RELATÓRIO REFERENTE À PLANILHA DE PREÇOS...

Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA Superintendência Regional no Estado do Rio de Janeiro - SR-07

Divisão de Obtenção de Terras

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RELATÓRIO REFERENTE À PLANILHA DE PREÇOS

REFERENCIAIS DE TERRAS DA REGIÃO NOROESTE

FLUMINENSE

1. INTRODUÇÃO

Este documento atende à ORDEM DE SERVIÇO INCRA/SR-07/nº 19/2011, de 20

de junho de 2011, publicada no Boletim de Serviço nº 27 (de 04 de julho de 2011), e o

disposto no Regimento Interno do INCRA (Portaria no 20, de 08 de abril de 20091).

Apresenta-se um breve diagnóstico sócio-econômico da região Noroeste do Estado do Rio de

Janeiro, enfatizando-se o mercado de terras, com base em dados secundários e a Planilha de

Preços Referenciais de Terras (PPRT).

A Planilha de Preços Referenciais de Terras oferece subsídios à tomada de decisão

de engenheiros agrônomos e demais gestores da instituição, em trabalhos diversos onde o

valor da terra é relevante.

Os métodos de trabalho encontram-se descritos em capítulo específico.

A alta geral nos preços das terras no estado do Rio de Janeiro, retratada em vários

estudos publicados, exigiu da equipe autora tecer comentários sobre o fenômeno na região

noroeste. Esse comportamento do mercado de terras afeta o custo do assentamento (custo por

família), elevando-o, sendo esse aspecto abordado em capítulo específico.

Para embasar a elaboração das Planilhas de Preços Referenciais de Terras, o INCRA

adquire e difunde a pesquisa do mercado de terras veiculadas pela Informa Economics/FNP e,

neste trabalho, apresenta-se os resultados publicados, no período 2008-2011, em caráter

ilustrativo, que auxilia na análise de consistência dos resultados apresentados, ainda que haja

diferença entre os métodos utilizados pela empresa citada e pelo INCRA.

2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO NOROESTE DO ESTADO DO RIO DE

JANEIRO

2.1) Definição da Região

De acordo com o planejamento do INCRA para elaboração de planilhas de preços

referenciais de terras, a região definida neste relatório como Noroeste Fluminense é composta

de duas microrregiões, as quais envolvem os seguintes municípios:

1 1 Art. 107, I, c, d, e.



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Quadro 1 – Municípios pertencentes à região Noroeste Fluminense

Código INCRA 01 Itaperuna

7 municípios

Código INCRA 02 Santo Antônio de Pádua

6 municípios Município Módulo Fiscal (ha) Município Módulo Fiscal (ha) Bom Jesus do Itabapoana 30 Aperibé 35 Italva 12 Cambuci 35 Itaperuna 30 Itaocara 22 Laje do Muriaé 28 Miracema 35 Natividade 30 Santo Antônio de Pádua 35 Porciúncula 30 São José de Ubá 35 Varre e Sai 30

Em termos, na década de 90 a região Noroeste passou por um processo de

reordenamento territorial, com a emancipação de três municípios: Aperibé, em 1993, Varre-

Sai, emancipado de Natividade no mesmo ano e São José do Ubá, emancipado de Cambuci

em 1997, o que trouxe mudanças, populacionais e nas próprias demandas pelas políticas

públicas.

O Noroeste é a segunda região com menor população do estado, concentrando

apenas 2,02% do total de habitantes (307.638 pessoas), sendo que nenhuma das cidades desta

região apresenta população superior a 100.000 pessoas (IBGE, 2011).

Gráfico 1 – Região Noroeste Fluminense – distribuição percentual da população, 2010

3,3211,42

4,74

4,07

7,44

29,182,43

8,56

4,89

5,75

12,922,28 2,99

Aperibé

Bom Jesus do Itabapoana

Cambuci

Italva

Itaocara

Itaperuna

Laje do Muriaé

Miracema

Natividade

Porciúncula

Santo Antônio de Pádua

São José de Ubá

Varre-Sai

Fonte: IBGE – Censos demográficos, 2010.

2.2) Aspectos Históricos

A história da ocupação das terras no noroeste pode ser resumida em alguns ciclos.

Provavelmente no início da sua colonização pelos portugueses, muitos escravos foram

trazidos para a região e utilizados no desbravamento dessas terras, que foram usadas no passado

para o plantio de café e cana-de-açúcar. Este último tipo de lavoura era mais concentrada em



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alguns municípios que ficam mais próximo da região canavieira de Campos dos Goytacazes.

Em meados do século XIX teve início a cultura do café que trouxe riqueza e ao mesmo tempo

os primeiros problemas ambientais, com a destruição da floresta para dar lugar às lavouras.

Com as lavouras de café, houve atração de imigrantes, portanto seu povo sofreu

grande miscigenação, sendo composto por negros, portugueses e imigrantes europeus. O café

teve seu ápice no inicio do século XX e drástica redução nos anos 30 devido à crise mundial,

levando o governo a pagar para que os produtores destruíssem as lavouras. No período recente

o município de Varre-Sai recuperou expressão econômica com a lavoura cafeeira.

A Estrada de Ferro Leopoldina Railway teve grande importância na Colonização do

Noroeste Fluminense, no final do século XIX. Quase todas as cidades atuais eram pequenos

vilarejos que foram cortados pelos trilhos da ferrovia ou nasceram ao redor de suas estações

que operaram por cerca de 70 anos (de 1898 até a década de 70), possibilitando aos

fazendeiros escoar café, principal produto agrícola da época, substituindo as antigas tropas de

mulas. A decadência da ferrovia nos anos 70 está ligada diretamente à decadência econômica

do Noroeste Fluminense, com o fim das lavouras de café na região e o início do ciclo do café

e da cana-de-açúcar em São Paulo (ESTAÇÕES FERROVIÁRIAS DO BRASIL, 2012).

A partir da crise do café nos anos 30 teve início nova atividade: a criação de gado.

As lavouras deram lugar às pastagens e os problemas ambientais iniciados com o café,

tiveram continuidade, levando ao cenário atual onde restam menos de 3% da floresta original

segundo a fundação SOS Mata Atlântica.

Recentemente, teve início a reforma do trecho fluminense da BR-395 que foi construída

próximo do leito da antiga Estrada de Ferro Carangola acompanhando o Rio Muriaé da região de

Campos até a divisa com Minas Gerais, mas esse trecho não atende a maioria das cidades que

continuam com suas estradas ruins. Os núcleos urbanos do Noroeste Fluminense estão inseridos

na antiga malha ferroviária, com exceções de São José de Ubá, Varre-sai e Laje do Muriaé.

Segundo o blog noroeste fluminense “o futuro das ferrovias no Noroeste Fluminense

parece promissor caso saia do papel o projeto do Governo Federal de implantação da Ferrovia

Transcontinental (EF-354) que ligará o Porto do Açu em São João da Barra ao Peru

interligando os oceanos Pacífico e Atlântico. O traçado planejado desta ferrovia prevê sua

construção a partir de São João da Barra passando por Campos dos Goytacazes, Muriaé e

Ipatinga em Minas Gerais e de lá rumo a Região Centro-Oeste passando pelos Estados de

Goiás, Mato Grosso, Rondônia e Acre até a divisa com o Peru” (VALEC, 2012).



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2.3) Clima, solos, relevo e hidrografia

Segundo MARTORANO et al. (2003), “com relação ao regime térmico da região,

informa-se que as isotermas com valores mais altos, entre 24 e 25°C, aparecem em uma faixa

que corta a parte Sul dos municípios de Cambuci, Aperibé e Santo Antônio de Pádua. Por

outro lado, as isotermas de menores valores (18 a 19°C) ocorrem nas áreas mais elevadas da

região, mais precisamente na parte Norte do município de Porciúncula e grande parte de

Varre-Sai. Já em Itaperuna, observa-se que a porção mais central é regida por condições

térmicas que variam de 23 a 24°C (Figura 10)”.

Quanto à oferta hídrica, ao longo do ano, observa-se que a partir de novembro

ocorrem excedentes hídricos no solo, com valores próximos aos 60 mm, no mês de dezembro.

Nos meses subseqüentes, vão cessando essas reservas, progressivamente, até fevereiro,

podendo chegar até a oito meses com déficit hídrico.

Ainda segundo os autores, com base nos dados de Itaperuna e de Miracema,

verificou-se que as áreas onde estão localizados os experimentos, pertencem a tipologia

climática Aw, segundo Köeppen (1948), cujas características são típicas de clima tropical

chuvoso com inverno seco, sendo que no trimestre menos chuvoso, as médias pluviométricas

são inferiores aos 60 mm. Citando XAVIER et al. (2000), os pesquisadores mencionam que

aquele autor, ao analisar as séries das normais climatológicas referentes aos períodos 1931-

1960 e 1961-1990 para Itaperuna, mostram que existem indícios de que o clima da região vem

se tornando mais seco e mais quente, sendo classificado como clima Megatérmico Subúmido

Seco, com precipitação insuficiente em todas as estações do ano. Neste trabalho, utilizando-se

a classificação de Thornthwaite & Mather (1955), encontrou-se a tipologia C1 dA´a´, cujas

características do índice efetivo de umidade, da variação estacional dos índices de umidade e

aridez, bem como o de eficiência térmica enquadram-se na mesma classificação climática

encontrada por esses autores para região.

Para SILVA et al. (2009), o clima do Noroeste Fluminense é semi-úmido, com

estação seca bastante pronunciada, ocasionando déficit hídrico em toda a região. Esta situação

decorre do Anticiclone Subtropical do Atlântico Sul. Este sistema de alta pressão provoca

uma grande estabilidade atmosférica ao longo de todo o período de outono-inverno. Esta

estabilidade só é alterada quando ocorre a entrada de frentes frias. Devido ao período do ano,

a convergência de umidade para o sistema frontal é muito baixo, reduzindo acentuadamente a

sua capacidade pluvial. Em função disto, o ambiente se ressente da falta de água, originando

uma floresta semiestacional, cuja parte das árvores perdem as folhas nesta época do ano.



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No período de primavera-verão a estabilidade atmosférica diminui e a umidade

aumenta, incrementando também a quantidade de chuva. O sistema mais importante a provocar

chuvas nesta área é a ZACAS (Zona de Convergência do Atlântico Sul). Ela se forma

originariamente devido à interação entre uma frente fria e toda a umidade proveniente da

floresta Amazônica. Este sistema pode provocar grande quantidade de chuva no período em que

estiver atuando. Na maioria dos casos registra-se algo entre 70 e 120mm em 24 horas. Os

grandes volumes registrados normalmente estão associados à sua ação. Dinamicamente a

ZACAS é um canal de umidade entre a Amazônia, a região central brasileira e o Sudeste do

país, avançando pelo Atlântico como frente semi-estacionária. Há intensa liberação de calor

latente e calor sensível, o que contribui para a manutenção do equilíbrio termodinâmico do

fenômeno, impedindo a sua dissipação. Em função disto, o período com chuva pode avançar por

vários dias, podendo durar 7 a 10 dias. O resultado disto pode ser calamitoso para populações

sem meios ou que estiverem em locais de risco de inundação ou desmoronamento de encostas.

A vegetação também responde de forma importante, pois é o período de crescimento

das plantas e de maior evapotranspiração, garantindo assim um abastecimento de água

contínuo às suas raízes. Quando não há a atuação da ZACAS a qualidade da estação chuvosa

fica muito comprometida, ocasionando secas em plena época de chuva. Primavera-verão com

estas características são mais quentes e o stress hídrico se transforma em calamidade, pois,

desta forma, o período seco extravasa os meses habituais, comprometendo toda a estação de

crescimento das plantas. Devido ao intenso desmatamento ocorrido ao longo dos últimos 150

anos muitos rios modificaram o seu regime, passando de perenes para temporários. Embora a

redução da vazão dos rios ao longo da estação seca seja uma característica desta região

fluminense, os relatos da temporalidade dos rios tem sido muito freqüentes. Atualmente,

verificam-se cenas antes restritas ao sertão semiárido do Nordeste do Brasil, este sim, um

núcleo peridesértico, como caminhões pipa, para abastecer as populações com água; a

vegetação totalmente desfolhada; rios totalmente secos e aqüíferos idem. Deve-se ressaltar

que os solos com grande capacidade de reter água não são os mais comuns visto que a

estrutura geológica deste setor fluminense é fortemente marcada por afloramentos rochosos

ocasionando solos rasos. Pacotes de latossolos são encontrados apenas nas várzeas dos rios,

geralmente estreitas, visto que os vales são muito encaixados devido ao tectonismo recente

desta área. Ainda segundo os pesquisadores, a região noroeste pode vir a se transformar em uma

nova região semiárida no país, em pleno domínio úmido e semiúmido do Sudeste brasileiro.



