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Ano I Número 2 Brasília, Novembro / Dezembro de 2007

Sebatião de Carvalho Neto, fundador da HC Construtora

“Impostos em cascata impedemo desenvolvimento do Brasil”

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

Aproximando-se a virada do ano, o cenário é de claro otimismo para o

mercado imobiliário. Com a economia for-talecida, os juros e a inadimplência em que-da, tem crescido o aporte de capital, inclu-sive estrangeiro, seja na bolsa de valores, seja por meio de parcerias específicas. Nesse contexto, as construtoras e incorporadoras estão ampliando o âmbito de suas atuações e investindo em novos ni-chos, como a construção de imóveis para a população de baixa renda e os empreendi-mentos com conceitos especiais, que priori-zam a tecnologia e a qualidade de vida. Diante da inflação controlada, das crescentes opções de financiamento e de al-gumas melhorias legislativas, os consumi-dores, por sua vez, se sentem cada dia mais incentivados a adquirir unidades residen-ciais e comerciais. No entanto, apesar das perspectivas favoráveis para o próximo triênio, algumas iniciativas podem fomentar, com força ain-da maior, a produção e a comercialização de imóveis. O Entes Estatais, por exemplo, po-dem realizar importantes reformas na área

Boas perspectivas para 2008

O Editor

tributária, implementando ainda o cadas-tro positivo (de bons pagadores) e criando mecanismos que reforcem a segurança ju-rídica. Com isso, as Instituições Bancárias poderão concatenar alternativas para facili-tar e agilizar o processo de concessão de crédito, o que gerará novos postos de tra-balho e ajudará a reduzir o déficit habita-cional, especialmente para a baixa renda. Superadas as crises e intempéries econômicas das últimas décadas, o mer-cado imobiliário se encontra no limiar de uma fase de irretorquíveis conquistas. Para tanto, as empresas devem estar preparadas para as acentuadas mudanças financeiras e mercadológicas, com o inescusável incre-mento do profissionalismo total, inclusive na gestão dos assuntos jurídicos. Esta edição da TRIBUNA IMO-BILIÁRIA traz ao leitor um panorama genérico sobre questões trabalhistas e trib-utárias importantes para a prevenção de problemas recorrentes do cotidiano. Fazemos votos de uma boa leitura, de um Feliz Natal e de um Próspero 2008!

VEJA COMO REDUZIR O RISCO

TRABALHISTA

Página 2

GOVERNO AMPLIA LIMITE DO

USO DO FUNDO DE GARANTIA

Página 8

DESFAÇA SUAS DÚVIDAS COM O DICIONÁRIO

JURÍDICOPágina 3

MANUAL IMOBILIÁRIO

RESPONDE SUAS INDAGAÇÕES

Página 8

Brasília, novembro/dezembro de 2007 2

Os economistas são unâ-nimes ao afirmar que os dois fatores mais signifi-

cativos a truncar o crescimento das empresas dizem respeito à massa-crante carga tributária e ao alto cus-to da mão-de-obra em nosso País, especialmente quando submetida ao antiquado regime celetista.

À exceção de tarefas específicas, que comportam a contratação de força de trabalho eventual ou temporária, a grande maioria das empresas necessita de uma equipe de o-breiros habituais para cuidar das funções administrativas e também daquelas relacionadas às suas atividades-fim. No entanto, tanto para recrutar prestadores de serviços, como para admitir funcionários sob a égide da CLT, é impre-scindível que as empresas tomem vários cuidados no sentido de não se submeterem a armadilhas legislativas, que, acaso mal administradas, podem causar prejuízos consideráveis. Quando se faz necessário contratar empregados, com CTPS assinada, algumas preocupações afiguram-se mais fla-grantes, sendo uma delas relativa às parcelas que podem inte-grar, inadvertidamente, a remuneração para fins de cálculo das demais verbas trabalhistas. Exemplos dessa realidade são as horas-extras e algu-mas premiações que, mesmo quando concedidas pelo emprega-dor a título de meritório incentivo, podem repercutir no valor de referência do salário, repercutindo nas férias e na gratifica-ção natalina caso haja reconhecimento judicial da constância do pagamento de tais rubricas. Por conta disso, recomenda-se evitar a utilização freqüente de funcionários trabalhando em sobrejornada. Além disso, nas empresas que costumam agraciar seus funcionários com gratificações extras, a opção mais segura é a implementa-ção de um regime de participação nos lucros, sob o fiel formato da Lei nº. 10.101/2000. Ainda, face ao vigente Princípio da Dignidade Huma-na, consagrado pela Constituição Federal de 1988, as empresas devem proporcionar aos seus funcionários condições saudáveis para o labor cotidiano. Tal conceito, bastante amplo, inclui um ambiente laboral respeitoso, no que tange às relações humanas, além de uma estrutura física (móveis, equipamentos e demais instrumentos de trabalho) segura, salubre e ergonômica. Nesse particular, é cada vez mais comum a Justiça do Trabalho, além das verbas celetistas comuns, conceder indeni-zações por danos morais àqueles empregados que comprovem ter sido injustamente submetidos a situações vexatórias e hu-milhantes, como, por exemplo, assédio moral advindo de ex-cessos lingüísticos, acusações infundadas de práticas crimino-

