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LL AA UU DD OO DD EE

AA VV AA LL II AA ÇÇ ÃÃ OO QQUUAADDRROO RREESSUUMMOO DDEE CCAAPPAA

CLIENTE TELEFONICA – (SP) OBJETO ORDEM DE SERVIÇO # 2007-PE-005 DATA: 10/04/2007 EMITENTE: IM*01 Nº DO CONTRATO: 04-021377.01

RESUMO DA AVALIAÇÃO preço valido para Abril 2007

Valor do Imóvel = R$ 1.470.000,00

(Um milhão, quatrocentos e setenta mil Reais) Interv. Arbitrio: min = R$ 1.323,00 mil; Max = R$ 1.617,00 mil

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: GRAU I PRECISÃO: GRAU I

Abril / 2007

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Sorocaba: Rua São Bento, 32 - sala 103 – Fone 15- 3014-0729 – Fax 15 - 3224-4688 E-mail: [email protected]

III ––– CCCOOONNNSSSIIIDDDEEERRRAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS IIINNNIIICCCIIIAAAIIISSS

O presente laudo foi elaborado em estreita observação à norma ABNT

NBR 14.653.

Os procedimentos de excelência foram observados em razão do

atendimento integral dos procedimentos descritos nos itens 6.1 a 6.7 da

NBR 14.653-1.

Esse laudo é redigido para atendimento da seguinte modalidade

COMPLETA (vide item 10.2 – NBR 14.653).

Os requisitos mínimos iniciais são especificados a seguir:

INTERESSADO - SOLICITANTE

TELEFÔNICA - SP FINALIDADE

Não informada OBJETIVO

Informação do valor de VENDA de imóvel urbano. IMÓVEL

Prédio inteiro (central telefônica). PROPRITÁRIO

Telefônica DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

Informe da área construída e área do terreno.

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IIIIII ––– VVVIIISSSTTTOOORRRIIIAAA DATA: 12 de Abril de 2007

II.1 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

ENDEREÇO

Rua Pastoril de Almenara, 200

BAIRRO:

Jaragua

CIDADE:

São Paulo

ESTADO:

SP

PLANTA GENERICA DE VALORES

Setor 189 – quadra 47 – Índice Fiscal = 49,26

ZONEAMENTO

Zona Z09 – 050 – predominantemente residencial

GPS

S 23º 26,999 ; W 46º 43,981

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II.2 – CONTEXTO IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL

O bairro do Jaragua posiciona-se à noroeste da Capital, distante 14 km, em

linha reta, de seu marco central.

A região apresenta uso misto: residencial, comercial e industrial, com alto

índice ocupacional.

Em termos de predomínio, trata-se de um bairro residencial de classe

baixa, com ocorrência de residências unifamiliares e com presença de

condomínios de apartamentos de classe popular.

O uso industrial‚ esparso no bairro sendo mais restrito a localização em

clusters específicos onde o zoneamento é adequado a essa finalidade

(exemplo: Parque industrial City Jaraguá – ZUPI 1).

O comércio da região se desenvolve, principalmente, ao longo de

corredores, em especial a Estrada das Taipas e Av Raimundo Pereira

Magalhães, com comércio varejista diversificado, bares, lanchonetes,

bancos, prestação de serviços, etc.

Em caráter geral a região de entorno do avaliando apresenta topografia com

predominância acidentada, o solo em geral seco e firme, e com tendência

de mercado imobiliário estavel.

INFRA-ESTRUTURA URBANA

Água Esgoto Luz Ilum. publica Telefone Pavimentação Sistema água pluvial

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SERVIÇOS PUBLICOS E COMUNITÁRIOS

Atendido de forma FARTA com:

Transporte coletivo Comércio local Escola Saúde

II.3 – CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

II.3.1 – CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO

O imóvel avaliando é constituído de um edifício de 3 pavimentos, uma

edificação do tipo comercial “ESTAÇÃO TELEFONICA”, implantado no

centro do lote, observando recuo frontal e isolado em todas as suas divisas.

Foi edificado em um terreno de formato retangular com duas frentes

opostas.

