SHOPPING CENTERS 1. INTRODUÇÃO

64
Estabelecimentos comerciais varejistas, com administração centralizada, dotados de “tenant mix”(mescla de locatários), estacionamento e geralmente loja âncora. Diferenciados do comércio em geral por conceitos jurídicos, financeiros e administrativos como: aluguel a partir de percentual de vendas, auditoria, cobrança de luvas e fundo de SHOPPING CENTERS 1. INTRODUÇÃO

description

SHOPPING CENTERS 1. INTRODUÇÃO. - PowerPoint PPT Presentation

Transcript of SHOPPING CENTERS 1. INTRODUÇÃO

Page 1: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Estabelecimentos comerciais varejistas, com administração centralizada,

dotados de “tenant mix”(mescla de locatários), estacionamento e

geralmente loja âncora.

Diferenciados do comércio em geral por conceitos jurídicos, financeiros e administrativos como: aluguel a partir de percentual de vendas, auditoria,

cobrança de luvas e fundo de comércio.

SHOPPING CENTERS

1. INTRODUÇÃO

Page 2: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Número de Shopping Centers1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2008

2 8 16 34 90 147 240 346 382

Crescimento do Faturamento Anual1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2007

47% 29% 14% 15% 9% 10% 11% 16%

A indústria de Shopping Centers surge no Brasil nos anos 60, e se consolida na década de 80.

Os Shopping Centers faturaram no Brasil em 2003 R$ 58 bilhões, respondendo por 20% do comércio de varejo (menos

automóveis), gerando mais de 500 mil empregos diretos.

Page 3: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

A área de influência é delimitada por:

- condições de acesso,

- tempo necessário para chegar ao local,

- concorrência atual e futura,

-capacidade de atração do ponto,

convergência de pessoas.

O alvo do shopping: população de sua “área de influência”,

2. IMPLANTAÇÃO DE UM SHOPPING

Principal fator de avaliação: localização,

Page 4: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

•FACILIDADES AO CHEGARProjeto Funcional e Estacionamento

•ACESSIBILIDADE Tempo e Deslocamento

•CONFORTO PARA COMPRAR

Disposição da Oferta, Qualidade x Preço

•AMBIENTEArquitetura, Micro Clima, Decoração das Lojas

•ATENDIMENTO

•OFERTADiversidade e Complementaridade

FATORES

Page 5: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Para cada zona delimitada, primária, secundária e terciária:

- renda familiar, número de domicílios,

gasto médio familiar por categoria de varejo;

- projeção do crescimento populacional, do número de domicílios e

da renda média;

- pesquisa do potencial econômico por idade, sexo, grau de escolaridade;

Pesquisa sócio-econômica: analise da densidade demográfica por área de influência, renda, hábitos e

potencial de consumo;

Page 6: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

- satisfação de consumo por faixa de renda - onde compram, o que compram, tempo disponível para compras,

hábitos e desejo dos consumidores, freqüência a shoppings;

- distanciamento entre os shoppings já existentes e os empreendimentos de lazer e cultura;

- mapeamento do comércio local e da concorrência abrangendo: vestuário, calçados, utilidades para o lar,

alimentação, serviços, lazer;

- condições de acesso, meios de transporte;

- potencial de consumo da população;

- concorrência futura.

Page 7: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

O potencial de compra da área mais próxima (primária) é fundamental, mais de 70% do consumo é

realizado por 20% dos consumidores.

A composição de lojas nos shoppings ( tenant mix) é o fator básico para garantir a freqüência

dos consumidores.

Conforme a região, importância das vias de acesso e da disponibilidade de estacionamento (de 5 a 10 vagas por

100 m2 de ABR).

O mix de produtos em shoppings abrange: vestuário, calçados, acessórios, couros, artigos do lar,

supermercado, restaurante, lazer.

Page 8: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Loja Âncora A localização e as características do shopping podem determinar a necessidade no início da operação de

loja âncora para criar fluxos de público.

As lojas âncoras (Lojas Americanas, C& A, Renner,...), podem ser de atuação marcadamente regional.

A atratividade proveniente das lojas âncoras - departamentos ou supermercados -

também pode ser obtida por praças de alimentação, centros de lazer e de serviços.