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SILVA et al. (2009) discutiram a necessidade de compreender os problemas

regionais do noroeste fluminense a partir de uma perspectiva multidisciplinar e consideraram

que apesar de possuir grande potencial agrícola e turístico, a Região Noroeste Fluminense

apresenta graves problemas ambientais que constituem entraves para o seu desenvolvimento

socioeconômico. Segundo os pesquisadores “esses problemas diversificam e aumentam já há

mais de um século, quando então uma sucessão de ciclos econômicos fez agravar a situação.

Sucederam-se ao café, a cana-de-açúcar, o gado leiteiro e o garimpo de ouro associados a uma

agricultura de baixo rendimento. Todos esses ciclos somaram à paisagem um desmatamento

contínuo que, ao final do século XX, implicou em graves consequências tanto para o clima

regional, quanto para os solos e a rede hidrográfica.”

De fato, nos últimos anos as chuvas estão mais intensas, torrenciais, provocando

erosão acelerada. Os autores mostram que em janeiro de 1997, choveu 280 mm em apenas

três dias em Itaocara, provocando inundações generalizadas nos municípios de Itaperuna,

Santo Antônio de Pádua, Aperibé todos banhados pelos afluentes da margem esquerda do rio

Paraíba do Sul, provenientes de Minas Gerais (SOUZA et al., 2000).

Para os autores, a região apresenta menos de 1% da cobertura original da floresta

tropical do tipo estacional, encontrando-se em franco processo de desertificação, totalmente

diferente da região anteriormente compreendida por árvores altíssimas, frondosas, com

complexidades internas e vegetação luxuriante (SOFFIATI NETO, 1996). São pequenas

manchas, isoladas e deterioradas pelas queimadas e desaparecimento da fauna. Em função

disto, os rios, que eram perenes, estão adquirindo um regime semelhante ao que ocorre no

sertão nordestino brasileiro, onde as águas só correm por ocasião das chuvas e, por isso

mesmo, são denominados de temporários. A turbidez das águas, cada vez maior por ocasião

das chuvas, impede que a flora aquática sobreviva durante a estação chuvosa, rompendo a

cadeia alimentar, justamente no elo de produção primária (SOUZA et al., 2000).

Os rios sofrem com as agressões, tendo sido citado pelos autores que nos anos 80/90

houve garimpagem e extração de ouro aluvionar com a utilização da amalgamação com mercúrio

em diversos trechos nos rios Paraíba do Sul e seus afluentes da margem esquerda, que nascem no

Estado de Minas Gerais. Embora o garimpo tenha terminado, as pesquisas indicaram que existe

mercúrio nos sedimentos de corrente e nas planícies aluviais. Este mercúrio poderá voltar aos

ciclos biogeoquímicos, caso as condições ambientais aquáticas se alterem (FEEMA, 1989).

Cabe destacar que, além das cheias, os municípios do noroeste enfrentam o risco de

deslizamentos pelo relevo que os constituem. Em janeiro de 2012, surgiram na região, locais



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de risco em encostas, por causa da instabilidade dos terrenos que foram encharcados com

fortes precipitações, tais como as cidades de Itaperuna, Italva e Laje do Muriaé que entraram

em estado de alerta. Em Itaperuna três deslizamentos de terra atingindo residências foram

registrados pela Defesa Civil.

Na região noroeste há predominância de NEOSSOLOS e CAMBISSOLOS, em

relevo ondulado e forte ondulado que se apresentam frágeis e sujeitos à erosão acelerada.

Pesquisadores da EMBRAPA estudaram uma microbacia em São José de Ubá e retrataram

parte da dinâmica dos solos no que tange à escoamento de sedimentos (MARCHIORO et al.,

2011). Os resultados evidenciaram que as áreas com maior produção de sedimentos ocorrem

nas unidades de respostas hidrológicas (URH) com domínio das pastagens associadas às

declividades, entre 25 e 57%, comprimentos de encostas entre 15 e 28 m, e às características

do ARGISSOLO VERMELHO-AMARELO, NEOSSOLO LITÓLICO e CAMBISSOLO

HÁPLICO, evidenciando a necessidade de reflorestamento com espécies nativas nas URHs

com estas classes de solos e, nas demais porções da bacia do córrego Santa Maria, a difusão

de práticas de manejo e conservação do solo. Parte do trabalho que retrata os solos servem

como exemplo, para caracterizar, de modo geral, as condições predominantes na região. A

bacia possui importante descontinuidade geológica longitudinal, com rumo NE-SW, e as

rochas encontram-se cortadas por conjunto de fraturas, predominando os trends NNW-SSE e

NE-SW (concordante com a estruturação geológica da bacia) concentradas na parte norte da

bacia (Domínio Juiz de Fora), devido à heterogeneidade das rochas e uma estruturação

milonítica mais pronunciada (HEILBRON, et al., 2005).

Quanto à geomorfologia, a bacia está inserida na unidade Depressão Interplanáltica

com Alinhamentos Serranos do Norte-Noroeste Fluminense (DANTAS, 2000). Essa unidade

caracteriza-se por apresentar contraste brusco entre feições homogêneas de colinas, morros e

morrotes associados aos alinhamentos serranos elevados.

As classes de solos predominantes na bacia são os CAMBISSOLOS HÁPLICOS

lépticos que abrangem 44% da área, os ARGILOSSOLOS VERMELHO-AMARELOS

abrangendo uma área de 18,5% e os NEOSSOLOS LITÓLICOS abrangendo uma área 16,7%,

que em conjunto totalizam 79,2% da área da bacia. Os restantes 20,8% são compostos, em

ordem decrescente de área, pelos CAMBISSOLOS HÁPLICOS gleicos, GLEISSOLOS

HÁPLICOS e Aforamento de rocha (BHERING et al., 2005; ZARONI, 2006).

O relevo da região é movimentado, com altitudes que variam entre 35 a 680 m, no

sentido norte em direção a Serra da Mantiqueira e a partir da calha do rio Paraíba do Sul. A



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declividade também vai se acentuando da classe 15 a 20% para classe maior que 45%.

Ocorrem colúvio sensu stricto e colúvio-aluvionares. Predominam depósitos quaternários

(BIZERRIL et al., 1998). A geologia da região caracteriza-se por rochas do Complexo do

Paraíba do Sul (paragnaisses quartzo-feldspáticos, com granada e sillimanita, lentes de rochas

carbonáticas, calcissilicáticas, camada de quartzitos e gonditos, também granitóides e

localmente, migmatitos) e pelo Complexo Juiz de Fora (composto por granulitos e

charnockitos) que apresentam estruturas de dobras, empurrões dúcteis e zona de cisalhamento

dúcteis. (CAMPOS NETO & FIGUEIREDO, 1990).

Quanto à hidrografia, o rio com maior volume na região é o rio Paraíba do Sul,

tendo como seus principais afluentes no Noroeste Fluminense os rios Pomba (com 300 km de

curso e foz próxima à Itaocara) e Muriaé (com 250 km de curso e foz próxima ao distrito de

Três Vendas, em Campos dos Goytacazes).

Além destes três o rio Itabapoana, com 264 km de extensão, é a fronteira natural

entre capixabas e fluminenses desde a divisa de Minas Gerais até sua foz no Oceano Atlântico.

Esse rio destaca-se pelo seu potencial hidrelétrico possuindo várias cachoeiras em seu curso. É

formado pelo encontro do rio Preto com o rio São João, na divisa dos estados de Minas Gerais,

Espírito Santo e Rio de Janeiro. Como a grande maioria dos rios brasileiros, também sofre os

efeitos da colonização humana, recebendo efluentes oriundos das cidades por onde passa e

sofrendo interferências no curso de suas águas pela construção de várias usinas hidrelétricas.

Em função do relevo da região e de seus corpos hídricos, há a presença de algumas

centrais hidrelétricas, assim como a previsão de construção de outras. No rio Itabapoana há

duas Pequenas Centrais Hidrelétricas (PCH), sendo uma delas situada na região noroeste, entre

os municípios de Bom Jesus do Itabapoana (RJ) e São José do Calçado (ES), com capacidade

instalada de 16,5 megawatts (MW) e área inundada de 40 hectares (Figura 1) (PCH, 2012).

Figura 1 – Pequena Central Hidrelétrica Pirapetinga no rio Itabapoana.

Fonte: Performance Centrais Hidrelétricas - http://www.pch.com.br



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Já no rio Paraíba do Sul serão construídas as usinas hidrelétricas de Itaocara I e II,

com capacidade total instalada de 195 MW, para tanto, o investimento será de R$ 1,2 bilhão e

gerará 1.500 empregos. O barramento acarretará em dois reservatórios com área total de 60

km2, sendo uma barragem localizada entre os municípios fluminenses de Itaocara e Aperibé

e; a outra, entre Estrela Dalva (MG) e Cantagalo (RJ) (UHEITAOCARA, 2012).

A formação dos reservatórios compreenderá áreas de oito municípios: cinco no

Estado do Rio de Janeiro (Aperibé, Itaocara, Santo Antônio de Pádua, Cantagalo e Carmo,

sendo os três primeiros pertencentes ao Noroeste Fluminense) e três em Minas Gerais (Estrela

Dalva, Pirapetinga, Volta Grande) (Figura 2).

Figura 2 – Área atingida pela Usina Hidrelétrica Itaocara.

Fonte: Performance Centrais Hidrelétricas http://www.pch.com.br

Concluindo, as características físicas mais marcantes da região noroeste são as serras

e várzeas de rios, sujeitos a inundações sucessivas. Em janeiro de 2012 novas enchentes

assolaram o noroeste fluminense. SOFFIATI (2012), estudioso de história da região noroeste,

expõe que viajantes, em 1785 e em 1834, “subiram o Muriaé e descreveram sua

navegabilidade até o local onde hoje se ergue a cidade de Cardoso Moreira. À época já

relataram seus longos meandros, suas extensas várzeas e suas pujantes florestas. Registram

também que engenhos de açúcar estavam subindo o vale do rio e exortam quanto ao

aproveitamento das florestas e das várzeas para fins econômicos”. Ainda segundo SOFFIATI

(2012), “as florestas foram o primeiro alvo econômico dos colonos, fornecendo lenha e

madeiras nobres. Muitas delas foram sumariamente removidas por meio de fogo para a



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abertura de espaço destinado à agropecuária. [...] As várzeas e lagoas marginais do Muriaé

foram separadas do rio por diques e comportas. Intensificou-se a circulação de tropeiros entre

a Zona da Mata e Campos nos dois sentidos. As rotas seguidas por eles foram substituídas por

caminhos de terra, descritos pelo Major Bellegarde em 1837, e pela ferrovia Carangola,

posteriormente substituída pela rodovia BR-356 que, em grande parte, cruza o leito maior do

Muriaé. A maioria dos núcleos urbanos ocupa parte dos leitos de cheia ou mesmo invade o

leito regular dos rios. Outros sobem encostas”.

Laje do Muriaé, Itaperuna, Italva e Cardoso Moreira, situam-se na bacia do Muriaé.

Santo Antônio de Pádua, Miracema e Aperibé, na bacia do Pomba. As chuvas na região são

torrenciais e não encontram mais florestas e lagoas marginais para captação. Para Sioffiati,

“nem mesmo diques construídos nas margens dos rios bastam para conter as cheias. Em

janeiro de 2012, a cheia do Muriaé destruiu dois diques e provocou um rombo na BR-356.

Cardoso Moreira e a localidade campista de Três Vendas ficaram debaixo d’água. “Para esse

autor, o problema das enchentes, no Norte-Noroeste Fluminense, só será relativamente

resolvido com um programa de reflorestamento, com a liberação das lagoas e de parte das

várzeas como áreas de escape, com a reforma (e não meros reparos) nos diques e na rodovia

BR-356 e com a transferência de núcleos urbanos para partes mais altas”.

