Solidariedade legal dos locadores na execução de aluguéis

A solidariedade decorre da lei ou da convenção das partes (artigo 265 do Código Civil de 2002).

Como se trata de contrato de locação, deve-se observar o que está disposto no contrato e na Lei de Locações atual (Lei n° 8.245/91).

A Lei de Locações em seu artigo 2°, caput, estipula a solidariedade legal entre os locadores, vejamos:

Art. 2º - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. (grifou-se)

Conforme o disposto acima, a regra geral será a solidariedade nos contratos de locação e a exceção será a convenção expressa no contrato excluindo a solidariedade.

Se não houver no contrato nenhuma cláusula onde se estipulou expressamente a exclusão da solidariedade dos locadores, deve-se aplicar a regra geral da solidariedade legal.

Diante disso, apenas um dos locadores poderá ajuizar ação para receber o valor total dos aluguéis atrasados (artigo 2º caput, da Lei 8.245/91 c/c os artigos 267 e 275 primeira parte, do Código Civil de 2002)1, cabendo aos outros locadores o direito de regresso (artigo 272 do Código Civil de 2002)2. Trata-se de um litisconsórcio ativo facultativo (artigo 46 do Código de Processo Civil).

Este é o entendimento dos Tribunais:

[...] Na ausência de disposição contratual em contrário, prevalece a regra inserta no art. 2º da Lei do Inquilinato, que predispõe a solidariedade entre os locadores, arredando o litisconsórcio necessário para a execução judicial da avença. [...] (TJSC – A.C. n° 2001.003629-0, de Lages, 2° Câmara de Direito Civil. Rel. Des. Mazoni Ferreira, j. em 24/08/2006). (grifou-se)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA - SOLIDARIEDADE ENTRE AS

1 Art. 267. Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; [...]2 Art. 272. O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.

LOCADORAS - POSSIBILIDADE DE QUE QUALQUER UMA DELAS POSSA, INDIVIDUALMENTE, MOVER AÇÃO DE DESPEJO CONTRA O LOCATÁRIO - APLICABILIDADE DO ARTIGO 2% DA LEI Nº 8.245/91. Agravo de Instrumento provido. (TJSP – A.I. n° 1199572007, 36ª Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, j. em 14/08/2008) (grifou-se)

[...] É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91. [...] (STJ - REsp 785.133/SP, 5ª Turma. Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. em 15/03/2007) (grifou-se)

Diante do que foi exposto, é possível o ajuizamento de ação de execução do valor total de aluguéis atrasados por apenas um dos locadores (artigo 585, V, do Código de Processo Civil).

Apesar deste texto abordar apenas o teor da Lei de Locações (Lei n° 8.245/91), o entendimento acima exposto também é aplicável aos contratos de locação firmados antes de 1991, haja vista que a antiga lei de locações (Lei 6.649/79) também estipulava a solidariedade legal.

Art. 1°, § 5º - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários, se o contrário não se estipulou.

Observações: alguns doutrinadores entendem que a solidariedade ativa não pode ser estipulada por lei, sob o fundamento de que este instituto é perigoso, pois pode ocorrer de um dos credores receber o crédito em sua totalidade e simplesmente desaparecer. Assim, a regra geral seria a necessidade de estarem todos os locadores presentes no polo ativo da execução, salvo se o contrário for estipulado pelas partes ou pelo testamento.

Entretanto, o entendimento dos Tribunais não segue esta linha, pois existe o direito de regresso do artigo 272 do Código Civil de 2002 que serve de proteção aos outros credores, e também porque, se for necessário que todos os locadores estejam no polo ativo da execução, estaríamos admitindo equivocadamente um litisconsórcio ativo necessário, de modo que, se um dos locadores não quiser propor ação judicial, os outros não poderão fazer nada.