RELATÓRIO FINAL

Volume I

CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À

ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE

VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO

XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2012

RELATÓRIO FINAL

CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À

ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE

VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO

XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

CONTRATOS 22.395/10 e 25.218/11

PROCESSO ITESP Nº 253/2009

GOVERNADORGeraldo Alckmin

SECRETÁRIA DE JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIAEloísa de Sousa Arruda

DIRETORIA EXECUTIVADiretor Executivo

Marco Pilla

DIRETORIA ADJUNTA DE RECURSOS FUNDIÁRIOSDiretor Adjunto

Jonas Villas Bôas

AssessorManoel Martins dos Santos

GERÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO E CADASTROGerente

Antonio Garcia Leal

GERÊNCIA DE ARRECADAÇÃO E PROJETOSGerente

Oziel Pinto

GRUPO TÉCNICO DE CAMPO DE TAUBATÉSupervisor

Thiago Francisco Neves Gobbo

Índice

I. INTRODUÇÃO:............................................................................................................. 5

II. DA LOCALIZAÇÃO...................................................................................................... 6

III. DA CARACTERIZAÇÃO LEGAL DA ÁREA OBJETO DE ESTUDO ...........................7

IV. DOS PERÍMETROS EXISTENTES SOBRE SÃO FRANCISCO XAVIER ................. 10

V. METODOLOGIA DO TRABALHO ............................................................................... 12

VI. RECURSOS UTILIZADOS ..........................................................................................13

VII. PRODUTOS A SEREM ENTREGUES ..................................................................... 14

VIII. DOS TRABALHOS REALIZADOS.............................................................................14

IX. DOS RESULTADOS ................................................................................................... 17

X. DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ............................................................................ 20

XI. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................... 23

ANEXO 01 – ROL DE OCUPANTES E CROQUI DE 1939 DO 3º PERÍMETRO DE S.J.C.

ANEXO 02 – RELATÓRIO CONSOLIDADO DE OCUPAÇÕES

ANEXO 03 – RELATÓRIO CONSOLIDADO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS

ANEXO 04 – PLANTA TEMÁTICA DA SITUAÇÃO DOMINIAL

ANEXO 05 – PLANTA TEMÁTICA DO ZONEAMENTO DA APA ESTADUAL DE S.F.X.

ANEXO 06 – PLANTA TEMÁTICA DO FRACIONAMENTO

ANEXO 07 – ROL E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DOS NÚCLEOS URBANOS

ANEXO 08 – PLANTA GERAL

ANEXO 09 – 24 PLANTAS ARTICULADAS EM ESCALA 1:10.000

ANEXO 10 – 5 PASTAS DE CERTIDÕES DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS

ANEXO 11 – 22 PASTAS DE LIFs E DOCUMENTOS DOS OCUPANTES

PROCESSO ITESP: 253/2009

CONTRATANTE : PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

OBJETO: CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

I. INTRODUÇÃO

Em 25/03/2008 foi firmado Protocolo de Intenções entre a Prefeitura

Municipal de São José dos Campos e a Fundação Itesp tendo por objeto a realização de

estudos para conhecer as características físicas e dominiais do Distrito de São Francisco

Xavier, visando à regularização fundiária.

Depois de desenvolvidas as etapas previstas no referido protocolo, com os

devidos estudos, análises e considerações, concluiu-se pela necessidade de Cadastro

Técnico na modalidade expedita, com aplicação de Laudo de Identificação Fundiária (LIF),

coleta de documentos (pessoais e dos imóveis) e lançamento dos limites físicos dos

imóveis em base cartográfica adequada. Tudo com vistas à elaboração de um diagnóstico

fundiário que aponte possíveis formas de regularização fundiária e subsidie,

concomitantemente, o planejamento e o desenvolvimento de ações do Poder Público na

região.

Com isso, a Fundação Itesp foi contratada em 12/05/2010, por meio do

Contrato nº 22395/2010, para prestação de serviços especializados de Cadastro Técnico

Rural Expedito com vistas à elaboração de Diagnóstico Fundiário e Estudos de viabilidade

técnico-jurídica para regularização fundiária no distrito de São Francisco Xavier.

II. DA LOCALIZAÇÃO

São Francisco Xavier, distrito de São José dos Campos, situa-se ao norte

deste município, a aproximadamente 59 km do centro. Encontra-se na região da Serra da

Mantiqueira, próximo aos municípios paulistas de Monteiro Lobato e Joanópolis, no limite

entre os Estados de São Paulo e Minas Gerais.

Seu acesso se dá inicialmente através do Bairro de Santana de São José

dos Campos, seguindo pela Avenida Princesa Izabel até o Bairro Alto da Ponte, deste

segue pela SP-50 por aproximadamente 39 km, até a cidade de Monteiro Lobato, deste

município segue pela Estrada Municipal Pedro David por 20 km, até o distrito.