ARTIGO Direito do Trabalho: gestão preventiva de recursos humanos

sas, preconceito em razão de cor, religião, idade ou preferência sexual, etc. Ainda tratando da contratação com vínculo empregatí-cio, as empresas devem ter atenção extrema nos momentos que antecedem à demissão de determinados funcionários. Afinal, é nesse momento que costumam se definir uma série de conse-qüências pecuniárias, inclusive frente a alguns empregados que tentam forçar o afastamento “sem justa causa”. Sendo a proteção do trabalhador, tido como hipossufi-ciente, o bem maior do sistema legal pátrio, a CLT contempla, para fins de quebra contratual, apenas as hipóteses de desliga-mento por justa causa, sem justa causa, a pedido do empregado e por rescisão indireta. Não prevê, por exemplo, a elementar hipótese da rescisão do contrato por mútuo acordo. É certo, nesse sentido, que uma demissão correta e segura, decorrente de falta grave do obreiro ou de demissão imotivada, esta com o pagamento da pesada multa de 40% so-bre o FGTS, depende de uma série de precauções de ordem prática e também do correto cumprimento das formalidades le-gais. As orientações de um advogado e de um contador podem evitar sérios problemas ao patrão. Saindo da esfera empregatícia, muitas empresas ne-cessitam contratar prestadores de serviços, na figura clássica dos colaboradores eventuais que realizam serviços específi-cos e resolvem questões pontuais (consertos, etc.). Apenas há risco, nesse sentido, quando a empresa contrata prestadores de serviços para atuar de modo habitual, pessoal, subordinado e auferindo remuneração mensal. Isto porque, prepondera na Justiça do Trabalho o Princípio da Primazia da Realidade, segundo o qual o recla-mante, mesmo quando qualificado em contrato como mero prestador de serviços, tem a chance de ver reconhecido o vínculo empregatício caso consiga comprovar o labor sob os requisitos do art. 3º da CLT, mesmo que exclusivamente por meio de prova testemunhal. Nesse passo, uma outra prática freqüente no âmbito da construção civil é a contratação de subempreiteiros (firmas ou equipes de autônomos) para atuar em partes específicas da obra. Porém, problemas ocorrem quando funcionários ou prestadores de serviços destes subempreiteiro ajuízam ações trabalhistas não apenas contra os seus empregadores, mas tam-bém contra as construtoras, empreiteiras principais. Isto porque, é pacífica a jurisprudência trabalhista no sentido de que, caso o subempreiteiro não cumpra suas obriga-ções trabalhistas e previdenciárias, o empreiteiro principal pode ser condenado judicialmente a fazê-lo de forma subsidiária. Sabemos, no entanto, que as construtoras utilizam-se muitas vezes da subempreitada não apenas objetivando redução de custos, mas, sobretudo, para dar atribuir celeridade ou espe-

ARTIGO

2

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Jornalista Responsável:FERNANDO PINTO - Registro profissional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profissionais do DF: 1.174Editor Jurídico:

CLÁUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO, OAB/DF 14.294.Colaboradores:

Adirson Vasconcelos, Carla Emanuela Ferreira Siqueira, Leonardo da Rocha Araújo, Rogério de Castro, Maurício G. Nardelli,

Pollyanna Akemi Saito, Guilherme Aires e Sibely Batista de Melo. Projeto gráfico e Diagramação

Thiago SarandyFotos:

Leonardo Prado

cialização na execução de algumas etapas da obra. A pergunta que se impõe, então, é como reduzir os riscos nessa modali-dade de contratação? No particular, algumas medidas podem ser bastante úteis: 1) mensalmente, exigir do subempreiteiro uma lis-ta de todos os funcionários e autônomos que prestarão os serviços contratados, preferencialmente acompanhados das cópias de assinatura das Carteiras de Trabalho ou dos Con-tratos, respectivamente; 2) mensalmente, exigir do subempreiteiro os com-provantes dos pagamentos devidos aos empregados e presta-dores de serviços, inclusive dos recolhimentos previden-ciários correspondentes. Existem ainda orientações, corroboradas pelo INSS, acerca da importância de a construtora recolher diretamente as parcelas previdenciárias dos empregados e prestadores de serviços do subempreiteiro, deduzindo tais valores das fatu-ras dos pagamentos avençados com este. Na esteira da abordagem em tela, afigura-se eluci-dativa a transcrição da Súmula nº. 331 do Tribunal Superior do Trabalho, a qual encerrou as divergências jurispruden-ciais sobre subempreitada e também sobre a terceirização: “(...) I - A contratação de trabalhadores por empresa in-terposta é ilegal, formando-se o vínculo diretamente com o tomador dos serviços, salvo no caso de trabalho temporário. (Lei nº 6.019, de 03.01.1974). (...) IV - O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços, quanto àquelas obrigações, inclusive quanto aos órgãos da administração direta, das autarquias, das fundações públi-cas, das empresas públicas e das sociedades de economia mista, desde que hajam participado da relação processual e constem também do título executivo judicial (art. 71 da Lei nº 8.666, de 21.06.1993).” Ainda sob a ótica preventiva, inspiram extrema cautela os acidentes do trabalho clássicos, mais comuns na construção civil, e também as chamadas lesões por esforço repetitivo, que costumam atingir funcionários da área admi-nistrativa (digitadores e operadores de call-center, etc). Oportuno lembrar que as condenações pecuniárias advindas desses infortúnios costumam atingir valores vulto-sos, largamente mais elevados que as indenizações trabalhis-tas comuns. Nesse âmbito, várias providências de proteção e fiscalização merecem ser observadas com o objetivo de minimizar os riscos. Diante das situações expostas acima, evidencia-se a necessidade de as empresas, dentro de um conceito moderno de gestão, atuarem com sistemática prevenção na adminis-tração de pessoas, preferencialmente sob as orientações de profissionais especializados das áreas jurídica e contábil.

Cláudio Sampaio, Advogado e Consultor, Sócio da SP&A Advocacia (claudio.sampaio@sampaiopinto.adv.br)

DICIONÁRIO JURÍDICO

Demissão com justa causa - Demissão decorrente de falta do em-pregado, de acordo com as hipóteses do art. 482 da CLT, com gravidade suficiente para romper o vínculo de confiança na re-lação empregatícia.

Ocorre quando o contrato de trabalho é extinto por iniciativa do empregado diante da falta grave do empregador, na forma do art. 483 da CLT.

Considera-se trabalhador com vínculo empregatício aquele que presta serviço de natureza habitual a empregador, sob dependên-cia hierárquica deste e mediante salário (art. 3º da CLT)

Trata-se da responsabilidade da tomadora de serviços que é obrigada a pagar ou complementar o que o responsável pelo evento danoso ou o devedor, inclusive a firma ou o profissional subempreiteiro, não cumpriu ou não foi capaz de arcar sozinho.

Constitui o acréscimo salarial que o empregado tem direito a re-ceber quando realiza atividades que, por sua natureza, condição ou métodos de trabalho, podem expor o empregado a agentes no-civos à saúde, acima dos limites de tolerância fixados em razão da natureza e da intensidade do agente e do tempo de exposição aos seus efeitos (art. 189 da CLT). BARRETO, Marco Aurélio in Direito do Trabalho - Série Primeiras Linhas, 2ª edição, Ed. Fortium.

É a jornada de trabalho que excede as horas pactuadas no con-trato de trabalho e os limites previstos na Constituição Federal, na CLT e nas normas regentes de profissões específicas.

....................DEMISSÃO POR JUSTA CAUSA

............................VÍNCULO EMPREGATÍCIO

.............RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA

.................ADICIONAL DE INSALUBRIDADE

* Mais informações sobre efeitos e formas de prevenção dos acidentes do trabalho podem ser encontradas na 3ª Edição (virtual) da Tribuna Imobiliária.

