Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa sito na Av. Da ... › documentos ›...

Preparado para

Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa sito na Av. Da República Lisboa

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

Março de 2015

PRIME YIELD Mod. PY04i-011 / Rev. D

PRIME YIELD CONSULTADORIA | AVALIAÇÃO CML-25907-2015– Terreno da antiga Feira Popular, Lisboa

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA TERRENO—AV. DA REPÚBLICA, LISBOA PRIME YIELD Mod. PY04i-011 / Rev. D SUMÁRIO

SUMÁRIO

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO

Identificação do perito avaliador Eu, Nuno Ferreira, licenciado em Engenharia Civil, na qualidade de perito avaliador de imóveis, a atuar em nome da Sociedade - “Prime Yield - Consultadoria e Avaliação Imobiliária, Lda.”, declaro não existirem quaisquer incompatibilidades que obstem à elaboração do presente relatório de avaliação para o cliente pelo facto de não estar abrangido por qualquer impedimento e mais concretamente, de não pertencer aos órgãos sociais da empresa nem de empresas que com esta se encontrem em relação de domínio ou de grupo, em virtude de não ter uma relação de trabalho subordinado com qualquer uma destas entidades e de não ter participações qualificadas no capital social das referidas empresas.

Mais declaro que o Conselho Diretivo da CMVM deliberou, nos termos do artigo 29.º/3 do RJFII, aprovado pelo decreto-lei nº 60/2002, de 20 de Março, e do artigo 19.º do regulamento da CMVM nº 8/2002, após a verificação e avaliação da experiência e da idoneidade do requerente, conceder o registo como perito avaliador de imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, a: - Prime Yield - Consultadoria e Avaliação Imobiliária, Lda. tendo sido atribuído, respetivamente, o número AVFII/05/013.

Identificação do imóvel Terreno para construção (antigas instalações da Feira Popular de Lisboa), Av. da República, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisboa

Descrição predial (CRP) Descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº298/20050623

Inscrição matricial (Finanças) Informação não disponibilizada

Cliente Câmara Municipal de Lisboa

Data da avaliação 23-03-2015

Data da avaliação anterior Não aplicável



SUMÁRIO

ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO

Estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros encargos

Para a avaliação do Centro Comercial em funcionamento foram estimados 77,5€/m2 por ano os encargos de conservação, manutenção, gestão, administração e outros. Este valor foi estimado com base em dados de avaliações de imóveis similares em funcionamento efetuadas pela Prime Yield recentemente. Para a avaliação do Hotel em funcionamento foram estimados em 60% da receita total os encargos de conservação, manutenção, gestão, administração e outros. Para a avaliação do Parque de Estacionamento em funcionamento foram estimados em 20% da receita total os encargos de conservação, manutenção, gestão, administração e outros. Esta percentagem foi estimada com base em dados de avaliações de imóveis similares em funcionamento efetuadas pela Prime Yield recentemente.

Justificação da utilização de taxas A taxa de atualização utilizada reflete a taxa IPC (Índice de Preços no Consumidor), custo do capital e prémio de risco . O valor utilizado foi o julgado mais conveniente face às condições atuais de mercado e do imóvel em avaliação. Foi calculada tendo como base o valor de 1% para a inflação (Ti), 1% para o custo de capital—remuneração sem risco (Tcc) e 5% para a taxa de risco (Tr) e posteriormente arredondada à unidade. A fórmula utilizada foi a seguinte: TA = [(1+Ti) x (1+Tcc) x (1+Tr)] - 1

Indicação de transações, ou propostas efetivas de aquisição

Não foi dada nenhuma indicação relativa a intenção ou propostas efetivas de transação para o imóvel em avaliação.

Valor atual do imóvel tendo por base os pressupostos assumidos

103.976.168 € (Cento e três milhões novecentos e setenta e seis mil cento e sessenta e oito Euro)

Observações Apresentamos no anexo, referido como mapa de cálculos, a metodologia adotada para a estimativa de valores.



SUMÁRIO

ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO

Reservas ao valor proposto para o imóvel O presente relatório teve por base a informação facultada e os pressupostos assumidos. Qualquer alteração aos mesmos implicará a revisão do relatório e dos valores nele apresentados.

Apólice de seguro A Prime Yield dispõe de um seguro de Responsabilidade Civil Profissional (Apólice n.º 72/9255677 da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial), cuja cópia do extrato das condições particulares se anexa no Apêndice G do presente Relatório, bem assim como o comprovativo de validade pela apresentação do recibo de pagamento de prémio de Seguro.


RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA TERRENO—AV. DA REPÚBLICA, LISBOA PRIME YIELD Mod. PY04i-011 / Rev. D

ÍNDICE

RELATÓRIO DESCRIÇÃO VALOR

ANEXOS APÊNDICE A - MAPA DE CÁLCULOS APÊNDICE B - PROSPEÇÃO DE MERCADO APÊNDICE C - MAPA DE LOCALIZAÇÃO APÊNDICE D - REPORTAGEM FOTOGRÁFICA APÊNDICE E - DOCUMENTAÇÃO SUPORTE APÊNDICE F - REGISTO CMVM APÊNDICE G - SEGURO Condições Particulares APÊNDICE H - METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO - A) ATIVOS SEM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO Método Comparativo de Mercado Método do Rendimento - Critério da Capitalização Direta Método dos Custos - B) ATIVOS DE PROMOÇÃO DE MÉDIA E GRANDE DIMENSÃO ASSOCIADOS A UM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO Método do Valor Residual Método do Rendimento - Critério de DCF APÊNDICE I - GLOSSÁRIO

ÍNDICE




RELATÓRIO



RELATÓRIO (RICS Valuation 2014 - VPS 3)

RELATÓRIO

a) Identificação e estatuto do avaliador Relatório realizado por um técnico da Prime Yield, e como tal, externo ao cliente não tendo qualquer tipo de ligação ou interesse direto com este. Os técnicos da Prime Yield envolvidos no presente processo de avaliação declaram que não existem quaisquer incompatibilidades que obstem à elaboração do presente relatório de avaliação e declaram a inexistência de qualquer tipo de envolvimento material anterior com o cliente.

b) Identificação do cliente Câmara Municipal de Lisboa

c) Finalidade da avaliação Avaliação para efeitos de gestão interna por parte do cliente.

d) Base, ou bases de valor Valor de Mercado Moeda adotada: Euro (€)

e) Data da avaliação 23 de Março de 2015

f) Âmbito de investigação do avaliador A Prime Yield inspecionou o imóvel exteriormente (por instrução do cliente) de acordo com VPS 2 inscrita no RICS Valuation - Professional Standards.




RELATÓRIO

g) Identificação e descrição do imóvel e sua localização, direito ou título e estado de ocupação

Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa, situado junto a uma das principais artérias da capital encontra-se praticamente desocupado existindo apenas a ruína do antigo Teatro Vasco Santana (com cerca de 800m2 de área de implantação) e outras pequenas construções. Foi-nos fornecido parecer da Câmara Municipal de Lisboa aprovado pelo Exmo. Sr. Vereador Manuel Salgado, dando indicação das áreas máximas de construção e suas afetações para o lote em causa. Foi, de acordo com o referido parecer, estimado um acréscimo de 2.587m2 de área de construção acima do solo aos 143.712m2 indicados, função da possibilidade de aumento da empena (de 15 para 18 metros) para os estabelecimentos hoteleiros totalizando uma área potencial de construção acima do solo de 146.299 m2. A área de construção acima do solo potencial foi dividida em uso habitacional e terciário (pelo menos 60% da área total). Foi também indicado que, para este cenário, não é possível dividir e destacar o terreno criando novos lotes, sendo apenas emitida uma licença de construção (com a possibilidade de ser faseada até um período máximo de 5 anos) para a totalidade do empreendimento. De acordo com os dados e elementos facultados pelo cliente, considerámos para efeitos de avaliação um cenário com base nas seguintes características: Área habitacional com 12.934m2 com apartamentos

de tipologia T1, T2, T3 e T4 todos com 1 ou 2 parqueamentos

289 Estacionamentos cobertos (frações autónomas) para comercialização

Parque de estacionamento subterrâneo para exploração com 803 lugares

Centro Comercial com 32.535m2 de área acima do solo e 6.667m2 abaixo do solo

12.934 m2 de Comércio de Rua 37.078 m2 de Escritórios Hotel de 4 estrelas com 198 unidades de alojamento Este empreendimento aproveitará a sua excelente localização e a rede de transportes públicos que serve a zona (estação ferroviária de Sete Rios e rede do Metropolitano e Carris) para se destacar face à oferta existente. A sua dimensão e diversidade tipológica potenciará a geração de procura por parte do mercado incrementando assim as oportunidades de negócio, reduzindo os prazos de comercialização. A Prime Yield utilizou a sua base de dados de avaliações anteriormente realizadas, para a obtenção de valores de rendas potenciais, custos de manutenção e exploração, taxas de ocupação e outro dados utilizados na presente avaliação.




RELATÓRIO

g) Identificação e descrição do imóvel e sua localização, direito ou título e estado de ocupação (continuação)

Titulo: - Terreno para construção Ocupação: Devoluto Não caberá à Prime Yield investigar sobre a posse do ativo. Assumimos que a informação fornecida pelo cliente é completa e verdadeira, sendo que na ausência da mesma teremos como pressuposto central que o ativo é avaliado considerando a inexistência de quaisquer ónus ou encargos.




