Relatório - trx.com.br³rio-Anual... · Há dez anos, o Grupo TRX nascia a partir de uma lon-ga...

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RelatórioAnual 2016

RELATÓRIO ANUAL 20162 3

SOLIDEZ EESTRATÉGIA PARA CONSTRUIR UM LEGADO

RELATÓRIO

ANUAL 2016

R$5,6

300MIL M2

DE GALPÕES ENTREGUES EM 2016

1,5 MILHÃO DE M2

DE ÁREA BRUTA LOCÁVEL

14 INVESTIDORES

BILHÕESEM ATIVOS SOB A GESTÃO

DO GRUPO TRXMAIS DE

GOLDMAN SACHS INVESTE NA METROFIT –

JOINT VENTURE ENTRE GRUPO TRX E METRO STORAGE LLC

TRX Cornerstone

Properties,joint venture entreGrupo TRX e Cornerstone

nos Estados Unidos

Carta do CEO

Carta do Chairman

Visão geral de negócios

Solidez para o longo prazo

Destaques estratégicos

Projetos entregues em 2016

Responsabilidade ambiental

Governança e compliance

Conselho de Administração

Comitês de gestão

Estruturas de negócios

Diretoria executiva

Relacionamento com investidores

Estrutura e negócios

TRX Industrial

TRX Residential

TRX Self Storage

TRX Retail

Outras frentes de atuação

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MIL


1 CARTA DO CEO

FEITOSPARA DURAR

Há dez anos, o Grupo TRX nascia a partir de uma lon-

ga história de empreendedorismo e solidez no mercado

brasileiro. As famílias dos fundadores — eu e meu sócio

José Alves Neto — conduziram empreitadas essenciais

para o crescimento de suas regiões, seja, respectiva-

mente, com a construção do Viaduto do Chá, em São

Paulo, entre outras obras e incorporações importantes

na capital paulista, seja no desenvolvimento da região

Centro-Oeste do Brasil. São histórias que remontam,

cada uma, a um século e a cinquenta anos de trajetória,

atravessando uma série de períodos econômicos desa-

fiadores. Sempre com resiliência.

Com os alicerces nesse passado, nasceu a mentalidade

Built to Last do Grupo TRX. Somos feitos para durar. Es-

tamos construindo mais do que uma empresa: estamos

construindo um legado. Desde os primeiros dias, nossas

decisões ultrapassam os interesses financeiros de curto

prazo. Pensamos adiante, e já contamos com uma base

forte. São R$ 5,6 bilhões de ativos imobiliários sob nos-

sa gestão, além de 1,5 milhão de metros quadrados de

área bruta locável. Em 2016, entregamos 300 mil metros

quadrados de galpões. Em meio a um período econô-

mico conturbado, é um número bastante considerável.

Tivemos, ainda, nossa visão de longo prazo reconheci-

da em grandes negócios, como o aporte do Goldman

Sachs na operação de self storage MetroFit e o forta-

lecimento da presença nos Estados Unidos, por meio

da joint venture que fundamos em conjunto com a

Cornerstone.

Em 2015 e, especialmente, em 2016, sobrevivemos a

uma crise econômica aguda. O mercado imobiliário,

como é tradição, foi o primeiro a sentir a turbulência.

Por outro lado, assim como somos o primeiro setor

atingido, principalmente pelo vínculo direto com a ca-

deia produtiva, quando há sinais de retomada, somos

os primeiros a perceber. O Grupo TRX está se prepa-

rando para o longo prazo porque vê um caminho de

reconstrução da força da economia brasileira.

Com vistas a esse possível panorama futuro, aprovei-

tamos o período de crise para reforçar nossos pilares,

como parte dos esforços para construir a longevidade

do Grupo TRX. Em 2016, especialmente no segundo

semestre, fortalecemos a estrutura. Primeiro, oficializa-

mos e ampliamos o Conselho de Administração. Para

trazer isonomia às deliberações, passamos a contar

com um conselheiro externo como Chairman, Carlos

de Camargo Penteado Braga, que vem de uma trajetó-

ria extensa de décadas no mercado financeiro. Abaixo

do Conselho, estruturamos uma série de comitês, que

contam com lideranças multidisciplinares do grupo,

para realizar avaliações sinérgicas em diversas áreas.

Assim, finalizamos uma série de mudanças que come-

çaram ainda em 2015, quando as frentes de atuação do

Grupo TRX ganharam independência operacional. A

sinergia, que poderia perder-se na segregação, agora

ocorre na esfera de governança corporativa.

Um terceiro passo foi apresentar de forma mais cla-

ra nossa operação. De um lado, o Grupo TRX é um

desenvolvedor imobiliário que viabiliza capital por

meio de fundos. Visto por outra ótica, é um gestor de

fundos que desenvolve os próprios projetos. Embora

essas atividades sempre fossem executadas separa-

damente, externamente, era preciso comunicar me-

lhor a segregação ao mercado. Oficializamos, então,

a divisão. O desenvolvimento imobiliário, agora, pas-

sa a contar comigo como gestor, que mantenho meu

papel como CEO. A área de gestão de fundos esta-

rá sob o comando de um executivo de mercado, em

fase de contratação. Ele, como líder da área de gestão

de recursos, terá total autonomia e responderá dire-

tamente ao Conselho de Administração. São e serão

atividades distintas e autônomas.

Por fim, reforçamos o nível de diretoria. José Alves

Neto, meu sócio, retomou a liderança da área comer-

cial. Na diretoria de operações, o papel de COO é de

José Dimas de Oliveira Araújo, que acumula mais de

três décadas de experiência no setor de construção.

Para a diretoria financeira, trouxemos Ian Andrade,

que, entre outras experiências marcantes em duas

décadas de carreira, foi CFO da Camargo Corrêa De-

senvolvimento Imobiliário. Para ampliar nossa presen-

ça no varejo, abrimos uma nova frente de negócios, a

TRX Retail, que tem na liderança Fernando Ferreira,

com seus mais de 30 anos de experiência de mercado

imobiliário.

Mais detalhes, você conhecerá ao longo deste relatório.

São passos firmes em direção à construção do nosso le-

gado, que prevê longevidade e resultados sustentáveis

e concretos.

Luiz Augusto F. do AmaralCEO – Grupo TRX


2 CARTA DO CHAIRMAN

A economia brasileira enfrenta questões desafiadoras no curto pra-

zo. É preciso, porém, ter uma visão panorâmica para avaliar o mo-

mento. A observação passa, inclusive, por relembrar que os fatores

que fazem do Brasil um grande mercado seguem verdadeiros, em

vários parâmetros. A extensão territorial, de 8,5 milhões de quilô-

metros quadrados, coloca o País no time das nações de área conti-

nental. Estamos, ainda, dentro do grupo de países com mais de 150

milhões de habitantes. Quanto ao porte, o Brasil é uma das econo-

mias com produto interno bruto maior do que 1 trilhão de dólares.

Cruzando esses parâmetros, sobram, ao lado do Brasil, apenas Es-

tados Unidos e China. Há grande peso em pertencer a esse grupo.

Os dois primeiros componentes, aliás, são essenciais ao definir as

bases sólidas do mercado. A extensão continental significa contar

com reservas naturais e várias safras por ano, o que favorece todo o

ambiente de commodities. A grande população se traduz na força

do mercado de consumo, no qual há espaço para setores diversos,

do automotivo ao de higiene dental.

