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Gestão criativa de estacionamentos rotativos

Autor: Marcelo Caus Sicoli – sindicoccs@outlook.com

RESUMO

Em 2019, ao completar 15 anos, condomínio comercial focado na área de saúde em Brasília-DF por meio de acordo com a Construtora, pois fim a anos de brigas judiciais, trocando elevada dívida de taxas condominiais por área de estacionamento rotativo com mais de 250 vagas para automóveis, gerando relevante receita, redução das tarifas pagas pelos clientes e pacientes e diminuição das taxas ordinárias mensais. O condomínio passou a ser proprietário de quantidade expressiva de imóveis e com grande representatividade no quadro geral de áreas e frações ideais(25%). O atual cenário e o desenrolar futuro do uso e destinação dos imóveis NÃO encontra precedentes em todo Brasil. Como o ônus, a obrigação de finalizar obra iniciada há 16 anos, e adaptar toda edificação para a nova legislação vigente.

A garagem/estacionamento é o primeiro contato que os mais importantes clientes têm com condomínios, shoppings, hospitais ou prédios comerciais. Visando mudar o estigma negativo da baixa qualidade de serviços prestados no estacionamento rotativo, preços abusivos e pouco disponibilidade de vagas, este condomínio junto com grupo de investidores, desenvolveu um revolucionário modelo de gestão de estacionamentos rotativos, baseado na criatividade. Para os clientes finais: projeto de decoração diferenciada e moderna, atendimento humanizado e uma experiência agradável em relação aos serviços a preço justo. Para os donos do empreendimento: repasses de receita mensal relevantes, projetos personalizados (em detrimento aos projetos enlatados dos grandes gestores), melhoria da imagem do estabelecimento como um todo, expertise gerencial, e no caso em tela, aporte de grande volume de dinheiro não disponível pelo prédio para início das operações por conta própria.

Palavras-chave: Condomínio, estacionamento rotativo, garagem, criatividade, receita extra.

Foto 1: Foto aérea do Centro Clinico Sudoeste (Brasília-DF)

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1. INTRODUÇÃO

O Centro Clínico Sudoeste-CCS inaugurado em 2003, é um dos maiores complexos de saúde do Distrito Federal. Busca oferecer atendimento especializado de alto padrão nos segmentos de medicina, fisioterapia, odontologia, laboratorial, estética, entre outros. Maior prédio comercial do bairro Sudoeste atende clientes/pacientes de toda a cidade de Brasília e entorno. Tem quase 100 empresas em funcionamento, dispostas em 139 salas, gerando mais de 865 empregos diretos e uma circulação de mais de 4 mil pessoas por dia. O prédio tem altíssima taxa de ocupação.

Em 2012, triste com o visível abandono do edifício, Marcelo Sicoli, consultor internacional e corretor de imóveis abraçou o desafio de ser síndico e implementar novas práticas de gestão e catapultar o padrão de qualidade, indiretamente valorizando o patrimônio de seu pai médico e proprietário de uma sala e evitando que o prédio fosse fechado por motivos diversos. Por ser um condomínio 100% ligado à área de saúde, não tem uma massa crítica formada para tomada de várias decisões que envolvem conhecimento jurídico, contábil e especialmente de obras e reformas. Raros condôminos ajudam ou se interessam, sendo o prédio administrado praticamente sozinho por seu síndico. As expressivas mudanças renderam prêmios nacionais e internacionais nos últimos anos e citações diversas em publicações setoriais.

2. PROBLEMAS COM A CONSTRUTORA É longa a relação litigiosa entre o Centro Clínico Sudoeste-CCS e a Construtora que edificou o prédio. Do

lançamento do empreendimento em 2003 até o início de 2019, os condôminos junto com a administração do condomínio/síndico eleito travaram diversas batalhas judiciais contra a Construtora, pois a mesma além de não executar o que foi projetado no memorial descritivo, também não honrou com as obrigações ordinárias e extraordinárias (taxas de condomínio) em relação às unidades autônomas de sua propriedade no empreendimento, um conjunto com mais de 150 vagas (no 1º subsolo de garagem e um estacionamento rotativo com cerca de 100 vagas no 2º subsolo), equivalente a 30% das frações ideais.

