Tcc to Imobiliario Tti 2010

60
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 2010

Transcript of Tcc to Imobiliario Tti 2010

Page 1: Tcc to Imobiliario Tti 2010

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010

Page 2: Tcc to Imobiliario Tti 2010

BRUNO ANTUNES DOS SANTOS

DENIS DAVID DOS SANTOS

MAURICIO HIROSHI KISHI

RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à ETEC de São José dos Campos como parte das exigências para a obtenção do título de Técnico em Transações Imobiliárias

Orientador: Profª. Ariadne Cardoso

Profª. Joseane Aparecida Graciano

Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010

Page 3: Tcc to Imobiliario Tti 2010

BRUNO ANTUNES DOS SANTOS

DENIS DAVID DOS SANTOS

MAURICIO HIROSHI KISHI

RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

APROVADO em____________ de________________de___________.

com menção____________________

Professor _________________________

Professor _________________________

Coordenadora: Joseane Aparecida Graciano

Orientador: Profª. Ariadne Cardoso Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010

Page 4: Tcc to Imobiliario Tti 2010

EPíGRAFE

De tudo, ficaram três coisas: A certeza de que estamos sempre começando... A certeza que precisamos continuar... A certeza de que seremos interrompidos antes de terminar... Portanto, devemos: Fazer da interrupção, um caminho novo... Da queda, um passo de dança... Do medo, uma escada... Do sonho, uma ponte... Da procura, um encontro...

Fernando Sabino

Page 5: Tcc to Imobiliario Tti 2010

AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradecemos a Deus, pois graças a ele chegamos ao final

dessa jornada.

A todos os nossos professores pela dedicação e paciência, sempre nos

orientando da melhor forma possível; e em especial a Profª Ariadne por ter

ficado ao nosso lado durante dezoito meses

Pelas novas amizades conquistadas ao longo desse período, a todos os

nossos colegas de classe mesmo aqueles que desistiram no decorrer do curso,

mas principalmente os que permaneceram ate o fim, foi com vocês que

compartilhamos nossos momentos de alegria e também os de tristeza.

E por fim, aos nossos pais e familiares, por ter nos incentivado e orientado

a fazer a coisa certa.

Page 6: Tcc to Imobiliario Tti 2010

RESUMO

O trabalho tem por finalidade compreender o financiamento imobiliário do

Brasil desde sua origem. Tendo em vista que o governo na década de 60 cria o

SFH, com o propósito de reduzir ao máximo o déficit habitacional, esse sistema

vigora até os dias de hoje sendo o mais vantajoso para o mutuário em virtude

de suas taxas de juros serem menores do que os outros sistemas, podendo ser

utilizados recursos da poupança e do FGTS.

E para quem deseja um financiamento sem limite máximo de credito o

governo cria em 1997 o SFI, com esses dois sistemas, todas as classes sociais

do pais são beneficiadas, inclusive famílias que ganham de 0 á 10 salários

mínimos, conseguem ter sua própria casa, com um subsidio, isso graças ao

programa do governo federal Minha Casa Minha Vida lançado recentemente,

mas que já beneficiou milhares de famílias.

Todo o processo de financiamento é bem burocrático, independente da

instituição financeira, todas irão cobrar tarifas, taxas e juros, são esses valores

cobrados que vão determinar o valor total do saldo devedor. O governo vem

melhorando constantemente esse processo haja vista que os juros estão cada

vez mais reduzidos, porem ainda está sendo cobrado com um valor muito alto,

o que dificulta mais ainda a redução do déficit habitacional.

Palavras – Chave: sistemas de financiamento, casa própria, tarifas.

Page 7: Tcc to Imobiliario Tti 2010

LISTA DE ABREVIATURAS

AFTB – Associação Frutos da Terra Brasil

BC – Banco Central

BNDES – Banco Nacional do desenvolvimento

BNH – Banco Nacional da Habitação

CADUNICO – Cadastro Único

CDB – Certificado de Depósito Bancário

CEF – Caixa Econômica Federal

CH – Crédito Hipotecário

COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação

COPOM – Comitê de Política Monetária

CORECON – Conselho Regional de Economia

CRI – Cartório de Registro de Imóveis

CUB – Custo Unitário Básico

DFI – Danos Físicos do Imóvel

DIEESE – Departamento Intersindical de Estatística e Estudo

EMGEA – Empresa Gestora de Ativos

FAR – Fundo de Arrendamento Residencial

FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador

FCP – Fundo Casa Popular

FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial

FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FGV – Fundação Getulio Vargas

FHA – Federation House Administration

FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas

IAP – Instituto de Aposentados e Pensões

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

ICV – Índice do Custo de Vida

IGP-DI – Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna

IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado

INCC – Índice Nacional de Custo da Construção

INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor

Page 8: Tcc to Imobiliario Tti 2010

INPS – Instituto Nacional da Previdência Social

IPC – Índice de Preços ao Consumidor

IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo

ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ou Imposto sobre

Transmissão “inter-vivos” de Bens Imóveis

MIP – Morte e Invalidez Permanente

OAB – Ordem dos Advogados do Brasil

ONG – Organização Não Governamental

PAR – Programa de Arrendamento Residencial

PES / CP – Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional

PROCON-SP – Proteção de defesa do Consumidor

RDB – Recibo de Depósito Bancário

RET – Regime Especial de Tributação

SAC – Sistema de Amortização Constante

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

SBPE – Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo

SELIC – Sistema Especial de Liquidação e de Custodia

SERFHAU – Serviço Federal de Habitação e Urbanismo

SFA – Sistema Frances de Amortização

SFH – Sistema Financeiro da Habitação

SFI – Sistema Financeiro Imobiliário

SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil

SPC – Serviço de Proteção ao Credito

TJLP – Taxa de Juros á Longo Prazo

TR – Taxa Referencial de juros

UF – Unidade Federal

Page 9: Tcc to Imobiliario Tti 2010

10

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................. 10

2. OBJETIVOS ................................................................................................. 11

2.1- Objetivo Geral ....................................................................................... 11

2.2- Objetivo Específico ............................................................................... 11

3. METODOLOGIA .......................................................................................... 12

3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC ........................... 13

3.2-FLUXOGRAMA: ..................................................................................... 14

4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO ............................................................... 15

4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário............................................... 15

4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil. ..................................................... 16

5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ............. 20

6. MINHA CASA MINHA VIDA ........................................................................ 23

6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00: .................. 23

6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00: ................... 25

6.3. Quem pode contratar? .......................................................................... 27

6.4. Como contratar ..................................................................................... 27

7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO ......................................... 29

7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas ............ 30

7.2. Alienação Fiduciária: ............................................................................. 31

7.3. Hipoteca: ............................................................................................... 31

8. TAXA DE JUROS ........................................................................................ 33

8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo ................. 33

8.2. Sistema Alternativo de Crédito .............................................................. 34

8.3. Financiamento a longo prazo ................................................................ 35

8.4. Indices Econômicos........................................... ....................................37

9. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO .................................................................... 46

9.1. O que é sistema de amortização do financiamento? ............................ 47

9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades: .................................. 47

10. PROCESSOS QUE ENVOLVEM O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ..... 50

11. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E A PERCEPÇÃO DO CONSUMIDOR 52

Page 10: Tcc to Imobiliario Tti 2010

11

12. QUAL A MELHOR OPÇÃO,FINANCIAR DIRETO COM A CONSTRUTORA OU COM O BANCO? .......................................................... 53

12.1. Como escolher quem financiará seu imóvel ........................................ 54

13. CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 56

14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................... 58

Page 11: Tcc to Imobiliario Tti 2010

10

1. INTRODUÇÃO

O financiamento imobiliário tem importância econômica e social. Uma vez que

todos os sistemas de financiamentos criados até hoje, têm um único propósito que é

de proporcionar o acesso á moradia própria para todas as classes sociais deste

país.Explicando como, quando e o porquê da historia do financiamento.

O trabalho faz uma análise de todos os sistemas financeiros, comparando- os

entre si, e todo o processo que os envolvem.

Diversas são as formas de prestações, e diversos são os tipos de tarifas

cobradas e recursos utilizados. Será abordada, a atuação do governo federal

perante sua participação para a diminuição do déficit habitacional do país.

Page 12: Tcc to Imobiliario Tti 2010

11

2. OBJETIVOS

2.1- Objetivo Geral

Compreender o financiamento imobiliário, realizado no Brasil.

2.2- Objetivo Específico

Comparar os sistemas financeiros entre si, e identificar suas principais

características e vantagens.

Page 13: Tcc to Imobiliario Tti 2010

12

3. METODOLOGIA

O trabalho foi desenvolvido através de pesquisas feitas em livros e também

através de materiais sobre o assunto colhido em sites na internet.

Foram feitas reuniões para alteração de tema e quais os assuntos que seriam

abordados, definido o tema principal, foi estabelecido o que cada integrante do

grupo iria pesquisar.

Nos reunimos periódicamente para consolidar informações, e iniciar a parte

documentacional do trabalho, passado esse processo demos inicio a pesquisas,

analises técnicas e entrevista com o profissional da área financeira. Também foram

feitos levantamento de estatísticas e dados específicos, como valores, planos,taxas

e medias nacionais.

Com tudo isso partimos para o desenvolvimento da monografia de acordo

com as normas da ABNT, nas semanas finais foram realizados os últimos ajustes

finalização do trabalho.

Page 14: Tcc to Imobiliario Tti 2010

13

3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC

Atividades: 31/08

1ª 07/09

2ª 14/09

3ª 21/09

4ª 28/09

5ª 05/10

6ª 12/10

7ª 19/10

8ª 26/10

9ª 02/11 10ª

09/11 11ª

16/11 12ª

Reunião para decisão do tema

X

Levantamento de informação

X X

Levantamento de dados específicos

X

Redigir texto X X

Elaboração e montagem do TCC

X X X

Revisão do texto X X

Entrega ao orientador

X

Page 15: Tcc to Imobiliario Tti 2010

14

3.2-FLUXOGRAMA:

INÍCIO

Troca de tema, e busca por novos materiais de

pesquisa.

Levantamento de dados sobre

financiamento imobiliario.

Todos Cientes

Elaboração do TCC.