Os brasileiros, às vezes, se esquecem disso. Já executivos e investido-

res estrangeiros, não. Eles veem os momentos de baixa da economia

como janelas de oportunidades. Nessas horas, tomam decisões de in-

vestimento, convencem seus conselhos de que os múltiplos estão ade-

quados, colocam projetos em pé e se preparam para a retomada. Esse

movimento ocorre em quase todas as indústrias – e, em cada uma,

logística é uma peça-chave. Na agropecuária, com os silos. No varejo,

com os centros de distribuição. No setor farmacêutico, com unidades

industriais. No de autopeças, com armazenagem e fábricas. A lista é

longa e cheia de oportunidades para o ramo de logística – em que o

Grupo TRX atua com destaque.

Não há dúvidas quanto ao rumo da economia brasileira, que cami-

nha para a retomada. O que se discute, agora, é o ritmo. A visão de

que reformas são essenciais está muito clara e bem assentada. Há

um consenso na sociedade civil a respeito da necessidade dessas

reformas, inclusive da fiscal – o que reverbera em Brasília. Pode-se

deliberar sobre o ritmo em que ocorrerão, mas não sobre o rumo do

todo. Um desvio no caminho é pouco provável.

RUMO DEFINIDO, RITMO INCERTO


Depois de uma expansão em ritmo acelerado até 2012,

o que trouxe investimentos pesados para a área de

galpões logísticos e industriais no Brasil, assim como

em outras áreas do setor imobiliário, os estoques já

começam a se ajustar. A confiança de médio e longo

prazo do Grupo TRX passa, em boa parte, por verificar

esse movimento. Há uma entrada consistente de in-

vestimento estrangeiro acima de 50 milhões de dóla-

res no Brasil. A vinda de capital externo aumentou em

relação ao investimento nacional, por vários motivos.

Um deles é a valorização do dólar, que deu mais poder

de compra para o estrangeiro. Tão importante quan-

to o valor é a quantidade de transações. Nos últimos

cinco anos, mesmo com o cenário de crise, deixamos

um patamar médio de 300 a 500 fusões e aquisições

ao ano para o atual, com 700 a 800 transações anuais.

No lado macroeconômico, houve eventos ao longo dos

últimos anos que trouxeram mudanças de patamar

nas decisões de investimento. Retomando o histórico,

a mais tradicional é a estabilização da economia, com

o Brasil, nos anos 1990, deixando a superinflação e

entrando num ambiente de economia normal. Depois,

nos anos 2000, houve o recebimento dos investment

grades das agências globais de rating, o que trouxe

fundos de capital de risco e companhias que talvez

não pudessem, até por questões regulatórias, atuar no

Brasil sem essas avaliações.

Agora, outro fator pontual tem muito impacto na

economia como um todo, inclusive no mercado imo-

biliário: a queda da taxa básica de juros, a Selic, de

uma forma nunca antes vista. É difícil se lembrar de

um período curto de tempo, de entre 12 a 18 meses,

em que tenha ocorrido uma queda de 5% a 6% na Se-

lic. Essa, porém, é a tendência que se desenha agora.

Ainda está em andamento, mas é claro que a queda

ocorrerá independentemente das questões políticas,

JUROS E INVESTIMENTOS

Não se trata de ser otimista demais. O curto prazo ainda

é desafiador. Nem tudo está bem – mas nem tudo está

ruim. O empresariado vem tomando decisões cada vez

menos pautadas pelo cenário político. É o que nós, no

Grupo TRX, sentimos nas dinâmicas de logística e de ar-

mazenamento. Várias empresas buscam se posicionar.

Houve e há preenchimento de capacidade ociosa dos

galpões desenvolvidos e geridos pelo Grupo TRX, com

relativa velocidade, a partir do entorno das grandes ci-

dades, que são os pontos mais óbvios para as lógicas

atuais de mercado. O fortalecimento do e-commerce

teve impacto direto do modelo de negócios do varejo.

A necessidade de distribuição de produtos do comércio

eletrônico é um forte direcionador do mercado logísti-

co, seguindo a lógica de Last Mile, um conceito defendi-

do pelo Grupo TRX (veja mais na página 11).

São movimentos como esse que fortalecem o posicio-

namento atual e futuro do Grupo TRX. O setor indus-

trial reage mais rápido na retomada da economia, afinal,

é ele quem paralisa mais rapidamente em períodos de

baixa. Utilizar galpões mais distantes e antigos tem im-

pacto forte nos preços das empresas. Ou seja, a necessi-

dade de ser mais competitivo numa economia que volta

a crescer tem levado e levará as companhias a busca-

rem melhores soluções de armazenamento e logística.

Entendemos que o Grupo TRX está bem posicionado

para fazer frente a esse novo ciclo de investimentos, que

passa pela recuperação da economia e os avanços no

modelo de negócios do varejo. Foram comprados bons

terrenos e, neles, desenvolvidos bons ativos. Há uma

seleção interessante de terrenos ainda a ser desenvol-

vidos, no entorno de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo

Horizonte, na região Sudeste e Curitiba, na região Sul.

Esse land bank coloca o Grupo TRX em posição privi-

legiada para atender empresas e investidores que têm

retomado decisões de investimento ou que precisam

de galpões mais bem posicionados nos entornos dos

grandes centros de consumo. Há, hoje, uma dinâmica

mais complexa, que não permite a circulação de gran-

des caminhões em áreas urbanas densas, por exemplo.

É preciso, então, ter galpões em torno das metrópoles,

para que se possam usar veículos menores ou o correio.

São mudanças importantes na lógica dos negócios.

Considerando que o rumo da economia está correto, e

todas as incertezas se concentram somente no ritmo,

fica visível que quem estiver bem posicionado conse-

guirá identificar e aproveitar melhor as oportunidades.

É esse o lugar que o Grupo TRX ocupa neste momento.

IMPACTOS E NOVOS MODELOS

já que é motivada por questões econômicas. Há uma

leve discussão em torno de quanto: se a Selic chegará

a 7%, 8% ou 9%. Deixaremos, porém, o patamar de 14%

ao ano.

No setor imobiliário, essa é tendência com maior im-

pacto – inclusive sobre os negócios do Grupo TRX. A

queda na taxa de juros será muito importante. Houve

um pequeno exemplo desses efeitos entre os anos de

2010 e 2011, quando a Selic ficou entre 7% e 8%. Foi,

porém, uma queda direcionada, com fins de destravar

investimentos. Desta vez, a história é outra. Há uma

tendência natural de queda porque a inflação está

bem ancorada. Com essa redução na taxa de juros,

muito do capital que está represado, de certa forma,

por falta de confiança ou até mesmo por conveniên-

cia, já que a taxa era bastante favorável para investi-

mentos conservadores, deve retornar ao mercado em

busca de maior arrojo e sofisticação.

Uma sofisticação que estará – ou, melhor, já está –

disponível. No último ciclo de expansão, o mercado

imobiliário, assim como muitas atividades ligadas

direta ou indiretamente ao poder de consumo da

população, passou por um boom, que levou a um

superaquecimento e a alguma falta de seletividade

das empresas. Hoje, claramente, o mercado imobi-

liário está diferente, mais maduro. As decisões de

investimento são mais acertadas, feitas a partir de-

fundamentos econômicos mais sólidos e modelos

de governança mais bem desenhados, inclusive na

relação com os investidores, principalmente com os

minoritários. Não há espaço para projetos que não

levem em conta todos os direitos dos investidores.

É preciso entregar projetos que realmente se mos-

trem resilientes, preparados para altos e baixos, que

não dependam de taxas de crescimento superdi-

mensionadas.

O melhor dos cenários, em suma, é ter um negócio sau-

dável, com projetos resilientes e boa governança. O Gru-

po TRX, desde o nascedouro, privilegiou boas práticas de

governança corporativa e de segregação de funções e de

atividades. Em 2016, foi reforçado o Conselho de Adminis-

tração, que passou a atuar com mais independência e de

forma mais ativa, mesmo numa empresa com dinâmicas

essencialmente privadas.