Ademais, além da inadimplência chegando a números milionários e obra para concluir, também abandonou os imóveis deixando-os a toda sorte de lixo, entulho, insetos, roedores, água parada e todo risco iminente de contaminação e incêndio, motivando assim a primeira ação de obrigação de fazer em 2009 em desfavor da Construtora 2009.011.057030-6 do TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal).

O que era um sonho para os comerciantes, profissionais da área de saúde (médicos, dentistas, fisioterapeutas, psicólogos etc.) e investidores se tornou um pesadelo, pois além de não receberem o que foi prometido, os condôminos tiveram que assumir diversos custos para manter o edifício em funcionamento, com elevadas taxas ordinárias e extraordinárias que visavam compensar a expressiva e contumaz inadimplência além dos expressivos custos jurídicos e desgaste emocional. Não bastando as dificuldades para o desenvolvimento do Centro Comercial, sem o esforço da Construtora, em 2010 os condôminos foram surpreendidos com o cancelamento de todas as licenças de funcionamento por parte do Governo do Distrito Federal devido à falta de habite-se total da edificação, gerando assim uma grande evasão de empresas que ali estavam e também de pretendentes que desistiram do prédio pela dificuldade legal neste período (2010 a 2015), motivo esse que deu início a inúmeras ações individuais e a principal ação coletiva1.

A persistência e determinação dos condôminos logrou êxito em fevereiro de 2016, após considerável revés em primeira instância, as ações julgadas em segunda instância depois de sucessivos adiamentos, tiveram positivo resultado em favor do condomínio, ou seja, reconheciam o direito do condomínio em cobrar taxas ordinárias e extraordinárias da Construtora, para os imóveis(vagas de garagem) finalizados em julho/2010 após ação de Obrigação de Fazer. Nesta longa e cansativa maratona, o judiciário brasileiro reconheceu o direito do condomínio em cobrar as dívidas que já superavam a casa de R$10 milhões na metade de 2019.

No início do ano de 2019, as partes litigantes resolveram transigir de forma autocompositiva por intermédio de advogados contratados para costurar um acordo. O acordo não visou conciliar o interesse de duas partes, mas sim de quatro que podemos considerar autônomas (condomínio, construtora, e seus respectivos advogados). O condomínio contratou advogados “mediadores” que ajudaram na celebração de acordos extrajudiciais para dar fim aos processos e homologaram quatro acordos autônomos: 1) a liquidação de todos os débitos do 1º subsolo, 2) a quitação de todos os débitos do 2º subsolo e a retirada do antigo inquilino 3) pagamento dos honorários dos advogados das partes e 4) a execução da obrigação de fazer da Construtora(termino da obra) dando por fim o conflito após exatos 10 anos.

1 2014.01.1.093050-5 do TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal).

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Vale ressaltar a importante participação dos mediadores contratados para fazer o acordo extrajudicial entre as partes. A experiência e expertise dos advogados colaborativos promoveram por meio da mediação a celeridade processual com a resolução do conflito, pois modificou todo cenário litigioso fazendo com que as partes restabelecessem um canal de comunicação e a resolução das demandas junto às benfeitorias que estavam por fazer no prédio e também na melhoria dos espaços comuns como é o caso do estacionamento rotativo que foi a mudança mais radical e benéfica para os condôminos e clientes frequentadores do edifício.

Dos quatro acordos avençados três foram homologados junto a 4º Vara Cível e um na 16º Vara Cível, ambas na Circunscrição Judiciária de Brasília. O primeiro acordo de março de 2019 homologado na 4º Vara Cível tratou sobre a quitação de toda e qualquer obrigação pecuniária (taxa condominial, juros, correção monetária, multas moratórias, multas por infração aos regramentos internos, etc) dos imóveis do 1º subsolo de propriedade da Construtora. O CCS aceitou receber por meio do acordo supracitado todas as vagas de garagem situadas no 1º subsolo num total de 153 vagas autônomas(este andar é composto por cerca de 300 vagas, já que cada uma das 139 salas tem pelo menos uma vaga). Nesse primeiro acordo, além de adjudicar as vagas de garagem do 1º subsolo a Construtora também ficou responsável pela quitação de todos os débitos relativos a IPTU, luz e água relativos aos imóveis objeto da adjudicação, vencidos até a data da homologação do acordo, e em contra partida o CCS ficou responsável pelo pagamento das taxas e emolumentos referente aos impostos de transmissão (ITBI) e registro da propriedade.