Correção e últimos ajustes

Entrega do TCC

Page 16: Tcc to Imobiliario Tti 2010

15

4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO

4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário como é conhecido e usado até os dias de hoje foi

criado nos Estados Unidos em 1934, a FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION

(FHA) a fim de ajuda a tirar o país da depressão econômica, deu inicio a um novo

tipo de empréstimo voltado as pessoas que não conseguiam um empréstimo através

dos programas já existentes. Que na realidade em meados dos anos trinta o

financiamento não era concedido por bancos como é nos dias de hoje. Quem teve a

ideia de começar a conceder empréstimos foram as companhias de seguros, mas

não com o intuito de fazer dinheiro por meio de tarifas ou juros, e sim, ao conceder

empréstimo, essas empresas tinham o objetivo de conseguir se apropriar dos

imóveis, se caso os ocupantes não honrassem os pagamentos.

Segundo Lee Ann Obringer em matéria ao site UOL:

Antes da FHA, as prestações consistiam apenas em pagamentos

dos juros, e ao fim do financiamento era realizado um

financiamento balão correspondente ao valor total do saldo

devedor. Os créditos habitacionais existentes na época eram ruins

e limitados, não era de se admirar que a maioria da população

vivesse de aluguel, os empréstimos eram limitados apenas em

50% no valor de mercado do imóvel e os pagamentos eram feitos

de três a cinco anos, terminando com um pagamento “balão”, um

credito de 80%, naquele tempo, significava que a entrada era de

80% (e não o financiamento). A FHA estabeleceu então

amortizações para os empréstimos, o que implicava que as

pessoas tinham que fazer pagamentos incrementais junto com os

juros, de modo a reduzir gradualmente o valor do empréstimo até

que ele fosse completamente quitado.

Apenas quatro entre dez famílias eram proprietárias, a fim de combater esse

numero aterrorizante a FHA criou um programa que diminuía as exigências para a

entrada, instituiu programas que ofereciam empréstimo no valor de 80% do imóvel,

às vezes até mais, lançou também a qualificação de credito pessoal, baseando-se

Page 17: Tcc to Imobiliario Tti 2010

16

na real capacidade de pagamento do empréstimo. Isso forçou as outras instituições

a fazerem o mesmo, criando muito mais oportunidades aos americanos da classe

media.

A FHA foi mais longe ainda, ao invés dos três a cinco anos de período de

empréstimo, ela aumentou o período passando a oferecer o financiamento em

quinze anos e, por fim, estendeu o prazo para os atuais trinta anos de

financiamento, também se envolveu na qualificação para a construção do imóvel, em

vez de financiar qualquer imóvel ela instituiu padrões de qualidade que os imóveis

deveriam satisfazer para que houvesse qualificação e sim a obtenção do

financiamento.

Esse foi um passo inteligente: a FHA implantou um modelo de financiamento

nunca visto antes, e fez tanto sucesso que deu inicio a uma nova tendência que os

bancos comerciais e instituições financeiras foram obrigados a seguir e dando

continuidade até os dias de hoje.

4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil.

No ano de 1964, o país sofre com o inicio do regime militar, o atual presidente da

republica Marechal Humberto Castello Branco, abraçou a questão habitacional como

o elemento crucial de seu discurso da “nova ordem”, com o objetivo de demonstrar

que era capaz de resolver os problemas sociais. Sancionando a Lei Federal nº

4.380, que instituiu a Correção Monetária nos Contratos Imobiliários de Interesse

Social, com o intuito de melhorar a política habitacional, planejamento territorial e o

financiamento da casa própria. Assim o Sistema financeiro para a aquisição da casa

própria criou também o Banco Nacional da Habitação (BNH), a Sociedade de Credito

Imobiliário, as Letras Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo

(Serfhau), também a previdência social transformou o IAP (Instituto de Aposentados

e Pensões) no atual Instituto Nacional da Previdência Social (INPS), com as

atribuições das carteiras prediais dos IAP transferidas para o BNH.

Destes programas, o que mais ganharia destaque ao longo do tempo seria o

atual extinto BNH, responsável pelas funções de órgão central do Sistema

Financeiro de Habitação e de Saneamento (SFH), promovendo a construção e

aquisição de casa própria para a população de baixa renda, que no Brasil era muito

Page 18: Tcc to Imobiliario Tti 2010

17

grande na época, e também com o objetivo de organizar, orientar e fiscalização do

SFH. As empresas autorizadas a operar dentro do SFH, sob as normas do BNH,

eram as Caixas Economias, sociedades de credito imobiliário, cooperativas

habitacionais e associações de poupança e empréstimo e os instintos de

previdência. Já o Serfhau, foi o sucessor da FCP (Fundação Casa Popular), mas

ocupou uma posição secundária na política habitacional.

O SFH, ao longo de seu desenvolvimento, criou a principal fonte de recurso até

1975, o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que era arrecadada

obrigatoriamente por parte dos empregadores e empregados na forma de poupança

compulsória, criou também a poupança voluntaria, que delas constituídas pelas

cadernetas de poupança e letras imobiliárias, o SBPE (Sistema Brasileiro de

Poupança e Empréstimo) gerava credito para financiamento, que é o principal

recurso dês de 1975.

O BNH foi o que pode se chamar de banco de segunda linha, pois não atendia o

publico diretamente. Funcionava como uma agencia reguladora, ou melhor, um

Ministério da Habitação, comparando-se com os dias de hoje. Ele gerava crédito e

administrava o FGTS (também criado na mesma época). Suas principais funções

com relação às soluções antes de 1964 foram as: criação de um banco para ditar a

política habitacional e de urbanismo, a existência da correção monetária para os

financiamentos concedidos, que era reajustado de acordo com os índices

correspondentes as taxas de inflação e por fim a fórmula que articulou o agente

financiador com o executor da política habitacional, setores públicos e privados. O

agente promotor do BNH para o mercado popular era a Companhia Metropolitana de

Habitação (COHAB), que operava através de repasse de recursos para as

empreiteiras que executavam a produção das edificações e comercializava as

unidades habitacionais para a população de baixa renda.

Com incremento do Sistema Financeiro para a aquisição da casa própria, a

advento do SBPE, embasando o estímulo à construção civil, suas empresas

autorizadas passaram desenfreadamente a financiar os mutuários para a aquisição

de imóveis na planta, em construção, pronto e reforma e ampliação, com o apoio

também do FGTS.

Em 1965 criou-se a lei federal nº 4.864, que dispões sobre o estímulo da

construção civil, na vigência desta antiga lei, de 1964 a 1998 o Brasil teve um

“boom” na área da construção civil com habitações de baixo, médio e alto padrão,

Page 19: Tcc to Imobiliario Tti 2010

18

tanto em vertical quanto em horizontal e, quanto em loteamentos urbanos

(residencial comercial e industrial), milhares e milhares de imóveis foram financiados

ao longo dos anos dês de 1964, através das instituições financeiras ligadas

inicialmente ao BNH e posteriormente após a extinção do BNH ao Banco Central.

Porem o BNH não vivia sempre em bons ventos, a economia do país, na época,

não era tão estável quanto os dias de hoje e obviamente eram claro os problemas

de inadimplência devido ao alto nível de desemprego e de limitações de credito das

unidades financiadas. Com isso as instituições financeiras, construtoras e

incorporadoras, iniciaram a retomada dos imóveis dos mutuários, pelos

procedimentos próprios das leis referias acima, e assim foram surgindo às disputas

judiciais, visando à revisão de contratos. Lembrando que muitos Bancos de Crédito

Imobiliário, Sociedades de Crédito Imobiliário, Associações de Poupança e

Empréstimo e outros, desde a promulgação da Lei que criou o BNH até a presente

data, sofreram intervenção federal, liquidação extrajudicial ou foram cindidos por

outros bancos de maior capacidade financeira.

Das unidades financiadas com recurso do SFH até dezembro de 1980, 65% foi

destinada a população de media renda, revelando que o credito e subsidio implícito

nele, para o setor habitacional, não se dirigiam em maior parte para as camadas

menos favorecidas da população, a partir de 1979, há o predomínio dos

financiamentos oriundos do SBPE, sendo este sistema nada direcionado para as

camadas mais pobres da população de menor renda. Com escassez de recursos,

alta inadimplência e problemas estruturais, o BNH e o SFH entraram em colapso,

para ilustrar, em 1986 foram financiadas apenas 63.499 (sessenta e três mil

quatrocentos e noventa e nove) unidades residenciais pelo SFH, contra 541.129

(quinhentos e quarenta e um mil cento e vinte e nove).

Em 1986, o BNH foi de fato extinto e suas atribuições passadas a CEF, que

herdou uma inadimplência bilionária das sociedades de credito imobiliário que

estava relacionado mais aos planos de desenvolvimento urbano do que diretamente

a produção de moradias.

Após algumas promulgações em 1997 entro em vigor a Lei Federal nº 9.514 que

dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFH) e instituiu a alienação fiduciária

de coisa imóvel.

A CEF, atualmente é a instituição financeira que mais financia imóvel e fomento na

área social do Brasil e, tem um ativo de aproximadamente 450.000 (quatrocentos e

Page 20: Tcc to Imobiliario Tti 2010

19

cinqüenta mil) contratos oriundo de inadimplência, atingindo a cifra de

aproximadamente R$ 40.000.000.000,00 (quarenta bilhões de reais), sem contar

com a inadimplência em outras instituições financeiras ligadas ao SFH do Banco

Central do Brasil. O Ministério da Fazenda e do Planejamento, juntamente com o

Tesouro Nacional, com base nos Decretos nº 3.848 de 26 de Junho de 2001 e 5.434

de 26 de Abril de 2005, constituíram uma empresa publica denominada “Empresa

Gestora de Ativos – EMGEA”, para administrar ativos oriundos da caixa econômica

federal CEF, e dos bancos em liquidação extrajudicial, encampados pela CEF, com

o intuito de administrar e vender os seus ativos que somente pode ser feito através

de editais de venda ou por leiloes públicos. Hoje o déficit habitacional no Brasil,

atinge a impressionante cifra de mais de 8.000.000 (oito milhões) de unidades

habitacionais, para as classes de baixa e média renda.

Page 21: Tcc to Imobiliario Tti 2010

20

5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO

Em 1964, o governo federal criou o Sistema Financeiro de Habitação para

facilitar a aquisição da casa própria. Administrado pelo extinto Banco Nacional de

Habitação (BNH), o sistema favorece, preferencialmente, famílias de baixa renda.

Pelo sistema, os interessados teriam, à disposição, diversos tipos de recursos

como a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

(FGTS), os mais tradicionais, e o financiamento bancário.

Com o fim do BNH, em 1988, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu o SFH

e aumentou as opções de financiamento, criando o programa de cartas de crédito.