Em 2017, o Grupo TRX já recebeu muitas consultas. São

empresas e investidores com interesse em investimen-

tos com período de maturação de, no mínimo, entre ma-

turação de, no mínimo, 1 a 2 anos. Esse é um sinal de

confiança, tanto de investidores locais quanto de estran-

geiros, de que o mercado retomará o crescimento ao

longo de 2018. Entre os economistas, há vários números

e previsões, que variam de 3% a 4% de crescimento do

PIB. O impulso dependerá da velocidade das reformas

– mas haverá crescimento em qualquer hipótese, e será

mais robusto e sustentável do que os cenários verifica-

dos até agora. Isso porque será real. O país precisa gerar

empregos, trazer ânimo para o empresariado.

Carlos de Camargo Penteado BragaChairman do Grupo TRX


3 VISÃO GERAL DE NEGÓCIOS

Plataforma Industrial

PARQUES LOGÍSTICOS

Número de operações: 6

ABL: 844.251 m2

Início da operação: 2011

ATIVOS EM BTS E SLB


ABL: 190.270 m2


Infraestrutura

PORTOS E TERMINAIS PORTUÁRIOS


ABL: 6.675 m2


A TRX City reúne a estratégia do Grupo TRX. Temos grande

experiência em duas frentes essenciais do real estate. Uma

é construir e gerir ativos imobiliários, de parques logísticos a

centros corporativos, comerciais e residenciais. Outra é a ges-

tão eficaz e estratégica de recursos financeiros em fundos

imobiliários e outros instrumentos essenciais para o desenvol-

vimento desses projetos.

Atuamos na economia urbana. Por isso, apostamos em ten-

dências como o Last Mile. Esse conceito inovador, apresen-

tado em uma pesquisa da CB Richard Ellis, reúne uma série

de transformações que colocam a capilaridade no centro da

estratégia logística. Com o e-commerce, a pressão pela entre-

ga quase imediata de produtos em áreas urbanas densas só

aumenta. Na ponta final da cadeia do varejo, a geração Y, que

conduz o consumo global, usa cada vez mais os canais virtuais.

A última milha está nas cidades, próxima das áreas residen-

ciais. Parques logísticos precisam de posições estratégicas, en-

quanto a capilaridade ocorrerá por outros tipos de operações

– incluindo o self storage. Atentos a esses movimentos, nossos

projetos industriais e de varejo, entre outros, têm foco na efici-

ência operacional e na sinergia com o tecido urbano. O Grupo

TRX está voltado para o futuro – e ajudando a construí-lo.

Residential

Retail

CorporateSelf Storage MULTIFAMILY E SINGLE-FAMILY HOMES

Número de operações:

2 Multifamily e 1 Single-Family

Call Centers & Edifícios Corporativos


SALE & LEASE BACK & BTS

Power Centers: 06

Big Boxes: 07

Strip Centers: 08

Malls Superancorados: 09

Projetos Multiúso: 10

Início da Operação: 2017

Call Centers & Edifícios Corporativos


ABL: 93.027 m2

Início da Operação: 2008


ABL: 27.051 m2


CONDOMÍNIOS MODULARES:

Número de operações Brasil: 4

Número de operações EUA: 2

ABL: 321.967 m2



SOLIDEZ PARA O LONGO PRAZO

O último ano foi de grandes desafios no cenário econômico, em diversos setores. Não significou, porém, um perío-

do de paralisação das estratégias do Grupo TRX. Diversas frentes de negócios e também institucionais avançaram

muito, preparando terreno para o potencial novo ciclo de crescimento que, apesar de um panorama ainda incerto,

começa a se desenhar.

São ações que ocorreram no último ano e já se desdobraram no primeiro semestre de 2017. Houve a chegada de

um importante sócio investidor, o Goldman Sachs, em uma de nossas áreas de negócios, a MetroFit; o lançamento

de uma nova joint venture para fortalecer a presença do grupo nos Estados Unidos, com a Cornerstone; e a entre-

ga de cinco parques logísticos, projetados a partir de diretrizes modernas do mercado de construção e de respon-

sabilidade ambiental. O Grupo TRX mostrou que, mesmo em meio a adversidades, está atento às oportunidades

e seguro da robustez de sua estrutura, com vistas ao longo prazo.

MetroFit recebe aporte do Goldman Sachs

4.1 DESTAQUES ESTRATÉGICOS

TRX anuncia joint venture com Cornerstone

Fundada em 2012, fruto de uma joint venture entre o Grupo

TRX e a Metro Storage LLC, a MetroFit já é uma das princi-

pais empresas do self storage brasileiro. Em 2016, a empresa

recebeu um aporte do Grupo Goldman Sachs, com o objeti-

vo de recapitalizar empreendimentos existentes e, também,

viabilizar capital para desenvolver novas operações, além de

possibilitar aquisições dentro do segmento de autoarmaze-

namento. A visão do Grupo TRX para a MetroFit é torná-la a

plataforma líder em self storage do mercado brasileiro.

A Cornerstone é uma companhia americana especializada em

imóveis residenciais. Seus sócios colecionam uma experiência

de mais de 75 anos, com foco principal na aquisição de multi-

family homes, como são conhecidos os conjuntos de prédios

de apartamentos voltados para aluguel. No final de 2016, par-

tiu do Grupo TRX o convite para uma joint venture entre as

empresas, a TRX Cornerstone Properties, que, desde então,

atua nos Estados Unidos.

Com a operação, o Grupo TRX passa a contar com o históri-

co e a reputação da Cornerstone para encontrar as melhores

oportunidades de investimento no setor nos Estados Unidos.

Os sócios da companhia americana, juntos, já venderam mais

de US$ 5 bilhões em ativos multifamily. A meta da TRX Cor-

nerstone Properties para 2017 é adquirir quatro prédios.

Hialeah 2 reforça presença da TRX Industrial nos EUA

Em Hialeah Gardens, cidade próxima a Miami, na Flórida,

há uma forte presença industrial e logística. Por esse moti-

vo, foi o local escolhido pelo Grupo TRX para construir um

galpão modular, o TRX 2 Hialeah. O empreendimento terá

16 mil m2 e 12 módulos. Ao todo, deverá contar com investi-

mentos da ordem de US$ 30 milhões. É o segundo projeto

de galpões modulares da TRX em solo norte-americano, o

que reforça a presença do grupo nos Estados Unidos. O

primeiro foi o TRX Doral I, de 20 mil m2 e 14 módulos, lo-

calizado próximo ao aeroporto de Miami. Os dois galpões

modulares devem ficar prontos até o fim de 2017.

Realizado pela primeira vez em 2015, quando o Grupo TRX

se instalou oficialmente nos Estados Unidos, o TRX Day em

Miami recebeu uma segunda edição em 2016 e, em março

do ano seguinte, a terceira, com o tema “Os investimentos

em Real Estate na Era Trump”. Estiveram presentes investi-

dores, representantes de incorporadoras e de bancos, dis-

cutindo tópicos como preços, consumo e política financeira

para financiamento imobiliário.

Assista ao vídeo do TRX Day e saiba mais sobre como foi

o evento.

TRX Day em Miami chega à terceira edição

Espaço reservado para a inclusão do vídeo pela AllSet.

4

Clique aquie veja o vídeo com alguns destaquesdo ano

https://www.youtube.com/watch?v=dNqUytYoM0o&t=28s


TRX investe em empreendimento para a Aurora

Serão destinados R$ 115 milhões em investimentos para a

construção de um galpão logístico para a Aurora, cooperati-

va produtora de alimentos, em Arujá, localizada a 40 quilô-

metros da cidade de São Paulo. O empreendimento será de-

senvolvido para locação no modelo Built to Suit, ou seja, sob

medida para o funcionamento do maior e o mais relevante

centro de distribuição de produtos da marca. O empreendi-

mento será locado pelo prazo de 15 anos.