Para solucionar o problema estão propostos pelo governo do Estado do Rio de

Janeiro, a construção de três extravasores, a um custo aproximado de R$ 40 milhões, cada:

um em Laje do Muriaé; outro em Itaperuna; e um terceiro em Italva. A finalidade é desviar,

em momentos de fortes chuvas, as águas excedentes do Rio Muriaé, que corta essas cidades,

para fora dos seus limites urbanos. O extravasor em Itaperuna está calculado em R$ 45

milhões, mesmo valor do previsto para Italva. Em Cardoso Moreira será construída uma

barragem, ao custo de R$ 200 milhões, solução mais adequada devido às dificuldades

geológicas da área. A finalidade é reter as águas em tempos de cheia, e só liberá-las aos

poucos, em pequena quantidade. O extravasor de Laje de Muriaé, pronto para ser licitado,

servirá de modelo para a execução do projeto na região. Com 7,5 mil habitantes, a cidade foi

alagada logo no início do temporal da semana passada – em janeiro de 2012, com o nível das

águas do Rio Muriaé subindo quase três metros acima de sua calha.

2.4) Aspectos Econômicos

O setor predominante no PIB (Produto Interno Bruto) regional é o de serviços,

seguido pelo industrial e, por último, o setor agropecuário (Quadro 2).



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A região do Noroeste Fluminense apresenta o menor PIB per capita do estado e

concentra os maiores índices de pobreza do Rio de Janeiro (RIONOR, 2011).

Na agricultura, o café e o tomate tem grande importância, sendo o primeiro

encontrada em Varre-sai, enquanto o tomate é concentrado em São José de Ubá.

Atualmente, há também um pólo econômico de rochas ornamentais (gnaisses,

denominados pedra paduana e pedra madeira), em Santo Antônio de Pádua. O pólo de

confecções localiza-se em Itaperuna, sendo esta a maior cidade da região. Esta cidade também

sedia as indústrias Parmalat e Boechat, além de um grande polo de Universidades (UNIG,

Redentor, Fundação São José, CEDERJ).

O setor de serviços se desenvolveu nos últimos anos em todas as cidades do

Noroeste Fluminense, mas é destaca-se os municípios de Itaperuna, Bom Jesus do Itabapoana,

Santo Antônio de Pádua e Itaocara.

Quadro 2 – Consolidação das participações percentuais do PIB por setor nos municípios da região Noroeste Fluminense

Município SETORES (%)

Agropecuário Indústria Serviços Aperibé 5,44 8,06 81,43 Bom Jesus do Itabapoana 4,87 17,19 71,75 Cambuci 15,32 12,37 63,92 Italva 6,19 9,46 79,06 Itaocara 5,28 21,59 64,90 Itaperuna 2,55 12,80 78,37 Laje do Muriaé 6,52 14,66 73,03 Miracema 3,65 9,08 82,46 Natividade 5,33 20,89 67,30 Porciúncula 6,47 11,03 75,98 Santo Antônio de Pádua 3,64 16,04 72,34 São José de Ubá 22,34 6,38 62,01 Varre e Sai 17,72 6,38 67,65 Fonte: Censo IBGE, 2009 – Produto Interno Bruto dos Municípios pertencentes a Região Noroeste Fluminense

Investimentos recentes na Região tem elevado as perspectivas de desenvolvimento

econômico e geração de empregos. Miracema, por exemplo, que é pioneira no processo de

tombamento patrimonial desde 1985 e já possui projetos para a restauração de imóveis e

fazendas locais para aproveitamento turístico, além de participar no Projeto Florescer do

Governo do Estado do Rio de Janeiro, pretende constituir no município um pólo na produção

e comercialização de mudas e flores (NERY & MENEZES, 2010).

Recentemente começou a ser construído o mineroduto Minas-Rio que tem como

objetivo a exportação de minério de ferro extraído na região da bacia do Rio Santo Antônio

próximo a Belo Horizonte. Sua extensão é de 525 km e passará pelos municípios de



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Porciúncula, Natividade, Itaperuna e Bom Jesus do Itabapoana no Noroeste Fluminense.

Existem expectativas de geração de muitos empregos na região, principalmente durante a sua

construção, o que pode favorecer a economia de muitos municípios (O EMPREITEIRO,

2012).

2.3.1) A agropecuária na Região

A primeira atividade a gerar riqueza na região foi o cultivo do café. Após seu

declínio, as atividades agropecuárias que a substituíram se desenvolveram tendo por base as

culturas de subsistência. Ao longo das últimas décadas, a região vem apresentando um

esvaziamento populacional contínuo, verificado principalmente pelas limitações no processo

de comercialização da produção, pela má utilização de suas terras e ainda, pela pecuária

extensiva. Atualmente, as atividades predominantes na região são a pecuária leiteira (tendo

como grande compradora a Parmalat) e a pecuária de corte.

Levantamento realizado pelo IBGE em 2010 (Quadro 3) sobre a produção agrícola

no estado do Rio de Janeiro, mostra a participação do Noroeste Fluminense em área colhida.

Na modalidade de lavoura temporária (abacaxi, arroz, cana-de-açúcar, feijão, mandioca,

milho e tomate) a participação da região no Estado foi de 8,13%, enquanto na modalidade da

lavoura permanente (banana, café, coco, goiaba, laranja, limão, manga, maracujá, pêssego e

figo), a participação da região representou 19,83%.

O IBGE trabalha com o conceito de Valor Bruto da Produção (VBP), o qual

considera as produções físicas estimadas no Levantamento Sistemático da Produção Agrícola

(LSPA) e os preços médios recebidos pelos produtores rurais de janeiro a outubro de cada

ano, segundo pesquisa da Fundação Getúlio Vargas (BANCO CENTRAL, 2011).

Avaliando a produtividade de cada município, através dos indicadores de área

plantada, valor monetário da produção e renda gerada por hectare por ano, o município de São

José de Ubá apresentou o melhor resultado na modalidade lavoura temporária com R$

21.821,05/ha/ano. Cambuci ficou em segundo lugar com R$ 15.913,61/ha/ano e Santo

Antônio de Pádua em terceiro, com R$ 10.351,31/ha/ano.

A produção agrícola da modalidade lavoura permanente apresentou resultados

menores do que os da lavoura temporária. Nesta modalidade, o município de Natividade se

destacou com uma renda de R$ 14.797,69/ha/ano, seguido por Itaocara (R$ 11.300,88/ha/ano)

e Santo Antônio de Pádua (R$ 9.545,45/ha/ano).



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Quadro 3 – Produção agrícola na região Noroeste Fluminense em 2010.

Descrição Lavoura Temporária Lavoura Permanente

Área Valor VBP* Área Valor VBP*

(ha) (R$1.000) R$/ha/ano (ha) (R$1.000) R$/ha/ano

Estado 167.816 514.127 3.063,64 50.642 261.364 5.161,01

Região Noroeste Fluminense 13.644 84.185 6.170,11 10.041 41.662 4.149,19

Aperibé 147 514 3.496,60 17 145 8.529,41

Bom Jesus do Itabapoana 862 2.903 3.367,75 1.521 6.440 4.234,06

Cambuci 1.470 23.393 15.913,61 64 160 2.500,00

Italva 1.124 2.975 2.646,80 15 117 7.800,00

Itaocara 2.448 9.644 3.939,54 113 1.277 11.300,88

Itaperuna 1.835 5.973 3.255,04 136 576 4.235,29

Laje do Muriaé 232 1.059 4.564,66 19 95 5.000,00

Miracema 682 3.005 4.406,16 40 326 8.150,00

Natividade 786 2.047 2.604,33 173 2.560 14.797,69

Porciúncula 610 2.862 4.691,80 2.860 8.321 2.909,44

Santo Antônio de Pádua 649 6.718 10.351,31 55 525 9.545,45

São José de Ubá 950 20.730 21.821,05 0 0 0

Varre e Sai 1.849 2.362 1.277,45 5.028 21.120 4.200,48 Fonte: IBGE, 2010 VBP = Valor Bruto da Produção, considerando janeiro a outubro de 2010

Dentre as lavouras temporárias e permanentes destacam-se as culturas que

apresentaram maior rentabilidade, ou seja, maior VBP (R$/ha/ano), a saber, café, laranja,

coco, tomate e arroz (Quadro 4).

Quadro 4 – Lavoras temporárias e permanentes que apresentaram maior rentabilidade (R$/ha/ano) para a região Noroeste Fluminense

Descrição Valor Bruto da Produção (R$/ha/ano)

Lavoura Permanente Lavoura Temporária Café Laranja Coco Tomate Arroz

Aperibé 9.000,00 30.000,00 2.400,00

Bom Jesus do Itabapoana 4.200,00 4.333,33 45.500,00 1.700,00

Cambuci 1.100,00 54.000,00 2.400,00

Italva 9.625,00 44.000,00 2.880,00

Itaocara 17.571,43 36.000,00 2.400,00

Itaperuna 3.168,42 11.000,00 42.000,00 1.540,00

Laje do Muriaé 2.333,33 50.000,00 2.400,00

Miracema 2.000,00 12.000,00 30.000,00 3.522,22

Natividade 3.140,35 22.000,00 17.588,24 21.700,00 3.158,42

Porciúncula 2.854,06 48.750,00 2.562,50

Santo Antônio de Pádua 14.000,00 67.800,00 2.400,00

São José de Ubá 48.000,00 3.600,00

Varre e Sai 4.200,00 Fonte: IBGE, 2010 VBP = Valor Bruto da Produção, considerando janeiro a outubro de 2010



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Em 2008, um convênio foi firmado entre o Governo do Estado do Rio de Janeiro e a

empresa francesa Michelin, fabricante de pneus, para produzir borracha natural por meio do

Programa Rio Látex (MICHELIN, 2011). Ressalta-se que em meados da década de 80 os

municípios de Bom Jesus do Itabapoana, Itaperuna e Natividade participaram do Programa de

Incentivo à Produção de Borracha Natural (PROBOR), com o plantio em 66,5 ha. O referido

programa não foi bem sucedido devido à extinção da Superintendência da Hevea

(SUDHEVEA), órgão responsável pela coordenação de todas as ações envolvendo a

seringueira no país, e ao desconhecimento do manejo e da importância da cultura no estado, o

projeto foi paralisado e as atividades interrompidas (OLIVEIRA et al., 2009). Nas condições

atuais o Programa Rio Látex tende a se consolidar, levando-se em conta a possibilidade de

integração com a empresa Michelin.

A Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro (FIRJAN) promoveu, em

2009, um estudo sobre a silvicultura econômica no estado e verificou a existência de 18.427

hectares com reflorestamento, sendo 593 ha no Noroeste Fluminense. Os plantios nesta região

são decorrentes, em sua grande maioria, de contratos de fomento com a empresa Aracruz

Celulose, cuja razão social foi modificada recentemente para Fibria (FIRJAN, 2009).

Estes plantios, ainda em pequena escala, segundo a FIRJAN, têm potencial de

expansão pela grande disponibilidade de terras e interesse demonstrado pelos produtores,

aliado ao fato que o plantio de florestas em dimensões adequadas aliado às vantagens

logísticas do Estado serão um atrativo muito importante para indústrias do setor de papel e

celulose. A concretização desse potencial depende fundamentalmente da presença de

empresas âncora que realizem contratos de fomento florestal, contribuindo com tecnologia,

assistência técnica e outros recursos (FIRJAN, 2009).

Sucessivas crises econômicas internacionais fizeram com que as empresas adiassem

investimentos. Além disso, foi necessário criar base legal para a expansão da eucaliptocultura

no Estado do Rio de Janeiro.

O Governo Estadual, por meio do RIONOR (2011), realizou estudos e apontou a

viabilidade econômica da silvicultura no Noroeste Fluminense com base em sistemas de

produção sustentáveis com cadeias produtivas acessórias. A Assembleia Legislativa aprovou a

Lei que cria o zoneamento do eucalipto no estado2.