Onde a CEF analisa a renda do candidato a compra, e de acordo com a avaliação,

fornece uma carta de determinado valor. De posse da carta, o candidato teria um

prazo para encontrar um imóvel que estivesse dentro do valor estipulado pelo

financiamento. O SFH financia apenas imóveis urbanos com o valor máximo de 500

mil reais.

Uma grande tentativa do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi à solução

do problema da casa própria, com o objetivo de dar o acesso à moradia aos

cidadãos brasileiros, foi emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente

para que consiga sua própria casa. Esse programa foi destinado à pessoas de baixa

renda, mas sem uma política habitacional forte no País, esses recursos foram

direcionados para a classe média.

O financiamento das moradias populares era justamente a principal função do

SFH quando foi criado, em 21 de agosto de 1964. Depois do Banco Nacional de

Habitação (BNH) entrar em extinção, em 1988, a ideia é que o SFH fosse criado

para operar no caráter do BNH.

O financiamento de moldes do SFH diferenciava-se de um financiamento de

carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua FINALIDADE SOCIAL. Esta

“Finalidade Social” externava a partir de 1984, de três maneiras:

1° A aplicação do PES / CP- Plano de Equivalência Salarial por Categoria

Profissional, onde as prestações mensais do financiamento são reajustadas no

mesmo percentual e na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria

profissional do mutuário. Quer dizer: se você é comerciário, por exemplo, e recebeu

Page 22: Tcc to Imobiliario Tti 2010

21

reajuste de 5% no salário no mês de novembro de 2001, a sua prestação só poderia

ser reajustada em 5% no mês seguinte (dezembro de 2001). Qualquer reajuste

superior a 5% seria ilegal.

2° Alem do PES / CP, ainda haveria a garantia de que o percentual prestação /

renda familiar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar

inicial era de R$ 1.000,00 e a prestação inicial foi de R$ 200,00 o seu percentual

prestação / renda corresponde a 20%, que deve ser respeitado durante todo o

contrato.

3°Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de

Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga a vista ou

durante o financiamento, destinado a cobrir o saldo devedor porventura existente no

final dos 120, 180, 240 ou 300 meses do financiamento.

Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a

finalidade social para o qual foi criado. O mutuário tinha certeza de que pagaria uma

prestação entre 10 a 25 anos e isso nunca seria maior que o seu comprometimento

prestação / renda inicial, mas também nunca subiria mais do que o salário-base de

sua categoria profissional e, ao final do contrato, o saldo devedor seria quitado pelo

FCVS sem pagamento de nenhum resíduo.

No passar dos anos e sucessivas crises econômicas acontecendo, em que o

país passou cada governo foi introduzindo mudanças no SFH, as quais somente

vieram a prejudicar os mutuários: a partir de 1987 o FCVS foi restrito a cobrir o saldo

residual dos financiamentos de imóveis destinado à população de baixa renda, e em

27 de julho de 1993 deixou de ser aplicado em todos os novos contratos. Depois

vimos a proibição da aplicação do PES / CP ou da limitação da comprovação de

renda a prestação mensal aos novos contratos firmados a partir de 4 de setembro de

2001, pela medida provisória 2223. Esta medida provisória autorizou ainda o

reajuste mensal das prestações por índices de inflação como IPC-A ou IGP-M;

Com tudo isto, o saldo devedor que sobra no final do financiamento ficou como

responsabilidade do mutuário, que poderá ser financiado por mais metade do prazo

contratual inicial e, em caso de ter ainda saldo devedor ao final do prazo, o mutuário

é obrigado a liquidá-lo em 48 horas.

Já as prestações dos novos contratos irão subir mensalmente, por índices de

inflação que o mutuário não verá reposto em seu salário. Portanto, quem assume um

contrato de financiamento hoje, tem somente uma certeza: vai pagar caro pelo

Page 23: Tcc to Imobiliario Tti 2010

22

sonho da Casa Própria, se é que conseguirá chegar até o final do contrato. Em

média de 3 a 4 vezes um mutuário pega o valor de mercado do imóvel, entre juros e

correção monetária, ou seja, compra uma e paga quatro imóveis.

Entretanto o financiamento habitacional através do extinto SFH, hoje visa tão

somente dar ao agente financeiro a garantia de lucros de 100 a 150% sobre o custo

de captação da moeda, com isto usando o dinheiro pertencente de poupadores e

aos trabalhadores, em prejuízo dos que necessitam de crédito e de acesso à

moradia.

Não bastasse o desmonte de SFH, o governo envidou esforços para beneficiar

ainda mais os agentes financeiros e aprovou um novo modelo de financiamento

habitacional, denominado SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

Com isso o SFH ficou como centralizador dos financiamentos feitos com

recursos da Poupança, do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e do

FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador.

Em geral, são feitos programas sociais com recursos do FGTS, destinados a

quem tem renda de até 10 salários mínimos. Para quem ganha acima deste

montante, são disponibilizados os financiamentos com recursos da Poupança e do

FAT, que têm taxas mais altas.

Page 24: Tcc to Imobiliario Tti 2010

23

6. MINHA CASA MINHA VIDA

6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00:

O objetivo construir um milhão de habitações, priorizando famílias com renda de

até R$1.395,00, mas que também abrange famílias com renda de até R$4.900,00.

Isto só será possível com uma ampla parceria entre União, estados, municípios,

empreendedores e movimentos sociais. Trata-se de um esforço inédito em nosso

país, mas necessário e viável.

Características e Objetivo:

Aquisição de empreendimentos na planta, para famílias com renda bruta de até

R$1.395,00, pelo FAR– Fundo de Arrendamento Residencial, em parceria com o

Poder Público (Estado e Municípios).

Abrangência:

Capitais estaduais e respectivas regiões metropolitanas, região metropolitana de

Campinas/SP e Baixada Santista/SP, Distrito Federal e municípios com população

igual ou superior a 50 mil habitantes.

Como Funciona:

• União aloca recursos por área do território nacional com base no déficit

habitacional no Brasil 2000 – Fundação João Pinheiro/ cidades, contagem

populacional 2007 – IBGE.

• Estados e municípios realizam, gratuitamente, o cadastramento das famílias,

enquadram nos critérios de priorização definidos para o programa e indicam as

famílias à CAIXA para validação utilizando as informações do cadastro único,

CADÚNICO e outros cadastros.

• Construtoras apresentam projetos às superintendências regionais da CAIXA,

podendo fazê-los em parceria com estados, municípios.

• Após análise simplificada, a CAIXA contrata a operação, acompanha a

execução da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e,

Page 25: Tcc to Imobiliario Tti 2010

24

concluído o empreendimento, contrata o parcelamento com as famílias

selecionadas.

Condições para contratação:

• Aquisição de empreendimentos na planta com especificações e custos

definidos.

• Empresa com análise de risco aprovada pela CAIXA, realizada há menos de 12

meses.

• Pagamento à vista do terreno ao vendedor.

• Liberação de recursos mediante execução das etapas da obra.

• Possibilidade de antecipação do recurso equivalente à primeira parcela,

mediante apresentação de garantias bancárias ou reais.

• Concluído o empreendimento, as unidades habitacionais são alienadas aos

beneficiários finais.

• Sem seguro de término de obra.

• Exigência de contratação do seguro de risco de engenharia.

• Desoneração do Regime Especial de Tributação – RET pelo governo federal e

dos impostos municipais e estaduais, a critério dos municípios e estados.

Especificação do empreendimento:

Casas térreas ou prédios de acordo com as características, especificações e

custos pré-definidos. Com limites de até 500 unidades por módulo, ou condomínios

segmentados em 250 unidades. Não incidem custos de comercialização e

incorporação.

O número de unidades habitacionais por empreendimento é estabelecido em

função da área e do projeto, limitado em 500 unidades por empreendimento.

Condições para compra do imóvel pelo Beneficiário:

Condições:

• Não ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitação social do

governo.

• Não possuir casa própria ou financiamento em qualquer UF– Unidade da

Federação.

Page 26: Tcc to Imobiliario Tti 2010

25

• Estar enquadrado na faixa de renda familiar do programa.

• Prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação

mínima de R$ 50,00, corrigida pela TR.

• Sem entrada e sem pagamento durante a obra.

• Sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos

Físicos do Imóvel – DFI.

• Registro do imóvel preferencialmente em nome da mulher.

6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00:

As famílias com renda de até R$2.790,00 serão beneficiadas com subsídio nos

financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas com renda acima de R$2.790,00 e

até R$4.900,00 contarão com redução dos custos de seguro e acesso ao Fundo

Garantidor da Habitação.

Objetivo:

Financiamento às empresas da construção civil do mercado imobiliário para a

produção de habitação popular visando ao atendimento de famílias com renda de

até R$4.900,00, priorizando a faixa acima de R$1.395,00 a R$2.790,00

Abrangência:

Território Nacional.

Como Funciona:

• União e FGTS alocam recursos.

• Construtor - incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos às

superintendências regionais da CAIXA.

• A CAIXA realiza pré-análise e autoriza o lançamento e comercialização.

• Após conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida,

é assinado o Contrato de Financiamento à Produção.

Page 27: Tcc to Imobiliario Tti 2010

26

• Durante a obra a CAIXA financia o mutuário pessoa física e o montante é

abatido da dívida da construtora - incorporadora.

• Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas pela

CAIXA.

• Concluído o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades

aos mutuários. Condições para a compra do imóvel pelo Beneficiário

Não ter recebido subsídio direto ou indireto da União.

• Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento

Residencial - PAR, no país.

• Não ter recebido, em qualquer época, desconto concedido pelo FGTS na

concessão de financiamento habitacional.

• Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano ou rural,

situado no atual local de domicílio, nem onde pretende fixá-lo.

• Amortização SACRE ou SAC.

• Juros nominais:

– Renda até R$2.325,00 – 5% a.a. + TR.

– Renda de R$2.325,01 a R$2.790,00 – 6% a.a. + TR.

– Renda de R$2.790,01 a R$4.900,00 – 8,16% a.a + TR.

• Prazo para pagamento: até 30 anos.

• Financiamento: até 100%, conforme a capacidade de pagamento.

• Entrada opcional.

• Pagamento mínimo durante a obra.

• Fundo Garantidor – cobertura em caso de perda de capacidade de pagamento,

proporcional à renda familiar.

• Subsídio para famílias com renda de até R$2.790,00.

• Valor de avaliação limitado ao teto do FGTS para a região (de R$ 80 mil a R$

130 mil).

– Renda familiar limitada ao teto do FGTS para a região (até R$ 3.900,00 ou até

R$ 4.650,00).