Suas confrontações são:

NORTE: Distrito de Monte Verde, Município de Camanducaia e Município de

Sapucaí Mirim, Estado de Minas Gerais

SUL: Zona Rural do Município de São José dos Campos, Estado de

São Paulo

LESTE: Município de Monteiro Lobato, Estado de São Paulo

OESTE: Município de Joanópolis, Estado de São Paulo

III. DA CARACTERIZAÇÃO LEGAL DA ÁREA OBJETO DE ESTUDO

Em análise a estudos já realizados sobre o distrito, observa-se que São

Francisco Xavier teve sua origem na passagem e paragem de tropeiros vindos do Sul de

Minas Gerais, especialmente no final do século XIX, que se utilizavam da trilha da Serra de

Santa Bárbara, passando pelo Roncador e Água Soca, para se dirigir ao Bairro de

Santana, então núcleo comercial do município de São José dos Campos.

O vilarejo, chamado de bairro de São José dos Campos, foi oficialmente

elevado a distrito de paz pela Lei Estadual nº 59 de 16 de agosto de 1892, cujo art. 2º

assim dispunha sobre suas divisas:

“Partindo da pedra do Sellado, na serra da Mantiqueira, seguindo por esta

até o ponto em que della parte o espigão, que divide o municipio de S. José dos Campos

com o municipio de Buquira, e por este abaixo, abrangendo todas as vertentes do Rio do

Peixe, até tocar em um espigão grande, no sitio do Lourencinho, e subindo o espigão até

ao alto, e partindo deste ponto, dividido aguas do Roncador com as vertentes do Cafundó

e Rio do Peixe, até ao alto da cachoeira do mesmo Roncador, e por este a cahir no Rio do

Peixe; e por este abaixo até frontear o espigão que vem do Serrote, que divisa as aguas

do Fartura e Lavras, e por este acima até ao alto da serra, e por esta acima a procurar a

pedra do Sellado, de fórma a abranger todas as vertentes das cachoeiras do Rio do

Peixe.”

Posteriormente, a Lei Estadual 8.092/1964, que dispõe sobre a divisão

administrativa e judiciária do Estado, estipulou como divisa interdistrital de São Francisco

Xavier com o município São José dos Campos:

“Começa no espigão que deixa, à direita, as águas do rio do Peixe, e, à

esquerda, as do rio Turvo, no ponto em que ele é cortado pela estrada de rodagem que

vem da ponte do Basílio; segue pelo espigão, passando pelo morro do Jacu, até a foz do

ribeirão da Fartura, no rio do Peixe; sobe por aquele e pelo ribeirão Alegre, até sua

cabeceira; alcança a cabeceira do galho oriental do rio das Cobras, que fica na contra

vertente; desce pelo rio das Cobras até a foz do seu galho setentrional.”

Esta descrição do distrito abarca cerca de 30 mil hectares (29% da área total

do município de São José dos Campos) banhados por inúmeros mananciais de águas

limpas (Rios Cobra, Fartura, Guirra, Manso, Peixe e Santa Bárbara, além de inúmeros

córregos, riachos, ribeirões e cachoeiras) que nascem em remanescentes de mata

atlântica com rica biodiversidade. Não é sem razão, portanto, que este distrito está inserido

em três Áreas de Preservação Ambiental (APAs)1.

O Decreto Federal nº 87.561, de 13/09/1982, criou a APA Federal da Bacia

Hidrográfica do Rio Paraíba do Sul, também englobou a região de São Francisco Xavier, e

suas peculiaridades, ex vi art. 6º, e proibiu pelo §1º deste “a implantação de indústrias

potencialmente poluidoras, capazes de afetar mananciais de água; a realização de obras

de terraplanagem e a abertura de canais quando essas iniciativas importarem em sensível

alteração das condições ecológicas locais; o exercício de atividades capazes de provocar

acelerada erosão das terras ou acentuado assoreamento das coleções hídricas; e o

exercício de atividades que ameacem extinguir as espécies raras da biota regional.”

A Lei Municipal nº 4.212 de 24/06/1992, com finalidade de assegurar o

bem-estar das populações humanas e conservar ou melhorar as condições ecológicas

locais, criou a Área de Proteção Ambiental (APA) da Mantiqueira sobre o distrito, proibindo

ou restringindo na região, pelo art. 3º, as mesmas hipóteses do Decreto Federal. Sobre a

mesma área foi estabelecida APA Estadual de São Francisco Xavier pela Lei Estadual nº

11.262 de 08/11/2002, excluindo-se o perímetro urbano2.