Os shoppings temáticos e os outlets geralmente não possuem lojas âncoras.

Page 9: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

3. Concorrência

A concorrência entre shopping centers, a mudança na preferência dos consumidores,

o surgimento de sistemas alternativos de varejo, estabelecem lazer e alimentação complementando compras.

Shopping centers podem estabelecer sinergia com grandes lojas e supermercados da vizinhança.

O Shopping Center requer pesquisas para atualizar formatos e estratégias de atuação.

Page 10: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Na disputa pelo consumidor, o shopping center pode tomar medidas de revitalização e redefinição em seu perfil:

- gastos crescentes de marketing;

- modernização e informatização de operações.

-promoção de treinamento;

- ampliação em centros de lazer e serviços;

- adaptações no projeto arquitetônico;

- ampliação de vagas de estacionamento;

- promoção de eventos;

- instalação de âncora;

- seleção e modificação na rede de lojistas;

Page 11: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

4. O Funcionamento

As empresas administradoras de shopping, estão freqüentemente associadas aos empreendedores.

A propriedade das lojas pelos empreendedores confere o poder de decisão, de controle da gestão e de estratégias na

relação com os lojistas.

Auditoria mensal do desempenho comercial das lojas, objetiva o controle do valor do aluguel, a partir de dados sobre

o real volume de vendas.

O bom funcionamento de um Shopping depende de parcerias, da adequação visual e operacional das lojas

a padrões satisfatórios.

Page 12: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Há pouca divulgação de dados sobre mercado e rentabilidade de shoppings no Brasil.

A avaliação econômico-financeira de um shopping obedece à lógica comercial de varejo.

Cada shopping é um caso que deve ser analisado individual e regionalmente.

O valor de um shopping é função da provável rentabilidade a partir de estimativas de fluxo de

caixa futuro.

Page 13: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Rateio das despesas entre lojistas que pagam aluguel, condomínio e contribuem para fundo de promoção.

5. Despesas e Receitas

Outras receitas podem ser obtidas com a utilização de áreas comuns destinadas a “merchandising”

ou alugadas temporariamente, ou por cobrança de estacionamento.

O valor do aluguel é definido por referências de mercado quanto a área ocupada, ou valor calculado em função das vendas -

(parte fixa e parte variável);

Page 14: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

6. Financiamento

Os fundos de pensão, a partir da década de 1980, foram os principais investidores em shoppings;

Os recursos para implantação provêm de capital próprio e de investidores por meio da aquisição de cotas-partes.

Na fase pré-operacional, receitas provenientes da “cessão de direito de uso”

constituem “ funding” para a construção.

O BNDES através de linhas de apoio ao setor de serviços, pode conceder crédito a shoppings centers.

Page 15: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

7. Tendências

- Crescente incorporação de atividades de lazer e de gestão da sustentabilidade;

- Modernização do setor através da informatização de serviços;

- Empreendimentos voltados ao consumo popular;

- Direcionamento para cidades de porte médio.

A expansão de centros de compras hoje transcende à locação das lojas, incentivando:

Page 16: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO
Page 17: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO
Page 18: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING CENTER em HIGIENÓPOLIS

• 1. ZONA DE INFLUENCIA

• 2. PUBLICO ALVO

• 3. ESTRUTURA DE DESPESA FAMILIAR

• 4. CONJUNTOS COMPETITIVOS

• 5. POTENCIAL DE VENDAS

• 6. O EMPREENDIMENTO

• 7. LOCAÇÃO/ CESSÃO DIREITO DE USO

• 8. CONCLUSÃO

Page 19: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING CENTER

1. ZONA DE INFLUÊNCIA

Setor Primário

Localização no centro geográfico dos distritos Higienópolis e Santa Cecília,

vias de acesso com capacidade para 1.500 veículos/ hora, como Avenidas Higienópolis, Angélica e Rua Dr. Veiga Filho.

A expansão imobiliária da Av Angélica e arredores não foi acompanhada por adequado comércio de conveniência:

vestuário, alimentação, lazer e serviços, atendido por deslocamentos para outros bairros.