Embu das ArtesSão PauloBuilt to Suit para a AmbevABL: 47.449 m2

4.2 PROJETOS ENTREGUES NO BRASIL

Conheça os cinco empreendimentos entregues no último ano no Brasil e já em operação. Para saber mais detalhes, veja, na

seção de Estratégias de Negócios, o subcapítulo TRX Industrial, na página 24.

Quatro BarrasParanáBuilt to Suit para a RenaultABL: 67.796 m2

Guarulhos

São PauloParque modular

ABL: 95.348 m2

PiracicabaSão PauloCondomínio logístico

ABL: 67.988 m2

FortalezaCearáBuilt to Suit para a BRFABL: 22.046 m2


4.3 RESPONSABILIDADE AMBIENTAL

EMBU DAS ARTES (SP)

Os empreendimentos desenvolvidos pelo Grupo TRX estão alinhados com os mais modernos requisitos de constru-

ção sustentável, da concepção dos projetos de arquitetura, passando pela utilização de materiais e tecnologias, aos

métodos construtivos. Eficiência energética e uso racional das águas são prioridades. Nosso compromisso é o de gerar

economia de custos aos locatários e, ao mesmo tempo, reduzir o impacto ambiental de suas atividades e das constru-

ções. Acreditamos que, assim, contribuímos também com a evolução da estrutura industrial do Brasil.

O Grupo TRX é uma empresa associada ao Green Building Council Brasil desde a fundação e preza pela utilização

das mais rigorosas técnicas para garantir a sustentabilidade de seus projetos. Nossas operações seguem as normas

de duas das mais renomadas certificações do mundo: o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design),

sistema internacional de certificações empregado em 143 países, e o AQUA, certificação internacional de construção

sustentável elaborada a partir do selo francês Démarche HQE (Haute Qualité Environmentale). Essa certificação, aliás,

foi concedida em 2016 ao empreendimento de Quatro Barras, no Paraná, desenvolvido para a Renault. Este case em-

blemático da excelência do Grupo TRX no desenvolvimento de empreendimentos ecologicamente responsáveis será

descrito na próxima página.

A adequação à responsabilidade ambiental não é uma atividade trivial. Certificar uma obra aumenta o custo de desen-

volvimento entre 20% e 25%. Custos mais altos: legado mais robusto. Visto ainda por outra ótica, o esforço para gerar

menos impacto no meio ambiente faz o Grupo TRX investir em toda a cadeia construtiva – o que fomenta um ciclo

virtuoso de movimentação de negócios e de desenvolvimento de toda a cadeia de valor.

O empreendimento, desenvolvido para a AMBEV, é composto por galpão de armazenagem e edifício

administrativo. A eficiência energética aproximada é de 15%.

Galpão com ventilação natural

Sensores fotoelétricos para a iluminação externa

Vagas especiais para veículos elétricos

Preferência no estacionamento para quem oferece

caronas

Bicicletário

Ponto de ônibus para linhas municipais e transporte

público.

Uso de material reciclado na composição do concreto

Tintas e gases que não agridem a camada de ozônio

Sistema de ar condicionado com alta performance de

consumo

Recuperação e preservação das áreas verdes e das

nascentes no terreno

Doação de mudas para a implantação de parque line-

ar nas redondezas.

Características e ações de destaque

PARQUE LOGÍSTICO QUATRO BARRAS RECEBE CERTIFICAÇÃO AQUA-HQE

O galpão e o edifício administrativo da montadora francesa Renault, na cidade de

Quatro Barras, no Paraná, desenvolvidos pelo Grupo TRX, conquistaram a certi-

ficação internacional AQUA-HQE em 2016. O projeto foi avaliado e aprovado em

14 requisitos de desempenho ambiental. As soluções arquitetônicas e técnicas,

que atenderam aos critérios estabelecidos, consideraram o usuário do espaço,

a necessidades do empreendimento, o contexto local, a estratégia ambiental do

empreendedor e a análise econômica global.

No complexo, há luminárias de LED em todos os edifícios, para garantir a efici-

ência energética anual prevista em 32% para o edifício administrativo e 36% para

o galpão. A arquitetura privilegiou a organização espacial dos ambientes para

melhorar a iluminação e o maior conforto térmico.

Além disso, a TRX priorizou o uso de materiais com alta performance termoacústica

e, na cobertura do galpão, do sistema skylights, para assegurar um nível de iluminação

suficiente, com aberturas laterais e superiores para garantir ventilação natural.

A demanda de energia necessária para abastecer o edifício administrativo é aten-

dida por energia renovável gerada no local, produzida por meio de sistema de

placas fotovoltaicas. As construções contam, ainda, com sistema de captação

e aproveitamento de águas pluviais para uso em bacias sanitárias e paisagismo.

Assim, a água potável não é usada para esses fins. O uso da água é racionalizado

pelo emprego de metais e bacias com controle de vazão.

Os impactos no entorno também foram minimizados. A vegetação natural com-

posta por árvores da região foi mantida, o que ajudou a garantir a proteção das

áreas de preservação existentes no terreno. O córrego que limita o terreno da Re-

nault também teve as margens preservadas e recebe as águas pluviais do empre-

endimento. Antes do descarte, as águas de chuva são captadas em duas piscinas

de retenção, com equipamentos para separação de óleos em tubos de entrada, o

que garante o descarte de água limpa e em vazão adequada.

Questões de mobilidade também foram contempladas. Para garantir o acesso aos

diversos meios de transporte, o empreendimento conta com ponto de ônibus de-

dicado, vagas de estacionamento para veículos, motos, bicicletas, carros elétricos

e “carpool”, com o propósito de estimular o uso da carona. Outra preocupação foi

com o lixo. Ao todo, 95,8% dos resíduos da obra foram reciclados ou reutilizados.

Para a operação do prédio, foi planejado um depósito próprio de resíduos para

armazenamento temporário, que diferencia e identifica os resíduos gerados com

códigos e cores para que sejam segregados e descartados corretamente.

Eficiência

energética anual

prevista em 32%

para o edifício

administrativo e

em 36% para o

galpão.


CABREÚVA (SP)

O galpão, desenvolvido para a Luft Logístico Healthcare, demanda um ambien-

te climatizado a 22 oC , podendo variar só 1 oC a mais ou menos, o que consome

muita energia. Chegou-se à eficiência energética de 11% por meio de sistema de

climatização, iluminação e fechamentos eficientes.

Sistema de fechamento lateral

Cobertura com ótima performance térmica

Sistema de climatização industrial altamente eficiente

Sistema de devolução de águas pluviais captadas ao ambiente

Tratamento de esgoto e descarte de águas tratadas no córrego vizinho

Vagas para veículos elétricos e preferenciais para quem der caronas

Bicicletário

Piso permeável no pátio de caminhões


GUARULHOS (SP)

Apesar de não certificado, incorpora o aprendizado de outros empreendimentos,

garantindo medidas para a integridade do meio ambiente e a redução de custos.

Respeito às áreas verdes averbadas

Recuperação da vegetação com o plantio de mudas nativas

Pavimento permeável com águas destinadas à lagoa existente no terreno

Ventilação natural e tratamento térmico nas coberturas

Iluminação dos galpões com sistemas natural e artificial de LED



GOVERNANÇA E COMPLIANCE

O Grupo TRX fez importantes mudanças em sua es-

trutura operacional e de governança corporativa nos

últimos anos. As ações, voltadas a preparar uma em-

presa sólida, direcionada à longevidade, tiveram início

em 2015, com o reforço de questões operacionais e

de compliance – numa reformulação inicial pela base.

