Relatório e Contas - Banco Montepio · 2020. 9. 16. · Fundo VIP –Valores e Investimento...

FUNDO VIP - VALORES E INVESTIMENTO PREDIAIS

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO

Relatório e Contas

1º Semestre 2020

Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Coletivo, S.A.

Fundo VIP – Valores e Investimento Prediais, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto

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Exercício findo em 30 de junho de 2020

ÍNDICE

I. Introdução

II. Análise do período 1) A Economia Mundial

2) A Economia Portuguesa

3) O Mercado Imobiliário Nacional

4) Os Fundos de Investimento Imobiliário

III. Atividade do Fundo VIP no 1º semestre de 2020

1) Rendibilidade

2) Evolução das unidades de participação

3) Património do Fundo

4) Resultados do exercício

Proveitos Custos Resultado líquido

5) Gestão imobiliária

Aquisições, alienações e obras de conservação Entradas e saídas de arrendatários durante o 1º semestre de 2020

6) Impactos no Fundo VIP da Pandemia Covid-19

IV. Perspetivas para o 2º semestre de 2020

V. Informações presentes no Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivos

VI. Anexos Balanço Demonstração dos resultados Demonstração dos fluxos monetários Anexo às demonstrações financeiras Relatório de auditoria


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RELATÓRIO DE GESTÃO

I. INTRODUÇÃO O Fundo VIP – Valores e Investimento Prediais, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto, adiante designado por Fundo VIP ou Fundo, é um Fundo Investimento Imobiliário Aberto de subscrição pública, constituído em 26 de novembro de 1987, na sequência de autorização concedida pelo Ministro das Finanças, em Portaria publicada no Diário da República de 16 de abril do mesmo ano. O Fundo VIP é gerido pela Silvip - Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Coletivo, S.A., adiante designada por Silvip ou Sociedade Gestora.

A atividade do Fundo VIP, que consiste fundamentalmente na angariação e aplicação de poupanças para constituição de uma carteira de investimentos imobiliários, encontra-se regulamentada pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivos (RGOIC), republicada pelo Decreto-Lei n.º 144/2019, de 23 de setembro. A função de entidade depositária é exercida pela Caixa Económica Montepio Geral, caixa económica bancária, S.A. (Banco Montepio), que é também uma das entidades comercializadoras das unidades de participação, assim como o Banco Carregosa que começou a desempenhar essa função desde o dia 17 de fevereiro de 2020. Desde 1 de setembro de 2015 e 1 novembro de 2015, que o ABANCA Corporación Bancaria, S.A. (Deutsche Bank-DB até 7 de junho de 2019) e o Banco BPI (BPI), respetivamente, asseguram apenas o resgate das unidades de participação, bem como o pagamento dos rendimentos, aos participantes neles domiciliados. Em cumprimento do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 161º do RGOIC, apresenta-se o Relatório relativo à atividade do Fundo VIP do período a que se reporta, de forma a permitir aos seus Participantes, à Entidade Supervisora, ao Auditor e a todos quantos se interessem pela informação formar um juízo fundamentado sobre o Fundo, seus resultados e perspetivas de curto prazo.


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II. ANÁLISE DO PERÍODO

1) A Economia Mundial O primeiro semestre de 2020 fica marcado pelo surgimento do vírus Covid-19 e pela sua disseminação a nível mundial, forçando a Organização Mundial de Saúde (OMS) a declarar, este vírus, como uma pandemia. A natureza, sem precedentes, desta atual crise pandémica afeta drasticamente a atividade económica mundial, obrigando as autoridades de cada país a adotar, medidas de confinamento restritivas que paralisaram uma parte significativa das suas economias. Estas medidas implicaram a suspensão da atividade de muitas empresas e a restrição à mobilidade dos cidadãos, tanto nas economias avançadas como nas emergentes. À escala global, estes efeitos resultaram numa generalizada redução do Produto Interno Bruto (PIB) mundial e dos fluxos de comercio internacional, apenas comparáveis com os registados na Grande Depressão de 1929. O invulgar nível de incerteza causado pela atual pandemia Covid-19 condiciona fortemente as projeções macroeconómicas traçadas pela Organização de Cooperação e de Desenvolvimento Económico (OCDE), dado o contexto muito adverso gerado por esta pandemia. Esta incerteza, levou a OCDE a optar por apresentar dois cenários para cada país e economia, nomeadamente um cenário mais pessimista, em que ocorre um segundo surto na maioria das economias até final deste ano (Double-hit scenario) e um cenário menos pessimista e alternativo, em que o segundo surto é evitado (Single-hit scenario). Num quadro de relativo controlo da epidemia e de progressivo levantamento das medidas de contenção adotadas para lhe fazer face, espera-se uma recuperação económica na segunda metade do ano. No entanto, esta retoma será insuficiente para compensar a perda observada no primeiro semestre. As projeções da OCDE de crescimento da economia mundial de acordo com o cenário mais pessimista, apontam para uma redução do PIB em 7,6% em 2020, após um crescimento de 2,66% em 2019, refletindo o impacto negativo da pandemia na primeira metade do ano, estimando um crescimento de 2,75% em 2021. A retoma da atividade económica mundial será gradual e diferenciada entre setores, sendo particularmente lenta em atividades ligadas ao turismo, cultura e entretenimento. A mesma organização estima que as grandes Economias Mundiais tenham uma generalizada contração no seu ritmo de crescimento em 2020, estimando-se, da mesma forma, uma recuperação generalizada em 2021, que, na maioria dos casos, poderá ser superior aos níveis observados em 2019.


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Evolução do PIB Mundial, EUA, OCDE, Economias Dinâmicas Asiáticas, China e Portugal (2017-2021)

Fonte: OCDE Projections: Economic Outlook No 107 – june 2020 - Double Hit Scenario

O crescimento mundial nos últimos 3 anos, foi em grande parte impulsionado pelas economias em desenvolvimento, com destaque para as Economias Dinâmicas Asiáticas, cujo crescimento em 2017, 2018 e 2019, foi de 4,68%, 4,21% e 2,92%, respetivamente, estimando a OCDE uma redução em 2020 de 6,95% e um crescimento de 2,9% em 2021. No que concerne à Zona Euro, a pandemia Covid-19 afetou drasticamente a atividade económica global, desde o início de 2020, principalmente devido às rigorosas medidas de bloqueio implementadas na maioria dos países da Zona Euro, estimando a OCDE que o PIB da Zona Euro registe uma queda recorde de 11,46% em 2020 e um crescimento em 2021 de 3,5%, sendo certo, que o que acontecerá em 2021 ou depois disso estará sempre sujeito a um elevado grau de incerteza. A queda da atividade económica em 2020, fortemente condicionada pelo contexto muito adverso gerado pela pandemia Covid-19, é comum às economias avançadas e emergentes, mas é particularmente pronunciada em países europeus que são parceiros comerciais importantes de Portugal, com destaque para a Alemanha, França, Reino Unido e Espanha. A magnitude da queda da atividade económica mundial, estimada pela OCDE para 2020, e a sua posterior recuperação dependem, entre outros fatores, da interação entre a evolução da pandemia e as políticas atualmente implementadas ou a implementar. A atual incerteza sobre a conjuntura económica poderá exigir a manutenção, ou a implementação de novas medidas de contenção, durante um período mais alargado de tempo. Os efeitos económicos deste cenário mais pessimista (Double-hit scenario) poderão ser ainda mais severos e persistentes, traduzindo-se num maior número de falências, desemprego (mais elevado) e menor investimento. Em sentido oposto, é necessário considerar o impacto das medidas políticas adotadas pelas autoridades que visam minorar estes efeitos, como a maior acomodação monetária anunciada pelos principais bancos centrais e as medidas governamentais de reforço da


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proteção social, de salvaguarda do rendimento de trabalhadores e de manutenção da liquidez das empresas. Na Zona Euro, a recuperação económica pós-pandemia passa necessariamente pelo combate ao desemprego, pelo controlo da dívida pública e da execução orçamental dos países membros, podendo ainda enfrentar fatores de risco associados à instabilidade política interna e externa, relacionados com a incerteza, ainda existente, ao nível das condições de saída do Reino Unido da União Europeia, a possibilidade de uma intensificação das barreiras comerciais, resultantes das tensões entre a China e os Estados Unidos, a eventual adoção de medidas protecionistas, o terrorismo e as crises sociais.

2) A Economia Portuguesa A Economia Portuguesa teve em 2019 o sexto ano consecutivo de crescimento económico, após um longo período recessivo onde esteve presente o programa de assistência económica e financeira no País. As perspetivas anteriores apontavam para a continuação do crescimento económico, no decorrer dos próximos anos. No entanto, desde o início de 2020, a pandemia Covid-19 afetou drasticamente a atividade económica portuguesa. As projeções da OCDE, de acordo com o cenário mais pessimista (Double-hit scenario), apontam para uma diminuição em 2020 do PIB em 11,32%. Num quadro de relativo controlo da epidemia e de progressivo levantamento das medidas de contenção adotadas para lhe fazer face, perspetiva-se que a atividade económica de Portugal comece a recuperar a partir do terceiro trimestre de 2020, estimando a OCDE que o PIB Português cresça 4,76% em 2021, acima da estimativa de crescimento da economia mundial e da Zona Euro.

Evolução do Produto Interno Bruto (PIB) Português (2013-2021)



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Para 2020 e 2021, a taxa de inflação em Portugal deverá situar-se, segundo a OCDE, em 0,09% e 0,03%, respetivamente, projetando-se uma virtual estabilização dos preços. Esta evolução reflete uma queda significativa dos preços dos bens energéticos, no primeiro semestre de 2020, decorrente da redução do preço do petróleo nos mercados internacionais, influenciado pela queda da procura global e um crescimento contido nos restantes bens e serviços. A Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF) em Portugal para 2020, deverá apresentar, segundo a OCDE, uma redução bastante acentuada de cerca de 14,99%, quando comparada com o crescimento de 6,57% em 2019, recuperando em 2021, para valores positivos, mas muito inferiores aos valores apurados nos últimos 3 anos.

Evolução da Formação Bruta de Capital Fixo Português (2013-2021)


As atuais projeções da OCDE para Portugal apontam para forte contração da atividade económica em 2020 e antecipam uma lenta recuperação nos anos seguintes, com impacto significativo no mercado de trabalho. O emprego deverá registar uma queda significativa em 2020 e a taxa de desemprego um aumento em 2020 e 2021, para cerca de 12,97% e 11,81%, respetivamente, quando em 2019 e 2018 se situava nos 6,46% e 6,99%, respetivamente. O consumo privado, que até 2019 contribuiu positivamente para a retoma do crescimento económico português, é projetado pela OCDE, com uma queda de cerca de 12,28%, quando em 2019 apresentou um crescimento de 2,24%, perspetivando-se uma redução do rendimento disponível real das famílias, mitigada pelas medidas governamentais, sendo de destacar o apoio à manutenção dos postos de trabalho, com o regime de layoff simplificado e o apoio aos rendimentos dos trabalhadores independentes. O impacto da crise sobre o mercado de trabalho tenderá a ser atenuado ou desfasado pela existência de políticas que visem preservar o emprego e a liquidez das empresas, nos próximos anos.


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Evolução da Taxa de Desemprego Portuguesa (2013-2021)


No setor do turismo, com o reconhecido peso que tem nas exportações nacionais, perspetiva-se uma redução drástica dos fluxos de turismo internacionais em 2020, dado os constrangimentos específicos criados pela pandemia às viagens e mesmo a redução do turismo nacional, dadas as restrições à circulação e o distanciamento social. A recuperação deste setor deverá ser também mais lenta, antecipando-se que ocorra de forma mais expressiva apenas em 2022. A atual crise pandémica não se refletiu apenas num aumento significativo das despesas relacionadas com o setor da saúde em Portugal e na redução da atividade nas administrações publicas, com os constrangimentos daí associados, mas também desencadeou a adoção de um pacote de medidas de estímulo orçamental que visou mitigar o impacto económico negativo sobre as empresas e famílias. A maior parte destas medidas discricionárias tem um caráter temporário, com um impacto concentrado em 2020. Estas medidas foram reforçadas por um pacote adicional, sem impacto orçamental direto, mas com impacto decisivo sobre as empresas e famílias, que inclui a possibilidade de acesso a moratórias sobre as responsabilidades com empréstimos existentes, o acesso a linhas de crédito garantidas pelo Estado (existindo uma linha especial para as empresas do setor do turismo), o diferimento do pagamento de rendas e a prorrogação do prazo de cumprimento de obrigações fiscais. A adoção destas medidas políticas por Portugal traduz-se inevitavelmente numa deterioração da situação orçamental portuguesa, pelo que a OCDE estima, para 2020 e 2021, um défice de cerca de 9,49% e 7,35% do PIB, respetivamente, muito superior ao défice registado nos últimos 5 anos. Segundo as estimativas da OCDE, a dívida pública de Portugal em proporção do PIB, considerando os critérios de Maastricht, atingirá 139,97% e 137,99% em 2020 e 2021, respetivamente, quando em 2018 e 2019 atingiu 117,74% e 122%, respetivamente.