Segundo o estudo do RIONOR (2011) “a região apresenta condições favoráveis ao

desenvolvimento da cadeia produtiva da floresta plantada, tanto para a prática silvicultural,

2 Lei no 5.067, de 09 de julho de 2007, regulamentada pelo Decreto no 41.968, de 29 de julho de 2009.



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nas extensas áreas disponíveis, como para os segmentos de transformação da madeira em

produtos com maior valor agregado. [...] Todos os segmentos já possuem estabelecimentos,

de pelo menos uma das etapas da cadeia produtiva a que pertencem”.

Em Santo Antônio de Pádua, por exemplo, a Companhia Paduana de Papéis

(Copapa) é responsável por 50% de toda a produção de papel para fins sanitários do Rio de

Janeiro e tem uma capacidade instalada de produção de 110 ton/dia (COPAPA, 2012). Além

desta, a CIPEL de Pádua Indústria de Papéis, cuja produção de papel toalha e para embalar

frutas é destinada basicamente para o estado de São Paulo, tem capacidade diária média de 45

ton/dia (CIPEL, 2012). A produção deste tipo de papel deve aumentar na região devido a

instalação da fábrica Engenho Central Indústria de Papel (IPEC) em Itaocara, com

investimento total de R$ 20 milhões, sendo R$ 7,1 milhões do programa estadual InvesteRio,

com capacidade inicial de produção de 10,5 mil toneladas/dia de papel tissue (DOE, 2011).

2.4) Aspectos Sociais

As elevadas taxas de urbanização na região indicam que a população rural vem

sofrendo quedas constantes, principalmente devido à substituição crescente dos meios

produtivos rurais, reforçado pelas limitações nas cadeias produtivas, especialmente nos

processos de comercialização das produções locais, resultando no êxodo rural e em uma

urbanização crescente (NERY & MENEZES, 2010).

O quadro 5 retrata a distribuição da população na região mostrando forte

urbanização na maioria dos municípios. Comparando-se a região com o Estado, observa-se

que esta vem se aproximando dos níveis de urbanização estadual, ao longo dos anos. Em

1991, o Estado apresentou taxa de urbanização de 95,25%, enquanto a região Noroeste atingiu

68,33%, ou seja, uma diferença percentual de 26,92%. No ano de 2000, essa diferença cai

para 16,88%, e em 2010, para 10,13%, indicando que a urbanização regional está ocorrendo

em ritmo mais acelerado do que a estadual.

Em 1991, a população urbana do Noroeste foi de 186.584 habitantes e aumentou

para 267.337 habitantes, 43,28% a mais em 2010. Neste período, a população rural decresceu

de 86.478 para 40.301 habitantes, isto é, 114,58% a menos, em 2010.

A migração campo-cidade resultou em uma urbanização acima de 90% nos

municípios de Itaperuna e Miracema, em 2010, porém manteve-se uma grande desigualdade

na renda da população retratada nos estudos elaborado pelo RIONOR (2011), tendo parte

considerável desta incluída na condição de pobreza.



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Quadro 5 – Região Noroeste Fluminense, população por situação de domicílio e taxa de urbanização em 1991, 2000 e 2010.

Fonte: IBGE – Censos demográficos, 2010.

De acordo com estes dados, no Noroeste, Pádua, Aperibé e Itaperuna apresentaram

os menores índices de pobreza, de 21,44 a 26,43%. Seguiram-se Itaocara, Bom Jesus de Ita-

bapoana e Italva, com índices de 26,95% a 31,3%. O grupo mais empobrecido, de 31,33% a

50,19% foi formado por Varre-Sai, Porciúncula, Natividade, Laje de Muriaé, Miracema, São

José de Ubá e Cambuci, ou seja, a maioria dos municípios desta Região está classificado no

nível de pobreza mais acentuado de todo o Estado, uma situação efetivamente alarmante.

No Noroeste Fluminense, em 2000, o maior percentual de indigência (renda mensal per

capita de até ¼ do salário mínimo/família) foi encontrado em Miracema, 41,65%, seguido de

Itaperuna, Laje do Muriaé, Porciúncula, São José de Ubá e Varre-Sai todos apresentando

aproximadamente 38% de pobres, muito acima da média estadual (que é de 19,20%) (RIONOR, 2011).

Segundo o RIONOR (2011), “outro indicador utilizado na compreensão da situação

econômica das populações foi a distribuição do Bolsa Família, programa do Governo Federal

que auxilia o grupo de população mais necessitado”.

No Noroeste Fluminense, em 2009, havia 17.785 famílias beneficiadas pelo Bolsa

Família, aproximadamente 21,8% do total de beneficiários no estado (bem acima de 13,2% do

total no Norte Fluminense). Destas, 4.996 famílias residiam em Itaperuna e 1.916 em Bom

Jesus do Itabapoana, num total 38,9% do total da região. (RIONOR, 2011). Já em janeiro de

2012 (CAIXA, 2012) o total de beneficiários pelo programa saltou para 20.088 famílias.

Do total de famílias atendidas pelo Bolsa Família 23,3% reside em Itaperuna e, em ordem

decrescentes, segue-se Bom Jesus do Itabapoana (12,4%), Miracema (8,8%), Itaocara (8,6%), Santo

Antônio de Pádua (7,6%), Cambuci (6,3%), Porciúncula (6,2%), Natividade (5,9%), Italva (5,1%),

Varre-Sai (4,7%), Laje do Muriaé (4,0%), São José de Ubá (3,9%) e Aperibé (3,1%) (CAIXA, 2012).



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No Norte e Noroeste Fluminense, também há, em funcionamento, diversos

programas de apoio às atividades agrícolas, pecuárias e de preservação ambiental, como os

Programas Estaduais Frutificar, Florescer, Prosperar, Rio Leite, Rio Carne e o Rio Rural e

Programas do Governo Federal, como o PRONAF (Programa Nacional de Agricultura

Familiar), além do trabalho realizado pelo Comitê Gestor de Bacias. Destacam-se ainda, os

programas de capacitação em silvicultura e de erradicação do analfabetismo.

Quanto à reforma agrária, o INCRA criou dois assentamentos rurais na região (PA

Floresta de Belém e PA Nova Esperança do Aré, com 35 e 90 famílias, respectivamente) e há

demanda por terra por parte dos sindicatos rurais e movimentos sociais, o que se justifica pela

pobreza persistente na região, aliada à impossibilidade de inserção de faixas da população

com baixa escolaridade nos ramos industriais e de serviços, os quais exigem qualificação

profissional. Nesse contexto, o trabalho agrícola, apesar de também exigir qualificação, ainda é

opção para a absorção dessa população com menor escolaridade, tirando-a da pobreza extrema.

3. PREÇOS DE TERRAS SEGUNDO O INFORMA ECONOMICS/FNP

O preço médio de terras no Brasil no bimestre novembro-dezembro de 2011 ficou

em R$ 6.246,00/ha. Houve uma valorização média de 18,5% em relação à 12 meses, quando o

hectare custava R$ 5.271,50 (janeiro-fevereiro de 2011). Excluindo-se a inflação acumulada

(IGP-DI) no período, que foi de 5,01%, o ganho real foi de 13,49% (FERRAZ et al., 2011).

Quando se avaliam as valorizações por região, verifica-se que a região Centro-Oeste

valorizou suas terras 45,9%, em média, no longo prazo, seguida da região Sul com ganhos

médios de 45,2%. Na sequência, as regiões Nordeste, Sudeste e Norte, valorizaram 44,2%,

39,7% e 38,4%, respectivamente, todas estas acima da inflação acumulada no período. A

região Sudeste registrou cotação média de R$ 10.658/hectare, enquanto no Rio de Janeiro o

preço do hectare variou de R$ 5.682,00 a R$ 11.200,00 (FERRAZ et al., 2011).

Esta situação, ditada pelas próprias características de cada região, (nível de

urbanização, proximidade de mercados consumidores, infraestrutura disponível, nível de

desenvolvimento econômico e estoque disponível de terras) dificilmente será alterada em

futuro previsível. Salientamos que áreas sob pressão urbana fogem da lógica estrita do

mercado de terras para a produção agropecuária (FERRAZ et al., 2011).

Com base nos dados da Informa Economics/FNP, especificamente, a tabela de

preços de terras para a região denominada “Campos dos Goytacazes”, a qual contempla

somente o município de Itaperuna como representante da região Noroeste Fluminense (Figura

3), verifica-se aumento no preço de terras de 63% entre setembro-outubro de 2005 a



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novembro-dezembro de 2011, com destaque para áreas de pastagem em várzea (em

Itaperuna), a qual se manteve com os maiores preços de terra no período.

Pelo trabalho de campo realizado, afirma-se que o fator regional que está

influenciado o aumento no preço da terra é a forte especulação exercida pelos detentores de

grandes áreas na região, em função da demanda por estas áreas pelos setores em expansão,

seja industrial ou extrativo, além da própria expansão urbana.

Figura 3 – Evolução do preço de terras (R$/ha) para região Noroeste Fluminense, mais especificamente, Itaperuna (set-out/2005 a nov-dez/2011)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

7.500

8.000

8.500

Val

or

(R$)

Pastagem em várzea (Itaperuna) Pastagem em morros (Itaperuna)

nov/de

z

set/o

ut

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mar/abr

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n

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go

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z

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mar/abr

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n

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go

nov/de

z

set/o

ut

Tempo (Bimestre)

Elaborado pela equipe autora com base nos dados do Informa Economics/FNP.

4. MERCADO DE TERRAS NA REGIÃO

Durante o levantamento de campo, realizado pelo INCRA, foi observado movimento

altista nos preços de terras na região do Noroeste Fluminense. Os grandes investimentos privados

na região norte e alguns previstos para região noroeste estão induzindo movimentos especulativos

mais expressivos do que, propriamente, a compra e venda de terras, nesse mercado regional.

Além de algumas transações, o mercado de terras não se mostra muito dinâmico,

entretanto, o discurso dos agentes, sejam eles proprietários de terras ou corretores, dão conta

de uma alta esperada no preço de terras.

As características físicas demonstradas, com destaque para solos com baixa aptidão

para lavouras, por predomínio de NEOSSOLOS e CAMBISSOLOS, em vales encaixados e

relevo predominantemente ondulado e forte ondulado, além do risco de enchentes nas partes

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011



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baixas, não configuram terras com alto valor de mercado. A exploração econômica de terras

no Noroeste Fluminense, nas condições atuais, requer altos investimentos em recuperação,

conservação de solos, reflorestamento de nascentes, obras de contenção de enchentes e tudo

isso justificaria um mercado de terras com preços baixos, na contramão do que vem ocorrendo.

SAYAD (1977) argumentou que o processo especulativo no mercado de terras

dependia de características especiais da economia brasileira e do mercado financeiro,

prevendo que no futuro, o mercado de terras devia apresentar crescimento de preços mais

lento do que ocorrera no passado recente. Segundo este autor, a terra também funciona como

reserva de valor e os movimentos especulativos são comuns no Brasil, levando a concluir que

a terra assumiu, historicamente, papel importante na economia brasileira.

Entre os motivos para ter este bem como reserva de mercado estariam a instabilidade

do mercado financeiro e a herança cultural, isto é, por tratar-se de um país com menos de um

século de industrialização, ter um imóvel rural seria a “garantia” de um bem em crescente

valorização. SAYAD (1977) ainda acrescenta a inércia como motivo de escolha para investir no

mercado de terras como reserva de valor. Além destes fatores, REYDON et al. (1992), verificou

que a especulação também está em função da retenção de terras agrícolas para uso urbano futuro.

5. PREÇO DA TERRA E REFORMA AGRÁRIA

Até aqui se retratou um contexto regional ainda caracterizado pelo baixo dinamismo

econômico, porém com sinais de mudanças devido à prevista expansão de investimentos

privados (os quais demandam terras) e forte apelo do governo estadual para o desenvolvimento

social e geração de renda mediante vários projetos agropecuários em curso na região.

A urbanização verificada, a construção de hidrelétricas, a previsão de expansão de

monoculturas com integração agroindustrial (heveicultura e eucaliptocultura) estão influenciando

na alta do preço de terras, ainda que afastado o fator especulação, na metodologia adequada.