Em vistoria ao imóvel foram tomadas as características básicas em termos

de parâmetros para avaliação, no que se referem aos parâmetros extrínsecos

do imóvel, tendo as características construtivas extraídas da documentação

fornecida, sendo a seguir detalhadas às características básicas a serem

observadas na avaliação.

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II.3.2 – O TERRENO

Atendendo ao disposto em 7.3.2 da NBR 14.653-2, vem:

LOCALIZAÇÃO

Meio de quadra Esquina Outro (duas frentes)

UTILIZAÇÃO ATUAL

Residencial Comercial Industrial Outro (.....)

A presente utilização em relação à vocação do entorno é: Adequado Inadequado INFRA-ESTRUTURA – SERVIÇOS PUBLICOS QUE CONTA

Possui todos os serviços públicos.

TOPOGRAFIA – TIPO DE SOLO

Superfície Plana Aclive Aclive médio (10%) - originalmente

Solo Seco e firme Seco c/ pouco suporte Alagadiço

FORMATO

Regular Irregular

DIMENSÕES

• Dimensões = 37,00 x 59,00 (aproximadamente)

• AREA = 2.240,00 m²

OBSERVAÇÕES

Area foi informada pela contratante e as dimensões foram estimadas por medição no

local.

II.3.3 – A CONSTRUÇÃO

O PRÉDIO COMERCIAL AVALIANDO possui as seguintes

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características:

• EDIFÍCO DA CENTRAL TELEFONICA JARAGUA: edifício

edificado com características de abrigar essa utilização, sendo

uma construção de concreto armado convencional, com

fechamento de paredes em alvenaria e lajes com pédireito duplo;

• O edifício possui suas fachadas revestidas com litoceramica

imitação de tijolo aparente e estrutura aparente tratada. O edifício

praticamente não possui caixilharia, sendo estas restritas a

banheiros e circulação de escada.

• Acabamentos de padrão comercial, com pisos de granilite, e

blokret nas áreas externas; paredes internas revestidas com

argamassa e pintua à óleo, azulejos nos banheiros; forro pacote

em corredores, demais com laje e tubulações aparentes; portas do

tipo corta fogo, completo sistema de hidrantes; tubulação elétrica

aparente.

• Divisão Interna: Sub-solo: casa de bomba; térreo: 3 banheiros,

copa, sala de bateria, sala de retificadores, cabine primaria e

secundária, sala do tanque de óleo, sala do motor gerador, sala de

pressurização e galeria de cabos; 1º andar: CCPA, transmissores,

distribuição geral, central telefônica (841 e 3942), copa e

banheiros; Cobertura: torre de resfriamento e casa de maquinas do

ar-condicionado.

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• Padrão do escritório: Dadas suas características podemos

enquadra-lo no estudo “Valores de Venda de Imóveis Urbanos”

do IBAPE como mais similar aos “ESCRITÓRIOS SIMPLES –

SEM ELEVADOR” e dentro do intervalo proposto, entendemos

adequado a tomada do termo intermediário (1,005 * H82N);

• Estado de conservação: idade aparente de 20 anos (30% da vida

útil) e conservação regular – letra c no conceito da tabela de Ross-

Heideck;

• Área Total: 1.615,00 m2 (informado pela contratante).

II.3.3 – REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

As características descritas acima podem ser mais bem visualizadas nas

fotos ilustrativas juntadas em anexo 03.

IIIIIIIII ––– DDDIIIRRREEETTTRRRIIIZZZEEESSS DDDAAA AAAVVVAAALLLIIIAAAÇÇÇÃÃÃOOO

III.1 – METODOLOGIA

A pesquisa secundária compreende de bibliografia aplicável, que a priore

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fica adstrita a norma da ABNT 14.653 e norma de avaliações de imóveis

urbanos do IBAPE, sendo que quando necessária a utilização de algum

artigo técnico o mesmo será devidamente citado no corpo do trabalho.

A pesquisa de dados primários será feito com o levantamento de campo

para obtenção das características do imóvel avaliando em suas condições

intrínsecas e extrínsecas, através de minuciosa vistoria “in-loco”, cuja

descrição será mais adiante detalhada.