Page 28: Tcc to Imobiliario Tti 2010

27

6.3. Quem pode contratar?

O programa Minha Casa, Minha Vida pode ser contratado por indivíduos cuja

renda familiar seja de até dez salários mínimos. As famílias que recebem de zero a

três salários mínimos são as mais beneficiadas: elas recebem subsídio integral dos

custos do seguro habitacional, necessário para a contratação de financiamentos,

além da isenção dos custos de cartório para registro de imóveis.

O valor mínimo da prestação é R$ 50. Porém, o mutuário pode comprometer

apenas 10% da renda familiar, em financiamento que se estende por, no máximo, 10

anos.

As famílias com renda entre três e seis salários mínimos, por sua vez, podem

comprometer até 20% da renda com a prestação - já a isenção dos custos de

cartório é de 90%.

Essa faixa se beneficia de um fundo garantidor. Se o mutuário ficar

desempregado ou perder sua renda de outra forma, parte das prestações pode ser

refinanciada. Famílias com renda entre três e cinco salários mínimos podem

refinanciar até 36 prestações.

Neste caso, o governo paga até R$ 23 mil do valor de entrada do imóvel, de

acordo com a faixa de renda e região. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes,

por exemplo, o subsídio às famílias da maior faixa de renda chega a R$ 2 mil.

Quem tem renda familiar entre seis e dez salários mínimos também pode aderir

ao Minha Casa, Minha Vida. Porém, a redução dos custos do cartório cai para 80% e

o refinanciamento em caso de desemprego é de 24 prestações (5 a 8 salários

mínimos) ou 12 prestações (8 a 10 salários mínimos).

6.4. Como contratar

O passo a passo para se contratar um financiamento pelo Minha Casa Minha

Vida, de acordo com as recomendações da Caixa, é o seguinte:

Deve ser feito simulação do financiamento no site:

www.caixa.gov.br/habitacao/index.asp. A ferramenta ajuda a conhecer os

Page 29: Tcc to Imobiliario Tti 2010

28

tipos de financiamento que se adéquam às necessidades do candidato à

compra do imóvel. Simule o valor máximo de financiamento, prazo e

prestação;

Toda documentação para que o crédito seja liberado, o cadastro precisa estar

regular. A lista de documentos varia um pouco, conforme o perfil do

candidato. Também pelo site da Caixa há um formulário onde é possível

preencher informações sobre o seu perfil (estado civil, fonte de renda, se

usará ou não o FGTS). Ao confirmar tais dados, é gerada uma lista de

documentos necessários para a contratação. Depois imprimir essa lista, para

facilitar a sua checagem e a do banco;

Logo apos ir a uma agência da Caixa e entregar a documentação para que

seja feita a análise e a aprovação do crédito. Caso o usuário queira usar o

FGTS, será necessário checar o saldo, o que pode exigir o Cartão Cidadão ou

número do PIS. Neste momento, você deve informar o imóvel escolhido;

Depois da aprovação do crédito, será feita a avaliação técnica jurídica e de

engenharia do imóvel escolhido. Neste momento, podem ser solicitados os

documentos do imóvel e dos vendedores;

Após a aprovação do processo, a Caixa agendará a assinatura do contrato.

Com o contrato assinado, você deve registrá-lo no Cartório de Registro de

Imóveis. Depois de registrado, ele deve ser entregue no banco para que o

dinheiro seja liberado na conta do vendedor.

Page 30: Tcc to Imobiliario Tti 2010

29

7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as

condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário

no Brasil. Segundo a reportagem da Folha de São Paulo

A partir de meados da década de 1980 ficaram claras as

dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos

moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de

crédito habitacional.

A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do

financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas

de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um

mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo,

principalmente junto a grandes investidores.

Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997,

segundo modelos delineados a partir dos mais modernos mercados de

financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norte-

americano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o

mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários.

Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de

crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a

criação de Companhias, o procedimento para securitização de créditos imobiliários,

a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na

legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental

para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário. O Certificado de

Recebíveis Imobiliários (CRI), uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das

Companhias, foi criado para a captação de recursos dos investidores institucionais,

em prazos compatíveis com as características do financiamento imobiliário,

objetivando, assim, condições para um mercado secundário de créditos imobiliários.

As Companhias foram criadas nos moldes das empresas similares americanas,

tendo por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a

emissão e colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no

mercado. As Seguradoras adquirem os créditos imobiliários junto às chamadas

Page 31: Tcc to Imobiliario Tti 2010

30

"empresas originárias", ou seja, as instituições financeiras autorizadas a operar no

SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a produção de imóveis. As

operações de financiamento imobiliário no SFI são livremente efetuadas pelas

entidades autorizadas a operar no sistema - as caixas econômicas, os bancos

comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário,

as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as

companhias hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito

imobiliário introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação

do crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo contrato de

alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em garantia do respectivo

financiamento para aquisição desse imóvel, a alienação em caráter fiduciário do

imóvel à entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse

indireta. Até a liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do

imóvel. Em tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos

financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI

representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.

7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas

O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é uma modalidade de

financiamento recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH

(Sistema Financeiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária, que dá aos agentes

financeiros credores uma maior proteção contra a inadimplência. Isso acontece

porque nesse sistema é adotada a Alienação Fiduciária, que permite que o agente

credor detenha a propriedade do bem imóvel financiado até o momento da quitação

total da dívida pelo mutuário. Essa novidade ajudará a alavancar a construção de

novas residências, resolvendo parte da maior questão existente hoje no setor: a falta

de verba para financiamento, consequência da inadimplência em massa. A principal

vantagem do SFI sobre os outros sistemas é a fonte de recursos utilizados para o

financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os agentes financeiros

emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são vendidos para investidores no

Brasil ou no exterior. O SFI se distingue dos demais produtos pela fonte dos

recursos utilizados para o financiamento. O mutuário pode usar seu FGTS (Fundo de

Page 32: Tcc to Imobiliario Tti 2010

31

Garantia por Tempo de Serviço) nos financiamentos do SFI, tanto como entrada

quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor. Nesse caso, o contrato seguirá às

regras dos SFH (juro máximo de 12% ao ano, valor máximo do imóvel adquirido em

R$ 300 mil e limite de financiamento de R$ 150 mil). Se o mutuário resolver não

utilizar o FGTS, as partes estão então livres para estipular de juros e valores.

Quando na faixa livre de contratação o juro nesta linha se aproxima dos da

carteira hipotecária (entre 14% e 16% ao ano), normalmente utilizada para imóveis

com valor superior a R$ 500 mil. E a correção monetária é feita pelo índice de

correção da caderneta de poupança (atualmente, TR - Taxa Referencial).

7.2. Alienação Fiduciária:

Nesta modalidade de garantia o devedor, ao financiar o imóvel objeto da fidúcia,

transfere a propriedade dele para o nome do credor - agente financeiro, que passa a

figurar no Cartório de Registro de Imóveis como proprietário, permanecendo o

comprador apenas com a posse e o uso do imóvel enquanto mantiver sua

pontualidade no pagamento das prestações. Este instrumento é similar à alienação

fiduciária de automóveis que permite a retomada no veículo por meio de medida

liminar concedida pelo Juiz, no caso de não pagamento.

7.3. Hipoteca:

No caso da hipoteca, antiga modalidade de garantia, o comprador tornava-se

mutuário e lhe era mantida a propriedade do imóvel. O agente financeiro tinha a

garantia da hipoteca, que poderia ser executada em caso de impontualidade,

entretanto, a execução desta modalidade pela via judicial era demorada e permitia

ao mutuário questionar o financiamento em juízo e pedir a revisão do contrato,

ficando o credor impedido de penhorar o imóvel.

Ainda, após o leilão, o credor era o responsável pelo processo judicial de

retomada e desocupação do imóvel. A demora do processo na Justiça ainda

permitia que o devedor, na posse do imóvel deixasse para trás enormes

dívidas com IPTU, taxa de condomínio, água e energia elétrica.

Page 33: Tcc to Imobiliario Tti 2010

32

Portanto, o aumento da garantia dos financiamentos imobiliários que utilizam

a alienação fiduciária estimulou a queda das taxas de juros e o aumento do

prazo dos financiamentos em função do risco reduzido, pois, no caso de

inadimplência, o imóvel é leiloado e o comprador é "despejado" com

agilidade.

Hoje é possível financiar imóveis em até 30 anos com taxas de juros a partir

de 8% ao ano mais TR com recursos da Caderneta de Poupança, entretanto

o comprador deve ficar atento ao valor da prestação que não deve ultrapassar

25% de sua renda familiar bruta.

Page 34: Tcc to Imobiliario Tti 2010

8. TAXA DE JUROS

Primeiramente, para melhor compreensão, é necessário entender o real

significado da taxa de juros, de acordo com o banco central, é o mecanismo que o

governo utiliza para controlar a política econômica do país. Ou seja, quando o

governo decide combater a inflação, sobem a taxa de juros, e quando deseja

aquecer o mercado, abaixam a taxa. Certamente o governo precisaria de um órgão

que tivesse esta autoridade, para poder mudar a taxa de juros do país, que

influenciaria direto na economia, daí então dês de 1996 o Comitê da Política

Monetária (COPOM) foi criado para definir as diretrizes monetárias e da taxa básica

de juros. Mas para isso é necessário uma reunião que ocorre em media, a cada 45

dias, nessas reuniões são decididas as taxas de juros que deveram ser empregadas

nos empréstimos entre bancos.

O COPOM opera através do Sistema Especial de Liquidação e Custodia

(SELIC). O SELIC é o depositário central da divida publica interna do Brasil e o

instrumento primário da política monetária, esse sistema calcula a media dos juros

das operações interbancárias dos títulos públicos (que são o de menor risco no

mercado brasileiro), e ao ser anualizado ela representa a famosa taxa Selic, que é

considerada a taxa básica de juros e serve como base de cálculo para as taxas de

juros de todo crédito concedido na economia.

8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo

Nunca foi tão fácil para os brasileiros ter acesso ao financiamento para a casa

própria; segundo o Banco Central, o mês de setembro de 2010 fechou com um novo

recorde de liberação de créditos, por meio das instituições bancárias. Segundo a

instituição em setembro, foi liberado R$1,6 trilhões para financiamentos e

empréstimos. O volume de credito é 1,8% maior que o montante liberado em agosto,

quando foram liberados R$1,58 trilhões, ate então tinha sido considerado como

recorde.