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3) O Mercado Imobiliário Nacional

i. O Mercado de Investimento Imobiliário Comercial

No início do ano de 2020, perspetivava-se que o mercado de investimento em imobiliário comercial registasse novamente uma performance assinalável, com um volume total transacionado em linha com o registado em 2019. O volume de investimento acumulado nos últimos dois anos representou cerca de 47% de todo o investimento em imobiliário comercial da década. No primeiro trimestre do ano, o mercado não refletiu o impacto da pandemia Covid-19, estimando-se, no entanto, que no segundo trimestre este tenha sofrido uma queda de aproximadamente 1,5 mil milhões de euros. Com a entrada no mês de abril, a retração no mercado nacional e internacional começou a sentir-se de forma mais intensa. Por todo o continente europeu e de acordo com dados lançados pelo Real Capital Analytics (RCA), os números de abril sofreram uma descida para cerca de metade em comparação com o período homólogo do ano de 2019. Na base deste resultado estão diversos fatores provocados pelas medidas de confinamento, tendo a maior parte dos planos de investimento sido colocados em espera. No entanto, a generalidade dos investidores mantém intenções de investimento, com foco na análise de novas oportunidades decorrentes do impacto da Covid-19 no mercado imobiliário. A partir do mês de junho, e à medida que as medidas de desconfinamento foram sendo introduzidas, assistiu-se a um impacto positivo, ainda que ligeiro, na procura ocupacional, com destaque para os sectores da logística e dos escritórios. Pela negativa, destacam-se os setores mais expostos à Covid 19, como são o retalho (comércio de rua e shoppings) e hotelaria, em que as medidas restritivas foram particularmente pesadas, implicando em muitos casos, o fecho integral das unidades de negócio. Numa perspetiva de investimento, a força da localização e a solidez dos fundamentais do mercado vão estar na base de seleção dos próximos hotspots de investimento. Até ao final do ano é expectável que o abrandamento no fecho de transações se mantenha. Os elevados níveis de liquidez, um sistema bancário mais capitalizado e preparado com um pipeline mais contido deverão contribuir para uma recuperação mais célere do sentimento positivo dos investidores.

ii. Mercado de Escritórios O setor de escritórios continua a ocupar um lugar de liderança na preferência dos investidores. O mês de maio foi o período que melhor refletiu o impacto da Covid-19 no mercado ocupacional de escritórios, tendo sido registado um volume de absorção total de 5.271 m2, confirmando uma descida face ao mês de maio de 2019 na ordem dos 70% e uma contração de 82%, comparativamente ao mês de abril de 2020. A segunda metade do ano deverá registar uma maior atividade comparativamente à fase de confinamento, mas a permanência do clima de incerteza deverá prolongar-se até ao final de 2020. Ao longo dos primeiros cinco meses do ano, o mercado tem vindo a registar flutuações na sua


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atividade ocupacional, justificada pela conclusão de processos de operações de grande dimensão. Apesar da situação de pandemia ter conduzido ao cancelamento de decisões de relocalização ou abertura de novas instalações, a elevada escassez de espaços de qualidade disponíveis nos principais eixos da cidade de Lisboa aliada a uma procura que começa a dar os primeiros sinais de retoma, deixam antever uma segunda metade do ano mais dinâmica. Nos próximos meses perspetiva-se uma tendência de descida da renda prime e das yields, sendo as localizações centrais mais resilientes comparadas com localizações secundárias.

iii. Mercado de Retalho O setor do Retalho é, a par com o do turismo / hotelaria, dos mais afetados pelas medidas impostas pelo estado de emergência, sendo expectável que os retalhistas de comércio tenham elevadas quebras no volume de vendas, deixando-os mais expostos as dificuldades económicas. No entanto, é prematuro avançar com uma estimativa, dado que o sistema de apoio de lay-off foi prolongado até ao final do mês de julho. A estratégia omnicanal apresenta-se agora como um desafio transversal a uma massa maior de operadores, em resposta aos constrangimentos provocados pela pandemia Covid-19. O universo de retalho mistura-se agora de forma mais acentuada com o universo de logística e com o e-commerce. Se o digital era tido por muitos como um canal de vendas adicional, atualmente passou a ter um lugar de maior destaque e a exercer um peso maior no volume de faturação dos operadores. Em geral, as compras on line no comércio alimentar e retalho aumentaram face ao período da pré-pandemia, mas o volume de vendas não tem ainda uma representação muito significativa na maior parte da atividade retalhista em Portugal, não tendo sido compensada a perda de volume nas vendas físicas.

iv. Mercado Industrial/Logístico A pandemia Covid-19 revelou ser a grande oportunidade dinamizadora para o setor industrial e logístico. É imperativo que a capacidade de resposta aumente, com a oferta de instalações de qualidade que estejam 100% preparadas para acomodar novos processos e que, ao mesmo tempo, tenham dimensão suficiente para permitirem o retorno do investimento realizado na introdução de novas tecnologias. Por outro lado, é expectável que as primeiras evidências da tendência de nearshoring (deslocalização de proximidade) surjam, uma vez que o cenário da pandemia trouxe um impulso adicional ao movimento de reaproximação das unidades produtivas aos mercados de consumo a que se destinam. Independentemente da resiliência demonstrada por este setor, os níveis de procura não sofreram alterações significativas, com alguns operadores a adotarem também a estratégia de esperar para ver, sendo expectável um ligeiro abrandamento do volume de


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absorção comparativamente ao ano 2019. Do lado da oferta, é possível que se venha a assistir a um aumento de diversificação de produto e disponibilização de instalações com qualidade mais direcionadas para operadores 3PL´s (Third-party Logistics) (logística terceirizada) e consumidores finais (comércio eletrónico), enquanto se verifica uma maior aposta em soluções last-mile, (a última etapa do processo de entrega de um produto, antes de chegar às mãos do comprador). Até à data, nestes primeiros seis meses do ano, o valor da renda prime permaneceu inalterado, ainda que o mercado registe alguma flexibilidade na fase negocial por parte dos proprietários. Até ao final do ano, os valores de prime yields poderão sofrer uma ligeira compressão, resultado de um aumento da procura por produtos em localizações estratégicas para a etapa last-mile, que permitam uma otimização dos custos e dos tempos de entrega.

4) Os Fundos de Investimento Imobiliário Em 30 de junho de 2020, estavam em atividade 108 Fundos de Investimento Imobiliário (115 em 30 de junho de 2019), segundo a CMVM. O valor sob gestão do conjunto destes Fundos atingiu, no final do primeiro semestre de 2020, 7.632,28 milhões de euros, menos 333,1 milhões de euros, do que em igual período do ano anterior.

Fonte: CMVM – Estatística Periódica F.I.I. – junho de 2020

Por categorias, os 9 Fundos Abertos de rendimento e acumulação geriam 3.292,32 milhões de euros de ativos, o que representou uma redução de 53,86 milhões de euros face ao primeiro semestre de 2019. Os restantes 99 Fundos Fechados, mantinham sob gestão 4.339,96 milhões de euros, representando uma redução de 279,24 milhões de euros, comparativamente a igual período de 2019. No que diz respeito ao volume sob gestão dos Fundos Especiais de Investimento Imobiliário e Fundos de Gestão de Património Imobiliário, este atingiu, em 30 de junho de 2020, 2.802,4 milhões de euros (3.108,74 em 30 de junho de 2019).


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Os 4 Fundos Especiais de Investimento Imobiliário e os 3 Fundos de Gestão de Património Imobiliário, na categoria de Fundos Abertos, mantinham sob gestão 759,28 milhões de euros, menos 97,12 milhões de euros, que em igual período do ano anterior. Os restantes 89 Fundos Especiais de Investimento Imobiliário, na categoria de Fundos Fechados, mantinham sob gestão 2.043,12 milhões de euros, menos 209,22 milhões de euros do que no primeiro semestre de 2019. Em termos de rendibilidades, os Fundos Imobiliários Abertos, categoria onde se inclui o Fundo VIP, continuam a ser competitivos, face às demais formas alternativas de captação de poupanças, com 6 dos 9 Fundos Imobiliários Abertos em atividade, a 30 de junho de 2020, alcançando taxas de rendibilidade acima de 3,5%, superiores à taxa de inflação em 2019, que se situou em torno de 0,3%. No período em análise, segundo a CMVM, os países da União Europeia foram o destino da totalidade do investimento feito em ativos imobiliários, tendo 47,7% da carteira dos Fundos de Investimento Imobiliários e Fundos Especiais de Investimento Imobiliário, na categoria de Fundos Abertos, sido aplicados em imóveis do setor dos serviços. Os investimentos realizados pelos Fundos de Gestão de Património Imobiliário destinaram-se sobretudo ao setor do comércio (66,0% do total). III. ATIVIDADE DO FUNDO VIP NO 1º SEMESTRE DE 2020 O Fundo VIP é um Fundo de Investimento Imobiliário Aberto constituído por um património autónomo pertencente aos participantes e localizado, essencialmente, nos principais centros urbanos de Lisboa e Porto. O Fundo distingue-se pela baixa volatilidade, ainda que sujeito ao risco inerente ao mercado imobiliário, pela solidez, consistência e estabilidade. Em 30 de junho de 2020, o Fundo tinha cerca de 312,37 milhões de euros em ativos, dos quais 291,37 milhões de euros em ativos imobiliários distribuídos por escritórios (66,3%), logística (9,49%), comércio (6,53%), outros (10,95%) e 21 milhões de euros em outros ativos (6,72%). Esta segmentação tem sido fundamental na estratégia de estabilidade do fundo no decorrer dos anos. A taxa de ocupação do património imobiliário do Fundo VIP, a 30 de junho de 2020, situava-se em cerca de 88,6% da área bruta locável total, contribuindo de forma decisiva para a performance alcançada. Com um volume de 8,64 milhões de euros de rendas no 1º semestre de 2020, que representa um crescimento de 1,17% face ao mesmo período do ano anterior, o Fundo VIP é uma referência no mercado imobiliário, com o seu património concentrado essencialmente nas regiões da grande Lisboa e Porto. A solidez dos inquilinos do Fundo VIP tem sido decisiva, destacando-se os seguintes e por setores: • Escritórios: Nokia Siemens, NOS, Thales, Net Jets, IBM e Oney Bank; • Industrial/Logística: Rangel Distribuição, Conforama, JC Decaux e Gafides; • Comércio: Decathlon; • Outros (Saúde): Grupo Trofa e Carlton Life.


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O Fundo VIP efetua a distribuição de rendimentos aos seus participantes, de 3 em 3 meses, através de crédito automático na conta à ordem. Durante o 1º semestre de 2020, o valor distribuído foi de cerca de 5,1 milhões de euros, tendo sido distribuído, desde o início da sua atividade, cerca de 278,83 milhões de euros.

1) Rendibilidade De acordo com os dados da APFIPP, o Fundo VIP apresentou, em 30 de junho de 2020, uma rendibilidade bruta de 3,71%, mantendo-se a tendência positiva de recuperação de rendibilidade face aos anos de crise e posicionando-o como um dos mais estáveis Fundos de Investimento Imobiliário Abertos de rendimento do mercado nacional. O valor da taxa de rendibilidade do Índice Imobiliário APFIPP, a 30 de junho de 2020, foi de 3,83%, para a totalidade dos Fundos Imobiliários em análise, apresentando uma taxa de 4,18% para os Fundos Abertos e de 3,2% para os Fundos Fechados. Nos quadros infra é apresentado um resumo das taxas de rendibilidade anualizadas obtidas pelo Fundo VIP nos últimos 5 anos:

Fonte: APFIPP - Medidas de rendibilidade excluindo as comissões de subscrição e de resgate.

1) Os valores das unidades de participação apresentadas até 30 de junho de 2015 são líquidos de impostos. Com a alteração do regime de tributação dos organismos de investimento coletivo (Decreto-lei nº7/2015, de 13 de janeiro), os valores das UP’s apresentadas por períodos após esta data, não incluem o imposto sobre o rendimento que é devido pelo participante aquando do resgate. 2) Para as rendibilidades anualizadas apresentadas por períodos superiores a 1 ano é de salientar que essas rendibilidades apenas seriam obtidas se o investimento fosse realizado durante a totalidade do período de referência (2,3 ou 5 anos).

2) Evolução das Unidades de Participação Durante o 1º semestre de 2020, as subscrições ascenderam a 636.055 unidades de participação, enquanto que os resgates atingiram 372.235 unidades de participação. O saldo líquido foi, desta forma, positivo em 263.820 unidades de participação.

Últimos Últimos Últimos Últimos

12 meses 2 anos 3 anos 5 anos

2013 9,4162 2,12 2,16 2,49 3,17

2014 9,4109 2,53 2,32 2,28 2,79

2015 9,4441 2,96 2,74 2,53 2,59

2016 9,4155 2,24 2,60 2,58 2,41

2017 9,4831 3,56 2,90 2,92 2,68

2018 9,5210 3,78 3,67 3,20 3,01

2019 9,6048 4,31 4,04 3,88 3,37

Jun.2020 9,6034 3,71 4,00 3,64 3,45

Período reportado ao último dia útil

de:

Valor da U.P. utilizado para o dia útil seguinte (em euros) (1)

Taxas de rendibilidade anualizadas (em %) (2)


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O próximo quadro apresenta, para os dois últimos anos, os movimentos realizados de subscrições e resgates de unidades de participação.

Durante o 1º semestre de 2020, mesmo no contexto da atual crise pandémica, o saldo líquido de subscrições e resgates foi positivo e ascendeu a 3.648.626 euros, correspondendo 6.115.335 euros a subscrições realizadas e 2.466.709 euros a resgates liquidados. O próximo quadro apresenta os fluxos líquidos realizados de subscrições e resgates de unidades de participação nos últimos dois anos.


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Estavam em circulação, no final do primeiro semestre de 2020, 32.013.300 unidades de participação que compara com 31.149.025 unidades de participação em 30 de junho de 2019.

A 30 de junho de 2020, foi registado o resgate de 82.030 unidades de participação, subscritas após 25 de setembro de 2015 e com liquidação financeira prevista para julho de 2020. Os pedidos de resgate, solicitados durante o primeiro semestre de 2020, de unidades de participação subscritas após 25 de setembro de 2015, ascendem a 30 de junho de 2020 a 34.760 unidades com liquidação financeira prevista para julho de 2021. O valor de comercialização da unidade de participação utilizado no último dia útil do 1º semestre de 2020 foi de 9,6014 euros que compara com 9,5629 euros do último dia útil em igual período do ano anterior.

3) Património do Fundo

O ativo total do Fundo, em 30 de junho de 2020, ascendia a 312,37 milhões de euros, compreendendo 291,37 milhões de euros em Imóveis, 21 milhões de euros em outros ativos, dos quais 18 milhões de euros em disponibilidades, o qual compara com 308,72 milhões de euros no final do 1º semestre de 2019. (em erros)

O aumento dos outros valores ativos, registado no primeiro semestre de 2020, diz respeito, na sua grande maioria, às moratórias concedidas aos arrendatários ao abrigo da

V. Venal % V. Venal %

Terrenos 0 0,00% 904.500 0,30%Serviços 207.105.702 66,30% 207.288.659 68,46%Logística 29.654.735 9,49% 29.599.250 9,78%Comércio 20.412.149 6,53% 23.322.175 7,70%Outros 34.197.982 10,95% 33.830.972 11,17%T. Imóveis 291.370.568 93,28% 294.945.556 97,41%O. Val. Ativos 2.998.124 0,96% 1.775.045 0,59%Disponibilidades 18.002.781 5,76% 6.052.734 2,00%Total Ativo 312.371.473 100,00% 302.773.335 100,00%

Utilização 1º Semestre 2020 1º Semestre 2019

Terrenos Serviços LogísticaComércio Outros O. Val. AtivosDisponibilidades


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Lei n.º 4-C/2020 e as decorrentes de outros acordos de moratória, em face da instabilidade resultante da pandemia Covid-19, tendo sido formalizados aditamentos aos contratos de arrendamento em vigor, instituindo um plano de pagamentos negociado. No último período de doze meses, foi distribuído o rendimento unitário de 32 cêntimos de euro correspondente a 4 distribuições de 8 cêntimos de euro, tendo o Fundo distribuído, desde o início da sua atividade, cerca de 278,83 milhões de euros. O valor líquido global do Fundo VIP era, no final do período em análise, de 307,44 milhões de euros, representando um aumento de 0,83% face ao ano de 2019.

