UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA ...À Prefeitura Municipal de Feira de Santana, nas...

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS HUMANAS E FILOSOFIA PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM PLANEJAMENTO

TERRITORIAL - PLANTERR

Jorge de Jesus Cerqueira

VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS

MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA (2002 – 2015)

Feira de Santana 2017

JORGE DE JESUS CERQUEIRA



Relatório de Pesquisa apresentado ao Programa de Mestrado Profissional em Planejamento Territorial – PLANTERR, Departamento de Ciências Humanas e Filosofia, Universidade Estadual de Feira de Santana para obtenção do título de Mestre em Planejamento Territorial.

Feira de Santana 2017

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Ficha Catalográfica – Biblioteca Central Julieta Carteado

Cerqueira, Jorge de Jesus C394v Valorização do espaço urbano em Feira de Santana: expansão

urbana e distribuição dos investimentos públicos municipal em infraestrutura (2002-2015). / Jorge de Jesus Cerqueira. Feira de Santana, 2017.

159f.: il. Orientadora: Nacelice Barbosa Freitas

Dissertação (mestrado) – Universidade Estadual de Feira de Santana. Programa de Pós-Graduação em Planejamento Territorial, 2017.

1. Espaço urbano – Valorização. 2. Expansão urbana – Feira de Santana.

3. Cadastro imobiliário. 4. Renda da terra, I. Freitas, Nacelice Barbosa, (orient.) II. Universidade Estadual de Feira de Santana. III. Título.

CDU: 711.4(814.22)

4

Jorge de Jesus Cerqueira



BANCA EXAMINADORA

__________________________________________________ Orientadora: Profª. Dra. Nacelice Barbosa Freitas

Universidade Estadual de Feira de Santana – UEFS

__________________________________________________ Banca: Prof. Dr. Wodis Kléber Oliveira Araújo

Universidade Estadual de Feira de Santana – UEFS

__________________________________________________ Banca: Profª. Dra. Mayara Mychella Sena Araújo

Universidade Federal da Bahia – UFBA

Feira de Santana

2017

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O espaço urbano reúne as multidões, os produtos nos mercados, os atos e os símbolos. Ele os concentra, os acumula. Quem diz “espacialidade urbana”, diz também centro e centralidade, atual ou possível, saturada, quebrada, inquieta, pouco importa; ou seja, centralidade dialética. As frações do capital entram em conflito umas com as outras: capital comercial, industrial, bancário, financeiro. E, no entanto, a unidade formal do capital subsiste nesta fragmentação. A forma persiste, contendo “frações”. Precisamente ela oferece de si esta aparência socialmente “real”: a unidade, o capital.

Henri Lefebvre Por meio do capital é produzido mais-valor e do mais-valor se obtém mais capital. Porém, a acumulação do capital pressupõe o mais-valor, o mais-valor, a produção capitalista, e esta, por sua vez, a existência de massas relativamente grandes de capital e de força de trabalho nas mãos de produtores de mercadorias.

Karl Marx

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Aos meus filho@s Ana Clara Cerqueira e Cerqueira e

Jonathas Cerqueira e Cerqueira

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AGRADECIMENTOS

Este é um momento de agradecer a todos que presenciaram e ajudaram nesta caminhada. Primeiramente agradeço ao Deus criador do céu e da terra, ao Espírito Santo, essência de Deus em nós e a Jesus Cristo, filho de Deus, exemplo de vida, ao qual deve-se seguir. Agradeço a Ana Paula Cerqueira e Cerqueira pela força e inspiração nesta caminhada, a Ana Clara Cerqueira e Cerqueira, filha compreensiva e companheira e ao mais novo filho, Jonathas Cerqueira e Cerqueira, que nasceu em pleno período da feitura deste mestrado, ao qual sacrifiquei momentos de estar com ele; A minha mãe pela força inspiradora e luta para dar o melhor aos filhos. Aos diretores e vices do Departamento de Ciências Humanas e Filosofia, os professores Nilo Henrique Neves dos Reis e Charliston Pablo do Nascimento (Gestão 2012 – 2015), e aos professores Ágabo Borges de Sousa e Adriana Dantas Reis (Gestão 2016-2017) pela compreensão e incentivo nesta conquista. Ao professor Clodoaldo Almeida Paixão pelos incentivos, dicas e conversas pertinentes e todos docentes do DCHF, que de forma indireta, com suas experiências e carreiras acadêmicas foram fontes inspiradoras que motivaram a almejar o mestrado. Aos colegas de trabalho, Diana, Selma Maria, Francineia, Isis, Jonas, Carol, Cristiane, Lara, Kênia, Jace, Kaonir, Jonas, Washington Arlindo e as bolsistas, Swana, Edva, Ingrid, Adriana, Isabela, e a todos os colegas da terceira turma do Mestrado Profissional de Planejamento Territorial, pela caminhada e momentos de interação e motivação. Ao professor Antônio César Chaves, que junto a minha orientadora, a professora Nacelice Barbosa de Freitas foram peças fundamentais para obtenção junto a Prefeitura Municipal de Feira de Santana dos dados necessários ao desenvolvimento deste relatório de pesquisa. Meus agradecimentos a professora Sandra Medeiros e ao professor Wodis Kleber pelas suas contribuições e sugestões para realização do trabalho, durante a qualificação. À Prefeitura Municipal de Feira de Santana, nas pessoas do Secretário de Fazenda, o Sr. Expedito Campodônio Eloy e ao Sr. Eduardo Peixoto Nunes e Victor (N2 Informática) e o Secretário de Planejamento, o Sr. Carlos Brito. Meu agradecimento a Lislie Freitas dos Santos e Núbia Freitas dos Santos pela tradução do resumo para a língua inglesa, direto da Califórnia – Estados Unidos da América.

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E finalmente, meus agradecimentos, a minha orientadora, a professora Nacelice Barbosa Freitas, de notável saber no campo da Geografia, que foi mais que uma orientadora, foi conselheira, psicóloga, incentivadora, motivadora, e outras tantas qualidades que podem ser encaixadas aqui, pessoa que Deus colocou em meus caminhos, para trilhar uma etapa de minha vida tão difícil, que entre lutas e perdas, vencemos.

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RESUMO

O relatório de pesquisa teve como finalidade explicar o processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, através da expansão urbana, decorrente das ações do setor imobiliário, e do Estado, e da distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura, realizados pela prefeitura municipal nos bairros e distritos, entre 2002 e 2015. Para tanto, tomou-se como referência os conceitos de renda da terra, das escolas da economia clássica e marxista, e a definição dos agentes produtores do espaço urbano segundo Roberto Lobato Corrêa. O método regressivo-progressivo de Henri Lefebvre possibilitou a descrição do passado-presente permitindo a leitura do espaço urbano no contexto atual e exame das mudanças nele ocorridas. Com a pesquisa documental, através das coletas das informações obtidas do Cadastro Imobiliário e do Balanço de Gestão do governo municipal foi possível dimensionar, comparar e apontar a direção da expansão urbana e observar como os investimentos públicos em infraestrutura foram distribuídos no município entres os anos de 2002, 2005, 2010 e 2015. Conclui-se que o setor imobiliário atualmente é o principal agente de expansão da cidade e que o poder público municipal tem ampliado cada vez mais investimentos em infraestrutura, imprimindo a valorização do espaço urbano para o capital, quando este é capturado pelos proprietários fundiários e agentes imobiliários, que empreendem ações no sentido de extrair a mais valia urbana. A pesquisa permitiu abalizar os elementos determinantes de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, identificando que a sua produção e valorização segue a lógica do capital, especificamente o capital imobiliário.

Palavras-chave: Valorização do Espaço Urbano. Renda da Terra. Expansão Urbana. Cadastro Imobiliário.

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ABSTRACT

The research report had as its purpose to explain the process of recovery of urban space in Feira de Santana, through the urban expansion, due to the actions of real estate, and the State, and of the distribution of public investment in infrastructure, performed by the municipal districts and districts, between 2002 and 2015. For both, took as reference the concepts of income from land, schools of classical economics and marxist, and the definition of agents producers of urban space according to Roberto Lobato Corrêa. The regressive-progressive method of Henri Lefebvre made a description of past and present allowing the reading of urban space in the current context and examination of the changes it undergoes. With the documental research, through the collections of information obtained from the Vineyard Estate and the balance of management of municipal government was possible scale, compare and point the direction of urban expansion and observe how the public investments in infrastructure were distributed in the city between the years of 2002, 2005, 2010 and 2015. It is concluded that the real estate is currently the main agent of expansion of the city and the municipal public power has expanded increasingly investments in infrastructure, printing the valorisation of urban space for the capital, when this is captured by the landowners and estate agents, who undertake actions in order to remove the more urban value. The survey allowed abanar the decisive factors for the enhancement of the urban space in Feira de Santana, identifying that their production and recovery follows the logic of capital, specifically the capital estate.

Keywords: Enhancement of urban space. Income from the Earth. Urban expansion.

Real Estate Cadastre.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando os

dados brutos do Cadastro Imobiliário de Feira de Santana – Ano

2015 39


dados Tabulados do Cadastro do Imobiliário de Feira de Santana

– Ano 2015 39

Figura 3 Imagem da tela do Programa Microsoft Word exemplificando os

Dados Brutos do Balanço de Gestão de Feira de Santana – Ano

2015 40


Dados Tabulados do Balanço de Gestão de Feira de Santana –

Ano 2015 41

Figura 5 Imagem da tela do Programa Microsoft Excel exemplificando o

Cálculo do Preço Médio do Metro Quadrado Bairro SIM 42

Figura 6 Fluxograma do Desenvolvimento Metodológico da Pesquisa 43

Figura 7 Avenida Deputado Noide Ferreira de Cerqueira – Bairro SIM 58

Figura 8 Terrenos localizados no espaço urbano em processo de

valorização situados na Avenida Deputado Noide Ferreira de

Cerqueira - Bairro SIM 59

Figura 9 Fachada do condomínio Artêmia Premium Residence localizado

no bairro SIM 60

Figura 10 Fachada do condomínio QueensPark localizado na rua Artêmia

Pires - Bairro SIM 60

Figura 11 Condomínio José Cláudio Dórea Residencial localizado na Rua

Artêmia Pires – Bairro SIM 61

Figura 12 Casarão localizado na Fazenda Santana dos Olhos D`Águas –

Passado 71

Figura 13 Casarão localizado na Fazenda Santana dos Olhos D`Águas –

Presente 71

Figura 14 Cruzamento avenidas Getúlio Vargas e Senhor dos Passos - 1977 75

12

Figura 15 Cruzamento avenidas Getúlio Vargas e Senhor dos Passos - 2011 75

Figura 16 Complexo Viário Deputado Dr. Miraldo Gomes BR 116 Norte –

Liga Feira de Santana ao Norte do País 76

Figura 17 Chácara e condomínio no bairro SIM - 2015 76

Figura 18 Condomínio Nature Ville Residence Club no bairro SIM – Feira de

Santana 77

Figura 19 Planta da cidade de Feira de Santana – 1967 93

Figura 20 Feira de Santana: Planta de Valores de - 1968 94

Figura 21 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária –

(Cadastro Fiscal) 105

Figura 22 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária - (Módulos

do Cadastro Fiscal) 106

Figura 23 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária - Cadastro

Fiscal (Número de Inscrição) 108

Figura 24 Feira de Santana: Sistema de Administração Tributária Cadastro

Fiscal - Medidas 109

Figura 25 Feira de Santana: Chácara no bairro SIM 138

Figura 26 Feira de Santana: Condomínio Bangalay no Bairro SIM - Feira de

Santana 138

Figura 27 Feira de Santana: Condomínio Ilha de Bali - Bairro SIM 139

Figura 28 Feira de Santana: Condomínio Residencial Villa Di Napoli no bairro

Lagoa Salgada 139

Figura 29 Feira de Santana: Pavimentação Asfáltica e Sinalização Viária –

Rua Castro Alves com a Avenida Getúlio Vargas no bairro Centro 140

Figura 30 Feira de Santana: Pavimentação Asfáltica e Sinalização Viária

Rua Pedro Suzart no bairro Brasília 140

Figura 31 Feira de Santana: Rua Cecílio Moreira Diogo (sem infraestrutura)

no bairro Mangabeira em Feira de Santana 141

Figura 32 Feira de Santana: Rua Campo Mourão (sem infraestrutura) no

bairro Lagoa Grande 141

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LISTA DE MAPAS

Mapa 1 Feira de Santana: localização e delimitação do espaço urbano 21

Mapa 2 Localização de Feira de Santana, Nossa Senhora do Rosário do

Porto da Cachoeira e os Rios Principais 64

Mapa 3 Localização de Feira de Santana, Nossa Senhora do Rosário do

Porto da Cachoeira e a Foz do Rio Paraguaçu 66

Mapa 4 Feira de Santana: estradas das boiadas e estrada real do gado 67

Mapa 5 Localização da Sesmaria de João Peixoto Viegas no início do

século XVIII: São José das Itapororocas, Jacuípe e Água Fria 70

Mapa 6 Feira de Santana entroncamento rodoviário - as principais

vias no centro da cidade 79

Mapa 7 Estado da Bahia – Territórios de Identidade 80

Mapa 8 Território de Identidade Portal do Sertão 81

Mapa 9 Feira de Santana: bairros criados pela Lei Complementar Nº 075

de 23 de junho de 2013 86

Mapa 10 Expansão urbana de Feira de Santana: das origens a 1962 91

Mapa 11 Relevo e dimensão do urbano de Feira de Santana 92

Mapa 12 Evolução da mancha urbana de Feira de Santana – das origens a

2001 111

Mapa 13 Distribuição por bairros de conjuntos habitacionais (URBIS,

INOCOOP e CEF) e loteamentos PLANOLAR em Feira de

Santana – 2004 115

Mapa 14 Feira de Santana: total de empreendimentos implantados e

registrados no Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015 e os

condomínios dos PMCMV (2009-2014) 126

Mapa 15 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em

infraestrutura nos bairros entre 2002 e 2015 133

Mapa 16 Feira de Santana: valorização do espaço, expansão urbana e

investimentos públicos municipal em infraestrutura entre 2002 e

2015 144

14

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 Definição de classes de rendas segundo o IBGE 23

Quadro 2 Síntese da Pesquisa 27

Quadro 3 Síntese do método regressivo-progressivo de Henri Lefebvre 36

Quadro 4 Definições de Renda Capitalista da Terra 52

Quadro 5 Os produtores do espaço urbano segundo Corrêa (2005) 62

Quadro 6 Feira de Santana: avenidas e articulação regional e nacional 78

Quadro 7 Estrutura do Relatório Final do PDDU – 2000 96

Quadro 8 Capítulos do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal de Feira de Santana (PDDM – 2006) 98

Quadro 9 Síntese das principais contribuições dos planos diretores de Feira

de Santana 101

Quadro 10 Feira de Santana: conjuntos habitacionais entre 1960 e 1970 114

Quadro 11 Feira de Santana: conjuntos habitacionais entre 1980 e 1990 116

Quadro 12 Feira De Santana: conjuntos habitacionais - década de 2000 117

Quadro 13 Feira de Santana: Áreas subnormais em loteamentos irregulares 117

Quadro 14 Feira de Santana: Áreas subnormais em favelas 118

Quadro 15 Feira de Santana: condomínios registrados no cadastro

imobiliário até 2002 121


imobiliário entre 2002 e 2005 122





Quadro 19 Feira de Santana: elementos determinantes da valorização do

espaço urbano 137

15

LISTAS DE TABELAS

Tabela 1 Distribuição da População Total, Urbana, Rural e Grau De

Urbanização Por Municípios do Território de Identidade do Portal

do Sertão, 2000 – 2010 82

Tabela 2 Distribuição por Área, População Absoluta e Relativa, além do

PIB por Município da Região Metropolitana de Feira De Santana,

respectivamente em 2015 e 2013 83

Tabela 3 Distribuição por Área, População Absoluta e PIB por Município

na Expansão da RMFS, respectivamente em 2015 e 2008 84

Tabela 4 Distribuição da População por Área, Densidade Demográfica e

Taxa de Crescimento Anual, segundo os bairros em Feira de

Santana, 2000 e 2010 85

Tabela 5 Distribuição uso do solo urbano, segundo o domínio privado ou

público, Feira De Santana – PDLI, 1968 88

Tabela 6 Distribuição dos tipos de imóveis registrados no Cadastro

Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e relativa,

Feira de Santana, 2002 112

Tabela 7 Distribuição da população total, urbana, rural e taxa de

urbanização - Feira De Santana,1940-2010 113


Imobiliário, segundo valor absoluto e relativo, área total e

relativa, Feira de Santana, 2005 120

Tabela 9 Feira de Santana: variação das quantidades de imóveis

registrados no Cadastro Imobiliário em 2002, 2005, 2010 e 2015 121

Tabela 10 Feira de Santana: variação das áreas de imóveis registrados no

Cadastro Imobiliário em 2002, 2005, 2010 e 2015 121







16

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 Feira de Santana: condomínios privados registrados (por bairro)

no Cadastro Imobiliário entre 2002-2015 127

Gráfico 2 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em

infraestrutura entre 2002 e 2015 130

Gráfico 3 Feira de Santana: distribuição dos Investimentos públicos

Infraestrutura por bairros entre 2002 e 2015 132

Gráfico 4 Feira de Santana: distribuição dos investimentos públicos em

Infraestrutura por distritos entre 2002 e 2015 134

Gráfico 5 Feira de Santana: tipos e volumes de recursos (em reais) de

investimentos públicos em infraestrutura distribuídos entre 2002 e

2015 135

Gráfico 6 Feira de Santana: relação entre Investimentos públicos em

infraestrutura, quantidade de condomínios e valor médio do metro

quadrado (2015) por bairro 143

17

LISTA DE SIGLAS

BNH Banco Nacional de Habitação

BNB Banco do Nordeste do Brasil

CAR Companhia de Desenvolvimento e Ação Regional

CEF Caixa Econômica Federal

CIS Centro Industrial do Subaé

COMPLAN S/A Construções e Planejamentos Sociedade Anônima

CDL Câmara de Dirigentes Lojistas

CTM Código Tributário Municipal

CTN Código Tributário Nacional

DCHF Departamento de Ciências Humanas e Filosofia

EMBASA Empresa Baiana de Saneamento e Água

FEA Fundação Escola de Administração da Bahia

FUNDHAB Fundo de Desenvolvimento Urbano e de Habitação

HIS Habitação de Interesse Social

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INOCOOP Instituto de Orientação às Cooperativas

IPTU Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano

PDI Plano de Desenvolvimento Integrado

PDLI Plano de Desenvolvimento Local Integrado

PDDU-2000 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (ano de 2000)

PDDM-2006 Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal (2006)

PLANARQ Planejamento Ambiental e Arquitetura Ltda.

PLANOLAR Plano Municipal de Habitação Popular

PMFS Prefeitura Municipal de Feira de Santana

PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida

PRODUR Programa de Administração Municipal e Desenvolvimento de

Infraestrutura Urbana

RMFS Região Metropolitana de Feira de Santana

SERFHAU Serviço Federal de Habitação e Urbanização

SEI Superintendência de Estudos Sociais e Econômicos

18

SEPLANTE Secretaria do Planejamento, Ciência e Tecnologia

SIM Serviço de Integração dos Imigrantes

SUDENE Superintendência de Desenvolvimento do Nordeste

UEFS Universidade Estadual de Feira de Santana

URBIS Empresa de Habitação e Urbanização da Bahia

19

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ........................................................................... 21

2 OS CAMINHOS DA INVESTIGAÇÃO......................................... 30

2.1 O percurso da pesquisa............................................................ 36

3 RENDA DA TERRA: DISCUSSÃO TEÓRICA E CONCEITUAL. 44

3.1 O conceito de renda da terra: em busca da mais valia e

valorização do espaço urbano.................................................. 44

3.2 Renda da terra urbana: contextualização para explicar o

processo de valorização do espaço urbano............................ 52

3.3 Os agentes produtores do espaço urbano e a apropriação

da renda da terra em Feira de Santana..................................... 56

4 ESPAÇO URBANO DE FEIRA DE SANTANA.......................... 63

4.1 Feira de Santana: pecuária e origem do urbano.................... 63

4.2 Feira de Santana: aspectos socioambientais, demográficos

e econômicos............................................................................. 77

4.3 As contribuições dos Planos Diretores no processo de

expansão, desenvolvimento e urbanização do município de

Feira de Santana........................................................................ 86

5 VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE

SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DE

INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM

INFRAESTRUTURA................................................................... 102

5.1 Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto sobre

Propriedade Territorial Urbano (IPTU): desvelando

definição..................................................................................... 102

5.1.1 CADASTRO FISCAL: ELEMENTO PARA REGISTRO E CONTROLE DO CADASTRO IMOBILIÁRIO............................... 102

5.1.2 CADASTRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO SOBRE

PROPRIEDADE TERRITORIAL URBANO (IPTU): MEDIDAS E

VALOR URBANO........................................................................ 106

5.2 Expansão Urbana em Feira de Santana entre 2002-2015:

leitura do Cadastro Imobiliário ................................................ 109

5.2.1 CONSOLIDAÇÃO DA EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE

SANTANA: DAS ORIGENS A 2002........................................ 110

5.2.2 EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA:

DESCREVENDO A EXPANSÃO URBANA ATRAVÉS DOS

DADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE 2002, 2005, 2010 E 120

20

2015............................................................................................

