REGULAMENTO DE GESTÃO POLARIS FUNDO DE INVESTIMENTO ... · Regulamento de Gestão do Polaris -...

Montepio Valor - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A. 2020-06-25

Regulamento de Gestão do Polaris - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular 1 / 22

REGULAMENTO DE GESTÃO

POLARIS

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DE

SUBSCRIÇÃO PARTICULAR

2020-06-25

A autorização do Fundo pela CMVM baseia-se em critérios de legalidade, não envolvendo por parte

desta qualquer garantia quanto à suficiência, à veracidade, à objetividade ou à atualidade da

informação prestada pela entidade gestora no regulamento de gestão, bem como qualquer juízo

sobre a qualidade dos valores que integram o património do Fundo.



CAPÍTULO I INFORMAÇÕES GERAIS SOBRE O FUNDO, A SOCIEDADE GESTORA

E OUTRAS ENTIDADES

1 O Fundo

a) O presente organismo de investimento coletivo adota a denominação de Polaris – Fundo de

Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular (“Fundo”).

b) O Fundo constitui-se como organismo de investimento imobiliário para arrendamento habitacional,

sendo fechado, de subscrição particular e de distribuição, regendo-se pelo disposto no Regime

Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, aprovado pelo pela Lei n.º 16/2015, de 16 de

fevereiro, e pelo Regulamento da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (“CMVM”) n.º

2/2015, relativa aos Organismos de Investimento Coletivo (Mobiliários e Imobiliários) e

Comercialização de Fundos de Pensões Abertos de Adesão Individual.

c) A constituição do Fundo foi autorizada pela CMVM em 25 de novembro de 2009.

d) O Fundo iniciou a sua atividade em 22 de dezembro de 2009.

e) A data da última atualização do regulamento foi em 03 de março de 2020.

f) Número de participantes do Fundo a 31 de dezembro de 2016: 1 (um), tratando-se de 1 (um)

investidor qualificado.

2 A entidade responsável pela gestão

a) O Fundo é administrado pela Montepio Valor - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento, S.A

com sede na Rua Soeiro Pereira Gomes, Lote 1 – 7º piso, C/D, Lisboa.

b) A Sociedade Gestora é uma sociedade anónima, cujo capital social, inteiramente realizado é de €

1.550.000,00.

c) A entidade responsável pela gestão constituiu-se em 20 de janeiro de 1997 e encontra-se registada

na CMVM como intermediário financeiro autorizado desde 20 de março de 1997.

d) Como responsável pela administração do Fundo, compete nomeadamente à Sociedade Gestora

adquirir, explorar, construir, arrendar, transacionar e valorizar bens imóveis e demais ativos

suscetíveis de integrar o património do Fundo, e comprar, vender, subscrever ou trocar quaisquer

valores mobiliários, salvas as restrições impostas por lei e pelo presente Regulamento, e bem assim,

praticar os demais atos necessários à correta administração e desenvolvimento do Fundo.

e) Em observância da política de investimento estabelecida, compete à Sociedade Gestora selecionar

os valores que devem constituir o Fundo e emitir ou dar instruções ao Depositário para que esta

efetue as operações adequadas à prossecução de tal política.



f) Em particular, compete à Sociedade Gestora:

1. Efetuar as operações adequadas à execução da política de distribuição de resultados prevista

neste Regulamento;

2. Emitir, em ligação com o Depositário, as respetivas Unidades de Participação do Fundo e,

nos casos em que tal seja possível, autorizar o seu reembolso;

3. Selecionar os valores que devem integrar o património do Fundo, nomeadamente quanto às

aplicações em instrumentos financeiros autorizados e no mercado de bens imóveis, de

acordo com os condicionalismos legais e do presente Regulamento;

4. Celebrar os negócios jurídicos e realizar todas as operações necessárias à execução da

política de investimentos e exercer os direitos direta e indiretamente relacionados com os

valores do Fundo;

5. Determinar o valor patrimonial do Fundo e das respetivas Unidades de Participação e dá-

lo a conhecer aos Participantes e ao público em geral, nos termos da lei e do presente

Regulamento;

6. Efetuar as operações adequadas à execução da política de distribuição de resultados prevista

no presente Regulamento de Gestão;

7. Dar cumprimento aos deveres de informação estabelecidos por lei e pelo presente

Regulamento;

8. Manter em ordem as contas do Fundo e nomeadamente preparar e divulgar anualmente um

relatório da atividade e das contas do Fundo;

9. Controlar e supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do Fundo,

nomeadamente o desenvolvimento dos projetos de reabilitação, de promoção imobiliária

ou outros, nas suas respetivas fases;

10. Dar cumprimento ao dever de prestar, previamente à celebração de um contrato de

transmissão da propriedade do imóvel para o Fundo, informação ao alienante, em papel ou

noutro suporte duradouro, sobre os elementos essenciais do negócio, incluindo o preço da

transação e, caso seja aplicável, o valor da renda, as respetivas condições de atualização, os

critérios de fixação do preço e os termos gerais do exercício, ou não exercício, da opção de

compra.

g) A Sociedade Gestora divulga no sistema de difusão de informação da CMVM, com uma

periodicidade mensal e com referência ao último dia do mês, a composição discriminada da carteira

do Fundo, o respetivo valor líquido global e o número de Unidades de Participação em circulação.

h) Os órgãos sociais da Sociedade Gestora têm a seguinte composição:

1. Mesa da Assembleia-geral:



Presidente: Rui Manuel Alves

Vice-Presidente: Joana de Rosário Ramalho Passinhas

Secretário: Anabela Muralha Santos

2. Conselho de Administração:

Vogal e Presidente da Comissão Executiva: Pedro Miguel Moura Líbano Monteiro

Vogal: Francisco José Gonçalves Simões

Vogal: Maria Margarida Carrusca Pontes do Rosário Ribeiro de Andrade

Vogal: João Carlos Carvalho das Neves

3. Conselho Fiscal:

Presidente: Pedro Miguel Ribeiro de Almeida Fontes Falcão

Vogal: Joaquim Henrique de Almeida Pina Lopes

Suplente do Conselho Fiscal:

Vogal: António Francisco de Araújo Pontes

4. ROC:

PRICEWATERHOUSECOOPERS & Associados – Sociedade de Revisores Oficiais de Contas,

Lda.

Suplente(s) do ROC:

Carlos José Figueiredo Rodrigues

5. Principais funções exercidas pelos membros do Conselho de Administração fora da

Sociedade Gestora:



5.1. Pedro Miguel Moura Líbano Monteiro

Nenhuma

5.2. Francisco José Gonçalves Simões

Nenhuma

5.3. Maria Margarida Carrusca Pontes do Rosário Ribeiro de Andrade

Nenhuma

5.4. João Carvalho das Neves

Professor Catedrático no Instituto Superior de Economia e Gestão;

Membro do Conselho Geral e de Supervisão da EDP, S.A..

i) Grupo económico a que pertence e relações de grupo com outros prestadores de serviços. O capital

social da Sociedade Gestora é detido em 100% pela Montepio Holding, SGPS, S.A. O capital social

da Montepio Holding, SGPS, S.A. é detido em 100% pela Caixa Económica Montepio Geral, que

é a Entidade Depositária e colocadora do Fundo.

j) Outros fundos de investimento geridos pela Sociedade Gestora. (ver Mapa A):

k) No exercício das suas atribuições, a Sociedade Gestora observará os condicionalismos legais em

vigor, nomeadamente os que se referem às operações especialmente vedadas, e adotará a prudência

requerida para defesa e promoção do Fundo e dos Participantes.

l) O Fundo é administrado por conta e no interesse exclusivo dos Participantes, com vista à

maximização do valor das participações e do seu património líquido. A política de aplicações do

Fundo é norteada por princípios que permitam assegurar, com elevada diligência e competência

profissional, uma correta diversificação de riscos, rentabilidade e liquidez.

m) Em caso algum está excluída a responsabilidade da Sociedade Gestora pela prática dos atos que

lhe estejam reservados por lei.

n) A Sociedade Gestora, no exercício das suas funções, deve agir de modo independente e no

exclusivo interesse dos Participantes. A Sociedade Gestora responde solidariamente perante os

Participantes pelo cumprimento das obrigações assumidas nos termos da lei e do presente

Regulamento.

3 Entidades subcontratadas

Não existem entidades subcontratadas.

4 Depositário



a) A entidade depositária do Fundo é a Caixa Económica Montepio Geral, com sede na Rua Castilho,

n.º 5, 1250-066 Lisboa e encontra-se registada na CMVM como intermediário financeiro desde 29

de julho de 1991.

b) O Depositário desempenha as funções de depositário, nos termos da lei, do presente Regulamento

e das disposições contratuais acordadas com a Sociedade Gestora, competindo-lhe especialmente:

1. Receber em depósito ou inscrever em registo os valores mobiliários detidos pelo Fundo,

consoante sejam titulados ou escriturais;

2. Efetuar todas as operações de compra e venda de valores, de cobrança dos correspondentes

juros e dividendos e de exercício de direitos de subscrição e opção;

3. Aceitar e satisfazer os pedidos de subscrição inscrevendo as Unidades de Participação

subscritas na conta de títulos dos Participantes, contra o efetivo recebimento da importância

correspondente ao preço de subscrição;

4. Cobrar aos subscritores das Unidades de Participação, por conta da Sociedade Gestora, as

comissões a que esta tenha direito;

5. Pagar aos Participantes o valor correspondente à respetiva quota-parte dos resultados

distribuíveis do Fundo;

6. Manter em dia a relação cronológica de todas as operações realizadas e elaborar mensalmente

o inventário discriminado das aplicações do Fundo;

7. Assumir uma função de vigilância e garantir perante os Participantes o cumprimento da lei e

do presente Regulamento, especialmente no que se refere à política de investimentos e ao

cálculo do valor patrimonial das Unidades de Participação;

8. Assegurar que a venda, a emissão, o reembolso e a anulação das Unidades de Participação

sejam efetuados de acordo com a lei e o presente Regulamento;

9. Assegurar que o cálculo do valor patrimonial do Fundo e das respetivas Unidades de

Participação é efetuado nos termos da lei e do presente Regulamento;

10. Executar as instruções da Sociedade Gestora, salvo se forem contrárias à lei ou ao presente

Regulamento;

11. Assegurar que nas operações relativas aos valores que integram o Fundo, a correspondente

contrapartida seja entregue nos prazos conformes à prática do mercado;

12. Assegurar que os rendimentos do Fundo sejam aplicados nos termos da lei e o Regulamento

de Gestão;

13. Registar as Unidades de Participação representativas do Fundo;



14. Proceder ao reembolso aos Participantes das Unidades de Participação em caso de prorrogação

do Fundo, de Redução do Capital do Fundo ou aquando da liquidação do Fundo;

15. Prestar a colaboração técnica que lhe for solicitada pela Sociedade Gestora;

16. O Depositário deve ainda assegurar o acompanhamento adequado dos fluxos de caixa do

organismo de investimento coletivo.

c) A Entidade Gestora poderá nomear outro Depositário, se dessa nomeação resultar um benefício para

o Fundo e para os participantes, devendo, para os efeitos instruir devidamente o pedido junto da

Entidade de Supervisão.

d) O Depositário, no exercício das suas funções, deve agir de modo independente e no exclusivo

interesse dos Participantes. O Depositário responde solidariamente perante os Participantes pelo

cumprimento das obrigações assumidas nos termos da lei e do presente Regulamento.

