TERMO DE PENHORA E DEPOSITO...Av. Bady Bassitt, 4270 apto 101, T1– Nossa Senhora da Paz (17)...

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETOFORO DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO7ª VARA CÍVELRua Abdo Muanis, 991, 2º andar, salas 202, 204 e 206, Nova Redentora - CEP 15090-140, Fone: (17) 3227-9508, São José do Rio Preto-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

TERMO DE PENHORA E DEPOSITO

Processo Digital n°: 1036981-73.2016.8.26.0576

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Alienação Fiduciária

Exeqüente: Gaplan Adminstradora de Consórcio Ltda.

Executado: Alessandro Adriano Vieira

Em São José do Rio Preto, aos 09 de maio de 2017, no Cartório da 7ª Vara Cível, do Foro de São

José do Rio Preto, em cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o

presente TERMO DE PENHORA do(s) seguinte(s) bem(ns): IMÓVEL:- Um terreno

constituído pelo lote nº 01, da quadra nº 02, situado no loteamento denominado Vila Novaes,

bairro desta cidade e comarca de São José do Rio Preto, que assim se descreve: Pela frente

mede 20,00 metros e divide-se com o prolongamento da Avenida Um (Jardim Nazaré); do

lado direito de quem da rua olha para o imóvel mede 18,70 metros e divide-se com a Rua

Marcolino Barreto, com a qual forma esquina; do lado esquerdo mede 18,20 metros e divide-

se com o lote 02 e finalmente nos fundos mede 20,00 metros e divide-se com parte do lote 13,

encerrando uma área de 369,00 metros quadrados. Matrícula 143.601 do 1º Oficial de

Registro de Imóveis de São José do Rio Preto/SP, do(s) qual(is) foi(ram) nomeado(a)(s)

depositário(a)(s), o(a)(s) Sr(a)(s). Alessandro Adriano Vieira, CPF nº 159.318.438-76, RG nº

19871884. O(A)(s) depositário(a)(s) não pode(m) abrir mão do(s) bem(ns) depositado(s) sem

expressa autorização deste Juízo, observadas as consequências do descumprimento das obrigações

inerentes. NADA MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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OSVALDO JOÃO ELIAS JUNIOR ENGº. DEPRODUÇÃO – MECÂNICA ENGº. DE SEGURANÇA DO TRABALHO CREA 601516606 Projetos – Vistorias - Perícias e Avaliações [email protected]

Av. Bady Bassitt, 4270 apto 101, T1– Nossa Senhora da Paz (17) 98114.1133 e 997345008 - CEP 15025-000 - S.J.Rio Preto - SP 1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO - SP.

Processo Digital nº: 1036981-73.2016.8.26.0576

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial – Alienação Fiduciária

Exequente: Gaplan Administradora de Comércio Ltda

Executado: Alessandro Adriano Vieira

LAUDO DE AVALIAÇÃO

I – OBJETIVO

Avaliação do bem imóvel, objeto da matricula nº 143.601, Livro n° 2, Ficha

001, 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto, situado a

Avenida Solon da Silva Varginha, 1555, Jardim Nazareth, São José do Rio Preto

- SP.

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II – OBJETO DA AVALIAÇÃO

II.1 - MATRÍCULA Nº 143.601 – 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMOVÉIS

DE S. J. RIO PRETO.

“Um terreno constituído pelo lote n° 01, da quadra n° 02, situado no loteamento

denominado Vila Novaes, bairro desta cidade e comarca de São José do Rio

Preto, que assim se descreve: pela frente mede 20,00 metros e divide-se com o

prolongamento da Avenida Um (Jardim Nazaré); do lado direito de quem da rua

olha para o imóvel mede 18,70 metros e divide-se com a Rua Marcolino

Barreto, com a qual forma esquina; do lado esquerdo mede 18,20 metros e

divide-se com o lote 02 e finalmente nos fundos mede 20,00 metros e divide-se

com parte do lote 13, encerrando uma área de 369,00 metros quadrados.”

Foto n° 01 – Av. Solon da Silva Varginha.

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Foto n° 02 – Rua Marcolino Barreto, esquina com Av. Solon da S. Varginha

Foto n° 03 - Teto

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Foto n° 04 - Interior

Foto n° 5 – Rampa de Alinhamento

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Foto n° 06 – Banheiros, Cozinha, Escritório.

Foto n° 07 – Depósito de peças e ferramentas

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III – AVALIAÇÃO

Sobre o terreno existe edificação comercial composta pelos seguintes ambientes:

01 Salão Principal 01 Escritório 01 Cozinha 02 Banheiro 01 Área para Alinhamento

Depósito de peças e ferramentas Área de Serviço

A edificação foi construída em nível superior ao da rua, sendo que as águas pluviais escoam naturalmente, o local contém toda infraestrutura e serviços urbanos.

Edificação construída na totalidade do terreno, pavimento térreo em alvenaria rebocada e pintada, teto com estrutura metálica, cobertura de telha galvanizada, banheiro com hidráulica/louças, piso de concreto aparente, iluminação por vitrôs e lâmpadas, portão de correr, recepção de veículos com portão basculante, pé direito de 6,00 metros.