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaSGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “C”, sala 130, Brasília -DF

CEP: 70390-020 Fone: (61) 3202-7500 Fax: (61) 3202-5500

.................................. ..RESCISÃO INDIRETA

...........................................SOBREJORNADA

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“Os impostos em cascata impedem o desenvolvimento do País. É preciso que haja uma reforma tributária séria na esteira de uma reforma política”

Entrevista exclusiva a Fernando Pinto

desenvolvimento em outras áreas. A HC Pneus, a ascen-dente do grupo, começou em 1964 com o meu pai Hilton Carvalho, e conta hoje com 42 lojas em 10 es-tados. Ele abriu a primeira loja ali na W-3. E em 1989 nasceu a HC Construtora, da qual fui um dos fundadores e sou sócio juntamente com meus irmãos Hilton Crisp-im de Carvalho e Aluízio Crispim de Carvalho. Isto aconteceu bem na ocasião em que a Encol ainda es-tava presente no mercado. Então era um cenário muito

competitivo, muito embora àquela altura não se tivesse uma previsão de que aquela grande empresa imobiliária estivesse no início dos es-tertores de seus três últi-mos anos de vida. Por essa época, também começava o Sudoeste, apelidado de “Barro Oeste”, porque não tinha nenhuma avenida naquele setor. E foi ali que levantamos e concluímos nossa primeira obra.Repórter – Quais os va-lores que o senhor con-sidera que têm sido fun-damentais para o sucesso do Grupo HC?SCN – Nós procuramos manter uma estrutura de capitais muito sadia, além do que a qualidade é fun-damental. E temos tido o bom senso de tentar ob-servar aquilo que o mer-cado quer comprar. Então, tanto na área residencial, quanto na comercial, nós temos tido a felicidade de produzir e vender imóveis com qualidade. O nosso

foco é o cliente: aquilo que ele precisa e que queremos atender. E temos tido um enorme sucesso tanto na área residencial, como na comercial. Haja vista que no momento praticamente nada temos para vender, por enquanto com 14 obras concluídas. Estamos con-cluindo um Centro Médico de alto padrão (Edifício Dr. Crispim), que será entregue em maio de 2008.Repórter – Sabemos o quan-to a HC investe para ter um bom nível construtivo de cumprir prazos. O que o senhor considera mais im-portante nesse processo?SCN – Acho que três coi-sas o mercado vê como mais importante. Primei-ro: a garantia de que você vá cumprir aquilo que foi prometido e combinado. Segundo: que vá cumprir dentro do prazo. E ter-ceiro: que vá cumprir com qualidade. Com esses três fatores sendo observados, e se você tiver um produto

O Grupo HC, fundado em Brasília no ano de 1964, atua hoje nas regiões Norte, Nordeste, Centro-Oeste e Sudeste, em três segmentos econômi-cos: automotivo (pneus e autopeças), agropecuário, incorporação e construção civil, tendo como seu fundador o pioneiro Hilton Carvalho, pai do entrevis-tado desta edição do Ponto de Vista. Natural de Anápolis, mas considerando-se brasiliense de fato e de direito por ter vivido parte da sua infância na então Cidade Livre, hoje Núcleo Bandeirante, Sebastião de Carvalho Neto formou-se em Medicina pela UnB. Trabalhou 10 anos como médico cirurgião no Hospi-tal de Base de Brasília, de onde saiu em 1989 para dedicar-se exclusivamente à HC Construtora. Casado com Denise Lelis Ferreira de Carvalho, o em-presário goiano tem cinco filhos: Flávia, 27 anos; Fernanda, 26, ambas formadas e trabalhando nos Estados Unidos; Luiz Guilherme, 23, também formado nos Estados Unidos e atualmente trabalhando como treinee na construtora; e Letícia, 14, e Cecília, 12, as duas estudando na Escola Americana de Brasília.

Repórter – Por que trocou uma carreira tão promis-sora como a de Medicina pela de empresário?SCN – Na verdade, o que aconteceu nessa época foi que, apesar da paixão pela Medicina, já havia sido iniciado nesse negócio de família e achei que deveria contribuir. De fato entrei e não saí mais.Repórter – Qual era a situ-ação do mercado quando a HC Construtora começou suas atividades?SCN – O panorama era de que nós precisávamos de

PONTO DE VISTASebastião de Carvalho Neto, sócio-diretor e fundador da HC Construtora S/A

Sebastião de Carvalho Neto: “Obtivemos sucesso e não paramos mais, até hoje”

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“Os impostos em cascata impedem o desenvolvimento do País. É preciso que haja uma reforma tributária séria na esteira de uma reforma política”