Page 20: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Presença de equipamentos macro regionais como: estádio do Pacaembú, Instituto Mackenzie,

FAAP, Colégio Rio Branco, Colégio Sion, Santa Casa de Misericórdia, Hospital Samaritano.

Pólos geradores de tráfego com demanda de 3.000 veículos por hora para a Santa Casa e 3.500 veículos por hora para a FAAP,

superiores à demanda de Shopping.

Demanda de Veículos

Esses equipamentos geram tráfego intenso, com discutível proveito para os moradores dos distritos Consolação e

Santa Cecília.

Page 21: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO
Page 22: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Zona de influência, limite da isócrona correspondente a tempo de deslocamento de 30 minutos,

no período de máximo fluxo.

Setor Secundário

Não considerados os moradores do distrito República que têm o hábito de compra em lojas de frente derua.

Bairros: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardins e Pinheiros.

Page 23: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO
Page 24: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

O estrato de mercado possível são as famílias cujos indicadores sociais podem ser obtidos por:

Pesquisa de Mercado Dados de Censo Demográfico

As Pesquisas de Mercado oferecem indicadores primários do público alvo, como:

Onde mora / Onde Compra.Quanto ganha / Quanto gasta / O que compra.

2. PÚBLICO ALVO

Por censo demográfico do IBGE e da SEMPLA são obtidos indicadores secundários.

Page 25: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

ESTRUTURA DA DESPESA FAMILIAR NA CIDADE DE SÃO PAULO

Item Despesa Estrato Médio Estrato Superior

Vestuário 8,39% 7,43%

Equip. Domésticos 7,18% 5,80%

Variedades 4,37% 3,44%

Renda Média Mensal R$ 934,17 R$ 2.782,90

Considerada como Consumidor de Shopping a população correspondente ao Estrato Superior (Renda Familiar acima de seis salários mínimos).

Como referência, pesquisas de orçamento familiar que servem de base para o cálculo do índice de Custo de Vida pelo DIEESE.

Page 26: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Domicílios ParticularesOs distritos Consolação e Santa Cecília apresentam 50.528

domicílios particulares ocupados (1996), sendo:

DISTRITO 1991 1996

Consolação 23.806 22.504

Santa Cecília 30.426 28.024

50.528

Condição Sócio Econômica

A população apresenta renda média familiar mensal :

distrito Consolação: R$ 3.117,00 e

distrito Santa Cecília: R$ 2.775,00 (1997).

2.1 Zona de Influência – Setor Primário

Page 27: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Atividade EconômicaOs distritos de Consolação e Santa Cecília

apresentam 119.085 empregos nos vários setores de atividade econômica (1997):

Atividade Econômica Consolação Santa Cecília

Serviços 54.023 31.349Comércio 6.156 8.959Construção Civil 4.964 1.802Indústria Transformação 1.876 7.981Serviços Utilidade Pública 1.794 12Agropecuária/ Extrato Mineral 199 78TOTAL 68.994 50.091

Page 28: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Domicílios ParticularesOs distritos de Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,

Jardim Paulista e Pinheiros apresentam 148.022 domicílios particulares ocupados (1996), sendo:

DISTRITO 1991 1996

Perdizes 33.053 34.077

Barra Funda 4.717 4.573

Bela Vista 25.963 25.679

Jardins 34.548 59.649

Pinheiros 24.929 24.044

148.022

2.2 Zona de Influência – Setor Secundário

Page 29: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Condição Sócio Econômica (1997)

DISTRITO RENDA MÉDIA FAMILIAR

MENSAL (R$) Perdizes 3.456 Barra Funda 2.359 Bela Vista 2.400 Jardins 4.318 Pinheiros 3.711

Page 30: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

2.3 .Potencial de Compra do Público Alvo

Na zona de influência Setor Primário, o público alvo consiste em 50.528 famílias, sem nenhum outro

shopping na vizinhança.

Na zona de Influência Setor Secundário, o público alvo consiste em 148.022 famílias, concorrendo com

cinco outros shoppings .