O atual Macrozoneamento de São José dos Campos (Lei Complementar

Municipal nº 306, de 17/11/2006, alterada pela Lei Complementar Municipal nº 428, de

09/08/2010), traz sobre o distrito também a APA do Rio do Peixe (APA II).

A APA Municipal I, sobreposta à APA Estadual, é caracterizada pelo

Macrozoneamento Territorial, Seção I do Plano Diretor, pela presença de declividades

acentuadas da ordem de 60% e com alto potencial de riscos geológicos, inúmeras

cabeceiras de drenagem integrantes da Bacia Hidrográfica do Rio do Peixe, sendo

inadequada ao desenvolvimento urbano. Necessita de normas disciplinadoras com objetivo

precípuo da proteção ambiental, visando assegurar a conservação e melhoria das

condições ecológicas locais.

Nesta APA são permitidos os usos destinados ao ecoturismo e atividades

1 Segundo a Resolução CONAMA nº 010/1988 (anexo 6), as Áreas de Proteção Ambiental – APA´s são unidades de conservação destinadas a proteger e conservar a qualidade ambiental e os sistemas naturais ali existentes, visando a melhoria da qualidade de vida da população local e também objetivando a proteção dos ecossistemas regionais. Para tanto, deverão ter um zoneamento ecológico-econômico, o qual estabelecerá normas de uso, de acordo com as condições locais bióticas, geológicas, urbanísticas, agro-pastoris, extrativistas, culturais e outras.2 A Lei Complementar Municipal nº 306, de 17/11/2006, foi alterada pela Lei Complementar Municipal nº 428, de 09/08/2010, que redefiniu as descrições das regiões geográficas do município, em especial o limite da área urbana do distrito de São Francisco Xavier (art.124).

florestais com espécies nativas, admitindo-se as atividades agrícola e pecuária mediante a

adoção de métodos e técnicas conservacionistas do solo e das águas, serviços de

hospedagem e o uso agroindustrial (§ 1º do art. 134 da Lei de Zoneamento nº 165/97).

O Plano de Manejo da APA Estadual foi instituído pela Resolução SMA 64

de 11/09/2008.

Insta salientar que sobre esta APA está sendo realizado estudo pelo Instituto

Chico Mendes - ICMBio, do Ministério do Meio Ambiente, visando à criação de Unidade de

Conservação Federal de Proteção Integral na Serra dos Poncianos, que poderá englobar

terras ao norte de São Francisco Xavier.

Já a APA II caracteriza-se pela porção do território que apresenta alto

potencial de risco geológico e forte erodibilidade, tornando estes terrenos altamente

inadequados a qualquer instalação urbana, incluindo as estruturas viárias, constatando-se, ainda, a presença de significativas áreas de recarga dos aqüíferos subterrâneos e de vasta

rede hidrográfica, sendo necessária à preservação destes recursos hídricos, em volume e

qualidade não só para o equilíbrio ambiental, mas principalmente como mananciais de

reserva para o abastecimento de água da região.

Na APA II são permitidos os usos agrícola, florestal, pecuário e o ecoturismo

mediante a prática de métodos e técnicas conservacionistas do solo e das águas,

admitindo-se o agroindustrial e os serviços de hospedagem (§ 2º do art. 134 da Lei de

Zoneamento nº 165/97). Ainda não há plano de manejo para esta APA.

IV. DOS PERÍMETROS EXISTENTES SOBRE SÃO FRANCISCO XAVIER

Dentre outras definições, “perímetro” significa linha que limita uma

determinada área ou região. No que concerne à Discriminação de Terras no Estado de

São Paulo, perímetro significa a área delimitada geralmente por divisas naturais e artificiais

(espigão divisor de águas, rios, vertentes, estradas, etc.), por meio dos setores

especializados da Procuradoria Geral do Estado, a fim de apurar a existência de terras

devolutas em seu interior.

Segundo Vito José Guglielmi, “terras devolutas são necessariamente terras

públicas, que ou nunca passaram ao domínio particular ou dele retornaram para integrar o

domínio público, sempre considerado o estágio inicial, por direito de invenção, do domínio

pertencente à Coroa de Portugal”.3

A Discriminação de Terras Devolutas foi prevista originariamente na Lei

Imperial n° 601/1850 e no Decreto Imperial n° 1318/1854, sendo hoje disciplinada pela Lei

Federal n° 6.383/76.

“O objetivo do processo discriminatório é separar as terras públicas das

particulares, mediante verificação da legitimidade dos títulos de domínio particulares,

3 GUGLIELMI, Vito José. As Terras Devolutas e seu Registro. In Revista de Direito Imobiliário, São Paulo: 1992, nº 29, p.95.

apurando, por exclusão as terras de domínio público” 4.