5 Entidades comercializadoras

As Unidades de Participação serão colocadas pelo Depositário.

6 Peritos Avaliadores de Imóveis

a) Os peritos avaliadores que elaboram avaliações do património imobiliário do Fundo são:

Nome Nº de Registo

Água Branca - Projectos de Engenharia Unipessoal, Lda. PAI/03/002

Benege - Serviços de Engenharia e Avaliações, Lda. PAI/03/006

Brick – Serviços de Engenharia, Lda. PAI/09/048

Casaol – Avaliação e Gestão de Projetos Imobiliários, Lda. PAI/06/010

Cerat – Consultores de Engenharia, S.A. PAI/05/009

Custo Marginal Serv. Avaliação Imobiliária e Consultoria, Lda. PAI/13/068

Eng.º Francisco Estêvão Magalhães M. Sottomayor PAI/08/001

Eng.º Paulo Jorge Norte Castanheira PAI/11/114

Garen – Avaliações de Activos, Lda. PAI/07/019

Handbiz, Lda. PAI/11/054

JPCarvalho Consultoria de Engenharia, Lda. PAI/16/307

Ktesios Appraisal – Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda. PAI/09/049

Luso-Roux, Avaliações, Lda. PAI/16/160

M. Ramos – Engenheiros e Consultores Associados, Lda. PAI/08/018

Mencovaz – Consultoria Imobiliária e Avaliações, Lda. PAI/08/011



Nome Nº de Registo

Neoconsul – Estudos e Consultoria Imobiliária, S.A. PAI/07/012

Eng.º Octávio Ângelo Lopes Esteves PAI/03/019

Oval – Gabinete de Arquitetura, Planeamento e Engenharia, Lda PAI/03/040

Prime Yield – Consultoria Avaliação Imobiliária, Lda. PAI/05/013

Promatt – Avaliação e Gestão Imobiliária, Lda PAI/017/063

PVW TINSA – Avaliações Imobiliárias, Lda. PAI/03/050

REVC - Real Estate Valuers and Consultants, Lda. PAI/13/102

Rockvalue Consulting Portugal, Lda. PAI/11/023

Structure Value – Soc. Consultoria e Avaliação Ativos, Lda. PAI/09/047

Terraval - Avaliação e Consultoria Imobiliária, Lda. PAI/05/003

Torres Mascarenhas, Lda. PAI/10/054

Valtecsa – Sociedade de Avaliação de Bens, Lda. PAI/06/0003

b) Os Peritos Avaliadores respondem solidariamente com a Sociedade Gestora pelos danos causados

aos Participantes decorrentes de erros ou omissões constantes dos relatórios de avaliação que lhes

sejam imputáveis.

7 Revisor Oficial de Contas do Fundo

O Revisor Oficial de Contas do Fundo é a BDO & Associados – SROC, com a sede na Av. da

República, 50 – 10º, 1069-211 Lisboa, com o N.º Inscrição como Auditor Externo na CMVM:

20161384.

8 Comité Consultivo

a) O Fundo tem um Comité Consultivo, composto por 1 elemento designado pelos Participantes e por

2 representantes da Sociedade Gestora.

b) O Comité Consultivo reunirá a convocação da Sociedade Gestora e deliberará por maioria simples

dos seus membros.

c) Competirá ao Comité Consultivo:

i. Acompanhar as atividades da Sociedade Gestora, nomeadamente pronunciar-se sobre a tomada

de decisões quanto a investimentos e desinvestimentos relevantes do Fundo;

ii. Pronunciar-se sobre os termos e condições de elaboração e submissão a aprovação e

licenciamento, junto das entidades competentes, de quaisquer projetos de arquitetura e de

especialidades relativos aos edifícios a construir ou reconstruir, pronunciando-se sobre as

diligências a tomar tendentes à sua expedita aprovação e licenciamento;

iii. Pronunciar-se sobre os termos e condições de contratação de terceiros quer na elaboração dos

projetos de arquitetura, quer na realização das obras de urbanização ou de construção,



manifestando-se sobre a idoneidade dos contratantes e as minutas dos contratos a celebrar, bem

como sobre os termos e condições da contratação do serviço de fiscalização e coordenação das

obras;

iv. Pronunciar-se sobre os termos e condições da contratação de terceiros para a comercialização

dos bens imóveis propriedade do Fundo, manifestando-se sobre a forma de comercialização

por compra e venda ou arrendamento;

v. Prestar informações sobre o andamento dos processos de promoção imobiliário;

vi. Pronunciar-se sobre financiamentos a obter pelo Fundo.