Page 31: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

3. DESPESA FAMILIAR NA ZONA DE INFLUÊNCIA DO SHOPPING EM ESTUDO.

A zona de influência Setor Secundário, consumidores principalmente de bens de compra comparada,

compreende:

• nas Zonas Sul / Leste, distritos Jardins e Pinheiros atendidos pelos Shoppings Iguatemi e Eldorado e distritos Jardins e Bela Vista, atendidos pelos Shoppings

Paulista e Frei Caneca .

• na Zona Oeste os distritos Perdizes e Barra Funda concorrendo com o Shopping West Plaza e

A zona de influência Setor Primário compreende distritos Consolação e Santa Cecília, consumidores principalmente

de bens de conveniência.

Page 32: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

A) Zona de Influência Setor Primário

Considerando cada domicílio particular ocupado por uma família, e sendo o Shopping Center utilizado pela população

pertencente ao estrato superior de renda, temos:

Distrito Domicílios Particulares

(1996)

Renda Média Familiar

Mensal (1997)

Renda Total Mensal (1997)

Consolação 22.504 R$ 3.117 R$ 70.144.968

Santa Cecília 28.024 R$ 2.775 R$ 77.766.600

50.528 R$147.911.568

Page 33: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Consolação e Santa Cecília, conforme DIEESE.

Item Despesa FamiliarMensal

Vestuário R$ 10.989.829

Equip. Domésticos R$ 8.578.871

Variedades R$ 5.088.158

R$ 24.656.858

Page 34: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

B) Zona de Influência Setor Secundário (Oeste)

Shopping West Plaza Distrito

Domicílios Particulares

(1996)

Renda Média Familiar

Mensal (1997)

Renda Total Mensal (1997)

Perdizes 34.077 R$ 3.456 R$ 117.770.112

B.Funda 4.573 R$ 2.359 R$ 10.787.707

38.650 R$ 128.557.819

Page 35: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Perdizes e Barra Funda, conforme DIEESE

Item Despesa Familiar Mensal

Vestuário R$ 9.551.846

Equip. Domésticos R$ 7.456.353

Variedades R$ 4.422.389

R$ 21.430.588

Page 36: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

C) Zona de Influência Setor Secundário (Sul e Leste)

DistritoDomicíliosParticulares

(1996)

Renda MédiaFamiliar

Mensal (1997)

Renda TotalMensal (1997)

Jardins 59.649 R$ 4.318 R$ 257.564.382

Pinheiros 24.044 R$ 3.711 R$ 89.227.284

Bela Vista 25.679 R$ 2.400 R$ 61.629.600

109.372 R$ 408.421.266

Page 37: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Jardins, Pinheiros e Bela Vista, conforme DIEESE.

ItemDespesa Familiar

MensalVestuário R$ 30.245.700

Equip. Domésticos R$ 23.688.433

Variedades R$ 14.049.691

R$ 68.083.824

Page 38: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

DESPESA FAMILIAR Mensal Diária

Consolação, Santa Cecília R$ 24.656.858 R$ 821.894

Perdizes, Barra Funda R$ 21.430.588 R$ 714.352

Jardins, Pinheiros, Bela Vista R$ 68.083.824 R$ 2.269.460

TOTAL R$ 3.805.706

Page 39: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

DISTRITO

Consolação Santa Cecília

Perdizes Barra Funda

Jardins Pinheiros Bela Vista

TOTAL DIARIO

Vestuário 367.048 319.022 1.010.174 1.696.244 Eq. Domésticos 285.962 248.545 789.614 1.324.121 Variedades 169.605 147413 468.323 785.341 VENDAS 3.805.706 Serviços 1,5% Vendas 57.085 Gourmet 10% Vendas 380.570 Lazer 3% Vendas 114.171 TOTAL 4.357.532 (A)

POTENCIAL DE COMPRAS - PÚBLICO ALVO (A)

Movimento Diário (R$) (A)

Page 40: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

4 CONJUNTOS COMPETITIVOS

Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos que apresentam mesmo padrão de eficiência do Shopping em

estudo:

Frei Caneca Shopping 25.000 pessoas / diaShopping Paulista 40.000 pessoas / diaShopping Center Iguatemi São Paulo 70.000 pessoas / diaShopping Eldorado 70.000 pessoas / dia Shopping West Plaza 70.000 pessoas / dia