4) Resultados do Exercício Proveitos Os proveitos totais no 1º semestre de 2020 registaram um aumento de 3,28% face ao período homologo, influenciados maioritariamente pelo ganho em rendimentos de ativos imobiliários.

(em euros)

Proveitos 1º Sem 2020 1º Sem 2019Juros e Proveitos Equiparados 16.359 5.028Ganhos em Ativos Imobiliários 2.870.872 2.895.840Reversões de Provisões 46.242 0Rendimentos em Ativos Imobiliários 8.637.856 8.540.102Outros Proveitos e Ganhos Correntes 20.606 20.640Proveitos e Ganhos Eventuais 401.436 151.157 Totais 11.993.372 11.612.766


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Os proveitos e ganhos correntes referem-se à comissão de resgate paga pelos participantes, que de acordo com o RGOIC passou a ser receita do Fundo, devolvendo este 75% daquela comissão às entidades comercializadoras.

Custos

Os custos tiveram um aumento de 36,21%, em relação a igual período do ano anterior, contribuindo o investimento realizado na remodelação e modernização de alguns imóveis no montante de 1.211.707 euros, para o aumento das perdas em ativos imobiliários registadas, durante o primeiro semestre de 2020.

(em euros)

Custos 1º Sem 2020 1º Sem 2019Comissões e Taxas 1.993.487 1.902.695Perdas Activos Imobiliários 2.999.161 1.422.653Impostos 404.967 388.244Provisões 81.660 53.170Fornecimentos e Serviços 1.363.726 1.294.150Outros Custos e Perdas Correntes 0 49Custos e Perdas Eventuais 55.720 3.714 Totais 6.898.722 5.064.675


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Resultado líquido O resultado líquido do Fundo no 1º semestre de 2020, foi de 5,095 milhões de euros.

5) Gestão Imobiliária

Com o objetivo de consolidar a posição do Fundo VIP como alternativa de investimento, como um produto financeiro de baixo risco e de rentabilidade atrativa, face aos produtos financeiros correntes, no primeiro semestre de 2020, manteve-se a estratégia de atuação iniciada em 2018, centrada, essencialmente, nos seguintes aspetos: (i) Rotação da Carteira, procurando alienar os ativos não ou menos rentáveis e

reinvestimento em ativos imobiliários arrendados e em setores onde o Fundo VIP está menos exposto, como é o setor do retalho;

(ii) Aumento das Rendas, procurando:

(i) diminuir a taxa de desocupação com a angariação de novos inquilinos e; (ii) renegociação positiva de contratos de arrendamento com revisão da renda e aumento dos prazos contratuais;


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(iii) Valorização dos imóveis, atuando para além das habituais obras de conservação e

beneficiação, o Fundo VIP investiu igualmente na remodelação e modernização de alguns imóveis.

Assim, os desinvestimentos imobiliários realizados no decorrer do exercício foram os seguintes: (em euros)

Durante o 1º semestre de 2020, foi possível proceder a novos arrendamentos de, 4.387 m² que geram anualmente rendas no montante de cerca de 320 mil euros:

MÊS IMÓVEL ÁREA01/01/2020 Montijo - Ed. 3 Mod J 2.925,0001/02/2020 Ed. Atlas 1 - 71 e 72 304,0001/03/2020 Ed. Atlas 2 - Salas 11 e 12 850,0001/04/2020 Ed. Atlas 1 - Sala 41 178,0001/04/2020 Ed. Atlas 2 - sala 71 130,00

ENTRADAS 1º SEMESTRE 2020

No mesmo período, ocorreram denúncias relativas a 3.559,16 m², que geravam cerca de 360 mil euros de rendas anuais:

MÊS IMÓVEL ÁREA

01-01-2020 Av. Cons. Fernando Sousa 19-17º Esq 227,0001-02-2020 Ed. Triunfo - Frac. L 273,9101-02-2020 Ed. Atlas 1 - salas 71 e 72 304,0001-02-2020 Ed. Atlas 1 - sala 42 220,0001-03-2020 Ed. América - Sala 29 1.053,0001-03-2020 Ed. Atlas 2 - sala 71 130,0001-04-2020 Ed. América - Sala 33 79,0001-05-2020 Ed. Atlas II - 21,22,23, 24 e 2 estac. 876,0001-05-2020 Ed. Atlas I - sala 63 130,0001-06-2020 Ed. América - Sala 33 79,0001-06-2020 Ed. Triunfo - Frac. G 187,25

SAÍDAS 1º SEMESTRE 2020

Imóvel Fração ContraparteTipo

TransaçãoData

TransaçãoValor

Transação

Terreno Caldas da Rainha Terreno Sistemas McDonald's Portugal, Lda. Venda 27/02/2020 950.000

Linda-a-Velha Fracão D PSC - ADM. GESÃO CONDOMINIOS LDA Venda 06/03/2020 345.000

Beja R/Chão AGRICULORUM - INV. E GESTÃO IMOB. UNIPESSOAL LDA

Venda 07/05/2020 1.800.000

Fracão B JORGE EMANUEL CARVALHO VIANA Venda 16/06/2020 8.500

Fracão C JORGE EMANUEL CARVALHO VIANA Venda 16/06/2020 6.500

Total 5 3.110.000

Rua Rodrigues Lobo (3 Estac)


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6) Impactos no Fundo VIP da Pandemia Covid-19

No primeiro semestre de 2020 foram reavaliados pelos avaliadores independentes 57% dos imóveis da carteira do Fundo, correspondendo a 177 milhões de euros (de um total de 291 milhões de euros). Face às avaliações anteriores, verifica-se que os imóveis foram valorizados em cerca de 2.788.000 euros (2.501.000 euros em 2019) e desvalorizados em cerca 1.594.000 euros (1.422.000 euros em 2019), pelo que não se denotou uma tendência de desvalorização dos imóveis neste período. O Fundo registou ainda neste período desvalorizações no montante de 1.212.000 euros, sendo estas resultado dos investimentos realizados na remodelação e modernização de alguns imóveis e do subsequente ajustamento registado (no mesmo montante) por forma a eliminar a diferença entre o valor contabilístico e a média aritmética simples das avaliações dos imóveis, dando cumprimento às regras valorimétricas em vigor no RGOIC e descritas na nota 6 do Anexo a este Relatório. Dos imóveis onde foram realizados investimentos de remodelação e modernização apenas o edifício São João da Talha foi concluído e reavaliado no primeiro semestre de 2020. Neste imóvel foi registado o montante de 620.000 euros de investimento e uma valorização, face às avaliações anteriores (avaliadores independentes), de 567.000 euros. Os restantes imóveis onde se encontram a decorrer os investimentos de remodelação vão ser reavaliados no segundo semestre. No mês de julho foram reavaliados 3 imóveis, correspondendo a 14 milhões de euros, tendo resultado numa valorização de 237 milhares de euros. As desvalorização registadas neste mês ascenderam a 135 milhares de euros, sendo estas resultado dos investimentos realizados no mês e do subsequente ajustamento registado por forma a eliminar a diferença entre o valor contabilístico e a média aritmética simples das avaliações dos imóveis, continuando a não se denotar uma tendência de desvalorização dos imóveis geridos pelo Fundo. A SILVIP considera que até ao momento não se verificaram impactos da crise pandémica Covid-19 que afetem de forma sensível a valorização dos imóveis, dado que a carteira de imóveis do Fundo VIP não se encontra exposta aos sectores mais afetados, tais como i) comércio de rua/pequeno comércio; ii) hotelaria, iii) centros comerciais, onde se sentem maiores dificuldades. Não existindo circunstâncias decorrentes da pandemia suscetíveis de induzir alterações significativas no valor dos imóveis do Fundo, a SILVIP considera suficiente a frequência prevista nas demais alíneas do nº 1 do artigo 144.º do RGOIC na avaliação dos ativos imobiliários sob gestão do Fundo. Dado o cenário de instabilidade e incerteza na economia, mais concretamente no sector imobiliário, resultante da atual situação de Pandemia de Covid-19, a Sociedade Gestora continua atenta às alterações significativas que venham a ser conhecidas no curto/médio prazo, com impacto no valor dos imóveis sob gestão do Fundo, reavaliando a sua posição quanto à existência de circunstancias excecionais que possam introduzir alterações significativas no valor dos imóveis que integram o património do Fundo. Refere-se ainda que, em virtude da situação de pandemia decretada pela Organização Mundial de Saúde, motivada pela disseminação do vírus Covid-19 e da declaração de


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estado de emergência em Portugal, 26 arrendatários do Fundo VIP solicitaram acordos de moratória, invocando genericamente uma quebra acentuada da sua atividade. Considerando a situação excecional que o país atravessa e a situação particular de cada arrendatário, foram concedidas moratórias e formalizados, com sucesso, aditamentos aos contratos de arrendamento em vigor com estes 26 arrendatários, instituindo um plano de pagamentos negociado. Dos acordos de moratória formalizados, encontra-se em dívida, a 30 de junho de 2020, o montante de cerca de 1,05 milhões de euros, correspondendo este a cerca de 11% do total faturado no primeiro semestre de 2020, verificando-se o cumprimento de todos os planos de pagamentos acordados. No que diz respeito ao tratamento conferido às rendas, cuja moratória foi concedida ao abrigo da Lei n.º 4-C/2020 e as decorrentes de outros acordos de moratória, as mesmas são consideradas como valores em acordo de pagamento, e, o não cumprimento do plano de pagamentos dos acordos em moratória originará o subsequente apuramento e registo de provisões.

IV. PERSPETIVAS PARA O SEGUNDO SEMESTRE DE 2020 Para o segundo semestre de 2020, e tendo por base a atividade do Fundo VIP ao longo dos primeiros 6 meses de ano, perspetiva-se, apesar do contexto atual que incorpora elevada incerteza, uma evolução positiva do valor da unidade de participação, associada a uma rendibilidade que, esperamos, se mantenha dentro das melhores nesta classe de ativos. Embora os resultados passados não possam ser considerados como garantia de rendibilidades futuras, e apesar do contexto atual de incerteza, mantemo-nos confiantes dada a qualidade dos imóveis do Fundo VIP e dos seus inquilinos, que têm contribuído de forma sustentada, ao longo dos anos, para uma estabilidade de retorno e uma resiliência notáveis face às vicissitudes do mercado e das crises económicas e financeiras, em geral, e do mercado imobiliário, em particular. O Fundo VIP, pelas suas características, continuará a ser uma alternativa interessante de investimento, como um produto financeiro de baixo risco e competitivo em termos de taxas de rendibilidade, face aos produtos financeiros concorrentes (depósitos e dívida pública), pelo que acreditamos que continue a merecer a confiança dos aforradores.


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V. INFORMAÇÃO PRESENTES NO REGIME GERAL DOS ORGANISMOS DE INVESTIMENTOS COLETIVOS

As divulgações adicionais previstas no artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivos, e aplicáveis ao Fundo VIP, encontram-se apresentadas no anexo às demonstrações financeiras. Lisboa, 30 de julho de 2020

O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

LUÍS LOPES LARANJO

(Presidente)

ISABEL MARIA MARTINS PINHEIRO SILVEIRA DANINOS (Vogal)

LUIS FILIPE SARAMAGO CARITA (Vogal)

PEDRO MANUEL LOPES SÁRAGGA LEAL (Vogal)


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Balanço do exercício findo em 30 de junho de 2020 (Em euros)

30/06/2019Mais-valias Menos-valias

Ajustamentos Ajustamentosfavoráveis desfavoráveis

ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDOTerrenos 1, 3, 14 - - - - 904.500 Unidades de Participação 2 159.681.666 155.370.681Construções 1, 3, 14 249.174.969 50.211.293 (8.015.694) 291.370.568 294.041.056 Variações Patrimoniais 2, 16 83.018.041 79.043.178Adiantamentos por compra imóveis - - - - - Resultados Transitados 2 64.757.000 62.134.126Total de activos imob. 249.174.969 50.211.293 (8.015.694) 291.370.568 294.945.556 Resultados distribuídos 2, 16 (5.113.505) (4.970.047)

Resultados líquidos do período 2 5.094.650 6.548.091CONTAS DE TERCEIROS Total do capital próprio do fundo 307.437.852 298.126.029Devedores por rendas vencidas 15 1.609.456 - - 1.609.456 412.699Outras contas de devedores 15 1.314.733 - - 1.314.733 1.315.080 AJUSTAMENTOS E PROVISÕESTotal de valores a receber 2.924.189 - - 2.924.189 1.727.779 Ajustamentos de Dívidas a Receber 8, 11, 15 154.368 150.290

Provisões Acumuladas - -DISPONIBILIDADES Total provisões acumuladas 154.368 150.290Depósitos à Ordem 7 1.202.781 - - 1.202.781 2.052.734Depósitos a Prazo 7 16.800.000 - - 16.800.000 4.000.000 CONTAS DE TERCEIROSTotal das disponibilidades 18.002.781 - - 18.002.781 6.052.734 Resgates a pagar a Participantes 17 1.208.690 974.781

Comissões e outros encargos a pagar 17 8.123 8.381ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Rendimentos a pagar 17 - 2.560Acréscimos de proveitos 18.160 - - 18.160 5.028 Outras contas de Credores 17 1.254.781 1.062.662Despesas com custo diferido 55.775 - - 55.775 42.238 Empréstimos não Titulados 10, 13 - -Total dos acrésc. e difer. ativos 73.935 - - 73.935 47.266 Adiantamento por venda de imóveis 10, 13 220.000 -

Total dos valores a pagar 2.691.594 2.048.384

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOSAcréscimo de Custos 18 693.145 1.169.250Receitas com proveito diferido 18 1.394.514 1.279.382Total dos acrésc. e difer. passivos 2.087.659 2.448.632

TOTAL DO ACTIVO 270.175.874 50.211.293 (8.015.694) 312.371.473 302.773.335TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO E DOPASSIVO 312.371.473 302.773.335

Notas 30/06/2020 30/06/2019

30/06/2020

ACTIVO PASSIVO E CAPITAL DO FUNDONotasActivo Bruto Activo Líquido Activo Líquido

Contabilista Certificado Conselho de Administração


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Demonstração dos Resultados do exercício findo em 30 de junho de 2020 (Em euros)