CAPÍTULO II POLÍTICA DE INVESTIMENTO DO PATRIMÓNIO DO FUNDO E

POLÍTICA DE RENDIMENTOS

1 Política de investimento do organismo de investimento coletivo

1.1 Política de investimento

a) A política de investimentos do Fundo orienta-se por princípios de rigor, rentabilidade, liquidez e

diversificação de risco, segundo os critérios e perspetivas da Sociedade Gestora, de molde a permitir

uma remuneração das aplicações, a mais de um ano, dos titulares das Unidades de Participação.

b) Os investimentos imobiliários do Fundo são efetuados, de acordo com os critérios definidos pela

Sociedade Gestora e sempre dentro dos limites impostos pela legislação em vigor.

c) Estes são efetuados principalmente no espaço nacional, com predominância das zonas

metropolitanas das principais cidades e, pontualmente, caso os investimentos apresentados sejam

apelativos, em Estados-Membros da União Europeia.

d) Os investimentos imobiliários são efetuados preferencialmente nas seguintes áreas:

i. Construção, reabilitação e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de carácter

habitacional, que poderão integrar a título subsidiário áreas comerciais, respetiva promoção

e colocação no mercado para alienação ou arrendamento;

ii. Aquisição de imóveis ou frações destinados a habitação.

e) Em situações excecionais de inegáveis vantagens para os subscritores pode a Sociedade Gestora

promover:

i. Aquisição de imóveis ou frações destinados a escritórios;

ii. Aquisição de imóveis ou frações destinados a comércio;

iii. Aquisição de imóveis ou frações destinados a armazéns ou indústria.

f) A Sociedade Gestora promove o arrendamento ou a revenda dos imóveis adquiridos, com vista a

permitir o bom aproveitamento das condições do mercado.



g) Identificação do tipo de imóveis e de instrumentos financeiros que compõem a carteira e respetivos

limites percentuais:

O ativo do Fundo apenas pode ser constituído por imóveis, Unidades de Participação de outros

Fundos de Investimento imobiliário, participações representativas de capital em sociedades

imobiliárias e, a título acessório, por liquidez. Considera-se liquidez o conjunto de valores

constituídos por numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, Unidades de

Participação de Fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um

Estado-Membro da União Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses.

Os imóveis podem integrar o ativo do Fundo em direito de propriedade, de superfície, ou através

de outros direitos com conteúdo equivalente.

Os imóveis detidos pelo Fundo correspondem a prédios urbanos ou frações autónomas, ou ainda

outros valores, designadamente Unidades de Participação em Fundos de Investimento

imobiliário e outros ativos equiparáveis, devendo estar localizados em Estados-Membros da

União Europeia.

O Fundo poderá adquirir imóveis em regime de compropriedade desde que:

i. A compropriedade diga respeito a imóveis funcionalmente ligados à exploração de

frações autónomas do Fundo ou;

ii. Sejam adquiridos em regime de compropriedade com outros Fundos de Investimento

ou com Fundos de Pensões, no âmbito do desenvolvimento de projetos de construção

de imóveis, e desde que exista um acordo sobre a constituição da propriedade

horizontal ou sobre a repartição dos rendimentos gerados pelo imóvel, o que deverá

verificar-se logo que estejam reunidas as condições legais.

1.2 Parâmetro de referência (benchmark)

Não são adotados quaisquer parâmetros de referência do mercado imobiliário na gestão do

património do Fundo.

1.3 Limites ao investimento e de endividamento

A carteira de valores do Fundo será constituída de acordo com as normas legais e regulamentares

estabelecidas na lei.

O valor dos imóveis e outros ativos imobiliários não pode representar menos de 75% do ativo total

do Fundo.

O Fundo pode contrair empréstimos, sem qualquer limite, quando necessário à execução da sua

política de investimentos.

1.1 Autolimites

A percentagem de imóveis detidos fora do território nacional não ultrapassará 50% do Ativo Total

do Fundo.



1.4 Características especiais do Fundo

O Fundo constitui-se como fundo de investimento imobiliário fechado de subscrição particular.

2 Instrumentos financeiros derivados, reportes e empréstimos

a) A Sociedade Gestora não recorrerá à utilização de instrumentos financeiros derivados, para

cobertura do risco associado à gestão do património do Fundo.

b) Não serão utilizados reportes.

3 Valorização dos ativos

3.1 Momento de referência da valorização

Relativamente à frequência e ao momento de valorização, para efeitos de divulgação, o valor das

Unidades de Participação será apurado com referência às 18.00 horas do último dia do mês a que

respeite.

3.2 Regras de valorimetria e cálculo do valor da unidade de participação

O valor das Unidades de Participação é calculado mensalmente, e determina-se pela divisão do valor

líquido global do Fundo pelo número de Unidades de Participação em circulação. O valor líquido global

do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram o montante de comissões e encargos

suportados até ao momento da valorização da carteira.

a) Valorização dos imóveis.

As aquisições de bens imóveis para o Fundo e as respetivas alienações e o desenvolvimento de projetos

de construção devem ser precedidos dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores.

Os imóveis devem ser ainda avaliados com uma periodicidade mínima de doze meses, previamente a

qualquer aumento ou redução de capital e sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir

alterações significativas no valor do imóvel.

O valor dos imóveis acabados são valorizados pela média simples dos valores atribuídos pelos dois

peritos avaliadores de imóveis.

Os imóveis adquiridos em regime de compropriedade são inscritos no ativo do Fundo na proporção da

parte por este adquirida, respeitando a regra constante do número anterior.

Os projetos de construção devem ser reavaliados, mediante os métodos de avaliação previstos em

regulamento da CMVM sempre que o auto de medição da situação da obra, elaborado pela empresa de

fiscalização, apresentar uma incorporação de valor superior a 10% relativamente ao anterior.