Page 41: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

FREI CANECA SHOPPING

MIX ABR

Supermercado 3.565Vestuário 3.560Equip. Domésticos 3.610Variedades 3.053Serviços 311Gourmet 692Lazer 778

TOTAL 15.569m2

• Inauguração: 2001

• ABR: 15.559m2

• Estacionamento: 1.000 autos

• Distância: 2,5 Km (Consolação / Bela Vista )

Page 42: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING PAULISTA

MIX ABR

Vestuário 6.577

Equip. Domésticos 6.672

Variedades 5.642

Serviços 574

Gourmet 1.279

Lazer 1.437

TOTAL 22.182m2

• Inauguração: 1989

• ABR: 22.182m2

• Estacionamento: 1.014 autos

• Distância: 4 Km (Bela Vista, Jardins, Vila Mariana)

Page 43: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING CENTER IGUATEMI SÃO PAULO

MIX ABR

Vestuário 10.030

Equip. Domésticos 10.174

Variedades 8.603

Serviços 876

Gourmet 1.950

Lazer 2.192

TOTAL 33.825m2

• Inauguração: 1966

• ABR: 33.825m2

• Estacionamento: 2.500 autos

• Distância: 5,5 Km (Pinheiros / Jardins / Itaim Bibi)

Page 44: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING ELDORADO

MIX ABR

Supermercado 8.800Vestuário 15.485Equip. Domésticos 15.707Variedades 13.281Serviços 1.352Gourmet 3.010Lazer 3.384

TOTAL 61.019m2

• Inauguração: 1981

• ABR: 61.015m2

• Estacionamento: 4.200 autos

• Distância: 5,5 Km (Pinheiros e Butantã)

Page 45: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Frei Caneca Shopping / Shopping Center Paulista / Shopping Center Iguatemi / Shopping Eldorado (Sul e Leste)

ABR (m2) Vendas / Dia (R$) MIX

Total Zona de

Influência Supermercado 12.365 - - Vestuário 35.650 1.544.833 1.011.523 E. Domésticos 36.164 1.205.477 789.614 Variedades 30.580 713.533 468.323 SUBTOTAL 114.759 3.463.843 2.269.460 Serviços 3.116 51.933 34.042 Gourmet 6.927 346.350 226.946 Lazer 7.793 103.907 68.084 TOTAL 132.595m2 R$ 3.966.033 R$ 2.598.532

65% (B)

Page 46: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

ABR% Vendas/m2

(mês) Vendas/m2

(dia) MIX Lojas Satélites Comportamento

Vestuário 30 70 1.300 43,33

E. Domésticos 85 15 1.000 33,33

Variedades 30 70 700 23,33

Serviços 1,5% Vendas 500 16,67

Gourmet 10% Vendas 1.500 50,00

Lazer 3% Vendas 400 13,33

Page 47: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

SHOPPING WEST PLAZA

MIX ABR

Vestuário 11.282

Equip. Domésticos 11.446

Variedades 9.677

Serviços 987

Gourmet 2.192

Lazer 2.466

TOTAL 38.050m2

• Inauguração: 1991

• ABR: 38.050 m2

• Estacionamento: 2.500 autos

• Distância: 3,5 Km (Barra Funda / Perdizes)

Page 48: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Shopping West Plaza (Oeste)

ABR (m2) Vendas / Dia (R$)

MIX Total

Zona de Influência

Vestuário 11.282 488.887 318.394 E. Domésticos 11.446 381.533 248.545

Variedades 9.677 225.797 147.413

SUBTOTAL 32.405 1.096.217 714.352

Serviços 987 16.450 10.715 Gourmet 2.192 109.600 71.435

Lazer 2.466 32.880 21.430

TOTAL 38.050m2 R$1.255.147 R$ 817.932

65% (C)