RELATÓRIO

h) Natureza e fonte da informação Todo o relatório está preparado tendo por base as informações fornecidas pelo cliente as quais são da sua exclusiva responsabilidade. Foram apresentados, para a realização da avaliação, os seguintes documentos: i) Despacho camarário ii) Certidão do Registo Predial

i) Pressupostos, reservas ou assunções especiais Pressupostos: - pressupõe-se que o imóvel se encontra livre, disponível e sem quaisquer ónus ou encargos; - pressupõe-se que, de acordo com informação prestada, poderá ser solicitada a emissão de licença de construção faseada durante um período de 5 anos; - as áreas e o mix tipológico considerados são os que proporcionam a máxima e melhor utilização/valorização do terreno; - de acordo com informação camarária, e por se tratar de um lote do município não existirá lugar a qualquer cedência de área nem pagamento de compensações; - o futuro comprador será obrigado a iniciar as obras de construção 18 meses após a aquisição do terreno - será, de acordo com parecer fornecido, possível aumentar a área de construção indicada devido ao incremento da profundidade da empena para o estabelecimento hoteleiro A Prime Yield não fez qualquer inspeção à estabilidade dos solos nem a realizou testes que determinem a presença de qualquer tipo de contaminação. Pelo que, se o cliente considerar determinante esta verificação, deverá encomendar esses testes a empresas especializadas e informar-nos de modo a podermos, com esses resultados, reformular a nossa avaliação. Pressupostos Especiais de acordo com ponto 3 da VPS 4 do RICS Valuation: Não existem pressupostos especiais para a realização do relatório de avaliação para além dos pressupostos já referidos.

j) Restrições ao uso, distribuição ou publicação A informação contida no presente relatório só poderá ser remetida a terceiros com o consentimento prévio por escrito da Prime Yield. O relatório destina-se a análise por parte do cliente, reportando a Prime Yield diretamente ao mesmo. A Prime Yield declina quaisquer responsabilidades perante terceiros em relação ao trabalho realizado. A Prime Yield informa também que, antes da realização de quaisquer transações financeiras, seja verificada pelo cliente a validade dos pressupostos adotados. A Prime Yield dispõe de um seguro de Responsabilidade Civil Profissional (Apólice n.º 72/9255677 da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial), cuja cópia das condições particulares poderá ser remitida ao cliente, a seu pedido. Uma das condições desse documento corresponde ao limite de indeminização que se cifra em 1.000.000 €.



j) Restrições ao uso, distribuição ou publicação (continuação)

De acordo com os nossos procedimentos estabelecemos que a nossa responsabilidade, perante os clientes, relativamente a custos e perdas relacionados com esta instrução limitar-se-á a um valor total correspondente a dez vezes o montante dos nossos honorários cobrados com a realização deste relatório.

k) Relatório elaborado de acordo com os critérios internacionais definidos pela IVS (International Valuation Standards)

Avaliação efetuada de acordo com as normas internacionais do RICS Valuation - Professional Standards 2014 e do regulamento n.º8/2002 da CMVM.

l) Abordagem à avaliação A presente avaliação foi realizada através do método do valor residual—critério DCF. Por forma a cumprir o requisito que consta no reg 08/2002 da CMVM, o valor do bem imóvel foi validado pelo método do rendimento—critério DCF no caso do centro comercial e hotel e método comparativo para habitação, parqueamentos, comércio de rua e escritórios.

m) Análise do mercado O mercado onde se integra o imóvel é caracterizado pela existência de habitação multifamiliar, comércio e serviços. Por forma a maximizar a valorização do imóvel foi considerado um mix tipológico que, em nossa opinião, melhor dará resposta ao mercado minimizando assim o tempo de escoamento expectável.

n) Opinião de valor Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso dos quais nós não tenhamos conhecimento, e de acordo com os pressupostos contidos neste relatório, somos da opinião que o valor do imóvel se estima corretamente da seguinte forma:

Valor atual do imóvel bom base nos pressupostos assumidos e estimado com base nas atuais circunstâncias do mercado

103.976.168 € (Cento e três milhões novecentos e setenta e seis mil cento e sessenta e oito Euro)

o) Data do relatório e assinatura 23-03-2015

José Manuel Velez, MRICS Diretor Executivo

Nuno Ferreira Consultor


RELATÓRIO

nferreira

Carimbo




ANEXOS

APÊNDICE A MAPA DE CÁLCULOS APÊNDICE B PROSPEÇÃO DE MERCADO APÊNDICE C MAPA DE LOCALIZAÇÃO APÊNDICE D REPORTAGEM FOTOGRÁFICA APÊNDICE E DOCUMENTAÇÃO SUPORTE APÊNDICE F REGISTO CMVM APÊNDICE G SEGURO APÊNDICE H METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO APÊNDICE I GLOSSÁRIO




APÊNDICE A MAPA DE CÁLCULOS



ANEXOS APÊNDICE A - MAPA DE CÁLCULOS


Áreas consideradas A informação referente às áreas apresentadas foi recolhida tendo por base a informação facultada pelo cliente. Foi con-siderado um mix tipológico que na nossa opinião mais valo-riza o imóvel em avaliação tendo em consideração tanto os valores

Hotel 4 Estrelas

ABC (m2) 12.934

Área média/quarto (m2)* 65

Nº quartos 198

Quartos Duplos 139

Suites 40

Quartos Singles 19

* inclui áreas comuns, áreas de serviço, etc.

Centro Comercial

ABC acima do solo 32.535

ABC abaixo do solo 6.667

Racio ABL/ABC acima do solo 0,50

Racio ABL/ABC abaixo do solo 0,90

ABL total acima do solo 16.267

ABL total abaixo do solo 6.000

Mapa de Áreas - Terreno Feira Popular

Descrição ABC (m2) ABP (m2) At (m2)

TERRENO 44.668,50

ÁREA ACIMA DO SOLO 143.712

ÁREA ACIMA DO SOLO MAJORADO

POR EMPENA DE HOTEL COM 18M 146.299

ÁREA ABAIXO DO SOLO 82.000

ÁREA ESTAC. VIA PÚBLICA 11.109,74

USO TERCIÁRIO 88.814

USO HABITACIONAL 57.485

CENÁRIO OPERAÇÃO ÚNICA DE EDIFICAÇÃO

Nº Estac. Por

100m2

Área por estac.

(m2)

Área estac.

(m2)

Nº Estac. Por

100m2

Área por

estac. (m2) Área estac. (m2)

CENTRO COMERCIAL 39.201 2,50 25 24.501 0,55 20 4.312

ESCRITÓRIOS 37.078 33.370 0,80 25 7.416 0,25 20 1.854

COMÉRCIO DE RUA 12.934 1,25 25 4.042 0,55 20 1.423

HOTEL 12.934 0,90 25 2.910 0,25 20 647

PARQUE ESTAC. COB. 20.084 970 lug.

TOTAL 122.231 38.869 8.236

Descrição ABC (m2)

Areas

Comuns (m2) ABP (m2)

Amédia por

tipologia (m2) Nº fogos

Estac. Por

fogo

Área por

estac. (m2) Área estac. (m2)

Nº Estac. Por

100m2

Área por

estac. (m2)

Área estac.

(m2)

T1 11.497 1.150 10.347 100 103 1 25 2.587 0,25 20 575

T2 11.497 1.150 10.347 125 83 1 25 2.069 0,25 20 575

T3 17.245 1.725 15.521 160 97 2 25 4.850 0,25 20 862

T4 17.245 1.725 15.521 200 78 2 25 3.880 0,25 20 862

ESTAC. (FRAÇÃO AUTON) 7.222 289 25 7.222

TOTAL 64.707 4.599 41.389 546 20.609 2.874

USO TERCIÁRIO

Descrição ABC (m2) ABP (m2)

Estac. Coberto, art.º75º RPDML Estac. Descoberto, art.º76º RPDML

Estac. Coberto, art.º75º RPDML Estac. Descoberto, art.º76º RPDMLUSO HABITACIONAL - APARTAMENTOS





Áreas consideradas Mix tipológico Centro Comercial e rendas potenciais

Lojas Área (m2) Renda potencial unit Renda potencial

Loja Ancora 1 (abaixo do solo) 4.500 16,00 € 72.000 €

Loja Ancora 2 (abaixo do solo) 1.500 19,00 € 28.500 €

Loja Ancora 3 3.000 19,00 € 57.000 €

Loja Ancora 4 2.000 20,00 € 40.000 €

Loja 1 500 25,00 € 12.500 €

Loja 2 500 25,00 € 12.500 €

Loja 3 500 25,00 € 12.500 €

Loja 4 500 25,00 € 12.500 €

Loja 5 500 25,00 € 12.500 €

Loja 6 500 25,00 € 12.500 €

Loja 7 250 35,00 € 8.750 €

Loja 8 250 35,00 € 8.750 €

Loja 9 250 35,00 € 8.750 €

Loja 10 250 35,00 € 8.750 €

Loja 11 250 35,00 € 8.750 €

Loja 12 250 35,00 € 8.750 €

Loja 13 125 45,00 € 5.625 €

Loja 14 125 45,00 € 5.625 €

Loja 15 125 45,00 € 5.625 €

Loja 16 125 45,00 € 5.625 €

Loja 17 125 45,00 € 5.625 €

Loja 18 125 45,00 € 5.625 €

Loja 19 125 45,00 € 5.625 €

Loja 20 125 45,00 € 5.625 €

Loja 21 125 45,00 € 5.625 €

Loja 22 125 45,00 € 5.625 €

Loja 23 125 45,00 € 5.625 €

Loja 24 125 45,00 € 5.625 €

Loja 25 125 45,00 € 5.625 €

Loja 26 125 45,00 € 5.625 €





Áreas consideradas Mix tipológico Centro Comercial e rendas potenciais

Lojas Área (m2) Renda potencial unit Renda potencial

Loja 27 75 55,00 € 4.125 €

Loja 28 75 55,00 € 4.125 €

Loja 29 75 55,00 € 4.125 €

Loja 30 75 55,00 € 4.125 €

Loja 31 75 55,00 € 4.125 €

Loja 32 75 55,00 € 4.125 €

Loja 33 75 55,00 € 4.125 €

Loja 34 75 55,00 € 4.125 €

Loja 35 75 55,00 € 4.125 €

Loja 36 75 55,00 € 4.125 €

Loja 37 75 55,00 € 4.125 €

Loja 38 75 55,00 € 4.125 €

Loja 39 75 55,00 € 4.125 €

Loja 40 75 55,00 € 4.125 €

Loja 41 75 55,00 € 4.125 €

Loja 42 74 65,00 € 4.810 €

Loja 43 50 65,00 € 3.250 €

Loja 44 50 65,00 € 3.250 €

Loja 45 50 65,00 € 3.250 €

Loja 46 50 65,00 € 3.250 €

Loja 47 50 65,00 € 3.250 €

Loja 48 50 65,00 € 3.250 €

Loja 49 50 65,00 € 3.250 €

Quiosque 1 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 2 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 3 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 4 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 5 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 6 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 7 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 8 15 85,00 € 1.275 €

Quiosque 9 15 85,00 € 1.275 €

TOTAL 18.934 504.660 €





Abordagem pelo método do rendimento—Hotel Critério DCF

Cálculo efetuado através de software “Argus DCF”

Na presente abordagem considerámos os seguintes indicadores: - Diária Média Anual Quarto duplo - 90 €/quarto/noite Suite—175€/quarto/noite Quarto single - 70 €/quarto/noite - Taxa de ocupação média anual - 60% (com crescimento de 2,5% nos quatro primeiros ano até atingir 70%) - Receitas de F&B - 27,5% das receitas de alojamento - Outras receitas - 2% das receitas de alojamento - Custos de Exploração - 30% da receita total - Custos com salários e encargos com pessoal - 30% da receita total; - Custos de F&B - 80% das receitas de F&B - Custos de “outras receitas”—50% das “outras receitas” - Taxa de atualização de 7% - Análise a 10 anos