Os imóveis adquiridos em regime de permuta devem ser avaliados no ativo do Fundo pelo seu valor de

mercado, devendo a responsabilidade decorrente da contrapartida respetiva, inscrita no passivo do

Fundo, ser registada ao preço de custo ou de construção. A contribuição dos imóveis adquiridos nos

termos deste número para efeitos do cumprimento dos limites previstos na lei, deve ser aferida pela

diferença entre o valor inscrito no ativo e aquele que figura no passivo.

3.3 Valorização dos outros ativos.

As Unidades de Participação de fundos de investimento não admitidas à negociação em mercado

regulamentado são avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respetiva sociedade gestora.

Os restantes ativos são valorizados ao preço de fecho do mercado mais representativo e com maior

liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação ou, na sua falta, de acordo com o

disposto nos artigos 5.º e 6.º do Regulamento da CMVM n.º 1/2008, com as devidas adaptações.

Relativamente às operações de câmbio a utilizar na conversão dos ativos do Fundo expressos em moeda

estrangeira, será o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo

pelo Banco de Portugal.

4 Comissões e encargos a suportar pelo Fundo

4.1 Comissão de gestão

O valor da comissão de gestão será calculado diariamente pela aplicação dos valores mensais constantes da

tabela a seguir apresentada de acordo com os valores do Ativo Total Líquido do Fundo:

Ativo Total Líquido do Fundo Comissão Gestão

[0 € ; 10.000.000 € ] €2.500

[10,000.001 € ;15.000.000 €] €3.500

[ 15.000.001 €;20.000.000 €] €4.000

[ 20.000.001 € ;25.000.000€] €5.000

[ 25.000.001€ ;35.000.000 €] €6.000

[ 35.000.001€ ;50.000.000 €] €7.500

[ 50.000.001€;100.000.000€] €10.000

O Ativo Total Líquido do Fundo, nos termos do Regulamento n.º 2/2005 da CMVM, corresponde à soma

aritmética dos Ativos Imobiliários, da Carteira de Títulos e Participações, das Contas de Terceiros, das

Disponibilidades e dos Acréscimos e Diferimentos do Fundo.

A comissão é cobrada mensalmente até ao 5º dia útil do mês seguinte.

4.2 Comissão de depósito



A comissão de depósito é de € 3.000,00 (três mil euros) ao ano.

A comissão é cobrada em duodécimos mensais até ao 5º dia útil do mês seguinte.

4.3 Outros encargos

São ainda suportados pelo Fundo, nomeadamente, os seguintes encargos:

a) As despesas relativas às compras e vendas de imóveis por conta do Fundo, incluindo, entre outras,

as respetivas avaliações patrimoniais que por lei sejam obrigatórias e as comissões de mediação;

b) As despesas relativas ao arrendamento de imóveis por conta do Fundo, incluindo, entre outras, as

respetivas comissões de mediação;

c) Os encargos de construção e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, da sua promoção

e colocação no mercado, incluindo, entre outros, as avaliações patrimoniais e comissões de

mediação;

d) Encargos de manutenção e conservação ou de realização de benfeitorias em imóveis e equipamentos

pertencentes ao Fundo;

e) Todos os encargos com atos notariais ou registrais inerentes aos bens que integram o património do

Fundo;

f) Todos os seguros obrigatórios por lei e outros que a Sociedade Gestora considere necessários;

g) Todos os impostos ou taxas devidos pelo património do Fundo;

h) Custos com publicações obrigatórias;

i) Custos de auditorias e revisões de contas relativos ao Fundo;

j) Custas judiciais bem como honorários de advogados e solicitadores referentes a assuntos de

interesse do Fundo;

k) Despesas de condomínio, incluindo, entre outras, a vigilância, seguros e outras despesas a que o

Fundo na qualidade de proprietário dos imóveis esteja obrigado;

l) Despesas provenientes da colocação e manutenção de contadores de água, eletricidade, gás ou

outros fornecimentos que se mostrem necessários;

m) Campanhas publicitárias de promoção de bens do Fundo, bem como o custo de todo o material

acessório a estas;

n) Despesas decorrentes das avaliações periódicas obrigatórias;

o) Comissões bancárias, que não recaiam no âmbito da função de depositário, de corretagem, taxas de

bolsa e taxas por operações fora de bolsa;

p) Taxas de supervisão ou outras taxas que venham a ser instituídas pela Comissão do Mercado de

Valores Mobiliários;



q) De uma forma geral, todas as despesas decorrentes da compra e venda de valores, bem como as

despesas e outros encargos documentados que tenham de ser feitos no cumprimento das obrigações

legais, desde que respeitantes a negócios concretizados pelo Fundo.

Política de distribuição de Rendimentos

O Fundo caracteriza-se pela distribuição parcial de rendimentos aos participantes.

O Fundo procederá à distribuição até 97,5% da valorização líquida da Unidade de Participação no período

decorrido desde a última distribuição de rendimentos, sendo o remanescente objeto de reinvestimento no

Fundo.

A periodicidade da distribuição será mensal.

Forma de distribuição: A distribuição é feita por crédito na conta de depósitos à ordem indicada pelo(s)

participante(s).

Será publicado um aviso através de divulgação no sistema de difusão de informações da CMVM,

informando que a Sociedade Gestora vai à distribuição de rendimentos e qual o valor a distribuir por

Unidade de Participação.