Page 49: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

P. de Comprasdo Público Alvo

P. de Vendas dosConj. Competitivos

- P. de Vendas dos Conj. Competitivos

= P. Residual de Comprasdo Público Alvo

X Fator de inserção6%

+

P. Residual de Comprasdo Público Alvo

X Fator de absorção70%

=Potencial. de Vendas

para o Shopping

Page 50: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

5.POTENCIAL DE VENDAS

Movimento Diário MIX Potencial

Compras Público Alvo

Potencial Vendas Conj. Competitivos

Potencial Residual de

Compras Público Alvo

Vestuário 1.696.244 1.329.917 366.327 Domésticos 1.324.121 1.038.159 285.962 Variedades 785.341 615.736 169.605 Serviços 57.085 44.757 12.328 Gourmet 380.570 298.381 82.189 Lazer 114.171 89.514 24.657 TOTAL R$ 4.357.532 R$ 3.416.464 R$ 941.068

(A) (B+C) (D)

Page 51: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Movimento Diário

MIXPotencial

Vendas Conj.Competitivos

Fator deInserção

Inserção Vendasnos Conj.

Competitivos

Vestuário 1.329.917 6% 79.795Domésticos 1.038.159 6% 62.289Variedades 615.736 6% 36.944Serviços 44.757 6% 2.685Gourmet 298.381 6% 17.903Lazer 89.514 6% 5.371TOTAL R$ 3.416.464 R$ 204.987

Inserção Vendas nos Conjuntos Competitivos

(B+C) (E)

Page 52: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Movimento Diário (R$)

MIX

PotencialResidualCompras

Público Alvo

Fator deAbsorção

Potencial AbsorçãoCompras Público

Alvo

Vestuário 366.327 70% 256.429Móveis 285.962 70% 200.173Variedades 169.605 70% 118.723Serviços 12.328 70% 8.629Gourmet 82.189 70% 57.532Lazer 24.657 70% 17.260TOTAL R$ 941.068 R$ 658.747

Potencial Absorção Compras Público Alvo

(D) (F)

Page 53: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Movimento Diário (R$)

MIXInserçâo deVendas nos

Conj.Competitivos

PotencialAbsorçãoCompras

Público Alvo

Potencial deVendas p/ oShopping

Vestuário 79.795 256.429 336.224

Móveis 62.289 200.173 262.462

Variedades 36.944 118.723 155.667

Serviços 2.685 8.629 11.314

Gourmet 17.903 57.532 75.435

Lazer 5.371 17.260 22.631

TOTAL R$ 204.987 R$ 658.747 R$ 863.734

(E) (F) (E+F)

Page 54: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

ABR% Vendas/m2

(mês) Vendas/m2

(dia) MIX

Lojas Satélites Comportam

ento Comportame

nto

Vestuário 30 70 1.300 43,33

E. Domésticos 85 15 1.000 33,33

Variedades 30 70 700 23,33

Serviços 1,5% Vendas 500 16,67

Gourmet 10% Vendas 1.500 50,00

Lazer 3% Vendas 400 13,33

Page 55: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

6. O EMPREENDIMENTO Área Bruta Rentável (ABR) e Área Construída

MIX ABR (m2)

Grandes

Lojas Satélites

Diversos

TOTAL

Vestuário 2.328 5.431 7.759 Equip. Domésticos

6.693 1.181 7.874

Variedades 2.001 4.670 6.671

Serviços 679 679

Gourmet 1.509 1.509

Lazer 1.697 1.697

Total 11.022 11.282 3.885 26.189

Page 56: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

ABR = 73% ATCMall = 16% ATC

Docas / Lixo = 7% ATC

Adm / Serv. = 4% ATC

Estacionamento: 7 vagas / 100m2 grandes lojas

(24 m2 por vaga) 5 vagas / 100m2 satélites

SHOPPING MIX DISPERSO em terreno de 14.500m2 Rua Albuquerque Lins, Av. Angélica, Av. Higienópolis e

Rua Dr. Veiga Filho.