Para entendimento do mercado será realizada uma pesquisa mista, de dados

secundários constantes de nosso banco de dados e que serão

complementados, se necessário com dados primários obtidos por

levantamento de campo e junto a imobiliárias, identificando elementos

amostrais que nos permita inferir o comportamento qualitativo (quais

variáveis são importantes) e quantitativo (a equação econométrica) do

mercado em que se insere o imóvel avaliando.

Em função das características peculiares do imóvel avaliando e os dados

disponíveis no mercado estudado é mais adequado o emprego do método

EVOLUTIVO, onde são avaliados separadamente os valores de terreno e

benfeitorias.

Na avaliação do valor do terreno com a utilização do método comparativo

procura-se pesquisar elementos com maior grau possível de similaridade

possível com o avaliando, porém algumas diferenças inevitavelmente

existentes serão estudadas mediante a utilização de tratamento

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"POR FATORES", seguindo os preceitos descritos no item 8.2.1.4 da NBR

14.653-2.

No caso da construção a avaliação será realizada pelo método da

quantificação do custo, com utilização do estudo do IBAPE (Valores de

Venda de Edificações de Imóveis Urbanos) com a devida consideração de

depreciação pela tabela de Ross-Heideck, levando em conta a idade e

estado de conservação.

Finalmente, o fator de comercialização que deve ser aplicado à soma dos

capitais: terreno + construção, para nos levar a estimação do valor de

mercado, este parâmetro será apurado com a utilização de uma amostra

contendo dados de imóveis mais assemelhados quanto possível aos

avaliandos, que serão objetos de avaliação individual com os mesmos

critérios utilizados e indicados acima, inferindo-se então cada fator pela

relação entre: Valor do elemento no mercado, pela soma dos valores de

terreno e construção.

III.2 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO ESTUDADO

O mercado imobiliário em geral apresenta características de seguir uma

estrutura de “concorrência imperfeita”, que pela estrutura clássica desse

tipo de mercado pode-se supor que a curva de demanda atuando em região

“elástica”, ou seja, muita perda de liquidez para pequenas elevações de

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preço.

Dadas as características econômicas do município, o mercado imobiliário

local pode ser considerado ativo, encontrando-se atualmente com

desempenho normal. Observa-se um mercado com média quantidade de

oferta e demanda.

Para fins de analise, se o imóvel avaliando estivesse disponíveis para

comercialização, dadas suas características, cuja demanda seria formada

especialmente por empresas médias, podemos supor que o mesmo

apresente uma baixa liquidez, principalmente devido a não adequação do

imóvel ao local que é predominantemente residencial, gerando expectativa

de que a absorção do mesmo seja difícil (velocidade de locação estimada

entre 12 a 24 meses).

III.3 – PLANEJAMENTO DA PESQUISA IMOBILIÁRIA

PERIODO DA PESQUISA

Abril 2007, tratando-se assim de uma cross-section para valor atual.

TIPO DE IMÓVEIS LEVANTADOS

Terrenos.

REGIÃO CINGIDA

Bairro Jaragua.

COLETA DOS DADOS

Atendido ao prescrito para GRAU III de fundamentação de acordo com NBR 14653-2.

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NUMERO DE DADOS OBTIDOS

Foram levantados um total de 8 dados de mercado de ofertas de venda.

DESCRIÇÃO DOS DADOS

Atendido ao prescrito para GRAU III de fundamentação de acordo com NBR 14653-2,

como se apresenta no anexo 01 deste laudo.