Entrevista exclusiva a Fernando Pinto

momento dos últimos 20 anos?SCN – Existe hoje uma demanda muito mais forte do que anteriormente. Acredito que isso se deve, fundamentalmente, às faci-lidades de financiamento que têm acontecido. O que se tem notícia é que nestes últimos 20 anos a demanda reprimida sempre existiu, e forte. Mas agora há uma facilidade de financiamento que não era verdade anteri-ormente. Mas também é verdade que o País tem ex-perimentado uma sensível melhora no seu crescimen-to, graças à força do mer-cado. Existe hoje um poder de compra melhorado para a população em geral, espe-cialmente nas classes média e média alta. Repórter – Na sua opinião, quais medidas do Gov-erno poderiam ajudar a incentivar ainda mais o mercado de imóveis?SCN – O que é fundamen-tal para qualquer mercado,

e isso se aplica também aos imóveis, são regras estáveis. A parte da legislação tribu-tária em relação aos imóveis é bastante razoável. Foram tomadas medidas impor-tantes para coibir a sonega-ção fiscal e o procedimento de ilegalidade que trans-formam as incorporadoras numa concorrência desleal. Isso foi muito importante. Mas, fundamentalmente, o financiamento que hoje e-xiste em abundância e com regras estáveis é que fa-zem o mercado imobiliário forte. Por último, como um apêndice dessa situação, é preciso impedir que levem, como no caso do cimento e também da siderurgia, onde grupos praticamente fazem um duopólio ou monopólio e que passam a administrar preços muito altos, preços que no fim se transformam em encargos muito pesados para o consumidor.Repórter – Quais são os diferenciais positivos do mercado imobiliário

brasiliense?SCN – Como já disse, Bra-sília tem hoje uma deman-da muito grande na área de imóveis, de muita gente que necessita ou almeja morar melhor. E Brasília tem uma população bem empregada, bem remunerada, e isso faz com que esta cidade tenha um poder de compra im-portante. Brasília é também uma cidade em que a maio-ria de seus moradores é em-pregada no setor público, com empregos estáveis, o que permite financiamentos a longo prazo. Este é um diferencial importante.Repórter – O senhor con-sidera que houve avanços na legislação imobiliária no sentido de dar maior segurança ao construtor e ao consumidor?SCN – As leis de proteção ao consumidor são leis im-portantes e o consumidor, na verdade, está muito bem protegido do ponto de vista da legislação.Repórter – Como o senhor

O Grupo HC, fundado em Brasília no ano de 1964, atua hoje nas regiões Norte, Nordeste, Centro-Oeste e Sudeste, em três segmentos econômi-cos: automotivo (pneus e autopeças), agropecuário, incorporação e construção civil, tendo como seu fundador o pioneiro Hilton Carvalho, pai do entrevis-tado desta edição do Ponto de Vista. Natural de Anápolis, mas considerando-se brasiliense de fato e de direito por ter vivido parte da sua infância na então Cidade Livre, hoje Núcleo Bandeirante, Sebastião de Carvalho Neto formou-se em Medicina pela UnB. Trabalhou 10 anos como médico cirurgião no Hospi-tal de Base de Brasília, de onde saiu em 1989 para dedicar-se exclusivamente à HC Construtora. Casado com Denise Lelis Ferreira de Carvalho, o em-presário goiano tem cinco filhos: Flávia, 27 anos; Fernanda, 26, ambas formadas e trabalhando nos Estados Unidos; Luiz Guilherme, 23, também formado nos Estados Unidos e atualmente trabalhando como treinee na construtora; e Letícia, 14, e Cecília, 12, as duas estudando na Escola Americana de Brasília.

adequado ao que o merca-do quer comprar, você vai ter sucesso. Não tem como ser diferente.Repórter – No momento, há alguns projetos em vista?SCN – Nós temos dois no-vos lançamentos, os dois no Sudoeste. Um, já em curso, chama-se Espaço Vienna (dois “n”, mesmo), com 26 metros quadrados. Pratica-mente, 80% desse espaço já foram comercializados, com entrega prevista para 2009. O outro ainda está em fase de projeto e deverá ser também muito bem aceito. Os nossos planos são to-dos, no bom sentido, muito ambiciosos na parte con-strutiva. E continuaremos a manter o respeito em rela-ção a esses itens que foram colocados de entregar no mercado com qualidade e dentro do prazo correto.Repórter – O senhor diria que o mercado imobiliário no País e, em particular, em Brasília, vive o melhor