O segundo acordo também de março de 2019, seguiu os mesmos moldes do primeiro, porém nesse caso tratou sobre a quitação de todas as dívidas condominiais da construtora referentes as vagas de garagem do 2º subsolo, bem como a quitação de todos os débitos relativos a IPTU, luz e água vencidos até a data da homologação. O Condomínio Comercial aceitou receber a área de garagem rotativa localizada do 2º subsolo (composto por cerca de 100 vagas que formam um único imóvel e naturalmente com matrícula individual e matrícula no IPTU individual) do mesmo modo por meio de adjudicação.

Como resultado desse segundo acordo o CCS passou a ser proprietário do estacionamento rotativo que na data do acordo estava alugado para um inquilino que exercia a atividade de estacionamento rotativo pago. Esse inquilino estava no imóvel há muitos anos e toda a renda do aluguel era destinada a Construtora. A retirada do inquilino do 2º subsolo foi promovida pelos advogados do Condomínio (em desgastante ação de despejo depois de repetidas notificações extrajudiciais que solicitavam a desocupação serem ignoradas ), tendo em vista que a jurisprudência era favorável ao adjudicante já agir como proprietário do imóvel, mesmo antes do registro definitivo no cartório de registro de imóveis. Com o advento do acordo e a adjudicação do imóvel, o CCS foi emitido na posse e fez parceria com uma nova empresa de gestão de estacionamento rotativo (Sparking Estacionamentos). Neste novo cenário, mensalmente relevantes receitas serão repassadas para obras e melhorias no Condomínio, o que não acontecia no passado. Obteve-se mais conforto aos condôminos e usuários do edifício com a redução da tarifa cobrada e expressiva melhoria da qualidade dos serviços prestados. A parceria com a nova empresa administradora do estacionamento pago rotativo também foi importante porque além do atendimento de qualidade prestados aos usuários, os valores cobrados foram fixados dentro da normalidade de mercado, bem diferente do que era cobrado pelo antigo inquilino, fato que gerava recorrentes reclamações e críticas por parte dos usuários.

Como o objeto do terceiro acordo era o pagamento dos honorários, a Construtora acordou com o CCS em fazer o pagamento dos honorários do patrono do Condomínio por meio do levante do montante total depositado judicialmente nos autos n.ºs 2009.01.1.084118-4 e 017.01.1.012167-9 TJDFT referente a parte que cabia a Construtora.

Por fim o quarto e último acordo foi homologado na 16º Vara Cível que versou sobre o comprometimento da Construtora em cumprir a obrigação de fazer, referente aos processos nº s 2014.01.1.093050-5 e 0716265-37.2018.8.07.0001 TJDFT e desistir do recurso interposto no processo nº 2014.01.1.093050-5 TJDFT. Nesse acordo a Construtora assumiu o compromisso de executar todas as obras e cumprir as exigências constantes no laudo de vistoria feito pela Agência de fiscalização do estado do DF(AGEFIS) em 2016, dentro do prazo acordado que era de até quatro meses, e homologou a desistência de recursos sobre o processo supracitado.

Observa-se neste caso que o acordo extrajudicial trouxe benefícios mútuos, a vontade das partes que é um dos princípios da mediação para o conflito que já se arrastava há muitos anos. A busca pela construção de uma solução para o problema e a fuga do litígio fez com que os envolvidos e seus advogados tomassem uma nova postura no sentido de tornar a relação harmônica e pôr fim aos processos mencionados. Dessa forma, a mediação e a conciliação, diligência uma melhor gestão processual voltada para construção de acordos e prolifera uma nova cultura jurídica direcionada para utilização dos métodos extrajudiciais de resolução de conflitos.