CUSTOS E PERDAS Notas 1º Sem 2020

1º Sem 2019

PROVEITOS E GANHOS Notas 1º Sem 2020

1º Sem 2019

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTESCOMISSÕES JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Em activos imobiliários 20 72.993 51.606 Outros, de operações correntes 16.360 5.028 Outras, de operações correntes 20 1.920.495 1.851.089 PERDAS EM OP. FIN. E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS GANHOS EM OP. FIN. E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Em activos imobiliários 21 2.999.161 1.422.653 Em activos imobiliários 21 2.870.872 2.895.839 IMPOSTOS E TAXAS Impostos indirectos 22 151.361 149.547 REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES Outros Impostos 22 253.606 238.697 De ajustamentos de dívidas a receber 11 46.242 - PROVISÕES DO EXERCÍCIO Ajustamentos de dívidas a receber 11 81.660 53.170 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 25 8.637.856 8.540.102 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 23 1.363.726 1.294.150 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES - 49 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 20.606 20.640

Total dos proveitos e ganhos correntes 11.591.936 11.461.609 Total dos custos e perdas correntes 6.843.002 5.060.961

PROVEITOS E GANHOS EVENTUAISCUSTOS E PERDAS EVENTUAIS Ganhos de exercícios anteriores 26 401.436 151.157 Valores incobráveis 24 44.239 102 Total dos proveitos e ganhos eventuais 401.436 151.157 Perdas extraordinárias 24 - 2.753 Perdas exercícios anteriores 24 11.481 859

Total dos custos e perdas eventuais 55.720 3.714 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 2 5.094.650 6.548.091

TOTAL 11.993.372 11.612.766 TOTAL 11.993.372 11.612.766

Resultados de Activos Imobiliários 7.072.848 8.667.532 Resultados antes de Imposto sobre o Rendimento 5.094.650 6.548.091 Resultados Correntes 4.748.934 6.400.648 Resultados Líquidos do Exercício 5.094.650 6.548.091 Resultados Eventuais 345.716 147.443



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Demonstração dos fluxos monetários do exercício findo em 30 de junho de 2020

(Em euros)

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS Notas

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS Subscrição de unidades de participação 2 6.115.335 4.983.140 Comissões de comercialização 10.184 6.125.519 9.413 4.992.553 PAGAMENTOS - Resgate de unidades de participação 2 (2.466.709) (1.986.559) Rendimentos pagos aos participantes 2, 16 (5.113.506) (4.967.487) Comissões de comercialização (7.638) (7.587.853) (7.059) (6.961.105)

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo (1.462.334) (1.968.552)

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS Alienação de ativos imobiliários 2.910.000 1.540.000 Rendimentos de ativos imobiliários 7.835.693 8.978.875 Adiantamento por venda de ativos imobiliários 220.000 - Outros recebimentos de ativos imobiliários - 10.965.693 - 10.518.875

PAGAMENTOS Aquisição de ativos imobiliários - - Grandes reparações em ativos imobiliários - - Comissões em ativos imobiliários (72.993) (51.606) Despesas correntes (FSE) com ativos imobiliários (1.356.616) (2.076.488) Adiantamentos por compras de ativos imobiliários - - Outros pagamentos de ativos imobiliários (1.015.152) (2.444.761) (37.083) (2.165.177)

Fluxo das operações sobre valores imobiliários 8.520.932 8.353.698

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS Empréstimos obtidos - - Juros de depósitos bancários 16.222 - Outros recebimentos correntes - 16.222 - -

PAGAMENTOS Comissão de gestão (1.611.172) (1.605.513) Comissão de depósito (228.998) (225.376) Comissão de supervisão (58.816) (46.164) Amortização de empréstimos - - Juros de devedores - - Impostos e taxas (801.703) (747.793) Outros pagamentos correntes (56.458) (2.757.147) (72.489) (2.697.335)

Fluxo das operações de gestão corrente (2.740.925) (2.697.335)

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS Ganhos extraordinários - 524.649 Ganhos imputáveis a exercícios anteriores 79.566 5.937 Recuperação de incobráveis - - Outros recebimentos de operações eventuais - 79.566 - 530.586

PAGAMENTOS Perdas extraordinárias - (2.753) Perdas imputáveis a exercícios anteriores (380) - Outros pagamentos de operações eventuais - (380) - (2.753)

Fluxo das operações eventuais 79.186 527.833

Saldo dos fluxos monetários do período (A) 4.396.859 4.215.644

Disponibilidades no início do período (B) 13.605.922 1.837.090

Disponibilidades no fim do período (C) = (B) + (A) 18.002.781 6.052.734

30/06/2020 30/06/2019

Nota Introd. (i), 7



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ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO 2020

(Valores expressos em euros)

NOTA INTRODUTÓRIA

O Fundo VIP – Valores e Investimento Prediais, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto, adiante designado por Fundo VIP ou Fundo, é um Fundo de Investimento Imobiliário Aberto de subscrição pública, constituído em 26 de novembro de 1987, na sequência de autorização concedida pelo Ministro das Finanças, em Portaria publicada no Diário da República de 16 de abril do mesmo ano, gerido pela Silvip - Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Coletivo, S.A., adiante designada por Silvip ou Sociedade Gestora. A atividade do Fundo VIP, que consiste fundamentalmente na angariação e aplicação de poupanças para constituição de uma carteira de investimentos imobiliários, encontrando-se regulamentada pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivos (RGOIC), republicado pelo Decreto-Lei n.º 144/2019, de 23 de setembro. A função de entidade depositária é exercida pelo Banco Montepio, que é também a entidade comercializadora das unidades de participação juntamente com o Banco Carregosa. Desde 1 de setembro de 2015 e 1 novembro de 2015, que o ABANCA Corporación Bancaria, S.A. (Deutsche Bank-DB até 7 de junho de 2019) e o Banco BPI (BPI), respetivamente, asseguram apenas o resgate das unidades de participação, bem como o pagamento dos rendimentos, aos participantes neles domiciliados. Bases de apresentação As demonstrações financeiras anexas foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII), definido no Regulamento nº 02/2005, de 14 de abril, emitido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), que entrou em vigor em 1 de julho de 2005, e outros regulamentos específicos da atividade emitidos pela CMVM.

Os valores relativos a 30 de junho de 2020 são comparáveis em todos os aspetos significativos com os valores apresentados com referência a 30 de junho de 2019.

O presente anexo obedece, em estrutura, ao disposto no PCFII, pelo que as notas 1 a 13 previstas nesse Regulamento e que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota Introdutória e a nota 14 e seguintes, são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras. Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos a) Especialização dos exercícios

O Fundo VIP respeita, na preparação das suas contas, o princípio contabilístico da especialização dos exercícios. Nesta conformidade, os custos e os proveitos são


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contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou recebimento.

b) Imóveis

Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, sendo este obtido através das avaliações efetuadas por dois peritos independentes. O valor de mercado inscrito no balanço é apurado pela média simples dos valores apresentados nos relatórios de avaliação.

Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efetuadas com uma periodicidade mínima de um ano, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de ganhos em operações financeiras e ativos imobiliários e perdas em operações financeiras e ativos imobiliários, respetivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no ativo.

O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado.

c) Provisões para devedores de cobrança duvidosa

As rendas vencidas a regularizar são sujeitas a uma análise periódica de base comercial de forma a determinar as provisões necessárias à cobertura do risco de cobrabilidade, sendo o respetivo valor registado no passivo, na rubrica ajustamentos e provisões, por contrapartida de resultados. As rendas vencidas em contencioso são provisionadas integralmente. A atual política de constituição de provisões tem por base as dívidas com uma antiguidade superior a 30 dias, às quais é deduzida a cobertura de risco existente à data, nomeadamente: i) as provisões já registadas, ii) os valores recebidas dos arrendatários como garantia de cumprimento do contrato (garantias bancárias, cauções, fianças, livranças, etc.) e iii) os valores em acordos de pagamento.

d) Unidades de participação e variações patrimoniais

As unidades de participação são contabilizadas ao valor em vigor nas datas em que ocorrem as subscrições e os resgates, e que corresponde ao valor de encerramento das contas do Fundo do dia anterior, divulgado no mercado nesse dia. Esse montante é dividido entre o valor base (valor nominal) e a parte correspondente à variação patrimonial, quer por mais-valias líquidas não realizadas, quer por rendimentos distribuíveis, e registado nas rubricas respetivas do capital do Fundo.

e) Despesas com imóveis

As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respetivo contrato de arrendamento, por forma a refletir o valor que é efetivamente suportado pelo Fundo.


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f) Comissões de gestão, de depositário e de supervisão

Pelo exercício da sua atividade, a Sociedade Gestora cobra uma comissão de gestão sobre o património líquido do Fundo, calculada diariamente e apurada com referência ao último dia útil de cada mês. No 1º semestre de 2020, a comissão de gestão foi de 1,05%. É liquidada mensalmente e apresenta-se registada na rubrica de comissões de operações correntes da demonstração de resultados.

A comissão devida pelo Fundo ao banco depositário é de 0,15%. Esta comissão é calculada diariamente e resulta da aplicação da taxa ao valor do património líquido do Fundo, apurado com referência ao último dia útil de cada trimestre. É liquidada trimestralmente, apresentando-se registada na rubrica de comissões de operações correntes da demonstração de resultados.

Na sequência do Decreto-Lei n.º 5/2015, de 8 de janeiro, que alterou o Estatuto da CMVM, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 473/99, de 8 de novembro, com a publicação da Portaria n.º 342-B/2016, de 29 de dezembro, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de 0,0026% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a coleta ser inferior a 200 euros nem superior a 20.000 euros. A comissão de supervisão é liquidada mensalmente e apresenta-se registada na rubrica de comissões de operações correntes da demonstração de resultados.

g) Imposto sobre os rendimentos

O Fundo é tributado, à taxa geral de imposto sobre rendimento coletivo (IRC), sobre o seu lucro tributável, o qual corresponde ao resultado líquido do exercício, deduzido dos rendimentos de capitais, prediais e mais-valias obtidas, bem como dos rendimentos, incluindo os descontos, e gastos relativos a comissões de gestão e outras comissões que revertam a seu favor.

As mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1 de julho de 2015 são tributadas nos termos do regime em vigor até 30 de junho de 2015 na proporção correspondente ao período de detenção daqueles ativos até 30 de junho de 2015, enquanto que as mais-valias apuradas com os restantes ativos adquiridos antes de 1 de julho de 2015 são tributadas nos termos do regime em vigor até 30 de junho de 2015, considerando-se, para este efeito, como valor de realização, o valor de mercado a 30 de junho de 2015.

O Fundo está, ainda, sujeito às taxas de tributação autónoma em imposto sobre o rendimento legalmente previstas, mas encontra-se isento de qualquer derrama estadual ou municipal.

Adicionalmente, o Fundo pode deduzir os prejuízos fiscais apurados aos lucros tributáveis, caso os haja, de um ou mais dos 12 períodos de tributação posteriores e, a partir do exercício de 2017, essa dedução passa para 5 períodos. A dedução a efetuar em cada um dos períodos de tributação não pode exceder o montante correspondente a 70% do respetivo lucro tributável.


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Os rendimentos resultantes da distribuição ou resgate são sujeitos a retenção na fonte, à taxa de 28% tratando-se de pessoas singulares ou 25% tratando-se de pessoas coletivas (exceto se os beneficiários beneficiarem de dispensa de retenção na fonte).

No caso de sujeitos passivos não residentes, os rendimentos distribuídos por fundos e sociedades de investimento imobiliário ou operações de resgate de unidades de participação destes fundos estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%, exceto se se tratarem de sujeitos passivos residentes em paraísos fiscais, por entidades que sejam detidas direta ou indiretamente em mais de 25% por residentes, em que as taxas de retenção na fonte serão de 35% e 25%.

h) Outros impostos

Os bens imóveis adquiridos pelo Fundo encontram-se sujeitos ao pagamento de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), imposto de selo, previsto na verba 1.1 da taxa geral do imposto de selo, e imposto municipal sobre imóveis (IMI).

O Fundo é tributado em imposto do selo sobre a média mensal do valor líquido global dos seus ativos à taxa de 0,0125%, calculado e pago trimestralmente.

i) Demonstração dos fluxos monetários

Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo da rubrica de disponibilidades apresentada no balanço.

j) Política de distribuição de rendimentos

O Fundo VIP privilegiará uma política de distribuição dos resultados líquidos obtidos pelo FUNDO. Os resultados líquidos a distribuir pelos participantes provêm dos proveitos líquidos das aplicações e das mais valias realizadas, deduzidos os encargos em que o Fundo VIP incorra nos termos da lei e do seu prospeto. A política de distribuição dos resultados líquidos do Fundo VIP será definida anualmente pela Sociedade Gestora, em obediência aos princípios de preservação da estabilidade e, na medida do possível, de crescimento gradual do rendimento distribuído aos participantes. A distribuição de resultados será efetuada trimestralmente, nos dias 15 de março, junho, setembro e dezembro de cada ano, relativamente às unidades de participação em circulação no final do mês imediatamente anterior, sem prejuízo de outra periodicidade vir a ser definida pela Sociedade Gestora, através de crédito automático nas contas de depósito dos participantes e com a possibilidade do seu reinvestimento em novas unidades de participação nas condições previstas no parágrafo 4.2 do Capítulo III do prospeto do Fundo.