Software: ARGUS Ver. 14.0.2

File: CML-25907-2015- Hotel Terreno Feira Popular v143

Property Type: Hotel/Motel

Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 1

Property Information Present Value & Yield Unleveraged Present Value

Property Name Hotel Unleveraged Discount Rate 7,00%

Property Type Hotel/Motel Unleveraged Present Value €23.023.984

Property Size 198 Rooms Cap Rate 7,00%

Analysis Start set-24 Calculated Resale €24.198.971

Reporting Start set-24 Unleveraged IRR 15,47%

End Date ago-34 Direct Cap Value €13.144.210

Room Occupancy 60,00%

Average Daily Rate €105,25 Summary Cash Flow (Year 1) €Amount €Per Room

Gross Revenue €5.910.328 €49.750,24

Revenues and Expenses €/Room Amount Departmental Expenses (1.049.711) (8.835,95)

Miscellaneous Revenues - Departmental Profit 4.860.617 40.914,28 Percent Occupancy by Year

Undistributed Expenses 17.910,08 €3.546.196 Undistributed Expenses (3.546.196) (29.850,13)

Fixed Expenses & Costs - Gross Operating Profit 1.314.421 11.064,15

Capital Expenditures - Net Operating Income 1.314.421 11.064,15

Land/Acquisition Costs - Cash Flow Before Debt €1.314.421 €11.064,15

Hard/Construction Costs -

Soft/Development Costs - Net Operating Income

Hotel Rooms & Departments # Amount

Room Description 3 €4.563.960

Room Expenses 0 -

Departmental Revenues 2 €1.346.368

Departmental Expenses 2 €1.049.711

Cap Rate Matrix - Unleveraged

Cap Rates PV @7,00% PV @9,00% PV @12,00%

10,00% €19.333.525 €16.912.890 €13.993.361

11,00% 18.550.700 16.262.405 13.497.543

12,00% 17.898.346 15.720.334 13.084.362

Hotel

Lisboa, Portugal

Classic




Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 1

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11

For the Years Ending Aug-2025 Aug-2026 Aug-2027 Aug-2028 Aug-2029 Aug-2030 Aug-2031 Aug-2032 Aug-2033 Aug-2034 Aug-2035

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Gross Revenue

Room Revenue €4.563.960 €4.801.666 €5.043.670 €5.290.035 €5.540.821 €5.596.229 €5.652.191 €5.708.714 €5.765.800 €5.823.459 €5.881.693

F&B 1.255.089 1.320.458 1.387.009 1.454.760 1.523.726 1.538.963 1.554.353 1.569.896 1.585.595 1.601.451 1.617.466

Outros Rendimentos 91.279 96.033 100.873 105.801 110.816 111.925 113.044 114.174 115.316 116.469 117.634

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Gross Revenue 5.910.328 6.218.157 6.531.552 6.850.596 7.175.363 7.247.117 7.319.588 7.392.784 7.466.711 7.541.379 7.616.793

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Departmental Expenses

F&B 1.004.071 1.056.367 1.109.607 1.163.808 1.218.981 1.231.170 1.243.482 1.255.917 1.268.476 1.281.161 1.293.972

Outros Rendimentos 45.640 48.017 50.437 52.900 55.408 55.962 56.522 57.087 57.658 58.235 58.817

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Departmental Expenses 1.049.711 1.104.384 1.160.044 1.216.708 1.274.389 1.287.132 1.300.004 1.313.004 1.326.134 1.339.396 1.352.789

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Departmental Profit 4.860.617 5.113.773 5.371.508 5.633.888 5.900.974 5.959.985 6.019.584 6.079.780 6.140.577 6.201.983 6.264.004

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Undistributed Expenses

Staff 1.773.098 1.865.447 1.959.466 2.055.179 2.152.609 2.174.135 2.195.876 2.217.835 2.240.013 2.262.414 2.285.038

Operation/Management 1.773.098 1.865.447 1.959.466 2.055.179 2.152.609 2.174.135 2.195.876 2.217.835 2.240.013 2.262.414 2.285.038

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Undistributed Expenses 3.546.196 3.730.894 3.918.932 4.110.358 4.305.218 4.348.270 4.391.752 4.435.670 4.480.026 4.524.828 4.570.076

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Gross Operating Profit 1.314.421 1.382.879 1.452.576 1.523.530 1.595.756 1.611.715 1.627.832 1.644.110 1.660.551 1.677.155 1.693.928

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Net Operating Income 1.314.421 1.382.879 1.452.576 1.523.530 1.595.756 1.611.715 1.627.832 1.644.110 1.660.551 1.677.155 1.693.928

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Cash Flow Before Debt Service €1.314.421 €1.382.879 €1.452.576 €1.523.530 €1.595.756 €1.611.715 €1.627.832 €1.644.110 €1.660.551 €1.677.155 €1.693.928

& Taxes ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============

Hotel

Lisboa, Portugal

Schedule Of Prospective Cash Flow

In Inflated Euros for the Fiscal Year Beginning 1/9/2024




Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 2

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10

For the Years Ending Aug-2025 Aug-2026 Aug-2027 Aug-2028 Aug-2029 Aug-2030 Aug-2031 Aug-2032 Aug-2033 Aug-2034

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Sources Of Capital

Net Operating Gains €1.314.421 €1.382.879 €1.452.576 €1.523.530 €1.595.756 €1.611.715 €1.627.832 €1.644.110 €1.660.551 €1.677.155

Initial Equity Contribution 16.330.787

Net Proceeds from Sale 24.198.971

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Sources Of Capital €17.645.208 €1.382.879 €1.452.576 €1.523.530 €1.595.756 €1.611.715 €1.627.832 €1.644.110 €1.660.551 €25.876.126

============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============

Uses Of Capital

Property Present Value €16.330.787

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Defined Uses Of Capital 16.330.787

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Cash Flow Distributions 1.314.421 1.382.879 1.452.576 1.523.530 1.595.756 1.611.715 1.627.832 1.644.110 1.660.551 25.876.126

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Uses Of Capital €17.645.208 €1.382.879 €1.452.576 €1.523.530 €1.595.756 €1.611.715 €1.627.832 €1.644.110 €1.660.551 €25.876.126

============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============

Unleveraged Cash On Cash Return

Cash to Purchase Price 8,05% 8,47% 8,89% 9,33% 9,77% 9,87% 9,97% 10,07% 10,17% 10,27%

NOI to Book Value 8,05% 8,47% 8,89% 9,33% 9,77% 9,87% 9,97% 10,07% 10,17% 10,27%

Unleveraged Annual IRR 15,47%

Hotel

Lisboa, Portugal

Schedule Of Sources & Uses Of Capital

Equity is Based on Property Value, Leverage and Operating Requirements




Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 3



____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Resale Amount

Gross Proceeds from Sale €24.198.971

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Net Proceeds From Sale €24.198.971

============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============ ============


Hotel

Lisboa, Portugal

Prospective Property Resale

Hotel Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Lisboa, PortugalFile: CML-25907-2015- Hotel Terreno Feira Popular v143


Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 4

Direct Capitalization Value Summary


1-12

For the Months Total

____________

Gross Revenue

Room Revenue €4.563.960

F&B 1.255.089

Outros Rendimentos 91.279

____________

Total Gross Revenue 5.910.328

____________

Departmental Expenses

F&B 1.004.071

Outros Rendimentos 45.640

____________

Total Departmental Expenses 1.049.711

____________

Departmental Profit 4.860.617

____________

Undistributed Expenses

Staff 1.773.098

Operation/Management 1.773.098

____________

Total Undistributed Expenses 3.546.196

____________

Gross Operating Profit 1.314.421

____________

Net Operating Income 1.314.421

Capitalization Rate 10,00%

Capitalized Value €13.144.210




Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 5

For the P.V. of P.V. of P.V. of P.V. of P.V. of P.V. of

Analysis Year Annual Cash Flow Cash Flow Cash Flow Cash Flow Cash Flow Cash Flow

Period Ending Cash Flow @ 7,00% @ 8,00% @ 9,00% @ 10,00% @ 11,00% @ 12,00%

________ ________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Year 1 Aug-2025 €1.314.421 €1.228.431 €1.217.056 €1.205.891 €1.194.928 €1.184.163 €1.173.590

Year 2 Aug-2026 1.382.879 1.207.860 1.185.596 1.163.941 1.142.875 1.122.376 1.102.423

Year 3 Aug-2027 1.452.576 1.185.735 1.153.102 1.121.656 1.091.342 1.062.111 1.033.915

Year 4 Aug-2028 1.523.530 1.162.293 1.119.840 1.079.307 1.040.592 1.003.596 968.231

Year 5 Aug-2029 1.595.756 1.137.752 1.086.045 1.037.132 990.839 947.004 905.474

Year 6 Aug-2030 1.611.715 1.073.954 1.015.654 961.013 909.771 861.688 816.545

Year 7 Aug-2031 1.627.832 1.013.732 949.824 890.479 835.335 784.059 736.349

Year 8 Aug-2032 1.644.110 956.887 888.261 825.124 766.989 713.423 664.028

Year 9 Aug-2033 1.660.551 903.230 830.689 764.564 704.236 649.151 598.812

Year 10 Aug-2034 1.677.155 852.580 776.848 708.448 646.616 590.668 539.999

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Cash Flow 15.490.525 10.722.454 10.222.915 9.757.555 9.323.523 8.918.239 8.539.366

Property Resale @ 7% Cap Rate 24.198.971 12.301.530 11.208.806 10.221.907 9.329.751 8.522.502 7.791.421

____________ ____________ ____________ ____________ ____________ ____________

Total Property Present Value €23.023.984 €21.431.721 €19.979.462 €18.653.274 €17.440.741 €16.330.787

============ ============ ============ ============ ============ ============

Rounded to Thousands €23.024.000 €21.432.000 €19.979.000 €18.653.000 €17.441.000 €16.331.000

============ ============ ============ ============ ============ ============

Per Room 116.283 108.241 100.906 94.208 88.085 82.479

Percentage Value Distribution

Prospective Income 46,57% 47,70% 48,84% 49,98% 51,13% 52,29%

Prospective Property Resale 53,43% 52,30% 51,16% 50,02% 48,87% 47,71%

============ ============ ============ ============ ============ ============

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Discounted Annually (Endpoint on Cash Flow & Resale) over a 10-Year Period

Hotel

Lisboa, Portugal

Prospective Present Value

Cash Flow Before Debt Service plus Property Resale

Hotel Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Lisboa, Portugal File: CML-25907-2015- Hotel Terreno Feira Popular v143


Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:58

Ref#: AAU

Page: 6

Property Summary Report

Timing & Inflation

Reporting Period: 1 September, 2024 to 31 August, 2034; 10 years

Inflation Month: Analysis Start

General Inflation Rate: 1,00%

Property Size & Occupancy

Property Size: 198 rooms

Alternate Size: 70 rooms

Property Purchase & Resale

Purchase Price: -

Resale Method: Capitalize Net Operating Income

Cap Rate: 7,00%

Cap Year: Year 11

Commission/Closing Cost: €0

Net Cash Flow from Sale: €24.198.971

Present Value Discounting

Discount Method: Annually (Endpoint on Cash Flow & Resale)

Unleveraged Discount Rate: 7,00% to 12,00%, 1,00% increments

Unleveraged Present Value: €16.330.787 at 12,00%

Unleveraged Annual IRR: 15,47%





Abordagem pelo método do rendimento Centro Comercial Critério DCF


Na presente abordagem considerámos as rendas anteriormente indicadas e os seguintes indicadores: - Encargos de conservação, manutenção, gestão, administração e outros—77,5€/m2 por ano - Outras receitas - 2% das receitas totais - Taxa de atualização de 7% - Análise a 10 anos


File: CML-25907-2015- Centro Com Terreno Feira Popular v143

Property Type: Regional Mall

Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 1


Property Name Centro Comercial Unleveraged Discount Rate 7,00%

Property Type Regional Mall Unleveraged Present Value €71.915.805

Property Size 19.434 Sqm Cap Rate 7,00%

Average Occupancy 97,43% Calculated Resale €73.604.371

Analysis Start mar-20 Unleveraged IRR -

End Date fev-30


Revenues and Expenses €/Sqm Amount Cap Rates PV @0.00% PV @0.00% PV @0.00%

Miscellaneous Revenues 6,41 €124.540

Reimbursable Expenses -

Non-Reimbursable Expenses 77,50 €1.506.135 Summary Cash Flow (Year 1) €Amount €/Sqm

Capital Expenditures - Potential Gross Revenue €6.227.012 €320,42

Land/Acquisition Costs - Effective Gross Revenue 6.227.012 320,42

Hard/Construction Costs - Operating Expenses (1.506.135) (77,50)

Soft/Development Costs - Net Operating Income 4.720.877 242,92

Cash Flow Before Debt €4.720.877 €242,92

Rent Roll & Market Leasing # Amount

Tenants 11 €6.102.472 Net Operating Income

Market Leasing Assumptions 9

Space Absorption 0

Top 5 Tenants Term Eff. Rent Market Rent

Loja 125m 30-mar €563,72 €540,00

Loja 500m 30-mar €313,18 €300,00

ANCORA 1 (Cave) 30-mar €200,44 €192,00

Loja 75m 30-mar €689,00 €660,00

ANCORA 3 (Piso 0) 30-mar €238,02 €192,00

Centro Comercial

Terrenos Feira Popular

Lisboa,

Classic




Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 1


For the Years Ending Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028 Feb-2029 Feb-2030 Feb-2031

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Potential Gross Revenue

Base Rental Revenue €6.102.472 €6.163.497 €6.225.129 €6.287.383 €6.350.257 €6.413.759 €6.477.897 €6.542.674 €6.608.102 €6.674.183 €6.679.696

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Scheduled Base Rental Revenue 6.102.472 6.163.497 6.225.129 6.287.383 6.350.257 6.413.759 6.477.897 6.542.674 6.608.102 6.674.183 6.679.696

Outros rendimentos 124.540 125.786 127.043 128.314 129.597 130.893 132.202 133.524 134.859 136.208 136.320

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Potential Gross Revenue 6.227.012 6.289.283 6.352.172 6.415.697 6.479.854 6.544.652 6.610.099 6.676.198 6.742.961 6.810.391 6.816.016

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Effective Gross Revenue 6.227.012 6.289.283 6.352.172 6.415.697 6.479.854 6.544.652 6.610.099 6.676.198 6.742.961 6.810.391 6.816.016

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Operating Expenses

Despesas exploraçðo/manutençðo 1.506.135 1.521.196 1.536.408 1.551.772 1.567.290 1.582.963 1.598.793 1.614.781 1.630.928 1.647.238 1.663.710

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Operating Expenses 1.506.135 1.521.196 1.536.408 1.551.772 1.567.290 1.582.963 1.598.793 1.614.781 1.630.928 1.647.238 1.663.710

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


& Taxes =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

Centro Comercial


Lisboa,






Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 2


For the Years Ending Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028 Feb-2029 Feb-2030

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Sources Of Capital




___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

Uses Of Capital

Property Present Value €71.915.805

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========



NOI to Book Value 6,56% 6,63% 6,70% 6,76% 6,83% 6,90% 6,97% 7,04% 7,11% 7,18%

Cash to Purchase Price & Costs 6,56% 6,63% 6,70% 6,76% 6,83% 6,90% 6,97% 7,04% 7,11% 7,18%

Centro Comercial


Lisboa,






Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 3


For the Years Ending Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028 Feb-2029 Feb-2030

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Resale Amount

Gross Proceeds from Sale €68.115.529 €68.796.629 €69.484.643 €70.179.486 €70.881.271 €71.590.086 €72.305.957 €73.029.043 €73.759.329 €73.604.371

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Net Proceeds From Sale €68.115.529 €68.796.629 €69.484.643 €70.179.486 €70.881.271 €71.590.086 €72.305.957 €73.029.043 €73.759.329 €73.604.371

=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

Centro Comercial


Lisboa,


Centro Comercial Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Terrenos Feira PopularFile: CML-25907-2015- Centro Com Terreno Feira Popular v143

Lisboa, Property Type: Regional Mall

Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 4




For the P.V. of P.V. of P.V. of P.V. of P.V. of

Analysis Year Annual Cash Flow Cash Flow Cash Flow Cash Flow Cash Flow

Period Ending Cash Flow @ 6,00% @ 6,50% @ 7,00% @ 7,50% @ 8,00%

________ ________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Year 1 Feb-2021 €4.720.877 €4.453.658 €4.432.748 €4.412.035 €4.391.513 €4.371.182

Year 2 Feb-2022 4.768.087 4.243.580 4.203.829 4.164.631 4.125.982 4.087.866

Year 3 Feb-2023 4.815.764 4.043.408 3.986.725 3.931.098 3.876.500 3.822.909

Year 4 Feb-2024 4.863.925 3.852.684 3.780.842 3.710.665 3.642.109 3.575.130

Year 5 Feb-2025 4.912.564 3.670.954 3.585.586 3.502.591 3.421.889 3.343.409

Year 6 Feb-2026 4.961.689 3.497.795 3.400.415 3.306.183 3.214.984 3.126.706

Year 7 Feb-2027 5.011.306 3.332.805 3.224.806 3.120.789 3.020.589 2.924.048

Year 8 Feb-2028 5.061.417 3.175.595 3.058.266 2.945.791 2.837.948 2.734.527

Year 9 Feb-2029 5.112.033 3.025.805 2.900.329 2.780.607 2.666.352 2.557.289

Year 10 Feb-2030 5.163.153 2.883.078 2.750.546 2.624.685 2.505.130 2.391.539

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Cash Flow 49.390.815 36.179.362 35.324.092 34.499.075 33.702.996 32.934.605

Property Resale @ 7% Cap Rate 73.604.371 41.100.296 39.210.965 37.416.730 35.712.394 34.093.065

___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Property Present Value €77.279.658 €74.535.057 €71.915.805 €69.415.390 €67.027.670

=========== =========== =========== =========== ===========

Rounded to Thousands €77.280.000 €74.535.000 €71.916.000 €69.415.000 €67.028.000

=========== =========== =========== =========== ===========

Per Sqm 3.976,52 3.835,29 3.700,51 3.571,85 3.448,99


Assured Income 47,18% 47,76% 48,34% 48,93% 49,51%

Prospective Income -0,36% -0,37% -0,37% -0,38% -0,37%

Prospective Property Resale 53,18% 52,61% 52,03% 51,45% 50,86%

=========== =========== =========== =========== ===========

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Centro Comercial Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Terrenos Feira Popular File: CML-25907-2015- Centro Com Terreno Feira Popular v143

Lisboa, Property Type: Regional Mall

Portfolio:

Date: 23/3/15

Time: 13:55

Ref#: AFR

Page: 5


Timing & Inflation

Reporting Period: 1 March, 2020 to 28 February, 2030; 10 years




Property Size: 19.434 Square Meters

Alternate Size: 1 Square Meters

Number of rent roll tenants: 11

Total Occupied Area: 18.934 Square Meters, 97,43%, during first month of analysis


Purchase Price: -


Cap Rate: 7,00%

Cap Year: Year 11

Commission/Closing Cost: €0




Unleveraged Discount Rate: 7,00%






Abordagem pelo método do rendimento Parque de Estacionamento Subterrâneo em regime de exploração Critério DCF


Na presente abordagem considerámos as rendas anteriormente indicadas e os seguintes indicadores: - Encargos de conservação, manutenção, gestão, administração e outros—20% das receitas totais - Outras receitas - 1% das receitas totais - Taxa de atualização de 7% - Análise a 10 anos - Taxa de ocupação de avenças mensais de 30% (241 lugares) com uma renda média mensal de 90€ - Taxa de ocupação de estacionamentos em sistema de rotação de 30% (241 lugares) com um rendimento médio diário de 12€.