Fruto de quatro assembleias realizadas em meses consecutivos (dezembro/2018, janeiro, fevereiro e março/2019) o condomínio passou a ser proprietário de quantidade expressiva de imóveis e com grande representatividade no quadro geral de áreas e frações ideais. Em suma, pode-se afirmar com segurança que este atual cenário e o desenrolar futuro do uso e destinação dos imóveis NÃO ENCONTRA PRECEDENTE EM TODO BRASIL. A poucos condomínios, síndicos e conjunto de proprietários de edificação foi, é ou será atribuída tamanha responsabilidade, ou seja, finalizar a construção e legalização de um prédio, mais de 16 anos após a instituição da

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convenção de condomínio e entrega das salas. Em setembro 2018, sediamos uma edição do “CCS Experience”. Encontro para troca de experiência entre síndicos no condomínio. Onde apresentamos um resumo das práticas implementadas nos últimos anos, que receberam reconhecimentos e prêmios diversos. Veja no link abaixo vídeo de 6 minutos: https://youtu.be/Bexyu4i8fGU

Em março/2020 produzimos documentário de 25 minutos contando brevemente a história da implantação do novo estacionamento com muitas fotos e vídeos. Por favor, assista para entender melhor nosso case: https://youtu.be/pvxnkyBZer0

3. ATUALIZAÇÃO DE PROJETO VISANDO ATENDER A LEGISLAÇÃO VIGENTE O projeto em vigor (março/2020) na administração regional do bairro (Setor Sudoeste) conta com uma aprovação

parcial de vagas privativas, relatadas em convenção de condomínio e documentada em cartório. No mesmo estacionamento, há um conjunto de vagas de garagem 001 a 153, 181 a 184 que são unidades autônomas e estão designadas à obra futura, não tendo sido, portanto inseridas na Carta de Habite-se (parcial) nº 002/2003, expedida em 15 de Julho de 2003. Essa nova área foi objeto de análise para aprovação pela Construtora em 2016. Durante esse processo, foram apontadas 53 exigências pela AGEFIS(agência de fiscalização do Governo do Distrito Federal) em vistoria em 10/10/2016 que limitaram tal aprovação da maneira como se encontrava na época.

Face a esse entendimento , a solução definitiva de toda problemática envolvia aprovação do novo projeto para área de garagem do 1° subsolo (a área “antiga” se integrando com a nova área), revisão da convenção(2/3 dos proprietários) de condomínio, revisão e eliminação de matrículas de alguns imóveis em cartório, seja como imóveis autônomos vendidos a particulares ou como área particular de propriedade do condomínio gerida diretamente ou terceirizada.

O novo projeto de arquitetura que junta a área em uso da garagem interna com a área projetada para expansão requer expressivas mudanças e minucioso e paciente trabalho de revisão de números, pinturas, matrículas em cartório, projeto de arquitetura, convenção de condomínio e reequilíbrio no cálculo das taxas ordinárias e extraordinárias (quando houver) .

Foram contemplados neste novo projeto a legislação atual para futura aprovação e os parâmetros necessários para aprovação da nova conformação. O novo projeto consta de cancelas de controle para o estacionamento, circulação de pedestres, vagas especiais para P.N.E(portadores de necessidades especiais), vagas de idoso, vagas para carros elétricos, vagas para motos e bicicletário de acordo com lei distrital publicada no Diário Oficial do DF em 03/08/2018 e suas respectivas atualizações2. Consta ainda uma área de copa/treinamento/reuniões, assim como apresentado na planta baixa do estacionamento do 1°SS, porém não edificada.

Algumas diretrizes e mudanças de uso nortearam o novo projeto, acarretaram em um remanejamento de vagas, extinção para adoção de novos equipamentos e usos onde resultaram em um novo quadro de vagas. Pensou-se também em acessos e áreas de manobras para a veículos mais amplos dos que os atuais em alguns locais, tendo em vista a grande quantidade de automóveis de grande porte e também clientes e pacientes idosos e P.N.Es que tem dificuldade de trânsito em ambientes muito estreitos e confinados.