Ademais, tal lei federal dispõe que a Ação Discriminatória é preferencial e

prejudicial às demais ações em andamento referentes a domínio e à posse de imóveis no

perímetro (art. 23), e que a competência para propositura estende-se somente à União e

aos Estados (art. 27).

O Estado de São Paulo, desde quando recebeu as terras devolutas sitas em

seu território, por força do art. 64 da Constituição de 1891, vem promovendo a

discriminação das mesmas, seja de forma administrativa, seja por meio de ações judiciais.

Pela descrição oficial do distrito de São Franscisco Xavier constante da Lei

Estadual 8.092/1964, ele está inserido no 3º Perímetro de São José dos Campos.

O percurso prévio deste perímetro data de 02/08/1939, e a Ação

Discriminatória foi proposta em 21/09/1939, junto ao Juízo da Comarca de São José dos

Campos.

Ocorre que a Fazenda Estadual, em atenção aos novos conceitos trazidos

com o Decreto-lei Estadual 14.916/1945, entendeu não mais haver terras devolutas no

perímetro em questão, desistindo da aludida Ação Discriminatória em 15/03/1946

(Processo Administrativo 8.600/39 da Procuradoria do Patrimônio).

4 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 14ª. ed. Editora Atlas. São Paulo: 2002. p.590.

Independentemente do êxito na Ação Discriminatória, o percurso prévio

realizado para instruir aludido procedimento judicial caracterizou e quantificou as

ocupações existentes no distrito, tanto na área rural (252) como na vila (46), sendo

importante o registro desde levantamento para comparação com a realidade atual. O

Croqui acompanhado do Rol de Ocupantes de 1939 encontra-se no ANEXO 01.

V. METODOLOGIA DO TRABALHO

A metodologia básica utilizada no trabalho de Cadastro Técnico Rural do

Distrito de São Francisco Xavier consistiu nas seguintes fases:

Fase 1 – Preparativos Iniciais

Levantamento e análise de dados gráficos e literais disponíveis na

Prefeitura de São José dos Campos.

Mobilização de aparato necessário para execução das atividades

propostas.

Divulgação dos trabalhos junto aos ocupantes, associações de

moradores, líderes de comunidades etc.

Fase 2 – Levantamento Cadastral Expedito

Identificação da malha fundiária com uso de GPS de Navegação e

de Precisão (L1), quando necessário, para lançamento das divisas das

glebas em bases cartográficas existentes do acervo do Instituto

Geográfico e Cartográfico (IGC), em escala de representação gráfica

1:10.000.

Coleta de informação referente ao imóvel do ponto de vista de

ocupação através da aplicação de Laudos de Identificação Fundiária

(LIFs).

Fase 3 – Análise dos Laudos de Identificação Fundiária

Análise de todo material do cadastro coletado em campo quando da

aplicação dos Laudos de Identificação Fundiária, com organização de

pastas individuais, bem como a elaboração de rol de ocupantes.

Elaboração de estudo individual dos documentos de titularidade de

cada imóvel, bem como qualificação de todos os ocupantes cadastrados.

Fase 4 – Confecção de Planta Cadastral

Elaboração e processamento de dados cadastrais levantados e

descrição sumária das glebas.

Confecção de plantas cadastrais, na escala 1:10.000, referentes a

toda a malha fundiária contida no Distrito de São Francisco Xavier,

desenvolvida em meio digital com utilização de software adequado,

possibilitando as implementações de bases cartográficas em Campos.

Consolidação de dados cadastrais nas plantas.

Fase 5 - Diagnóstico Fundiário

Análise técnica e jurídica de todo o material coletado, mapeado e

tabulado, visando o relatório final;

Elaboração do Relatório Final, visando o Diagnóstico Fundiário do

Distrito de São Francisco Xavier, apontando para as possibilidades da

regularização propriamente dita.

VI. RECURSOS UTILIZADOS

Visando atender a execução de trabalhos desenvolvidos no Cadastro

Técnico Rural, estão sendo utilizados os seguintes recursos:

Recursos Humanos

01 (um) Analista de Desenvolvimento Fundiário (Engenheiro);

01 (um) Analista de Desenvolvimento Fundiário (Advogado);

04 (quatro) Técnicos de Desenvolvimento Fundiário (Técnicos em

Agrimensura);

01 (um) Técnico de Desenvolvimento Fundiário (Jurídico);

01 (um) Técnico de Desenvolvimento Fundiário (Cadista).

Recursos Materiais

Equipamentos GPS de Navegação e GPS de precisão L1;

Equipamentos de Informática - 02 (dois) computadores com

impressora e softwares para confecção de plantas cadastrais e

elaboração de filiação dos ocupantes e de relatório final;

Base Cartográfica - Cartas do acervo do Instituto Geográfico e

Cartográfico (IGC), na escala 1:10.000, com a rasterização,

disponibilizadas pela Prefeitura Municipal;

Veículos - 05 (cinco) veículos, 3 tipo sedan e 2 utilitários.