Com o estabelecimento desses novos alicerces mais

próximos à operação, partimos, em 2016, para um

segundo momento, em que a estrutura foi reforçada

nos níveis de governança corporativa e das instâncias

superiores de estratégia.

Recapitulando 2015, foram atualizadas, inicialmente,

as normas, políticas e manuais aplicáveis, seguindo

as referências das melhores gestoras de recursos

do mundo. Por exemplo, mesmo o Grupo TRX não

sendo uma companhia de capital aberto, passou a

adotar um Manual de Publicação de Fatos Relevan-

tes, com o objetivo de normatizar práticas e condu-

tas indispensáveis à transparência. Outro destaque

foi a implantação de políticas anticorrupção, a partir

de treinamentos internos e da criação de canais de

denúncias, processos e mecanismos, de modo a as-

segurar a idoneidade de todos os nossos relaciona-

mentos e procedimentos.

Já a reestruturação interna das estruturas de ne-

gócios, executada em 2015, trouxe mais autonomia

às empresas do Grupo TRX, que passaram a atu-

ar com mais independência corporativa, financeira

e gerencial. No escopo dessa transformação, foi

preservada a necessidade de cada área reportar à

TRX Holding questões referentes à estratégia, ga-

rantindo o alinhamento do grupo.

É a partir dessa base, construída ao longo do ano

retrasado, que foram assentadas as novas refor-

mulações na governança corporativa, conduzidas

principalmente no segundo semestre de 2016. Em

suma, as ações previram o reforço e a ampliação

do Conselho de Administração, a elaboração de

uma estrutura de comitês para deliberar sobre

temas estratégicos, melhor comunicação da se-

gregação e a contratação de um nível de diretoria

mais robusto. Todas essas transformações serão

descritas a seguir.

5.1 CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

O papel de um Conselho de Administração é

essencialmente o de assegurar a qualidade das

decisões estratégicas tomadas pelas funções

executivas de uma empresa, de acordo com as

expectativas de sócios majoritários e todos os

demais acionistas, clientes e demais públicos de

interesse. A lente dessa visão de negócios é sem-

pre a da longevidade.

Já era uma preocupação do Grupo TRX, que

possuía um Conselho de Administração formado

com três membros, entre fundadores e executi-

vos da empresa, contar com esse nível de gover-

nança. Com o tempo, a configuração mostrou-se

pequena para o porte da empresa e os desafios

atuais. Para torná-lo mais atuante, rígido e efi-

caz, a composição foi ampliada. Há, agora, seis

assentos no Conselho de Administração, sendo o

da presidência ocupado por Carlos de Camargo

Penteado Braga, executivo com experiência de

décadas no mercado financeiro.

Como destaques da carreira de Braga, é possível

citar o papel de CEO do Royal Bank of Scotland

no Brasil, de sócio na Brasilpar Serviços Financei-

ros e mais de duas décadas no ABN AMRO Real,

onde ocupou importantes posições executivas.

Para o Grupo TRX, foi essencial ter nessa

posição de liderança um conselheiro externo, como

maneira de garantir a isonomia necessária para

deliberações de qualidade e bem embasadas em termos de mercado.

CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DO GRUPO TRX

5.2 COMITÊS DE GESTÃO

Ao adotar a prática dos comitês de gestão, o

Grupo TRX buscou solucionar duas questões

importantes que emergiram a partir das reestru-

turações recentes. A primeira decorreu da seg-

mentação das áreas de negócios da empresa – o

que trazia o risco de perder sinergia nas discus-

sões estratégicas, uma vez que cada uma delas

passou a atuar de forma autônoma. Outra, a ne-

cessidade natural de embasar as discussões do

Conselho de Administração, com análises forta-

lecidas em cada seara importante para a tomada

de decisão.

O papel dos comitês, afinal, é o de analisar e criar

opiniões para submeter ao Conselho de Adminis-

tração, para que as deliberações partam de dis-

cussões prévias e com viés técnico. Foram, então,

previstos oito comitês, compostos por diferentes

profissionais e executivos da empresa, de acor-

do com as esferas de competências, envolvendo

também as posições de CFO e de COO e os sócios

baseados nos Estados Unidos.

A maior parte deles foi implantada ainda em 2016,

e já está atuante. Essa parcela inicial envolve os

comitês de auditoria, crédito, comitês de Audito-

ria, Compliance, e de Investimentos e Riscos, que

foram considerados mais prementes, dadas as

questões do cenário macroeconômico e de merca-

do. Previstas para 2017, estão as implantações dos

demais comitês: técnico, comercial e pessoas (veja

mais na próxima página).

Carlos de Camargo Penteado BragaChairman TRX

Eduardo MengeManaging Partner TRX Credit

José Alves NetoVice-Presidente Grupo TRX

Luiz Augusto Faria do AmaralCEO Grupo TRX

Marcelo Faria de LimaPartner Artesia

Vitor Caetanel NogueiraManager Legal

5


Um passo importante, no nível da governança

corporativa, foi estabelecer a segregação das es-

truturas de negócios do Grupo TRX como forma

de comunicar melhor ao mercado nossas ativida-

des. Da mesma forma, com uma divisão mais visí-

vel, há grandes benefícios internos, especialmen-

te em relação à alocação de recursos e esforços

e à tomada de decisões. O modelo de negócios

do Grupo TRX, afinal, divide-se essencialmente

em duas atividades: desenvolvimento imobiliário

a partir de capital viabilizado por meio de fundos,

e gestão de fundos de capital a partir do investi-

mento nos próprios projetos.

A segregação já existia numa esfera interna. Re-

forçá-la foi uma decisão fruto, principalmente,

do risco de o mercado ter a impressão de que as

duas atividades estavam misturadas. Por isso, os

times são totalmente independentes. Para a área

de desenvolvimento, foi designado Luiz Augusto

F. do Amaral, que, além de CEO do Grupo TRX,

assume a condução executiva desta atividade

em específico. A área da gestão receberá como

gestor um executivo vindo do mercado, ainda em

fase de contratação, para reforçar a liderança do

Grupo TRX.

Nem a área de desenvolvimento, tampouco a de

gestão de recursos, está submetida uma à outra.

Ambas respondem diretamente ao Conselho de

Administração e tratam de seus temas de negócios

dentro dos comitês. De um lado, a área de gestão

de recursos segue com o dever fiduciário e de re-

lacionamento com o investidor. De outro, o time de

desenvolvimento continua a reunir todas as capa-

cidades e características necessárias para projetar,

conduzir e implementar os projetos de que o Grupo

TRX participa.

5.3 ESTRUTURAS DE NEGÓCIOS

SEGMENTAÇÃO DE ATUAÇÃO DO GRUPO TRX

Conselho de

Administração

Financial Asset

ManagementReal Estate

Development

COMITÊS DE GESTÃO DO GRUPO TRX

Comitê de

Investimento e Risco

Comitê de

Governança e Compliance

Comitê

Finanças e Crédito

Comitê de

Auditoria

Comitê de

Pessoas

COO

José Dimas de

Oliveira Araújo

Mais de três décadas de experiência em:

Emprendimentos comerciais triplo A;

Empreendimentos industriais; e

Gestão técnica, analística e financeira de

grandes contratos.

Além das alterações nos níveis executivos de gestão

de recursos e de desenvolvimento imobiliário, foram

também reforçadas importantes posições adminis-

trativas do Grupo TRX. Um deles é a diretoria de

operações, com a chegada de José Dimas de Oliveira

Araújo para ocupar a posição de COO. Araújo con-

ta com mais de 30 anos de experiência no mercado

de construção, com grande experiência em empre-

endimentos comerciais de padrão triplo A e indus-

Desde 2008, é realizado o TRX Day no Brasil, com

o objetivo de apresentar os próximos passos da

companhia. Em 2016, seguimos com o evento e

também com reuniões periódicas com os investi-

dores atuais de nossos fundos, sejam estes abertos

ou fechados. No calendário, também mantivemos

os encontros semestrais com toda a base de inves-

tidores da empresa.