5.3 Distribuição dos Investimentos Públicos Municipal em

Infraestrutura em Feira de Santana entre 2002-2015............... 128

5.4 Valorização do Espaço Urbano em Feira de Santana............. 135

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS........................................................ 147

REFERÊNCIAS........................................................................... 153

21

1 INTRODUÇÃO

No Brasil, desde a década de 1990, a expansão urbana nas grandes e médias

cidades tem ocasionado novas demandas por espaços e como consequência o

aumento do preço da terra. Em Feira de Santana o problema tem-se apresentado em

vários bairros, nos quais a valorização do espaço está associada aos investimentos

que o Estado e o setor imobiliário têm empreendido na expansão do espaço urbano,

e, na distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura que o poder local tem

realizado nas diversas áreas urbanas e em expansão da cidade.

Feira de Santana localiza-se na região semiárida, à Leste do estado da Bahia

(MAPA 1), na área de transição denominada Agreste Baiano com altitude de 240m, à

108 km de Salvador (distância rodoviária). Em 2010, o município possuía uma

população de 556.642 habitantes, distribuída em uma área de 1.337 km²,

apresentando uma densidade demográfica de 416,03 hab/km2, segundo o IBGE

(2010).

MAPA 1 - FEIRA DE SANTANA: LOCALIZAÇÃO E DELIMITAÇÃO DO ESPAÇO URBANO

Fonte: Santo (2012, p.22)

22

Desde a década de 1970 o município assumiu o projeto desenvolvimentista

brasileiro, destacando-se na Bahia em decorrência do processo de industrialização e

também de urbanização que impeliu parte da população migrar das áreas rurais em

direção às urbanas, demandando por espaços e moradias na cidade Freitas (2014).

Destaca-se que no modo de produção capitalista, a ocupação e uso do solo nas

cidades resultam da concentração fundiária, em que a disputa pelo espaço urbano e

uso das terras é constituída de uma relação social, no qual com o trabalho, a

sociedade transforma o espaço e constroem cidades.

Nessa perspectiva, o espaço é considerado um bem de capital, que além de ter

valor político e econômico, onde o valor de troca sobrepõe o valor de uso1, segundo

Singer (1979), possui também a qualidade de reserva de valor2, representando para

o capitalismo um bem de mercado para ganhos reais no decurso do tempo-espaço e

servindo como investimento para ganhos futuros. Isso contribui para criar restrição ao

uso do solo (escassez por terra) para aqueles que necessitam, seja demanda para

moradia, seja para expansão industrial ou comercial.

A mercantilização e a valorização do espaço no modo de produção capitalista

tornam o espaço urbano como estratégico na acumulação do capital Botelho (2007),

já que o processo de produção e consumo do espaço - ocupação e uso do solo - pela

sociedade, acontece de forma competitiva e desigual, evidenciando a necessidade da

investigação sobre a dinâmica das relações socioespaciais, quando a valorização do

espaço urbano impede que parte da população tenha direito ao acesso à terra

urbanizada do município.

Segundo Botelho (2007, p. 9), “a cidade é, antes de servir à moradia para seus

habitantes, é em si mesma, uma forma de riqueza que pode ser capitalizada nos

circuitos de capitais privados”. Dessa forma, o espaço urbano torna-se um bem para

investimento e ganho de capital, pelos proprietários fundiários e pelo capital imobiliário

que atuam no mercado. Tais agentes são os principais interessados na valorização

do espaço, e o fazem quando mantêm estoques de terras e imóveis e os vendem

1 Para Marx (1996) o valor de uso é a utilidade que uma coisa (mercadoria) tem e esta se realiza no

uso ou no consumo. Já o valor de troca aparece, antes de mais, como a relação quantitativa, a proporção na qual os valores de uso de uma espécie se trocam por valores de uso de outra espécie, uma relação que muda constantemente com o tempo e o lugar.

2 É a capacidade do bem em armazenar e conservar valor no decurso do tempo. A característica é mais

evidente na moeda que tem o atributo de preservar o pode de compra no decorrer do tempo. Evidente, que no caso da moeda este poder de compra é deteriorado devido a inflação que ocorre no periodo, enquanto outros bens conseguem se valorizar, como é o caso do solo urbano.

23

quando entendem ser o momento mais adequado para maximizar o lucro.

Singer (1979, p. 23) faz uma reflexão sobre a ocupação urbana, afirmando que:

A terra – especialmente a urbana – e as edificações sobre ela integram o quadro daquilo que o capital denomina de mercadoria, onde, consequentemente, o acesso a tais só pode ser realizado mediante a compra de um direito de propriedade ou mediante o pagamento de um aluguel periódico.

O modo de produção capitalista tem sua base na propriedade privada, assim

como a concentração de riqueza nas mãos da burguesia, o que determina a

distribuição desigual da renda, e a dificuldade de acesso à terra por aqueles que não

detém o capital. Pode-se citar como exemplo as famílias que, segundo o Instituto

Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), são definidas como pessoas de renda

familiar da Classe D e E (QUADRO 1). Os que são incluídos nessa categoria salarial

estão inviabilizados, já que a terra tem alto valor econômico. Tais aspectos tornam a

questão habitacional, no Brasil, um problema social de significativa importância,

implicando em necessidade de definição de políticas públicas efetivas para minimizar

tal problema.

As políticas de financiamento habitacional nos anos de 1970, 1980 e 1990 não

foram suficientes para reduzir o déficit habitacional3 em nosso país, porquanto os

recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) eram para financiar

moradias para famílias com renda familiar pertencente as classes A, B e C (QUADRO

1).

QUADRO 1 - DEFINIÇÃO DE CLASSES DE RENDAS SEGUNDO O IBGE

Classe Salário Renda Familiar

A Acima 20 salários mínimos Renda familiar de R$ 15.760,01 ou mais

B 10 a 20 salários mínimos Renda familiar de R$ 7.880,01 a R$ 15.760,00

C 4 a 10 salários mínimos Renda familiar de R$ 3.152,01 a R$ 7.880,00

D 2 a 4 salários mínimos Renda familiar de R$ 1.576,01 a R$ 3.152,00

E Até 2 salários mínimos Renda familiar até R$ 1.576,00

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE - 2015).

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), implantado pelo governo

federal, em 07 de julho de 2009, através da Lei nº 11.977, teve por finalidade criar

3 Segundo a Fundação João Pinheiro, déficit habitacional entende a noção mais imediata e intuitiva de

necessidade de construção de novas moradias para a solução de problemas sociais e específicos de habitação detectados em certo momento. Porém, nessa pesquisa entende-se que não há déficit habitacional, mas pessoas que não possui poder de compra.

24

mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou

requalificação de imóveis urbanos, produção e reforma de habitações rurais, para

famílias com renda mensal até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais).

Sendo assim, as políticas de créditos de financiamento habitacional, para famílias com

renda de zero a dez salários mínimos, ganharam destaque ao tempo que contribuíram

para a valorização do espaço urbano, devido aos investimentos do governo federal

para o setor habitacional do PMCMV, que alcançou o volume de R$ 7 bilhões e 665

milhões de reais, entre 2009 e 2014, totalizando 136.485 unidades construídas,

aumentando a demanda pelo solo (terra) urbano, encarecendo-o.

Feira de Santana foi pioneira em receber unidades do programa. Entre 2009 e

2014 foram implantados 42 residenciais4 do PMCMV voltados para faixa um, que

atende famílias de zero a três salários mínimos. Destaca-se que, desde o início da

década de 1990, o setor imobiliário intensificou sua atuação no município, tornando-o

alvo da ação dos agentes imobiliários evidenciando-se a produção do espaço urbano,

e a consequente valorização, conquanto as informações do Cadastro Imobiliário de

2015 revelam o registro de 92 condomínios privados implantados no município.

A leitura empírica da realidade permite afirmar que a valorização do espaço em

Feira de Santana é evidente em diversos bairros, tais como, Lagoa Salgada, SIM,

Santo Antônio dos Prazeres, Conceição, Mangabeira, Parque Ipê, Papagaio, Vale do

Jacuípe, Pedra do Descanso, onde foram implantados empreendimentos imobiliários,

exemplo dos condomínios Residencial do Bosque, Lagune Ville, Vila Borghesi, Ilha

De Bali, Residencial Alegria Clube I e Condomínio Imperial Ville, entre outros, tendo-

se como consequência a expressiva valorização do espaço urbano.

No bairro SIM, o processo ocorreu mediante especulação imobiliária, com as

ações conjuntas de incorporadoras e imobiliárias, como a CSO Engenharia, L

Marquezzo Construções e Empreendimentos (LMaquezzo), MRV Engenharia e

Participações S.A. (MRV), Atrium Construções e Empreendimentos (OMR),

4 “Apesar de na literatura sobre a questão, tal como será visto com os inúmeros trabalhos citados ao

longo deste, ser comum tratar como conjunto habitacional quando se faz referência aos grandes empreendimentos de habitação edificados para a população de baixa renda, sob a égide de programas como os da Habitação e Urbanização S.A. (URBIS), do Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) e da Caixa Econômica Federal (CEF), no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a população – moradores, representantes da Prefeitura Municipal de Feira de Santana (PMFS) e das construtoras – reconhece essas edificações como residenciais, muito embora em termos de entendimento conceitual se tratem da mesma coisa, os nomes usados são distintos. Por isso, ao longo do trabalho o termo residencial estará se referido aos conjuntos do PMCMV, ou seja, apenas uma nomenclatura distinta para distanciá-los do estigma de conjuntos habitacionais, mas que em termos de conteúdos têm o mesmo significado" ARAÚJO M. (2016, p. 26).

25

CEPRENG Engenharia Ltda., que buscaram maximizar a extração da mais valia

urbana. Observou-se também que a prefeitura municipal investiu em infraestrutura no

bairro SIM cerca de R$ 8.905.541,90, fomentando ainda mais a valorização daquele

espaço.

O poder local, articulado com os agentes imobiliários e os proprietários

fundiários, regulamentou a expansão do espaço urbano de Feira de Santana, através

da edição da Lei Complementar nº 75, publicada em 20 de junho de 2013. Essa fixou

os novos limites interdistritais, definindo seis novos bairros (CIS Norte, Pedra Ferrada,

Mantiba, Registro, Chaparral e Vale do Jacuípe) no Distrito Sede do município de Feira

de Santana. Ou seja, regularizou áreas rurais para justificar a ampliação do espaço

urbano, estimulando ainda mais a valorização do espaço. Observou-se que o objetivo

principal da implantação da Lei Complementar nº 75 era regulamentar a atual

expansão de Feira de Santana, atendendo ao interesse do capital imobiliário, que

avançava sobre os distritos do município, desde 2000.

A valorização do espaço urbano é intrínseca ao mercado imobiliário. Na

Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, os artigos 182 e 183

estabelecem a nova política urbana para o país. Os artigos foram regulamentados

pela Lei nº 10.257, de 10 de junho de 2001 - Estatuto da Cidade - que estabeleceu o

Plano Diretor como fundamental para normatizar o planejamento urbano. Este contém

elementos que determinam o uso do solo urbano, como o IPTU progressivo, a

edificação e construção compulsória e a desapropriação com pagamento com títulos

da dívida pública, como principais meios que visam o cumprimento da função social

da propriedade urbana. Essas são as principais formas de combate a valorização do

espaço urbano, através da especulação imobiliária, efeito que fomenta a desigualdade

socioespacial, perceptível no município, assim como no Brasil.

Na teoria, o Plano Diretor, é o instrumento que regula, planeja e organiza a

ocupação e uso do solo do município e que possibilita a participação de vários setores

da sociedade, como os conselhos municipais, comitês, associações de moradores,

clube de diretores lojistas, empresários, industriais e outros representantes legais, que

com o poder local tem a missão de conduzir a política de desenvolvimento e expansão

da cidade e inibir o processo de valorização do espaço urbano, através da

especulação imobiliária.

Percebe-se que os instrumentos não têm sido debatidos com os vários

representantes da sociedade e implantados em sua essência em Feira de Santana. A

26

elaboração do último projeto de Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal

foi realizada em 2006, e não foi instituído, devido ação do Ministério Público, que

alegou que as audiências tiveram poucas participações das representações da

sociedade feirense.

Com Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal, defasado, Lei nº 1.614,

sancionado em 11 de novembro 1992, observa-se que o direcionamento e expansão

da cidade tem sido conduzida pelo setor imobiliário, fato evidente nas cidades

brasileira, em que a hegemonia do capital privado em pensar a cidade "formal" para

poucos, atendendo aos seus interesses, ao tempo em que as políticas públicas da

cidade tem sido influenciada por este setor que age com o objetivo de maximizar o

lucro - oriundo da renda da terra.

Definiu-se como objetivo geral a análise sobre a valorização do espaço urbano

em Feira de Santana, entre 2002 e 2015, explicando através da expansão urbana em

decorrência dos empreendimentos imobiliários construídos e da distribuição dos

investimentos públicos em infraestrutura implantados pelo poder público local.

Para alcançar a explicação da realidade tornou-se necessária a identificação e

a análise do objeto de estudo, que neste trabalho é a análise do espaço urbano de

Feira de Santana, através da ocupação e uso do solo registrados no Cadastro

Imobiliário, explicando a expansão e o processo de valorização do espaço urbano,

através da verificação dos valores do metro quadrado5 do Imposto Sobre Propriedade

Territorial Urbano (IPTU), tendo em vista a necessidade de justificar o valor do solo

urbano.

Identificou-se também a distribuição dos investimentos públicos em

infraestrutura realizados pela prefeitura de Feira de Santana, explicando a valorização

do espaço urbano, sob à luz do conceito de renda da terra, destacando o papel do

setor Imobiliário no processo de extração da mais valia urbana, mediante a

valorização do espaço através dos empreendimentos e dos investimentos públicos

implantados na cidade. Sendo assim, as questões definidas para a realização da

pesquisa foram:

Como o setor Imobiliário atua no espaço urbano extraindo a mais valia

urbana em Feira de Santana?

5 Os valores do metro quadrado das ruas, avenidas e trechos dos bairros da cidade são estabelecidos

pela Lei Municipal nº 3. 429 de 06 de dezembro de 2013 - Planta Genérica da cidade - e é a base usada no Cadastro Imobiliário para cobrança do IPTU.

27

Até que ponto os investimentos públicos em infraestrutura valorizam as

propriedades privadas?

De que forma o setor Imobiliário extraí a mais valia urbana, mediante

investimentos públicos em infraestrutura?

No quadro 2 expõe-se o objetivo geral, assim como, as questões da pesquisa

e os objetivos específicos.

QUADRO 2: SÍNTESE DA PESQUISA

OBJETIVO GERAL QUESTÕES A SEREM

RESPONDIDAS OBJETIVOS

ESPECÍFICOS

Analisar a valorização do

espaço urbano em Feira de

Santana, entre 2002 e 2015,

identificando a expansão

urbana e a distribuição dos

investimentos públicos muni-

cipais

Como o setor Imobiliário atua no

espaço urbano extraindo a mais valia

urbana em Feira de Santana?

Analisar a expansão

urbana de Feira de

Santana, através da

ocupação e uso do solo

registrado no Cadastro

Imobiliário, explicando o

processo de valorização

do espaço urbano.

Até que ponto os investimentos

públicos em infraestrutura valorizam

as propriedades privadas?

Identificar a distribuição

dos investimentos públi-

cos em infraestrutura

realizados pela prefeitura

de Feira de Santana,

explicando a valorização

da terra urbana;

De que forma o setor Imobiliário extrai

a mais valia urbana, mediante

investimentos públicos em infra-

estrutura?

Explicar à luz do conceito

de renda da terra, como o

setor Imobiliário atuou,

extraindo a mais valia

urbana, mediante investi-

mentos públicos em

infraestrutura.

Elaboração: CERQUEIRA, Jorge, 2017.

A análise do Cadastro Imobiliário evidenciou que em 2002, Feira de Santana

possuía 164.277 imóveis registrados, ocupando uma área de 190,46 km2. Em 2005, a

extensão urbana compreendia 206,67 km2, com o registro de 170.196 imóveis,

enquanto em 2010, esta se ampliou para 297,58 km2, um aumento de 43,99%, em

comparação ao ano de 2005, com o registro de 187.503 imóveis.

Em 2015, o município possuía 215.209 imóveis registrados no Cadastro

Imobiliário, ocupando uma área de 357,29 km2 de seu território – um aumento de 20%,

em relação ao ano de 2010. Os dados indicam a forma como se deu a expansão

28

urbana em Feira de Santana, observando-se a demanda por espaço, quando os

dados dos Cadastros Imobiliários entre 2005 e 2010 revelam um aumento de 225,86%

nos registros de terrenos sem uso, inferindo que áreas rurais – sítios, chácaras e

pequenas propriedades – passavam por processo de parcelamento, transformando-

se em áreas urbanas.

A distribuição dos investimentos públicos municipais em infraestrutura teve

como fonte de estudo os dados dos Balanços de Gestão da Prefeitura Municipal de

Feira de Santana, evidenciando, no período em análise, como esses recursos foram

distribuídos nos bairros e distritos do município, ao tempo que valorizaram as

propriedades privadas.

Observou-se que entre 2002 e 2015, o poder público local investiu cerca de R$

402.436.555,37 em recursos de infraestrutura nos 50 bairros 6 e 11 distritos 7 do

município. Destaques para os bairros: Centro, que recebeu R$ 64.697.708,39,

representando 17,78% dos investimentos; Tomba, R$ 33.560.298,18 (9,22%);

Queimadinha, R$ 32.548.117,89, (8,94%); Campo Limpo, R$ 30.195.712,16 (8,30%);

Santos Antônio dos Prazeres, R$ 20.724.120,00 (5,69%); Conceição, R$

17.054.916,04 (4,68%); Mangabeira, R$ 12.569.880,50 (3,45%); e, Parque Ipê, que

recebeu R$ 10.971.040,84 (3,01%) dos investimentos total PMFS - Balanço de Gestão

(2002 a 2015).

Os investimentos tiveram por meta atender as demandas da população, com a

construção de vias de acesso, pavimentação e asfaltamento de ruas e avenidas,

aberturas de novos cruzamentos para maior fluidez do trânsito, assim como

construção de praças, canteiros, escolas, creches, postos de saúde, etc. PMFS -

Balanço de Gestão (2002 a 2015).

A partir da análise das duas variáveis – expansão urbana e distribuição dos

investimentos públicos em infraestrutura – identificou-se os elementos determinantes

do processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana, onde a posse da

6 São bairros de Feira de Santana: Aeroporto, Asa Branca, Aviário, Baraúnas, Brasília, Calumbi, São

João, Campo Do Gado Novo, Campo Limpo, Capuchinhos, Caseb, Centro, Chácara São Cosme, Cidade Nova, CIS, Conceição, Cruzeiro, Gabriela, Jardim Acácia, Jardim Cruzeiro, Lagoa Grande, Lagoa Salgada, Limoeiro, Mangabeira, Muchila, Nova Esperança, Novo Horizonte, Olhos D'água, Pampalona, Papagaio, Parque Getúlio, Parque Ipê, Pedra do Descanço, Ponto Central, Queimadinha, Rua Nova, Santa Mônica, Serraria Brasil, Sim, Sobradinho, Santo Antônio Dos Prazeres, Subaé, Tomba, 35º Bi, Vale Do Jacuípe, Registro, Mantiba, Cis Norte, Chaparral e Pedra Ferrada.

7 São distritos de Feira de Santana: Bonfim de Feira, Humildes, Ipuaçú, Jaguara, Jaíba, Maria Quitéria, São José, Tanquinho, Tiquaruçú, Governador João Durval Carneiro e Matinha.

29

propriedade e a relação de seu uso e ocupação são essenciais no processo de

reprodução ampliada do capital. Na qual, na visão de Corrêa (2005), os principais

agentes produtores8 do espaço urbano são os agentes imobiliários e fundiários.

O texto foi organizado da seguinte forma: o primeiro capítulo é esta introdução,

que nos conduz ao entendimento sobre o objeto de investigação. No segundo capítulo

aborda-se os caminhos da investigação – a metodologia e os procedimentos

metodológicos. No terceiro capítulo discutiu-se o conceito de renda da terra, com as

primeiras ideias da análise da escola fisiocrata francesa, no século XVII, passando

pela análise das escolas clássica e marxista, contextualizando as principais definições

desenvolvidas por Karl Marx para explicar o processo de valorização do espaço e a

apropriação da renda da terra – mais valia, em Feira de Santana.

No quarto capítulo, abordou-se o espaço urbano de Feira de Santana,

contextualizando a formação territorial do município, desde a origem à consolidação

dos atuais limites (delineando as características socioambientais, demográficas e

econômicas), destacando o papel de Feira de Santana no contexto regional.

Salientou-se também a importância e contribuições dos vários planos diretores

elaborados e implantados, que conduziram o município ao atual estágio de expansão

urbana.

No quinto capítulo, foram expostos os resultados do relatório da pesquisa,

explicando o processo de valorização do espaço em Feira de Santana, através da

análise da expansão urbana e da distribuição dos investimentos públicos municipal

em infraestrutura realizados no município entre 2002 e 2015, destacando os

elementos determinantes do processo de valorização do espaço em Feira de Santana.

No sexto, e último capítulo, sintetizou-se nas considerações finais, os principais

resultados obtidos, destacando as contribuições que foram propostas nesta pesquisa.