VII. PRODUTOS A SEREM ENTREGUES

Relatório de Análise de Dados Gráficos e Literais;

Laudos de Identificação Fundiária (LIFs);

Planta Cadastral com a escala aproximada de 1:10.000, com toda a

malha fundiária rural do Distrito de São Francisco Xavier, município de

São José dos Campos;

Relatório do Diagnóstico Fundiário.

VIII. DOS TRABALHOS REALIZADOS

Utilizando-se da metodologia disposta no Plano de Trabalho, após o

recebimento da Ordem de Serviço em 25/05/2010, foi dado início aos Preparativos Iniciais,

com o levantamento e análise de dados gráficos e literais disponibilizados pela Prefeitura

Municipal de São José dos Campos.

Verificou-se, então, certa inconsistência na articulação de algumas Cartas

IGC 1:10.000 fornecidas pela Municipalidade, o que retardou o início da fase seguinte até

a devida correção, com a substituição das mesmas por fotos aéreas ortorretificadas da

Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano - Emplasa, cedidas gratuitamente por

esta à Prefeitura Municipal.

Ainda nesta fase, em meados de julho, o Grupo Técnico de Campo da

Fundação mobilizou todo o aparato necessário para execução das atividades propostas e

divulgou os trabalhos junto aos ocupantes por meio de vistoria realizada in loco.

Devido à dificuldade de acesso a algumas localidades, foram

disponibilizados veículos utilitários com tração nas quatro rodas.

Já o Levantamento Cadastral iniciou em meados de agosto com a

identificação da malha fundiária do distrito com uso de GPS (de Navegação e de Precisão,

quando necessário) para lançamento das divisas das glebas em base cartográfica

adequada. Os cadastradores desta Fundação aplicaram Laudos de Identificação Fundiária

(LIFs) aos imóveis rurais e notificaram seus ocupantes para que apresentassem

documentos pessoais e do imóvel.

Devido ao grande número de chácaras de recreio e outros imóveis cujos

proprietários não residem no local, inicialmente foi encontrada dificuldade para a efetivação

do cadastro e entrega de documentos pelos ocupantes. Ressalta-se que, em algumas

oportunidades, os cadastradores sequer tiveram autorização para ingressar nos imóveis.

Desta forma, a Municipalidade se comprometeu a fornecer agente local de

apoio com vasto conhecimento sobre a região e seus ocupantes para acompanhar as

equipes de cadastradores, o que foi efetivado em outubro.

Visando complementar o trabalho de divulgação, foram realizadas reuniões

com agentes sociais junto ao Núcleo Gestor da APA de São Francisco Xavier e,

posteriormente, houve distribuição de panfleto informativo aos agentes sociais e alunos

das escolas municipais para avisarem seus pais. Além disso, foram feitas divulgações nos

meios de comunicação da região (rádio e jornal).

Tais ações surtiram efeito e geraram maior efetividade do cadastro com um

maior interesse dos ocupantes, inclusive com uma maior entrega de documentos por

estes.

Em decorrência dessas dificuldades iniciais, especificadas no

Ofício/Itesp/DARF/1832/2010, depois de pareceres jurídicos favoráveis, o contrato foi

aditado em 10/01/2011, por meio do contrato 23.668/11, prorrogando-se o prazo por 6

meses.

Ocorre que, no decorrer do trabalho, verificou-se acréscimo de quase 75%

ao número inicialmente previsto para o levantamento (600 imóveis), ou seja, foram

identificados na zona rural do distrito quase 1.100 imóveis, contabilizando-se nestes mais

18 glebas que se constituem como núcleos urbanos em zona rural, que juntos somam

cerca de 550 lotes com características urbanas (não contabilizados), que deverão ser alvos

de novos trabalhos.

Observe-se que, para cada imóvel rural - inclusive chácaras de recreio

abaixo da fração mínima de parcelamento - é previsto o preenchimento de um Laudo de

Identificação Fundiária - LIF (cadastro individualizado de cada ocupante), o levantamento

de suas divisas, o seu lançamento e edição em base apropriada, além, por óbvio, da

análise individualizada da documentação imobiliária enviada pelo ocupante para confecção

do Diagnóstico Fundiário.

Ademais, houve acréscimo da área a ser cadastrada, levantada e estudada,

com a alteração da Lei Complementar Municipal nº 306, de 17/11/2006, pela Lei

Complementar Municipal nº 428, de 09/08/2010, que redefiniu as descrições das regiões

geográficas do município, em especial o limite da área urbana do distrito de São Francisco

Xavier (art. 124).