O TRX Day Miami, que nasceu há dois anos, chegou

à sua terceira edição em 2017, tornando-se ainda

mais estratégico para fortalecer nossa presença

internacional – que, com dois parques logísticos

e uma joint venture para explorar o mercado resi-

triais e viabilização de grandes contratos. Além disso,

também trouxemos para a nossa diretoria financeira,

para a posição de CFO, Ian Andrade, executivo com

duas décadas de experiência, tendo atuado como

CFO e IR da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imo-

biliário (CCDI) e CFO da Omega Energia Renovável

S.A., empresa da Tarpon Investimentos, além de posi-

ções executivas no mercado imobiliário e em bancos

internacionais de investimentos.

dencial (mais detalhes na página 28), fica cada vez

mais forte. Ampliamos o portfólio e as oportunida-

des que oferecemos para a nossa base de investi-

dores brasileiros que estão no exterior e, também, o

contato transparente e frutífero com esse público.

Seja no Brasil ou nos Estados Unidos, estamos sem-

pre prontos para atender aos investidores que já fa-

zem parte da nossa carteira e àqueles que pretendem

aportar recursos em ativos que estão sob gestão ou

em desenvolvimento no Grupo TRX. Nossos canais

estão abertos para sanar dúvidas e apresentar, da

forma mais transparente, todas as nossas operações

de investimentos e o funcionamento de cada uma.

5.4 DIRETORIA EXECUTIVA

5.5 RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

CFO

Ian Andrade

Mais de duas décadas de experiência em:

Corporate Finance;

Fusões e aquisições; e

Gestão de Participações e Empresas


ESTRUTURAS DE NEGÓCIOS

A missão da TRX Industrial, de prover espaços

logísticos por meio de plataformas modernas e

eficientes, tem-se mostrado uma forma arrojada

e sustentável de posicionamento em meio a um

ciclo de baixa. Essa lógica continuou a ser adotada

em 2016. Como a maturação de nossos projetos

leva ao menos dois anos, a TRX, seguindo a men-

talidade Built to Last, se posiciona em um momen-

to estratégico, partindo do custo menor para o

desenvolvimento de novos empreendimentos que

estarão à disposição dos clientes num ciclo econô-

mico positivo.

Em geral, nossas operações se baseiam em qua-

tro estratégias de negócios. A primeira é o Built to

Suit, modalidade referente à construção de novos

empreendimentos projetados sob medida para os

clientes, em terrenos “stand alone”. Também em-

pregamos o Built to Suit, aliás, para o desenvolvi-

mento de parques logísticos em terrenos próprios

e estratégicos. Há, ainda, a construção de condo-

mínios modulares para ocupação imediata e, por

fim, a realização de operações de sale and lease-

back, quando adquirimos imóveis já existentes e

os alocamos para a própria companhia, por meio

de contratos de longo prazo.

Com uma gama completa de produtos, temos o ob-

jetivo de oferecer soluções logísticas e industriais nos

principais centros de consumo do país, de norte a sul,

sempre próximos a grandes áreas urbanas e a impor-

tantes vias de acesso, como parte integrante da me-

todologia da TRX City, que parte do conceito de Last

Mile (veja na página 8). Além disso, investimos em con-

domínios logísticos com infraestrutura Triple A, com

alta tecnologia para garantir eficiência energética e

hídrica, além de espaços otimizados. Trata-se de uma

solução que não só garante a qualidade de toda a ca-

deia produtiva, mas também reduz custos.

Em 2016, a reformulação societária da Logbras, anun-

ciada em novembro de 2015, consolidou-se. O objetivo

era tornar a Logbras uma das maiores e mais relevan-

tes plataformas de ativos industriais e logísticos do

país – além de inserir a TRX como investidora da com-

panhia. A empresa é controlada pela Maori Holding

S/A, formada por Grupo TRX, Marcos Amaro e Carlos

Wizard Martins, e. é dona de 55% das ações. A Caixa

Econômica Federal detém os 45% restantes por meio

do FI-FGTS. A Logbras conta com parques logísticos

nas cidades de Cabreúva (SP), Embu (SP), Hortolândia

(SP), Itatiba (SP) Quatro Barras (PR), Salvador (BA) e,

mais recentemente, Arujá (SP).

6.1 TRX INDUSTRIAL

EMBU (SP)

CABREÚVA (SP)

A TRX realizou 100% da terraplanagem e entregou a

primeira fase desta operação em 2016 para a Ambev,

que armazena cervejas no local. Com 474.490 m2 de

área total para o desenvolvimento de operações lo-

gísticas, o terreno está no município de Embu das Ar-

tes. O empreendimento conta com edifício de apoio

operacional, área de lazer, área de manutenção, oficina

para empilhadeiras e caminhões, área para abasteci-

mento a diesel e gás, estações para tratamento de es-

goto, cabine primária e geradores.

Entregue em 2015, o parque logístico de Cabreúva está às margens da Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, no senti-

do Jundiaí. O empreendimento nasceu ancorado pela operação Build to Suit com a Luft Logistics Healthcare, que armazena

medicamentos em 55,8 mil m2. Por isso, seu galpão é totalmente moderno: os medicamentos devem ser guardados cons-

tantemente entre 21 oC e 23 oC. Outros dois galpões têm disponibilidade para operações Build to Suit nesse parque. Conta

com 293.796 m2 de terreno e 128.013 m2 de área construída. Os galpões vão de 14.105 m2 a 71.557 m2.

6PARQUES LOGÍSTICOS


GUARULHOS (SP)

ITATIBA (SP)

PIRACICABA (SP)

SANTA CRUZ (RJ)

Desenvolvido para ser um dos maiores condomínios lo-

gísticos com padrão Triple A da região, as obras do par-

que modular de Guarulhos foram entregues em 2016,

a partir de um investimento de R$ 210 milhões. A 14

quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos,

a operação conta com sistemas de iluminação por meio

de lâmpadas LED, que reduzem em até 50% os gastos

dos locatários com consumo de energia elétrica, além

de demandarem menos manutenção e oferecerem vida

útil quatro vezes maior do que outros equipamentos,

causando menos impacto ao meio ambiente com o des-

carte de luminárias.

Conta com 883.072 m2 de área de terreno e fica estrategi-

camente em frente à Rodovia Dom Pedro I, que compõe o

chamado Corredor de Exportação Campinas — São Sebas-

tião, que interliga o Aeroporto de Viracopos ao Porto de São

Sebastião. A localização também facilita o escoamento da

produção de Campinas e interior paulista para o Rio de Ja-

neiro, regiões Norte e Nordeste pela conexão com a Rodo-

via Presidente Dutra. É direcionado ao desenvolvimento de

parques com perfil logístico e industrial, com ocupação dos

espaços por meio de operações de Built to Suit.

Com investimentos de aproximadamente R$ 100 mi-

lhões, trata-se de um dos maiores e mais tecnológicos

condomínios logísticos da grande Campinas. Conquis-

tou o Prêmio de Planicidade e Nivelamento na categoria

“Pisos de Concreto”, promovido pela Anapre (Associa-

ção Nacional de Pisos e Revestimentos de Alto Desem-

penho). O reconhecimento indica que o nivelamento da

obra proporciona maior durabilidade ao maquinário a

ser disposto na operação e maior eficiência e rapidez no

transporte de mercadorias dentro do galpão.