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NOTA 1 – VALIAS POTENCIAIS

A 30 de junho de 2020, o valor contabilístico e a média aritmética simples das avaliações dos imóveis, era a seguinte:

Valor contabilístico

Média dos valores das avaliações Diferença

Lisboa Av. 5 de Outubro 146 6.566.200 6.566.200 - Lisboa Rua Mouzinho Silveira 27 1.852.942 1.852.942 - Lisboa Av. Infante D. Henrique Lote 309 5.774.364 5.774.364 - Lisboa Rua S. P. Gomes 5 e 7 22.176.000 22.176.000 - Oeiras Av. Gen Norton de Matos - Lote 23 773.000 773.000 - Oeiras Av. Gen Norton de Matos - Lote 24 1.406.500 1.406.500 - Oeiras Av. Gen Norton de Matos - Macrogaragem 155.748 155.748 - Loures S. João da Talha 3.869.084 3.869.084 - Oeiras Rua Gen. Ferreira Martins 10 207.950 207.950 - Sintra Sesmarias 10.178.500 10.178.500 - Sintra Alameda Cidade Bona 3-3C 584.950 584.950 - Amadora Ed. Horizonte 18.004.150 18.004.150 - Lisboa Av. Cons. Fernando de Sousa 25 1.120.099 1.120.099 - Oeiras Av. José Gomes Ferreira 9 e 9A 10.923.824 10.923.824 - Oeiras Av. José Gomes Ferreira 11 e 11A 11.386.396 11.386.396 - Loures Rua Alm. Gago Coutinho 98 2.166.700 2.166.700 - VF Xira Granja do Alpriate 6.068.150 6.068.150 - Oeiras Linda A Velha 590.500 590.500 - Cascais Ed. Biarritz 584.822 584.822 - Oeiras Rua João Chagas 53 886.700 886.700 - Lisboa Alto Sto Amaro 776.900 776.900 - Oeiras Rua do Proletariado 14 5.013.046 5.013.046 - Montijo Polo VIP Montijo 29.654.735 29.654.735 - Lisboa Av. Arantes e Oliveira 3 671.250 671.250 - Alenquer Quinta dos Cónegos 1.687.674 1.687.674 - Oeiras Ed. Triunfo 23.761.000 23.761.000 - Oeiras Ed. Cristal 30.444.201 30.444.201 - Cascais Rua Vasco da Gama 60 A 2.436.335 2.436.335 - Oeiras Ed. VIP Jamor 12.003.000 12.003.000 - Porto Rua Júlio Dinis 595/599/609 6.208.500 6.208.500 - Porto Rua da Paz 40/66/84 66.600 66.600 - Porto Rua Rodrigues Lobo 51/53/57/61/65 11.500 11.500 - Matosinhos Rua Armando Vaz 225 24.326.000 24.326.000 - (i)Vila do C. Av. 1º Maio 401 a 409 e Travessa da Rua Dez 2 a 8 2.582.200 2.582.200 - Covilhã 1 Ed. na Estrada Nacional 18 948.500 948.500 - Benavente Estrada Nacional 10 2.157.500 2.157.500 - Trofa Rua da Paz - Lugar de Real ou Cavadas 20.801.000 20.801.000 - (i)Porto Rua da Boavista 957/961 402.850 402.850 - Figueira Foz 1 Ed. na Estrada Nacional 109 4.523.650 4.523.650 - Matosinhos Rua Antero Quental 381 849.400 849.400 - Lisboa Av. Cons. Fernando de Sousa 19 1.750.850 1.750.850 - Lisboa Alfragide 1.816.300 1.816.300 - Almada Almada 7.244.500 7.244.500 - (i)Santarém Santarém 2.394.000 2.394.000 - (i)Évora Évora 1.701.500 1.701.500 - Cast. Branco Castelo Branco 1.861.000 1.861.000 - (i)

Total 291.370.568 291.370.568 -

Imóveis

(i) A estes imóveis encontram-se associados contratos de arrendamento com opção de compra, conforme descrito na nota 13.

Conforme se verifica pela análise do quadro anterior, não existia a 30 de junho de 2020, diferença entre o valor contabilístico e a média aritmética simples das avaliações dos imóveis, dando cumprimento às regras valorimétricas em vigor no RGOIC e descritas na nota 6 do presente anexo.


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NOTA 2 – COMPARAÇÃO DO VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO E DAS UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO

01/01/2020 Subscrições ResgatesDistribuição

RendimentosResultados

Periodo 30/06/2020Valor Base 158.365.738 3.172.629 (1.856.700) - - 159.681.666 Diferença em Subs. / Resg. 81.799.354 2.942.706 (1.724.019) - - 83.018.041 Resultados Distríbuidos - - - (5.113.505) - (5.113.505)Resultados Acumulados 64.756.999 - - - - 64.756.999 Resultados Período - - - - 5.094.650 5.094.650

Total 304.922.091 6.115.335 (3.580.719) (5.113.505) 5.094.650 307.437.852 Nº Unidades Participação 31.749.480 636.055 (372.235) 32.013.300 Valor Unidade Participação 9,6040 9,6145 9,6195 9,6034

O resultado líquido positivo apurado pelo Fundo, para o período findo em 30 de junho de 2020, deve-se essencialmente à boa performance do Fundo, destacando-se os 8.637.856 euros de rendimentos de ativos imobiliários, apesar de um registo negativo de mais e menos valias realizadas e potenciais (ver nota 14 e 21 do presente anexo) no valor de 128.289 euros, na sequência das vendas realizadas, do investimento realizado na remodelação e modernização de alguns imóveis e do registo das reavaliações efetuadas ao património durante o 1º semestre de 2020, realizadas por dois peritos avaliadores independentes e registados na CMVM, conforme disposto no n.º 1, alínea a), do artigo 144.º do RGOIC, e dando cumprimento às regras valorimétricas em vigor no RGOIC e descritas na nota 6 do presente anexo.


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NOTA 3 – INVENTÁRIO DOS ATIVOS DO FUNDO A 30 de junho de 2020, a carteira do Fundo decompõe-se da seguinte forma:

1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA U.E. Área Data Aq. Preço Aq. Data 1 Valor 1 Data 2 Valor 2 Valor Imóvel País Município1.4 - Construções Acabadas1.4.1 - Arrendadas - Comércio1 Fração em Ed. na Av. Cons. Fernando de Sousa 25 740 jun-93 759.543,44 mai-20 1.108.198,00 mai-20 1.132.000,00 1.120.099,00 Portugal Lisboa7 Frações em Ed. na Av. 1º Maio 401 a 409 e Travessa da R. Dez 2 a 8 / Fajozes 1.058 jul-06 1.013.315,10 mar-20 887.700,00 mar-20 908.000,00 897.850,00 Portugal Vila Conde1 Fração em Ed. na Av. da Boavista 957/961 Massarelos 349 jun-07 424.395,85 mar-20 390.700,00 mar-20 415.000,00 402.850,00 Portugal Porto1 Ed. na EN10 - freguesia de Samora Correia / Porto Alto 5317 out-06 2.462.191,79 set-19 2.108.000,00 set-19 2.207.000,00 2.157.500,00 Portugal Benavente1 Ed. na Quinta dos Espadeiros, Almada 4.516 dez-18 7.069.513,74 dez-19 7.172.000,00 dez-19 7.317.000,00 7.244.500,00 Portugal Almada1 Ed. na EN114, Santarém 2.495 dez-18 2.322.337,94 dez-19 2.369.000,00 dez-19 2.419.000,00 2.394.000,00 Portugal Santarém1 Ed. no Caminho Municipal 1094 N90, Évora 1.702 dez-18 1.652.124,83 dez-19 1.680.000,00 dez-19 1.723.000,00 1.701.500,00 Portugal Évora1 Ed. na Cruz de Montalvão, Castelo Branco 2.633 dez-18 1.722.147,09 dez-19 1.820.000,00 dez-19 1.902.000,00 1.861.000,00 Portugal C. Branco - Serviços9 Frações em Ed. na Av. 5 de Outubro, nº 146 3.787 jan-88 4.189.297,65 abr-20 6.527.800,00 abr-20 6.604.600,00 6.566.200,00 Portugal Lisboa1 Edifício na Av. Infante D. Henrique, Lote 309 5.244 set-88 4.210.556,41 mai-20 5.632.000,00 mai-20 5.916.727,00 5.774.363,50 Portugal Lisboa31 Frações em Centro de Escritórios na Rua Soeiro Pereira Gomes, nº 5 e 7 10.481 fev-90 14.159.698,73 jan-20 19.565.600,00 jan-20 19.726.400,00 19.646.000,00 Portugal Lisboa6 Frações em Ed. na Av. Gen. Norton de Matos, nº 59/A Lote 23, Miraflores 36 mar-91 62.495,10 abr-20 43.300,00 abr-20 46.200,00 44.750,00 Portugal Oeiras8 Frações em Ed. na Av. Gen. Norton de Matos, nº 59/A Lote 24, Miraflores 375 mar-91 468.667,87 abr-20 445.100,00 abr-20 445.900,00 445.500,00 Portugal Oeiras1 Fração em Edifício na Rua General Ferreira Martins, nº 10, Miraflores 171 jul-92 241.175,76 nov-19 204.900,00 nov-19 211.000,00 207.950,00 Portugal Oeiras1 Edifício na Estrada do Casal do Canas, em Alfragide 10.309 mai-93 15.219.805,75 jan-20 17.900.000,00 jan-20 18.108.300,00 18.004.150,00 Portugal Amadora26 Frações em Ed. na Av. José Gomes Ferreira 9 e 9A, em Miraflores 5.814 jul-93 6.331.999,00 set-19 10.165.000,00 set-19 10.350.172,00 10.257.586,00 Portugal Oeiras21 Frações em Ed. na Av. José Gomes Ferreira 11 e 11A, em Miraflores 4.570 jul-93 4.978.202,00 set-19 8.098.000,00 set-19 8.634.294,00 8.366.147,00 Portugal Oeiras5 Frações em Ed. na Av. Nª Sr.ª do Rosário, Lotes 19 e 20 374 jul-94 393.695,49 mai-20 578.643,00 mai-20 591.000,00 584.821,50 Portugal Cascais2 Frações em Ed. na Rua João Chagas, nº 53, Algés 541 out-95 770.477,62 nov-19 870.000,00 nov-19 903.400,00 886.700,00 Portugal Oeiras2 Frações em Ed. nas Ruas Jau S. Passos e J. Barros 407 nov-96 399.311,18 jan-20 758.000,00 jan-20 795.800,00 776.900,00 Portugal Lisboa2 Frações em Ed. na Rua do Proletariado, nº 14, Portela Ajuda - Carnaxide 5.430 dez-05 3.647.948,59 mai-20 4.907.791,00 mai-20 5.118.300,00 5.013.045,50 Portugal Oeiras2 Frações em Ed. na Av. Arantes e Oliveira, nº 3 374 dez-00 432.618,73 set-19 449.500,00 set-19 451.500,00 450.500,00 Portugal Lisboa5 Frações em Ed. na Av. do Forte, nº 4, em Linda-a-Velha 14.874 ago-04 16.998.503,91 set-19 18.133.500,00 set-19 18.783.000,00 18.458.250,00 Portugal Oeiras73 Frações em Ed. na Rua Calvet Magalhães 245 A/B/C P. Arcos 11.898 mai-06 27.995.008,25 nov-19 29.888.400,00 nov-19 31.000.002,00 30.444.201,00 Portugal Oeiras18 Frações em Ed. na Rua Júlio Dinis 595/599/609, Massarelos 3.112 set-06 6.534.773,12 fev-20 6.172.000,00 fev-20 6.245.000,00 6.208.500,00 Portugal Porto1 Edifício na Rua Armando Vaz 225 – Perafita 13.303 jun-06 20.188.257,43 fev-20 24.000.000,00 fev-20 24.652.000,00 24.326.000,00 Portugal Matosinhos1 Ed. na Rua da Paz - Lugar de Real ou Cavadas – S. Martinho Bougado 13.688 jan-07 19.150.277,03 fev-20 20.502.000,00 fev-20 21.100.000,00 20.801.000,00 Portugal Trofa2 Frações na rua Antero de Quental 381 - Perafita 914 dez-13 808.566,94 jun-20 817.500,00 jun-20 881.300,00 849.400,00 Portugal Matosinhos2 Frações em Ed. na Av. Cons. Fernando de Sousa 19 958 fev-14 1.298.819,17 jan-20 1.725.800,00 jan-20 1.775.900,00 1.750.850,00 Portugal Lisboa/…

LocalizaçãoAvaliações


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A 30 de junho de 2020, a carteira do Fundo decompõe-se da seguinte forma (continuação):

Área Data Aq. Preço Aq. Data 1 Valor 1 Data 2 Valor 2 Valor Imóvel País Município - Logística11 Frações em Ed. na Rua dos Tractores, nº 647, na Jardia 52.623 mar-99 21.299.407,37 mar-20 29.481.870,00 mar-20 29.827.600,00 29.654.735,00 Portugal Montijo - Outros3 Frações em Ed. na Rua Mouzinho da Silveira, nº 27 1.039 fev-88 665.750,10 mai-20 1.794.000,00 mai-20 1.911.884,00 1.852.942,00 Portugal Lisboa16 Estac. em Centro de Escritórios na Rua Soeiro Pereira Gomes, nº 5 e 7 400 fev-90 71.622,29 jan-20 242.300,00 jan-20 273.400,00 257.850,00 Portugal Lisboa1 Estac. em Ed. na Av. Gen. Norton de Matos, nº 59/A, Miraflores 25 jun-93 9.360,51 abr-20 9.095,00 abr-20 9.900,00 9.497,50 Portugal Oeiras1 Edifício na Quinta da Maçaroca, em S. João da Talha 6.304 dez-91 3.027.750,59 mai-20 3.800.000,00 mai-20 3.938.168,00 3.869.084,00 Portugal Loures1 Edifício nas Sesmarias - Cabra Figa, em Rio de Mouro 17.024 mai-92 10.141.051,96 jun-20 10.147.000,00 jun-20 10.210.000,00 10.178.500,00 Portugal Sintra1 Fração em Ed. na Alameda Cidade Bona, nº 3/3C, Agualva - Cacém 614 mar-93 358.041,47 jul-19 349.900,00 jul-19 368.000,00 358.950,00 Portugal Sintra1 Edifício na Granja do Alpriate 8.550 jan-94 4.565.996,25 jan-20 5.936.300,00 jan-20 6.200.000,00 6.068.150,00 Portugal V. F. Xira1 Edifício na Rua Almirante Gago Coutinho, nº 98, Póvoa de Stº Adrião 2.880 dez-93 1.933.919,37 nov-19 2.124.000,00 nov-19 2.209.400,00 2.166.700,00 Portugal Loures2 Frações em Ed. na Quinta dos Cónegos, Carregado 3.080 nov-01 1.464.420,40 set-19 1.674.900,00 set-19 1.700.448,00 1.687.674,00 Portugal Alenquer1 Fração e 3 Estac. em Ed. na R. Vasco da Gama, nº 60-A, na Parede 2.373 dez-03 3.041.856,20 set-19 2.371.269,00 set-19 2.501.400,00 2.436.334,50 Portugal Cascais1 Estac. na Rua Rodrigues Lobo 51/53/57/61/65, Massarelos 25 jan-09 12.609,25 fev-20 11.500,00 fev-20 11.500,00 11.500,00 Portugal Porto1 Ed. na Estrada Nacional 109 - Morraceira - São Pedro 9.973 ago-10 4.790.237,18 abr-20 4.397.600,00 abr-20 4.649.700,00 4.523.650,00 Portugal Figueira Foz1.4.2 - Não Arrendadas - Comércio11 Frações Ed. na Av. 1º Maio 401-409 e Travessa da R. Dez 2 a 8/Fajozes 2.433 jul-06 2.017.830,30 mar-20 1.667.000,00 mar-20 1.701.700,00 1.684.350,00 Portugal Vila Conde1 Ed. na EN18 - Lugar de Mata dos Mouros, Tortosendo 3.493 out-06 2.165.134,62 set-19 904.000,00 set-19 993.000,00 948.500,00 Portugal Covilhã - Serviços3 Frações em Centro de Escritórios na Rua Soeiro Pereira Gomes, nº 5 e 7 1.220 fev-90 1.648.378,00 jan-20 1.855.100,00 jan-20 2.012.600,00 1.933.850,00 Portugal Lisboa14 Frações Ed. Av. Gen. Norton de Matos, nº 59/A Lote 23, Miraflores 616 mar-91 925.945,51 abr-20 704.000,00 abr-20 752.500,00 728.250,00 Portugal Oeiras14 Frações Ed. Av. Gen. Norton de Matos, nº 59/A Lote 24, Miraflores 843 mar-91 1.189.894,61 abr-20 921.000,00 abr-20 1.001.000,00 961.000,00 Portugal Oeiras4 Frações em Ed. na Av. José Gomes Ferreira 9 e 9A, em Miraflores 400 jul-93 437.158,89 set-19 657.476,00 set-19 675.000,00 666.238,00 Portugal Oeiras9 Frações em Ed. na Av. José Gomes Ferreira 11 e 11A, em Miraflores 1.644 jul-93 1.791.384,09 set-19 2.922.000,00 set-19 3.118.498,00 3.020.249,00 Portugal Oeiras2 Frações em Ed. no Largo da Lagoa, nº 8, em Linda-a-Velha 800 mai-94 791.491,22 mar-20 560.000,00 mar-20 621.000,00 590.500,00 Portugal Oeiras1 Fração em Ed. na Av. Arantes e Oliveira, nº 3 192 dez-00 303.042,79 set-19 217.500,00 set-19 224.000,00 220.750,00 Portugal Lisboa7 Frações em Ed. na Av. do Forte, nº 4, em Linda-a-Velha 3.913 ago-04 5.794.272,35 set-19 5.227.000,00 set-19 5.378.500,00 5.302.750,00 Portugal Oeiras1 Edifício na Rua Visconde Moreira Rey, nº 18, em Queijas 8.980 jul-04 12.141.319,20 ago-19 11.775.000,00 ago-19 12.231.000,00 12.003.000,00 Portugal Oeiras1 Ed. no Largo das Forças Armada 3 3.357 dez-18 2.000.980,37 fev-20 1.815.000,00 fev-20 1.817.600,00 1.816.300,00 Portugal Lisboa - Outros23 Estac. na Rua Soeiro Pereira Gomes, nº 5 e 7, Lisboa 575 fev-90 102.956,97 jan-20 329.700,00 jan-20 346.900,00 338.300,00 Portugal Lisboa15 Estac. em Ed. Macrogaragem na Rua da Piscina, Miraflores 375 mar-91 126.240,45 abr-20 142.500,00 abr-20 150.000,00 146.250,00 Portugal Oeiras1 Fração em Ed. na Alameda Cidade Bona, nº 3/3C, Agualva - Cacém 644 mar-93 375.535,36 jul-19 210.000,00 jul-19 242.000,00 226.000,00 Portugal Sintra6 Estac. na Rua da Paz 40/66/84, Cedofeita 150 jan-09 75.655,49 fev-20 64.200,00 fev-20 69.000,00 66.600,00 Portugal Porto