Deste modo, havendo uma maior necessidade de tempo, recursos humanos

e de materiais para consecução dos mesmos objetivos, foi solicitado novo aditamento de

prazo e valores pelo Ofício/Itesp/DARF/779/2011, o qual, apesar de contar com pareceres

jurídicos favoráveis, culminou na opção da Municipalidade, em razão de questões legais e

de ordem burocrática, pela assinatura do contrato nº 25.218/11 em 20/09/2011, que previu

tal acréscimo com a entrega de produtos complementares e o prazo de 4 meses para a

entrega final dos produtos.

Os trabalhos de campo foram concluídos em novembro de 2011,

remanescendo a finalização dos trabalhos de escritório (conferência dos laudos aplicados,

confecção de Planta Cadastral, Plantas Temáticas e análise jurídica de mais 1200

documentos imobiliários para elaboração de diagnóstico fundiário) que foram concluídos

em janeiro de 2012 e entregues à municipalidade para análise.

VIII. DOS RESULTADOS

O trabalho realizado pela Fundação Itesp identificou, cadastrou e estudou

1.094 glebas (ANEXO 02), das quais somente 59 não tiveram seus ocupantes identificados

e 109 tiveram a identificação apenas do primeiro nome do ocupante.

Dos imóveis com ocupantes identificados completamente (907), 618

apresentaram documentos de aquisição do bem, o que representa cerca de 70% desses

ocupantes.

Quanto à análise de regularidade de dimensão, foram identificadas 234

áreas (chácaras de recreio) inferiores à fração mínima de parcelamento para a região (2

hectares), em uma área total de 206,63 hectares. Contabilizando-se a esta as áreas dos

18 núcleos com características urbanas chega-se a 340,71 hectares.

Importante destacar que desses imóveis abaixo da fração mínima, 38 são

imóveis registrados como fração ideal, ou seja, contam com uma aparente regularidade

registral.

0

200

400

600

800

1000

1200

Ocupantes nãoidentificados

completamente

Ocupantes nãolocalizados

(identificados)

1094 imóveis

618 apresentaram documentos

234

841

Quantidade deimóvies maioresque a FMP

Quantidade deimóvies menoresque a FMP

Exemplos de parcelamento irregular na zona rural do distrito

Fotos aéreas com exemplos de desmatamento, silvicultura e parcelamento.

Excluindo-se a área urbana do distrito, bem como os 18 núcleos urbanos

cadastrados, identificou-se a seguinte situação relativa às 1.075 glebas restantes,

conforme documentação apresentada pelos seus ocupantes: 297 comprovaram domínio,

representando uma área total de 8.461,93 hectares; 79 comprovaram domínio de parte do

imóvel, representando uma área total de 6.315,82 hectares; 242 apresentaram

documentos possessórios, representando uma área de 3.451,86 hectares; e, por fim, 457

não apresentaram documentos de aquisição do imóvel, representando uma área de

11.265,25 hectares.. A planta temática da situação dominial encontra-se no ANEXO 04.

SITUAÇÃO COM RELAÇÃO AO TOTAL DE GLEBAS CADASTRADAS

Importante mencionar que a fim de fazer o diagnóstico fundiário do distrito,

desde o início dos trabalhos foram solicitadas aos Cartórios de Registro de Imóveis da

Comarca de São José dos Campos certidões dos imóveis existentes no distrito, bem como

de todos os ocupantes localizados. Mais de 550 certidões foram fornecidas pelos cartórios

e analisadas juntamente com os mais de 600 documentos de aquisição entregues pelos

ocupantes. O estudo individualizado de todas as matrículas encontra-se no ANEXO 03.

Ademais, identificou-se que das 1.075 glebas, somente 353 são ocupadas

por proprietários ou possuidores que lá residem, representando uma área de 6.421,22

hectares.

Em relação à questão ambiental, São Francisco Xavier encontra-se inserido

em Áreas de Proteção Ambiental (APAs) instituídas pelos Poderes Municipal, Estadual e

Federal (Lei Municipal nº 4.212/92, Lei Estadual nº 11.262/02 e Decreto Federal

87.561/82), fazendo parte do Mosaico da Mantiqueira, criado pela Portaria nº 351/2006 do

Ministério de Meio Ambiente, e sendo alvo de estudos do ICMBio para criação de um

Parque Nacional ao norte.

Apesar dessa legislação de proteção ambiental, em análise acerca da

regularidade, verificou-se que constam averbadas as reservas legais em apenas 14

registros imobiliários, representando uma área de apenas 48,8618 hectares (1,3% das

ocupações cadastradas e 0,16% da área apurada no Distrito), e, mais, na APA Estadual

foram identificados 93 imóveis abaixo da fração mínima de parcelamento e 14 núcleos

urbanos. Plantas temáticas nos ANEXOS 05 e 06.