Santa Cruz é um dos distritos mais populosos do Rio de Janeiro. A 60 km do centro da cidade e próximo à Baixada Flu-

minense, o condomínio está em um grande polo logístico. Fica estrategicamente a menos de 1 km da Av. Brasil, que leva

ao centro do Rio de Janeiro sem pedágios no percurso. Conta com importantes acessos rodoviários, como a Rodovia

Presidente Dutra e a Rodovia Rio-Santos, o que permite interligação com o Arco Metropolitano. Os galpões modulares

são estruturados para atender a grandes e pequenas demandas de locação e dar agilidade às operações de indústrias,

empresas de logística e multinacionais.

CONDOMÍNIOS MODULARESQUATRO BARRAS (PR)

A primeira fase do empreendimento de Quatro Barras (PR) foi entregue à Renault. Conta com um Centro de Dis-

tribuição e um prédio de escritórios. No galpão, são estocados peças e acessórios. A segunda e a terceira fases do

projeto, voltadas à expansão, estão previstas para serem concluídas em 2017 e 2019, respectivamente. Um dos mais

modernos parques da TRX, Quatro Barras foi construído para que toda a sua operação seja sustentável e eficiente

(veja mais no subcapítulo destinado à Sustentabilidade, na página 17).

HORTOLÂNDIA (SP)

Estrategicamente localizado no entroncamento da Rodo-

via dos Bandeirantes com a Rodovia Jornalista Francisco

Aguirre Proença, que liga os municípios de Campinas e

Monte Mor, conta com 404.407 m2 de área de terreno. O

projeto traz três prédios dedicados a empresas de tecnolo-

gia, com espaços modernos totalmente adequados às ne-

cessidades de cada inquilino.


TRX INDUSTRIAL U.S.

O Grupo TRX se instalou oficialmente nos Estados Unidos em 2014, com a inauguração da TRX Investments, em

Miami. O objetivo era importar a experiência no desenvolvimento de galpões logísticos para, principalmente,

investidores radicados no país. O primeiro investimento realizado foi o galpão modular TRX Doral I, em 2015,

que conta com 20 mil metros quadrados e 14 módulos, localizado próximo ao aeroporto de Miami. Em 2016, a

estratégia se fortaleceu com o anúncio do segundo empreendimento, um galpão modular em Hialeah Gardens,

cidade próxima a Miami, onde há forte presença industrial e logística. O empreendimento se chamará TRX 2

Hialeah e contará com 16 mil metros quadrados e 12 módulos. Ao todo, o projeto deverá receber com investi-

mentos da ordem de US$ 30 milhões. Os dois galpões modulares somam investimentos de US$ 60 milhões e

devem ficar prontos até o fim de 2017.

No novo projeto, foram definidas duas maneiras de aporte de capital. Uma é a aplicação em um fundo de

private equity com foco no setor industrial e que foi estabelecido pela TRX em 2014. O investimento mínimo

aproximado foi definido em US$ 2 milhões, com previsão de Taxa de Retorno Interno de 15% ao ano. A outra é

a compra física de um módulo individual por US$ 2 milhões, aproximadamente. A gestão do galpão, incluindo

manutenção, aluguel ou venda, poderá ficar sob responsabilidade da TRX se for o desejo do proprietário. O re-

torno previsto em dólares para locação é de 7% ao ano, considerando a taxa Yield. O investidor também poderá

optar pela revenda do ativo.

FORTALEZA (CE)

MONOUSUÁRIOS

Com obras iniciadas e concluídas em de 2016, foram investidos R$ 84 milhões no empreendimento para a BRF,

com contrato de 15 anos com a companhia. Voltado ao armazenarmos de alimentos, trata-se de uma operação

climatizada, com 23.273 m2 de área construída, que compreende o galpão refrigerado e o prédio de escritórios.

Está localizado às margens da BR 116, km 24, na cidade de Itaitinga. A área total é de 90.079 m2, a 19 quilômetros

do atual centro de distribuição da BRF, em Fortaleza (CE).



Clique aquie veja o vídeoTRX Industrial U.S.

Clique aquie veja o vídeoTRX Industrial Brasil

https://www.youtube.com/watch?v=fuZDcg61ToI&t=232s

https://www.youtube.com/watch?v=7_PQ4rNeYaw&t=20s


6.2 TRX RESIDENTIAL

O Grupo TRX encontrou nos Estados Unidos o am-

biente ideal para investir na área residencial. Trata-

se de um mercado dinâmico, com capital ativo e

investidores em busca de alocação — entre outros

motivos que facilitaram a recuperação do setor

após a crise de 2008. A estratégia envolve a aqui-

sição de ativos existentes — a ser valorizados por

meio de retrofit — e o desenvolvimento de novos

ativos, para futura exploração por venda ou locação.

Há duas frentes de atuação: o reposicionamento de

casas do tipo single-family homes e a aquisição de

multi-family homes, conjuntos de apartamentos

com 100% da destinação para aluguel.

Desde 2015, quando as bases foram lançadas por

meio do estabelecimento de parcerias e de in-

vestimentos iniciais com capital próprio, como os

empreendimentos Viera Plantation (Plantation,

Flórida) e Ashley Lakes (Boyton Beach, Flórida),

a estratégia amadureceu. Além desses investi-

mentos, foi firmada uma parceria estratégica por

meio da joint venture TRX Cornerstone Proper-

ties, entre a TRX e a Cornerstone, companhia

americana com foco em imóveis residenciais. Os

sócios da Cornerstone têm experiência de mais

de 75 anos na aquisição de multi-family homes.

Já venderam mais de US$ 5 bilhões desses ativos.

Até o final de 2017, a TRX Cornerstone Proper-

ties prevê adquirir quatro prédios. O valor total a

ser investido nesses projetos está entre US$ 150

milhões e US$ 200 milhões, totalizando de 1.200

a 1.500 unidades de apartamentos. As regiões

de maior interesse para a aquisição são Orlando,

Tampa, Jacksonville e cidades do sul da Flórida,

como Palm Beach, Broward e Miami. A revitaliza-

ção será feita tanto na parte interna dos aparta-

mentos quanto na externa dos prédios, em um

processo que, completo, leva de 9 a 12 meses.

O posicionamento está alinhado com o aumento

no número de americanos que busca a locação

em vez da casa própria. A crise de 2008 deixou

marcas, e muitos cidadãos americanos que perde-

ram suas casas agora têm receio de novos finan-

ciamentos. Por isso, o aluguel tornou-se uma op-

ção muito procurada. Além disso, com o poder de

compra do americano crescendo, a busca por resi-

dências mais completas e equipadas também au-

menta. Há, ainda, um público potencial nos jovens

da geração Y, que, por comprometer boa parte

do orçamento com o crédito estudantil e preferir

flexibilidade para planos futuros, por causa de po-

tenciais propostas de trabalho em outras cidades,

têm menos interesse em casa própria.

Hoje, aproximadamente 36% da população ame-

ricana mora de aluguel. Além disso, os aparta-

mentos são o segundo maior tipo de propriedade

por capitalização de mercado e somam US$ 106

bilhões de dólares, ultrapassando, por exemplo, o

segmento de escritórios.


6.3 TRX SELF STORAGE

Clique aquie veja o vídeoTRX Self Storage

Clique aquie veja o vídeoTRX Residential

Nos últimos anos, a TRX Varejo já vinha acumulando con-

quistas importantes por meio da marca MetroFit. Fundada

em 2012, a partir de uma joint venture com a Metro Storage,

uma das dez maiores companhias de self storage nos Esta-

dos Unidos, a MetroFit tem, cada vez mais, comprovado a

tese de que o mercado de autoarmazenamento, no Brasil,

apesar de ainda em fase nascente, conta com bastante po-

tencial de crescimento.