(A) 291.370.567,50

Avaliações Localização

Total Activo


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A 30 de junho de 2020, a carteira do Fundo decompõe-se da seguinte forma (continuação):

7 - LIQUIDEZ7.1. À vista7.1.2. Depósitos à ordem 1.202.7817.2. A prazo7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo 16.818.160

8 - EMPRÉSTIMOS8.1. Empréstimos Obtidos 0

(B) 18.020.941

9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR9.1. Valores activos9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis9.1.3. Valores a receber por conta de transações de imóveis 1.275.000 1.275.0009.1.4. Rendas em dívida 1.582.1089.1.5. Outros 122.8579.2. Valores passivos9.2.1. Recebimentos por conta de imóveis -220.0009.2.4. Cauções -399.723 -399.7239.2.5. Rendas adiantadas -1.394.514 -1.394.5149.2.6. Outros -2.919.384

(C) -1.953.657

307.437.852

Total outros valores a regularizar

Total Liquidez

Valor Líquido Global do Fundo: (A) + (B) + (C)

1.202.781

0

122.857

Valor global

-2.919.384

-220.000

0

18.160

0

Valor Juros decorridos

16.800.000

1.582.108


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NOTA 6 – CRITÉRIOS E PRINCÍPIOS DE VALORIZAÇÃO 6.1. Momento de referência da valorização

a) O valor da unidade de participação é calculado mensalmente e determina-se pela

divisão do valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo, à soma dos valores que o integram, o montante de comissões e encargos até ao momento da valorização da carteira;

b) O valor da unidade de participação, determinado pela Sociedade Gestora, será

reportado às 12 horas de cada dia, de acordo com os critérios financeiros geralmente aceites e as normas legais estabelecidas.

6.2. Regras de valorimetria e cálculo do valor da unidade de participação Valorização dos imóveis

a) As aquisições de bens imóveis para o Fundo e as respetivas alienações e o desenvolvimento de projetos de construção devem ser precedidos dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores;

b) Os imóveis devem ser ainda avaliados, nos termos da alínea anterior, com uma periodicidade mínima de doze meses, previamente a qualquer aumento ou redução de capital e sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel;

c) Os imóveis acabados são valorizados pela média simples dos valores atribuídos pelos dois peritos avaliadores;

d) Caso os valores atribuídos difiram entre si em mais de 20% por referência ao valor menor, o imóvel em causa é novamente avaliado por um terceiro perito avaliador. Nesse caso, o imóvel é valorizado pela média simples dos dois valores de avaliação que sejam mais próximos entre si ou pelo valor da terceira avaliação caso corresponda à média das anteriores;

e) Os imóveis são valorizados pelo respetivo custo de aquisição, desde o momento em que passam a integrar o património do Organismo de Investimento Coletivo e até que ocorra uma avaliação exigida nos termos da alínea b);

f) Os imóveis adquiridos em regime de compropriedade são inscritos no ativo do Fundo na proporção da parte por este adquirida, respeitando a regra constante do número anterior;

g) Os projetos de construção devem ser reavaliados, mediante os métodos de avaliação previstos em regulamento da CMVM sempre que o auto de medição da situação da obra, elaborado pela empresa de fiscalização, apresentar uma incorporação de valor superior a 20% relativamente ao custo inicial estimado do projeto;


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h) Os imóveis adquiridos em regime de permuta devem ser avaliados no ativo do Fundo pelo seu valor de mercado, devendo a responsabilidade decorrente da contrapartida respetiva, inscrita no passivo do Fundo, ser registada ao preço de custo ou de construção. A contribuição dos imóveis adquiridos nos termos deste número para efeitos do cumprimento dos limites previstos na lei, deve ser aferida pela diferença entre o valor inscrito no ativo e aquele que figura no passivo.

NOTA 7 – DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO

O movimento de liquidez do Fundo, durante o exercício findo em 30 de junho de 2020, discrimina-se da seguinte forma:

Contas 01/01/2020 Aumentos Reduções 30/06/2020

Depósitos à ordem 305.922 1.202.781 Depósitos a prazo 13.300.000 3.500.000 - 16.800.000

Total 13.605.922 3.500.000 - 18.002.781

NOTA 8 – VALOR DAS DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA

A 30 de junho de 2020, as rubricas de devedores para rendas vencidas, apresentavam as seguintes dívidas, consideradas como sendo de cobrança duvidosa:

EntidadesDevedores por

rendas vencidasCONFORAMA Portugal, S.A. 39.285 REDITUS Business Solutions, S.A. 33.077 TFV - Sistemas Informáticos, S.A. 27.164 ACADEMIA RIBEIRO DOS REIS 13.772 SAFEBOX - Gestão e Custódia de Arquivos, S.A. 13.624 ARQUIMEDIX - Projectos e Urbanismo, Lda. 7.977 Pautas & Sílabas - Centro de Estudos, Unipessoal Lda. 5.083 ALTERNATIVE 4U - Energias Renováveis, S.A. 5.070 Top Experience, Lda 4.270 MASTER DISTÂNCIA - Formação Profissional, Unipessoal, Lda. 2.850 Sino Motors Portugal Unipessoal Lda 2.196

Total 154.368

Para o valor de 154.368 euros de dívidas, consideradas como sendo de cobrança duvidosa, o Fundo, a 30 de junho de 2020, regista provisões em igual valor (ver nota 11 e 15 do presente anexo). NOTA 10 – EMPRÉSTIMOS NÃO TITULADOS Encontra-se em vigor um contrato de financiamento celebrado inicialmente com o Banco Montepio a 7 de outubro de 2011. Trata-se de um contrato de abertura de crédito em conta corrente com hipoteca, pelo qual o Banco Montepio concedia ao Fundo um


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empréstimo até ao limite de 10 milhões de euros, tendo sido renovado a 7 de outubro de 2019 pelo prazo de um ano, mas com um limite de 5 milhões de euros. Durante o 1º semestre de 2020, não foi necessário recorrer ao financiamento sendo o saldo nulo. Os respetivos juros são calculados sobre o capital em dívida, aplicando-se a taxa Euribor a 3 meses correspondente à média aritmética simples das taxas verificadas no mês anterior ao início do período de contagem de juros (com inclusão de “floor zero” (0,00%) no indexante Euribor), acrescida de um spread de 2,50%. Para garantia do bom pagamento de todas as responsabilidades decorrentes deste contrato, o Fundo constituiu, a favor do Banco Montepio, hipoteca sobre os seguintes imóveis:

Garantias Prestadas Natureza Valor (€)1 Edificio na Granja Alpriate, Vila Franca de Xira Hipoteca 6.068.150 2 Fracções em Ed. Qta dos Cónegos, Carregado Hipoteca 1.687.674 1 Edificio na EN 109 Morraceira - São Pedro, Figueira da Foz Hipoteca 4.523.650

Total 12.279.474

NOTA 11 – PROVISÕES ACUMULADAS E MOVIMENTOS OCORRIDOS NO EXERCÍCIO O Fundo apresentava, a 30 de junho de 2020, o seguinte desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões acumuladas:

Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Outros Saldo final

Ajustamentos de dívidas a receber 118.950 81.660 (2.226) (44.016) 154.368

Total 118.950 81.660 (2.226) (44.016) 154.368

Na rubrica de outros, o Fundo apresentava a 30 de junho de 2020, o valor acumulado de 44.016 euros, refere-se ao “write-off” de dívidas incobráveis de arrendatários por rendas vencidas.

NOTA 13 – DISCRIMINAÇÃO DAS RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS a) Contratos promessa de compra e venda

O saldo nas rubricas de adiantamentos por venda e por compra de imóveis é o seguinte:

30/06/2020 30/06/2019 30/06/2020 30/06/2019Promessa de venda de imóveis∙ Terreno Caldas - - - (950.000)∙ Cons. FS 19 - 17º (220.000) - - -

(220.000) - - (950.000)

Adiantam. pagos / (recebidos) Valor Aquisição / (Venda) Imóvel


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b) Contratos de arrendamento com opção de compra Conforme indicado na nota 1 acima, em 30 de junho de 2020, o Fundo tem 5 contratos de arrendamento em que existe associada uma opção de compra do arrendatário. De uma forma mais detalhada, temos: 1) Casa de Saúde da Trofa – A opção pode ser exercida no decurso dos 11º, 16º e 21º

anos de contrato, sendo o respetivo valor de exercício determinado em função do valor pago pelo Fundo (que corresponde ao valor de aquisição acrescido do valor de todas as obras que possam vir a ser suportadas pelo Fundo) acrescido de uma taxa fixa anual e cumulativa de 2%. Em 30 de junho de 2020, em que se encontra em curso o 14º ano do contrato, o valor de opção é de 24,187 milhões de euros (30 de junho de 2019: 23,712 milhões de euros), o que se compara com 20,801 milhões de euros de média dos valores das avaliações, e encontra-se registado em rubricas extrapatrimoniais;

2) Hospital Boa Nova – A opção pode ser exercida no decurso do 17º ano pelo valor de

26,82 milhões de euros e no 22º ano de contrato, sendo o respetivo valor de exercício determinado em função do valor pago pelo Fundo (que corresponde ao valor de aquisição acrescido do valor de todas as obras que possam vir a ser suportadas pelo Fundo) atualizado por aplicação do coeficiente oficial de atualização anual das rendas para fins não habitacionais, com um limite máximo de atualização de 2%. Em 30 de junho de 2020, o valor da opção é de 25,061 milhões de euros (Em 30 de junho de 2019: 24,474 milhões de euros), o que compara com 24,326 milhões de euros de média dos valores das avaliações e encontra-se registado em rubricas extrapatrimoniais;

3) Almada - A opção pode ser exercida a partir de 28 de dezembro de 2023 ou, após

essa data, a qualquer momento da vigência do contrato. O valor é de 7,141 milhões de euros (Em 30 de junho de 2019: 7,010 milhões de euros), acrescido de todo o investimento realizado e suportado pelo Fundo até à data do exercício da opção de compra, sendo o montante global atualizado anualmente de acordo com o maior dos seguintes índices (i) índice de preços ao consumidor ou (ii) coeficiente de atualização estipulado no artigo 24.º da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro para os arrendamentos para fins não habitacionais, acumulado até à data de exercício da opção de compra e encontra-se registado em rubricas extrapatrimoniais;

4) Santarém – Durante a vigência do contrato o Fundo confere à arrendatária uma

opção de compra da parcela do terreno livre de quaisquer ónus ou encargos. O preço fixado é de 5 euros/m² para uma parcela de terreno de 11.075m² num montante total de 55.375 euros e encontra-se registado em rubricas extrapatrimoniais;

5) Castelo Branco - Durante a vigência do contrato o Fundo confere à arrendatária

uma opção de compra da parcela do terreno livre de quaisquer ónus ou encargos. O preço fixado é de 5 euros/m² para uma parcela de terreno de 11.855m² num montante total de 59.275 euros e encontra-se registado em rubricas extrapatrimoniais.