CAPÍTULO III UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CONDIÇÕES DE SUBSCRIÇÃO E

REEMBOLSO

1 Características gerais das Unidades de Participação

1.1 Definição

As Unidades de Participação representam partes de conteúdo idêntico do património autónomo

constituído pelo Fundo, não estando prevista a emissão de Unidades de Participação de diferentes

categorias.

1.2 Forma de representação

As Unidades de Participação são representadas sob a forma escritural, podendo a Sociedade Gestora

a qualquer momento optar pela respetiva representação em certificados nominativos ou ao portador,

nos termos do disposto no Código dos Valores Mobiliários.

2 Valor da unidade de participação

2.1 Valor inicial

a) As Unidades de Participação têm um valor de subscrição inicial para efeitos de constituição do

Fundo de € 1.000,00 (mil euros) cada.



2.2 Valor para efeitos de subscrição

Ver infra as condições de subscrição.

2.3 Valor para efeitos de resgate

Ver infra as condições de resgate.

3 Condições de subscrição e resgate

3.1 Período de Subscrição e resgate

Dado tratar-se de um Organismo de Investimento Coletivo Fechado, as subscrições só podem ser realizadas

em aumento de capital.

Os resgates não são, igualmente, permitidos face à natureza do Fundo.

3.2 Subscrições e resgates em numerário ou em espécie

É admissível a liquidação em espécie do ato de subscrição desde que cumpridos, cumulativamente, os

seguintes requisitos:

1. O correspondente valor de incorporação dos imóveis a serem integrados no património não seja

superior a 95% do capital do Fundo;

2. O correspondente valor de incorporação dos imóveis a serem integrados no património seja no

máximo igual à média dos valores de duas avaliações independentes, previamente realizadas;

3. Que o ato de subscrição em espécie tenha sido autorizado por todos os Participantes.

4 Condições de subscrição

4.1 Mínimos de subscrição

N/A

4.2 Comissões de subscrição

N/A

4.3 Data de subscrição efetiva

N/A



5 Condições de resgate

5.1 Comissões de resgate

N/A

CAPÍTULO IV DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS PARTICIPANTES

1 Direitos e Obrigações dos Participantes

a) O Fundo é constituído no regime especial de comunhão dos Participantes, sendo cada

Participante titular da quota-parte do Fundo correspondente às Unidades de Participação por si

subscritas.

b) A titularidade de Unidades de Participação confere aos respetivos titulares os seguintes direitos:

1 A receber uma quota-parte dos rendimentos líquidos distribuídos pelo Fundo, na proporção

das Unidades de Participação detidas, nos termos do n.º 6 do Capítulo II do presente

Regulamento;

2 A deliberar em Assembleia de Participantes, nos termos da lei e da alínea h) da presente

secção;

3 A obter o presente Regulamento junto da Sociedade Gestora ou do Depositário;

4 Obter, num suporte duradouro ou através de um sítio na Internet, o Regulamento de Gestão

e os relatórios e contas anual e semestral, gratuitamente, junto da entidade responsável pela

gestão e das entidades comercializadoras, qualquer que seja a modalidade de

comercialização do organismo de investimento coletivo, que serão facultados,

gratuitamente, em papel, aos participantes que o requeiram;

5 Aos benefícios fiscais que a legislação em vigor conceda ou venha a conceder aos

Participantes de fundos de investimento imobiliário;

6 Ao reembolso do valor correspondente às Unidades de Participação detidas em caso de

redução de capital ou de liquidação do Fundo, nos termos previstos na lei e no presente

Regulamento;

7 A ser ressarcido pela Sociedade Gestora dos prejuízos sofridos sempre que, em

consequência de erros imputáveis àquela ocorridos no processo de valorização e divulgação

do valor da unidade de participação, a diferença entre o valor que deveria ter sido subscrito

apurado de acordo com as normas aplicáveis e o valor efetivamente utilizado as subscrições

e resgates seja igual ou superior a 0,5% do valor da unidade de participação, sem prejuízo



do exercício do direito de indemnização que lhe seja reconhecido nos termos gerais do

direito;

8 A ser ressarcido pela Sociedade Gestora dos prejuízos sofridos em consequência de erros

imputáveis àquela ocorridos no processo de imputação ao património do Fundo de

subscrições e reembolsos, designadamente por intempestivo processamento das mesmas.

c) Os montantes devidos nos termos dos últimos dois números anteriores devem ser pagos aos

Participantes lesados no prazo de 30 dias a contar da completa quantificação do erro, mas não

superior a 60 dias a contar da deteção do erro, sendo tal procedimento individualmente

comunicado a cada Participante dentro deste último prazo.

d) O preenchimento e assinatura do boletim de subscrição pelo subscritor pressupõem e implica a

aceitação plena e sem reservas dos termos e condições do presente Regulamento, bem como a

atribuição à Sociedade Gestora dos poderes necessários para realizar os atos de administração

do Fundo, nos termos da lei e do presente Regulamento.

e) O Fundo pertence à pluralidade dos titulares de Unidades de Participação.

f) O Fundo é um património autónomo, que consequentemente não responde pelas dívidas dos

Participantes ou da Sociedade Gestora.

g) Todos os titulares de Unidades de Participação do Fundo têm o direito a participar na

Assembleia de Participantes, sendo o direito de voto de cada Participante correspondente à

proporção de Unidades de Participação detidas.

h) Compete à Assembleia de Participantes pronunciar-se e deliberar sobre as seguintes matérias,

sem prejuízo das competências da Sociedade Gestora:

1 O aumento das comissões que constituem encargo do Fundo;

2 A modificação substancial da política de investimentos do Fundo;

3 A modificação da política de distribuição dos resultados do Fundo, dentro do quadro

legalmente permitido;