Os planos de expansão também são robustos e, em 2016,

obtiveram um um importante impulsionador: um aporte

do Grupo Goldman Sachs, voltado a desenvolver novas

operações e possibilitar aquisições dentro do segmento

de autoarmazenamento. A partir deste investimento, a Me-

troFit reforça a meta de se posicionar como a plataforma

líder em self storage do mercado brasileiro. O investimento

mostra que, mesmo em meio a um panorama econômico

incerto, a atividade de self storage representa uma oportu-

nidade sólida de crescimento, ainda mais no longo prazo.

Entre os planos, está a abertura de novas unidades, além

da localizada na Marginal Tietê, em São Paulo, e em Santo

André, no ABC Paulista – essa, reconhecida como a melhor

operação de self storage do mundo pelo prêmio norte-a-

mericano Facility of the Year 2015, da publicação Mini-Sto-

rage Messenger. Estão em desenvolvimento as unidades

de São Caetano, também na região do ABC, e da Mooca,

tradicional bairro do centro paulistano.

Nessa última, um antigo edifício industrial estrategicamen-

te localizado na Avenida do Estado está sendo completa-

mente reformado para atender a moradores e empresá-

rios do próprio bairro e também do bairro do Ipiranga. Ao

todo, a região possui mais de 800 mil moradores. O edifí-

cio possui aproximadamente 6.100 m2 de área construída

e disponibilizará cerca de 800 boxes, com tamanhos que

variam de 1 m2 a mais de 30 m2.

ABL das unidades

Marginal: 4.800 m2

Santo André: 5.900 m2

São Caetano: 6.500 m2

Mooca: 6.100 m2


https://www.youtube.com/watch?v=7RFt42aOBQI&t=46s

https://www.youtube.com/watch?v=e5AM0dnqTFk


6.4 TRX RETAIL

Uma das ações mais recentes do Grupo TRX foi

a formação de uma frente específica de varejo –

desvinculada da frente de Self Storage – voltada

ao desenvolvimento de soluções imobiliárias e

logísticas para companhias varejistas. Nesta linha

de negócios, oferecemos aos clientes a busca de

terrenos adequados à implantação de projetos vol-

tados ao varejo, diligenciamento legal e ambiental

das propriedades, desenvolvimento dos projetos,

obtenção de aprovações e licenças, construção, fi-

nanciamento e manutenção predial.

A TRX Retail é resultado da sociedade estabele-

cida entre o Grupo TRX com a Hillback, empresa

brasileira dedicada ao desenvolvimento de pro-

jetos para o varejo. À frente da TRX Varejo, está

Fernando Ferreira, sócio da Hillback. Fernando tem

mais de 30 anos de experiência no mercado imobi-

liário. Entre outras posições, ocupou o cargo de vi-

ce-presidente de desenvolvimento e expansão do

Walmart Brasil e CEO da WTorre Engenharia.

Além de portfólio prévio, a parceria traz uma expe-

riência inovadora no desenvolvimento de imóveis

voltados a grandes e médios varejistas, de grandes

lojas próprias a centros de comércio com diversos

módulos, voltados a conveniência, de menor porte

(strip centers) e de maior porte (power centers).

Os power centers, inclusive, são um nicho de mer-

cado ainda pouco explorado no Brasil. Nos Estados

Unidos, já representam cerca de 80% dos centros

comerciais.

A TRX Retail terá como objetivo a construção e

manutenção de uma carteira de projetos nas mo-

dalidades Built to Suit e Sale and Leaseback, remu-

nerando nossos investidores por meio da carteira

de recebimento de aluguéis de clientes varejistas

selecionados. Como exemplo do portfólio prévio

de experiências advindo da criação da TRX Re-

tail, está um projeto finalizado recentemente pela

Hillback. Trata-se de um power center em Taubaté

(SP), com cerca de 35 mil metros quadrados de

área de locação. A principal âncora é uma loja Le-

roy Merlin. Nesse momento, está em desenvolvi-

mento um segundo projeto em Built to Suit para

o mesmo cliente, na cidade de São Paulo, com pri-

meira abertura prevista para o final de 2017.


6.5 OUTRAS FRENTES DE ATUAÇÃO

Além dos principais destaques de 2016, o Grupo de TRX conta com outras importantes frentes de atuação.

FACILITY & PROPERTY MANAGEMENT

A TRX Facility e Property Management desen-

volve e analisa todos os processos e serviços re-

levantes que compõem a infraestrutura para uma

organização, que não são o core business da

companhia, com o objetivo de identificar pontos

sensíveis e oferecer a eles soluções customiza-

das e redução dos custos operacionais. Propor-

cionamos segurança organizacional aos clientes

para que possam focar integralmente em seu

negócio, sem investir tempo e energia em temas

que não estão diretamente relacionados ao dia a

dia da empresa.

INFRASTRUCTUREO Grupo TRX atua no setor de infraestrutura, com

especial ênfase aos projetos relacionados a arma-

zenamento e logística. Dessa forma, a empresa de-

senvolve empreendimentos em retroáreas portuá-

rias, armazenamento de líquidos e armazenamento

de grãos. Esses projetos podem ser desenvolvidos

na modalidade Built to Suit ou sem clientes prede-

terminado.

EQUITY

DEBT

FINANCIAL SERVICES

REAL ESTATE SERVICES

SECURITIZATIONA TRX oferece soluções de crédito e financia-

mento para empresas por meio da securitização

de recebíveis imobiliários, estruturada por uma

securitizadora própria, especializada e capaz de

atender às necessidades de financiamento de

seus clientes.

ASSET MANAGEMENTA gestora tem como objetivo o crescimento or-

gânico do volume de ativos, sob gestão com o

aumento anual da captação líquida por meio do

lançamento de novos fundos, classificados en-

tre fundos de desenvolvimento imobiliário, os

fundos de distribuição de renda, os fundos de

títulos de renda fixa lastreados em operações

imobiliárias e os fundos de crédito, bem como

pela valorização das cotas dos fundos sob ges-

tão. Disponibilizamos relatórios periódicos e co-

municados ao mercado para que os investidores

acompanhem a gestão dos fundos.

CORPORATEO know-how financeiro e imobiliário do Grupo TRX

também é aplicado na prospecção de terrenos ou

projetos com alto potencial de desenvolvimen-

to, focando suas atividades de incorporação em

produtos comerciais como edifícios de escritórios

corporativos e lajes corporativas para grandes em-

presas. Através da aquisição de terrenos, projetos

em fase inicial ou já em desenvolvimento, em regi-

ões estratégicas, com mercado não saturado e que

possuem bom potencial de rentabilidade e valori-

zação, a TRX realiza operações imobiliárias foca-

das no mercado de alto padrão que atendem às

demandas de seus clientes e investidores, com per-

fil diferenciado de qualidade e solidez que a torna

referência no mercado.

DEBT CAPITAL MARKETS

O Grupo TRX oferece soluções em crédito e finan-

ciamento, de acordo com as demandas dos clien-

tes, direcionadas ao segmento imobiliário ou não,

além de estruturar e gerir fundos de crédito corpo-

rativo. Contamos com grande expertise em análise

de crédito e na estruturação e gestão de fundos e

CRIs. O know-how de engenharia e de desenvolvi-

mento imobiliário traz diversos benefícios: o Gru-

po TRX coordena desde a avaliação do projeto e a

qualificação da construtora até a gestão da obra,

mitigando riscos dos empreendimentos.

Clique aquie veja o vídeoTRX Retail

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RELATÓRIO ANUAL 201634

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Edição de julho de 2017.

Relatório - trx.com.br³rio-Anual... · Há dez anos, o Grupo TRX nascia a partir de uma lon-ga...

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