8 Segundo Corrêa (2005) os principais agentes produtores do espaço urbano são: o Estado, os

proprietários fundiários, os promotores imobiliários, os proprietários dos meios de produção e os grupos sociais excluídos. Discutiu-se e definiu-se cada um destes agentes no capitulo 3, na subsecção 3.3.

30

2 OS CAMINHOS DA INVESTIGAÇÃO

Produzir conhecimento a partir da realidade não é tarefa fácil. O caminho que

conduz a produção do conhecimento capaz de interpretar os fenômenos

socioespaciais é a investigação científica, isto é, a pesquisa.

Para Minayo (2002, p.7):

Entendemos por pesquisa a atividade básica da Ciência na sua indagação e construção da realidade. É a pesquisa que alimenta a atividade de ensino e a atualiza frente à realidade do mundo. Portanto, embora seja uma prática teórica, a pesquisa vincula o pensamento e ação. Ou seja, nada pode ser intelectualmente um problema, se não tiver sido, em primeiro lugar, um problema da vida prática.

A investigação científica necessita de procedimentos lógicos para ser

conduzida, porquanto, a metodologia, que é um conjunto de métodos que conduz a

pesquisa científica, deve ser o mais adequado para se aplicar em uma investigação,

visto que sem essas regras pode-se chegar a lugar nenhum.

Segundo Gil (1996, p. 19):

Pesquisa é um procedimento racional e sistemático que tem como objetivo proporcionar respostas aos problemas que são propostos. A pesquisa é desenvolvida mediante o concurso dos conhecimentos disponíveis e a utilização cuidadosa de métodos, técnicas e outros procedimentos científicos [...] ao longo de um processo que envolve inúmeras fases, desde a adequada formulação do problema até a satisfatória apresentação dos resultados.

Não existe uma única metodologia para se adotar num trabalho científico,

portanto a escolha cabe ao pesquisador, que por sua experiência pode adotar aquela

que mais se adeque ao objeto de sua investigação, e que possa oferecer estratégias

que o conduza ao caminho, apontando para solução dos problemas em questão. O

rigor científico é essencial para que se chegue o mais próximo do objeto de estudo.

Encontrar a metodologia que conduza a melhor forma para evidenciar e

desenvolver esta pesquisa, com o intuito de explicar o processo de valorização do

espaço em Feira de Santana, através da expansão do espaço urbano e da distribuição

dos investimentos públicos em infraestrutura requereu leitura e relutância.

As contínuas conversas com a orientadora convergiram para a discussão da

31

Teoria da Produção do Espaço de Henri Lefebvre, que destaca as contradições das

espacialidades e temporalidades no processo de produção do espaço urbano, teoria

que vai além da análise do processo de acumulação e urbanização em meio a

reprodução do capital. Os estudos revelam o espaço como local de conflitos entre o

capital e o trabalho, de poder e condução, através de práticas sociais que são

incorporadas nas relações da sociedade capitalista Lefebvre (2006).

A Teoria da Produção do Espaço de Lefebvre (2006) traz a ideia do espaço

social. Para Araújo, Costa e Silva Júnior (2013, p. 42), “o espaço não é algo passivo,

mas lugar de reprodução das relações de produção”. Dessa forma, é construído e

moldado para a produção e consumo, podendo ser discutido e definido dentro da

perspectiva da economia política do espaço, oferecendo um entendimento mais

próximo da realidade do espaço social.

Para Gottdiener (1987 apud COSTA, 2013, p. 42):

O espaço recria continuamente relações sociais ou ajuda a reproduzi-las. Tem a propriedade de ser materializado por um processo social específico que reage a si mesmo e a esse processo, é ao mesmo tempo objeto material ou produto, o meio de relações sociais, e o reprodutor de objetos materiais e relações sociais.

Lefebvre (2006) compreende o espaço como lugar de reprodução das relações

sociais de produção. Com a análise dialética do espaço, o autor buscou explicar a

realidade socioespacial de forma profunda, sobre a perspectiva da leitura de uma

sociedade fragmentada, caracterizada pelas desigualdades sociais e em

contradições. Ou seja, o espaço ganha novos valores de uso e principalmente de troca

dentro das relações sociais engendradas pela própria produção do espaço capitalista,

no qual é inserido constantemente a novas dinâmicas de acumulação e reprodução

das relações de produção.

Segundo Martins (1996, p. 17):

No capitalismo ‘a lei da formação econômica-social é a lei do desenvolvimento desigual. Ela significa que as forças produtivas, as relações sociais, as superestruturas (políticas, culturais) não avançam igualmente simultaneamente, no mesmo ritmo histórico’.

Sendo assim, observa-se diferentes ritmos na produção da espacialidade assim

como na temporalidade, especificamente no modo de produção capitalista. Fato

perceptível principalmente no mercado imobiliário, onde o capital imobiliário cria áreas

diferenciadas, e em constante revitalização e expansão, numa disputa econômica, sob

32

bases capitalistas, em busca da lucratividade no tempo-espaço.

Lefebvre (2006, p. 31) afirma que:

No modo de produção atual e na ‘sociedade em ato’ tal como ela é, o espaço tenha assumido, embora de maneira distinta, uma espécie de realidade própria, ao mesmo título e no mesmo processo global que a mercadoria, o dinheiro, o capital.

É nessa perspectiva, que a pesquisa é realizada, procurando encontrar o

processo de valorização do espaço urbano de Feira de Santana, através da relação

socioespacial, que acontece a partir das práticas no espaço, onde se desenrola e

ganha sentido à vida cotidiana, buscando entender como uma classe social sobrepõe

as outras o modelo de reprodução do meio em que vive. Neste trabalho,

especificamente, estuda-se como o capital imobiliário se apropria do espaço urbano,

transformando-o em mercadoria, com o objetivo de extrair a renda da terra, parte da

mais valia global (MARX, 1996).

Para Lefebvre (2008 apud Costa 2013, p. 42) “toda sociedade produz seu

espaço, ou, caso se prefira, toda sociedade produz um espaço”. Depara-se com isto

que em cada modo de produção a sociedade se reproduz e produz o espaço. No

capitalismo, prevalece o sentido da acumulação, que é inerente ao próprio processo

de desenvolvimento do capital, e apresenta o “espaço, agora fatiado e posto à venda,

onde o uso é constantemente açambarcado pela troca” (COSTA, 2013, p. 43).

Ao estudar o cotidiano da sociedade observa-se que a sociedade moderna é

conduzida, programada para desempenhar constantes hábitos direcionados para a

produção e consumo, chamada de “sociedade burocrática de consumo dirigido”

(LEFEBVRE, 1991 apud ORTIGOZA; CORTEZ, 2009, p. 29), onde as relações sociais

de produção, consumo e reprodução social são determinantes na produção do

espaço.

Nessa perspectiva, Lefebvre (2006) analisa a produção social do espaço a

partir de três dimensões dialeticamente interconectadas, que são o espaço percebido,

o concebido e o vivido. O autor aponta para uma abordagem que ultrapasse a simples

descrição dos processos sociais, propondo uma apreensão e análise profunda da

realidade das relações sociais de produção.

A dimensão do espaço percebido é aquele materializado, dos elementos que

constitui o espaço, o empírico, captado pela experiência direta, sensível e prática do

pesquisador, algo que pode ser apreendido pelos sentidos humanos, que, todavia, é

33

variante na percepção de quem faz a análise.

A dimensão do espaço concebido, que revela as representações do espaço

moldado e construído pelos planejadores, urbanistas, arquitetos, etc., engendrados

pelas forças econômicas motrizes do capitalismo e que serve como produto para o

processo de acumulação do capital, enquanto a dimensão do espaço vivido, é o lócus

das práticas cotidianas da sociedade, do vivido, do experimentado pelos seres

humanos. Para Costa (2013, p. 43 e 44), “no cotidiano é travado um constante embate

entre o concebido e o vivido, entre as representações do espaço e os espaços de

representação”, podendo o espaço concebido transformar – absorver – o espaço

vivido, o que não quer dizer que não passe mais a existir, já que a análise sempre

será tríade: concebido, percebido e vivido.

Percebe-se que o espaço é produzido, moldado pela sociedade, que o

transforma constantemente através do trabalho, ao tempo, que cria nele relações

sociais de produção, consumo e reprodução social, marcada por formas

diferenciadas, fruto de uma dialética entre o espaço concebido, percebido e vivido,

numa relação tríade. Assim, torna-se necessário para a apreensão da realidade social,

a análise da produção do espaço de forma tridimensional, ou seja, a análise deve

ocorrer de forma indissociável entre as três dimensões do espaço: o percebido, o

concebido e o vivido.

Sendo assim, ao investigar a realidade social Lefebvre (2006) emprega o

método regressivo-progressivo, desenvolvido por Karl Marx, que busca explicar a

gênese do presente, partindo da investigação sempre do atual em direção ao

passado, com o objetivo de entender os processos presentes acumulados no espaço,

explicando a partir do passado as modificações acumuladas ao longo do tempo, já

que o processo de produção da cidade e do urbano tem suas marcas escritas do

tempo, e esse “[...] é sempre, hoje como outrora, um espaço presente, dado como um

todo atual, com suas ligações e conexões em ato” (LEFEBVRE, 2013, p. 39). Destaca-

se também que o método busca entender os processos em continuidade no presente,

que direcionam para o futuro.

Nesse azo, Lefebvre (2006) aponta duas dimensões temporais complexas a

saber: a dimensão horizontal, que possibilita a análise do objeto de estudo no contexto

histórico – época; e a dimensão vertical, que possibilita a análise da coexistência de

processos históricos de diferentes datas. Segundo Martins (1996, p 21.), “estas duas

complexidades desdobram-se em procedimentos metodológicos que identificam e

34

recuperam temporalidades desencontradas e coexistentes”.

Lefebvre (2006) prevê três momentos para a investigação da realidade social,

que são: o descritivo, o analítico-regressivo e o histórico-genético. Segundo Martins

(1996) o método descritivo possibilita ao pesquisador a reconstituição da diversidade

das relações sociais, identificando e descrevendo o que vê, a partir do olhar do

conhecimento e sua formação teórica. O segundo momento da investigação, é o

método analítico-regressivo que para o autor, possibilita ao pesquisador mergulhar

“na complexidade vertical da vida social, a da coexistência de relações sociais que

tem datas desiguais”, analisando, decompondo, esforçando o pesquisador para datar

os fatos de acordo com sua época (MARTINS, 1996, p. 21).

O terceiro momento do método é o histórico-genético, que possibilita ao

pesquisador “procurar o reencontro do presente, agora elucidado, compreendido e

explicado”. Assim, “a volta à superfície fenomênica da realidade social elucida o

percebido pelo concebido teoricamente e define as condições e possibilidades do

vivido” (MARTINS, 1996, p. 23).

Nessa perspectiva esta pesquisa se apropria do método regressivo-progressivo

como o objetivo de desvendar o atual processo de valorização do espaço urbano de

Feira de Santana, observando que em Feira de Santana, o espaço vivido, tem sido

constantemente modificado pelo setor imobiliário, através da intensificação do uso e

ocupação do solo por novas formas de consumo de moradias – os condomínios

fechados, loteamentos e os residenciais do PMCMV; e pela ação do poder público,

que transforma o espaço urbano com a implantação de infraestrutura, produzindo e

modificando constantemente o espaço concebido, ao tempo que essas ações alteram

o cotidiano do espaço vivido – o urbano –, seguindo a lógica da reprodução do capital,

em vista que a produção do espaço urbano está atrelado ao mercado.

Para estabelecer a conexão entre a descrição do objeto de análise e a teoria

da produção do espaço, tomou-se como referência a abordagem regressiva-

progressiva de Lefebvre. Além disso, buscou-se informações estatísticas junto a

órgãos da prefeitura municipal de Feira de Santana, especificamente na Secretaria de

Fazenda, em que obteve-se os números referentes ao Cadastro Imobiliário, e na

Secretaria de Planejamento, as informações dos Relatórios de Gestão do Governo

Municipal, e os mapas, gráficos e tabelas que foram usados como instrumentos de

pesquisa.

Buscando a realização do momento descritivo do método regressivo-

35

progressivo observou-se no tempo presente do objeto de estudo – a cidade de Feira

de Santana – especificamente os principais vetores de expansão: eixo leste, nordeste,

oeste, sul e sudeste –, em vista de identificar e descrever o processo de valorização

do espaço urbano, tomando como referência o conceito de renda da terra, quando

contextualizou-se a atual situação do espaço urbano da cidade. Para Lefebvre (2006)

a complexidade horizontal da realidade socioespacial, é reconhecida no primeiro

momento, na descrição do visível. É a partir desse momento que o pesquisador

reconstitui a diversidade das relações sociais, identificando e descrevendo o que vê.

Esta descrição não deve ser empírica e sim orientada por uma base teórica, que na

pesquisa utiliza a teoria sobre a renda da terra.

Aplicando, o segundo momento do método regressivo-progressivo, o analítico-

regressivo – fez-se uma análise vertical da realidade socioespacial, buscando

identificar no presente as diferentes temporalidades da história de Feira de Santana.

Portanto, retrocedeu-se ao passado, analisando e datando o processo de formação

de seu território, os marcos de desenvolvimento e de expansão. Esse momento teve

por meta analisar como as relações de produção do espaço, em suas diferentes datas,

conduziram ao momento atual, em que foi possível perceber as transformações

ocorridas no espaço urbano de Feira de Santana.

Com a utilização do último momento do método regressivo-progressivo – o

histórico-genético – pode-se analisar e comparar, no período em estudo, como as

ações dos agentes produtores do espaço, especificamente as que atuam no setor

imobiliário, continuam expandindo, apropriando, acumulando e incorporando ao solo,

ao longo da história, o trabalho social, fator determinante no processo de valorização

do espaço urbano de Feira de Santana.

O quadro 3 sintetiza as etapas da investigação do processo de valorização do

espaço urbano em Feira de Santana, a partir do método regressivo-progresso de

Henri Lefebvre. Cabe destacar que, o método regressivo-progressivo de Henri

Lefebvre, serviu de referência para elaborar uma leitura socioespacial do passado-

presente de Feira de Santana, tendo em vista a discussão dos problemas levantados

nesta pesquisa.

Sendo assim, a partir do enfoque teórico sobre a valorização do espaço urbano,

abalizou-se a expansão urbana do município. Buscou-se a definição dos agentes

produtores do espaço urbano abordados por Roberto Lobato Corrêa (2005), com o

intuito de especificar as ações dos sujeitos que operam no setor imobiliário, porquanto,

36

associados ao poder local se beneficiam no processo de reprodução do capital

extraindo a mais valia urbana.

QUADRO 3: SÍNTESE DO MÉTODO REGRESSIVO-PROGRESSIVO DE HENRI LEFEBVRE

Elaboração: Cerqueira J. 2017

2.1 O percurso da pesquisa

A realização desta pesquisa inicia-se com a revisão de literatura, com o objetivo

de aprofundar a discussão sobre o tema valorização do espaço urbano, renda da terra

e agentes produtores do espaço urbano, momento que se selecionou as principais

publicações de livros, teses, dissertações e artigos de autores que se debruçaram

sobre os temas. Esta etapa foi fundamentalmente importante para a elaboração do

embasamento teórico e conceitual enriquecendo no que concerne aos aspectos

históricos, econômicos e políticos.

Após a revisão da literatura, como primeira fase da pesquisa, que conduziu o

embasamento teórico-conceitual, foi realizado a coleta de dados secundários, usando

como instrumento a pesquisa documental. Nesta fase, foram coletadas informações

do banco de dados do cadastro imobiliário do Imposto sobre Propriedade Predial e

Territorial Urbano (IPTU), disponibilizado pela Secretaria de Fazenda do Município.

Esse setor forneceu as informações e possibilitou a construção da valoração relativa

às quantidades e as medidas de todos os imóveis ali registrados, nos anos de 2002,

PRIMEIRO MOMENTO SEGUNDO MOMENTO TERCEIRO MOMENTO

Descritivo Analítico-Regressivo Histórico-Genético

Observação do presente processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana (objeto de estudo)

Identificação e caracteriza-ção do fenômeno atual do município;

Fundamentação do fenôme-no com a base teórica do conceito de renda da terra.

Estudo e Análise da realidade descrita/caracterizada/datada buscando-se explicar a partir dos fatos históricos a origem do objeto de estudo

Análise do processo de for-mação territorial do municí-pio;

Análise histórico econômi-co do município;

Análise dos planos direto-res do município;

Análise histórica da expan-são urbana (Cadastro Imobiliário).

Retorno ao presente, após identificar e analisar os fatos pretéritos datados, agora compreendido e explicado, para esclarecer os processos presentes (2002 – 2015)

Produção e análise de mapas da expansão urbana (Cadastro Imobiliário);

Produção e análise de mapa e gráfico das políticas públicas de distribuição de investimentos em infra-estrutura.

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2005, 2010 e 2015.

Estas informações advêm da obrigatoriedade do artigo 72 do Código Tributário

do Município, Lei Complementar nº 003, de 22 de dezembro de 2000, quando

prescreve que, “no momento que um imóvel é cadastrado será [...] efetuado por

petição ou formulário constando as áreas do terreno e de construção [...]” - (grifo

nosso). São estas informações das áreas dos imóveis (edificações ou terrenos não

edificados) registrados no Cadastro Imobiliário usado para cobrança do IPTU, que se

utilizou para dimensionar a expansão urbana em Feira de Santana.

No primeiro momento, ainda no segundo semestre de 2015, cursando as

disciplinas do mestrado buscou-se as Secretarias de Desenvolvimento Urbano, da

Fazenda e a de Planejamento Urbano para saber como podia-se obter os alvarás de

licença de construção dos condomínios implantados em Feira de Santana; os dados

do cadastro imobiliário e do ITIV, além dos Relatórios de Gestão. Na oportunidade,

orientaram que fossem protocolados ofícios para que os mesmos fossem

despachados com os secretários das devidas pastas, no sentido de viabilizar a

disponibilização das informações.

No dia 22 de fevereiro de 2016, em contato com a Secretaria do Mestrado de

Planejamento Territorial, foi solicitado esses documentos ao então Coordenador do

Mestrado, o professor Onildo Araújo da Silva. Foram liberados os ofícios, número

001/2016, 002/2016, 003/2016 e 004/2016, com os conteúdos solicitando as

informações acima citadas às secretarias do município.

Nos dias 02 e 03 de fevereiro de 2016, os respectivos documentos foram

protocolados nas Secretarias de Desenvolvimento Urbano, da Fazenda e Secretaria

de Planejamento Urbano. Em 16 de fevereiro de 2016, houve o agendamento para

uma reunião com o secretário de Planejamento Urbano, onde foi possível expor os

objetivos da pesquisa de campo e a necessidade de obter os dados sobre os

investimentos em infraestrutura que a prefeitura realizou entre 2000 e 2015. Na

reunião também estava presente o diretor da referida secretaria e o secretário lhe deu

a incumbência de ceder os materiais. No dia 19 de abril de 2016, os Relatórios de

Gestão foram passados em arquivos digitais.

Quanto às informações solicitadas à Secretaria de Desenvolvimento Urbano,

através do ofício 004/2016, relativo aos alvarás de construção dos condomínios, não

foram disponibilizados. Apesar da insistência, a secretaria dificultou a cessão dos

documentos, informando não ter controle sobre as informações. Todavia, com o

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levantamento das informações dos condomínios registrados no Cadastro Imobiliário,

entre os anos de 2002 e 2015, a situação foi equacionada.

No dia 02 de março de 2016 foram protocolados os ofícios número 001/2016 e

002/2016, na Secretaria de Fazenda. Esses solicitavam, respectivamente, os dados

do Cadastro Imobiliário e do ITIV no município, nos períodos entre 2000 e 2015. Após

aguardar um mês, sem nenhum retorno, em 14 de abril de 2016, novamente, solicitou-

se ao órgão uma reunião com o secretário da Fazenda, mas não se obteve sucesso.

Em conversa com orientadora, relatou-se a dificuldade na obtenção dos dados

do Cadastro Imobiliário e do ITIV, a mesma entrou em contato com o professor da

UEFS e auditor fiscal na Secretaria de Fazenda, que de prontidão aceitou intermediar

o processo de obtenção das informações necessárias, e conseguiu agendar uma

reunião junto ao secretário de Fazenda.

Em dia 09 de maio de 2016, em reunião agendada com o secretário de

Fazenda, após uma longa conversa, o mesmo informou que iria consultar a

Procuradoria Geral do Município sobre a liberação das informações do Cadastro

Imobiliário e, em momento posterior, encaminharia a demanda ao setor responsável

pela liberação das informações, que nesse caso era a empresa N2 Informática.

Com relação aos dados do ITIV, do qual se extrairia o valor do metro quadrado

dos imóveis comercializados no período em estudo, foi terminantemente negado pelo

secretário da Fazenda. Como saída, calculou-se os valores do metro quadrado a partir

dos dados do IPTU do Cadastro Imobiliário, calculando o valor venal dividido pelo

tamanho do terreno de cada estabelecimento. Cabe salientar que os valores do metro

quadrado cobrados, pela prefeitura, no IPTU não correspondem à realidade dos

preços praticados no mercado imobiliário. Assim sendo, no trabalho utilizam-se os

valores só como parâmetro para explicar a apropriação da mais valia no processo de

produção do espaço urbano de Feira de Santana.