File: CML-25907-2015- Pq EstacTerreno Feira Popular vf

Property Type: Retail

Portfolio: Enter Portfolio Name

Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 1


Property Name P Estacionamento Unleveraged Discount Rate 7,00%

Property Type Retail Unleveraged Present Value €15.380.993

Property Size 803 Sqm Cap Rate 7,00%

Average Occupancy 60,02% Calculated Resale €15.030.265

Analysis Start set-24 Unleveraged IRR 8,38%

End Date ago-34


Revenues and Expenses €/Sqm Amount Cap Rates PV @7,00%

Miscellaneous Revenues 16,49 €13.242 8,00% €14.425.915

Reimbursable Expenses - 9,00% 13.683.076

Non-Reimbursable Expenses 329,81 €264.837 10,00% 13.088.805

Capital Expenditures -

Land/Acquisition Costs - Summary Cash Flow (Year 1) €Amount €/Sqm

Hard/Construction Costs - Potential Gross Revenue €1.324.186 €1.649,05

Soft/Development Costs - Effective Gross Revenue 1.324.186 1.649,05

Operating Expenses (264.837) (329,81)

Rent Roll & Market Leasing # Amount Net Operating Income 1.059.349 1.319,24

Tenants 2 €1.310.944 Cash Flow Before Debt €1.059.349 €1.319,24

Market Leasing Assumptions 7

Space Absorption 0 Net Operating Income

Top 5 Tenants Term Eff. Rent Market Rent

Lugares em sistema de rotaçðoago-34 €4.536,00 €0,00

Avenças mensais ago-34 €1.122,89 €0,00

P Estacionamento

Terreno da Feira Popular

Lisboa, Enter State Enter Zip

Classic





Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 1


For the Years Ending Aug-2025 Aug-2026 Aug-2027 Aug-2028 Aug-2029 Aug-2030 Aug-2031 Aug-2032 Aug-2033 Aug-2034 Aug-2035

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


Base Rental Revenue €1.310.944 €1.323.836 €1.337.075 €1.350.445 €1.363.950 €1.377.589 €1.391.366 €1.405.279 €1.419.331 €1.433.525 €1.434.708

Base Rent Abatements (119.559)

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Scheduled Base Rental Revenue 1.310.944 1.323.836 1.337.075 1.350.445 1.363.950 1.377.589 1.391.366 1.405.279 1.419.331 1.433.525 1.315.149

Concessðo Lavagem/Publicidade 13.242 13.372 13.506 13.641 13.777 13.915 14.054 14.195 14.337 14.480 13.284

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Potential Gross Revenue 1.324.186 1.337.208 1.350.581 1.364.086 1.377.727 1.391.504 1.405.420 1.419.474 1.433.668 1.448.005 1.328.433

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Effective Gross Revenue 1.324.186 1.337.208 1.350.581 1.364.086 1.377.727 1.391.504 1.405.420 1.419.474 1.433.668 1.448.005 1.328.433

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Operating Expenses

Gestðo Manutençðo 264.837 267.442 270.116 272.817 275.545 278.301 281.084 283.895 286.734 289.601 265.687

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Operating Expenses 264.837 267.442 270.116 272.817 275.545 278.301 281.084 283.895 286.734 289.601 265.687

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


& Taxes =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

P Estacionamento





Fiscal Year Reimbursable Operating Expenses Adjusted for Actual Occupancy

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7

For the Years Ending Aug-2025 Aug-2026 Aug-2027 Aug-2028 Aug-2029 Aug-2030 Aug-2031

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Reimbursable Expenses

Administraçðo/Gestðo

Concessðo

Quota Parte Custos Gerais

Seguro

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Total Reimbursable Expenses

=========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

P Estacionamento



Schedule Of Expense Reimbursement Revenue





Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 2

Year 8 Year 9 Year 10 Year 11

Aug-2032 Aug-2033 Aug-2034 Aug-2035

___________ ___________ ___________ ___________

___________ ___________ ___________ ___________

=========== =========== =========== ===========

P Estacionamento



Schedule Of Expense Reimbursement Revenue





Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 3



___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Sources Of Capital




___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

Uses Of Capital

Property Purchase Price €13.983.407

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________


=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========



NOI to Book Value 7,58% 7,65% 7,73% 7,80% 7,88% 7,96% 8,04% 8,12% 8,20% 8,28%

Cash to Purchase Price & Costs 7,58% 7,65% 7,73% 7,80% 7,88% 7,96% 8,04% 8,12% 8,20% 8,28%


P Estacionamento









Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 4



___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Resale Amount

Gross Proceeds from Sale €15.282.371 €15.435.214 €15.589.557 €15.745.457 €15.902.900 €16.061.943 €16.222.557 €16.384.771 €16.548.629 €15.182.086

Commissions & Adjustments (152.824) (154.352) (155.896) (157.455) (159.029) (160.619) (162.226) (163.848) (165.486) (151.821)

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________

Net Proceeds From Sale €15.129.547 €15.280.862 €15.433.661 €15.588.002 €15.743.871 €15.901.324 €16.060.331 €16.220.923 €16.383.143 €15.030.265

=========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== ===========

Unleveraged Annual IRR 15,77% 11,99% 10,76% 10,15% 9,78% 9,54% 9,37% 9,25% 9,15% 8,38%

P Estacionamento




P Estacionamento Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Terreno da Feira PopularFile: CML-25907-2015- Pq EstacTerreno Feira Popular vf

Lisboa, Enter State Enter Zip Property Type: Retail


Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 5

Direct Capitalization Value Summary


1-12

For the Months Total

___________


Base Rental Revenue €1.310.944

Base Rent Abatements

___________

Scheduled Base Rental Revenue 1.310.944

Concessðo Lavagem/Publicidade 13.242

___________

Total Potential Gross Revenue 1.324.186

___________

Effective Gross Revenue 1.324.186

___________

Operating Expenses

Gestðo Manutençðo 264.837

___________

Total Operating Expenses 264.837

___________

Net Operating Income 1.059.349

Capitalization Rate 7,50%

Capitalized Value €14.124.653

Commissions & Adjustments (141.247)

___________

Adjusted Value €13.983.407

P EstacionamentoSoftware: ARGUS Ver. 14.0.2

Terreno da Feira PopularFile: CML-25907-2015- Pq EstacTerreno Feira Popular vf

Lisboa, Enter State Enter ZipProperty Type: Retail


Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 6




For the P.V. of

Analysis Year Annual Cash Flow

Period Ending Cash Flow @ 7,00%

________ ________ ___________ ___________

Year 1 Aug-2025 €1.059.349 €990.046

Year 2 Aug-2026 1.069.766 934.375

Year 3 Aug-2027 1.080.465 881.981

Year 4 Aug-2028 1.091.269 832.524

Year 5 Aug-2029 1.102.182 785.841

Year 6 Aug-2030 1.113.203 741.774

Year 7 Aug-2031 1.124.336 700.180

Year 8 Aug-2032 1.135.579 660.917

Year 9 Aug-2033 1.146.934 623.856

Year 10 Aug-2034 1.158.404 588.874

___________ ___________

Total Cash Flow 11.081.487 7.740.368

Property Resale @ 7% Cap Rate 15.030.265 7.640.625

___________

Total Property Present Value €15.380.993

===========

Rounded to Thousands €15.381.000

===========

Per Sqm 19.154,41


Assured Income 50,32%

Prospective Income

Prospective Property Resale 49,68%

===========

100,00%

P Estacionamento Software: ARGUS Ver. 14.0.2

Terreno da Feira Popular File: CML-25907-2015- Pq EstacTerreno Feira Popular vf

Lisboa, Enter State Enter Zip Property Type: Retail


Date: 23/3/15

Time: 13:46

Ref#: ACT

Page: 7


Timing & Inflation

Reporting Period: 1 September, 2024 to 31 August, 2034; 10 years




Property Size: 803 Square Meters

Alternate Size: 1.245 Square Meters

Number of rent roll tenants: 2

Total Occupied Area: 482 Square Meters, 60,02%, during first month of analysis


Purchase Price: €13.983.407


Cap Rate: 7,00%

Cap Year: Year 11

Commission/Closing Cost: €151.821




Unleveraged Discount Rate: 7,00%


Unleveraged Annual IRR: 8,38%





Abordagem pelo método do valor residual Critério DCF

Cálculo efetuado através de software “Argus Developer”

Na presente abordagem considerámos os seguintes pressupostos: - 18 meses para elaboração de projetos e licenciamento - 72 meses para construção do empreendimento - Venda do Hotel após a construção do empreendimento - Venda do Parque de estacionamento para exploração após a construção do empreendimento - Venda do Centro Comercial após sua conclusão (estimada em 36 meses após início) - 90 meses para a venda das restantes unidades com início 18 meses após o início da construção - Emissão de licenças de utilização parciais a partir do 2º ano de construção - Taxa de atualização 7% - Equipamento do hotel 10.000€/quarto (1.980.000€)

PRIME YIELD

Development Appraisal

Câmara Municipal de Lisboa

Terreno Feira Popular

Lisboa

Report Date: 23 De Março De 2015

APPRAISAL SUMMARY PRIME YIELDCâmara Municipal de LisboaTerreno Feira Popular

Summary Appraisal for Phase 1 Terreno Feira Popular

REVENUESales Valuation Units m² Rate m² Unit Price Gross Sales

Habitação T1 103 10,300.00 €4,350.00 €435,000 44,805,000

Habitação T2 82 10,250.00 €4,300.00 €537,500 44,075,000

Habitação T3 97 15,520.00 €4,250.00 €680,000 65,960,000

Habitação T4 77 15,400.00 €4,200.00 €840,000 64,680,000

Parqueamentos (Fr. Autónomas) 310 289.00 €20,000.00 €18,645 5,780,000

Comércio de Rua 1 12,934.00 €5,000.00 €64,670,000 64,670,000

Escritórios 1 33,370.20 €2,750.00 €91,768,050 91,768,050

Centro Comercial 1 25,868.00 €2,780.09 €71,915,368 71,915,368

Hotel 1 12,934.00 €1,780.10 €23,023,813 23,023,813

Parque Estac. (Exploração) 803 803.00 €19,145.83 €19,146 15,374,101

Totals 1,476 137,668.20 492,051,333

NET REALISATION 492,051,333

OUTLAY

ACQUISITION COSTSTRIU 12,239,314

12,239,314

CONSTRUCTION COSTSConstruction m² Rate m² Cost

Habitação T1 11,444.44 €800.00 9,155,556

Habitação T2 11,388.89 €800.00 9,111,111

Habitação T3 17,244.44 €800.00 13,795,556

Habitação T4 17,111.11 €800.00 13,688,889

Comércio de Rua 12,934.00 €550.00 7,113,700

Escritórios 37,078.00 €700.00 25,954,600

Centro Comercial 25,868.00 €850.00 21,987,800

Hotel 12,934.00 €1,000.00 12,934,000

Parqueamentos em cave 75,333.00 €300.00 22,599,900

Centro Comercial em Cave 6,667.00 €500.00 3,333,500

Totals 228,002.89 139,674,611 139,674,611


Other ConstructionEquipamento para Hotel 1,980,000

Via pública e estacionamentos 500,000

2,480,000

PROFESSIONAL FEESCustos indiretos 8.00% 11,173,969

11,173,969

DISPOSAL FEESSales Agent Fee 2.00% 9,841,027

9,841,027

Developer's ProfitDeveloper's Profit 15.00% 73,807,700

73,807,700

VATTotal Paid 37,073,610

Balance 37,073,610

FINANCEDebit Rate 3.500% Credit Rate 0.000% (Nominal)

Land 1,264,473

Construction 5,049,596

Total Finance Cost 6,314,068

TOTAL COSTS 292,604,298

PROFIT199,447,035

Performance MeasuresProfit on Cost% 68.16%

Profit on GDV% 40.53%

Profit on NDV% 40.53%

NPV at target rate of 7.00% 103,976,168


Profit Erosion (finance rate 3.500%) 14 yrs 11 mths

TIMESCALE AND PHASING GRAPH REPORT PRIME YIELD

Câmara Municipal de LisboaTerreno Feira Popular

Project Timescale SummaryProject Start Date Mar 2015Project End Date Set 2025Project Duration (Inc Exit Period) 127 months