O aumento na oferta de crédito esta relacionada á redução dos juros que,

segundo o Banco Central, saiu do patamar de 39,9% para 39,4% ao ano, a menor

taxa desde julho de 1994. Desta forma os juros tiveram uma queda de 2,9% ao mês.

Page 35: Tcc to Imobiliario Tti 2010

34

De acordo com o delegado do Corecon (Conselho Regional de Economia) de

São Jose dos Campos, Jair Capatti Junior, um dos setores que mais sentiu o

crescimento na oferta de credito foi o habitacional, que em setembro teve alta de

4,3% na realização de novos contratos, com um montante total de R$ 165 bilhões.

Esse valor se deve em razão dos programas do governo federal, como o programa

Minha Casa Minha Vida, que facilita a compra da casa própria para famílias com

baixa renda.

Apesar de estar em queda, os juros cobrados no país, ainda é o maior obstáculo

para a redução do déficit habitacional, que hoje esta em torno de 7 milhões de

famílias sem domicílios, é o que apontam os especialistas.

De acordo com estudos da consultoria AT Kearney, feito com cinco nações, as

taxas cobradas por aqui estão entre as mais altas do mundo. A tarifa média cobrada

no Brasil de 11,3%a.m só perde para a Rússia, com 14,5%. Por determinação da lei

nacional essa taxa de juros não pode ser superior á 12%. A pesquisa faz uma

análise da situação de cinco países: Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e

Chile. Ao comparar os juros médios do crédito imobiliário, o Brasil, com 11,3%, só

perde para a Rússia, onde a taxa, atualmente, é de 14,5%. A menor taxa ficou com a

Espanha, de 3,4%, enquanto os EUA cobra 4,9% e o Chile, 3,4%.

O diretor da AT Kearney Daniel Cunha atribui a disparidade das taxas no país a

três razões. A primeira delas é a baixa competitividade entre os bancos, que

contribui para a manutenção das altas taxas de juros. Atualmente, a Caixa

Econômica Federal (CEF) detêm 75% dos contratos na carteira de crédito

imobiliário. A segunda é o fato de que as maiores partes dos empréstimos

imobiliários ainda estão atreladas às normas antigas, que não exigiam alienação

fiduciária e sim hipoteca, tornando o risco da operação para o agente financeiro

maior. Além disso, a burocratização também contribui para o encarecimento das

taxas. E, por último, a falta de um mercado secundário, como a securitização, que

permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.

8.2. Sistema Alternativo de Crédito

Como contra partida a esse sistema, onde os juros são altíssimos, e todo o

processo burocrático, que envolve o financiamento no Brasil. Para isso foi criado

uma ONG, são os chamados Sistemas Alternativos de Créditos. Onde não são

Page 36: Tcc to Imobiliario Tti 2010

35

cobrados juros, e nem é preciso à comprovação de renda. Tendo como principal

objetivo eliminar o déficit habitacional do país,

Para participar da associação e ter direito ao crédito, é preciso contribuir durante

30 meses com um milésimo do valor da carta de crédito pretendida. Quer comprar

uma casa de R$ 200 mil? Basta contribuir com R$ 200 por mês durante estes dois

anos e meio. Após a contemplação pagará apenas o valor dos R$ 200 mil, dividido

por 360 parcelas, algo em torno de R$ 556 por mês, sem juros, apenas com

correção monetária pelos índices oficiais.

Esse programa não exige comprovação de renda, mas o valor máximo de

crédito será de até 100 vezes o valor da renda declarada, por exemplo: se o imóvel

for de 100 mil a renda familiar tem de ser no mínimo de R$1.000, o próprio bem será

a garantia ate o final do financiamento que poderá ser feito em até 30 anos. É o que

divulga a AFTB Associação Frutos da Terra Brasil.

Segundo o presidente da associação AFTB Carlos Alberto Rotermum:

Esse sistema tem facilitado e muito a vida dos brasileiros, que

sonham com a casa própria, principalmente aquelas pessoas com

o nome restrito, pois não é feito pesquisa em órgãos como o

SERASA, SPC, etc.

No entanto a quem diga que, toda essa facilidade para obter o crédito, não

passa de um golpe da pirâmide, onde os associados têm de conseguir novos

associados para poder ser contemplado mais rapidamente. Mas muitos associados

garantiram que já foram contemplados, e que essa alternativa é idônea, e por ser

nova entre os brasileiros é normal causar um pouco de desconfiança. Porém,

qualquer tipo de financiamento para aquisição da casa própria, seja em bancos,

construtoras ou associações, é preciso ter muita cautela, e analisar bem as

condições financeiras da família para não se endividar pelo resto da vida. É o que

recomendam especialistas da área financeira.

8.3. Financiamento á longo prazo

Cerca de 7 milhões de famílias hoje não têm a sua própria casa, mas antes de

fechar o negócio é preciso avaliar o valor final do imóvel que depende do período de

financiamento que pode se feito em até 360 meses, a prestação menor é um

Page 37: Tcc to Imobiliario Tti 2010

36

incentivo para muitas famílias brasileiras saírem do aluguel. Mas os especialistas

alertam que toda essa facilidade eleva o preço em até 35%.

Para Marcelo Manhas Presidente da comissão sindicato imobiliário/ OAB, “a

pessoa tem que fazer uma análise muito criteriosa de qual é a sua condição

financeira, para saber qual é a obrigação que esta assumindo”, feito essa análise ai

então, deve tentar reduzir ao máximo o prazo de financiamento. Quanto menor o

prazo menos juros ele irá pagar, e, portanto o preço final do financiamento fica

menor do que quando se tem um financiamento á longo prazo. O matemático

financeiro José Dutra aconselha, “para quem quer encarar uma divida á longo prazo

não deve comprometer mais de 25% da renda familiar”, o futuro mutuário deve tomar

alguns cuidados na hora de financiar: deve buscar a menor taxa, dar um maior valor

de entrada através do FGTS, e deixar a prestação de menor valor possível.

Financiar o mínimo possível foi o que fez o funcionário público de São José dos

Campos, Sergio Marchetti, para ele “quanto mais cedo, pode liquidar a divida

melhor”. Ele fez os cálculos e constatou que o valor total do imóvel adquirido chega

a ter um aumento de 35%.

A família de Sergio tem uma renda de 3.500, pretende financiar apenas 75 mil

do apartamento de 130 mil, com a taxa de juros de 8,64% mais correção monetária.

Se optar pelo pagamento em 20 anos, a primeira prestação será de R$ 892,00, o

valor total do financiamento seria de 189 mil. Agora se opta se pelo plano de 30

anos, sua primeira prestação seria de R$ 788,00, (13%menor se comparada com a

primeira proposta) mas no final do financiamento teria desembolsado 255 mil, ou

seja, 35% mais caro.

Page 38: Tcc to Imobiliario Tti 2010

37

8.4. ÍNDICES ECONÔMICOS

CUB – Custo Unitário Básico

CUB Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(Sinduscon)

2008 0,07 0,38 0,2 0,41 2,72 2,14 0,6 1,36 0,74 1,69 0,21 -0,04 10,96

2009 0,21 0,42 -0,1 -0,12 1,54 1,04 0,37 -0,11 0,16 -0,02 0,11 0 3,57

2010 0,15 0,14 0,19 0,17 2,43 2,05 0,53 0,13 -0,15 -0,12 - - 5,74

POUPANÇA

POUPANCA Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

2008 0,601

5

0,5244 0,5411 0,596 0,574 0,6152 0,6924 0,6582 0,698 0,7519 0,6626 0,716 7,90

2009 0,684

9

0,5453 0,6445 0,5456 0,5451 0,5659 0,6056 0,5198 0,5 0,5 0,5 0,5536 6,93

2010 0,5 0,5 0,5796 0,5 0,5513 0,5592 0,6157 0,5914 0,5706 0,5474 0,5338 - 6,80

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 39: Tcc to Imobiliario Tti 2010

38

ICV – Índice de Custo de Vida

ICV Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(Dieese)

2000 1,19 -0,2 0,77 0,29 -0,2 0,15 2,13 1,31 0,41 0 0,34 0,82 7,21

2001 0,83 0,23 0,48 0,39 0,22 1,53 2,12 0,65 0,6 1,2 0,98 -0,16 9,43

2002 1,06 0,13 0,23 0,74 0,1 0,6 1,34 0,4 0,95 1,13 3,2 2,39 12,93

2003 2,92 1,35 1,06 1,39 0,24 -0,27 0,35 -0,15 1,26 0,47 0,26 0,32 9,55

2004 1,46 -0,18 0,47 0,06 0,43 1,12 1,21 0,69 0,29 0,53 0,83 0,54 7,70

2005 0,91 0,32 0,81 0,5 0,39 -0,17 -0,17 0 0,72 0,57 0,38 0,19 2,56

2006 0,72 0,12 0,52 -0,06 -0,37 -0,21 -0,14 0,32 0,39 0,27 0,33 0,65 0,65

2007 0,95 0,21 0,25 0,41 0,63 0,15 -0,3 0,4 0,3 0,33 0,28 1,09 4,79

2008 0,88 -0,03 0,45 0,42 0,87 0,97 0,87 0,32 0,14 0,43 0,53 0,1 6,11

2009 0,69 0,02 0,4 0,31 0,23 0,05 0,49 0,3 0,27 0,53 0,6 0,08 4,05

2010 1,72 0,59 0,47 0,22 0,15 0,02 0,14 0,25 0,53 0,93 - - 5,85

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 40: Tcc to Imobiliario Tti 2010

39

IGP-DI – Índice Geral de Preços de Disponibilidade Interna

IGP-DI Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(FGV)

2000 1,02 0,19 0,18 0,13 0,67 0,93 2,26 1,82 0,69 0,37 0,39 0,76 9,80

2001 0,49 0,34 0,8 1,13 0,44 1,46 1,62 0,9 0,38 1,45 0,76 0,18 10,40

2002 0,19 0,18 0,11 0,7 1,11 1,74 2,05 2,36 2,64 4,21 5,84 2,7 26,41

2003 2,17 1,59 1,66 0,41 -0,67 -0,7 -0,2 0,62 1,05 0,44 0,48 0,6 7,66

2004 0,8 1,08 0,93 1,15 1,46 1,29 1,14 1,31 0,48 0,53 0,82 0,52 12,13

2005 0,33 0,4 0,99 0,51 -0,25 -0,45 -0,4 -0,79 -0,13 0,63 0,33 0,07 1,23

2006 0,72 -0,06 -0,45 0,02 0,38 0,67 0,17 0,41 0,24 0,81 0,57 0,26 3,80

2007 0,43 0,23 0,22 0,14 0,16 0,26 0,37 1,39 1,17 0,75 1,05 1,47 7,90

2008 0,99 0,38 0,7 1,12 1,88 1,89 1,12 -0,38 0,36 1,09 0,07 -0,44 9,10

2009 0,01 -0,13 -0,84 0,04 0,18 -0,32 -0,64 0,09 0,25 -0,04 0,07 -0,11 -1,43

2010 1,01 1,09 0,63 0,72 1,57 0,34 0,22 1,1 1,1 - - - 7,95

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 41: Tcc to Imobiliario Tti 2010