As informações do Cadastro Imobiliário, finalmente, foram liberadas pela

Secretaria da Fazenda, juntamente com a empresa N2 Informática, no dia 02 de

agosto de 2016. Obtive-se os números de todos os imóveis registrados na prefeitura

nos anos de 2002, 2005, 2010 e 2015.

Com os dados do Cadastro Imobiliário (FIGURA 1), separou-se as planilhas por

ano, e organizou-se os imóveis por categorias 9 (residencial, comercial, misto,

9 Classificação realizada pela própria Secretaria da Fazenda do Município.

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industrial, terrenos sem uso, prestação de serviço, religioso, colégio e serviço público)

e, em seguida, realizou-se os cálculos. Nesses, as áreas dos terrenos de cada imóvel,

separados por categorias, foram somadas, evidenciando, em cada ano, a dimensão

total de todos os imóveis por categoria, segundo a ocupação e uso do solo na cidade,

assim como as quantidades de imóveis existentes no município (FIGURA 2).

FIGURA 1 – IMAGEM DA TELA PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS DADOS BRUTOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário 2015

FIGURA 2: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS DADOS TABULADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário 2015.

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A partir das informações sobre o tamanho da mancha urbana de Feira de

Santana em cada ano, foi possível fazer análises comparativas da evolução da

expansão urbana e do número de imóveis registrados no Cadastro Imobiliário, nos

anos de 2002, 2005, 2010 e 2015, e apontar os principais vetores desta expansão, os

condomínios privados e os residenciais do Programa Minha Casa Minha Vida

(PMCMV)10, que foram implantados no município entre 2002 e 2015.

Com as informações sobre os empreendimentos imobiliários que foram

implantados em Feira de Santana e registrados no Cadastro Imobiliários, elaborou-se

um banco de dados em formato de Sistema de Informação Geográfica (SIG) em que

os condomínios foram georreferenciados, tornando possível produzir o mapa da

expansão urbana e analisar os principais eixos de direção do crescimento de Feira de

Santana.

Ainda como etapa de levantamento de dados secundários, e utilizando como

instrumento a pesquisa documental, extraiu-se dos Balanços de Gestão (FIGURA 3),

relatórios elaborados pela Secretaria de Planejamento Urbano, as informações dos

investimentos públicos em infraestrutura realizados pela prefeitura de Feira de

Santana nos diversos bairros e distritos, entre os anos de 2002 e 2015.

FIGURA 3: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT WORD EXEMPLIFICANDO OS DADOS BRUTOS DO BALANÇO DE GESTÃO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015

Fonte: PMFS – Balanço de Gestão 2015

10 Cabe destacar que após levantamentos dos dados do Cadastro Imobiliário, verificou-se que não

havia nenhum registro dos residenciais do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) no Cadastro Imobiliário de Feira de Santana. Isto se deve ao PMCMV está em ZEIS e os empreendimentos serem voltados à HIS, que neste caso, o poder local, através da Lei Municipal nº 2.987, de 29 de Junho de 2009, conforme art. 9º, isentou por cinco anos, a cobrança do IPTU dos imóveis destinados a famílias de zero a três salários mínimos.

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Após a obtenção dos dados, os mesmos foram organizados em forma de

tabela, na qual foram identificados o período, o local, o tipo de investimento e os

valores aplicados em cada bairro e distrito (FIGURA 4). Com as informações tabuladas

e respectivos cálculos, foi possível obter o total de investimentos que cada bairro ou

distrito recebeu no período em estudo.

FIGURA 4: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO OS

DADOS TABULADOS DO BALANÇO DE GESTÃO DE FEIRA DE SANTANA - ANO 2015

Fonte: PMFS – Balanço de Gestão 2015.

A partir das informações sobre os investimentos consolidados por bairro e

distrito, elaborou-se um banco de dados em formato de SIG, em que as faixas de

valores dos investimentos foram alocadas por bairro. Produziu-se o mapa com as

informações da distribuição dos investimentos em infraestrutura em Feira de Santana,

que possibilitou analisar a lógica de como a prefeitura alocou os diversos

investimentos em infraestrutura.

Na última fase da pesquisa, buscando explicar a valorização do espaço urbano

em Feira de Santana, extraiu-se do Cadastro Imobiliários de 2015, os preços médios

do metro quadrado de cada bairro (FIGURA 5). Os dados referentes aos preços

médios foram calculados a partir do valor venal11 de cada imóvel dividido pela sua

respectiva área. Com as informações sobre os preços médios do metro quadrado em

cada bairro, juntamente com as variáveis já analisadas – expansão urbana e

11 Valor de venda do bem no mercado.

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investimentos públicos em infraestrutura – produziu-se o mapa e o gráfico de

valorização do espaço urbano de Feira de Santana.

FIGURA 5: IMAGEM DA TELA DO PROGRAMA MICROSOFT EXCEL EXEMPLIFICANDO O CÁLCULO DO PREÇO MÉDIO DO METRO QUADRADO BAIRRO SIM

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário de 2015

Desta forma, o procedimento metodológico possibilitou a análise do processo

de valorização do espaço urbano em Feira de Santana através da expansão –

promovida pela ação dos agentes imobiliários –, e dos investimentos públicos em

infraestrutura promovida pelo poder público local, tendo em conta que os agentes

imobiliários se apropriam da mais valia urbana. Na figura 6 consta o fluxograma que

indica a síntese das etapas do desenvolvimento da pesquisa, detalhando os

procedimentos metodológicos.

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FIGURA 6 - FLUXOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO METODOLÓGICO DA PESQUISA

Fonte: CERQUEIRA, Jorge (2016).

Revisão bibliográfica

Embasamento Teórico-

Conceitual

nceitual

evisão Bibliográfica

Embasamento teórico-conceitual

Pesquisa documental Observação empírica

Cadastro imobiliário Balanço de gestão

Investimentos públicos em infraestrutura

Coleta de dados

Produção do espaço

Agentes imobiliários

Presença do Estado

Relatório de pesquisa

Mensuração da expansão urbana

Análise

Produção do mapa da

expansão urbana

Produção do mapa investimentos públicos

em infraestrutura

Produção do mapa (valorização do espaço urbano, expansão urbana e investimento

em infraestrutura)

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3 RENDA DA TERRA: DISCUSSÃO TEÓRICA E CONCEITUAL

No capítulo discutiu-se a evolução do conceito de renda da terra, tendo por

base o contexto histórico, social e ideológico pelo qual passava a Europa, no período

de transição do feudalismo para o capitalismo, período que culminou com a revolução

burguesa e a industrial, quando os interesses de classes ganharam destaques nos

debates das escolas de pensamento econômico. Analisou-se como a escola fisiocrata,

a de pensamento econômico clássica e a marxista abordaram o conceito de renda da

terra, avaliando a importância desta categoria para explicar o processo de valorização

do espaço urbano e a apropriação da renda da terra – mais valia – tendo em vista a

reprodução do capital no espaço urbano, especialmente nas grandes e médias

cidades Oliveira (2007).

3.1 O conceito de renda da terra: em busca da mais valia e valorização do espaço urbano

A sociedade sempre necessitou do espaço para sobreviver, seja para moradia,

agricultura ou desenvolver atividades laborais. O modo de produção determina o tipo

de relação entre o homem e o espaço e consequentemente como se estabelece a

estrutura das classes sociais. Porém em nenhum outro modo de produção a terra é

tão importante como referência para a valorização do espaço como no capitalismo.

Nessa perspectiva o espaço é transformado em mercadoria tornando-se elemento

fundamental para busca da extração e apropriação da mais valia, seja no campo, ou

na cidade Oliveira (2007).

No século XVII, as primeiras ideias sobre o processo de produção, circulação

e distribuição da riqueza fez surgir os primeiros escritos dos pensadores que

buscaram explicar o processo de apropriação do excedente da riqueza produzida. As

escolas de pensamentos fisiocrática, clássica e marxista empreenderam discussões

e reflexões com o intuito de responder questões sobre a origem do excedente da

produção, a mais valia global, se do comércio, serviço, da produção agrícola – da terra

– ou indústria, evidenciando como elas são produzidas e apropriadas pelas classes

sociais, além de buscar responder como ocorre o processo de valorização do espaço,

a base para a produção e extração da riqueza e apropriação do excedente econômico.

45

Para Moraes (1984, p. 45):

A compreensão do processo de valorização do espaço deve passar pela categoria central do pensamento marxista de valor. Este entendimento deve-se a preocupação que Marx teve ao desenvolver a sua teoria, fazendo uma reconstituição crítica da categoria valor, onde examinou as diferentes concepções desde a doutrina mercantilista, passando pela escola fisiocrática, chegando até as ideias da escola de pensamento econômico clássica. O autor observa que a economia política clássica desenvolveu-se enquanto ciência voltada para compreender os fatos sociais e a vida econômica da época impulsionada pelos objetivos mais gerais da classe burguesa em ascensão.

Os primeiros pensamentos econômicos de caráter científico foram

sistematizados pela escola fisiocrata. Os teóricos formavam um grupo de

reformadores que surgiu na França, no século XVII, e apresentava como ideário a

reforma econômica e social daquele país, buscando através do estudo sobre o

processo de produção, circulação das mercadorias, moeda e da distribuição da renda

refletir sobre a crise de ordem econômica e social pela qual passava a França.

Os principais expoentes foram o controlador geral de finanças da França, Anne

Robert Jacques Turgot (1727-1781), economista francês, cujas principais obras,

Réflexions sur la formation et la distribution des richesses (1766) e Lettres sur la liberté

de commerce des grains (1770) pregavam a liberdade econômica, além do médico

francês François Quesnay (1694-1774), que com a obra O Quadro Econômico,

defendia que os bens e produtos precisavam circular livremente, seguindo as leis da

natureza, assim como o sangue circula livremente no corpo humano, um

posicionamento contrário à doutrina mercantilista, que defendia o monopólio de

mercado na época (HUNT; LAUTZENHEISER, 2013).

Os fisiocratas dividiam a sociedade em três classes:

produtiva – representada pelos agricultores;

dos proprietários de terras – aqueles que recebiam renda; e,

estéril – composta pelos que se ocupavam da indústria,

serviço e comércio.

Afirmavam que só o trabalho empregado na agricultura era capaz de produzir

valor. Esta primeira ideia de valor foi objeto de estudo de vários pensadores das

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escolas que sucederam os fisiocratas, principalmente a marxista. Karl Marx

desenvolve a teoria da mais valia, explicada através do valor-trabalho, na qual elabora

a crítica à economia política do contexto do final do século XIX, ou seja, uma crítica a

ideologia da classe burguesa dominante Moreira (1995).

Ao defender que existia uma ordem natural, uma lei natural que regia a

economia e a vida social, e era representada pela oligarquia agrária, os fisiocratas

afirmavam que somente a produção agrícola podia proporcionar um produto líquido,

ou seja, um excedente econômico, já que o único trabalho produtivo é aquele que

produz mais valia na visão de Moraes (1984). Apesar da ideia de que somente a

agricultura produzia excedente, as escolas que sucederam os fisiocratas negariam

esta posição, mas a respeito da importância do trabalho humano como responsável

pela produção do excedente, as escolas clássica e marxista foram fundamentais sobre

essa reflexão.

Os fisiocratas buscavam compreender o antigo regime da França, em transição

para o capitalismo nascente e com resquícios do feudalismo. Um período em que a

propriedade da terra passava por um processo de transformação, uma desvinculação

da propriedade em bases feudais, quando a terra ganhava forma mercantil, livres das

barreiras do modelo feudal; um período em que a agricultura tinha técnicas

rudimentares, ineficientes e realizadas em pequena escala, condições que dificultava

o avanço do capitalismo Moreira (1995).

O principal objetivo dos fisiocratas era reformar o sistema político e ideológico

da França, ao tempo que defendiam os interesses de classes, que naquele período

representava a oligarquia agrária. Sustentavam a existência e a preservação da

propriedade, com base na lei natural, diferindo do feudalismo, afirmando que o direito

ao produto líquido – excedente econômico – não poderia ser concebido, como direito

de monopólio e sim através do trabalho aplicado na agricultura. Em outros termos, a

geração da riqueza adviria da produção agrícola, considerada o único elemento que

produzia mais valor, e não através das ideias mercantilistas, que produzia

acumulação, através do monopólio de mercado por uma classe – os comerciantes –

aqueles que tinham o poder econômico e consequentemente poder de influência nas

decisões políticas do Estado Moreira (1995).

A renda absoluta, advinda do monopólio sobre a produção agrícola, defendida

pelos pensadores fisiocratas foi alvo de crítica de David Ricardo (1996), que

questionou a política e ideologia dos proprietários de terra refletindo sobre o poder

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exercido na estrutura do Estado, podendo-se afirmar que os pensadores desta escola

defendiam os interesses da burguesia industrial nascente.

Sucedendo a escola fisiocrata, a categoria renda da terra foi um tema bastante

discutido entre os pensadores da escola clássica, tendo como principais expoentes,

Adam Smith e David Ricardo, mas foi com os teóricos de base marxista que o conceito

ganhou relevância, especialmente com os estudos sobre renda diferencial, renda

absoluta, outrora abordado por Smith e Ricardo, e renda monopolista desenvolvida

por Karl Marx (1996).

Nessa pesquisa, toma-se com referência as definições de bases marxianas,

por considerar que oferece condição de explicitar o objeto de forma mais concreta,

evidenciando a explicação sobre o processo de valorização do espaço, a partir da

reprodução do capital no mercado imobiliário.

Na escola clássica, o primeiro teórico a discutir a categoria renda da terra, foi

Adam Smith, através da publicação do Inquérito sobre a Natureza e as Causas da

Riqueza das Nações, em 1776. Afirmava que “os proprietários de terras eram

remunerados por uma fração da renda, que representava o preço pago devido a

existência da propriedade privada da terra” (SMITH, 1996, p. 187). Para Smith (1996)

parte do excedente apropriado pelos donos de terras, adquirido não mediante o

trabalho, resultava da forma como se dava o exercício do poder de monopólio dos

proprietários de terra, em que “a renda auferida integralmente do arrendamento da

terra é denominada renda fundiária, pertencendo ao dono da terra” (SMITH, 1996, p.

105).

Ao formular que a renda da terra significava o preço de monopólio, não se

configurando uma forma de juros ou lucro, Smith (1996) evidenciava, em um período

que a agricultura ganhava aspectos do modo de produção capitalista, que a estrutura

da sociedade, na relação social e econômica – apropriação dos meios de produção –

era composta pela classe dos proprietários de terra, ao qual caberia a renda da terra,

dos capitalistas, se apropriar dos lucros e dos trabalhadores, que recebiam salários.

Na visão de Smith (1996) somente o trabalho aplicado na agricultura é capaz

de gerar riqueza, podendo-se concluir que sua posição sob o ponto de vista político e

ideológico é em defesa dos produtores agrícolas. Por isso, o autor afirmava que, “tudo

que fomenta ou obstrui o interesse do proprietário da terra necessariamente fomenta

ou obstrui o interesse da sociedade” (SMITH, 1996, p. 272)

Smith (1996) conclui que o interesse da sociedade está intimamente associado

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aos dos proprietários de terra, pois, o desenvolvimento e geração de riqueza – mais

valor – de um país, relaciona-se à expansão do capital aplicado na produção agrícola,

com a renda da terra e aumento da população, afirmando que:

Toda melhoria da situação da sociedade tende, direta ou indiretamente, a elevar a renda real da terra, a aumentar a riqueza real do proprietário da terra, seu poder de comprar trabalho, ou a produção do trabalho de outras pessoas. A expansão das melhorias e do cultivo da terra tende a elevar a renda da terra de maneira direta. A parcela do proprietário da terra na produção necessariamente aumenta com o crescimento da produção (SMITH, 1996, p. 270-271).

A análise permite Smith (1996, p. 271) afirmar que:

A produção anual total da terra e do trabalho de cada país — ou, o que é a mesma coisa, o preço total dessa produção anual — naturalmente se divide, como já foi observado, em três partes: a renda da terra, os salários da mão-de-obra e o lucro do capital, constituindo uma renda para três categorias de pessoas: para aquelas que vivem da renda da terra, para aquelas que vivem de salário, e para aquelas que vivem do lucro. Essas são as três grandes categorias originais e constituintes de toda sociedade evoluída, de cuja receita deriva, em última análise, a renda de todas as demais categorias.

Com esta interpretação Smith (1996) defende a existência da renda absoluta,

devido à renda da terra se originar de um preço de monopólio vinculado a propriedade

privada da terra. Conceito questionado e rejeitado por David Ricardo, que debate

sobre a renda diferencial. Posteriormente a discussão é retomada por Karl Marx, que

desenvolve e explica a renda absoluta, a renda diferencia diferencial e a renda de

monopólio (LENZ, 2007).

Outro importante teórico da escola de pensamento clássico foi David Ricardo,

que ideologicamente se posicionava a favor dos capitalistas da indústria nascente. Em

Princípios de Economia Política e Tributária, Ricardo (1996, p. 19) aborda que:

O produto da terra — tudo que se obtém de sua superfície pela aplicação combinada de trabalho, maquinaria e capital — se divide entre três classes da sociedade, a saber: o proprietário da terra, o dono do capital necessário para seu cultivo e os trabalhadores cujos esforços são empregados no seu cultivo. Em diferentes estágios da sociedade, no entanto, as proporções do produto total da terra destinadas a cada uma dessas classes, sob os nomes de renda, lucro e salário, serão essencialmente diferentes, o que dependerá principalmente da fertilidade do solo, da acumulação de capital e de

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população, e da habilidade, da engenhosidade e dos instrumentos empregados na agricultura

Ao definir o conceito de renda da terra como sendo “a porção do produto da

terra paga ao proprietário pelo uso das forças originais e indestrutíveis do solo”

(RICARDO, 1996, p.49), partiu-se dos pressupostos da produtividade e do rendimento

decrescente na produção. Para o autor, as terras que recebiam mais incrementos, ou

seja, maiores benfeitorias tinham melhores retornos, e com isto maior renda auferida

pelos proprietários de terra.

Ricardo (1996, p.49) afirmava que:

Se, de duas fazendas vizinhas com a mesma extensão e idêntica fertilidade natural, uma contasse com todas as vantagens de edificações agrícolas, e se, além disso, estivesse devidamente drenada e adubada e adequadamente repartida por sebes, cercas e muros, enquanto a outra não apresentasse nenhuma dessas benfeitorias, naturalmente maior remuneração seria paga pelo uso da primeira; não obstante, em ambos os casos essa remuneração seria chamada renda.

Outra abordagem sobre a remuneração pelo uso das terras, refere-se as

diferentes fertilidades e localizações que o solo apresentava para o cultivo, gerando

renda aos proprietários que possuíam terras mais férteis e bem localizadas em relação

as menos férteis. Nessa perspectiva Ricardo (1996, p. 51) argumentava que:

Se todas as terras tivessem as mesmas características, se fossem ilimitadas na quantidade e uniformes na qualidade, seu uso nada custaria, a não ser que possuíssem particulares vantagens de localização. Portanto, somente porque a terra não é ilimitada em quantidade nem uniforme na qualidade, e porque, com o crescimento da população, terras de qualidade inferior ou desvantajosamente situadas são postas em cultivo, a renda é paga por seu uso. Quando, com o desenvolvimento da sociedade, as terras de fertilidade secundária são utilizadas para cultivo, surge imediatamente renda sobre as de primeira qualidade: a magnitude de tal renda dependerá da diferença de qualidade daquelas duas faixas de terra. Quando uma terra de terceira qualidade começa a ser cultivada, imediatamente aparece renda na de segunda, regulando-se como no caso anterior, pela diferença entre as forças produtivas de uma e de outra. Ao mesmo tempo, aumenta a renda da terra de primeira qualidade, pois esta deve ser sempre superior à renda da segunda, de acordo com a diferença entre as produções obtidas numa e noutra com uma dada quantidade de capital e de trabalho. A cada avanço do crescimento da população, que obrigará o país a recorrer à terra de pior qualidade para aumentar a oferta de alimentos, aumentará a renda de todas as terras mais férteis.

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Com esta análise sobre as diferentes fertilidades da terra, Ricardo (1996)

desenvolveu uma discussão sobre o conceito de renda diferencial, afirmando que as

produções agrícolas nas regiões mais férteis são produzidas a custos menores em

relação ao que é produzido em terras menos férteis. Assim, os produtos das distintas

fertilidades das terras geram para os produtores das terras mais férteis uma renda

diferenciada (NABARRO; SUZUKI, 2010). Para Ricardo (1996), a renda da terra era

obtida através da diferença entre as fertilidades dos solos utilizados na agricultura.

No que se refere ao conceito do valor-trabalho, Ricardo (1996) explicou que o

valor da produção agrícola se formava a partir da quantidade de trabalho necessário

para produzi-la, assim como as demais mercadorias.

Para Lenz (2007, p.10):

O valor de troca de todos os bens quer manufaturado, quer se constituam no produto da terra, é sempre regulado não pela menor quantidade de trabalho necessário para a sua produção em circunstâncias altamente favoráveis, mas pela maior quantidade de trabalho utilizado pelos que produzem na condição mais desfavorável. Desse modo, a melhor terra continuaria a dar a mesma produção com o mesmo trabalho, mas o valor desta aumentaria em consequência dos rendimentos decrescentes obtidos por agricultores que empregam trabalho e capital em terrenos menos férteis.