Foto 2: Recorte do novo projeto de arquitetura da expansão da garagem

2 http://www.buriti.df.gov.br/ftp/diariooficial/2018/08_Agosto/DODF%20147%2003-08-2018/DODF%20147%2003-08-2018%20INTEGRA.pdf

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4. NOVO MODELO DE GESTÃO DE ESTACIONAMENTOS “Spark”, no inglês quer dizer centelha, fagulha ou desencadear, incentivar. O SPARKING, um trocadilho com a palavra “Sudoeste”(bairro nobre de Brasília) e “parking”(estacionamento) trouxe um projeto personalizado e inovador em vários sentidos para o Condomínio do Centro Clínico Sudoeste-CCS, onde está sua unidade modelo.

Somente com a propriedade dos imóveis (área de estacionamento rotativo no 1º e 2º subsolos) assegurada ao condomínio, pode-se fazer as intervenções necessárias e com o nível de qualidade que o prédio merecia, após êxito na retirada do antigo inquilino do estacionamento rotativo que explorou por quase 10 anos o imóvel via ação de despejo. Nos últimos três anos, inclusive marcado por embates judiciais contra o condomínio e o síndico, e inadimplência TOTAL das taxas de condomínio do imóvel. A construtora historicamente desinteressada com os problemas do prédio recebia mensalmente valor expressivo (R$25 mil) pelo aluguel do imóvel (2º subsolo-100 vagas) e o CCS nada. Fazendo uma analogia era como um parasita instalado dentro de um corpo maior, que apenas se aproveitava da alta taxa de ocupação do prédio, exercia um serviço com baixo padrão de qualidade e com elevadas tarifas (R$0,20 por minuto, já tendo chegado a R$0,25 por minuto em 2016, que trazendo-se para valores de 2020 para muitos abusivo e fora de parâmetros mercadológicos e lógicos.

Com o novo gestor, parte da receita da exploração (25% do faturamento bruto) do estacionamento é transferida

mensalmente para o novo dono (CCS) e destinada para execução de obras e melhorias diversas. Porém, nos próximos meses o recurso será usado na regularização da área de garagem, pagamentos de impostos territoriais e custos cartoriais. Outro importante termo do contrato, consistiu na antecipação de receitas para pagamento do ITBI do imóvel 2ºsubsolo e de vagas autônomas selecionadas, totalizando R$ 91.371,75 (noventa e um mil, trezentos e setenta e um reais e setenta e cinco centavos) a ser abatido gradualmente do pagamento de repasses mensais, que será feito em conta específica aberta pelo condomínio

Neste contexto, foi criado o “Sparking Estacionamento Criativo”. A empresa propositalmente mudou o sobrenome de “Rotativo” para “Criativo”, pois quebra o paradigma da maioria dos prédios residenciais e comerciais onde as garagens são um lugar sem vida, depósito de tranqueiras em armários e invariavelmente pintadas de amarelo, preto e branco.

As cores predominantes são o preto e azul, tendo o cinza e branco como cores complementares. São grandes diferenciais do novo gestor de estacionamentos rotativos: Projeto de arquitetura e design de interiores modernos, além de comunicação e atendimento diferenciados e mais humanizados. Por exemplo, há quadros espalhados com fotos de super carros(Porsche, Mercedes, Bugatti, Ferrari, Lamborghini etc) em belos cenários, e uma TV posicionada na frente dos elevadores que exibe de forma intercalada vinhetas da logomarca, fotos inspiradoras de veículos e rápidas tomadas áreas do prédio. Também um grande mural ilustrando a cidade de Brasília e outro reproduzindo ferramentas de uma oficina, para que os clientes mais empolgados postem nas mídias sociais. A alegria expressa em pequenos detalhes aquece os corações dos clientes que visitam prédios comerciais voltados para saúde em meio as usuais atribuladas rotinas das grandes cidades ou mesmo hospitais em busca de tratamento. A inspiração é resultado de horas de um prazeroso estudo por projetos arrojados implementados em todo Planeta Terra, em especial na França, Alemanha e Espanha.