IV – AVALIAÇÃO

A avaliação do imóvel acima descrito obedeceu às diretrizes preconizadas pelo IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Entidade registrada no CREA/SP – Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo, através de representante eletivo, é filiada ao IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, entidade federativa nacional com representação no CDEN – Colégio de Entidades Nacionais do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, órgão máximo da classe dos engenheiros e arquitetos brasileiros, também filiada à IVSC – Internacional Valuation Standards Committee, responsável pela elaboração de normas de avaliação internacionais e à UPAV – Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación que congrega os avaliadores de todo Continente. Dessa forma, atendendo ao artigo 3º dos Estatutos – Dos Objetivos - editou esta norma a ser aplicada em todas as manifestações escritas elaboradas por

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engenheiros e arquitetos, vinculadas à Engenharia de Avaliações no Estado de São Paulo, válidas a partir de 01 de fevereiro de 2005, atendendo à Lei nº 5194/66 que regulamenta o exercício das profissões dos engenheiros e arquitetos na alínea “c” do artigo 7º: “estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”; “Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei

No item 10. Tratamento por fatores.

No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificarem que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto anterior. Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração de: - elasticidade de preços; - localização; - fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes); - fatores padrão construtivo e depreciação.

Ainda, 10.6 Aplicação dos fatores

Na aplicação dos fatores, devem ser observados os seguintes princípios:

1. A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório;

2. Em princípio podem ser considerados como semelhantes àqueles que observem o disposto do item 9.2.1.2. São considerados discrepantes elementos que : a) Os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou dobro;

b) Não obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepância persista após a aplicação de fatores mais representativos

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(localização para terrenos, padrão construtivo e depreciação para benfeitorias), desde que validados preliminarmente.

3. Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. O fator que, de “per si”, indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de todos os fatores;

4. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, desde que devidamente validada sua condição de fator homogeneizante;

5. Em casos específicos, é facultada a adoção de outros fatores complementares, desde que o engenheiro fundamente sua eficácia, além das validações previstas;

6. Somente após a validação do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento com a verificação da discrepância de 30% dos dados homogeneizados, começando os descartes pelo maior valor em módulo, por meio dos seguintes procedimentos:

a) Calcula-se a média amostral dos valores unitários homogeneizados e os valores que estejam 30%, acima e abaixo, dessa média;

b) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se a média homogeneizada da amostragem como representativa do valor unitário de mercado para o imóvel avaliando;

c) Caso contrário, procura-se o elemento amostral que, em módulo, esteja mais afastado da média inicial, que é excluído da amostra, procedendo-se como em a) com os elementos anteriores e que estiverem dentro dos novos limites, deverão ser reincluídos junto aos restantes;

d) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno da última média. O resultado da aplicação do conjunto de fatores deve estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00 (a metade e o dobro).

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IV.1 – MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

TERRENO

Item Data Fonte Amostra Preço (R$) Condição 1 10/2018 Imobiliária Rozani Terreno 369 m2 300.000,00 Venda 2 10/2018 Imobiliária Oliva Terreno 369 m2 250.000,00 Venda 3 10/2018 Imobiliária Redentora Terreno 363 m2 350.000,00 Venda 4 10/2018 Imobiliária Interplan Terreno 290 m2 350.000,00 Venda

Procedendo-se os cálculos estatísticos, com a

finalidade de se encontrar os parâmetros amostrais, encontraram-se os seguintes

resultados:

Número de amostras: 4

Valor total das amostras: R$ 1.250.000,00

Média das amostras: R$ 312.500,00

Limite Superior (+30%) = R$ 406.250,00

Limite Inferior (-30%) = R$ 218.750,00

Média Saneada = R$ 312.500,00

VALOR DO TERRENO

Fazendo-se a análise das amostras remanescentes (1, 2, 3 e 4), suas

áreas construídas, em comparação com o imóvel avaliando, e o arredondamento

conforme permitido em norma, este signatário conclui que, possui seu valor de

mercado em R$ 312.500,00 (trezentos e doze mil e quinhentos reais).

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TERRENO + EDIFICAÇÃO

Item Data Fonte Amostra Preço (R$) Condição 1 10/2018 Imobiliária Rozani Salão Comercial 800.000,00 Venda 2 10/2018 Imobiliária Oliva Salão Comercial 750.000,00 Venda 3 10/2018 Imobiliária Gurupi Salão Comercial 700.000,00 Venda 4 10/2018 Zap Imóveis Salão Comercial 950.000,00 Venda

Procedendo-se os cálculos estatísticos, com a

finalidade de se encontrar os parâmetros amostrais, encontraram-se os seguintes

resultados:

Número de amostras: 4

Valor total das amostras: R$ 3.200.000,00

Média das amostras: R$ 800.000,00

Limite Superior (+30%) = R$ 1.040.000,00

Limite Inferior (-30%) = R$ 560.000,00

Média Saneada = R$ 800.000,00

VALOR DA EDIFICAÇÃO + TERRENO

Fazendo-se a análise das amostras remanescentes (1, 2, 3 e 4), suas

áreas construídas, em comparação com o imóvel avaliando, e o arredondamento

conforme permitido em norma, este signatário conclui que, possui seu valor de

mercado em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

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VI – CONCLUSÃO

Concluímos que o TERRENO do imóvel acima elencado possui o

valor de mercado R$ 312.500,00 (trezentos e doze mil e quinhentos reais).

Concluímos que a EDIFICAÇÃO + TERENO do imóvel acima

elencado possui o valor de mercado R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

VI – ENCERRAMENTO

Vai o presente trabalho impresso no anverso de 11

(onze) páginas, todas numeradas e rubricadas, sendo esta última, datada e

assinada.

Seguem anexos: - 07 Fotos ilustrativas dos imóveis.

São José do Rio Preto, 16 de outubro de 2018.

Assinado digitalmente nos termos da Norma nº 1666/2017

Conforme Impressão à Margem Direita

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TERMO DE PENHORA E DEPOSITO...Av. Bady Bassitt, 4270 apto 101, T1– Nossa Senhora da Paz (17)...

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