Na visão de Ricardo (1996), a existência da renda da terra resulta da

necessidade de utilizar cada vez mais terras menos férteis, que oferecia rendimentos

decrescentes aos proprietários, o que consequentemente necessitaria utilizar mais

trabalho para se produzir a mesma quantidade de produtos que em terras mais férteis.

O conceito de renda da terra, depois de Ricardo (1996), ganhou uma nova

concepção com a teoria crítica à economia política desenvolvida por Karl Marx. Marx

(1996) parte da teoria da mais valia para trazer nova forma de olhar a composição que

estava estruturada a vida social, fazendo uma crítica à ideologia dominante daquela

época (MOREIRA,1995). Segundo Marx (1996) a sociedade está dividida entre

capitalistas, os proprietários dos meios de produção, aqueles que se apropriam da

mais valia – trabalho excedente – e dos trabalhadores, os quais vendem a força de

trabalho em troca de salário.

Na visão de Bottomore (2012, p. 305), Marx:

Distingue sua teoria de quase todas as outras, é que a renda é a forma econômica das relações de classe com a terra. Em consequência

51

disso, a renda não é entendida como uma propriedade da terra, embora possa ser afetada pelas variações da qualidade e da disponibilidade das terras, mas como uma propriedade das relações sociais.

A análise do pensamento de Marx (1996) conduz à ruptura ideológica, teórica,

conceitual e metodológica em relação ao pensamento das escolas fisiocrática e

clássica, explicando que a renda da terra não é propriedade inerente ao solo. De

acordo com Marx (1996, p. 225):

A mera propriedade jurídica do solo não gera nenhuma renda fundiária para o proprietário. Entretanto, lhe dá o poder de subtrair suas terras à exploração até que as condições econômicas permitam uma valorização que lhe proporcione um excedente, seja o solo destinado à agricultura propriamente dita, seja a outros fins de produção, como construções etc.

Para Oliveira (2007, p. 43) “a renda da terra é uma categoria especial na

Economia Política, porque ela é um lucro extraordinário, suplementar permanente,

que ocorre tanto no campo como na cidade”. Portanto, é o produto do trabalho

excedente que é apropriado pela classe capitalista, onde Marx (1996, p. 124) afirma:

Todas as formas de renda no modo de produção capitalista consistem do monopólio de classe social, pois a propriedade fundiária pressupõe que certas pessoas têm o monopólio de dispor de determinadas porções do globo terrestre como esferas exclusivas de sua vontade privada, com exclusão de todas as outras.

Se na visão de Smith (1996) só existia a renda absoluta, e segundo Ricardo

(1996) a renda diferencial, ao aprofundar-se na teoria da renda da terra, Karl Marx

defende, tanto a existência da renda absoluta, quanto da renda diferencial, dividindo-

a esta última em dois tipos: a renda diferencial I – que relaciona-se à fertilidade e as

diferentes localizações privilegiadas da terra, e a renda diferencial II – que vincula-se

aos incrementos que são aplicados ao solo para melhorar a fertilidade. Marx (1996, p.

229 e 230), refletiu ainda sobre a existência da renda de monopólio, que “é a renda

não determinada nem pelo preço de produção, nem pelo valor das mercadorias, mas

pela necessidade e capacidade de pagar dos compradores” (QUADRO 4).

Marx (1996), porém, não aprofundou o conceito de renda da terra, tendo por

referência o espaço urbano, cabendo a Harvey (2005), Seabra (1987), Lojkine (1971),

Lipietz (1974), Topalov (1979), Singer (1979) elaborarem essa reflexão,

52

especialmente, a partir da década de 1970 BOTELHO (2007). Esses autores

desenvolveram uma discussão sobre o conceito nessa perspectiva, e apesar desta

vertente ter sido contraposta, a partir da década de 1980, a influência da escola

marginalista, que buscava explicar a organização do espaço com novas categorias e

conceitos, como: espaço, localização e preço do solo devido ao pagamento pela

localização e formação do preço de produção da mercadoria, (DEÁK, 1987).

QUADRO 4: DEFINIÇÕES DE RENDA CAPITALISTA DA TERRA

TIPO DEFINIÇÃO

Renda absoluta

Resultado de capitais da mesma magnitude em diferentes esferas da

produção que produzem, conforme sua distinta composição média, com

a mesma taxa de mais valia ou a mesma exploração do trabalho,

diferentes massas de mais valia.

Renda Diferencial I Origina-se das diferentes fertilidades e localizações das terras em que a

aplicação de capitais idênticos se obtém diferentes retornos.

Renda Diferencial II

Resultado da produtividade diferente de iguais investimentos de capital

em superfícies iguais de fertilidade diferente, de tal modo que a renda

diferencial era determinada pela diferença entre o rendimento do capital

investido no solo pior, sem renda, e do capital investido em solo melhor.

Renda de Monopólio

Renda que não é determinada nem pelo preço de produção nem pelo

valor das mercadorias, mas pela necessidade e pela capacidade de pagar

dos compradores.

Fonte: Marx. Karl, (1986).

3.2 Renda da terra urbana: contextualização para explicar o processo de valorização do espaço urbano

Explicar as transformações nas cidades modernas requer o conhecimento das

ações e estratégias dos principais agentes que atuam no processo de produção e

consumo do espaço urbano. Para capturar esta realidade e analisá-la torna-se

imprescindível a utilização de uma categoria econômica que possibilite a melhor

apreensão sobre a dinâmica das relações sociais. Assim, a utilização da categoria

renda da terra na pesquisa, faz-se necessário para analisar como os agentes

produtores do espaço urbano atuam e influenciam no processo de valorização do

espaço urbano numa disputa intercapitalista 12 da produção do espaço e da

distribuição e apropriação da mais valia urbana.

Nessa perspectiva deve-se considerar a cidade como um espaço construído

através da relação social, econômica e política, em que valor de uso e valor de troca

12 Considera-se especificamente as ações dos vários capitais imobiliários que agem em determinado

espaço urbano transformando-os, através de construções de empreendimentos imobiliários.

53

abre espaço para discussão sobre a análise do mercado imobiliário, através do

conceito de renda da terra Botelho (2007), tendo maior relevância frente a teoria do

valor da terra da escola de pensamento neoclássica, que defende que o sistemas de

preço de mercado são capazes de alocar de forma racional os recursos escassos

satisfazendo a necessidade e preferência do consumidor SINGER (1979).

A terra é uma mercadoria diferente dos outros produtos no processo de

acumulação do capital, não sendo possível a reprodução em série, a exemplo dos

bens de consumo, como geladeira, automóvel, celulares, etc., não se configurando

como capital na visão de Marx (1996), mas um bem fixo. A análise sobre o processo

de valorização do espaço urbano e a produção da mais valia só é possível através da

relação da apropriação e uso do solo, ou seja, somente o direito sobre a terra pode

ser comercializado, sendo necessário que a propriedade privada seja garantida por

lei. Isso caracteriza que o preço da terra é uma forma de renda que é auferida pelos

agentes fundiários e promotores imobiliários, portanto a renda da terra é parte da mais

valia global produzido pelo trabalho social (MARX, 1996).

Essa é a lógica de funcionamento da apropriação da mais valia - renda da terra

- no processo de acumulação do capital, através da produção do espaço urbano.

Esse aspecto é perceptível em Feira de Santana, especialmente nos bairros SIM,

Lagoa Salgada, Santo Antônio dos Prazeres, Pedra do Descaço - exemplos do espaço

analisado nessa pesquisa. Observou-se que a apropriação de terras e o posterior

parcelamento para comercialização - seja para construção condomínios fechados ou

para revenda em lotes tem gerado mais valia para os agentes imobiliários e

proprietários fundiários.

Observando o mercado imobiliário na perspectiva da apropriação privada do

solo urbano percebe-se que, analisar a formação do preço da terra e dos imóveis

mediante a lei da oferta e da demanda, não revela nem demonstra a realidade do

mercado, pois os agentes produtores do espaço, precisamente os proprietários e

promotores imobiliários, têm o poder e a capacidade de manipular a oferta dos bens,

criando de forma artificial a escassez do produto, porquanto é um mercado

monopolizado, em que tais agentes mantém o nível de preço dos bens dos imóveis -

terrenos e residências - conforme sua conveniência, com o objetivo maior de

maximizar a apropriação da mais valia urbana.

Torna-se compreensível que, tanto a renda diferencial, quanto a renda absoluta

e a renda de monopólio apresentam-se no espaço urbano sob viés do modo de

54

produção capitalista, em que a forma de extração da mais valia no processo de

reprodução global do capital é apropriada pelos agentes que atuam no mercado

imobiliário, sejam pelos proprietários fundiários, ou os incorporadores imobiliários e

até mesmo pessoas que compram e comercializam terras de forma individual, para

auferir renda.

Para Marx (1996, p. 222):

Onde quer que exista renda, a renda diferencial aparece por toda parte obedece às mesmas leis que a renda diferencial agrícola. Onde quer que forças naturais sejam monopolizáveis e assegurem um sobrelucro ao industrial que as explora, seja uma queda dágua, uma mina rica, um pesqueiro abundante ou um terreno para construção bem localizado, aquele cujo título sobre uma parcela do globo terrestre o torna proprietário desses objetos da natureza subtrai esse sobrelucro, na forma de renda, ao capital em funcionamento.

Dessa forma o espaço urbano torna-se um dos principais meios para o

desenvolvimento do modo de produção capitalista, porquanto o capital imobiliário se

apropria do solo urbano e se reproduz no processo de acumulação, tornando as

cidades espaços que se expressam com a urbanização e se estabelece enquanto

importante meio de acumulação do capital (BOTELHO, 2005).

A renda diferencial é uma das principais formas de apropriação da mais valia

urbana, aqui é equivalente a renda diferencial I desenvolvida por Marx (1996). Para

Lenin (1945 apud BOTELHO 2008, p. 72) “é impossível eliminá-la, enquanto existir o

modo de produção capitalista”, pois aparece no espaço urbano através de grandes

investimentos do capital imobiliário em terras bem localizadas – privilegiadas, onde as

terras são apropriadas – compradas – pelos agentes imobiliários e posteriormente

fragmentadas, por parcelamentos e loteamentos 13 , sendo revendidas a preços

13 Segundo a Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, no Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

55

superiores. Sendo assim, extrai-se a mais valia urbana, processo observado em Feira

de Santana.

O mesmo fato acontece com a produção de imóveis em formato de

condomínios fechados horizontais ou verticais, que revela a face de uma das

modalidades mais lucrativas no processo de apropriação da renda da terra, em que

cada cidadão se esforça e paga para obter uma das necessidades vitais do ser

humano, o direito à moradia.

A associação do capital financeiro com o setor imobiliário Botelho (2005) e a

crescente demanda por novas moradias, devido ao crescimento da população e ao

déficit habitacional nas cidades e a aparente necessidade da expansão imobiliária faz

surgir cada vez novos espaços construídos, onde terrenos sem uso ou espaços vazios

urbanos, outrora não utilizados, que estavam à espera de valorização são apropriados

pelo capital imobiliário e tornado em espaços de novas construções de

empreendimentos onde são extraídas novas rendas urbanas (mais valia social) dentro

do ciclo de acumulação do capital no espaço urbano. Este fato evidencia-se em vários

bairros de Feira de Santana, em que a cada momento surgem novos condomínios, a

maioria de alto padrão, direcionado a classe de maior poder aquisitivo.

A produção do espaço urbano no processo de acumulação e reprodução do

capital faz aparecer outra forma de renda diferencial na cidade, que aqui equivale a

renda diferencial II, desenvolvida por Marx (1996) quando o setor imobiliário investe

no solo, recursos em infraestrutura urbana, ou induz o poder público a investir, como

vias, energia elétrica, água, segurança, etc., com o objetivo de atrair compradores

para localizações cada vez mais distantes do centro urbano, ou seja, em espaços que

outrora encontravam-se desvalorizados.

Esse processo foi verificado durante a realização da pesquisa, conquanto o

setor imobiliário e o poder público têm realizados significativos investimentos nas

construções de condomínios e implantações de infraestruturas em diversos bairros,

podendo-se afirmar que tal aspecto revela a estratégia do capital para valorização do

§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos

índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe

§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

56

espaço do urbano, como uma das formas de apropriação da mais valia, atraindo parte

da população, especialmente as classes sociais médias e alta, para esses espaços

de Feira de Santana.

A renda absoluta apresenta-se no espaço urbano em decorrência da sua

localização, fato que permite a monopolização destes espaços pelos agentes

imobiliários e proprietários fundiários. Para Oliveira (2007, p. 43 e 44) “a renda

absoluta da terra resulta da posse privada do solo e da oposição existente entre o

interesse do proprietário fundiário e o interesse da coletividade”. Isso revela que a

renda absoluta é um tributo pago aos proprietários de terras que monopolizam

fragmentos dos espaços urbanos e impõem um preço para se adquirir o bem (MARX

1996). Sendo assim, “a renda pode aparecer em forma de aluguéis, arrendamento ou

mesmo através do preço de venda da terra” (BOTELHO, 2007, p. 76).

A renda de monopólio manifesta-se no espaço urbano como um valor que é pago

pela capacidade do comprador em adquirir o bem que está com preço acima do preço

geral de produção que é determinado pelo valor do produto. Oliveira (2007, p. 44)

afirma que “a propriedade da terra é monopólio de uma classe que cobra um tributo

da sociedade inteira para colocá-la para produzir, inclusive ela desapareceria caso as

terras fossem nacionalizadas”.

Nessa perspectiva, o preço de monopólio apresenta-se no espaço urbano, no

momento em que esse é produzido de forma diferenciada e em localizações

privilegiadas, que atraem parte da classe alta, que paga pela exclusividade dos

espaços. Essa é uma das características dos bairros SIM, Santo Antônio dos Prazeres

e Lagoa Salgada, nos quais condomínios são construídos de forma diferenciada, com

alto padrão14 de luxo, atraindo a classe da população que pode pagar o preço ofertado

pelas construtoras e imobiliárias.

3.3 Agentes produtores do espaço urbano e apropriação da renda da terra em Feira de Santana

O processo de urbanização das cidades, apontam que o Brasil possui 84,36%

14 Os padrões de construções são classificados de acordo com os Custos Unitários Básicos de

Construção (CUB/m2), que é calculado de acordo com a NBR 12.721:2006, onde os imóveis são classificados como padrão baixo, padrão médio e padrão alto, conforme disposições fixadas e exigidas pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

57

IBGE (2010) da população nos centros urbanos. Nessa perspectiva, o processo de

produção e valorização do espaço em bases capitalistas devem ser analisados a partir

do papel e ações dos agentes produtores do espaço, principalmente dos promotores

imobiliários, observando que o espaço resulta de um processo de produção

específico, ou seja, tem por base um contexto histórico, porquanto dinâmico e em

constante transformação.

Para Harvey (2005), o uso e ocupação do solo urbano deve passar por uma

discussão teórica com base na teoria do valor, abordando os aspectos do valor de uso

e valor de troca. Nessa mesma perspectiva, Moraes (1984) remete a discussão do

valor da terra caracterizando o espaço-mercadoria, que se paga para obter

determinada parcela do solo, extraindo-se a mais valia no processo de apropriação

da renda global em bases capitalistas.

Para Corrêa (2005) a produção do espaço urbano tem como principais agentes

produtores o Estado, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários, os

proprietários dos meios de produção e os grupos sociais excluídos. Como o interesse

no estudo é a valorização do espaço urbano para a área habitacional, especificamente

os condomínios fechados e do PMCMV aborda-se apenas o papel dos proprietários

fundiários, dos promotores imobiliários e do Estado na produção do espaço urbano.

Conforme Corrêa (2005), um dos agentes produtores do espaço urbano são os

proprietários fundiários, porém, Botelho (2007) separa dois grupos, os que não

auferem e os que auferem renda da propriedade. Os proprietários fundiários que não

tem o objetivo de auferir renda são os que têm a posse da terra, com objetivo de

construir residência. Em outras palavras, há uma relação inerente ao modo de

produção capitalista que pode ser definida, em princípio, como de valor de uso do

espaço urbano, e não apenas valor de troca, porquanto essa é usada como recurso

que tem por finalidade a moradia.

O outro grupo, na visão de Botelho (2007), são os proprietários fundiários que

possuem terras com o objetivo de obter renda, ou seja, são os especuladores. Esses

retêm a terra para posteriormente obter mais valia, através de parcelamento do solo.

Afinal, é um bem de capital fixo, que além de representar valor de uso e de troca,

também possui reserva de valor. Isso significa para o agente um bem de mercado

com ganhos reais no decurso do tempo, serve como investimento de capital.

Os proprietários de terras, geralmente, não têm interesse na produção de

moradias, e sim na espera da melhor oportunidade para realizar a venda da terra,

58

como mercadoria. As oportunidades acontecem quando estas são convertidas de

espaços rurais em urbanos, como ocorreu em Feira de Santana, após a publicação

da Lei Complementar nº 75 de junho de 2013, que fixou os novos limites interdistritais,

ampliou o perímetro urbano e criou novos bairros. Com essa lei, os espaços rurais

foram transformados em urbanos, “da noite para o dia”, sem nenhum diálogo com a

população. Os seis novos bairros fizeram com que várias áreas se valorizassem – sob

o ponto de vista do modo de produção capitalista – por exemplo os bairros Vale do

Jacuípe, Pedra Ferrada, CIS Norte, Mantiba, Registro e Chaparral.

Outra forma de valorização das terras ocorre quando os proprietários fundiários

pressionam o poder público para investir em áreas, dotando-as de infraestrutura

(aberturas de vias, ruas, avenidas, saneamento básico, água, iluminação, etc.). O fato

foi observado após a abertura e, posterior, asfaltamento da Avenida Deputado Noide

Ferreira de Cerqueira que divide o bairro SIM e Lagoa Salgada, na parte Leste da

cidade (Figuras 7 e 8).

Dessa forma, a busca incessante pelo lucro – premissa básica do modo de

produção capitalista – diante da racionalidade econômica, norteia as relações de

produção, e também, interfere na questão habitacional, fazendo com que a compra e

aquisição de terras tenham um caráter de exploração, na visão de Villaça (1986), em

decorrência da apropriação de parte da mais-valia urbana pelos proprietários

fundiários.

FIGURA 7 - AVENIDA DEPUTADO NOIDE FERREIRA DE CERQUEIRA - BAIRRO SIM

Foto: CERQUEIRA, Jorge. 2015.

59

Os promotores imobiliários, na visão de Corrêa (2005), correspondem ao

conjunto de agentes que promovem, de forma parcial ou total, as operações de

incorporação, financiamento, estudo técnico, construção e comercialização de

imóveis. Os incorporadores são as agentes chaves no processo de produção do

espaço, pois realizam as etapas de gestão dos recursos a serem empregado no

empreendimento, levando em conta a localização, as dimensões, qualidade,

marketing e venda dos imóveis.

FIGURA 8 - TERRENOS LOCALIZADOS NO ESPAÇO URBANO

EM PROCESSO DE VALORIZAÇÃO SITUADOS NA AVENIDA DEPUTADO NOIDE FERREIRA DE CERQUEIRA - BAIRRO SIM


O financiamento garante a formação dos recursos para viabilizar a compra do

terreno e a construção do imóvel, onde o capital-dinheiro é transformado em

mercadoria, em imóvel (CORRÊA, 2005). O estudo técnico visa garantir a viabilidade

do empreendimento, assim como a avaliação e compra de terrenos, divisões em lotes,

registros em cartório, etc. As construtoras são as empresas responsáveis pela

edificação dos imóveis, que por vezes são contratadas pela incorporadora para

realizarem o empreendimento, enquanto a comercialização cabe as imobiliárias que

são responsáveis pelas vendas dos lotes ou imóveis na planta ou construídos, etapa

em que o capital mercadoria é transformado em capital-dinheiro (CORRÊA, 2005).

As imobiliárias LMarquezo, CSO Empreendimentos, Atrium e OMR Construtora

são exemplos de empresas que atuam em Feira de Santana e realizam vários

investimentos, através de construções de condomínios fechados sejam em formato

60

horizontal, seja em formato vertical (Figuras 9, 10 e 11). É interessante observar que

muitas incorporadoras são constituídas destas subdivisões – construtora,

financiamento, estudo técnico e comercialização – imobiliária – que concentram todas

as etapas de um mesmo empreendimento.

FIGURA 9 - FACHADA DO CONDOMÍNIO ARTÊMIA PREMIUM RESIDENCE LOCALIZADO NO BAIRRO SIM


FIGURA 10 - FACHADA DO CONDOMÍNIO QUEENSPARK LOCALIZADO NA RUA ARTÊMIA PIRES - BAIRRO SIM


61

FIGURA 11 - CONDOMÍNIO JOSÉ CLÁUDIO DÓREA RESIDENCIAL LOCALIZADO NA RUA ARTÊMIA PIRES - BAIRRO SIM


A atuação dos agentes imobiliários em Feira de Santana tem como principal

objetivo a produção de habitação ou loteamentos com maior valor de troca, a fim de

obter um preço de venda que garanta a lucratividade, ou seja, os investimentos são

direcionados às localizações valorizadas da cidade ou que apresente potencial para

valorização, visando alcançar as classes com maiores rendas. Para isso, as

incorporadoras investem nos condomínios, loteamentos e residenciais infraestruturas,

com objetivo de concretizar os projetos de edificação e comercialização dos imóveis.