Desde a posse da Presidente Dilma em 2011, houve cortes orçamentários que

atingiram o INCRA e falta ainda manifestação objetiva da Presidente, quanto às diretrizes

gerais que irá adotar, em relação à reforma agrária. No âmbito interno do INCRA há

orientações para desapropriação de terras de menor custo e melhor localização.

As dificuldades para a criação de assentamentos rurais devido à alta de preço da

terra foram apontadas em relatórios anteriores, inclusive em estudo realizado pelo INCRA

(MARQUES, 2007), que apontou custos médios de assentamento por família (custos com

ação de desapropriação) na região Sudeste em R$ 58.114,00, no período de 2004 a 2005. Já a

compra de terras (aquisição) para a mesma região foi de R$ 81.122,00.



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Tudo isso porque a reforma agrária, como política social, também tem seus custos

avaliados e comparados com o de outras políticas públicas que também visam a geração de

empregos e renda no meio rural, pois, segundo a premissa de que os recursos são escassos na

economia, sua alocação deve ser a mais eficiente e de maior eficácia.

Nesse enfoque, a corroborar a necessidade de novos paradigmas, há publicações do

próprio Governo Federal que mostram que os custos de geração de um emprego na agricultura

irrigada são da ordem de US$ 10.000, enquanto na indústria de bens de consumo sobe para

US$ 44.000,00, no turismo vai a US$ 66.000,00, na indústria automobilística custa US$

91.000,00 e na indústria química extrapola para US$ 220.000,00 (COELHO, 2011).

Levando-se em conta a agricultura irrigada, a geração de empregos na reforma

agrária, sem considerar PRONAF e demais investimentos, ainda se mantém competitiva visto

que gera renda direta e indireta para o núcleo familiar.

Recentemente, em entrevista concedida à Carta Capital (CARVALHO & AGGEGE,

2011), o Presidente do INCRA, Celso Lisboa de Lacerda, manifestou-se quanto ao custo

médio de assentamento rural do INCRA, informando que o investimento por família chegaria

a R$ 120.000,00 (R$ 60.000,00 em terras e R$ 60.000,00 em estrutura básica).

Pelo exposto, o novo contexto regional, associado ao alto custo por família

assentada, devem ser minuciosamente analisados antes da decisão de desapropriar imóveis na

região Noroeste Fluminense. Nessa análise também devem estar contemplados os potenciais

sistemas de produção agropecuária que podem viabilizar os assentamentos rurais, gerando

renda para as famílias e sua sustentação.

Desde o fim dos anos 90, o INCRA efetua estudos visando modificar a área dos

módulos fiscais dos municípios, fixados pela autarquia, cuja concepção se baseia em lei3 que

toma como fatores de cálculo o tipo de exploração predominante no município; a renda obtida

com a exploração predominante; outras explorações existentes no município que, embora não

predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada; conceito de

propriedade familiar. Somente o avanço tecnológico na agropecuária, nas três últimas

décadas, poderia implicar na redução dessas áreas e resultaria na maior disponibilidade de

imóveis rurais, no conjunto daqueles passíveis de serem vistoriados por passarem a se

classificar como grandes imóveis e sujeitos à desapropriação (Lei no 8.629/94 - áreas acima de

15 módulos fiscais). Em função disso, por problemas políticos como a reação da bancada de

3 Lei no 6.746, de 10 de dezembro de 1979.



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parlamentares ligados ao setor rural, a revisão da área dos módulos fiscais foi suspensa e saiu

da agenda do Governo Federal.

Os municípios do Noroeste Fluminense apresentam módulos fiscais variando de 12 a

35 ha. Para este trabalho adotou-se a área de 22 ha (relativo a Itaocara) para o módulo fiscal

do imóvel paradigma. Sendo o imóvel paradigma composto por 15 módulos fiscais, tem-se a

área do imóvel paradigma de 330 ha.

Esse critério toma por base o grande desenvolvimento tecnológico na agropecuária

recente que desaconselha a escolha de grandes áreas por família, como o módulo 35 ha. Além

disso, na prática o INCRA assenta família em lotes com área média de 16,9 ha, como é o caso

do PA Floresta de Belém, em Itaperuna – isso com base em estudos feitos para o parcelamento.

6. MÉTODOS

6.1) Pesquisas em campo

Para o estabelecimento de preços referenciais de terras para a Região Noroeste

Fluminense procedeu-se o levantamento in loco junto aos agentes do mercado imobiliário,

corretores, agrônomos da EMATER e das Secretarias de Agricultura encontrados nos

municípios, além dos meios de divulgação em massa, de imóveis ofertados e negociados na

região de estudo, com o objetivo de compor um universo amostral com qualidade e número

suficientes de elementos que fossem representativos da região, e que, consequentemente,

reflitam em um resultado confiável. Todos os elementos pesquisados foram consignados em

Fichas de Pesquisas, as quais são apresentadas nos Anexos 1 e 2.

Apesar de exaustivo trabalho, foram obtidos poucos imóveis negociados, no período

recente, com área acima de 15 Módulos Fiscais (grandes propriedades).

6.2) Homogeneização dos Elementos Amostrais

Para a determinação do preço de mercado de um imóvel rural, o INCRA adota o

método comparativo de dados de mercado, o qual consiste na comparação direta do imóvel

avaliando (que neste caso específico configura-se no imóvel paradigma) com outros imóveis

ofertados ou negociados no mercado, procedendo-se às correções das diferenças entre eles,

uma vez que não há imóveis iguais. Efetuou-se a homogeneização dos elementos amostrais

visando às correções mencionadas acima.

Os movimentos especulativos no preço de terras já foram bastante estudados no

Brasil. Embora não caiba detalhar nem reproduzir partes dos estudos mais importantes, por

fugir aos objetivos deste trabalho, as referências trazidas a este documento servem para

balizar o critério adotado pela equipe, ao escolher o parâmetro de 20% na elasticidade oferta e



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opinião no preço de terra. Desse modo, considera-se que ficou representada a intensidade do

fator especulativo que está ocorrendo no Noroeste Fluminense.

A homogeneização dos elementos obtidos para o NF foi realizada pelo parâmetro

Nota Agronômica4, a qual associa a Capacidade de Uso do Solo com a localização e acesso do

imóvel (Quadros 6 e 7).

Quadro 6 - Fatores de Ponderação na Obtenção do Valor das Terras considerando a Classe de Capacidade de Uso e Situação Capacidade de

Uso Localização e

Acesso

I II III IV V VI VII VIII

100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

ÓTIMA 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130 MUITO BOA 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124

BOA 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

REGULAR 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

DESFAVORÁVEL 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098 RUIM 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: Adaptado de FRANÇA, 1983 – Citado por ROSSI, 2005

Quadro 7 – Situação do imóvel com relação à Localização e Acesso

SITUAÇÃO

CARACTERÍSTICAS

TIPO DE ACESSO IMPORTÂNCIA

DAS DISTÂNCIAS PRATICABILIDADE DURANTE

O ANO TERRESTRE FLUVIAL

Navegabilidade

ÓTIMA Asfaltada 0 – 1 h Não significativa Permanente

MUITO BOA 1ª Classe não asfaltada 1 – 3 h Relativa Permanente

BOA Não pavimentada 3 – 6 h Significativa Permanente

REGULAR Estradas e servidões de

passagem 6 – 12 h Significativa Sem condições satisfatórias

DESFAVORÁVEL Fecho nas servidões Parte do ano Significativa Problemas sérios na estação chuvosa

MÁ Fechos e interceptada por córrego sem ponte

Restrita Significativa Problemas sérios mesmo na seca

Fonte: Modificada de Kozma, 1986

A moda (Mo) é o valor que detém o maior número de observações, ou seja, o valor

ou valores mais freqüentes. Desta forma, as classes que mais se repetiram (dentro do universo

amostral para o Noroeste Fluminense) foram III, IV, VI e VIII, as quais constituiram as

classes do imóvel paradigma da região; além disso, a situação do imóvel (em relação à

localização e acesso) mais freqüente foi a situação “Muito Boa”.

A análise multimodal para os fatores classe e situação resultou na configuração do

seguinte imóvel paradigma: Classe III – 37% Classe IV – 23% Classe VI – 13%

Classe VIII – 27%, sendo a situação do mesmo ser considerada “Muito Boa”.

4 Descrita no Manual de Obtenção de Terras e Perícia Judicial, aprovado pela Norma de Execução

INCRA/DT no 52, de 25 de outubro de 2006.



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Com relação à área do imóvel paradigma esta foi estabelecida em função da moda entre

as áreas mínimas, equivalente a 15 módulos fiscais, para o Noroeste Fluminense, a saber, 330 ha5.

A Nota Agronômica utilizada na PPRT foi obtida pela seguinte equação:

NA = (0,580 x 0,37) + (0,447 x 0,23) + (0,276 x 0,13) + (0,124 x 0,27) → NA = 0,387

6.3) Simulação para estabelecer a capacidade de pagamento

O custo família para criação de assentamentos do INCRA é uma referência para a

tomada de decisão governamental para a desapropriação ou compra de imóveis rurais e

destinação aos trabalhadores rurais sem terra.

O INCRA tem mantido o uso do módulo fiscal como referência para estabelecer a

área a ser destinada a cada família. As propostas de substituição a este modelo, visando

estabelecer os módulos a serem explorados por famílias nos assentamentos, com base na

rentabilidade das culturas e, consequentemente, na capacidade de pagamento do lote, tem sido

praticadas com estudos caso a caso.

O que não se pode perder de vista nessa questão é evitar que haja prejuízo ao erário

com a escolha de imóveis rurais cujas características resultem em alto valor total, com

pequena capacidade de assentamento de famílias.

Tal situação compromete a rentabilidade das atividades econômicas, isto é, o imóvel

rural torna-se impagável pelo assentado, impondo altos custos à sociedade como um todo.

Como consequência, sendo pequena a geração de renda para os assentados do INCRA,

passando a reforma agrária a não ser atraente como política pública, pelo seu alto custo.

Com relação à simulação para estabelecer a capacidade de pagamento tomou-se

como referência a renda bruta gerada nos assentamentos do INCRA, assumindo-se o valor de

três salários mínimos por mês.

A fixação deste critério tem por base o PRONAF (MDA, 2011) que dispõe como

seus beneficiários as unidades familiares de produção rural que comprovem seu

enquadramento, em grupos, que incluem os assentados do INCRA.

Segundo o PRONAF, agricultores familiares inclusos no Grupo A, que também é

composto pelos concessionários do PNRA (Plano Nacional de Reforma Agrária) são assim

considerados aqueles que obtiveram renda bruta familiar acima de R$ 6.000,00 e até, R$

110.000,00 nos doze meses (MDA, 2011).

Assim, a equipe estabeleceu três salários mínimos como renda bruta mensal dos

assentados, considerando o avanço na pesquisa agropecuária e a ampliação dos mercados de

5 Este parâmetro é qualificador de uma grande propriedade rural (Lei no 8.629, de 25 de fevereiro de 1993).



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produtos agrícolas, por demanda nos núcleos urbanos na região. Em função disso, a

capacidade de pagamento terá esse critério como referência.

Em valores de maio de 2011 (vigentes atualmente), isto significa R$ 1.823,64 (hum

mil, oitocentos e vinte e três reais e setenta e quatro centavos), considerando o salário mínimo

de trabalhadores rurais no Estado do Rio de Janeiro (Lei no 5.950, de 13 de abril de 2011)6.

A partir dessa renda bruta dos assentados, foi estabelecido o percentual de 30%

como capacidade de comprometimento da mesma com o pagamento das prestações anuais da

terra recebida em projetos do INCRA, isto é, R$ 547,09 (quinhentos e quarenta e sete reais e

nove centavos) mensais ou R$ 6.565,10 anuais.

Assumindo como premissa 17 anos para pagamento, multiplicados pela renda,

obteve-se o teto da capacidade de pagamento incluídos na análise.

Os resultados obtidos e mostrados na Planilha, apresentada ao final do documento,

revelam que a renda familiar líquida comprometida para pagamento do lote fixado em 22 ha

(que se refere ao Módulo Fiscal médio dos municípios região em análise), indexada ao salário

mínimo, ao longo de 17 anos seria equivalente a R$ 111.606,70 (cento e onze mil, seiscentos

e seis reais e setenta centavos). Nesse cenário, a região Noroeste segue como aquela onde o

INCRA deve analisar criteriosamente suas ações.