IIIVVV ––– CCCAAALLLCCCUUULLLOOO DDDOOO VVVAAALLLOOORRR DDDOOO IIIMMMÓÓÓVVVEEELLL

IV.1 – TRATAMENTO DOS DADOS – MÉTODO COMPARATIVO

Procuramos pesquisar elementos com maior grau possível de similaridade

com o avaliando, porém algumas diferenças inevitavelmente existentes

serão estudadas mediante a aplicação de homogeneização por fatores, que a

cujos critérios são abaixo especificados:

HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES

a) FATOR OFERTA: redução de 10% no valor indicado nas ofertas;

b) FATOR TESTADA: Alica-se a formula preconizada na norma do

IBAPE, na qual o unitário sofre variação em relação a frente padrão

(10 m) pela sua relação elevado ao exponencial 0,25, observada as

limitações de correção desde a metade até o dobro da frente de

referencia;

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c) LOCAL: Foram obtidos comparativos em vias principais e

secundárias, diferença que deve ser tratada, porém como no local os

índices fiscais não expressam a real valorização foi aplicado um fator

deduzido na própria amostragem1, resultando numa diferenciação de

31,95% entre as vias principais e as demais;

d) TOPOGRAFIA: Pela relação entre os fatores indicados na norma do

IBAPE para adequar as características de cada comparativo com o

paradigma >>> PLANO – FATOR = 1;

e) FATOR AREA: Consideramos que com boa aproximação o unitário

acompanha a relação entre uma área padrão (adotada em 400 m2) e a

do comparativo, relação essa elevada ao expoente 0,2.

f) UNITÁRIO DAS AMOSTRAS: valor por m2 de terreno para as

condições do paradigma2 ;

g) VALOR FINAL: por estatística descritiva entre os valores dos

elementos da amostra, expurgando-se valores com discrepância mais

que 30% da média.

1 O índice de valorização é o que resulta no ponto de inflexão do CV da amostra – menor coeficiente de variação. 2 Paradigma de terreno: Preço inflexível de venda, lote com 10 m de frente, plano, localizado em via secundária e com área de 400 m2, meio de quadra.

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IV.2 - ESTATISTICA DOS UNITÁRIOS DE VENDA DE TERRENO

Com os critérios acima especificados, determinamos, nas fichas em anexo,

o seguinte conjunto de valores unitários referente a cada elemento

comparativo, esclarecendo que as homogeneizações foram feitas com

aplicação dos fatores em forma de adição (como preconiza a norma do

Ibape) e a relevância da aplicação foi devidamente verificada, sendo que

todos os fatores, quer individualmente quer em conjunto, resultaram na

homogeneização do conjunto amostra, dai:

COMPARATIVO UNITÁRIO

EL 01

315,88 EL 02 177,88 EL 03 202,24 EL 04 194,88 EL 05 145,28 EL 06 254,30 EL 07 120,57 EL 08 106,11

MÉDIA GERAL: R$ 189,64/ m²

CV: 36,83%;

LIMITES DE SANEAMENTO: < 132,75 e > 246,53

DISCREPANTES: EL 01, e 08

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MÉDIA SANEADA: R$ 168,17/ m²

CAMPO DE ARBITRIO: R$ 117,72/ m² a R$ 193,40/ m²

IV.3 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

IV.3.1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO

O intervalo supra se mostrou ajustado para avaliação do imóvel em estudo,

que será tomada no termo MÉDIO do intervalo (R$ 170,00/ m2) em razão

dos principais fatores terem sido considerados na homogeneização.

Assim:

VALOR DO TERRENO

VT = (Unitário de terreno) x (área total) x Ft (testada) x Ft (duas frentes) x

Ft (área); sendo:

• Unitário = R$ 170,00/ m2;

• Area do Terreno = 2.240,00 m2;

• Ft (testada) = (20/10)^0,25 = 1,18923;

3 A correção de frente é limitada ao dobro da frente de referencia.

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• Ft (duas frentes) = 1,10;

• Ft (área) = (400/2240)^0,2 = 0,7085

VT = R$ 170,00 /m2 * 2.240,00 m2 * 1,1892 * 1,10 * 0,7085

VT = R$ 352.926,59

IV.3.2 - AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

A avaliação desta parcela do imóvel será feita através de tabelas

representativas do valor de construção de edificações, com preços variáveis

pelos diversos tipos e padrões de acabamento, o que será feito com a

utilização do consagrado trabalho “Valores de Venda de Imóveis Urbanos”

do IBAPE.

A classificação de tipificação e padronagem já foi declinada quando da

apresentação dos memoriais da construção.