Os promotores imobiliários são os que se apropriam da mais-valia da renda da

terra, de forma mais efetiva, pois trabalham no sentido de incorporar quase todas as

etapas (incorporação, construção, comercialização) de um loteamento ou

empreendimento habitacional, aproveitando todo potencial oferecido pelo Estado, que

investiu em infraestrutura naquelas áreas. Para Corrêa (2005), o principal agente

produtor do espaço urbano é o Estado, porquanto desempenha um papel de grande

importância no uso e ocupação do solo, seja suprindo a cidade com investimentos em

infraestrutura ou determinando a direção do crescimento urbano, a partir da definição

das novas áreas de expansão, isto é, aquelas a serem demandas pelos agentes

imobiliários, conduzindo as ações dos agentes produtores do espaço urbano. Em

Feira de Santana, entre 2002 e 2015, tem-se observado que a expansão urbana da

cidade tem sido conduzida pelo setor imobiliário.

Tomando como referência Corrêa (2005), o quadro 5 traz os principais

62

agentes envolvidos no processo de produção do espaço urbano. Ao mesmo tempo

em que identificam-se os agentes produtores, elaborando uma definição sintética

sobre a atuação de cada um deles, busca-se exemplificar os processos ocorridos em

Feira de Santana, no período definido para a realização da pesquisa.

QUADRO 5 - OS PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO SEGUNDO CORRÊA (2005)

AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO

URBANO

DEFINIÇÃO EXEMPLOS

O Estado

Principal agente produtor do espaço urbano, atuando na implantação de serviços de infraestrutura, construção de habitação populares, etc. É organizador, regulamentador do uso do solo, direcionador do crescimento e da expansão de novas áreas da cidade.

Aberturas de ruas e avenidas,

asfaltamento, sinalização das

vias, construção de postos de

saúde e escolas, etc.

Os proprietários

fundiários

São os proprietários de terras que têm como objetivo maior a obtenção da renda fundiária de suas propriedades. O principal interesse está no valor de troca da terra e não no valor de uso.

Proprietários de chácaras e fazendas nas áreas em processo de urbanização. Tem-se como exemplo os empreendimentos da Dhama Loteamentos, RCarvalho Construções e Empreendimentos Ltda.

Os promotores imobiliários

Conjunto de agentes que têm como objetivo a realização total ou parcial nas operações de incorporação, construção ou produção de imóveis, além do estudo técnico, financiamento e comercialização de lotes ou imóveis.

RCarvalho Construções e

Empreendimentos Ltda,

LMarquezo, Atrium

Construções e

Empreendimentos, MRV, OMR

Construtora, etc.

Os proprietários dos meios de

produção

São os grandes proprietários industriais e empresas comerciais, que necessitam de amplos espaços e terrenos baratos com o intuito de satisfazer os requisitos locacionais para desenvolverem atividades empresariais, junto aos portos, vias férreas ou em locais de acessibilidade à população.

Nestlé Nordeste Alimentos e Bebidas, Brasfrut, Belgo Bekaert, Borrachas Vipal Nordeste S.A, Brasfrut Frutos do Brasil, Cervejaria Heineken Brasil, G-Light, Gujão Alimentos, Klabin S.A, etc.

Os grupos sociais

excluídos

População que constitui a demanda não-solvável não possuindo renda para comprar ou alugar um imóvel ou habitação em áreas consideradas privilegiadas, porque são dotadas de infraestrutura. Resta para estes, habitação em áreas periféricas 15 ou os sistemas habitacionais financiados pelo Estado para a população que vive do salário mínimo.

Trabalhadores Sem-Teto, Trabalhadores Sem-Terra, pessoas em situação de rua, Habitantes de bairros localizados na periferia do centro urbano, etc.

Fonte: Corrêa (2005). Adaptado por CERQUEIRA, Jorge. 2017.

15 Para Araújo (2016) as favelas e cortiços não necessariamente estão em áreas periféricas. Periférico

pode abarcar pelos menos dois vieses analíticos: 1) Do conteúdo social, no qual essas áreas estão inclusive nas áreas centrais das cidades; ou, 2) Do conteúdo geográfico, no qual se relaciona a distância do centro. Em ambos os casos, todavia, são aquelas desprovidas de infraestrutura e serviços públicos urbanos e marcadas pela autoconstrução, já que em tese o Estado estaria “ausente”.

63

4 ESPAÇO URBANO DE FEIRA DE SANTANA

No capítulo buscou-se explicar a origem e o crescimento do espaço urbano de

Feira de Santana discutindo seu processo de formação no território do sertão, no qual

as atividades econômicas do ciclo de cana de açúcar, no litoral, e da pecuária, no

interior, propiciaram o surgimento de vários povoamentos, de onde originaram

diversas cidades, dentre elas Feira de Santana. Abordou-se seus aspectos

socioambientais, demográficos e econômicos, além de ter-se analisado a importância

dos Planos Diretores para seu o desenvolvimento, expansão e urbanização.

4.1 Feira de Santana: pecuária e origem do urbano

A formação territorial de Feira de Santana remonta ao século XVII. Na visão de

Freitas (2014, p. 83), desde sua segunda metade, os colonizadores chegaram às

terras dos rios São Francisco, Itapicuru, Paraguaçu e Vaza Barris, “tomando para si o

território e implantou a pecuária”. E, segundo Araújo (2014, p. 177), “o povoamento

na região da bacia do Paraguaçu está intrinsicamente ligado a expansão do ciclo da

cana de açúcar, seguido pelo cultivo do tabaco e da criação de gado” (MAPA 2).

A necessidade da expansão das atividades mercantis da coroa portuguesa

fez com que a expansão territorial avançasse do litoral para o sertão e segundo Araújo

(2015, p.177):

A bacia do rio Paraguaçu, onde se encontra inserido o município de Feira de Santana, teve sua ocupação no início do século XVII, tendo como causa principal a necessidade de pouso dos tropeiros e das boiadas, vindos de Minas Gerais e de outras partes do Sertão, dando origem a núcleos populacionais como os antigos povoados de Curralinho e Camisão (atuais municípios de Castro Alves e Ipirá, respectivamente) e a fazenda Olhos D’Águas, para o município de Feira de Santana, entre outros). O transporte do gado da Região do Recôncavo Baiano em direção às áreas de exploração de ouro também contribuiu para o povoamento das áreas do sertão situadas no médio rio Paraguaçu, entre os atuais municípios de Feira de Santana e Rui Barbosa.

64

MAPA 2 – LOCALIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA, NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO DO PORTO DA CACHOEIRA E OS RIOS PRINCIPAIS

Fonte: FREITAS (2014, pg. 88)

65

Freitas (2014), explicando a formação territorial de Feira de Santana, analisa a

importância de sua posição entre o sertão e litoral para refletir sobre aspectos da

expansão urbana. A cidade surge em área de transição com significativa relevância

para o Recôncavo da Bahia. O rio Paraguaçu, servia, portanto de caminho fluvial que

promovia a ligação com o litoral e especialmente Salvador; inicialmente suas terras

serviam como rota de passagem e pouso de boiadeiros e tropeiros com o gado,

transforma-se em centro regional de significativa importância comercial (MAPA 3).

Nessa perspectiva, Freitas (2014, p.93) afirma que:

As terras do Recôncavo da Bahia têm forma de um mediterrâneo, em que o mar entre terras, abraçava quem desejasse os lugares desconhecidos, penetráveis através dos rios. É uma faixa com cerca de 80 Km de largura, de solo fértil, cortada por inúmeros rios navegáveis, que nos tempos coloniais foram extremamente importantes como vias de transporte e comunicação. O rio Paraguaçu se destacava como via de penetração e escoamento da produção. Foi intensamente utilizado pelos latifundiários do gado e do açúcar, como ligação entre o local da produção ao porto da cidade do Salvador.

O Recôncavo sob o ponto de vista climático se caracteriza por situar-se em

área de clima tropical úmido, e quanto aos aspectos pedológicos tem-se o solo do tipo

massapê, que é definido por sua elevada fertilidade. A forma côncava com várias

reentrâncias é marcada pela presença do rio Paraguaçu que desemboca na Baía de

Todos os Santos. Sua localização liga o sertão ao litoral e foi fundamentalmente

importante para ocupação do território baiano, pois servia tanto para o escoamento

da produção açucareira e fornecimento de produtos para o litoral, como entrada de

produtos para o sertão. Contribuiu, portanto, para o surgimento de vários núcleos de

povoamento ao longo dos percursos dos rios, por exemplo, Nossa Senhora do Porto

de Cachoeira, Santo Amaro, Nazaré, e em área de transição da cidade de Feira de

Santana (FREITAS, 2014).

No litoral e recôncavo priorizou-se a plantação da cana de açúcar, em

decorrência da fertilidade do solo e das condições climáticas, consolidou-se a

plantation. No século XVIII, “devido aos conflitos entre canavieiros e criadores de

gado, houve proibição da Coroa Portuguesa da criação de gado, até 10 léguas da

linha da costa (aproximadamente 60 Km) ” (FREITAS, 2012, p. 110). Ao interior, isto

é, ao sertão, foi destinado a criação de gado, contribuindo para o surgimento de vários

núcleos de povoamento ao longo das estradas abertas pelas boiadas, tais como Feira

de Santana (MAPA 4).

66

MAPA 3 - LOCALIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA, NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO DO PORTO DA CACHOEIRA E A FOZ DO RIO PARAGUAÇU


67

MAPA 4 – FEIRA DE SANTANA: ESTRADAS DAS BOIADAS E ESTRADA REAL DO GADO


Araújo (2015, pp.178 e 181), afirma que a

[...] pecuária foi responsável pelo povoamento do sertão nordestino. Desse modo historicamente constitui-se em um excelente instrumento de expansão e colonização do interior do Brasil. Com ela surgiram

68

muitas feiras que deram origem a importantes centros urbanos, como por exemplo a cidade de Feira de Santana. Se calcularmos a média de percurso diário das boiadas entre 30 a 40 km/dia, observa-se que a localização das cidades: Riachão do Jacuípe, Tanquinho, Feira de Santana e São Gonçalo dos Campos, apresentam as mesmas distâncias entre si, em média, que correspondem aos dias de marcha das boiadas. De São Gonçalo dos Campos o boi era levado para Cachoeira, onde se transformava em carne salgada para abastecer Salvador – principal rota de abastecimento da capital. A carne salgada também abastecia a Europa, principalmente, Portugal. O gado não podia ir em direção do atual município de Amélia Rodrigues pois encontraria logo após o povoado a plantação de cana-de-açúcar, onde era proibido a passagem de boiada para não comprometer o cultivo.

Assim, delimitou-se uma fronteira: litoral e sertão. Espaços em que a política

da coroa portuguesa determinou o desenvolvimento de funções específicas: sertão

para pecuária – que avançou para o oeste, numa extensão planáltica com poucas

variações em altitudes, propícia para a criação do gado, abrindo-se assim, caminhos

terrestres por onde o gado passava. Além disso, servindo de comunicação, transporte

de mercadorias e circulação de pessoas que habitavam e transitavam pelo sertão

enquanto o litoral estava voltado para a plantação de cana de açúcar e centro do poder

político.

Freitas (2014, pp. 84 e 86) discutindo sobre a formação territorial de Feira de

Santana, afirma que a ocupação das terras do sertão resultou da:

[...] expansão territorial, alicerce principal da colonização e extensão

do Estado português. Cada empreendimento mercantil se revertia em posse da terra, mediada pelas Entradas e Bandeiras, conflitos, guerras, defesa e valorização do espaço. As capitanias hereditárias, nesse turno, são as divisões político-administrativas representativas da implantação do projeto da empresa colonizadora. Donatários, responsáveis pela justiça, usurpavam as terras d’além Paraguaçu, doavam, vendiam a sesmeiros que garantiam a produtividade do sertão. As sesmarias têm um papel fundamental enquanto sistema agrário e recurso de posse, pois constituía o documento legal para a distribuição do espaço ‘descoberto’ a ser cultivado, condição sine qua non para a apropriação. No bojo da questão está a sedentarização, veiculada pela obrigatoriedade do agricultor, se fixar no local, aspecto que não fora aqui encontrado no alvorecer do século XVI.

Para consolidar as terras conquistadas foi implantado o sistema de sesmarias,

que era um regime jurídico de propriedade de terras concedido pelo Estado

Absolutista Português, que condicionava aos proprietários o uso produtivo da terra. O

69

sistema foi utilizado pela coroa portuguesa, desde 1375, por D. Fernando I, e

introduzido nas colônias do novo mundo. No Brasil, a partir de 1530, Martin Afonso de

Souza, implantou por ordem de D. João III, sendo desta forma possível a cobrança de

impostos pelo uso da terra que por direito pertencia a coroa portuguesa, “consignadas

à Ordem de Cristo, ordem militar religiosa que tinha o rei de Portugal como grão-

mestre e cujo patrimônio se confundia com o próprio patrimônio da Coroa” (ROLNIK,

1997, p. 20).

Na visão de Freitas (2014), foi na Sesmaria de Tocós, uma porção de terras

que correspondia a Itapororocas, Jacuípe e Água Fria, que originou o povoado de

Feira de Santana, no século XVI, (MAPA 5). As terras tinham como proprietário o

lusitano Antônio Guedes de Brito – pioneiro na criação de gado – mais tarde foram

adquiridas por João Lobo Mesquita e em seguida por João Peixoto Viegas (FREITAS,

2014).

Poppino (1968 apud ARAÚJO, 2015, p. 53) afirma que a

[...] área atual de Feira de Santana estava dentro de uma vasta sesmaria de Tocós, doada em 1609 a Antônio Guedes de Brito, um dos maiores criadores de gado da província. As guerrilhas com os holandeses ao longo da costa e com os indígenas do interior prejudicaram a exploração eficiente da sesmaria, até o terceiro quartel do século, mas, depois de 1650, numerosos ranchos de gado aí se estabeleceram. Uma grande porção de sesmaria reverteu para a Coroa e foi concedida em menores proporções e outros criadores, para os quais na verdade, foi relativamente mais fácil comprar ou tão somente ocupar as terras virgens de pastagem da família Brito. Em consequência disso, toda a área da paróquia de São José da Itapororocas, pelos meados do século XVIII, estava coberta, aqui, ali, de ranchos de gado. A fazenda Santana dos Olhos d`Água, origem do povoado de Feira de Santana era um desses ranchos.

Com a fragmentação da sesmaria de Tocós, após a morte de João Peixoto

Viegas, em 1732, surgiram várias fazendas, sendo uma delas a fazenda Santana dos

Olhos d`Águas (Figuras 12 e 13). Essa foi adquirida pelo casal Ana Brandão e

Domingos Barbosa de Araújo e é de onde surge o povoado que deu origem a Feira

de Santana (FREITAS, 2014).

70

MAPA 5 – LOCALIZAÇÃO DA SESMARIA DE JOÃO PEIXOTO VIEGAS NO INÍCIO DO SÉCULO XVIII: SÃO JOSÉ DAS ITAPOROROCAS, JACUÍPE E ÁGUA FRIA

Fonte: FREITAS (2014, p. 103).

71

FIGURA 12 – CASARÃO LOCALIZADO NA FAZENDA SANTANA DOS OLHOS D`ÁGUAS - PASSADO

Fonte: http://www.feiradesantana.ba.gov.br. Acesso: em 27.11.2016.

FIGURA 13 – CASARÃO LOCALIZADO

NA FAZENDA SANTANA DOS OLHOS D`ÁGUA - PRESENTE

Fonte: http://www.feiraminhaterra.blogspot.com.br. Acesso: Em 27.11.2016.

Segundo Araújo (2015, p. 54), ao citar Poppino (1968) e Galvão (1982), foi na

capela construída por João Peixoto Viegas no povoado de São José das Itapororocas,

atual distrito de Maria Quitéria, “que se iniciou o comércio de produtos de

sobrevivência e manutenção das pessoas que viviam naquela região, alcançando até

72

o Recôncavo”.

A partir de 1732, após a construção da capela em homenagem a São Domingos

e Nossa Senhora Santana, na fazenda dos Olhos D’Água, que começou a

desenvolver uma feira livre em torno da capela, que superou a feira que ocorria em

São José das Itapororocas, dando origem ao povoado de Feira de Santana.

Para Galvão (1992 apud FREIRE 2007, p. 55):

As lagoas de São José, pela natureza do solo, não conservavam as águas de um ano para o outro. O caminho para o Porto de Cachoeira, a pousada obrigatória nas vertentes de todas as encostas cheias de “olhos d’Águas”, as pastagens verdes dos vales circundantes e, talvez, o atravessador, no comércio de gado, isto é, a geografia teve a sua atuação notável na fixação do povoado.

Ainda segundo Freire (2007, pp. 37 e 38), ao citar Poppino (1968), o surgimento

do povoado:

Algum tempo depois da construção da capela, tornou-se ela um ponto de encontro para o povo do distrito, que aí se reunia para fazer orações, visitas e negócios. Dessa maneira, a pouco e pouco se ia desenvolvendo uma feira periódica em Santana dos Olhos d’Água. A feira, que teve início no primeiro quartel do século dezoito, deu o seu nome à atual Feira de Santana [...]. Uma vez localizada, a feira tornou-se uma parte da vida econômica e social de toda a circunvizinhança e suficientemente importante para ser considerada um arraial florescente junto à capela de Santana dos Olhos d’Água.

Observa-se que, devido as melhores condições do solo, a terra passou por um

processo de ocupação e valorização, visto que o povoado de Santana dos Olhos

d’Água tornou-se ponto de parada para tropeiros, viajantes, devotos, vaqueiros e

comerciantes, que encontravam nas terras de tabuleiro área para descanso do gado.

Essas eram favoráveis às formações de aguadas, oferecendo abundantes recursos

hídricos, Olhos D’Águas, e extensas pastagens para aqueles transitavam desde o

Piauí, São Francisco, Jacobina, Juazeiro com destino a Nossa Senhora do Rosário

do Porto da Cachoeira para chegar ao litoral da Bahia (FREITAS, 2014).

Freire (2007, p. 37) afirma que:

O surgimento desse núcleo foi resultante das paradas feitas por tropeiros e boiadeiros vindos do sertão em direção ao litoral. A jornada

73

diária de caminhada de uma dessas tropas durava em média 12 horas e, a cada tempo desses, era feita uma parada para descanso e alimentação do gado. Daí que as boiadas do sertão do Piauí e do São Francisco que vinham descendo em direção à feira de Sant’Anna, faziam suas paradas ao longo desses caminhos e, já próximas algumas léguas, assentavam na fazenda do Riachão, onde encontravam água no rio Jacuípe. Mais 12 horas do dia seguinte, elas paravam no minadouro do Tanquinho e, gastando-se esse mesmo tempo, chegavam aos diversos olhos d’água que existiam entre São José das Itapororocas e Sant’Anna. Essas paradas ao longo do caminho fizeram surgir povoados que, mais tarde, tornaram-se vilas.

Em 1828, “a feira de comércio de gado que ocorria no povoado de Santana dos

Olhos d’Água, já se destacava em relação as outras que ocorriam na província”

(FREIRE, 2011, p. 48), trazendo crescimento econômico para o povoado de Santana.

O que a revelava como um importante centro econômico no processo de ocupação e

valorização do espaço (FREITAS, 2014).

Para Santo (2012, p. 11):

Algumas pessoas começavam a se fixar na região, visando o pequeno comércio oriundo da passagem dos vaqueiros, surge assim, uma feira de gado e um comércio paralelo de alimentos e outros produtos essenciais a sobrevivência dos viajantes, durante o teu percurso, e à dos moradores da região. No início do período colonial a feira ocorria aos domingos, muito provavelmente em função da missa celebrada pela igreja. Já durante o primeiro quartel do período colonial até dezembro de 1854, a feira passou a ocorrer às terças-feiras. Só depois de 1854 é que passou a ser realizada às segundas-feiras, com a intenção de apressar a ida do gado para Salvador.

Em 18 de setembro de 1833, o povoado de Santana dos Olhos d’Água foi

elevado à categoria de vila, quando houve a instalação da Câmara de Sant’Anna da

Feira, mediante desmembramento do município de Nossa Senhora do Rosário do

Porto da Cachoeira, território que desde 1693 fazia parte desta Comarca (FREITAS,

2014). Cabe salientar que “a formação do território do município de Feira de Santana

e os demais obedeceram a lógica do povoamento e da cobrança de impostos pela

terra por parte da Coroa Portuguesa, através do sistema de sesmaria” (ARAÚJO,

2015, p. 180).

Santo (2003, p. 13), ao citar Poppino (1968), também destaca a expoente

expansão territorial:

74

A vila continuava a expandir como um centro comercial do sertão

baiano mas, exceto em relação ao seu tamanho, diferia um pouco dos

arraiais espalhados pelo interior da província. Casas de adobe de um

andar, rodeadas por casebres, espalhavam-se ao acaso, junto a

capela do século XVIII de Santana dos Olhos D`Água. Poucas ruas,

tortas e sem pavimentação e algumas praças estendiam-se entre os

edifícios. A rua principal não passava de um trecho de estrada mestra

que unia Juazeiro à cidade de Salvador. Viam-se aqui e ali sobrados

de dois andares e outras estruturas mais progressistas no distrito

comercial, ao norte da Matriz; duas artérias principais haviam sido

parcialmente pavimentada e os responsáveis pelo progresso do lugar

começam a dirigir sua atenção para as necessidades mais prementes

da vila. Muitos anos se passariam ainda antes que a vila se tornasse

conhecida pelas ruas largas e retas, pelas casas bem pintadas e pelas

árvores, que dão sombras.