O destaque positivo fica por conta da existência de uma Reserva Particular

do Patrimônio Natural – RPPN, denominada “O Primata”, com área de 352,918851

hectares, instituída por particulares e averbada na matrícula do imóvel cadastrado sob nº

307.

X. DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Sob a égide da dignidade da pessoa humana e da cidadania, objetivando

construir uma sociedade mais livre, justa e solidária, assegurando o desenvolvimento

sustentável e a redução das desigualdades, bases do sistema de garantias e direitos

instituído pela Constituição Federal de 1988, o administrador público tem o dever de atuar

com mais atenção às questões sociais, dentre elas a regularização fundiária.

Isso porque a propriedade somente cumprirá sua função social, direito

fundamental e princípio da ordem econômica (arts. 5°, XXIII, e 170, inciso III, da

Constituição Federal de 1988), quando for representada pelo registro imobiliário capaz de

gerar segurança jurídica, ao mesmo tempo em que garantir a moradia digna, respeitar as

normas ambientais e urbanísticas (caso urbana) e, ainda, for explorada racionalmente e

proporcionar bem-estar aos proprietários e trabalhadores (caso rural – art.186, CF/88).

Não é sem razão, portanto, que regularização fundiária foi conceituada na

Lei nº 11.977/2009, em seu art. 46, como sendo o “conjunto de medidas jurídicas,

urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares

e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno

desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente

ecologicamente equilibrado”.

Importante ressaltar que, além de sanar e evitar conflitos pela posse da

terra, a regularização fundiária promove justiça social e desenvolvimento, uma vez que o

título registrado gera segurança jurídica e possibilita ao proprietário ter acesso a crédito.

Ademais, é certo que o registro imobiliário acompanhado de cadastro atualizado gera

maior eficiência na fiscalização pelo Poder Público quanto ao cumprimento das normas

ambientais e urbanísticas.

Não obstante a aptidão ambiental que muito contribui para o

desenvolvimento do turismo na região, o trabalho realizado pela Fundação Itesp em São

Francisco Xavier constatou que o território do distrito vem sofrendo com o parcelamento

cada vez maior dos imóveis rurais, de forma, inclusive, em algumas regiões, a

descaracterizar a zona rural e a contribuir para a degradação ambiental.

Nesse sistema, o homem do campo (aquele que sobrevive da atividade

agropecuária) é cada vez mais raro. Sem a regularidade de sua propriedade e sem

conseguir alcançar financiamentos para atividades agropecuárias - ainda que sustentáveis

-, o pequeno agricultor acaba, muitas vezes, por se render às pressões do mercado,

parcelando ou arrendando suas terras para atividade de silvicultura.

Assim, o planejamento do desenvolvimento do distrito de São Francisco

Xavier deve passar pela regularização das propriedades rurais, especialmente dos

pequenos agricultores.

Neste caso, para regularização individual dos imóveis rurais acima da fração

mínima de parcelamento cujos ocupantes detenham a posse, sugere-se o ingresso de

ações individuais de usucapião (art. 191 da Constituição Federal/1988, e art.1.238 e s.s. do

Código Civil), cujos advogados poderão ser contratados pelos próprios ocupantes, por

sindicatos de empregados rurais, associações ou, caso preencham os requisitos legais,

fornecidos gratuitamente pela Assistência Judiciária do Estado.

Contudo, para tanto, será necessário material técnico (planta e memorial

descritivo) individual de cada imóvel, contendo as coordenadas dos vértices definidores

dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com

precisão posicional fixada pelo INCRA (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/75, com redação dada

pela Lei 10.267/01). Além disso, tendo em vista o art.16 da Lei nº. 4771/1965, com a

redação da Lei nº 7.347/1985, tal material técnico deverá ser combinado com estudos

ambientais individualizados de modo a serem estipuladas as Reservas Legais.

Entende-se que este trabalho técnico poderá ser contratado pela

municipalidade para áreas específicas ou conglomerados de áreas - desde que com áreas

individuais acima da fração mínima de parcelamento (2,0 hectares) e abaixo de 4 módulos

rurais para a região, que justificam a intervenção do Poder Público Municipal nos moldes

do art.176, § 3º da Lei 6.015/1973, com a redação dada pela Lei nº10.267/2001.

Já no caso das glebas com domínio regularizado, mas cujo título ainda não

tenha a descrição nos moldes da Lei nº 10.267/01, sugerimos que cada proprietário, com o

material técnico acima referido, ingresse no Cartório de Registro de Imóvel com

procedimento administrativo de retificação do registro, de acordo com a Lei n°

10.931/2004, bem como com a averbação da respectiva área de reserva.