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c) Saldos de empréstimos bancários disponíveis e não utilizados Conforme indicado na nota 10, a 30 de junho de 2020 o empréstimo bancário não se encontra a ser utilizado (30 de junho de 2019: não utilizado). d) Valores cedidos em garantia Conforme evidenciado na nota 10, como garantia associada aos financiamentos obtidos junto do Banco Montepio, foram constituídas pelo Fundo hipotecas a favor do Banco, de imóveis que a 30 de junho 2020 têm um valor contabilístico de 12.279.474 euros (30 de junho de 2019: 20.833.912 euros). e) Valores recebidos em garantia Para bom cumprimento dos contratos de arrendamento foram recebidas pelo Fundo garantias bancárias, conforme decomposição abaixo:

30/06/2020 30/06/2019Garantias Bancárias - arrendatários 4.456.341 4.430.691 Garantias Bancárias - outros devedores 1.275.000 1.275.000 Cauções 399.723 371.516

Total 6.131.064 6.077.207

NOTA 14 – IMÓVEIS No que diz respeito às rubricas Terrenos e Construções, verificam-se os seguintes movimentos:

1º Semestre 2020 1º Semestre 2019Terrenos Construções Terrenos Construções

Saldo Inicial Custo de aquisição 1.009.434 250.871.304 1.009.434 255.079.934 Reavaliação Líquida (104.934) 41.621.346 (42.684) 40.204.796

904.500 292.492.650 966.750 295.284.730 Movimentos no ano Aquisições e obras - 1.211.707 - 35.889 Alienações (1.009.434) (2.908.042) - (2.632.672) Reavaliação Líquida (incluindo efeito das alienações) 104.934 574.253 (62.250) 1.353.109

Valor em 30 de junho Custo de aquisição - 249.174.969 1.009.434 252.483.151 Reavaliação Líquida - 42.195.599 (104.934) 41.557.905

- 291.370.568 904.500 294.041.056

O Fundo realizou, durante o primeiro semestre de 2020, investimentos na remodelação e modernização de alguns imóveis no montante de 1.211.707 euros. Dos imóveis onde foram realizados investimentos de remodelação e modernização apenas o edifício São João da Talha foi concluído e reavaliado no primeiro semestre de 2020. Neste imóvel foi registado o montante de 620.000 euros de investimento e uma valorização, face às avaliações anteriores (avaliadores independentes), de 567.000


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euros. Os restantes imóveis onde se encontram a decorrer os investimentos de remodelação e de modernização vão ser reavaliados no segundo semestre. NOTA 15 – CONTAS DE TERCEIROS a) Devedores por rendas vencidas Esta rubrica inclui os montantes em dívida por parte dos arrendatários dos imóveis do Fundo, no valor de 1.609.456 euros (30 de junho de 2019: 412.699 euros). Deste montante total, encontra-se em dívida cerca de 1,05 milhão de euros (11% do valor faturado no primeiro semestre de 2020) dizendo respeito às moratórias concedidas ao abrigo da Lei n.º 4-C/2020 e as decorrentes de outros acordos de moratória, em face da instabilidade resultante da pandemia Covid-19, tendo sido formalizados, com sucesso, aditamentos aos contratos de arrendamento em vigor com 26 arrendatários, instituindo um plano de pagamentos negociado. A 30 de junho de 2020 todos os planos de pagamentos encontram-se a ser cumpridos. Para fazer face a possíveis situações de incobrabilidade, encontra-se registado, a 30 de junho de 2020, na rubrica ajustamentos de dívidas a receber, no passivo, o montante de cerca de 154.368 euros (30 de junho de 2019: 150.290 euros), o qual cobre na íntegra o montante de dívidas consideradas como sendo de cobrança duvidosa (ver nota 8). Mesmo em face à atual situação de instabilidade resultante da pandemia Covid-19, não foram registados impactos no património do Fundo VIP decorrentes do registo de provisões associadas à situação atual de crise, no entanto o não cumprimento dos planos de pagamentos dos acordos em moratória ou o não pagamento dos montantes em dívida sem acordo, originará o subsequente apuramento e registo de provisões. b) Outras contas de devedores Em 30 de maio 2019 foi realizada a escritura do Edifício ACE na Trofa num montante total de 2.659.000 euros. No ato da escritura foi recebido um valor de 1.389.000 euros, os restantes 1.275.000 euros serão pagos até 30 de abril de 2021, garantidos por uma Garantia Bancária no valor de 1.275.000 euros. A esta rubrica, além do montante de 28.903 euros respeitantes a uma caução que o fundo está a prestar à entidade Águas do Porto, acrescem ainda as comissões dos resgates a liquidar durante o 3º trimestre de 2020. NOTA 16 – CAPITAL DO FUNDO O Fundo VIP é um Fundo Aberto, a que corresponde um número variável de unidades de participação resultante das subscrições e resgates consecutivos efetuados pelos participantes.


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As variações patrimoniais em 30 de junho são relativas a:

30/06/2020 30/06/2019Mais e menos-valias não realizadas 73.425.349 70.329.376 Resultados realizados 9.592.693 8.713.802

83.018.041 79.043.178

Por ser um fundo que prevê a distribuição de rendimentos, conforme definido no regulamento de gestão, existe uma distribuição periódica de rendimentos aos participantes, no caso trimestral, e que no 1º semestre de 2020 ocorreu conforme segue:

Data Valor por UPValor do

pagamentoValor

reinvestido

16-03-2020 0,0800 € 2.553.762 202.777 15-06-2020 0,0800 € 2.559.743 192.717

0,1600 € 5.113.505 395.494

Apenas o resultado do Fundo e os resultados transitados estão a ser distribuídos aos participantes sob a forma de rendimento das unidades de participação. Os ajustamentos em imóveis, quando positivos, apenas serão passíveis de distribuição como rendimento após realizada a mais-valia na alienação do imóvel. NOTA 17 – CONTAS DE TERCEIROS DO PASSIVO Os resgates a pagar a participantes refletem os pedidos de reembolso efetuados, a serem liquidados durante o 2º trimestre de 2020, de acordo com o prazo de pré-aviso para reembolso das unidades de participação previsto no regulamento de gestão do Fundo. De uma forma detalhada, temos:

30/06/2020 30/06/2019Resgates a pagar - 5 dias 788.516 873.521Resgates a pagar - 10 dias 30.425 0Resgates a pagar - 30 dias 235.367 101.260Resgates a pagar - 60 dias 154.382 0

1.208.690 974.781

O montante de 788.516 euros de resgates a pagar – 5 dias, inclui 787 mil euros a pagar em 7 de julho de 2020, de pedidos de resgate solicitados durante o ano de 2019, de unidades de participação subscritas após 25 de setembro de 2015. Em 30 de junho de 2020, existem pedidos de resgates solicitados durante o primeiro semestre de 2020, referentes a unidades de participação subscritas após 25 de setembro de 2015 que, devido à regra definida no Regulamento de Gestão e no RGOIC, não se


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encontram processados/liquidados. A liquidação financeira destes resgates está prevista para julho de 2021 e estima-se o valor de 333.814 euros:

N.º UP's UP a 30/06/2020 Valor estimado Data de liquidação34.760,00 9,6034 333.814 07/07/2021

As comissões e outros encargos a pagar refletem as comissões dos resgates.

A rubrica outras contas de credores decompõe-se como segue:

30/06/2020 30/06/2019Credores por fornecimentos e serviços externos 189.101 80.521 Imposto sobre valor acrescentado (IVA) 203.287 137.959 Imposto Municipal sobre Imóveis a pagar 334.248 348.356 Outros valores a pagar 528.145 495.826

1.254.781 1.062.662

NOTA 18 – ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS DO PASSIVO O saldo apresentado nesta rubrica, apresenta os acréscimos de custo relativamente ao mês de junho para a comissão de gestão (1,05%) e taxa de supervisão (0,0026%), e aos meses de abril, maio e junho no caso da comissão de depósito (0,15%):

30/06/2020 30/06/2019Comissão de gestão 269.017 260.870 Comissão de depósito 115.248 111.618 Taxa de supervisão 7.994 7.752 Imposto selo comissões 15.371 14.900 IMI 262.234 273.615 Outros 23.282 500.495

693.145 1.169.250

O saldo apresentado em receitas com proveito diferido no montante de 1.394.514 euros (30 de junho de 2019: 1.279.382 euros) refere-se na íntegra às rendas pagas pelos arrendatários dos imóveis a título de adiantamento e correspondem, em regra, a um mês de renda. NOTA 19 – JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS A 30 de junho de 2020 e 2019 o saldo dos juros do empréstimo bancário é nulo.


43

NOTA 20 – COMISSÕES Nos períodos findos em 30 de junho 2020 e 2019 a rubrica comissões decompõe-se como segue:

30/06/2020 30/06/2019De operações correntesComissão de Gestão 1.613.373 1.557.088 Comissão de Depósito 230.482 222.441 Comissão de Supervisão 51.028 46.266 Comissões bancárias 10.158 10.473 Comissão de resgate às entidades comercializadoras 15.454 14.821

1.920.495 1.851.089

Em ativos imobiláriosComissão de Intermediação 72.993 51.606

72.993 51.606

1.993.489 1.902.695

NOTA 21 – PERDAS E GANHOS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ATIVOS IMOBILIÁRIOS

O saldo apresentado nestas rubricas decompõe-se conforme segue:

30/06/2020 30/06/2019Perdas em operações financeiras e activos imobiliários Perdas na alienação de activos imobiliários 192.800 - Perdas em activos imobiliários (ver Nota Introd. (b)) 2.806.361 1.422.653

2.999.161 1.422.653 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários Ganhos na alienação de activos imobiliários 82.500 394.769 Ganhos em activos imobiliários (ver Nota Introd. (b)) 2.788.372 2.501.070

2.870.872 2.895.839

No primeiro semestre de 2020 foram reavaliados pelos avaliadores independentes 57% dos imóveis da carteira do Fundo, correspondendo a 177 milhões de euros (de um total de 291 milhões de euros). Face às avaliações anteriores, verifica-se que os imóveis foram valorizados em cerca de 2.788.372 euros e desvalorizados em cerca 1.594.654 euros, pelo que não se denotou uma tendência de desvalorização dos imóveis neste período. O Fundo registou ainda neste período desvalorizações no montante de 1.211.707 euros, sendo estas resultado dos investimentos realizados na remodelação e modernização de alguns imóveis e do subsequente ajustamento registado (no mesmo montante) por forma a eliminar a diferença entre o valor contabilístico e a média aritmética simples das avaliações dos imóveis, dando cumprimento às regras valorimétricas em vigor no RGOIC e descritas na nota 6. A SILVIP considera que até ao momento não se verificaram impactos da crise pandémica Covid-19 que afetem de forma sensível a valorização dos imóveis, dado que a carteira de imóveis do Fundo VIP não se encontra exposta aos sectores mais afetados, tais como i)


44

comércio de rua/pequeno comércio; ii) hotelaria, iii) centros comerciais, onde se sentem maiores dificuldades. Não existindo circunstâncias decorrentes da pandemia suscetíveis de induzir alterações significativas no valor dos imóveis do Fundo, a SILVIP considera suficiente a frequência prevista nas demais alíneas do nº 1 do artigo 144.º do RGOIC na avaliação dos ativos imobiliários sob gestão do Fundo. Dado o cenário de instabilidade e incerteza na economia e, mais concretamente, do sector imobiliário resultante da atual situação de Pandemia de Covid-19, a Sociedade Gestora continuará atenta às alterações significativas que venham a ser conhecidas no curto/médio prazo com impacto no valor de avaliação dos imóveis sob gestão do Fundo reavaliando a sua posição quanto à existência de circunstancias excecionais de induzir alterações significativas no valor dos imóveis que integram o património do Fundo. NOTA 22 – IMPOSTOS E TAXAS

O saldo apresentado nesta rubrica decompõe-se conforme segue:

30/06/2020 30/06/2019

Impostos indiretosImposto de selo 151.361 149.547

Outros impostosIMI 253.606 238.697

404.967 388.244

NOTA 23 – FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS O saldo apresentado na rubrica fornecimentos e serviços externos decompõe-se como segue:

30/06/2020 30/06/2019Vigilância e Segurança 391.737 397.641 Conservação 498.343 380.887 Electricidade 166.122 157.918 Higiene e Limpeza 85.603 78.871 Condomínio 76.916 57.197 Seguros 34.510 55.688 Outros fornecimentos e serviços externos 110.496 165.948

1.363.726 1.294.150


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NOTA 24 – CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS

O saldo apresentado nesta rubrica decompõe-se conforme segue:

30/06/2020 30/06/2019Valores Incobráveis 44.239 102 Perdas extraordinárias - 2.753 Perdas exercícios anteriores 11.481 859 Outras perdas eventuais - -

55.720 3.714

NOTA 25 – RENDIMENTOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS O saldo apresentado nesta rubrica corresponde, na íntegra, às rendas e penalidades contratuais recebidas pelo Fundo provenientes do arrendamento dos seus imóveis. NOTA 26 – PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS

O saldo apresentado nesta rubrica é exclusivamente relativo a ganhos em exercícios anteriores.

O Fundo avançou em 2019 com pedidos de revisões oficiosos à Autoridade Tributário para recuperar imposto de selo cobrado indevidamente sobre financiamentos entre os anos de 2014 a 2017, recuperando o Fundo 57.228 euros durante o primeiro semestre de 2020 e registados em outros ganhos de exercícios anteriores e é o resultado da qualificação dos Fundos Investimentos como instituições financeiras, nos termos da legislação comunitária e, como tal, se encontram isentos de imposto do selo ao abrigo da alínea e) do n.º 1 do artigo 7.º do código do imposto do selo, isenção, essa, que abrange não só o imposto do selo liquidado e cobrado sobre utilizações de crédito e juros, mas também o liquidado sobre comissões diretamente destinadas à concessão de crédito.

NOTA 27 – OUTRAS INFORMAÇÕES DE DIVULGAÇÃO OBRIGATORIA

Dando cumprimento ao disposto no Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, informa-se que:

a) Erros de valorização (n.º 7 do artigo 161.º)

Durante o 1º semestre de 2020 não ocorreram erro de valorização do Fundo.

b) Montantes Compensatórios (n.º 7 do artigo 161.º)


46

Durante o 1º semestre de 2020 não ocorreram pagamentos ao Fundo ou a participantes com caracter compensatório no decorrer de erros na valorização do Fundo.


Tel: +351 217 990 420 Fax: +351 217 990 439 www.bdo.pt

Av. da República, 50 - 10º 1069-211 Lisboa

BDO & Associados, SROC, Lda., Sociedade por quotas, Sede Av. da República, 50 - 10º, 1069-211 Lisboa, Registada na Conservatória do Registo Comercial de

Lisboa, NIPC 501 340 467, Capital 100 000 euros. Sociedade de Revisores Oficiais de Contas inscrita na OROC sob o número 29 e na CMVM sob o número 20161384.

A BDO & Associados, SROC, Lda., sociedade por quotas registada em Portugal, é membro da BDO International Limited, sociedade inglesa limitada por garantia,

e faz parte da rede internacional BDO de firmas independentes.