40

IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado

IGP-M Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(FGV)

2000 1,24 0,35 0,15 0,23 0,31 0,85 1,57 2,39 1,16 0,38 0,29 0,63 9,80

2001 0,62 0,23 0,56 1 0,86 0,98 1,48 1,38 0,31 1,18 1,1 0,22 10,40

2002 0,36 0,06 0,09 0,56 0,83 1,54 1,95 2,32 2,4 3,87 5,19 3,75 25,30

2003 2,33 2,28 1,53 0,92 -0,26 -1 -0,42 0,38 1,18 0,38 0,49 0,61 8,69

2004 0,88 0,69 1,13 1,21 1,31 1,38 1,31 1,22 0,69 0,39 0,82 0,74 12,13

2005 0,39 0,3 0,85 0,86 -0,22 -0,44 -0,34 -0,65 -0,53 0,6 0,4 -0,01 1,20

2006 0,92 0,01 -0,23 -0,42 0,38 0,75 0,18 0,37 0,29 0,47 0,75 0,32 3,85

2007 0,5 0,27 0,34 0,04 0,04 0,26 0,28 0,98 1,29 1,05 0,69 1,76 7,75

2008 1,09 0,53 0,74 0,69 1,61 1,98 1,76 -0,32 0,11 0,98 0,38 -0,13 9,81

2009 -0,44 0,26 -0,74 -0,15 -0,07 -0,1 -0,43 -0,36 0,42 0,05 0,1 -0,26 -1,72

2010 0,63 1,18 0,94 0,77 1,19 0,85 0,15 0,77 1,15 1,01 - - 8,81

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 42: Tcc to Imobiliario Tti 2010

41

INCC – Índice Nacional de Custo da Construção

INCC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(FGV)

2000 1,07 0,77 0,56 0,6 1,35 0,73 0,3 0,39 0,26 0,33 0,41 0,64 7,66

2001 0,6 0,34 0,27 0,36 2,11 1,16 0,52 0,62 0,55 0,93 0,7 0,3 8,85

2002 0,36 0,58 0,55 0,33 2,53 0,57 0,29 1 0,71 1,13 2,45 1,7 12,87

2003 1,51 1,39 1,38 0,9 2,84 1,05 0,99 1,44 0,22 0,65 1,04 0,16 14,42

2004 0,33 1 1,16 0,59 1,83 0,7 1,12 0,81 0,58 1,19 0,71 0,51 11,04

2005 0,75 0,44 0,67 0,72 2,09 0,76 0,11 0,02 0,24 0,19 0,28 0,37 6,83

2006 0,34 0,19 0,2 0,36 1,32 0,9 0,47 0,24 0,11 0,21 0,23 0,36 5,04

2007 0,45 0,21 0,27 0,45 1,15 0,92 0,31 0,26 0,51 0,51 0,36 0,59 6,16

2008 0,38 0,4 0,66 0,87 2,02 1,92 1,46 1,18 0,95 0,77 0,5 0,17 11,87

2009 0,33 0,27 -0,25 -0,04 1,39 0,7 0,26 -0,05 0,15 0,06 0,29 0,1 3,25

2010 0,64 0,36 0,75 0,84 1,81 1,09 0,44 0,14 0,21 - - - 6,94

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 43: Tcc to Imobiliario Tti 2010

42

INPC – Índice nacional de Preços da Construção

INPC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(IBGE)

2000 0,61 0,05 0,13 0,09 -0,05 0,3 1,39 1,21 0,43 0,16 0,29 0,55 5,27

2001 0,77 0,49 0,48 0,84 0,57 0,6 1,11 0,79 0,44 0,94 1,29 0,74 9,44

2002 1,07 0,31 0,62 0,68 0,09 0,61 1,15 0,86 0,83 1,57 3,39 2,7 14,74

2003 2,47 1,46 1,37 1,38 0,99 -0,06 0,04 0,18 0,82 0,39 0,37 0,54 10,38

2004 0,83 0,39 0,57 0,41 0,4 0,5 0,73 0,5 0,17 0,17 0,44 0,86 6,13

2005 0,57 0,44 0,73 0,91 0,7 -0,11 0,03 0 0,15 0,58 0,54 0,4 5,05

2006 0,38 0,23 0,27 0,12 0,13 -0,07 0,11 -0,02 0,16 0,43 0,42 0,62 2,81

2007 0,49 0,42 0,44 0,26 0,26 0,31 0,32 0,59 0,25 0,3 0,43 0,97 5,16

2008 0,69 0,48 0,51 0,64 0,96 0,91 0,58 0,21 0,15 0,5 0,38 0,29 6,48

2009 0,64 0,31 0,2 0,55 0,6 0,42 0,23 0,08 0,16 0,24 0,37 0,24 4,11

2010 0,88 0,7 0,71 0,73 0,43 0,11 -0,07 -0,07 0,54 0,92 - - 5,39

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 44: Tcc to Imobiliario Tti 2010

43

IPC – Índice de Preços e Custos

IPC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(FIPE)

2000 0,57 -0,23 0,23 0,09 0,03 0,18 1,4 1,55 0,27 0,01 -0,05 0,26 4,38

2001 0,38 0,11 0,51 0,61 0,17 0,85 1,21 1,15 0,32 0,74 0,61 0,25 7,13

2002 0,57 0,26 0,07 0,06 0,06 0,31 0,67 1,01 0,76 1,28 2,65 1,83 9,92

2003 2,19 1,61 0,67 0,57 0,31 -0,16 -0,08 0,63 0,84 0,63 0,27 0,42 8,17

2004 0,65 0,19 0,12 0,29 0,57 0,92 0,59 0,99 0,21 0,62 0,56 0,67 6,57

2005 0,56 0,36 0,79 0,83 0,35 -0,2 0,3 -0,2 0,44 0,63 0,29 0,29 4,53

2006 0,5 -0,03 0,14 0,01 -0,22 -0,31 0,21 0,12 0,25 0,39 0,42 1,04 2,54

2007 0,66 0,33 0,11 0,33 0,36 0,55 0,27 0,07 0,24 0,08 0,47 0,82 4,37

2008 0,52 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,5 0,39 0,16 6,16

2009 0,46 0,27 0,4 0,31 0,33 0,13 0,33 0,48 0,16 0,25 0,29 0,18 3,65

2010 1,34 0,74 0,34 0,39 0,22 0,04 0,17 0,17 0,53 1,04 - - 5,56

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 45: Tcc to Imobiliario Tti 2010

44

IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo

IPC-A Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(IBGE)

2000 0,62 0,13 0,22 0,42 0,01 0,23 1,61 1,31 0,23 0,14 0,32 0,59 5,97

2001 0,57 0,46 0,38 0,58 0,41 0,52 1,33 0,7 0,28 0,83 0,71 0,65 7,67

2002 0,52 0,36 0,6 0,8 0,21 0,42 1,19 0,65 0,72 1,31 3,02 2,1 12,53

2003 2,25 1,57 1,23 0,97 0,61 -0,15 0,2 0,34 0,78 0,29 0,34 0,52 9,30

2004 0,76 0,61 0,47 0,37 0,51 0,71 0,91 0,69 0,33 0,44 0,69 0,86 7,60

2005 0,58 0,59 0,61 0,87 0,49 -0,02 0,25 0,17 0,35 0,75 0,55 0,36 5,69

2006 0,59 0,41 0,43 0,21 0,1 -0,21 0,19 0,05 0,21 0,33 0,31 0,48 3,14

2007 0,44 0,44 0,37 0,25 0,28 0,28 0,24 0,47 0,18 0,3 0,38 0,74 4,46

2008 0,54 0,49 0,48 0,55 0,79 0,74 0,53 0,28 0,26 0,45 0,36 0,28 5,90

2009 0,48 0,55 0,2 0,48 0,47 0,36 0,24 0,15 0,24 0,28 0,41 0,37 4,31

2010 0,75 0,78 0,52 0,57 0,43 0 0,01 0,04 0,45 0,75 - - 5,20

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 46: Tcc to Imobiliario Tti 2010

45

TJLP

TJLP Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

(BNDES)

2000 0,95 0,95 0,95 0,87 0,87 0,87 0,82 0,82 0,82 0,78 0,78 0,78 10,76

2001 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,76 0,76 0,76 0,8 0,8 0,8 9,51

2002 0,8 0,8 0,8 0,76 0,76 0,76 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 9,90

2003 0,87 0,87 0,87 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,8734 0,8734 0,8734 11,49

2004 0,7974 0,7974 0,7974 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 9,81

2005 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 9,75

2006 0,7207 0,7207 0,7207 0,655 0,655 0,655 0,6045 0,6045 0,6045 0,5536 0,5536 0,5536 7,87

2007 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 6,38

2008 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 6,25

2009 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 6,13

2010 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 - 6,00

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

Page 47: Tcc to Imobiliario Tti 2010

46

Taxa de Referência

A TR foi criada no Plano Collor II para ser o principal índice brasileiro – uma taxa

básica referencial dos juros a serem praticados no mês vigente e que não

refletissem a inflação do mês anterior. Apesar de definida pelo governo federal como

indexadora dos contratos com prazo superior a 90 (noventa) dias;

A TR também corrige os saldos mensais da caderneta de poupança. “É admitida

a utilização da Taxa Referencial - TR como base de remuneração de contratos

somente quando tenham prazo ou período de repactuação igual ou superior a três

meses”. art. 11 da Lei nº. 8.177/91, de 01 de março de 1991.

O cálculo da TR é constituído pelas trinta (30) maiores instituições financeiras do

país, assim consideradas em função do volume de captação de Certificado e Recibo

de Depósito Bancário (CDB/RDB), dentre os bancos múltiplos com carteira comercial

ou de investimento, bancos comerciais e de investimentos e caixas econômicas.