Page 57: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

ABR = Potencial de Venda Arbitrado para o Shopping (segmentado) Padrão de Desempenho para cada Conjunto do MIX

Shopping Mix Disperso Área Construída Grandes Lojas 11.022 Lojas Satélites 11.282 Serviços 679 Praça Gourmet 1.509 Lazer 1.697

ABR (Área Bruta Rentável) 26.189 Mall 5.740 Docas e Lixo 2.511 Administração e Serviços 1.435

ATC (Área Total Computável) 35.875m2

Estacionamento 32.112m2

Page 58: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

IMPLANTAÇÃO DO SHOPPING

Área Bruta Rentável (ABR) 26.188m2

Área Computável (ATC) 35.875m2

Área Não Computável (Estacionamento) 32.112m2

67.987m2

Terreno Z-3 ( CA = 2,5 ) - ( TO = 0,5 ) 14.500m2

Terreno

14.500m2 x R$ 4.000,00 R$ 58.000.000

Construção

67.987m2 x R$ 1.500,00 R$101.980.500

Investimento R$159.980.500

CDU R$ 23.277.635

Page 59: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

MIX Taxa Locação Pisos K

Vestuário 7% 85% 30

Eq. Domésticos 3,5% 85% 15

Variedades 7,5% 85% 30

Serviços 6% 85% 25

Gourmet 6% 85% 30

Lazer 12% 40% -

Grandes Lojas 2,5% 40% -

CDU = K * Piso

Formação Taxa Locação e CDU

Page 60: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

7. LOCAÇÃO

Locação Mensal MIX

ABR (m2)

Vendas/m2/mês R$ Taxa Locação Piso

Vestuário 5.431 1.300 7% 494.221 420.088

E. Domésticos 1.181 1.000 3,5% 41.335 35.135

Variedades 4.670 700 7,5% 245.175 208.398

Serviços 679 500 6% 20.370 17.187

Gourmet 1.509 1.500 6% 135.810 115.438

Lazer 1.697 400 12% 81.456 32.582

Grandes Lojas Vestuário

2.328 1.300 2,5% 75.660 30.264

Eletromésticos 6.693 1.000 2,5% 167..325 66.930

Variedades 2.001 700 2,5% 35.017 14.006

TOTAL 1.296.369 940.029

Page 61: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

CDU MIX

Piso Locação

K R$

Vestuário 85% 420.088 30 12.602.635

Equip.Domésticos 85% 35.135 15 527.021

Variedades 85% 208.398 30 6.251.962

Serviços 85% 17.187 25 432.862

Gourmet 85% 115.438 30 3.463.155

Lazer 40% 32.582 - -

Grandes Lojas 40% 111.200 - -

TOTAL 940.029 23.277.635

CDU = K * Piso

8. CESSÃO DE DIREITO DE USO

Page 62: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

9. CONCLUSÃO

O Shopping localizado na Av. Higienópolis, atende:

-com bens de compra comparada 148.022 domicílios nos distritos: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,

Jardim Paulista e Pinheiros.

-com bens de conveniência a população dos distritos Consolação e Santa Cecília: 50.528 domicílios e

119.085 empregos ocupados na região;

Consumidores do Shopping Center com renda Familiar Média de R$ 2.782.90 ( DIEESE):

Page 63: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Shopping da Av. Higienópolis, de tipo Mix Disperso, 26.189m2 de Área Bruta Rentável (ABR),

35.875m2 de Área de Construção Computavel Terreno de 14.500m2,

Considerando 6% como Fator de Inserção no Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos e

70% como Fator de Absorção do Potencial Residual de Compras do Público Alvo.

Potencial de Vendas de R$ 863.734,00 por dia, R$ 658.747,00 para público dos distritos Consolação e Santa Cecília e R$ 204.987,00 para público de demais

distritos, migrados de Shoppings existentes.

Page 64: SHOPPING CENTERS  1. INTRODUÇÃO

Quadro Comparativo do Shopping Pátio Higienópolis , inaugurado em outubro de 1999, com o resultado de

dimensionamento do Shopping em estudo:

PátioHigienópolis

Shopping emestudo

ABR (m2) 27.966 26.188Área Construída (m2) 66.195 67.987Vagas Estacionamento 1.350 1.340Área do Terreno 14.227 14.500

Empreendimento para:

R$ 101,98 milhões de Investimento em obras e equipamentos, R$ 58 milhões em terreno,

R$ 23,28 milhões como Receita por Cessão de Direito de Uso R$ R$ 1.296.369 Aluguel Mensal Inicial. Operação de 20 anos.