4 O aumento e redução do capital do Fundo;

5 A prorrogação da duração do Fundo;

6 A substituição da Sociedade Gestora, salvo exceção legalmente prevista; e

7 A liquidação do Fundo nos termos previstos na lei.



i) Compete à Sociedade Gestora a convocação da Assembleia de Participantes, com a

antecedência mínima de 15 dias, através do sistema de difusão de informação da CMVM

(www.cmvm.pt).

j) Em primeira convocatória, a Assembleia de Participantes pode deliberar desde que estejam

presentes ou representados Participantes que detenham pelo menos dois terços das Unidades

de Participação do Fundo. Em segunda convocatória a Assembleia de Participantes deliberará

independentemente do número de Unidades de Participação representado.

k) As deliberações são aprovadas por maioria simples dos votos representados na Assembleia,

salvo disposição especial em contrário.

CAPÍTULO V CONDIÇÕES DE LIQUIDAÇÃO DO FUNDO E DE SUSPENSÃO DA

EMISSÃO E DO RESGATE DE UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO

a) A liquidação e subsequente partilha do Fundo poderão ser deliberadas pela Sociedade Gestora

na defesa dos interesses dos Participantes ou pela Assembleia de Participantes, sob proposta da

Sociedade Gestora;

b) A deliberação de liquidação é comunicada imediatamente à CMVM e requerida a respetiva

divulgação através do respetivo Sistema de Difusão de Informação com indicação do prazo

previsto para a conclusão do processo de liquidação. O valor de liquidação é comunicado à

CMVM e divulgado através do Sistema de Difusão de Informação da CMVM, no prazo de 5

dias a contar da data do respetivo apuramento definitivo;

c) Decidida, nos termos dos números anteriores, a liquidação do Fundo, a Sociedade Gestora

realizará o ativo, pagará o passivo e distribuirá aos Participantes, por meio do Depositário, o

produto da liquidação, na proporção das Unidades de Participação detidas. Sendo um Fundo

fechado, as Unidades de Participação só serão reembolsáveis aquando da liquidação, redução

do capital ou prorrogação do Fundo, pelo valor correspondente à respetiva quota-parte do valor

líquido do mesmo. O reembolso das Unidades de Participação ocorrerá no prazo máximo de um

ano a contar da data do início da liquidação do Fundo;

d) A dissolução do Fundo será sempre justificada às autoridades competentes e precedida de uma

auditoria completa às demonstrações financeiras, bem como de uma avaliação independente e

atualizada do património.

CAPÍTULO VI ORGANISMOS DE INVESTIMENTO COLECTIVO FECHADOS

http://www.cmvm.pt/



a) O Fundo constitui-se com um capital inicial de € 7.200.000 (sete milhões e duzentos mil euros),

representado por 7.200 (sete mil e duzentas) Unidades de Participação com o valor unitário de

€ 1.000,00 (mil euros), podendo o mesmo ser aumentado ou reduzido de acordo com a

legislação em vigor.

Sempre que a defesa dos interesses dos Participantes o justifique, a Sociedade Gestora poderá

propor à Assembleia de Participantes o aumento ou redução de capital do Fundo (incluindo os

respetivos montantes, prazos de realização e valor de subscrição ou reembolso atendendo ao

valor patrimonial das Unidades de Participação). O aumento e a redução de capital respeitarão

sempre os devidos trâmites legais e regulamentares, designadamente a emissão de parecer do

auditor e a respetiva comunicação à CMVM.

Considerando que se trata de um organismo de investimento coletivo de subscrição particular,

o aumento ou diminuição do número de unidades de participação depende, respetivamente, da

concretização de operações de aumento de capital ou de diminuição de capital, previamente

aprovadas em assembleia de participantes.

b) O Fundo tem uma duração inicial de dez anos, contados a partir da data da sua constituição, que

ocorreu em 22 de dezembro de 2009.

c) A duração do Fundo é prorrogável por períodos iguais ou inferiores a nove anos, mediante

decisão favorável da Assembleia de Participantes, sob proposta da Sociedade Gestora.

d) Em 08 de agosto de 2019, em Assembleia de Participantes, o Fundo foi prorrogado por um

período adicional de 9 anos, até 22 de dezembro de 2028.

e) A subscrição do capital inicial do Fundo deverá ocorrer entre o dia da receção da notificação da

autorização de constituição do Fundo pela CMVM e a data em que tenha lugar o primeiro dos

seguintes eventos: (i) termine o 90º dia seguinte ao início do período de subscrição; (ii) seja

subscrita a totalidade das Unidades de Participação postas à subscrição.

A Sociedade Gestora deverá informar os subscritores da ocorrência da situação referida em (ii)

da alínea anterior.

A liquidação financeira deverá ter lugar no dia útil seguinte ao termo da subscrição inicial.

O pedido de subscrição é formulado mediante entrega ao Depositário na sede deste. Pressupõe

a entrega de um boletim de subscrição devidamente preenchido e assinado pelo subscritor (ou

pelo respetivo representante), do qual conste:

1 A identificação do subscritor;

2 A indicação do montante a subscrever;

3 Declaração de aceitação plena e sem reservas dos termos e condições do presente

Regulamento.



Após apreciação das condições objetivas de subscrição, designadamente o perfil do investidor

e a capacidade para o pagamento do valor de subscrição, o Depositário decide quanto à aceitação

do pedido de subscrição.