Phase 1. Terreno Feira Popular

DETAILED CASH FLOW PRIME YIELD


Detailed Cash flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page A 1

012:Fev 2016 024:Fev 2017 036:Fev 2018 048:Fev 2019 060:Fev 2020 072:Fev 2021 084:Fev 2022 096:Fev 2023

AnnualB/F (862,594) (4,433,476) (43,817,352) (85,037,370) (31,428,754) (22,314,314) 5,730,746 77,502,995

Revenue

Sale - Centro Comercial 0 0 0 0 71,915,368 0 0 0

Sale - Comércio de Rua 0 0 0 2,724,915 7,207,743 10,215,087 11,770,192 11,873,059

Sale - Escritórios 0 0 0 3,866,710 10,227,934 14,495,416 16,702,143 16,848,113

Sale - Habitação T1 0 0 0 1,887,890 4,993,705 7,077,269 8,154,685 8,225,953

Sale - Habitação T2 0 0 0 1,857,131 4,912,343 6,961,960 8,021,822 8,091,929

Sale - Habitação T3 0 0 0 2,779,270 7,351,518 10,418,851 12,004,977 12,109,896

Sale - Habitação T4 0 0 0 2,725,337 7,208,857 10,216,666 11,772,012 11,874,895

Sale - Hotel 0 0 0 0 0 0 0 0

Sale - Parque Estac. (Exploração) 0 0 0 0 0 0 0 15,374,101

Sale - Parqueamentos (Fr. Autónomas) 0 0 0 243,544 644,205 912,992 1,051,983 1,061,176Disposal Costs

Sales Agent Fee 0 0 0 (321,696) (2,289,233) (1,205,965) (1,389,556) (1,709,182)Unit Information Habitação T1 Habitação T2 Habitação T3 Habitação T4 Parqueamentos (Fr. Autónomas) Comércio de Rua Escritórios Centro Comercial Hotel Parqueamentos em cave Centro Comercial em Cave Parque Estac. (Exploração)Acquisition Costs

TRIU 0 (1,529,914) (3,059,828) (3,059,828) (3,059,828) (1,529,914) 0 0Construction Costs

Con. - Centro Comercial 0 0 (3,664,633) (7,329,267) (7,329,267) (3,664,633) 0 0

Con. - Centro Comercial em Cave 0 (55,558) (666,700) (666,700) (666,700) (666,700) (611,142) 0

Con. - Comércio de Rua 0 (118,562) (1,422,740) (1,422,740) (1,422,740) (1,422,740) (1,304,178) 0

Equipamento para Hotel 0 0 0 0 0 0 0 (1,980,000)



Detailed Cash flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page B 1

012:Fev 2016 024:Fev 2017 036:Fev 2018 048:Fev 2019 060:Fev 2020 072:Fev 2021 084:Fev 2022 096:Fev 2023

AnnualB/F (862,594) (4,433,476) (43,817,352) (85,037,370) (31,428,754) (22,314,314) 5,730,746 77,502,995

Con. - Escritórios 0 (432,577) (5,190,920) (5,190,920) (5,190,920) (5,190,920) (4,758,343) 0

Con. - Habitação T1 0 (152,593) (1,831,111) (1,831,111) (1,831,111) (1,831,111) (1,678,519) 0

Con. - Habitação T2 0 (151,852) (1,822,222) (1,822,222) (1,822,222) (1,822,222) (1,670,370) 0

Con. - Habitação T3 0 (229,926) (2,759,111) (2,759,111) (2,759,111) (2,759,111) (2,529,185) 0

Con. - Habitação T4 0 (228,148) (2,737,778) (2,737,778) (2,737,778) (2,737,778) (2,509,630) 0

Con. - Hotel 0 (215,567) (2,586,800) (2,586,800) (2,586,800) (2,586,800) (2,371,233) 0

Con. - Parqueamentos em cave 0 (376,665) (4,519,980) (4,519,980) (4,519,980) (4,519,980) (4,143,315) 0

Via pública e estacionamentos 0 (10,810) (63,121) (100,183) (115,314) (108,516) (79,788) (22,268)Professional Fees

Custos indiretos (812,727) (1,886,016) (2,469,218) (2,562,335) (2,165,365) (1,278,309) 0 0Developer's Profit

Developer's Profit 0 0 0 (9,020,941) (9,841,027) (9,841,027) (9,841,027) (9,841,027)

VAT Paid (186,927) (887,403) (6,838,897) (7,785,694) (8,150,405) (6,852,801) (5,300,410) (398,234)

VAT Recovered 0 0 0 0 0 0 0 0Period Total Before Finance (999,654) (6,275,589) (39,633,061) (37,632,508) 57,973,872 12,279,715 31,291,117 71,508,413

Debit Rate 3.500% 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500

Credit Rate 0.000% 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Finance Costs (All Sets) (11,398) (81,592) (860,345) (2,334,788) (2,012,881) (849,713) (163,351) 0Period Total After Finance (1,011,052) (6,357,181) (40,493,406) (39,967,296) 55,960,991 11,430,002 31,127,766 71,508,413

Cumulative Total C/f Annual (1,011,052) (7,368,233) (47,861,639) (87,828,935) (31,867,943) (20,437,942) 10,689,825 82,198,238



Detailed Cash flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page A 2

108:Fev 2024 120:Fev 2025 127:Set 2025

151,677,912 187,961,497 198,674,382

0 0 0

10,523,687 7,722,077 2,633,240

14,933,327 10,957,785 3,736,621

7,291,075 5,350,049 1,824,375

7,172,283 5,262,881 1,794,651

10,733,608 7,876,113 2,685,766

10,525,315 7,723,271 2,633,647

23,023,813 0 0

0 0 0

940,574 690,175 235,351

(1,702,874) (911,647) (310,873)

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0



Detailed Cash flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page B 2

108:Fev 2024 120:Fev 2025 127:Set 2025

151,677,912 187,961,497 198,674,382

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

(9,841,027) (9,841,027) (5,740,599)

(391,661) (209,679) (71,501)

0 0 073,208,120 34,619,998 9,420,678

3.500 3.500 3.500

0.000 0.000 0.000

0 0 073,208,120 34,619,998 9,420,678

155,406,358 190,026,357 199,447,035

GROUPED CASH FLOW PRIME YIELD


Grouped Cash Flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page A 1

012:Fev 2016 024:Fev 2017 036:Fev 2018 048:Fev 2019 060:Fev 2020 072:Fev 2021 084:Fev 2022 096:Fev 2023 108:Fev 2024

AnnualB/F (862,594) (4,433,476) (43,817,352) (85,037,370) (31,428,754) (22,314,314) 5,730,746 77,502,995 151,677,912

Land PurchaseStamp Duty 0 (1,529,914) (3,059,828) (3,059,828) (3,059,828) (1,529,914) 0 0 0Construction CostsConstruction Cost 0 (1,961,447) (27,201,996) (30,866,629) (30,866,629) (27,201,996) (21,575,915) 0 0

Other Construction 0 (10,810) (63,121) (100,183) (115,314) (108,516) (79,788) (2,002,268) 00 (1,972,256) (27,265,117) (30,966,812) (30,981,943) (27,310,512) (21,655,703) (2,002,268) 0

Professional FeesArchitect (812,727) (1,886,016) (2,469,218) (2,562,335) (2,165,365) (1,278,309) 0 0 0

(812,727) (1,886,016) (2,469,218) (2,562,335) (2,165,365) (1,278,309) 0 0 0Other CostDeveloper's Profit 0 0 0 (9,020,941) (9,841,027) (9,841,027) (9,841,027) (9,841,027) (9,841,027)

Sales Agent Fee 0 0 0 (321,696) (2,289,233) (1,205,965) (1,389,556) (1,709,182) (1,702,874)0 0 0 (9,342,637) (12,130,260) (11,046,991) (11,230,583) (11,550,209) (11,543,900)

CapitalisationUnit Sales 0 0 0 16,084,798 114,461,674 60,298,241 69,477,813 85,459,124 85,143,682

VAT Paid (186,927) (887,403) (6,838,897) (7,785,694) (8,150,405) (6,852,801) (5,300,410) (398,234) (391,661)

VAT Recovered 0 0 0 0 0 0 0 0 0Period Total Before Finance (999,654) (6,275,589) (39,633,061) (37,632,508) 57,973,872 12,279,715 31,291,117 71,508,413 73,208,120

Debit Rate 3.500% 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500

Credit Rate 0.000% 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Finance Costs (All Sets) (11,398) (81,592) (860,345) (2,334,788) (2,012,881) (849,713) (163,351) 0 0Period Total After Finance (1,011,052) (6,357,181) (40,493,406) (39,967,296) 55,960,991 11,430,002 31,127,766 71,508,413 73,208,120

Cumulative Total C/f Annual (1,011,052) (7,368,233) (47,861,639) (87,828,935) (31,867,943) (20,437,942) 10,689,825 82,198,238 155,406,358

GROUPED CASH FLOW PRIME YIELD


Grouped Cash Flow Phase 1 (Terreno Feira Popular) Page A 2

120:Fev 2025 127:Set 2025

187,961,497 198,674,382

0 0

0 0

0 00 0

0 00 0

(9,841,027) (5,740,599)

(911,647) (310,873)(10,752,674) (6,051,472)

45,582,351 15,543,651

(209,679) (71,501)

0 034,619,998 9,420,678

3.500 3.500

0.000 0.000

0 034,619,998 9,420,678

190,026,357 199,447,035





Cálculo do Valor de Venda Imediata

Valor apresentado por indicação expressa do cliente. O cálculo do Valor de Venda Imediata (VVI) teve em consideração a perspetiva de que se estima que o imóvel necessitará de 18 meses para ser vendido. O VVI foi calculado atualizando o Valor Atual de Mercado a uma taxa de 7% /ano VVI = VAM / (1+t)^n VVI = Valor de Venda Imediata VAM = Valor Atual de Mercado t = taxa de atualização anual n = tempo (em anos) VVI = 103.976.168€ / (1+0,07) ^ 1,5 VVI = 93.941.641€




APÊNDICE B PROSPEÇÃO DE MERCADO



ANEXOS APÊNDICE B - PROSPEÇÃO DE MERCADO

ANEXOS APÊNDICE B - PROSPECÇÃO DE MERCADO

Comparáveis de mercado—habitação






Prospecção de Mercado - Valores de Oferta de Venda

Designação Est. conservação Área Bruta (m2) Preço Total (€) Preço/m2 (€)