A renda comprometida, conforme simulação, supera somente o limite mínimo da

referida planilha, sendo então, esse limite que deve pautar a ação das equipes do INCRA, exceto

se houver justificativa técnico-econômica e financeira muito bem explicitada pelo responsável,

para escolher imóveis rurais para desapropriação ou compra, pelo INCRA, acima desse patamar.

7. RESULTADOS

De posse dos elementos amostrais para a região Noroeste Fluminense (no total de 42

elementos), estes foram primeiramente submetidos ao critério do tamanho mínimo dos imóveis, a

saber, só foram considerados para análise os imóveis acima de 15 (quinze) módulos fiscais7.

Sob o uso deste critério, dos 40 elementos iniciais, passou-se a ter 29 elementos,

sobre os quais se iniciou a análise estatística dos mesmos, obtendo-se os valores para Média

Aritmética, Desvio Padrão e Coeficiente de Variação.

Após a homogeneização dos valores dos elementos pesquisados para a situação do

imóvel paradigma, procedeu-se o tratamento estatístico, com o saneamento da amostra.

6 DOE-RJ, de 14 de abril de 2001. 7 Este parâmetro é qualificador de uma grande propriedade rural (Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993).



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A Média Aritmética foi calculada tomando os valores de VTNindexado (Valor de Terra

Nua indexado), este calculado mediante a seguinte equação:

VTNindexado = (NAimóvel paradigma x VTNimóvel pesquisado) NAimóvel pesquisado

Sendo assim, a Média Aritmética encontrada para os 29 elementos foi de R$

6.192,42, com desvio padrão de R$ 2.814,82.

Quanto aos critérios adotados para o saneamento da amostra foi definido pelo

intervalo x .0,7 ≤ x ≤ x .1,3 expurgando os elementos que se encontrarem além do limite

superior e aquém do inferior calculado. Na análise em curso o limite máximo para expurgo foi

R$ 8.050,14 e o limite mínimo, R$ 4.334,69, com coeficiente de variação de 45,5%.

Houve necessidade de se fazer três saneamentos amostrais, resultando em 15

elementos para a análise estatística, tendo como decorrência o seguinte quadro:

Média R$ 5.406,12 SANEAMENTO - VTIindexado

Desvio Padrão R$ 655,35 Limiteinf. R$ 3.784,28

CV 12,1 % Limitesup. R$ 7.027,95

Quanto às benfeitorias adotou-se como critério para discernir VTI de VTN o

referencial de 25 pontos percentuais, dado que segundo recomendações anteriores em outras

Planilhas de Preços Referenciais, “o valor total de benfeitorias dos imóveis rurais destinados à

obtenção, pelo INCRA-RJ, não deve ultrapassar 25% do valor total da terra nua dos imóveis”.

Com relação aos imóveis paradigmas correspondentes aos valores máximos e

mínimos, estes foram determinados por meio do acréscimo ou decréscimo, respectivamente,

de 30% em relação ao imóvel paradigma de valor médio. Desta forma, tem-se a seguinte o

seguinte quadro:

Quadro 8 – Imóveis Paradigmas para a Região Noroeste Fluminense

Classes de Capacidade de Uso Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo

Localização: Regular Localização: Muito Boa Localização: Ótima

I

II 20 %

III 20 % 37 % 37 %

IV 30 % 23 % 18 %

V

VI 13 %

VII 15 %

VIII 35 % 27 % 25 %

Nota Agronômica 0,271 0,387 0,503



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8. CONCLUSÕES

No período recente, a região noroeste está sofrendo os impactos das políticas

públicas desenvolvimentistas, também em curso na região norte, tendo em vista o Porto do

Açu, cujas obras já iniciaram em São João da Barra e, para no noroeste, expansão da

heveicultura, eucaliptocultura, conclusão do mineroduto, criação de hidrelétricas,

fortalecimento do polo de rochas ornamentais.

Nesse contexto e, sem ter acumulado experiência expressiva de atuação na região

(até agora com apenas dois assentamentos rurais), INCRA se defrontará com uma fase de

transição na região noroeste, ou seja, há um movimento para mudar o que se costumou

chamar de paralisia e falta de investimentos, associada à pobreza persistente. Essa nova fase

se mostra complexa devido aos conflitos de interesses que poderão surgir com a mudança no

uso de terras pelas monoculturas, construção de hidrelétricas e obras urbanas de grande porte.

No que tange às características físicas da região, por um lado, apresenta-se com

limitações, desde o clima seco – trazendo até uma microlocalização conhecida como

‘sertaõzinho’ – até o relevo forte ondulado, e por outro lado, há frequentes inundações dos

rios Muriaé e Carangola, problemas estudados há décadas, sendo certo que tais características

exigiriam conservação de solos e outras medidas de reflorestamento e preservação dos

recursos naturais, porém, não foi o que ocorreu. A exploração agropecuária nos moldes em

que se desenvolveu, trouxe intensa degradação nos solos pobres e em relevo acidentado,

aliados a inundações dos principais rios nas áreas de baixadas. Além disso, a atividade de

mineração, presente em alguns municípios assumiu a feição predatória que lhes é peculiar,

sem a concomitante mitigação dos efeitos negativos.

O reflorestamento e o uso racional dos recursos hídricos, como aliados do

desenvolvimento econômico e social na região é tema recorrente nas propostas de

aproveitamento da região, mas, na prática somente foram desenvolvidas ações pontuais, tais

como o ICMS Verde (DOE, 2012).

São históricas as reações à mudança e a tendência de manutenção do status quo das

elites locais, que nunca se motivaram a trazer alternativas de desenvolvimento econômico

para o Noroeste Fluminense, levando a que, mesmo em uma localização privilegiada, a

população urbana e rural remanescente, ainda que pequena, amargasse condições precárias de

vida, levando a classificação de alguns municípios como de baixo Índice de Desenvolvimento

Humano (IDH), conforme os estudos, transcritos em parte, demonstraram.



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Tal condição levou à inserção de famílias pobres da região em programas como o

Bolsa Família (20.088 famílias beneficiadas em janeiro de 2012), sendo 23,3% desse

montante residente em Itaperuna (CAIXA, 2012). Essa política social, embora alcançando

seus objetivos, impacta também a oferta de mão de obra, como algumas reportagens e

observações em campo indicaram, ou seja, a distribuição de bolsas família, leva também ao

medo de perdê-las e consequentemente, a recusa, pelos trabalhadores a postos de trabalho

permanentes. Foi observada na região a falta de empregados para o trabalho de retireiro,

impactanto negativamente a pecuária leiteira. Tudo isso provoca rearranjos regionais posto

que não haja atividade econômica sem garantia da mão de obra.

Essa nova fase desenvolvimentista, irreversível, dado o porte dos empreendimentos

e apoio institucional e político oferecido à sua implementação, trará efeitos ainda não

mensurados, além daqueles tradicionais da geração de emprego e renda na região, mudando o

perfil socioeconômico dos municípios. A região sofrerá impactos também dos investimentos

previstos para a região norte.

Entre os efeitos, um dos mais importantes, trazido neste documento e focado na

influência sobre as ações do INCRA, é o aumento no preço da terra. Esse aumento tem se

verificado tanto pelas atividades que aportam à região ou que estão previstas, demandando

terras para implementação de indústrias ou moradia. Essas demandas efetivamente dificultam as

ações do INCRA, no quesito obtenção de terra, ao tentar obter a melhor relação custo-benefício.

O aumento no preço da terra encarece o custo família, sendo que toda a base legal

que suporta a fixação da área destinada a cada família aponta para que sejam distribuídas

maiores porções a cada assentado, tendo em vista a pobreza dos solos e relevo. Ou seja, a

equipe estabeleceu um módulo de 22 ha por família.

Além disso, a própria degradação ambiental em que se encontra a região e a sujeição de

extensas áreas a inundações, conforme foi destacado nesse trabalho é outro fator limitante à ação do

INCRA na obtenção de terras para assentamento, exigindo a criação de lotes maiores para as famílias.

Outra questão importante será como levar adiante propostas de aproveitamento

agropecuário para agricultores familiares nos assentamentos rurais do INCRA, em uma região

impactada fortemente por uma política predominantemente voltada ao crescimento do setor

industrial e de serviços. Os fatores de poluição que serão indicados nos respectivos estudos de

impacto ambiental no caso de grandes obras ou monoculturas, também não poderão passar

despercebidos pelo INCRA.



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O aumento das demandas pelas ações do INCRA se dará pelo aumento de

agricultores sem terra, posseiros, poderão ser deslocados de seus sítios e lotes, perdendo seus

postos de trabalho devido a hidrelétricas, estradas, monoculturas, ficando sem oportunidades

para inserção na nova ordem econômica local. O INCRA provavelmente retomará nessa

região, seu papel histórico de mediador de conflitos sociais, nas zonas rurais do país.

Por outro lado, apesar disso, poderá haver aumento da demanda por alimentos

devido à concentração urbana crescente. Mesmo que os oligopólios, do setor de distribuição

de alimentos, tenham condições de atender grandes demandas, há uma produção agrícola

pulverizada e local, possivelmente olericultura e criação de pequenos animais, que podem se

desenvolver ou se intensificar e expandir na região noroeste, após o aporte dos

empreendimentos previstos.

Nessa perspectiva, pode haver aumento do interesse de segmentos das populações

em ter terra para produzir e garantir renda para as famílias. Isso deverá ocorrer,

principalmente, entre aqueles que, menos qualificados, não conseguirão espaço de trabalho

nos seguimentos da economia que demandam trabalhadores especializados e não aqueles mais

pobres da região, tais como pescadores e outros, das populações tradicionais, presentes no

noroeste fluminense, como foram caracterizados neste documento.

Outra ação indicada neste trabalho, com o objetivo de compatibilizar o aumento do

número de assentados com menor custo família, será efetuar estudos que propiciem chegar a

módulos de exploração agropecuária para a região, que sejam viáveis técnica e economicamente e

que possam vir a serem menores do que os atuais módulos fiscais, levando em conta a tecnologia

na agropecuária e o aumento da produtividade, como pressupostos para tal redução de área.

Pelo exposto, a se levar em conta as questões conflituosas em curso na região

noroeste, o INCRA deverá ter essa região como uma daquelas de ação prioritária nos

próximos anos. Fator que se soma a essa perspectiva é a disponibilidade de grandes extensões

de terras no Noroeste Fluminense, se comparada a outras regiões do Estado, o que poderá

resultar em um estoque de terras com boa relação custo-benefício, ainda que sejam necessários

grandes investimentos na recuperação de solos, reflorestamento e controle de inundações.

Imóveis rurais cujos preços se equiparem aos estratos médio e máximo, somente

deverão ser desapropriados se justificados detalhadamente quanto à viabilidade técnica,

econômica e financeira, mostrando a renda que será gerada e respectivos produtos, assim

como, caracterização do mercado e capacidade de pagamento dos assentados.



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Continuam escassas as pesquisas de viabilidade econômica de exploração

agropecuária nas áreas de assentamento rural do INCRA/RJ resultando na orientação de

cautela, aqui reafirmada pela equipe autora. A superação deste problema deve partir da própria

autarquia, que poderá deliberar pela realização desses estudos, tão necessários, principalmente

no Noroeste Fluminense que se caracteriza pela fragilidade dos solos e relevo acidentado.

Após a discussão entre os engenheiros agrônomos, a planilha deverá ser submetida à

análise e aprovação no Comitê de Decisão Regional (CDR) da SR-07, conforme preconizado

no Anexo I da IN no 62 (21/06/2010)8, visando posterior publicação pelo setor competente.

A seleção de imóveis rurais nessa região deve se pautar em estudos rigorosos,

tomando como base o contexto regional apresentado e as possibilidades de intervenção

visando a melhor relação custo-benefício para a autarquia.