De acordo com a descrição do item II.3.3, as benfeitorias existentes são do

tipo Escritório Simples sem elevador, com as similaridades ao descrito no

estudo do Ibape, onde é indicado uma constante que multiplicado ao H82N

do Sinduscon (R$ 830,76/ m24) nos fornece seu preço de venda (para esse

4 O índice H82N é R$ 966,00, porém deve ser ajustado com redução de 14% em função de recomendação recente da Câmara de Valores do IBAPE em atualização do estudo efetivada em nov/06.

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padrão K = 0,81 a 1,20 – adotaremos 1,005).

Como os valores indicados pelo estudo referem-se a edificações novas, é

prevista a consideração de uma depreciação que leva em conta a

expectativa de vida da construção e seu estado de conservação.

Os fatores de desvalia são tomados da consagrada tabela de Ross- Heideck,

podendo-se adotar a vida útil de 60 anos.

A tabela de “Ross-Heidecke” oferece índices em função da relação entre a

percentagem em relação a expectativa de vida útil e seu estado de

conservação, posicionados nos seguintes níveis:

a = Nova

b = Entre novo e regular

c = Regular

d = Entre regular e reparo simples

e = Reparo simples

f = Entre reparos simples e importantes

g = Reparos importantes

h = Entre reparos importantes e sem valor

i = Sem valor

As construções em geral devem ser depreciadas em função da percentagem

de vida útil e conservação, sendo os índices aqueles constantes na tabela de

Ross-Heideck, com os seguintes parâmetros adequados ao avaliando:

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o Vida útil: 30% (20 anos em 70 anos úteis);

o Conservação: letra c (regular)

o Parcela não depreciável: 20%

� FATOR DEPRECIAÇÃO = 0,2 + 0,8 * 0,785 = 0,828

Calculando então vem:

VALOR DA CONSTRUÇÃO

VC = R$ 830,76 / M2 * 1.615,00 M2 * 1,005 * 0,828

VC = R$ 1.116.463,43

IV.3.3 – RESUMO

Em resumo, temos:

VALOR DO TERRENO R$ 352.926,59

VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ 1.116.463,43

SOMA R$ 1.469.390,02

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FATOR COMERCIALIZAÇÃO5 1,00

VALOR DO IMÓVEL TOTAL R$ 1.469.390,02

Arredondando o montante determinado acima, vem:

VALOR DO PRÉDIO (ABRIL/2.007)

R$ 1.470.000,00

(Hum milhão quatrocentos e setenta mil Reais)

INTERVALO DE ARBITRIO (10 % em torno da média) VALOR MINIMO

R$ 1.323.000,00

VALOR MAXIMO

R$ 1.617.000,00

VVV ––– OOOBBBSSSEEERRRVVVAAAÇÇÇÕÕÕEEESSS CCCOOOMMMPPPLLLEEEMMMEEENNNTTTAAARRREEESSS

Diante da proposta dos itens 13.1 e 13.4 da norma Ibape/2005, podemos

enquadrar a presente avaliação como:

5 No estudo do IBAPE já se encontra incluso no preço o fator de comercialização

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• FUNDAMENTAÇÃO: GRAU I

• GRAU DE PRECISÃO: GRAU I

VVVIII ––– EEENNNCCCEEERRRRRRAAAMMMEEENNNTTTOOO

Consta o presente Laudo de Avaliação de 20 (vinte) folhas impressas de um

só lado, todas devidamente rubricadas, sendo esta ultima datada e assinada.

São Paulo, 13 de Abril de 2.007

_______________________________________________ PERITENG ENGa DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS S/C LTDA CREA-SP 039.313/4 - CGC 62.581.574/0001-58 RESP TÉCNICO: ENG. Mauro Celso Vicente Coelho - CREA 060.104.352.6

RELAÇÃO DOS ANEXOS 01 - PESQUISA IMOBILIÁRIA 02 –REPORTAGEM FOTOGRÁFICA – AVALIANDO 03- TABELAS UTILIZADAS

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ANEXO 01 PESQUISA IMOBILIÁRIA

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ANEXO 02

DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO

DO AVALIANDO

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