RELATÓRIO DE AUDITORIA

RELATO SOBRE A AUDITORIA DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

Opinião

Auditámos as demonstrações financeiras anexas do Fundo VIP – Valores e Investimentos

Prediais, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto (adiante também designado simplesmente

por Fundo), gerido pela sociedade gestora SILVIP – Sociedade Gestora de Organismos de

Investimento Coletivo, SA (adiante também designada por Sociedade Gestora), que

compreendem o balanço em 30 de junho de 2020 (que evidencia um total de 312 371 473 euros

e um total de capital do fundo de 307 437 852 euros, incluindo um resultado líquido de

5 094 650 euros), a demonstração dos resultados e a demonstração dos fluxos monetários

relativas ao semestre findo naquela data e o anexo às demonstrações financeiras que inclui um

resumo das políticas contabilísticas significativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras anexas apresentam de forma verdadeira e

apropriada, em todos os aspetos materiais, a posição financeira do Fundo VIP – Valores e

Investimentos Prediais, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto em 30 de junho de 2020 e o

seu desempenho financeiro e fluxos monetários relativos ao semestre findo naquela data de

acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de

investimento imobiliário.

Bases para a opinião

A nossa auditoria foi efetuada de acordo com as Normas Internacionais de Auditoria (ISA) e

demais normas e orientações técnicas e éticas da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas. As

nossas responsabilidades nos termos dessas normas estão descritas na secção “Responsabilidades

do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras” abaixo. Somos independentes do

Fundo nos termos da lei e cumprimos os demais requisitos éticos nos termos do código de ética

da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas.

Estamos convictos de que a prova de auditoria que obtivemos é suficiente e apropriada para

proporcionar uma base para a nossa opinião.

Ênfase

Conforme divulgado no Relatório de Gestão e na nota 21 do anexo às demonstrações financeiras,

na sequência do surto pandémico COVID-19, o Conselho de Administração da Sociedade Gestora

tomou medidas de minimização dos riscos resultantes do desenvolvimento da pandemia e ativou

o plano de contingência, sendo que continuará a acompanhar a evolução da situação económica

em Portugal e os seus efeitos no mercado imobiliário, considerando que as atuais circunstâncias

excecionais decorrentes da pandemia não colocam em causa a continuidade das operações do

Fundo. Tendo em atenção que os peritos avaliadores salientam que as avaliações efetuadas após

decretado o Estado de Emergência tiveram por base os pressupostos e dados de mercados

conhecidos à data, não sendo possível prever os efeitos futuros que possam advir da evolução da

pandemia, o Conselho de Administração da Sociedade Gestora considera ainda que, tendo

presente a informação disponível, os efeitos da pandemia não são suscetíveis de induzir

alterações significativas no valor dos imóveis que integram o património gerido, considerando

suficiente a frequência prevista nas demais alíneas do nº1 do artigo 144º do RGOIC na avaliação

dos ativos imobiliários sob sua gestão. A nossa opinião não é modificada em relação a esta

matéria.

2

Matérias relevantes de auditoria

As matérias relevantes de auditoria são as que, no nosso julgamento profissional, tiveram maior

importância na auditoria das demonstrações financeiras do período de seis meses corrente. Essas

matérias foram consideradas no contexto da auditoria das demonstrações financeiras como um

todo, e na formação da opinião, e não emitimos uma opinião separada sobre essas matérias.

Matéria relevante de auditoria Síntese da resposta de auditoria

1. Valorização dos ativos imobiliários

Os ativos imobiliários, cuja valorização é

determinada por avaliações realizadas por peritos

externos, e as respetivas mais e menos-valias

potenciais, têm um peso muito significativo no

Balanço e Demonstração dos Resultados. Assim, a

verificação dos cálculos e pressupostos subjacentes

às avaliações constitui uma área significativa de

auditoria. As divulgações relacionadas com a

composição dos ativos imobiliários e a sua

valorização estão incluídas nas notas 1, 3 e 6 do

anexo às demonstrações financeiras, sendo de

salientar que, conforme requerido pelo artigo 144º

do Regime Geral dos Organismos de Investimento

Coletivo, são obtidas, para cada imóvel, avaliações

de dois peritos, correspondendo a respetiva

valorização à média dos valores determinados

pelas duas avaliações.

Principais procedimentos de auditoria efetuados:

(i) Análise da aplicação dos procedimentos de

controlo interno em vigor relacionados com as

avaliações de ativos imobiliários;

(ii) Verificação detalhada dos relatórios de

avaliação (incluindo áreas, pressupostos, cálculos

e métodos de avaliação) e confirmação de que os

imóveis se encontram registados pela média

simples dos valores atribuídos pelos peritos

avaliadores;

(iii) Verificação do cumprimento das disposições

legais sobre a periodicidade das avaliações e a

diferença máxima de valores entre as duas

avaliações requeridas para cada imóvel e;

(iv) Verificação dos eventuais impactos da

Pandemia do Covid-19.

2. Reconhecimento do rédito

A confirmação do adequado reconhecimento do

rédito associado a rendas, nomeadamente no

âmbito de negociações com os inquilinos ou de

eventuais cláusulas específicas nos contratos de

arrendamento, constitui uma área significativa de

auditoria.

Para confirmação da plenitude e a exatidão do

valor das rendas:

(i) Análise dos contratos de arrendamento e sua

reconciliação com os registos contabilísticos;

(ii) Verificação global das rendas contabilizadas.

Para confirmação da plenitude e exatidão do valor

das vendas:

(i) Confirmação da propriedade dos ativos

imobiliários;

(ii) Análise específica de contratos de venda,

confirmação da correta identificação da

propriedade a abater nos ativos imobiliários e

validação do cálculo das mais e menos-valias.

3. Cumprimento de regras e limites legais e regulamentares

A confirmação do cumprimento das regras e limites

previstos no Regime Geral dos Organismos de

Investimento Coletivo, nos Regulamentos da CMVM

e no Regulamento de Gestão do Fundo assume uma

particular importância na auditoria, com potencial

impacto na autorização do Fundo e na

continuidade das suas operações.

Calculámos os limites legais e regulamentares e

verificámos o impacto de eventuais situações de

incumprimento.

3

Outras matérias

O nosso exame incidiu sobre as demonstrações financeiras reportadas a 30 de junho de 2020,

após a nossa nomeação em 29 de abril de 2020, sendo que as demonstrações financeiras do

exercício findo em 31 de dezembro de 2019 foram objeto de exame por outro auditor, cuja

Certificação Legal das Contas, emitida em 12 de março de 2020, inclui uma opinião não

modificada (sem reservas) e uma ênfase.

Responsabilidades do órgão de gestão e do órgão de fiscalização pelas demonstrações

financeiras

O órgão de gestão da Sociedade Gestora é responsável pela: (i) preparação de demonstrações

financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira, o

desempenho financeiro e os fluxos monetários do Fundo de acordo com os princípios

contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de investimento imobiliário;

(ii) elaboração do relatório de gestão nos termos legais e regulamentares; (iii) criação e

manutenção de um sistema de controlo interno apropriado para permitir a preparação de

demonstrações financeiras isentas de distorção material devido a fraude ou erro; (iv) adoção de

políticas e critérios contabilísticos adequados nas circunstâncias; e (v) avaliação da capacidade

do Fundo de se manter em continuidade, divulgando, quando aplicável, as matérias que possam

suscitar dúvidas significativas sobre a continuidade das atividades.

O órgão de fiscalização da Sociedade Gestora é responsável pela supervisão do processo de

preparação e divulgação da informação financeira do Fundo.

Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

A nossa responsabilidade consiste em obter segurança razoável sobre se as demonstrações

financeiras como um todo estão isentas de distorções materiais devido a fraude ou erro, e emitir

um relatório onde conste a nossa opinião. Segurança razoável é um nível elevado de segurança,

mas não é uma garantia de que uma auditoria executada de acordo com as ISA detetará sempre

uma distorção material quando exista. As distorções podem ter origem em fraude ou erro e são

consideradas materiais se, isoladas ou conjuntamente, se possa razoavelmente esperar que

influenciem decisões económicas dos utilizadores tomadas com base nessas demonstrações

financeiras.

Como parte de uma auditoria de acordo com as ISA, fazemos julgamentos profissionais e

mantemos ceticismo profissional durante a auditoria e também:

(i) identificamos e avaliamos os riscos de distorção material das demonstrações financeiras,

devido a fraude ou a erro, concebemos e executamos procedimentos de auditoria que

respondam a esses riscos, e obtemos prova de auditoria que seja suficiente e apropriada

para proporcionar uma base para a nossa opinião. O risco de não detetar uma distorção

material devido a fraude é maior do que o risco de não detetar uma distorção material

devido a erro, dado que a fraude pode envolver conluio, falsificação, omissões

intencionais, falsas declarações ou sobreposição ao controlo interno;

(ii) obtemos uma compreensão do controlo interno relevante para a auditoria com o

objetivo de conceber procedimentos de auditoria que sejam apropriados nas

circunstâncias, mas não para expressar uma opinião sobre a eficácia do controlo interno

da Sociedade Gestora do Fundo;

4

(iii) avaliamos a adequação das políticas contabilísticas usadas e a razoabilidade das

estimativas contabilísticas e respetivas divulgações feitas pelo órgão de gestão;

(iv) concluímos sobre a apropriação do uso, pelo órgão de gestão, do pressuposto da

continuidade e, com base na prova de auditoria obtida, se existe qualquer incerteza

material relacionada com acontecimentos ou condições que possam suscitar dúvidas

significativas sobre a capacidade do Fundo para dar continuidade às suas atividades. Se

concluirmos que existe uma incerteza material, devemos chamar a atenção no nosso

relatório para as divulgações relacionadas incluídas nas demonstrações financeiras ou,

caso essas divulgações não sejam adequadas, modificar a nossa opinião. As nossas

conclusões são baseadas na prova de auditoria obtida até à data do nosso relatório.

Porém, acontecimentos ou condições futuras podem levar a que o Fundo descontinue as

suas atividades;

(v) avaliamos a apresentação, estrutura e conteúdo global das demonstrações financeiras,

incluindo as divulgações, e se essas demonstrações financeiras representam as

transações e acontecimentos subjacentes de forma a atingir uma apresentação

apropriada;

(vi) comunicamos com os encarregados da governação, incluindo o órgão de fiscalização da

Sociedade Gestora, entre outros assuntos, o âmbito e o calendário planeado da

auditoria, e as matérias relevantes de auditoria incluindo qualquer deficiência

significativa de controlo interno identificada durante a auditoria.

(vii) das matérias que comunicamos aos encarregados da governação, incluindo o órgão de

fiscalização da Sociedade Gestora, determinamos as que foram as mais importantes na

auditoria das demonstrações financeiras do semestre corrente e que são as matérias

relevantes de auditoria. Descrevemos essas matérias no nosso relatório, exceto quando a

lei ou regulamento proibir a sua divulgação pública;

(viii) declaramos ao órgão de fiscalização da Sociedade Gestora que cumprimos os requisitos

éticos relevantes relativos à independência e comunicamos todos os relacionamentos e

outras matérias que possam ser percecionadas como ameaças à nossa independência e,

quando aplicável, as respetivas salvaguardas.

A nossa responsabilidade inclui ainda a verificação da concordância da informação constante do

relatório de gestão com as demonstrações financeiras e a pronúncia sobre as matérias previstas

no n.º 8 do artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo.

RELATO SOBRE OUTROS REQUISITOS LEGAIS E REGULAMENTARES

Sobre o relatório de gestão

Em nossa opinião, o relatório de gestão foi preparado de acordo com os requisitos legais e

regulamentares aplicáveis em vigor e a informação nele constante é coerente com as

demonstrações financeiras auditadas, não tendo sido identificadas incorreções materiais.

Sobre os elementos adicionais previstos no artigo 10.º do Regulamento (UE) nº 537/2014

Nos termos do artigo 10.º do Regulamento (UE) nº 537/2014 do Parlamento Europeu e do

Conselho, de 16 de abril de 2014, e para além das matérias relevantes de auditoria acima

indicadas, relatamos ainda o seguinte:

(i) Fomos nomeados auditores do Fundo pela primeira vez, pela Sociedade Gestora, para

um primeiro mandato compreendido entre 2020 e 2022.

5

(ii) O órgão de gestão confirmou-nos que não tem conhecimento da ocorrência de qualquer

fraude ou suspeita de fraude com efeito material nas demonstrações financeiras. No

planeamento e execução da nossa auditoria de acordo com as ISA mantivemos o

ceticismo profissional e concebemos procedimentos de auditoria para responder à

possibilidade de distorção material das demonstrações financeiras devido a fraude. Em

resultado do nosso trabalho não identificámos qualquer distorção material nas

demonstrações financeiras devido a fraude.

(iii) Confirmamos que a opinião de auditoria que emitimos é consistente com o relatório

adicional que preparámos e entregámos ao órgão de fiscalização da Sociedade Gestora

em 28 de agosto de 2020.

(iv) Declaramos que não prestámos quaisquer serviços proibidos nos termos do artigo 77.º,

n.º 8, do Estatuto da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e que mantivemos a nossa

independência face ao Fundo e respetiva Sociedade Gestora durante a realização da

auditoria.

(v) Informamos que não prestámos ao Fundo quaisquer serviços distintos da auditoria.

Sobre as matérias previstas no n.º 8 do artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de

Investimento Coletivo

Nos termos do n.º 8 do artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo,

aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, devemos pronunciar-nos sobre o seguinte:

(i) O adequado cumprimento das políticas de investimentos e de distribuição dos resultados

definidas no regulamento de gestão do organismo de investimento coletivo;

(ii) A adequada avaliação efetuada pela entidade responsável pela gestão dos ativos e

passivos do organismo de investimento coletivo, em especial no que respeita aos

instrumentos financeiros transacionados fora de mercado regulamentado e de sistema de

negociação multilateral e aos ativos imobiliários;

(iii) O controlo das operações com as entidades referidas no n.º 1 do artigo 147.º do Regime

Geral dos Organismos de Investimento Coletivo;

(iv) O cumprimento dos critérios de valorização definidos nos documentos constitutivos e o

cumprimento do dever previsto no n.º 7 do art.º 161.º do Regime Geral dos Organismos

de Investimento Coletivo;

(v) O controlo das operações realizadas fora do mercado regulamentado e de sistema de

negociação multilateral;

(vi) O controlo dos movimentos de subscrição e de resgate das unidades de participação;

(vii) O cumprimento dos deveres de registo relativos aos ativos não financeiros, quando

aplicável.

Sobre as matérias indicadas não identificámos situações materiais a relatar.

Lisboa, 28 de agosto de 2020

___________________________________________________

António José Correia de Pina Fonseca, em representação de

BDO & Associados – SROC

(Inscrita no Registo de Auditores da CMVM sob o nº 20161384)

Relatório e Contas - Banco Montepio · 2020. 9. 16. · Fundo VIP –Valores e Investimento...

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