Sebastião de Carvalho Neto, sócio-diretor e fundador da HC Construtora S/A

vê o crescente aporte de recursos estrangeiros no mercado de imóveis em nosso País?SCN – Existe realmente um aporte de dinheiro estrangeiro colocado no País. E eu vejo isto de uma forma positiva porque são sempre mais recursos para fazer frente a uma deman-da que existe. Resta alguma preocupação com a aber-tura, com esse boom que está acontecendo no mer-cado imobiliário, porque o mercado não pode e não conseguirá gerar re-torno a essas pessoas que compraram essas ações. E você vê que houve uma mudança de perfil na ten-tativa de abertura de filiais em vários estados do País, tentativa desesperada de se comprar terrenos, es-pecialmente de terrenos que tenham projetos ex-atamente para justificar a aplicação desse dinheiro. Acho que o investidor poderá se defrontar com uma situação que ele não esperava.Repórter – Como resulta-do desses procedimentos inadequados, o que de pior poderá acontecer?SCN – O pior que poderia acontecer nesse mercado seria um desastre nos mol-des em que anteriormente aconteceu com a empre-sa Encol. Ou seja: essas empresas que abriram o mercado de capitais de uma forma açodada e com

uma sede muito grande ao pote, se não forem bem, poderão causar sérios prejuízos aos seus inves-tidores.Repórter – No âmbito imobiliário, em qual me-dida o senhor considera-ria importantes as par-cerias público-privadas (as PPPs)?SCN – Acho muito perigoso quando se mis-tura o público e o privado. De fato, nós temos no País uma história que nem isso recomenda. O Governo precisava ser mais limpo nas suas aplicações de recursos, ter maiores con-troles. São tantos os es-cândalos protagonizados exatamente no que se jun-ta o público e o privado, e que são aditados de ma-neira não formal ou não regulamentada, e que não passam pelas fiscalizações mais superficiais. Como a nossa empresa não tem nenhuma vinculação com o que é público, eu tam-bém não tenho condições de fazer um juízo mais apurado, com conheci-mento de cau-sa. Eu tenho as informações que todo mun-do tem pelos jornais e pela televisão. O que nos deixa estarrecidos é a quantidade, a desfa-çatez ou o pouco cuidado que se tem com a coisa

Brasília, novembro/dezembro de 2007 6

pública.Repórter – Qual a im-portância que a ADEMI e o SINDUSCON-DF têm tido nas relações junto ao Governo do Distrito Federal?SCN – São duas entidades que prestam um trabalho extraordinário. Nas últi-mas gestões, tanto do SINDUSCON quanto da ADEMI, houve um gan-ho enorme. O SINDUS-CON promoveu alguns trabalhos extraordinários no que se refere à legis-lação, consolidando essa matéria e colocando até regras mais estáveis na atividade. A ADEMI, por outro lado, também tem prestado inúmeros ser-viços à classe e à popula-ção em geral. Perceba, por exemplo, que a ADEMI tem um código de conduta acertado com o Prodecon. Isso estabilizou o mer-cado. Brasília é hoje um dos lugares do País onde você comercializa, trata e

entrega imóveis de uma forma clara, cristalina, c o n s o l i d a d a . Existe o Man-ual do Con-sumidor, existe o Manual do Síndico, editado pela ADEMI.

Os problemas que acon-tecem hoje são mínimos. E quando acontecem são resolvidos. As empresas filiadas à ADEMI sofrem

fiscalização da própria entidade. De modo que a ADEMI conseguiu con-solidar nesse mercado procedimentos claros em defesa do consumidor e, em última análise, em def-esa do próprio mercado.Repórter – Quais são as perspectivas para 2008?SCN – Acho que o mer-cado imobiliário se en-contra aquecido e vai na esteira do desenvolvim-ento que tem acontecido no País. É pena que o Bra-sil esteja crescendo um pouco mais aquém do que poderia e do que deveria. Em contrapartida à eco-nomia mundial em forte desenvolvimento, nosso desenvolvimento é muito inibido. Poderíamos estar crescendo a uma taxa de seis, seis e meio ou sete por cento. E para isso bastaria destravar várias atividades, principalmente do procedimento fiscal oficial. A sanha fiscal do Governo hoje é tão grande que em 10 meses de 2007 já se arrecadou mais do que foi arrecadado em todo o ano de 2006.Repórter – Isso inclui a redução gradativa dos impostos, justamente ao contrário do que está acontecendo?SCN – Claro que sim. O Governo tem uma visão que eu acho errônea de taxar algumas atividades que deveriam ser mais desregulamentadas. Não precisaria haver impostos em cascata. Uma CPMF como essa aí que o Gov-

“Impostos em cascata impedem...”

