Relatório do Administrador FIP VEP PLAZA - vam.com.br · Os preço médio pedido de locação,...
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O FIP BVEP PLAZA tem como objetivo o investimento na empresa BVEP
Empreendimentos Imobiliários SPE III S.A. que é proprietária de 100% do
empreendimento imobiliário “Plaza”.
Sua estratégia de investimento prevê a construção de um edifício corporativo
para posterior locação (mono ou multiusuário) e, em seguida, venda do imóvel.
O Fundo captou R$ 140.000.000,00 em dezembro de 2012. Em junho de 2015,
mês em que foi encerrado o período de investimento do Fundo, foi realizada a
última chamada de capital no valor de R$ 32.300.000,00. Com a última
chamada, 100% do capital comprometido foi integralizado.
O Fundo
O Ativo
O imóvel está localizado na cidade do Rio de Janeiro, na Rua do Passeio,
78. Nesse endereço será construído um prédio de escritórios de alto
padrão de qualidade e certificação Green Building categoria Gold, seguindo
o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedido pelo
U.S. Green Building Council.
No total, serão 14.533 m² de área locável, dispostos em 15 andares, com
aproximadamente 27 vagas de garagem.
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A obra está na fase de execução das instalações prediais, acabamentos
internos e finalização da fachada. No segundo trimestre de 2016 serão
concluídas as atividades de acabamentos internos e montagem dos
elevadores. O status dos principais serviços do empreendimento são:
Fundações — Finalizada.
Superestrutura — Finalizada.
Alvenaria — Finalizada nos trechos 1 e 2. No trecho 3, em finalização.
Instalações Prediais — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.
Fachada — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.
Restauro — Em finalização. A vistoria com o IRPH (Instituto Rio Patrimônio da
Humanidade) está sendo realizada mensalmente.
Acabamento Interno — Em andamento nos trechos 1, 2, 3 e 4.
Elevadores — Entregue o primeiro de sete elevadores.
O acompanhamento mensal dos critérios da LEED, realizado por uma
consultoria independente, continua com o status geral “bom”.
Evolução da obra
100%
100%
98%
86%
85%
75%
78%
40%
Fundações
Superestrutura
Alvenaria
Instalações Prediais
Fachada
Restauro
Acabamento Interno
Elevador
Principais Serviços (% Executado)
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Evolução da obra
Figura 2 — Perspectiva do cenário realizado. Figura 1 — Implantação dos trechos.
Foto 3 — Acabamento interno dos pavimentos tipo. Foto 4 — Instalações dos pavimentos tipo.
Foto 1 — Instalação do elevador. Foto 2 — Fachada do trecho 4, Rua do Passeio.
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Nos últimos trimestres, estão sendo conduzidas em paralelo à construção do
edifício, as atividades de gestão de marketing e comercial.
No mês de Novembro de 2015, o edifício Plaza recebeu o Destaque ADEMI—
Prêmio Master Imobiliário 2016 na categoria “Sustentabilidade”. O prêmio é
concedido anualmente pela ADEMI-RJ (Associação de Empresas do Mercado
Imobiliário) para reconhecer os projetos e empresas pela excelência em diver-
sas categorias, no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.
Com objetivo de promover a divulgação do edifício, nos próximos meses, será
colocado no ar o site do edifício e serão concluídos o folder comercial e filme.
Por fim, com a proximidade do término da obra, estão sendo realizadas visitas
e contatos com possíveis compradores e locatários de áreas do empreendi-
mento.
Cronograma Projetado do Empreendimento
Gestão Imobiliária
Início da
Locação
3T16
Venda
do Edifício
3T17
Término de
Construção
2T16
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O empreendimento Plaza está localizado na região do Centro, principal região
de escritórios da cidade. Nos últimos trimestres, o mercado de escritórios do
Rio de Janeiro tem sido afetado diretamente pelo cenário econômico e pelo
cenário desafiador no setor de óleo e gás.
A vacância na cidade teve alta de 0,5 p.p., fechando o trimestre em 24,3%. A
vacância na região do Centro ficou praticamente estável em 22,0%.