Caso a subscrição não atinja o montante do capital previsto, o mesmo considera-se reduzido

para o montante de capital efetivamente subscrito, salvo se o montante de capital subscrito não

atinja os €10.000.000 (dez milhões de euros), caso em que o Fundo não se constituirá.

f) Toda a documentação relativa ao Fundo pode ser consultada na sede da Sociedade Gestora. Este

Regulamento é igualmente disponibilizado através do sistema de difusão da CMVM e através

dos locais e meios utilizados pelas entidades colocadoras para distribuição das Unidades de

Participação.

g) O relatório e contas do Fundo serão elaborados anualmente, com referência a 31 de dezembro,

sendo disponibilizado nos termos da lei e do presente Regulamento. A Sociedade Gestora

divulga um anúncio no prazo de três meses a contar do encerramento das contas, através do

Sistema de Difusão de Informação da CMVM, no qual é feita menção à possibilidade de

consulta na sede da Sociedade Gestora e do Depositário e do seu envio sem encargos aos

Participantes que o requeiram. Os Relatório e Contas serão enviados sem encargos para os

Participantes que o pretendam.

h) Em 22 de outubro de 2019, após deliberação da Assembleia de Participantes, o Fundo aumento

o seu capital em € 1.399.657,01€ que se traduz em 3.604 novas Unidades de Participação.

CAPÍTULO VII REGIME FISCAL

Tributação do organismo de investimento coletivo

Imposto sobre o rendimento das Pessoas Coletivas (“IRC”):

O OIC é tributado, a taxa geral de IRC (21% em 2015), sobre o seu lucro tributável, o qual corresponde

ao resultado líquido do exercício, deduzido dos rendimentos (e gastos) de capitais, prediais e mais-

valias obtidas, bem como dos rendimentos, incluindo os descontos e gastos relativos a comissões de

gestão e outras comissões que revertam a seu favor. As mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1

de julho de 2015 são tributadas nos termos do regime em vigor até 30 de junho de 2015 na proporção

correspondente ao período de detenção daqueles ativos até 30 de junho de 2015, enquanto que as mais-

valias apuradas com os restantes ativos adquiridos antes de 1 de julho de 2015 são tributadas nos termos

do regime em vigor até 30 de junho de 2015, considerando-se, para este efeito, como valor de

realização, o valor de mercado a 30 de junho de 2015. O OIC está, ainda, sujeito as taxas de tributação

autónoma em IRC legalmente previstas, mas encontra-se isento de qualquer derrama estadual ou

municipal. Adicionalmente, pode deduzir os prejuízos fiscais apurados aos lucros tributáveis, caso os



haja, de um ou mais dos 12 períodos de tributação posteriores. A dedução a efetuar em cada um dos

períodos de tributação não pode exceder o montante correspondente a 70% do respetivo lucro

tributável.

Imposto do Selo:

É devido, trimestralmente, Imposto do Selo sobre o ativo líquido global do OIC, a taxa de 0,0125%.

A partir de 1 de janeiro de 2019 as comissões (Gestão e Depositário) suportadas pelo Fundo estão

sujeitas a Imposto do Selo à taxa de 4%.

Tributação dos participantes:

No que diz respeito a tributação dos participantes, o regime fiscal aplicável assenta numa lógica de

“tributação à saída”. A tributação, ao abrigo do novo regime, incide apenas sobre a parte dos

rendimentos gerados a partir de 1 de julho de 2015. Assim, a valia apurada no resgate ou transmissão

onerosa da UP e dada pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição/subscrição da

UP, exceto quanto a UP adquiridas/subscritas antes de 1 de julho de 2015, em que a valia apurada no

resgate ou transmissão onerosa da UP, e dada pela diferença entre o valor de realização e o valor da

UP/ação que reflita os preços de mercado de 30 de junho de 2015 (salvo, no caso das transmissões, se

o valor de aquisição tiver sido superior).

Em sede de IMT e Imposto de Selo nas aquisições

São aplicáveis as taxas gerais de IMT e imposto de Selo nas aquisições de imóveis pelo Fundo. Em

sede de IMI São aplicáveis as taxas gerais de IMI dos prédios integrados no Fundo.

A presente descrição sucinta do regime fiscal do Fundo e dos seus Participantes, não dispensa a consulta

da legislação em vigor sobre a matéria, nem constitui garantia de que tal informação se mantém inalterada.

CAPÍTULO VIII ESTIPULAÇÃO DO FORO

Para questões emergentes da aplicação deste Regulamento de Gestão, sempre que não seja possível o recurso

à arbitragem, é competente o foro da comarca de Lisboa.



MAPA A

Fundos de Investimento geridos pela Sociedade Gestora a 31 de janeiro de 2020

Denominação Tipo Política de

Investimento VLGF em euros

N.º de

Participantes

Valor Prime Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 252 275 995.83 17745

Portugal Estates Fund (PEF) Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 3 804 518.32 1

Imomarvãs Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 6 550 819.68 6

Polaris Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 4 355 144.50 1

Montepio Arrendamento

Habitacional Imobiliário

Mais de 75% em

Imóveis 23 607 928.20 1


Habitacional 2 Imobiliário

Mais de 75% em

Imóveis 11 074 801.05 1


Habitacional 3 Imobiliário

Mais de 75% em

Imóveis 41 855 532.89 1

Fundinvest Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 47 260 349.66 6

Imourbe Imobiliário Mais de 75% em

Imóveis 16 644 332.28 2

Total de 9 fundos de

investimento - - 407 429 422.41 -

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