“ Acho que o Judiciário é lento, mas presta um

serviço de boa qualidade”

Brasília, novembro/dezembro de 2007 7

“CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. REVISÃO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO. JUROS. TA-BELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO. UTILIZAÇÃO DA TR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA1 - Na aplicação da tabela price, onde os juros são pagos inte-gralmente pelas prestações do financiamento, e o saldo devedor amortizado por outra parte das prestações, não há cobrança de juros sobre juros.2 - A correção do saldo devedor antes da amortização, que não proporciona ganho indevido, tem por finalidade evitar que o credor perca parte do que emprestou.3 - Admite-se a aplicação da taxa referencial - TR, nos contra-tos, quando pactuado que o saldo do financiamento será atual-izado mediante aplicação do coeficiente de atualização mon-etária utilizado para o reajustamento da caderneta de poupança. (...) 5 - Apelação do réu provida. Recurso adesivo prejudicado. (TJDF - 20060110741689APC, Relator Jair Soares, 6ª Turma Cível, julgado em 14/11/2007, DJ 29/11/2007 p. 118)”

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. - É possível a incorporadora reter parte do que foi pago pela promissária compradora quando a rescisão contratual decorre de culpa de ambas as partes. (STJ - REsp 896.246/RJ, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, 3ª Turma, julgado em 25.09.2007, DJ 15.10.2007 p. 263)”

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR AD-QUIRENTE INADIMPLENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. INCIDÊNCIA DO ART. 58 DA LEI Nº 4.591/64. (...). No regime de construção por administração, a responsabilidade pelo andamento, recebimento das prestações e administração da obra é dos adquirentes, condôminos, por in-termédio da comissão de representantes, e não da incorpora-dora, parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação que visa à devolução de valores pagos por adquirente inadimplente. (...) (REsp 679.627/ES, Rel. Ministra Nancy Andrighi, STJ - 3ª Turma, julgado em 26.10.2006, DJ 20.11.2006 p. 301).”

“(...) .Na Ação de Rescisão de Contrato adjeto ao con-trato de locação de unidade em shopping center, denominado contrato de “co-participação na prestação de serviços para em-preendimento do shopping”, em que são cobrados, antecipa-damente, participação no fundo de promoção coletiva e a res sperata, o lojista que loca a unidade depois de inaugurado o complexo comercial arca com o risco de não ter verificado se a organização mercadológica e a estrutura organizacional dis-

ponibilizadas estavam de acordo com o esperado no momento da contratação. 3 - É pressuposto do faturamento do empreend-edor de shopping center o fornecimento ao lojista de estrutura dinâmica, hábil a atrair público consumidor e potencializar a capacidade varejista do complexo, já que aufere seus lucros de alugueres calculados sobre faturamento bruto ou sobre mínimo variável de acordo com as vendas efetuadas pelos comerciantes/locatários. 4 - Sendo o contrato adjeto ao contrato de locação e havendo em ambos cláusulas prevendo que a rescisão de um deles acarretaria, de imediato, a rescisão do outro, tendo sido decretado o despejo do lojista, o contrato de “co-participação na prestação de serviços para empreendimento do shopping” encontra-se rescindido de pleno direito, em razão da existência da cláusula resolutiva expressa. Cabe ao Judiciário, portanto, apenas a fixação de eventual culpa na rescisão e de suas con-seqüências. 5 - Nos termos da jurisprudência reinante nesta Corte, celebrado o contrato adjeto em razão do pacto locatício e, rescindido este último, a importância paga pelo lojista para o fundo promocional e para a restituição dos valores empregados pelo empreendedor nos estudos mercadológicos e na organiza-ção estrutural do shopping - res sperata - deve ser devolvida ao locatário, proporcionalmente ao prazo referente à locação que não foi usufruído. Apelação Cível parcialmente provida. (TJDF - 20060110601219APC, Relator Angelo Passareli, 2ª Turma Cível, julgado em 14/11/2007, DJ 27/11/2007 p. 248)” “CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. Sobre o acordo celebrado em que houve a discriminação de parcelas indeni-zatórias em valores compatíveis com aqueles pretendidos pelo reclamante, não incide a contribuição previdenciária, vez que presente a res dubia em relação aos direitos vindicados. (RO Nº: 20070739670 Proc nº: 02791-2006-083-02-00 Julgado em 30/08/2007 Relator: Adalberto Martins. TRT-SP, 12ª Turma, Publicação em 21/09/2007 Partes: INSS vs Construtora Tarjab LTDA Natal Nunes.)