T4 Novo 274 1.945.000 7.099

T3 Novo 212 1.844.000 8.698

T1 Novo 64 335.000 5.234

T2 Novo 98 515.000 5.255

T5 Novo 320 2.275.000 7.109

T6 Novo 400 2.350.000 5.875

T1 Novo 73 391.115 5.358

T1 Novo 73 464.485 6.363

T2 Novo 124 626.600 5.053

T4 Novo 181 1.093.800 6.043

T3 Novo 158 837.500 5.301

Localização

Campo Pequeno,

12º piso, 3 parqueamentos

Campo Pequeno

6º piso, 3 parqueamentos

Castilho 15,

1º piso, 1 lugar de parqueamento

Castilho 15,

4º piso, 1 lugar de parqueamento

Castilho 15,

3º piso, 2 lugares de parqueamento

Castilho 15,


Castilho 15,


Edf. Fernando Pessoa

Av. Casal Ribeiro

Edifício de 9 pisos, com 24 Apartamentos

Tipologias T1 a T4 , 1 lug,estc. e arrecadação

Edf. Fernando Pessoa

Av. Casal Ribeiro

Edifício de 9 pisos, com 24 Apartamentos

Tipologias T1 a T4 , 1 lug,estc. e arrecadação

Liberdade 238

Av da Liberdade 238

24 apartamentos com tipologias T1 a T4 e

áreas entre os 71 e 274 m2

Liberdade 238

Av da Liberdade 238

24 apartamentos com tipologias T1 a T4 e

áreas entre os 71 e 274 m2







Designação Est. conservação Área Bruta (m2) Preço Total (€) Preço/m2 (€)Localização

T2 Novo 122 806.000 6.607

T3 Novo 170 1.146.000 6.741

T3 Novo 125 630.000 5.040

T3 Novo 184 883.920 4.804

T4 Novo 286 1.400.000 4.895

Análise Estatística Sumária da Prospecção

Valores Unitários

Valor Mínimo 5.053 1º Quartil 5.358 Percentis 5.358 Média Amostral 5.967

Valor Máximo 7.109 2º Quartil 5.875 Mediana 5.875 Desvio Padrão 818

3º Quartil 6.363 Área Média 162

Apartamento T1 Valor minimo 5.234 Valor máximo 6.363 Valor médio 5.652



Apartamento T4 e sup Valor minimo 4.895 Valor máximo 7.109 Valor médio 6.204

Jardins de São Lourenço

2 lugares de parqueamento e arrecadação

Focus LX ( Antº Augusto Aguiar)




Campo de Ourique

2 lugares de parqueamento


2 lugares de parqueamento e arrecadação





Comparáveis de mercado—parqueamentos


Designação Est. conservação Lugares Preço Total (€) Preço/m2 (€)

Parqueamento Novo 1 25.000 25.000



Parqueamento Usado 1 23.000 23.000




Valores Unitários


Valor Máximo 25.000 2º Quartil 21.500 Mediana 21.500 Desvio Padrão 2.748


Av. De Berna

Localização


Lapa

Praça do Chile

Campolide

Campolide





Comparáveis de mercado—escritórios

Exemplos Mercado Escritórios Escritórios Renda (€/m2/mês)

Empreendimento

Amoreiras Plaza(Amoreiras)

Área disponível 2.057m2Área Mínima:145m2Área Máxima:2.057m2Parque 170€/lug/mês

15-17€/m2/mês

Monumental (Saldanha)

Área disponível 2.975m2Área Mínima: 98m2Área Máxima: 2.975m2Parque 150€/lug/mês

13-15€/m2/mês

Amoreiras Square(Amoreiras)

Área disponível 200m2Parque 140€/lug/mês

15€/m2/mês

Castilho 20 (R. Castilho)

Área disponível 764m2Área Mínima: 715m2Área Máxima: 764m2Parque 150€/lug/mês

17,5€/m2/mês

Office 123 (Duque de Loulé)

Área disponível 591m2Área Mínima:50m2Área Máxima:591m2Parque 100€/lug/mês

17€/m2/mês

Fontes Pereira de Melo 6 (Fontes Pereira de Melo)


15-18€/m2/mês

Duque D'Ávila 46 (Duque d'Avila)


14€/m2/mês

Amoreiras Torre 1 (Amoreiras)

Área disponível 2.795m2Área Mínima: 55m2Área Máxima: 2.795m2Parque 190€/lug/mês

12-16€/m2/mês

Média 15,5€/m2/mês

V. unit/m2 de venda resultante da capitalização da a 7%

2.691





Comparáveis de mercado—lojas


Designação Est. conservação Área Bruta (m2) Preço Total (€) Preço/m2 (€)

Loja Novo 300 1.200.000 4.000

Loja Novo 118 770.000 6.525

Loja Novo 347 1.713.000 4.937

Loja Novo 160 785.000 4.906

Loja Novo 150 745.000 4.967

Loja Novo 32 180.000 5.625


Valores Unitários


Valor Máximo 6.525 2º Quartil 4.952 Mediana 4.952 Desvio Padrão 846



Localização

Av. Júlio Dinis (Campo Pequeno)

Av. Praia da Vitória (Saldanha)

Campo Pequeno


Av. António Augusto Aguiar





Comparáveis de mercado—Hotelaria





Dados estatísticos — Hotelaria





Comparáveis de mercado — Parques de estacionamento em exploração




APÊNDICE C MAPA DE LOCALIZAÇÃO



ANEXOS APÊNDICE C - MAPA DE LOCALIZAÇÃO

ANEXOS APÊNDICE C - MAPA DE LOCALIZAÇÃO

Localização do Imóvel Coordenadas GPS: Latitude 38°44'46.54"N Longitude: 9° 8'55.65"W




APÊNDICE D REPORTAGEM FOTOGRÁFICA



ANEXOS APÊNDICE D - REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

ANEXOS APÊNDICE D - REPORTAGEM FOTOGRÁFICA




APÊNDICE E DOCUMENTAÇÃO SUPORTE

SIMPLIS - Simulador de Taxas

1. Recolha de Dados

1.1. Informação Complementar

Local (Classe Espaço): Área Consolidada - Espaço Central e Residêncial - Traçado Urbano B Consolidado

Tipo Obra: Construção Coeficiente (C2): 2,00

Superfície de Pavimento: 146.299,00 Coeficiente Ea: 9,00

Prazo Execução: 48 meses

2. Dados da Simulação

Valor da Taxa Administrativa 7.560,00€

Valor da Taxa TRIU 12.231.754,20€

Valor Total 12.239.314,20€

Simulação efectuada em: 30-03-2015 16:00:53

Page 1 of 3SIMPLIS - Simulação de Taxas Online

30-03-2015http://simtaxasurbanisticas.cm-lisboa.pt/Relatorio.aspx

3. Detalhe do Cálculo

Valor da Taxa Administrativa 7.560,00€

Obras de Edificação e de Demolição

Pedido de:

Obras de edificação com impactes semelhantes a loteamento e o aditamento de alteração

(4 x Ea x VUa) x C2 * 6.480,00€

Fórmula Factor Tempo: * (T x VUt) 1.080,00€

Variáveis:

T-

Prazo em meses para a execução das obras ou ocupação da via pública, que para efeitos deste calculo é de 48

VUa-

Valor unitário obtido a partir da tabela de taxas e outras receitas municipais (actualizável anualmente), que para efeitos deste calculo é de 90,00€

VUt-


C2-

Coeficiente que diferencia as intervenções de acordo com a localização, operação urbanistica e uso a que se destina a edificação, que para efeitos deste calculo é de 2,00.

Ea-

Escalão de área definido apartir do(a) Superfície de Pavimento (9,00) da unidade de intervenção

Valor da Taxa Administrativa a pagar com a Instrução do processo (4 x Ea x VUa): 3.240,00€

O valor apurado é passível de redução e isenção nos termos dos artigos 6º, 15º, 18º, 19º e 23º do Regulamento de Taxas Relacionadas com a Actividade Urbanística e Operações Conexas.



Valor da Taxa TRIU 12.231.754,20€

Fórmula: ∑ (A x C3) x VUtriu

Variáveis:

VUtriu-


A-

Área bruta de construção (medida em m2), por uso, acrescida pela operação urbanistica

TRIU:

Uso C3 Área

Uso C3 Área

Actual(m2) Proposta(m2) Actual(m2) Proposta(m2) Habitação 4,00 0,00 57.485,00 Hotelaria 4,00 0,00 12.934,00Serviços 4,00 1.600,00 37.078,00 Comércio 4,00 0,00 52.136,00Ind./Armaz. 4,00 0,00 0,00 Estacionamento 0,00 0,00 75.333,00



Período de Emissão Mês de Emissão dos Certificados de Aforro

Fevereiro desde fevereiro de 2015 1,058%

Março desde março de 2015 1,047%

Mar-15

Certificados Remunerados à Taxa Bruta

SÉRIE D

Taxa de Juro Anual dos Certificados de Aforro em

vigor no trimestre corrente de contagem de juros

As taxas constantes desta tabela passam a vigorar a partir do dia em que o Certificado capitaliza.

2015

nferreira

Retângulo

nferreira

Retângulo




APÊNDICE F REGISTO CMVM



ANEXOS APÊNDICE F - REGISTO CMVM

ANEXOS APÊNDICE F - REGISTO CMVM




APÊNDICE G SEGURO



ANEXOS APÊNDICE G - SEGURO

ANEXOS APÊNDICE G - SEGURO




APÊNDICE H METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

A) ATIVOS SEM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO Método Comparativo de Mercado Método do Rendimento - Critério da Capitalização Direta Método dos Custos B) ATIVOS DE PROMOÇÃO DE MÉDIA E GRANDE DIMENSÃO ASSOCIADOS A UM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO Método do Valor Residual Método do Rendimento - Critério de DCF



A) ATIVOS SEM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO

O relatório inclui fundamentação teórica dos métodos de avaliação utilizados, quadros de prospeção, quadros de avaliação, descrição matricial e cadastral das propriedades que constituem o objeto de avaliação, anexo fotográfico e anexos com toda a documentação utilizada.