Após o desmembramento do município de Cachoeira a Vila de Santana

continuou se destacando através do comércio local, principalmente pela atividade

agropecuária, e em 1873, ganha status de cidade, denominada Cidade Comercial de

Feira de Santana. Essa foi outorgada pela Lei Provincial n° 1320 de 16 de junho de

1873, e em 1938, passou a se chamar oficialmente Feira de Santana, através do

decreto estadual n° 11.089 de novembro de 1938 (FREITAS, 2014).

A localização privilegiada de Feira de Santana, e os caminhos abertos,

estradas, para passagens das boiadas e mercadorias, que seguiam para várias

regiões, como Jacobina, Salvador, Cachoeira, contribuíram para desenhar a cidade

como principal entroncamento rodoviário do Nordeste do país.

Desde sua origem, como povoado (1819), a elevação à categoria de cidade,

em 1873, e os dias atuais, 2017, foram necessários pouco menos de um século e

meio – 142 anos – para a cidade crescer e se desenvolver, impulsionada

principalmente pela atividade agropecuária, comercial, serviço e com a atividade

industrial tornar-se a segunda maior cidade em população do Estado da Bahia

(FREITAS, 2014).

Das antigas feiras livres (Figura 14), hoje importantes áreas comerciais (Figura

15), dos caminhos que levavam as boiadas para várias regiões, estradas e rodovias

modernas (Figura 16), e dos espaços outrora ocupados pelas chácaras, sítios e

fazendas de gado, condomínios (Figuras 17 e 18) que se expandem sobre os limites

do solo de Feira de Santana.

75

FIGURA 14 - CRUZAMENTO AVENIDAS GETÚLIO VARGAS E SENHOR DOS PASSOS - 1977

Fonte: http://porsimas.blogspot.com. Acesso em 28.11.2016.

FIGURA 15 – CRUZAMENTO AVENIDAS GETÚLIO VARGAS E SENHOR DOS PASSOS - 2011

Fonte: http://www.skyscrapercity.com/. Acesso em 28.11.2016.

76

FIGURA 16: COMPLEXO VIÁRIO DEPUTADO DR. MIRALDO GOMES BR 116 NORTE – LIGA FEIRA DE SANTANA AO NORTE DO PAÍS

Fonte: http://www.jornalgrandebahia.com.br. Acesso em 29.11.2016.

FIGURAS 17 – CHÁCARA E CONDOMÍNIO NO BAIRRO SIM - 2015


77

FIGURAS 18 – CONDOMÍNIO NATURE VILLE RESIDENCE CLUB NO BAIRRO SIM


4.2 Feira de Santana: aspectos socioambientais, demográficos e econômicos

Feira de Santana localiza-se entre a zona da mata e o sertão baiano, entre as

coordenadas de 12º 15' 24'' de latitude sul e 38º 57'53'' de longitude oeste. Tem uma

altitude de aproximadamente 234 metros situado há 108 km de Salvador (distância

rodoviária). Sob o ponto de vista climático encontra-se em área de clima tropical seco

a sub-úmido, com temperatura média anual de 23,5º C, média máxima de 28,2º C e

média mínima de 19,6º C, e pluviosidade média anual entre 1.595 mm e 444 mm

(ARAÚJO, 2015). As principais avenidas conferem acesso às principais rodovias do

país, como a interligação da Avenida João Durval Carneiro com as BR-101, BR-116 e

BA-502, a Presidente Dutra com as BR-324 e BR-101, a avenida Rio de Janeiro com

a BR-116 Sul, a avenida José Falcão da Silva com a BR -116 Norte, a avenida Getúlio

Vargas com as BR-324 e BR-101 e a avenida Deputado Noide Ferreira de Cerqueira

com as BR-324 e BR-101 (FREITAS, 2014). Além das BA-052, que liga Feira de

Santana a cidade de Ipirá, e a BA-503, interligando a cidade de Coração de Maria e a

BA-504, com a cidade de Irará (QUADRO 6).

78

QUADRO 6 - FEIRA DE SANTANA: AVENIDAS E ARTICULAÇÃO REGIONAL E NACIONAL

Avenidas Vias de acesso Região do país

João Durval Carneiro

BR 101, BR 116 e BA 502 Região Sul e Nordeste do Brasil e Sul da Bahia

Presidente Dutra BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte e Estados da Região Nordeste

Rio de Janeiro BR 116-Sul Região Sul

José Falcão da Silva BR 116-Norte Região Nordeste

Getúlio Vargas BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte-Bahia, Região Sul e Nordeste do país

Noide Cerqueira BR 324 e BR 101 Salvador, Litoral Norte-Bahia, Região Sul e Nordeste do país

----- BA-052 Liga Feira de Santana a cidade de Ipirá

----- BA-503 Interliga Feira de Santana coma cidade de Coração de Maria

----- BA-504 Liga Feira de Santana com a cidade de Irará

Fonte: BAHIA. Mapa de Estradas do Estado. s/d. Elaboração: Freitas, 2014, adaptação: CERQUEIRA, Jorge, 2017.

Cabe destacar que o anel de contorno rodoviário – Avenida Eduardo Froes da

Mota – é o principal meio de ligação com as rodovias federais e estaduais, ligando

Feira de Santana a várias regiões do país e colocando-a com o principal

entroncamento rodoviário do Norte e Nordeste (MAPA 6).

Feira de Santana tem como limites os municípios de Tanquinho, Santa Bárbara

e Candeal, ao Norte; São Gonçalo dos Campos, ao Sul; Conceição do Jacuípe,

Coração de Maria, Santanópolis, Santo Amaro ao Leste; Antônio Cardoso, Ipecaetá,

Anguera e Serra Preta, ao Oeste. Com sua economia diversificada, a cidade tornou-

se referência no campo educacional, político, comercial, agropecuário, industrial e de

serviços, que atrai consumidores de várias cidades circunvizinhas, tornando-a um dos

principais polos consumidores do nordeste do país.

A implantação dos Territórios de Identidade pelo governo do estado da Bahia

(MAPA 7), através do Decreto nº 12.354 de 25 de agosto de 2010, teve como

finalidade promover o planejamento e o ordenamento do território baiano. Assim

sendo, Feira de Santana ficou integrada ao Território Portal do Sertão, juntamente

com Água Fria, Amélia Rodrigues, Anguera, Antônio Cardoso, Conceição da Feira,

Conceição do Jacuípe, Coração de Maria, Ipecaetá, Irará, Santa Bárbara,

Santanópolis, Santo Estêvão, São Gonçalo dos Campos, Tanquinho, Teodoro

Sampaio e Terra Nova (MAPA 8).

79

MAPA 6 - FEIRA DE SANTANA ENTRONCAMENTO RODOVIÁRIO - AS PRINCIPAIS VIAS NO CENTRO DA CIDADE

Fonte: FREITAS (2014, p. 252).

80

MAPA 7 - ESTADO DA BAHIA – TERRITÓRIOS DE IDENTIDADE


81

MAPA 8 - TERRITÓRIO DE IDENTIDADE PORTAL DO SERTÃO

Fonte: SOUZA, Diego (2016)

82

De acordo com os dados demográficos da Superintendência de Estudos

Econômicos e Sociais da Bahia (SEI), esta unidade de planejamento contava, em

2010, com uma população de 872.780 habitantes, sendo que 681.967 viviam na área

urbana e 190.813 na rural, indicando uma taxa de urbanização igual a 78,1% de

urbanização (TABELA 1).

TABELA 1 – DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO TOTAL, URBANA, RURAL E GRAU DE URBANIZAÇÃO POR MUNICÍPIOS DO TERRITÓRIO DE IDENTIDADE DO PORTAL DO SERTÃO,

2000 – 2010

Municípios do Territórios de

Identidade Portal do Sertão

População Grau de

Urbanização %

2000 2010 2000 2010

Total Urbana Rural Total Urbana Rural

Território de Identidade 776.046 573.867 202.179 872.780 681.967 190.813 73,9 78,1

Água Fria 14.966 4.324 10.642 15.731 5.777 9.954 28,9 36,7

Amélia Rodrigues 24.134 19.022 5.112 25.190 19.957 5.233 78,8 79,2

Anguera 8.834 3.456 5.378 10.242 4.326 5.916 39,1 42,2

Antônio Cardoso 11.837 2.316 9.521 11.554 3.225 8.329 19,6 27,9

Conceição da Feira 17.514 11.237 6.277 20.391 13.137 7.254 64,2 64,4

Conceição do Jacuípe 26.194 19.466 6.728 30.123 23.539 6.584 74,3 78,1

Coração de Maria 23.818 7.528 16.290 22.401 9.400 13.001 31,6 42,0

Feira de Santana 480.949 431.419 49.530 556.642 510.635 46.007 89,7 91,7

Ipecaetá 18.696 2.065 16.631 15.331 2.637 12.694 11,0 17,2

Irará 25.163 8.657 16.506 27.466 11.246 16.220 34,4 40,9

Santa Bárbara 17.933 6.961 10.972 19.064 8.669 10.395 38,8 45,5

Santanópolis 8.644 1.250 7.394 8.776 1.684 7.092 14,5 19,2

Santo Estevão 41.145 19.693 21.452 47.880 27.690 20.190 47,9 57,8

S. Gonçalo dos Campos 27.000 13.552 13.448 33.283 16.505 16.778 50,2 49,6

Tanquinho 7.460 5.310 2.150 8.008 5.711 2.297 71,2 71,3

Teodoro Sampaio 8.884 6.627 2.257 7.895 6.341 1.554 74,6 80,3

Terra Nova 12.875 10.984 1.891 12.803 11.488 1.315 85,3 89,7

Fonte: CDL. IBGE, 2012.

Em 06 de junho de 2011, o governo do estado da Bahia aprovou a criação da

Região Metropolitana de Feira de Santana (RMFS), através da Lei Complementar nº

35. A RMFS é composta pelos municípios de Amélia Rodrigues, Conceição da Feira,

Tanquinho, Conceição do Jacuípe e São Gonçalo dos Campos - o último em processo

de conurbação com Feira de Santana (FREITAS, 2014) (TABELA 2). A RMFS abrange

uma área de 2.265,43 Km2 e, de acordo com os dados do IBGE de 2015m conta com

a população de 746.086 habitantes. O Produto Interno Bruto (PIB), em 2013,

correspondia a R$ 13.059.765,00, segundo IBGE (2013).

83

TABELA 2 –DISTRIBUIÇÃO POR ÁREA, POPULAÇÃO ABSOLUTA E RELATIVA, ALÉM DO PIB POR MUNICÍPIO DA REGIÃO METROPOLITANA DE FEIRA DE

SANTANA, RESPECTIVAMENTE EM 2015 E 2013

Município Área (km²) População

(2015)* População (2015) %

PIB 2013 (em mil reais)

Feira de Santana 1.362,88 617.528 82,77 10.840.566

Conceição do Jacuípe 115,68 33.354 4,47 1.469.951

São Gonçalo dos Campos

293,989 37.554 5,03 319.464

Amélia Rodrigues 124,075 26.441 3,54 229.478

Conceição da Feira 159,776 22.656 3,03 157.693

Tanquinho 209,026 8.553 1,15 42.613

TOTAL 2.265,43 746.086 100 13.059.765

Fonte: IBGE, 2013, 2015. * Estimativa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Observa-se a partir dos dados constantes na tabela 2, que Feira de Santana se

destaca com população de 617.528 habitantes, em 2015, e PIB de R$

10.840.566.000,00 (dez bilhões, oitocentos e quarenta milhões, quinhentos e

sessenta e seis mil reais), o que representa 83% do PIB da RMFS. Em segundo lugar

o município de São Gonçalo dos Campos, com população de 37.554 habitantes e PIB

de R$ 319.464.000,00 (trezentos e dezenove milhões, quatrocentos e sessenta e

quatro mil reais), enquanto Tanquinho possui a menor população, 8.553 habitantes e

PIB de 42.613.000,00 (quarenta e dois milhões, seiscentos e treze mil reais),

representando 1,15% do PIB da RMFS.

Após a aprovação pela Assembleia Legislativa e governo do estado da Bahia

do projeto de Lei Complementar nº 106 de 2011, a RMFS contará com a participação

de 16 municípios, além dos existentes, também contará com Anguera, Antônio

Cardoso, Candeal, Coração de Maria, Ipecaetá, Irará, Riachão do Jacuípe, Santa

Bárbara, Santanópolis e Serra Preta (TABELA 3).

Até 2013, o Feira de Santana possuía 44 bairros, conforme Lei Complementar

nº 18 de 08 de junho de 2004. Após a criação da Lei Complementar nº 75, publicada

em 20 de junho de 2013, que criou seis novos bairros e que ampliou o perímetro

urbano do distrito sede, Feira de Santana passou a contar com 50 bairros (TABELA 4

e MAPA 9).

84

TABELA 3 – DISTRIBUIÇÃO POR ÁREA, POPULAÇÃO ABSOLUTA E PIB POR MUNICÍPIO NA EXPANSÃO DA RMFS, RESPECTIVAMENTE

EM 2015 E 2008

Município Área (km²) População

(2015)*

PIB (em mil reais)

2008

Anguera 158,729 10.248 22.500,48

Antônio Cardoso 293,217 11.554 43.755,87

Candeal 455,278 8.895 23.400,67 Coração de Maria 372,315 22.273 85.323,74 Ipecaetá 393,904 15.331 39.381,59 Irará 239,659 27.492 112.892,88 Riachão do Jacuípe 1.190,20 33.172 185.355,97 Santa Bárbara 338,574 19.064 64.930,42

Santanópolis 250,027 8.781 22.752,86

Serra Preta 536,892 15.401 42.971,23

TOTAL 4.228,80 172.211 643.265,70

Fonte: IBGE, 2008, 2015 * Estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Cabe destacar que a Lei complementar nº 75 de junho de 2013, veio consolidar

o avanço do setor imobiliário sobre os distritos de Feira de Santana, no qual

transformou áreas rurais em urbanas. Por exemplo, Mantiba, que se desvinculou do

distrito de Jaíba e foi integrado ao distrito sede, saindo da condição de povoado16,

daquele distrito, para constituir-se em bairro17, após a promulgação da lei, o que

provavelmente o tornou mais valorizado.

Os dados constantes na tabela 4 revelam que entre os bairros de Feira de

Santana, Tomba é o mais populoso com 55.007 habitantes, seguido do Campo Limpo,

com 47.060 habitantes; Muchila, 22.496 habitantes; Conceição, 21.694 habitantes;

Brasília, 21.168 habitantes; Mangabeira, 20.819 habitantes; Calumbi 19.858

habitantes; Queimadinha, 19.203 habitantes e Gabriela, 17.618 habitantes.

16 Pequeno aglomerado rural ou urbano, sem autonomia administrativa; em geral, centro da sede de

um município; lugar ou sítio no qual já se formou uma pequena população ou um pequeno núcleo de habitantes.

17 Segundo Topalov et al. (2014), “a palavra bairro parecia ceder ante as nomenclaturas abstratas de

urbanistas e administradores públicos, vulgarizando-se tão somente nas referências vernáculas ou cotidianas ao local de residência, por mais imprecisas que fossem as suas fronteiras. Talvez venha dessa oscilante experiência da palavra, a sensação de que no imaginário popular a distinção imediata do bairro em que se mora ou do qual cada um se percebe como parte inseparável, não é acompanhada de uma noção exata de seus limites ou de sua história”

85

TABELA 4 – DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR ÁREA, DENSIDADE DEMOGRÁFICA E TAXA DE CRESCIMENTO ANUAL, SEGUNDO OS BAIRROS EM FEIRA DE SANTANA, 2000 E

2010

Bairros Área (m2)

População - 2000 População - 2010 Taxa Geométrica

de Crescimento

Total Densidade

Demográfica Total

Densidade Demográfica

Aeroporto 5.600 3.280 0,59 648 0,12 -8 Asa Branca 4.701 3.984 0,8 5.354 1,14 3,4 Aviário 7.588 8.030 1,1 11.912 1,57 4,8 Baraúnas 1.327 7.125 5,4 8.093 6,1 1,4 Brasília 3.185 20.122 6,3 21.168 6,65 0,5 Calumbi 1.579 15.175 9,6 19.858 12,58 3,1 Campo de Gado Velho 1.444 11.198 7,8 10.239 7,09 -0,9 Campo do Gado Novo 2.034 2.394 1,2 2.471 1,21 0,3 Campo Limpo 8.012 40.564 5,1 47.060 5,87 1,6 Capuchinhos 628 3.594 5,7 3.216 5,12 -1,1 CASEB 842 11.062 131,4 10.982 13,05 -0,1 Centro 2.997 12.905 43,1 8.360 2,79 -3,5 Chácara São Cosme 241 4.408 182,6 4.330 17,94 -0,2 Cidade Nova 1.488 9.189 61,7 9.974 6,7 0,9 CIS 14.429 7.264 5 7.887 0,55 0,9 Conceição 7.559 13.409 17,7 21.694 2,87 6,2 Cruzeiro 354 2.898 81,8 3.104 8,76 0,7 Gabriela 7.276 13.569 18,6 17.618 2,42 3 Jardim Acácia 866 5.805 67,1 9.009 10,41 5,5 Jardim Cruzeiro 1.386 14.864 107,3 14.694 10,6 -0,1 Lagoa Grande 1.187 9.538 80,4 12.229 10,31 2,8 Lagoa Salgada 6.997 2.859 4,1 5.624 0,8 9,7 Limoeiro 3.522 2.853 8,1 3.393 0,96 1,9 Mangabeira 8.606 14.262 16,6 20.819 2,42 4,6 Muchila 2.327 20.971 90,1 22.496 9,67 0,7 Nova Esperança 5.738 1.416 2,5 1.797 0,31 2,7 Novo Horizonte 2.827 3.211 11,4 3.333 1,18 0,4 Olhos d'Água 537 5.109 95,2 3.807 7,09 -2,5 Pampalona 888 4.967 55,9 6.002 6,76 2,1 Papagaio 8.824 3.788 4,3 6.657 0,75 7,6 Parque Getúlio Vargas 462 2.791 60,4 3.023 6,55 0,8 Parque Ipê 2.545 12.527 49,2 16.469 6,47 3,1 Pedra do Descanso 2.001 5.226 26,1 11.156 5,57 11,3 Ponto Central 827 6.570 79,5 7.221 8,74 1 Queimadinha 2.065 17.524 84,9 19.203 9,3 1 Rua nova 695 13.995 201,4 13.078 18,82 -0,7 Santa Mônica 2.910 10.339 35,5 11.617 3,99 1,2 Serraria Brasil 904 9.101 100,7 8.368 9,25 -0,8 Sim 3.074 1.974 6,4 2.700 0,88 3,7 Sobradinho 687 4.331 63,1 4.579 6,67 0,6 Sto. A. dos Prazeres 5.061 4.179 8,3 5.566 1,1 3,3 Subaé 8.471 2.374 2,8 3.677 0,43 5,5 Tomba 6.939 45.034 64,9 55.007 7,93 2,2 35º bi 3.169 4.051 12,8 5.746 1,81 4,2 Vale do Jacuípe* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Registro* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Mantiba* ----- ----- ----- ----- ----- ----- CIS Norte* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Chaparral* ----- ----- ----- ----- ----- ----- Pedra Ferrada* ----- ----- ----- ----- ----- -----

Fonte: CDL. IBGE, 2012. *Bairros novos criado pela Lei Complementar nº 75/2013.

86

MAPA 9 - FEIRA DE SANTANA: BAIRROS CRIADOS PELA LEI COMPLEMENTAR Nº 075 DE 23 DE JUNHO DE 2013

Fonte: SOUZA, Diego (2016, p.155)

4.3 As contribuições dos Planos Diretores no processo de expansão, desenvolvimento e urbanização do município de Feira de Santana

No item aborda-se a importância dos planos diretores para abalizar o

crescimento urbano de Feira de Santana. O Plano de Desenvolvimento Local

Integrado (PDLI), de 1968, por exemplo, inseriu Feira de Santana no contexto do

87

desenvolvimentismo pelo qual passava o país, na década de 1960, e direcionou a

cidade ao processo de urbanização Freitas (2014).

De acordo com Santo (2012), até a segunda metade da década de 1960, Feira

de Santana cresceu de forma espontânea, porém, em 1968, na transição dos

governos municipais Joselito Falcão de Amorim – maio de 1964 a 31 de janeiro de

1967 – e João Durval Carneiro – janeiro de 1967 a 31 de janeiro de 1971 –, Feira de

Santana elaborou o primeiro plano de desenvolvimento, através do financiamento do

Banco Nacional de Habitação (BNH) e do Ministério do Interior – Serviço Federal de

Habitação e Urbanização (MIN-SERFHAU). O mesmo foi executado pela empresa de

consultoria Construções e Planejamentos (COPLAN S/A) e Prefeitura Municipal de

Feira de Santana (PMFS) (PDLI, 1968).