“RECURSO ORDINÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE SE ES-TABELECER VÍNCULO ENTRE PEDREIRO E DONO DA OBRA. OJ 191/SDI-I/TST. Os elementos constantes dos autos não permitem concluir pela relação de emprego, nos moldes pretendidos. O trabalhador foi contratado para trabalhos de acabamento em imóvel de propriedade do recorrido, que não se dedicava à construção civil, tampouco auferiu, diretamente, lucro pela construção. Não havia subordinação no sentido ma-terial, figurado ou jurídico do termo, inclusive porque, como bem estabeleceu o MM. Juízo de origem, cabia ao recorrido, como dono do imóvel, acompanhar os trabalhos que estavam sendo desenvolvidos. (RO 00750-2007-466-02-00-0 Ano: 2007 TRT-SP, 11ª Turma, Julgamento em 25/09/2007. Relator: Car-los Francisco Berardo. Acórdão nº: 20070836927. Publicação em 09/10/2007.

JURISPRUDÊNCIA CIVIL E TRABALHISTA

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Brasília, novembro/dezembro de 2007

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Conforme declarou o ministro do Trabalho Carlos Lupi à repórter Isabel Sobral, de O Estado de S. Paulo, “no ano de 2008 serão aplicados R$ 11,6 bilhões em programas habitacionais e financiamentos imobiliários, além de obras de saneamento básico”, lembrando que “esse é o maior or-çamento da história do fundo previsto para ser executado e que vai beneficiar quem é o verdadeiro dono do fundo”. Essa nova situação, com fortes reflexos principal-mente no mercado imobiliário, é resultado da aprovação pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, a 30 de outubro último, de medida que vai facilitar o uso do FGTS nas contas individuais dos trabalhadores para abatimento de prestações e saldo devedor de emprés-timos habitacionais. Para quem tem conta de FGTS há mais de três anos, foram eliminadas as limitações de renda para o uso de até 80 % do saldo depositado para este fim. Antes, quanto maior a renda, menor o uso que chegava a 40 %. Essa re-strição ainda valerá para quem não é cotista. Na mesma oportunidade, o Conselho Curador apro-vou também a criação de uma nova linha de financiamento com recursos do Fundo para os titulares de conta do FGTS, cujo salário supera R$ 4,9 mil por mês. Para estes, poderão ser adquiridos imóveis avaliados em até R$ 350 mil e o empréstimo pode chegar a R$ 245 mil. A taxa de juros cobrada nessa linha será de 8,66 % ao ano (mais TR), o que representará menos que a média de 10,5% ao ano (mais TR) cobrados em financiamentos com dinheiro das cadernetas de poupança. As duas medidas valerão a partir de janeiro de 2008.

Cai limite salarial para uso do FGTS

Ministro Carlos Lupi: “Medida

favorece dono do Fundo.

Sem dúvida, é o maior

orçamento da história”

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1) O ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos deve ser pago no ato da assinatura da Escritura de Compra e Venda?

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Por Rogério de Castro P. RochaAdvogado e Consultor - Sócio da

R Castro & Castro S/S

rogerio@rcastroecastro.com.br

MANUAL IMOBILIÁRIO

NÃO, embora a legislação do Distrito Fed-eral e dos Municípios exija o recolhimento no ato da lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, o CTN não deixa dúvidas sobre o fato gerador do im-posto que se dá na conformidade da lei civil, a qual, por sua vez, estabelece que a propriedade imóvel só se adquire ...mediante o registro do título translativo (escritura) no Registro de Imóveis..., momento em que se deve recolher o ITBI. Este, inclusive, é o en-tendimento do Supremo Tribunal Federal - STF.2) O Arrematante de imóvel em hasta pública (leilão) é obrigado a pagar o débito de IPTU?

3) A pessoa física que transferiu imóvel a pessoa jurídica, para integralização de capital, deve apurar ganho de capi-tal quando a empresa aliena o bem?

NÃO, o preço da arrematação há de respond-er pelos eventuais créditos tributários referentes ao IPTU, ficando o adquirente do imóvel em hasta pú-blica livre dos ônus tributários. Assim, o arrematante não é responsável tributário, restando à Fazenda Pú-blica arrecadar os tributos devidos pelo imóvel na medida do preço pago em hasta pública, salvo se do edital de leilão tenha constado expressamente que o preço da arrematação não abrange o IPTU atrasado.

Não, pois nesse caso é a empresa que, sendo proprietária do imóvel, deve apurar ganho de capital quando o aliena.