Quanto às áreas inferiores à fração mínima de parcelamento e núcleos com

características urbanas, considerando o dever municipal de ordenar o uso e a ocupação do

seu território, bem como de promover a regularização fundiária em seu aspecto

ocupacional, jurídico e social (art. 30, VIII, da Constituição de 1988, art. 40 da Lei n°

6.766/1979 e art. 2°, inc. XVI, da Lei n°10.257/2001), sugere-se, preliminarmente, a

imediata intervenção da Prefeitura a fim de que sejam congelados tais parcelamentos,

estudando-se cada caso para mantença ou dissolução, nos moldes da legislação

urbanística e ambiental vigente, especialmente do Plano Diretor Municipal.

Complementarmente, sugere-se a fiscalização intensiva in loco para coibir

novos parcelamentos. Isso porque se trata de região com tendência de aumento da

pressão do mercado imobiliário e, agora, parte da Região Metropolitana do Vale do

Paraíba e Litoral Norte (Lei Complementar Estadual nº 1.166, de 9 de janeiro de 2012).

Neste sentido, a Fundação Itesp, consciente da necessidade de gestão do

território rural pelo município, em uma região com forte tendência de urbanização e

aumento da demanda por alimentos, elaborou também material técnico básico de controle

e gestão do território consistente de um banco de dados georreferenciado que pode ser

atualizado e compartilhado visando ações efetivas de reordenamento e a melhora no

planejamento social, ambiental e econômico daquele distrito.

Esse material adicional contém dados gráficos (plantas e imagens

georreferenciadas) e literais (informações relativas às ocupações e aos direitos relativos

aos imóveis), em arquivos chamados de shapefiles que podem ser utilizados em Sistema

de Informação Geográfica (SIG ou GIS - Geographic Information System), o que facilitará a

análise, gestão e representação do espaço e dos fenômenos que nele ocorrem, bem como

o entrelaçamento com informações de diversas outras fontes, inclusive de GPS (Global

Positioning System ou geoposicionamento por satélite, em português), o que, sem dúvida,

facilita a fiscalização in loco.

O mal da irregularidade fundiária cresce de forma alarmante e gera conflitos

sociais e danos ambientais. Deve, portanto, ser combatido com a maior brevidade possível

a fim de não proliferar ainda mais. Cabe à Administração Pública, por meio de seus

órgãos, a devida interpretação e aplicação da lei, atuando de forma integrada e por meio

de ações eficazes para resolução deste problema.

XI. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Desta forma, a Fundação Itesp, por meio da Diretoria Adjunta Recursos

Fundiários, apresenta o presente Relatório Final acompanhado de rol de ocupantes e

croqui de 1939 do 3º Perímetro de São José dos Campos (ANEXO 01), relatório

consolidado de ocupações (anexo 02), relatório consolidado de registros imobiliários

(anexo 03), planta temática da situação dominial (anexo 04), planta temática do

zoneamento da APA Estadual de São Francisco Xavier (anexo 05), planta temática do

fracionamento (anexo 06), rol e relatório fotográfico dos núcleos urbanos (anexo 07),

planta geral (anexo 08), 24 plantas articuladas em escala 1:10.000 (anexo 09), 3 pastas de

certidões de registros imobiliários (anexo 10), 22 pastas de LIFs e documentos dos

ocupantes (anexo 11), bem como CDs com o material em digital, para que a Prefeitura

Municipal de São José dos Campos, na qualidade de contratante, efetue a devida análise.

Taubaté, 20 de janeiro de 2012

Thiago Francisco Neves GobboSupervisor do GTC - DARF

Advogado - OAB/SP 239.350

Waldir Marques JuniorAnalista de Desenvolvimento Fundiário

Advogado - OAB/SP 161.709

Olavo Reis da SilvaAnalista de Desenvolvimento Fundiário

Engenheiro - CREA/SP 0601929376

ANEXO 01ROL DE OCUPANTES E CROQUI DE 1939 DO 3º PERÍMETRO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

ANEXO 02 RELATÓRIO CONSOLIDADO DE OCUPAÇÕES

ANEXO 03RELATÓRIO CONSOLIDADO DE

REGISTROS IMOBILIÁRIOS

ANEXO 04PLANTA TEMÁTICA DA SITUAÇÃO DOMINIAL

ANEXO 05PLANTA TEMÁTICA DO ZONEAMENTO DA APA

ESTADUAL DE SÃO FRANCISCO XAVIER

ANEXO 06 PLANTA TEMÁTICA DO FRACIONAMENTO

ANEXO 07ROL E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

DOS NÚCLEOS URBANOS

ANEXO 08PLANTA GERAL

ANEXO 0924 PLANTAS ARTICULADAS EM ESCALA 1:10.000

ANEXO 105 PASTAS DE CERTIDÕES

DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS

ANEXO 1122 PASTAS DE LIFs E DOCUMENTOS

DOS OCUPANTES