TR Jan Fev Mar Abr Mai Jun

(BACEN) 2000 0,2149 0,2328 0,2242 0,1301 0,2492 0,214 2001 0,1369 0,0368 0,1724 0,1546 0,1827 0,1458 2002 0,2591 0,1171 0,1758 0,2357 0,2102 0,1582 2003 0,4878 0,4116 0,3782 0,4184 0,465 0,4166 2004 0,128 0,0458 0,1778 0,0874 0,1546 0,1761 2005 0,188 0,0962 0,2635 0,2003 0,2527 0,2993 2006 0,2326 0,0725 0,2073 0,0855 0,1888 0,1937 2007 0,2189 0,0721 0,1876 0,1272 0,1689 0,0954 2008 0,101 0,0243 0,0409 0,0955 0,0736 0,1146 2009 0,184 0,0451 0,1438 0,0454 0,0449 0,0656 2010 0 0 0,0792 0 0,051 0,0589

Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

0,1547 0,2025 0,1038 0,1316 0,1197 0,0991 2,10 0,2441 0,3436 0,1627 0,2913 0,1928 0,1983 2,29 0,2656 0,2481 0,1955 0,2768 0,2644 0,3609 2,80 0,5465 0,4038 0,3364 0,3213 0,1776 0,1899 4,65 0,1952 0,2005 0,1728 0,1108 0,1146 0,24 1,82 0,2575 0,3466 0,2637 0,21 0,1929 0,2269 2,83 0,1751 0,2436 0,1521 0,1875 0,1282 0,1522 2,04 0,1466 0,1466 0,0352 0,1142 0,059 0,064 1,45 0,1914 0,1574 0,197 0,2506 0,1618 0,2149 1,63 0,1051 0,0197 0 0 0 0,0533 0,72 0,1151 0,0909 0,0702 0,0472 0,0336 - 0,60

Fontes: Base de dados portal CRECI-SP 2ª Região

Page 48: Tcc to Imobiliario Tti 2010

47

9. Sistema de Amortização

9.1. O que é sistema de amortização do financiamento?

É uma formula aplicada sobre o valor sobre o qual toma emprestado do banco,

para apurar qual o valor a ser pago mensalmente para quitar este empréstimo dentro

do prazo contratual.

Price, Sac., Sacre, são todas modalidades do sistema de amortização do

financiamento. Em todas elas o saldo devedor é corrigido pela TR (Taxa Referencial

de juros) e renumeradas com juros que vão de 6 á 18% ao ano, dependendo da

origem do recurso e da classe social atendida.

9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades:

Price:

Também chamado de sistema francês de amortização (SFA), cuja principal

característica é apresentar prestações (ou parcelas) iguais, e usadas normalmente

por construtoras, sua prestação contem a taxa de juros no mercado. A tabela Price é

caracterizada pela utilização de juros compostos e também pelo valor fixo da

parcela. É uma das mais conhecidas e utilizadas, embora seja a mais onerosa para

o consumidor; Devido ao valor fixo da parcela, o valor a ser abatido do saldo

devedor é muito baixo no começo do pagamento, já que os juros representam a

maior parte do valor pago.

Embora o financiamento por esta modalidade seja bem mais caro para o

consumidor no fim das contas, muita gente ainda a utiliza, pois suas prestações são

fixas e bem menores que as do sistema SAC.

Sac. - Sistema de amortização Constante:

Como o próprio nome diz, neste sistema a parte da amortização é constante em

todas as parcelas. Isso significa, portanto, que o saldo devedor é reduzido mês a

mês de um valor constante.

Page 49: Tcc to Imobiliario Tti 2010

48

Uma consequência de a amortização ser constante é que o valor das parcelas

diminui a cada mês. Lembre-se que a parcela é a soma da parte de amortização

mais a parte de juros. À medida que o tempo passa e a dívida vai sendo amortizado

(quitada) o valor a ser pago referênte a juros sobre o saldo devedor também diminui.

Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela

também vai diminuir. Esse sistema tem a óbvia vantagem de o valor das parcelas

irem diminuindo com o tempo. Porém, o valor das parcelas no início é bastante alto.

Algumas vezes não é possível contrair um empréstimo usando esse sistema

justamente por causa do alto valor inicial das parcelas. Nesses casos, acaba-se

optando pelo sistema Price.

Sacre- Sistema de Amortização Crescente:

Esse sistema é uma variação da Sac. e baseia-se no principio inverso da

PRICE, pois que mensalmente aumenta a parcela da prestação paga destinada á

amortização do saldo devedor O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de

permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a

parcela de juros sobre o saldo devedor. Por isso, ele começa com prestações

mensais mais altas, se comparado à Tabela Price.

Page 50: Tcc to Imobiliario Tti 2010

49

10. Processos que envolvem o financiamento imobiliário

O processo de se levantar um financiamento imobiliário é demorado

simplesmente porque envolve várias pessoas e etapas. Apesar dos processos em

cada um dos bancos não ser exatamente igual, pode se disser que de maneira geral

estes formulários poderão ser fornecidos pelo seu corretor de Imóveis. Eles incluem

os seguintes passos:

1° - Simulação de Capacidade de Financiamento

Com alguns dados pessoais básicos como data de nascimento, renda familiar,

valor de FGTS (se não tiver este valor eu levanto na CAIXA), consegue-se levantar a

capacidade familiar para comprar um imóvel bem como valor das parcelas, do

subsídio que será liberado, dos juros etc. Sabendo o valor do imóvel fica mais fácil

garimpar e escolher o melhor imóvel dentro de sua capacidade familiar.

2° - Proposta de financiamento

Sabendo de sua capacidade de crédito o próximo passo é preencher a proposta

de compra, assim como o restante dos formulários da CAIXA preparando assim toda

a documentação para que no momento em que você achar o imóvel esteja tudo

pronto para dar entrada no banco, então agilizando o processo e evitando que perca

o imóvel da qual teve interesse.

3° - Análise do seu crédito

Com base nos dados da sua proposta, o banco fará uma análise da sua

capacidade de pagamento, isto é, se você realmente tem condições de arcar com os

custos deste financiamento. Feito isso, pedirá à documentação que o seu corretor já

providenciou anteriormente como holerite, extrato bancário, comprovante de

residência, etc. Em alguns casos é também é exigida a declaração de imposto de

renda.

Nos financiamentos é possível incluir a renda do cônjuge, do noivo ou dos

companheiros em união estável poderão compor suas rendas no pedido de

Page 51: Tcc to Imobiliario Tti 2010

50

financiamento. A soma das rendas obtidas será usada para calcular o percentual de

comprometimento de renda. Vale lembrar que os bancos permitem a soma das

rendas, mas em geral exigem um mínimo individual. O Unibanco, por exemplo, exige

que pelo menos um dos proponentes ao financiamento tenha renda superior a R$

2.400,00.

4° - Avaliação do imóvel

Neste momento o seu banco deve enviar um especialista para vistoriar e

elaborar um relatório de avaliação do imóvel no qual você está interessado. O valor

estimado na avaliação vai servir de parâmetro para determinar o valor do seu

financiamento, além de determinar se o imóvel preenche os requisitos do

financiamento, como não exceder o valor limite de financiamento, etc. O corretor é

muito importante neste momento pois, é ele quem deve acompanhar o Engenheiro

na visita do imóvel para dar os parâmetros corretos, valor mercadológico,

comparativos de imóveis adjacentes etc.

5° - Documentação do Imóvel e dos Vendedores

Concluída a avaliação do imóvel você receberá uma relação dos documentos

necessários para o andamento do processo, como certidões do vendedor, do imóvel

e do comprador, por exemplo. Esses documentos serão usados pelo seu banco para

análise jurídica do vendedor e do imóvel, avaliação do imóvel e requisição do FGTS

à CEF, caso você tenha optado por usar os recursos do FGTS na compra do seu

imóvel. Se não há utilização de FGTS, seu banco vai precisar de 10 dias úteis para a

análise e conferência dos documentos, caso contrário, serão necessários cerca de

15 dias úteis. Além disso, você terá de arcar com as despesas de avaliação do

imóvel, e em alguns casos com as despesas jurídicas, seu corretor deverá te

informar acerca destes valores.

6° - Análise jurídica

Após providenciado toda a documentação necessária, inicia-se á análise jurídica

do financiamento. Somente através da análise jurídica que o banco confirma que

não há riscos na compra do imóvel. Isso tudo é visando uma compra limpa e segura

para o cliente.

Page 52: Tcc to Imobiliario Tti 2010

51

7° - Assinatura e Registro do Contrato

Se não encontradas restrições jurídicas na análise dos documentos e na

avaliação do imóvel, o banco emitirá um contrato particular de compra e venda com

financiamento, que tem força de escritura pública. Depois que o cliente e o vendedor

assinarem o contrato, terão de tomar as seguintes providências imediatamente:

Pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que a alíquota

fixada pelos municípios;

Levar o contrato para o Cartório de Registro de Imóveis, para registrar a

efetivação da compra.

8° - Liberação de recursos

Concluídas as etapas acima você deverá enviar uma via do contrato registrado

para que o seu banco libere o financiamento ao vendedor. Em geral, isso é feito

através de depósito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em até três

dias úteis após o recebimento do contrato registrado.

Page 53: Tcc to Imobiliario Tti 2010

52

11. Financiamento imobiliário e a percepção do consumidor

Segundo uma pesquisa realizada através do site do PROCON-SP aponta que o

brasileiro não sabe como as prestações do financiamento da casa própria são

calculadas. De acordo com levantamento, 78,35% dos consumidores declararam

não compreender o mecanismo de cálculo. No entanto, 66,67% responderam que

encontrou informações completas quanto às taxas, tarifas e demais encargos de

financiamento imobiliário junto às instituições e construtoras que oferecem crédito.

Na opinião de 52,38% dos consumidores, financiar a compra de um imóvel está mais

fácil atualmente. Destes, 40,50% apontam como principal motivo a maior facilidade

de obter crédito através dos bancos e construtoras e outros 26,45% elegeram a

possibilidade de pagar parcelas menores. No entanto, quando indagados se acham

que o alongamento no prazo de financiamento imobiliário traz alguma desvantagem

ao consumidor, 51,52% responderam que sim.

Nota-se que, de uma maneira geral, o consumidor tem procurado informações

sobre financiamento imobiliário, mas infelizmente existe uma grande parcela de

empresas que não oferecem informações completas. Um fato preocupante é que o

desconhecimento sobre a existência de outras modalidades de crédito ou sobre as

ferramentas que lhe permitiriam fazer comparações entre essas modalidades

impede que o consumidor exerça a plena liberdade de escolha.