Método comparativo O critério de comparação de mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objeto de análise, obtidos através de prospeção de mercado realizada na zona. Importa realçar que para que exista rigor na aplicação deste critério é necessário verificar a veracidade da informação recolhida, nomeadamente no que diz respeito à dicotomia valor pretendido/valor escriturado, e à questão das áreas. Após a recolha da informação que sustentará a estimativa de valor, terá de existir uma classificação da mesma de acordo com os itens (localização, estado de conservação, nível de acabamentos, áreas, ...) que se coadunam com o tipo de propriedade a avaliar. A utilização deste critério pode ser substancialmente melhorada se forem consideradas duas formas de aperfeiçoamento deste método, a saber: a) Homogeneização Permite comparar propriedades que apresentem características diferentes entre si. b) Análise Estatística Permite o tratamento da informação com maior precisão através da definição de certos parâmetros estatísticos (média, desvio padrão e variância). Sintetizando, grande parte do “sucesso” da aplicabilidade deste critério é função da quantidade de informação obtida, isto é, do volume de transações de propriedades análogas à que se está a avaliar.

ANEXOS

ANEXOS APÊNDICE H - METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

APÊNDICE H - METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO



Método do rendimento É o critério através do qual se estima o valor atual de benefícios futuros gerados pela propriedade, tendo por base o princípio da antecipação (saldo actualizado entre os benefícios e os custos futuros inerentes a determinada propriedade). Para tal são normalmente utilizados dois métodos de capitalização, a saber: Capitalização Direta É método através do qual se estima o valor de um imóvel através da seguinte fórmula: Valor do Imóvel = (Rendimentos Líquidos Anuais/ Taxa de Capitalização) Deste modo podemos identificar 3 passos na aplicação deste método: 1º - Estimativa dos rendimentos líquidos médios gerados pelo imóvel em questão. Estes rendimentos obtêm-se deduzindo ao rendimento bruto do período de tempo considerado todas as despesas e encargos que existirão nesse espaço temporal. 2º - Fixação de uma Taxa de Capitalização. Trata-se de uma taxa que reflete a relação existente entre o mercado de venda e de arrendamento num determinado local. Parte-se do pressuposto que a renda será perpétua e de termos anuais constantes. 3º - Estimativa do Valor do Bem. Resulta da aplicação da fórmula anteriormente apresentada. Critério Discounted Cash Flow (DCF) Este método baseia-se na ideia de que o valor de um ativo é determinado em função dos fluxos de rendimento que tal ativo consegue gerar. Este método é utilizado principalmente nos casos de propriedades comerciais e propriedades de rendimento. Deverão ser considerados todos os rendimentos e despesas, tendo em conta as condições de mercado à data da avaliação e considerar taxas de ocupação, despesas gerais de funcionamento e de investimento. Como ferramenta principal de estimativa de valor, aquando da utilização do método do rendimento, na Prime Yield, utilizamos o software Argus Valuation DCF que nos permite uma abordagem integrada de portfolio.

ANEXOS





Método dos custos Este critério é baseado no princípio da substituição. O terreno é avaliado (face ao mercado) em separado das construções existentes face a orçamentos de custos correntes de substituição deduzidos de um fator de depreciação que traduza a obsolescência funcional, económica e o estado físico do imóvel. Trata-se de um critério bastante utilizado quando o avaliador tem de estimar o valor para imóveis dificilmente comparáveis ou devido à inexistência de arrendamento. Devem ser respeitados os seguintes passos na avaliação de um imóvel utilizando este critério. a) Estimar o valor do terreno onde se encontram implantadas as edificações. Tal é efectuado através do método comparativo de mercado, ou seja, o valor de mercado do terreno será aferido tendo em conta a prospeção de mercado. b) Determinar o custo de construção, em novo, de uma propriedade “semelhante” à que é objeto de avaliação. c) Afetar um coeficiente de depreciação, ao valor obtido no passo anterior, que traduza a deterioração física e a obsolescência funcional e económica do bem.

ANEXOS





B) ATIVOS DE PROMOÇÃO DE MÉDIA E GRANDE DIMENSÃO ASSOCIADOS A UM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FUTURO

O relatório incluirá fundamentação teórica dos métodos de avaliação utilizados, quadros de prospeção, quadros de avaliação, mapa de fluxos de caixa, descrição matricial e cadastral das parcelas que constituem o projeto, anexo fotográfico e anexos com toda a informação utilizada. Este grupo de imóveis será alvo de uma simulação de cenários no qual será ponderado o risco urbanístico, bem como o risco financeiro de cada um dos projetos imobiliários.

Método do valor residual O Valor de Mercado da propriedade assim determinado é baseado na projecção das receitas a gerar pelo projeto de desenvolvimento considerado, bem como na projeção de custos a suportar. Assim, o Valor de Mercado da propriedade é baseado numa análise de rentabilidade do projeto de desenvolvimento, consentâneo com as capacidades urbanísticas do local.

Método do rendimento: Critério Discounted Cash Flow (DCF)

O presente método é bastante utilizado na avaliação de terrenos e imóveis em que seja viável uma alteração ou maximização do uso. Uma avaliação que tenha por base este método em que se estudam as varias alternativas (usos possíveis e legalmente aceites) devem ser suportados por uma análise de cenários (Análises de Sensibilidade e/ou Simulação de Monte Carlo), em que são testadas as variáveis chave e em que está presente o princípio da antecipação (Estimar, aos dias de hoje, os benefícios e custos futuros do imóvel a adaptar, promover, ampliar, ...). A metodologia de avaliação de alternativas é extremamente utilizada na montagem de negócios imobiliários, uma vez que permite definir à partida qual o tipo de projeto mais adequado para o terreno em causa (valor residual mais elevado representa o melhor uso alternativo para a propriedade objeto de intervenção). Para a estimativa do valor do bem através dos cash flows descontados a Prime Yield utiliza o Software Argus Developer, o que permite a realização de análises de sensibilidade com diversos cenários de custos e proveitos.

ANEXOS






APÊNDICE I GLOSSÁRIO

GROSS EXTERNAL AREA (GEA) GROSS INTERNAL AREA (GIA) NET INTERNAL AREA (NIA)



ANEXOS

ANEXOS APÊNDICE I - GLOSSÁRIO

APÊNDICE I - GLOSSÁRIO

A Prime Yield fundamenta as definições das áreas com base no “Code of Measuring Practice - RICS”.

Gross External Area (GEA) Gross External Area is the area of a building measured externally at each floor level.

Including 1.1 Perimeter Wall thickness and external projections 1.2 Areas occupied by internal walls and partitions 1.3 Columns, piers, chimney breasts, stairwells, lift-wells, and the like 1.4 Atria and entrance halls, with clear height above, measured at base level only 1.5 Internal balconies 1.6 Structural, raked or stepped floors are to be treated as a level floor measured horizontally 1.7 Horizontal floors, whether accessible or not, below structural, raked or stepped floors 1.8 Mezzanine areas intended for use with permanent access 1.9 Lift rooms, plant rooms, fuel stores, tank rooms which are housed in a covered structure of a permanent nature, whether or not above the main roof level 1.10 Outbuildings which share at least one wall with the main building 1.11 Loading bays 1.12 Areas with a headroom of less than 1.5m 1.13 Pavement vaults 1.14 Garages 1.15 Conservatories

Excluding 1.16 External open-sided balconies, covered ways and fire escapes 1.17 Canopies 1.18 Open vehicle parking areas, roof terraces, and the like 1.19 Voids over or under structural, raked or stepped floors 1.20 Greenhouses, garden stores, fuel stores, and the like in residential property



ANEXOS



Gross Internal Area (GIA) Gross Internal Area is the area of a building measured to the internal face of the perimeter walls at each floor level.

Including 2.1 Areas occupied by internal walls and partitions 2.2 Columns, piers, chimney breasts, stairwells, lift-wells, other internal projections, vertical ducts, and the like 2.3 Atria and entrance halls, with clear height above, measured at base level only 2.4 Internal open-sided balconies, walkways, and the like 2.5 Structural, raked or stepped floors are to be treated as a level floor measured horizontally 2.6 Horizontal floors, with permanent access, below structural, raked or stepped floors 2.7 Corridors of a permanent essential nature (e.g. fire corridors, smoke lobbies) 2.8 Mezzanine floor areas with permanent access 2.9 Lift rooms, plant rooms, fuel stores, tank rooms which are housed in a covered structure of a permanent nature, whether or not above the main roof level 2.10 Service accommodation such as toilets, toilet lobbies, bathrooms, showers, changing rooms, cleaners’ rooms, and the like 2.11 Projection rooms 2.12 Voids over stairwells and lift shafts on upper floors 2.13 Loading bays 2.14 Areas with a headroom of less than 1.5m (see APP 6) 2.15 Pavement vaults 2.16 Garages 2.17 Conservatories

Excluding 2.18 Perimeter wall thicknesses and external projections 2.19 External open-sided balconies, covered ways and fire escapes 2.20 Canopies 2.21 Voids over or under structural, raked or stepped floors 2.22 Greenhouses, garden stores, fuel stores, and the like in residential property



ANEXOS



Net Internal Area (NIA) Net Internal Area is the usable area within a building measured to the internal face of the perimeter walls at each floor level.

Including 3.1 Atria with clear height above, measured at base level only (but see 3.11) 3.2 Entrance halls (but see 3.11) 3.3 Notional lift lobbies and notional fire corridors 3.4 Kitchens 3.5 Built-in units, cupboards, and the like occupying usable areas 3.6 Ramps, sloping areas and steps within usable areas 3.7 Areas occupied by ventilation/heating grilles 3.8 Areas occupied by skirting and perimeter trunking 3.9 Areas occupied by non-structural walls subdividing accommodation in sole occupancy 3.10 Pavement vaults

Excluding 3.11 Those parts of entrance halls, atria, landings and balconies used in common (see 3.1 and 3.2) 3.12 Toilets, toilet lobbies, bathrooms, cleaners’ rooms, and the like 3.13 Lift rooms, plant rooms, tank rooms (other than those of a trade process nature), fuel stores, and the like 3.14 Stairwells, lift-wells and permanent lift lobbies 3.15(a) Corridors and other circulation areas where used in common with other occupiers 3.15(b) Permanent circulation areas, corridors and thresholds/recesses associated with access, but not those parts that are usable areas 3.16 Areas under the control of service or other external authorities including meter cupboards and statutory service supply points 3.17 Internal structural walls, walls enclosing excluded areas, columns, piers, chimney breasts, other projections, vertical ducts, walls separating tenancies and the like 3.18(a) The space occupied by permanent and continuous air-conditioning, heating or cooling apparatus, and ducting in so far as the space it occupies is rendered substantially unusable 3.18(b) The space occupied by permanent, intermittent air-conditioning, heating or cooling apparatus protruding 0.25m or more into the usable area 3.19 Areas with a headroom of less than 1.5m 3.20 Areas rendered substantially unusable by virtue of having a dimension between opposite faces of less than 0.25m. See diagram E 3.21 Vehicle parking areas (the number and type of spaces noted)

Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa sito na Av. Da ... › documentos ›...

Documents

Transcript of Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa sito na Av. Da ... › documentos ›...