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Antes X depois das intervenções no imóvel foto 03 foto 04

Os conceitos de reciclagem e reuso estão presentes, por exemplo, numa chique sala de estar, que tem uma mesa feita de pneus reciclados, barris multicoloridos usados e outros itens decorativos que fazem diariamente sucesso. Todas as prateleiras de madeira e vidro usados no ambiente são oriundos de containers de entulho, cultura herdada do próprio condomínio3, como mostrado em documentário de novembro/2019. Havia frequentes reclamações e duras críticas nas mídias sociais do preço do serviço, qualidade do atendimento, limpeza e aparente abandono. Felizmente, mudamos este estigma com todas melhorias em pintura, iluminação, sinalização e decoração, associadas a uma tarifa mais barata e possibilidade de pagamento em totens automáticos. Equipamentos da marca Linkc, empresa baseada em Campinas (SP) são usados na operação e por coincidência trazem as cores preto e azul. O acesso à garagem se tornará uma experiência única e atraente nos edifícios em que o modelo for implementado em todo Brasil. Os expressivos investimentos foram arcados pelo SPARKING por forca contratual, e também por delicado momento financeiro do condomínio asfixiado com taxas extras destinadas ao pagamento de honorários advocatícios de dezembro/2018 até fevereiro/2021. Há depoimentos positivos espontâneos por parte dos clientes divulgados nas mídias sociais. O SPARKING ganhou em setembro/2019 o prêmio “Cidades e Condomínios” na categoria empreendedorismo e também o prêmio “Indicados Revista Infra 20 anos” em novembro/2019 em São Paulo e o Oscar MK7 por melhor vídeo para mídias sociais4. Almeja-se por outros de arquitetura ou específicos do segmento.

Além disso, em prédios comerciais (diferente de shoppings) as vagas tem alto índice de vacância se encerrando o horário comercial ou aos finais de semana. O belo cenário pode servir para encontros de carros esportivos, carros antigos, clubes de motos ou até mesmo lançamento de veículos de grandes marcas com montagem de coquetel, palestras e exposições. Soa muito simpático e inusitado realizar algo numa garagem temática ao invés das já conhecidas casas de eventos.

3 https://youtu.be/nD69LZYq-W4 4 https://www.youtube.com/watch?v=TJGpdNlTlIQ&t=1s

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Fotos mostrando a área estacionamento rotativo após intervenções – outubro/2019 Foto 05-ACESSO Foto 06-funcionárias em mural com cenário de Brasília.

Fotos diversas tiradas em evento realizado em 09/01/2020

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Decoração interna

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Prêmio recebido da Revista Infra em 2019

Decoração interna

Placa de saída

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Rampa de saída

5. REFERÊNCIAS Centro Clínico Sudoeste. www.centroclinicosudoestedf.com.br

Cidades e condomínios. www.cidadesecondominios.com.br

JESUS. Gabriel Machado. O papel da conciliação na Justiça brasileira atual. Disponível em:

http://www.conteudojuridico.com.br/artigo,o-papel-da-conciliacao-na-justica-brasileira-atual,590822.html

Jornal do Síndico. https://jornaldosindicobsb.com.br/ Entrevista com Marcelo Sicoli. Dezembro/2018

LINKC equipamentos http://www.linkc.com.br/

MK7 comunicação https://agenciamk7.com.br/

Revista Infra https://infrafm.com.br/Textos/1/19560/Gesto-criativa-de-estacionamentos

Revista Infra - Edição 217 – 9/2019 https://infrafm.com.br/revista-impressa/230/Edio-217---setembro-DE-2019

RIBEIRO, Marcos Aurélio de Oliveira. A ADOÇÃO DA CONCILIAÇÃO E DA MEDIAÇÃO COMO MÉTODOS

ADEQUADOS DE RESOLUÇÃO DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS . Brasília-DF, dezembro/2019.

Tese de graduação em direito na UDF.

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SPARKING ESTACIONAMENTOS https://www.facebook.com/sparkingec/ http://instagram.com/sparkingec SICOLI, Marcelo . Canal pessoal na plataforma youtube: youtube.com/c/MarceloSicoli SINDICONET. Gestão de condomínio comercial exige preparo. Entrevista com Marcelo Sicoli 21/09/17 https://www.sindiconet.com.br/informese/gestao-de-condominio-comercial-exige-preparo-mercado-sindico-do-mes