Concluindo, deve ser dada prioridade àqueles imóveis rurais cujos preços totais

girem em torno do preço mínimo da planilha de preços referenciais de terras para a região

Noroeste Fluminense, apresentada a seguir:

PLANILHA DE PREÇOS REFERENCIAIS DE TERRAS DA REGIÃO NOROESTE FLUMINENSE

MÍNIMO MÉDIO MÁXIMO

NOTA AGRONÔMICA

0,271 0,387 0,503

VTN (R$ / ha)

3.784,28 5.406,12 7.027,96

VTI (R$ / ha)

4.730,35 6.757,65 8.784,95

CUSTO FAMÍLIA – Área por família = 22 ha

104.067,70 148.668,30 193.268,90

Rio de Janeiro, 10 de fevereiro de 2012.

8 Diário Oficial da União, seção 1, páginas 119-121, de 22 de junho de 2010.

Sandra da Rosa Andrade Perita Federal Agrária

SIAPE no 1040677

Carlos Magno Magalhães da Silva Perito Federal Agrário

SIAPE no 1551746

Ricardo dos Santos Borges Perito Federal Agrário

SIAPE no 722056



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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ANEXO III – Licença Prévia da Usina Hidrelétrica Itaocara I, entre os municípios de Itaocara e Aperibé.



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DADO PESQUISADO: 01 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Miguel Faz. “sem denominação” (s/d) APERIBÉ / RJ ÁREA: 726,00 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 800.000,00 NA = 0,449

CARACTERÍSTICAS: O imóvel fica em Aperibé, à margem da RJ-116. Toda formada e estruturada para pecuária. Apresenta uma casa-sede em precário estado de conservação. Fica fora da área a ser inundada pela UHE Itaocara. BENFEITORIAS: Cercas, casa-sede e sete açudes. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( II – 5% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 25% ) / ( VI – 20 ) / ( VIII – 15% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 02 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Ismael Borges Fazenda s/d – indo para Santo Eduardo BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 692,12 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 9.000.000,00 NA = 0,567

CARACTERÍSTICAS: O imóvel fica próxima a localidade de Boa Esperança, a ± 2 km da RJ-230. O

imóvel apresenta estrutura básica para a criação de gado leiteiro.

BENFEITORIAS: Cercas, 3 casas, curral, brete, balança e embarcadouro. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( II – 40% ) / ( III – 20% ) / ( IV – 30% ) / ( VIII – 10% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 03 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Ismael Borges Fazenda s/d – remanescente da Usina Santa Maria BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 1.452,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 9.600.000,00 NA = 0,410

CARACTERÍSTICAS: O imóvel fica às margens da RJ-202, em uma área remanescente a Usina

Santa Maria, em uma localidade denominada Posse do Meio.

BENFEITORIAS: Casa-sede, casa de caseiro, cercas, aceiros e pasto. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( III – 40% ) / ( IV – 25% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Prefeitura Municipal de Santo Antônio de Pádua

Secretaria Municipal da Fazenda

Miguel

Fiscal de arrecadação

Praça Visconde Figueira, 57 – Centro

Tel. (22) 3851-0005 – ramal 244



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DADO PESQUISADO: 04 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Samuel Caldeira Xavier Fazenda Paradigma BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.200.000,00 NA = 0,387

CARACTERÍSTICAS: Terras de média a boa fertilidade, topografia que permita a mecanização em

pelo menos 70% da área, muito bom acesso e localização, com pasto formado e benfeitorias necessárias

à pecuária, boa condição hídrica e com documentação. BENFEITORIAS: casa-sede, casas de colono, curral, balança, brete e cercas. ESTIMATIVA - 25% CLASSES: ( III – 37% ) / ( IV – 23% ) / ( VI – 13% ) / ( VIII – 27% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 05 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Heliélcio Fazenda s/d – em Mutum BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 692,12 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 8.580.000,00 NA = 0,435

CARACTERÍSTICAS: O imóvel fica à margem da RJ-230, na localidade de Mutum. Apresenta

pasto formado e estruturas necessárias a pecuária leiteira.

BENFEITORIAS: 3 casas-sede de bom padrão de construção, casas de colono, currais, brete, balança e cercas. ESTIMATIVA - 09% CLASSES: ( II – 10% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 20% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 06 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Heliélcio Fazenda s/d – em Boa Esperança BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 726,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 8.250.000,00 NA = 0,540

CARACTERÍSTICAS: O imóvel está localizado a ± 1,5 km da RJ-230, na localidade de Boa Esperança.

Apresenta relevo de suave ondulado a forte ondulado. Algumas áreas com pasto formado.

BENFEITORIAS: Casa-sede, casas de colono, açudes, cercas. ESTIMATIVA - 04% CLASSES: ( II – 25% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 30% ) / ( VIII – 10% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Prefeitura Municipal de Bom Jesus do Itabapoana


Samuel Caldeira Xavier

Secretário

Av. Governador Roberto Silveira nº 68 (22) 3833 - 9211 [9211]

[email protected]



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DADO PESQUISADO: 07 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Maurício Galeão Fazenda s/d BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 1.452,00 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 10.500.000,00 NA = 0,463

CARACTERÍSTICAS: O imóvel basicamente é utilizado com pasto. Relevo de suave a

moderadamente ondulado. BENFEITORIAS: Casa-sede, cercas e curral. ESTIMATIVA - 06% CLASSES: ( II – 15% ) / ( III – 45% ) / ( IV – 20% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 08 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Gleike Fazenda s/d BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 871,20 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 10.800.000,00 NA = 0,546

CARACTERÍSTICAS: O imóvel está localizado próximo a RJ-230. Basicamente é utilizado com

pasto. Relevo de suave a moderadamente ondulado. BENFEITORIAS: Casa-sede, cercas e curral. ESTIMATIVA - 11% CLASSES: ( II – 40% ) / ( III – 30% ) / ( IV – 20% ) / ( VIII – 10% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 09 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Marcelo Fazenda s/d BOM JESUS DO ITABAPOANA / RJ ÁREA: 118,58 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 1.550.000,00 NA = 0,465

CARACTERÍSTICAS: Propriedade com cinco 5 minas d’água, 90 mil pés de café, pomar. Relevo de

suave ondulado a forte ondulado.

BENFEITORIAS: casa-sede histórica, 7 casas de caseiro, 2 galpões, terreiro de café, secador, cercas e curral. ESTIMATIVA - 39% CLASSES: ( II – 40% ) / ( III – 20% ) / ( VI – 10% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Marcelo

Tel: (21) 7759-6914

Disponibilizado em: http://vender-sitios.vivastreet.com.br/vender-fazendas+bom-jesus-do-itabapoana/fazenda-em-bom-jesus-de-itabapuana/32877801 Acesso em: dezembro 2011



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DADO PESQUISADO: 10 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Evandro A. Teixeira Fazenda s/d CAMBUCI / RJ ÁREA: 556,60 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.680.000,00 NA = 0,367

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se próximo a RJ-158. Há várias nascentes na propriedade.

Relevo de suave a fortemente ondulado.

BENFEITORIAS: Casa-sede, curral e cercas. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( III – 20% ) / ( IV – 40% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 11 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Gleike Fazenda s/d CAMBUCI / RJ ÁREA: 1.195,48 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 8.645.000,00 NA = 0,358

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se à margem da RJ-194. No imóvel há as atividades de criação

de gado de corte. Relevo variando de suave ondulado a montanhoso. Pedregosidade nas áreas mais

elevadas. Boa disponibilidade de água. BENFEITORIAS: Casa de colono, balança, brete, curral (necessitando de reformas) e cercas. ESTIMATIVA - 03% CLASSES: ( III – 30% ) / ( IV – 25% ) / ( VI – 20% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 15% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 12 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Gláucio Figueira Fazenda s/d – na BR-356 ITALVA / RJ ÁREA: 459,80 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.800.000,00 NA = 0,482

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se às margens da BR-356, na localidade de Duas Barras.

Basicamente, o imóvel é formado por pastagem. BENFEITORIAS: casa-sede, brete, balança, casas de caseiro, cercas e curral. ESTIMATIVA - 15% CLASSES: ( II – 20% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 15% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 25% )

Evando Almeida Teixeira

Engenheiro Agrônomo

EMATER – EL-JU – São José de Ubá Rua 15 de Novembro, s/n – Centro Tel.: (22) 3866-1263 e-mail: [email protected]



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PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011. DADO PESQUISADO: 13 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Heliélcio Fazenda s/d ITALVA / RJ ÁREA: 498,52 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 5.665.000,00 NA = 0,408

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se à margem da BR-356, tem 2,6 km de frente para esta

rodovia. No imóvel predomina a atividade pecuária. Possui várias nascentes. Relevo de suave a forte ondulado. BENFEITORIAS: casa-sede, balança, brete, 2 currais, galpão, 4 açudes, casas de caseiro e cercas.

ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( III – 30% ) / ( IV – 15% ) / ( VI – 10% ) / ( VIII – 35% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 14 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Leonan Fazenda Paradigma ITAOCARA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.000.000,00 NA = 0,387



à pecuária, boa condição hídrica e com documentação. BENFEITORIAS: casa-sede e de colonos, curral, balança, brete e cercas. ESTIMATIVA - 25% CLASSES: ( III – 37% ) / ( IV – 23% ) / ( VI – 13% ) / ( VIII – 27% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 15 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: Matias Fazenda s/d ITAOCARA / RJ ÁREA: 1.836,00 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 6.000.000,00 NA = 0,417

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se às margens da RJ-166, indo para a localidade de Laranjais,

lado direito. Relevo de ondulado a fortemente ondulado. Boa disponibilidade hídrica. BENFEITORIAS: casa-sede, brete, embarcador, balança, casas de caseiro, cercas e curral. ESTIMATIVA - 11% CLASSES: ( II – 15% ) / ( III – 30% ) / ( IV – 10% ) / ( VII – 5% ) / ( VIII – 40% )

Prefeitura Municipal de Itaocara Secretaria Municipal da Fazenda

Leonan Fiscal

Rua Praça Toledo Pizza, s/n – Centro

Itaocara - (22) 3861.2250

José Matias S. Rocha

Técnico Agrícola

EMATER – EL-IC – Itaocara Rua Gamaliel Borges Pinheiro, s/n – Centro Tel.: (22) 3861-4376 e-mail: [email protected]



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PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011. DADO PESQUISADO: 16 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Mateus Fazenda Sibéria ITAOCARA / RJ ÁREA: 1.632,00 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 9.000.000,00 NA = 0,294

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se à margem da RJ-184 e RJ-116, próximo a localidade de Jaguarembé. Relevo de suave a fortemente ondulado. BENFEITORIAS: casa-sede, curral e cercas. ESTIMATIVA - 04% CLASSES: ( II – 5% ) / ( III – 25% ) / ( IV – 15% ) / ( VI – 15% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 30% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 17 TIPO: OFERTA INFORMANTE: André Fazenda s/d – na Floresta ITAPERUNA / RJ ÁREA: 624,36 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 4.515.000,00 NA = 0,388

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se à 2 km da BR-356, na localidade conhecida como Floresta. A

atividade principal do imóvel é a pecuária. Relevo de suave a forte ondulado.

BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura para pecuária. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( III – 30% ) / ( IV – 30% ) / ( VI – 20% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 18 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: André Fazenda s/d – na Floresta ITAPERUNA / RJ ÁREA: 677,60 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 5.600.000,00 NA = 0,444

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se à ± 4 km da BR-356, na localidade conhecida como Floresta.

A atividade principal do imóvel é a pecuária. Relevo de suave a fortemente ondulado.

BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura para pecuária. ESTIMATIVA - 15% CLASSES: ( II – 10% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 30% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Mateus Aguiar

Técnico Agrícola

EMATER – EL-IC – Itaocara Rua Gamaliel Borges Pinheiro, s/n – Centro Tel.: (22) 3861-4376 e-mail: [email protected]

André Técnico

EMATER – EL-IP – Itaperuna Rua Dep. Rubens Tinoco Ferraz, 21 – Cidade Nova Tel.: (22) 3823-7762 e-mail: [email protected]

André Técnico




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DADO PESQUISADO: 19 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: Evandro A. Teixeira Fazenda s/d – no Palanquim ITAPERUNA / RJ ÁREA: 484,00 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 3.800.000,00 NA = 0,544

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se às margens da BR-356, na localidade conhecida como

Palanquim (logo após a ponte sobre o rio Palanquim), com relevo de plano a ondulado, com atividade

pecuária. BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura para pecuária. ESTIMATIVA - 09% CLASSES: ( II – 40% ) / ( III – 20% ) / ( IV – 10% ) / ( VI – 10% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 20 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: Heliélcio Fazenda Salgada ITAPERUNA / RJ ÁREA: 498,52 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 9.000.000,00 NA = 0,552

CARACTERÍSTICAS: o imóvel situa-se no distrito de Itajara, na RJ-210, a uns 15 km de Itaperuna. BENFEITORIAS: casa-sede histórica, moinho antigo de fubá, casa de colono, curral, estábulo. ESTIMATIVA - 07% CLASSES: ( II – 30% ) / ( III – 45% ) / ( IV – 10% ) / ( VIII – 15% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 21 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Heliélcio Fazenda s/d – em ITAPERUNA / RJ ÁREA: 484,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 10.000.000,00 NA = 0,400

CARACTERÍSTICAS: o imóvel apresenta uma lavra de água mineral (Legal), situa-se à margem

direita da BR-356 (sentido Campos dos Goytacazes), próximo ao núcleo urbano. BENFEITORIAS: casa-sede, currais, casas de caseiro, cercas, açudes. ESTIMATIVA - 12% CLASSES: ( III – 45% ) / ( IV – 15% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Evando Almeida Teixeira


EMATER – EL-JU – São José de Ubá Rua 15 de Novembro, s/n – Centro Tel.: (22) 3866-1263 e-mail: [email protected]



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DADO PESQUISADO: 22 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Heliélcio Fazenda Paradigma ITAPERUNA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 5.760.000,00 NA = 0,387




DADO PESQUISADO: 23 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: José A. Zampier Fazenda Paradigma ITAPERUNA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 7.000.000,00 NA = 0,387




DADO PESQUISADO: 24 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Gleike Fazenda s/d ITAPERUNA / RJ ÁREA: 2.008,60 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 20.750.000,00 NA = 0,483

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se a uns 15 km do centro urbano de Itaperuna. A fazenda é

toda estruturada para pecuária e formada em colonião. BENFEITORIAS: casa-sede centenária, currais, balança e cercas. ESTIMATIVA - 07% CLASSES: ( II – 15% ) / ( III – 40% ) / ( IV – 25% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

José Antônio Zampier


EMATER – Escritório Regional - Itaperuna Rua Vinhosa, 133 – Vinhosa Tel.: (22) 3823-7762 e-mail: [email protected]



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DADO PESQUISADO: 25 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Eloísio Fazenda Barra Mansa ITAPERUNA / RJ ÁREA: 387,20 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 2.400.000,00 NA = 0,357

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se à margem esquerda da RJ-202 (sentido São João do

Paraíso), a 7 km da BR-356. O imóvel é formado basicamente de pastos. BENFEITORIAS: casa-sede, 2 casas de caseiro, estrutura para pecuária e cercas. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( III – 25% ) / ( IV – 20% ) / ( VI – 20% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 26 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Manoel J. Resende Fazenda Paradigma ITAPERUNA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 5.000.000,00 NA = 0,387




DADO PESQUISADO: 27 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Francisco Fazenda Paradigma ITAPERUNA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 2.125.000,00 NA = 0,387




Eloísio Técnico


Prefeitura Municipal de Itaperuna Secretaria Municipal da Fazenda

Francisco Fiscal

Praça Getúlio Vargas, 94 – Centro

Itaperuna - (22) 3824-2505 / 9927-3336



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DADO PESQUISADO: 28 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: Antônio Carlos Fazenda s/d – na Floresta ITAPERUNA / RJ ÁREA: 658,24 ha

LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 4.500.000,00

NA = 0,404

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se próximo a BR-356, no distrito de Retiro do Muriaé, na

localidade de Floresta (esta dista 7 km da BR-356, por estrada vicinal). As áreas mais elevadas do imóvel

apresentam afloramento rochoso. O mineroduto corta a propriedade. BENFEITORIAS: casa-sede (alto padrão), casas de caseiro, estrutura para pecuária, 2 açudes e cercas. ESTIMATIVA - 17% CLASSES: ( II –10% ) / ( III – 35% ) / ( IV – 20% ) / ( VI – 10% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 29 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Renan Alves Fazenda s/d ITAPERUNA / RJ ÁREA: 508,20 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.500.000,00 NA = 0,386

CARACTERÍSTICAS: O imóvel situa-se a uns 15 km do centro de Itaperuna. A propriedade possui diversas nascentes e se dedica a pecuária. BENFEITORIAS: casa-sede centenária (alto padrão), 19 casas de colono, 3 currais, açude (± 15 ha),

capineira e divisões de pasto. ESTIMATIVA - 23% CLASSES: ( III – 40% ) / ( IV – 20% ) / ( VI – 10% ) / ( VIII – 30% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: NOVEMBRO 2011.

DADO PESQUISADO: 30 TIPO: NEGÓCIO REALIZADO INFORMANTE: Adjanets M. de Souza Fazenda s/d MIRACEMA / RJ ÁREA: 435,60 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 2.700.000,00 NA = 0,396

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se próximo ao centro urbano de Miracema. Fazenda toda estruturada com presença de cavalos. Boa disponibilidade hídrica. BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura básica para pecuária, açude, casas de colono, cercas. ESTIMATIVA - 19% CLASSES: ( II – 10% ) / ( III – 30% ) / ( IV – 15% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 30% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Prefeitura Municipal de Miracema Núcleo de Defesa Sanitária

Antônio Carlos Técnico

Rua Dep. Luiz Fernando Linhares, 263 - Centro

Renan Alves

Tel: (27) 3261-0890 / 9924-1194 e-mail: [email protected]

Disponibilizado em: http://www.fazendaseterras.com.br/fazendas-no-rio-de-janeiro/areas-terrenos-imoveis-rurais.htm Acesso em: novembro 2011



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DADO PESQUISADO: 31 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Heliélcio Fazenda s/d – em Querendo NATIVIDADE / RJ ÁREA: 580,80 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 5.640.000,00 NA = 0,313

CARACTERÍSTICAS: O imóvel está um pouco abandonado. Localiza-se próximo ao distrito de Querendo. Relevo de ondulado a forte ondulado. BENFEITORIAS: curral em condições precárias e cercas. ESTIMATIVA - 05% CLASSES: ( III – 30% ) / ( IV – 10% ) / ( VI – 25% ) / ( VIII – 35% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 32 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Fazenda Pão de Açúcar NATIVIDADE / RJ ÁREA: 256,52 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 1.325.000,00 NA = 0,321

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se no distrito de Ourândia, próximo a RJ-198. Basicamente a

propriedade é constituída por pastagem, com divisões de pasto. Topografia predominante é de morros

em meia-laranja. Boa disponibilidade hídrica. BENFEITORIAS: casa-sede em estilo colonial, ordenhadeira mecânica, casa de colono. ESTIMATIVA - 09% CLASSES: ( III – 25% ) / ( IV – 20% ) / ( IV – 20% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 33 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Luiz Roberto Tinoco Fazenda s/d – entre Natividade e Itaperuna NATIVIDADE / RJ ÁREA: 435,60 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 9.000.000,00 NA = 0,489

CARACTERÍSTICAS: O imóvel está localizada próxima a RJ-220, após a localidade de Bananeiras. A propriedade é praticamente constituída de pastos, uma vez que se dedica à pecuária. Relevo variando entre plano a ondulado. BENFEITORIAS: casa de caseiro, curral e cercas. ESTIMATIVA - 07% CLASSES: ( I – 5% ) / ( II – 15% ) / ( III – 45% ) / ( VI – 15% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

SFA-RJ – Superintendência Federal de Agricultura,

Pecuária e Abastecimento no Estado do Rio de Janeiro

Luiz Roberto Tinoco

Técnico Veterinário

Rua Senador Sá Tinoco, 574 – Centro

Itaperuna - (22) 3822-0443



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DADO PESQUISADO: 34 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Denílson José B. dos Santos Fazenda Monte Alegre PORCIÚNCULA / RJ ÁREA: 484,00 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 2.000.000,00 NA = 0,267

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se na RJ-220, na região conhecida como Capanema (entre os

municípios de Natividade e Porciúncula). Possui diversas nascentes e se dedica as atividades de pecuária

(raça zebuína). Mais de 20% da área é de mata.

BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura para pecuária, açudes e cercas. ESTIMATIVA - 13% CLASSES: ( IV – 20% ) / ( V – 20% ) / ( VI – 25% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 25% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 35 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Denílson José B. dos Santos Fazenda Dona Emília PORCIÚNCULA / RJ ÁREA: 338,80 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 1.400.000,00 NA = 0,259

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se na RJ-230, indo para Antônio Prado. Atividade

predominante é a pecuária leiteira. Relevo de ondulado a fortemente ondulado. Mais de 30% da área é

de mata. Abriga o Canil Embryo Brazil, criador da raça Dogo Argentino.

BENFEITORIAS: casa-sede, estrutura para pecuária e cercas. ESTIMATIVA - 20% CLASSES: ( IV – 35% ) / ( VI – 20% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 35% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

DADO PESQUISADO: 36 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Denílson José B. dos Santos Fazenda “do Jairo” PORCIÚNCULA / RJ ÁREA: 348,48 ha LOCALIZAÇÃO: BOA VALOR: R$ 2.000.000,00 NA = 0,267

CARACTERÍSTICAS: o imóvel localiza-se na RJ-230, indo para Antônio Prado. Relevo de ondulado a

fortemente ondulado. Mais de 20% da área é de mata.

BENFEITORIAS: casa-sede, casa de colo, estrutura para pecuária e cercas. ESTIMATIVA - 10% CLASSES: ( IV – 30% ) / ( V – 10% ) / ( VI – 20% ) / ( VII – 10% ) / ( VIII – 30% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: Dezembro 2011.

Denílson José Bazeth dos Santos

Técnico Agrícola

EMATER – EL-PO – Porciúncula Rua Gonçalves Vieira, 143 – Centro Tel.: (22) 3842-1230 e-mail: [email protected]


Técnico Agrícola



Técnico Agrícola




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DADO PESQUISADO: 37 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Denílson José B. dos Santos Fazenda Paradigma PORCIÚNCULA / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 1.050.000,00 NA = 0,387




DADO PESQUISADO: 38 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Miguel Fazenda Paradigma Santo Antônio de Pádua / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 2.100.000,00 NA = 0,387




DADO PESQUISADO: 39 TIPO: OPINIÃO INFORMANTE: Aluísio A. Massote Fazenda Paradigma Santo Antônio de Pádua / RJ ÁREA: 330,00 ha LOCALIZAÇÃO: MUITO BOA VALOR: R$ 3.000.000,00 NA = 0,387





Técnico Agrícola


Prefeitura Municipal de Santo Antônio de Pádua


Miguel

Fiscal de arrecadação

Praça Visconde Figueira, 57 – Centro

Tel. (22) 3851-0005 – ramal 244

Aluísio Alvarenga Massote


EMATER – EL-PD – Santo Antônio de Pádua Rua Florimundo Decnop, 255 – Centro Tel.: (22) 3851-3402 e-mail: [email protected]



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DADO PESQUISADO: 40 TIPO: OFERTA INFORMANTE: Renan Alves Fazenda s/d SÃO JOSÉ DE UBÁ / RJ ÁREA: 366,00 ha LOCALIZAÇÃO: ÓTIMA VALOR: R$ 3.500.000,00 NA = 0,354

CARACTERÍSTICAS: o imóvel situa-se à margem da rodovia RJ-186. Fazenda formada em pastos.

Boa disponibilidade hídrica, com presença de nascentes.

BENFEITORIAS: casa-sede, 2 casas de colo, 2 currais, balança, tronco, brete, açudes e cercas. ESTIMATIVA - 07% CLASSES: ( III – 30% ) / ( IV –10% ) / ( VI – 20% ) / ( VII – 20% ) / ( VIII – 20% ) PESQUISADOR: CARLOS MAGNO DATA DA PESQUISA: NOVEMBRO 2011.

Renan Alves

Tel: (27) 3261-0890 / 9924-1194 e-mail: [email protected]

Disponibilizado em: http://www.fazendaseterras.com.br/fazendas-no-rio-de-janeiro/areas-terrenos-imoveis-rurais.htm Acesso em: novembro 2011

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