Em contrapartida, continuam havendo movimentações no mercado do Rio
para áreas de maior qualidade, impulsionadas pelos descontos, carências e
allowances. A absorção bruta no trimestre totalizou 18 mil m², encerrando o
ano em 122 mil m².
Os preço médio pedido de locação, para edifícios AA e A no mercado do Rio,
continua em queda, registrando uma diminuição acentuada de 4,6% no tri-
mestre, fechando em R$ 109/m². A queda nominal em 12 meses ficou em
12% e, em 24 meses, em 14,9%. Na região do Centro, os preços ficaram nova-
mente compreendidos entre R$ 75 e R$ 180/m²/mês, sendo a única região
com preços estáveis no trimestre. No segmento AA, o preço médio pedido fe-
chou em R$ 116/m² na cidade, com queda de 3,5%.
No quarto trimestre de 2015 foram entregues 5 novos edifícios na cidade,
sendo 3 edifícios na região do Centro. O novo estoque de alto padrão no ano
totalizou 142 mil m², encerrando 2015 com um estoque total de 1,95 milhões
de m². A expectativa é que sejam entregues 186 mil m² de novo estoque em
2016 de um total de 553 mil m² de novas entregas até 2019.
*Fontes: JLL 4T15.
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*
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Fonte: JLL, 4T15.
Fonte: JLL, 4T15.
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro*
R$ -
R$ 20
R$ 40
R$ 60
R$ 80
R$ 100
R$ 120
R$ 140
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Descolamento entre Preço Pedido e Transacionado
Preço Pedido Preço Transacionado
-4,7%
-8,0%-7,9%
-9,8%-15,3%
-20,0%
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
Demanda AA e A
Absorção bruta (m²)
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Metodologia
Em 31 de Março de 2016, o valor da participação detida pelo fundo na SPE
Plaza foi reavaliado com base em laudo produzido pela BVEP, com o propósi-
to de estimar o seu valor econômico na data-base de 31 de Dezembro de
2015. Para este trabalho, foi adotada a mesma metodologia e premissas da
Deloitte Touche Tohmatsu Consultores Ltda, no laudo elaborado por esta em
Dezembro de 2015.
A avaliação é baseada no conceito de valor justo de mercado (fair market va-
lue), que corresponde ao preço possível de se obter em uma negociação de
mercado. Na metodologia de avaliação, foi adotado o Income Approach
(Método da Lucratividade), baseado no enfoque do Fluxo de Caixa Futuro
Descontado a Valor Presente.
Premissas do Cenário Projetado
Devido à nova dinâmica do mercado de escritório no RJ acompanhada nos úl-
timos trimestres, foi feita as seguinte alteração no cenário projetado no 1T16:
1) Inserção da condição de carência de um ano na cobrança do aluguel, a par-
tir do início da locação. Dessa forma, a locação do edifício fica mais competiti-
va, em linha com o aumento da concorrência na região e com as práticas de
mercado observadas nos últimos trimestres para facilitar a ocupação por in-
quilinos oriundos de edifícios de pior qualidade.
Avaliação
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Resultados
Como resultado, na data-base de 31 de Março de 2016, o valor econômico da
participação detida pelo FIP na SPE Plaza foi remarcado em R$ 137,61 mi-
lhões, que representa uma desvalorização de 2,5% destas ações frente a mar-
cação do trimestre anterior.
Avaliação
Este boletim foi elaborado pela Votorantim Asset Management (“VAM”) e BV Empreendimentos e Participações (“BVEP”), sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A VAM e BVEP não se responsabilizam por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO SÃO GARANTIDOS PELO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO, OU AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO (FGC). AO INVESTIDOR É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO ANTES DE QUALQUER DECISÃO DE INVESTIMENTO. VERIFIQUE A DATA DE INÍCIO DAS ATIVIDADES DESTE FUNDO. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL UMA ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 MESES. A AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DO FUNDO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DO ADMINISTRADOR E DEMAIS INSTITUIÇÕES PRESTADORAS DE SERVIÇOS AO FUNDO, BEM COMO SOBRE AS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.
Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados na seguinte página na rede mundial de computadores:
Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Nossos Fundos de Investimento > Fundos Estruturados > FIP BVEP - Classe A
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