Para a maior parte dos consumidores da amostra, atualmente existem mais

facilidades para se financiar a compra de um imóvel, principalmente para os

considerados baixa renda onde há o reconhecimento de que o crédito está mais

abundante, com tarifas e juros mais reduzidos, e que o alongamento dos prazos

permite que a parcela seja mais acessível, no entanto, há também a percepção de

que esse alongamento traz alguma desvantagem. Quanto maior o prazo de

financiamento, maior o preço final do imóvel (desembolso total).

Mesmo com esse cenário otimista, a compra de um imóvel é um investimento de

grande porte, que compromete o orçamento familiar por um longo tempo e que

precisa, portanto, estar respaldada em muita informação.

Page 54: Tcc to Imobiliario Tti 2010

53

12. CONSTRUTORA X BANCO

12.1. Qual a melhor opção, financiar direto com a construtora ou com o banco?

O sonho da casa própria faz parte da vida da maior parte dos brasileiros, mas

conseguir comprar um imóvel à vista é praticamente impossível. Então, um dos

caminhos mais utilizados para a realização desse sonho é o financiamento. Mas

quando se fala em crédito imobiliário, muitas dúvidas surgem, entre elas qual a

melhor opção. Financiar direto com a construtora ou com o banco?

De acordo com a superintendente executiva para pessoa jurídica do Santander, Alda

Lúcia Amaral Ayres Rosselli, disse:

Até meados dos anos 90 o crédito imobiliário bancário era

praticamente inexistente no Brasil, o que acabava forçando as

construtoras a oferecerem o crédito próprio. Hoje, a realidade é

outra. “Com a ampliação do crédito bancário, simplificação dos

processos para aprovação do financiamento e prazos mais longos

oferecidos pelos bancos, as pessoas passaram a financiar seus

imóveis com as instituições bancárias que oferecem prazo mais

longo e taxas menores de juros. As construtoras passaram,

inclusive, a fazer o repasse da carteira de clientes”,

Quando uma obra já é financiada por um banco, obtiver o financiamento bancário

para a aquisição do imóvel torna-se ainda mais fácil, pois, de acordo com a

superintendente do Santander, para ter o crédito aprovado a pessoa somente

precisa apresentar os documentos pessoais, a comprovação da renda e caso

pretenda usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o extrato do

FGTS e a declaração do imposto de renda. “Neste caso, a aprovação é muito rápida,

pois como o banco já acompanhou toda a obra, não é necessário avaliar o imóvel e

o vendedor, procedimentos realizados quando o cliente solicita crédito para adquirir

um imóvel que não teve a construção financiada por um banco, basta analisar a

situação do solicitante do crédito”, explica Alda.

Page 55: Tcc to Imobiliario Tti 2010

54

12.2. Como escolher quem financiará seu imóvel

Na hora de escolher se fará o financiamento direto com a construtora ou com o

banco o futuro mutuário deve levar em consideração o prazo para quitação, e tarifas

cobradas;

Hoje em dia, as grandes construtoras também fazem papel de banco e permitem o

financiamento com um prazo equivalente ao prazo dos bancos (10, 20 e até 30

anos.). A burocracia é geralmente bem menor do que a dos bancos, mas o que pesa

realmente são as taxas de Juros: INCC¹ durante a construção e IGPM² + 1% após a

entrega do imóvel Algumas construtoras que possuem capital de giro para tal

financiamento, preferem que o cliente financie a compra do que pague a vista, pois

ela estará ganhando muito mais com os juros cobrados. Já outras, acabam “sendo

obrigadas” a dar esta opção de financiamento próprio, por culpa do mercado, dos

concorrentes, etc. Mas não têm capital de giro e acabam sendo prejudicadas com

isso. Esse tipo de financiamento é indicado para pessoas que não tiverem a

documentação necessária que os bancos exigem para aprovar seu financiamento,

Geralmente mesmo se você tiver crédito e toda a documentação, se já tiver algum

financiamento em seu nome, o crédito pode não passar.

Com as agencias bancárias, o processo é mais burocrático, com exigência de vários

documentos, porem o prazo concedido é mais longo; Normalmente, os bancos

trabalham com juros mais TR, a mesma taxa utilizada para a correção da caderneta

de poupança; O financiamento bancário só será liderado, após a entrega do imóvel,

regularizado junto á prefeitura municipal (HABITE-SE);

Segundo o corretor de imóveis Marco Duarte é aconselhável o financiamento

bancário para os seguintes casos:

-Se o mutuário não tem capital para antecipar pagamentos, mas

tem crédito para aprovação do financiamento, deverá comprar o

imóvel na planta, financiar com a construtora até a entrega do

imóvel e passar para o financiamento bancário assim que possível.

Assim, o mutuário terá pagado em média 20%, 30% do imóvel

durante a construção, de maneira parcelada e com uma pequena

Page 56: Tcc to Imobiliario Tti 2010

55

taxa de juros, e não precisará pagar um “bolão” para poder ter o

crédito aprovado, pois os bancos financiam, na maioria das vezes,

no máximo 80% do valor do imóvel (a avaliação do valor do imóvel

é feita por peritos do banco)

- Como investimento. Tanto para comprar um imóvel na planta,

como um usado e alugar. Por exemplo: Sua parcela de

financiamento é de R$ 1.000,00 e você está alugando o imóvel por

R$ 800,00. Você paga R$ 200,00 e no fim, o imóvel é seu.

Querendo vender, você terá condições de embolsar um bom

dinheiro, pagando 20% do valor total do financiamento (cada caso

é um caso). Lembrando que imóvel é um investimento de médio-

longo prazo. Se quiser ganhar dinheiro rápido com imóvel,

esqueça! Lembrando que esta modalidade também pode se aplicar

se tiver optado pelo consórcio.

____________________________

¹-INCC Índice Nacional de Custos da Construção, calculado entre o primeiro e o ultimo dia do mês

civil. E em outubro de 2010 fechou em 0,15%.

²-IGPM Índice Geral de Preços do Mercado, medido FGV tem o peso de 30% sobre o INCC, tem por

referencia o dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referencia. Fechou em outubro de

2010 em 1,01%.

Page 57: Tcc to Imobiliario Tti 2010

56

13. Considerações Finais

Como foi exposto durante o trabalho, o sistema de financiamento no Brasil,

surgiu com uma finalidade social para diminuir o déficit habitacional, com o objetivo

de dar acesso à moradia aos brasileiros de todas as camadas sociais.

Para isso foi criado em 1964 o sistema financeiro de habitação - SFH, com o

objetivo de beneficiar principalmente famílias de baixa renda. O SFH em seu

surgimento era administrado pelo Banco Nacional de Habitação, com a extinção do

BNH, ficou por conta da CEF administrá-lo. O Sistema Financeiro de Habitação é o

mais utilizado pelos brasileiros ate os dias de hoje, tendo em vista que nesse

processo os juros são menores.

Com o otimismo de criar um milhão de moradias, para beneficiar somente

famílias de baixa renda o governo cria em 2009, o Programa minha casa minha vida,

atendendo a dois tipos de famílias; as que ganham de 0 a 3 salários mínimos, essas

famílias recebem o imóvel através de uma parceria com a prefeitura municipal e

construtora; e famílias que declaram ganhar entre 3 a 10 salários mínimos

conseguem sua moradia através de parcerias entre construtoras e a CEF. Ambas

recebem o subsidio dado pelo governo que varia de acordo com a cidade.

Lembrando também que para beneficiar outras classes sociais, em 1997 criou-

se o SFI (Sistema de Financiamento imobiliário), atendendo todos aqueles que não

se enquadram nos critérios do SFH, com o valor de credito ilimitado, porem paga-se

mais juros com esse tipo de financiamento.

De fato, fica claro que o maior obstáculo para extinguir de vez o déficit

habitacional, é sem duvida a taxa de juros, com uma media de 11,3% é uma das

mais altas do mundo e graças à baixa competitividade entre os bancos, isso acaba

contribuindo para o aumento das taxas de juros, atualmente, a Caixa Econômica

Federal detêm 75% dos contratos na carteira de crédito imobiliário, e principalmente

a burocratização, fator esse que contribui para o encarecimento das taxas.

Mesmo com toda a facilidade do financiamento criada pelo governo, onde os

juros estão caindo, subsídios, prazos para quitação prolongados, gerando assim um

constante crescimento de financiamentos feito no país. O número de pessoas sem

sua casa própria ainda é grande, são cerca de 7 milhões de famílias,

aproximadamente 9% de toda a população ainda não tem sua moradia. Fica claro

Page 58: Tcc to Imobiliario Tti 2010

57

que não se obtêm sucesso na redução do déficit habitacional sem a ajuda do

governo. E que o Brasil está, sem duvidas, em crescimento, e que resolver o

problema da moradia é apenas o primeiro passo para o seu desenvolvimento.

Page 59: Tcc to Imobiliario Tti 2010

58

14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS LIVROS:

ANTONELI, Tiago Johnson Centeno, Financiamento Habitacional – dicas e

sugestões, Editora Juara.

CHAP CHAP, Romeu, O mercado imobiliario em face das novas regras para a

casa propria, Tecnol. Credito, 2001

CRESTANO, João, Perspectivas do setor de habitação, Coleção CIEE 113, São

Paulo,2010

GIUBRAN, Zarur, A nova estrutura do Sistema Financeiro Imobiliario-SFI, Editora

BCB, 1998.

OLIVEIRA, Celso Marcelo, Manual do credito imobiliario, Editora LZN.

PUBLICAÇÕES:

Cartilha da Habitação, Minha Casa Minha Vida, 1º edição ,2009.

Cartilha do Mutuario, 4º edição,2001.

Folha de São Paulo, Financiamento/Planos, Classificados 2010.

O Vale, Queda nos Juros incentiva consumo, 27 de outubro 2010.

SITES

http://empresasefinancas.hsw.uol.com.br/financiamentos-imobiliarios.htm - acesso

em 10 de outubro, 2010.

http://www.aftb-oscip.org - acesso em 14 de outubro 2010.

http://www.cidades.gov.br/financiamentohabitacional - acesso em 04 de outubro,

2010.

http://www.crecisp.gov.br/index.asp - acesso em 04 de Novembro, 2010.

http://www.portalbrasil.net/inpc.htm - acesso em 04 de outubro,2010.

http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=917 – acesso em 30 de outubro,2010.

Page 60: Tcc to Imobiliario Tti 2010

59