O objetivo principal do PDLI, de, era “instrumentar a administração pública para

o controle e disciplinamento do espaço urbano” e inserir a cidade na política de

desenvolvimento nacional implementada pelo governo federal, que tinha como

objetivo o planejamento regional e local, promovido pela Superintendência de

Desenvolvimento do Nordeste (SUDENE), (SPINOLA; SPINOLA, 1998, p. 167)

No período de implantação do PDLI, em 1968, prevalecia a ideologia do Estado

forte, que tinha como objetivo promover o bem-estar social, uma ideologia de cunho

democrático, mesmo num período de ditadura militar (SANTO, 2012). Assim, o Estado

tinha o papel de planejar, avaliar, executar e controlar as diversas ações e

intervenções relacionadas as questões de políticas urbanas, articulando-se com os

vários segmentos sociais em busca do desenvolvimento social e regional. Pela

magnitude das ações a serem desenvolvidas no planejamento urbano, as mesmas

não “poderiam ser realizadas e nem orientadas pela iniciativa privada, ou pelo

mercado, cabendo ao Estado assumir tanto sua concepção como a implementação”

(DEÁK; SCHIFFER;1999).

Para Santo (2012), o PDLI de Feira de Santana não se transformou em

legislação, mas foi um importante instrumento de planejamento e de estudo local,

servindo para seu ordenamento. No documento ficou estabelecido que 60% do solo

urbano seria destinado ao domínio privado e 40% para o público, sendo que 18% das

áreas deste último domínio seriam utilizadas para vias de circulação, enquanto em

14% seriam para implantação de áreas verdes e 8% utilizadas como instalações

comunais, TABELA 5 (SPINOLA; SPINOLA, 1998).

88

TABELA 5 –DISTRIBUIÇÃO USO DO SOLO URBANO, SEGUNDO O DOMÍNIO PRIVADO OU PÚBLICO, FEIRA DE

SANTANA – PDLI, 1968

Tipo de utilização %

Domínio Privado 60%

Domínio Público

- Áreas de domínio público (área de circulação)

- Áreas verdes

- Instalações comunais

40%

18%

14%

8%

Fonte: Spinola; Spinola, 1989.

.

Os estudos sobre Feira de Santana realizados por pela COPLAN S/A, na época

da elaboração do PDLI, concluíram que:

A cidade de Feira de Santana, no seu conjunto, se ressente dos requisitos indispensáveis ao desenvolvimento de sua estrutura urbana, configurando um quadro onde se vê, com clareza, o que torna necessário implementar para que a mesma cumpra os seus objetivos específicos. (...) existem deficiências generalizadas no sistema de infraestrutura urbano. (...) quanto a sua evolução, verifica-se que a cidade vem experimentando um movimento inusitado. Esta característica aliada à ocupação desordenada do solo urbano quanto a usos e funções [...]e a densidade da construção estudada como diretrizes de ocupação, demonstram que a cidade de hoje não possui as condições indispensáveis ao seu “status” de polo dinâmico regional. (...) As características do meio físico, sob os seus variados aspectos, configuração geomorfológica e geológica, condições climáticas, recursos hídricos de subsolo e de superfície, concluiu-se que elas não oferecem obstáculos à implantação dos programas do Plano. (...) O sistema viário, hoje servindo à sede municipal, cujo suporte concreto está contido na dimensão apreciável das avenidas principais, vê-se tumultuado e ineficiente pela má utilização do espaço físico, pela falta de um racional aproveitamento, e de uma hierarquização das vias na procura de uma malha urbana menos conflitada. (...) O aspecto geral da problemática dos transportes, deriva-se da situação de Feira de Santana no complexo viário nacional. Feira, como entroncamento rodoviário é ponto de passagem obrigatória dos transportes de passageiros, e de carga, que demandam ao norte e nordeste do país. Consequentemente, há necessidade de reforçar esta situação privilegiada, procurando canalizar o potencial latente através de uma organização específica e de um controle eficiente sobre os meios de transportes. (...) Considerada no plano municipal, a situação dos transportes rodoviários demonstra a necessidade de correções na sua estrutura básica, procurando dotar de meios eficientes e serviços regulares as ligações interdistritais. (...) No plano urbano, o aspecto deficitário dos transportes coletivos, reflete a necessidade de normatização do sistema quanto a percursos,

89

áreas de atendimento, qualidade dos meios e estrutura de suporte. (...) No sentido de compatibilizar o desenvolvimento programado para Feira de Santana é imprescindível reforçar o seu sistema de comunicação. (...) O sistema de distribuição de energia elétrica, atualmente deficiente, não só nas áreas urbanas do município como, também na zona rural. (...) O sistema de abastecimento de água, além de não satisfazer as necessidades atuais da cidade, está ausente na área das sedes distritais. (...) A cidade carece de esgotos, sanitários e pluvial, o que constitui num grave problema dentro do contexto da infraestrutura urbana. (...) O abastecimento é deficiente não só quanto à inadequação da estrutura física como, também, a sua localização, tendo em vista os problemas de conflitos que vem para a população (...) O sistema de coleta de lixo não guarda relação com o tamanho e a importância da cidade. (...) Não dispondo a comunidade feirense de mecanismo próprios para recreação e lazer. (...) A fim de ser aproveitado o potencial turístico, identificado em Feira de Santana, torna-se necessário criar as condições exigidas por esta atividade que se materializa em construir hotéis e os serviços de apoio. (...) Não contando a região com paisagens naturais dignas de nota e sendo a paisagem urbana despersonalizada, verificou-se de pronto, a necessidade da intervenção do homem a fim de criar os ambientes

indispensáveis para quebrar a monotonia dominante (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, pp. 131 e 132).

Diante do diagnóstico levantado pelo PDLI-1968, Feira de Santana necessitava

de um programa de planejamento que inserisse, adequasse e potencializasse a

cidade ao crescimento e desenvolvimento pretendido, sendo imprescindível superar

os problemas expostos. O plano detectou também, que a estrutura administrativa da

prefeitura era precária, e que seria necessário racionalizar o sistema administrativo

para poder executar o PDLS, sugerindo “a implantação de projeto de lei de estrutura

administrativa, regimento interno, lei de quadro de pessoal, estatuto dos funcionários,

além do código tributário” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.140).

O PDLI, utilizou a escala temporal de 25 anos , e foi elaborado por uma equipe

interdisciplinar, com a participação de vários profissionais de diversas áreas (arquiteto,

economista, sociólogo, físico, urbanista e administrador), além da participação da

população (através de questionários e entrevistas – com comerciantes de distintos

segmentos, industriários e prestadores de serviços médicos entre outros), (SANTO,

2012). Assim, foi possível analisar a situação de Feira de Santana, criar metas e

estabelecer ações necessárias para direcionar a cidade ao que foi proposto pelo

(PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.144), que eram:

90

1. Criação de condições para o crescimento ordenado da cidade; Promover bem-estar social e integrar a população no processo de desenvolvimento global;

2. Aumentar a renda da população e, consequentemente, sua capacidade contributiva ao setor público municipal, através da dinamização das atividades econômicas;

3. Induzir o crescimento agrícola da periferia criando mercado industrial e reduzindo as migrações;

4. Orientar a política da prestação de serviços sociais básicos e estreitar a faixa de desorganização social;

5. Reduzir os déficits de serviços sociais básicos no município;

6. Orientar o poder municipal e demais níveis de governo que operam no município, para o processo de desenvolvimento;

7. Dotar a sede municipal de organização espaço-funcional e

8. Fornecer ao poder público o instrumental institucional e administrativo indispensável ao cumprimento do próprio plano.

Observa-se que o PDLI tinha como estratégia a integração de todos os setores

de atividades econômicas em Feira de Santana, e a partir da integração entre os

setores primário, secundário e terciário inseri-la no processo de desenvolvimento

nacional. Para tanto, “seriam necessárias articulações dos mesmos no âmbito locais,

assim como nas escalas estadual e federal, tendo como finalidade o cunho

desenvolvimentista” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p. 144 e 147), com

aplicação de verbas do orçamento plurianual da União, através de órgãos como,

SUDENE, BNH e do Banco do Nordeste do Brasil (BNB).

Com uma posição geográfica estratégica, entre cruzamento das BR-116 Norte,

BR-116 Sul, BR-324 e BR-101, BA-52, o PDLI de 1968 “propõe reforçar e potencializar

a situação privilegiada de Feira de Santana como entroncamento rodoviário,

passagem obrigatória de transportes de passageiros e carga”, que interligava o

município com o norte e nordeste do país, inserindo-o no complexo viário nacional

(PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p. 131).

No período, os dados do Censo Demográfico do IBGE indicavam que Feira de

Santana passava por um processo de expansão urbana, contando com uma

população 141.757 habitantes, em 1960, e densidade demográfica de 79,11hab/km2,

que representava cerca de 2,05% da população do estado da Bahia, sendo superada

somente por Salvador. Em 1964, “a sede do município, totalizava uma população de

77.411 habitantes, representando 56% da população do município morando no

espaço urbano e 44% no espaço rural” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, p.

71), revelando desde aquela época tendência a concentração da população no

espaço urbano.

91

Segundo Santo (2012, p. 125), “a expansão urbana de Feira de Santana se deu

no sentido leste da cidade, nas áreas com maior valor do solo urbano, poucas

variações altimétricas, planas, propícias para edificações e moradias”, onde

ocorreram aberturas de ruas e avenidas largas e retilíneas (MAPA 10 e 11). Ainda

segundo a autora, a malha urbana da cidade abrangia fundamentalmente à área

interna do anel de contorno, atualmente Avenida Eduardo Fróes da Mota, que na

época não estava completa (FIGURA 19).

MAPA 10 - EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DAS ORIGENS A 1962

Fonte: SANTO (2012, p. 141)

92

MAPA 11 - RELEVO E DIMENSÃO DO URBANO DE FEIRA DE SANTANA

Fonte: Santo (2012, p. 136).

93

FIGURA 19 – PLANTA DA CIDADE DE FEIRA DE SANTANA – 1967

Fonte: Santo (2012, p.125).

Observa-se que já havia uma sinalização da forma como ocorria a ocupação

do solo urbano em Feira de Santana desde aquela época, “destacados pelas malhas

retangulares, características de parcelamentos do solo de chácaras e glebas que

estavam localizados no centro da cidade” (SANTO, 2012, p. 125), servindo os espaços

para a expansão do centro comercial, além do uso residencial (FIGURA 19).

Deve-se destacar que o avanço da expansão urbana de Feira de Santana foi

uma das principais preocupações dos estudos do PDLI, de1968, “que planejou o uso

e ocupação do solo urbano, mediante levantamentos e identificação dos

estabelecimentos, residências e loteamentos existentes, através de foto para registro

no cadastro imobiliário” (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968, pp. 135, 136, 137

e 141). De onde, posteriormente foi confeccionado a Planta Geral da Cidade e a Planta

de Valores, que modernizou e aperfeiçoou a arrecadação da prefeitura na época do

PDLI de 1968 (FIGURA 20).

Em 1990, após 22 anos de criação, o PDLI de1968 passou por uma revisão,

sendo transformado em legislação. “O objetivo da revisão era criar estratégias

norteadoras para os planos e projetos definidora dos investimentos e intervenções de

forma concreta através da atuação do poder municipal” (PMFS, 1990, p. 7). Por isso,

era necessário readequar e modernizar a estrutura administrativa e os profissionais

administrativo e político da prefeitura, tornando capaz de articular e implantar os

projetos elaborados para a cidade.

94

FIGURA 20 – FEIRA DE SANTANA: PLANTA DE VALORES -1968

Fonte: (PMFS; SERFHAU; BNH; COPLAN, 1968)

A revisão do PDLI-1968, propôs as mudanças ocorridas na cidade após sua

implantação do, onde realizou-se o levantamento e atualização dos dados de Feira de

Santana no contexto na economia nacional, estadual, regional e da microrregião

geográfica, através de indicadores gerais da agropecuária, da indústria, comércio e

serviços. Foram realizados também estudos sobre o sistema nodal de transportes,

devido a importância do entroncamento rodoviário da cidade, assim como os efeitos

sobre o espaço urbano.

A revisão do PDLI-1968, em 1990, tinha como objetivo principal a adequação

da cidade ao novo contexto político, social e econômico da época, porquanto os

estudos impulsionaram a criação do arcabouço jurídico essencial, que

instrumentalizou a administração municipal no que se referia a estrutura legal, quanto

a questão do uso e ocupação do solo urbano, tanto no aspecto da preservação

ambiental quanto do ordenamento do solo (Santo, 2012).

Para a autora, a Lei Complementar nº. 1.515/1991, que criou o Conselho

Municipal de Defesa do Meio Ambiente, e a nº. 1.612/1992, que regulamentou o

Código de Meio ambiente, surgiram após estudos da revisão do PDLI de 1968, em

95

1990. Também foram sancionadas, na época, a Lei Complementar nº 1614/1992, que

tratou sobre o Plano Diretor de Desenvolvimento e a Lei Complementar nº 1615/1992,

que definiu o ordenamento do uso e ocupação do solo urbano, em Feira de Santana,

aspecto de vital importância para o planejamento e ordenamento da cidade.

O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), em 2000, foi elaborado

após 32 anos do PDLI de 1968, pela empresa de Planejamento Ambiental e

Arquitetura Ltda.(PLANARQ), e financiado pelo Programa de Administração Municipal

e Desenvolvimento de Infraestrutura Urbana (PRODUR), em convênio com o Banco

Mundial e governo do estado da Bahia, através da Companhia de Desenvolvimento e

Ação Regional (CAR) e da Secretaria do Planejamento, Ciência e Tecnologia

(Seplantec), no governo municipal de Claiton Costa Mascarenhas. Este tinha como

objetivo principal propor um cenário futuro para Feira de Santana, a partir da

identificação dos problemas urbanos, através de três níveis de abordagem:

(i) uma abordagem da região de Feira de Santana no ambiente da economia estadual, nacional e internacional; (ii) uma aproximação das suas articulações com a Macrorregião de Salvador-Feira de Santana e, por fim; (iii) os fatores que se articulam com os níveis anteriores e que formatam a área urbana desse município, a partir da participação da comunidade – onde foram construídos os diversos projetos de cidade pelos diferentes segmentos da sociedade e do Poder Público e dos estudos técnicos realizados (PMFS, 2000, p. 9 – grifos do autor).

Os estudos foram realizados por uma equipe interdisciplinar (arquitetos,

engenheiros civis, ambientais e sanitaristas, sociólogos, assistentes sociais,

economistas, geólogo, geógrafos e advogados), tomando como referência o

levantamento de dados e informações em órgãos da prefeitura municipal de Feira de

Santana, assim como na CAR, na Empresa Baiana de Saneamento e Água (Embasa),

além do Centro Industrial do Subaé (CIS), Superintendência de Estudos Sociais e

Econômicos (SEI), Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Câmara de

Dirigentes Lojistas (CDL), entre outras secretarias da prefeitura de Feira de Santana

(PMFS, 2000).

A elaboração do PDDU, em 2000, mobilizou os feirenses, com a participação

de vários representantes sociais, como funcionários públicos municipais, vereadores,

empresários, associações de bairros, profissionais liberais. Esses foram convocadas

para participar de entrevistas e reuniões específicas, refletindo sobre os problemas

urbanos, como ocupação e uso do solo, finanças públicas, problemas ambientais,

96

polícia administrativa, além da gestão do próprio PDDU.

Os trabalhos para sua execução contaram com as interpretações fotográficas

aéreas, na escala 1:8.000, datadas de 1992 e 1998, além de imagens na escala

1:100.000, de 1995, do satélite Landsat. As espacializações seguiram os padrões da

divisão política administrativa da sede municipal, tendo como base, os limites dos

bairros da cidade de Feira de Santana. Foram “elaborados mapas temáticos, com o

objetivo de obter diagnósticos específicos, possibilitando a análise e interpretação da

realidade da cidade de forma interdisciplinar” (PMFS, 2000, p. 9).

O relatório final dos estudos do PDDU, em 2000), ficou composto por dois

volumes: o primeiro tratava do Projeto de Cidade – A Estratégia Proposta – e o

segundo abarcava os anteprojetos de leis que seriam necessários para viabilizar a

implantação do que foi proposto no volume um (QUADRO 7).

QUADRO 7 – ESTRUTURA DO RELATÓRIO FINAL DO PDDU - 2000

Volume I Projeto de Cidade – A Estratégia Proposta

Volume II

Tomo I Lei do Plano Diretor

Tomo II Lei do perímetro Urbano

Tomo III Código de Meio Ambiente

Tomo IV Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo

Tomo V Lei de Hierarquia Viária

Tomo VI Código de Postura

Tomo VII Código de Obras

Fonte: PMFS, PPDU (2000), Volume I

O volume I do PDDU trouxe os estudos realizados, denominado a “A Cidade

que Existe”, e os diversos projetos urbanos apresentados tomando como base os

anseios e expectativas das diferentes representações sociais, denominado “A Cidade

que a População Quer”. Elaborou-se um cenário que foi proposto, apreciado e

analisado pelos representantes feirenses, esse foi discutido em um seminário,

projetando a cidade desejada e apresentando os planos e estratégias para a

construção da cidade projetada. A proposta para se construir a cidade que a

população queria, além de ter as diretrizes e estratégias para sua construção,

apontava também as oportunidades que poderiam ser geradas no processo de

implantação e operacionalização do PDDU (PMFS, 2000).

O relatório do PDDU de 2000 avaliou, também, o sistema viário, habitação,

drenagem, esgotamento sanitário, limpeza pública, serviços públicos, segurança

97

pública, equipamentos públicos e a estrutura administrativa e financeira da prefeitura.

Comparou-se ainda o papel regional de Feira de Santana, com a Região Metropolitana

de Salvador (RMS), ressaltando a importância do comércio, assim como o Centro

Industrial, e a localização privilegiada da cidade, servindo como porta para o fluxo de

mercadorias e pessoas advindas das várias regiões do país (PMFS, 2000).

Para Santo (2012), o PDDU de 2000, apesar de ter sido realizado, utilizando a

metodologia do Planejamento Estratégico 18 , baseada na Teoria Advocacional ou

Enfoque participativo, que tem como pressuposto “a participação dos vários

segmentos sociais”. O mesmo não foi instituído e foi transformado em projeto de lei

pela Câmara de Vereadores, devido ao fato do plano não ter realizado consultas

populares e ater-se os estudos restrito ao espaço urbano, fato que contrariava os

preceitos do artigo 43 da Lei 10.257/2001 - o Estatuto da Cidade.

Em 2006, a PMFS e a empresa PLANARQ revisaram e atualizaram o PDDU

de 2000, transformando-o em projeto de Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento

Municipal de 2006 (PDDM-2006), definindo-o como:

Art. 2º - Um instrumento básico da política de desenvolvimento político, econômico, social e territorial do município, bem como, para consolidar as funções sociais da cidade e da propriedade privada, contribuindo para o desenvolvimento econômico e territorial socialmente justo e ambientalmente equilibrado. Parágrafo único: O Plano Diretor – 2006 é parte integrante do processo contínuo de planejamento, devendo-se observar os seus objetivos e suas diretrizes em todas as unidades da administração municipal, em especial, no plano plurianual, nas diretrizes orçamentárias e no orçamento anual (PMFS, 2006, p.4).

Apesar do projeto de lei ter descrito que o plano diretor é um instrumento básico

para o desenvolvimento econômico e territorial socialmente justo e ambientalmente

equilibrado, ao tempo que consolida as funções sociais da cidade e da propriedade

privada, na prática “percebe-se que os instrumentos de planejamento obedecem a

normas e diretrizes de propriedade privada, aos interesses de mercado, as ideias de

padrão de vida moderno” (PEREIRA, 2013, pp. 121 e 122). Observou-se que alguns

segmentos sociais, como os representantes dos setores imobiliários, influenciaram no

“destino” da cidade, defendendo os interesses, enquanto capital imobiliário

18 Segundo Vainer (2000, p.76) o planejamento estratégico foi “inspirado em conceitos e técnicas

oriundos do planejamento empresarial, originalmente sistematizados na Harvard Business School', segundo seus defensores, deve ser adotado pelos governos locais em razão de estarem as cidades submetidas às mesmas condições e desafios que as empresas”.

98

determinava a produção do espaço urbano de Feira de Santana.

O projeto de lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal (PDDM), de

2006, concentrou vários temas sobre planejamento urbano, como os princípios da

política de desenvolvimento urbano e territorial, a função social da propriedade, a

política de desenvolvimento municipal, ordenamento do território e da política urbana,

a operacionalização das estratégias, as políticas específicas, os instrumentos de

política urbana e a gestão democrática. Para tanto, buscava normatizar e direcionar o

espaço urbano, tendo em conta o processo de desenvolvimento econômico e territorial

socialmente justo e ambientalmente equilibrado (QUADRO 8).

QUADRO 8 – CAPÍTULOS DO PLANO DIRETOR DE DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL DE FEIRA DE SANTANA (PDDM – 2006)

TÍTULO I DOS PRINCÍPIOS DA POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E TERRITORIAL

TÍTULO II DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

TÍTULO III DA POLITICA DE DESENVOLVIMEN-TO MUNICIPAL

Capítulo I Do Plano Diretor como Processo Estratégico

Capítulo II Da Estratégia de Desenvolvimento

Capítulo III Dos Projetos Estratégicos

TÍTULO IV

DO ORDENAMEN-TO DO TERRITÓRIO E DA POLÍTICA URBANA

Capítulo I Dos Elementos Estruturadores

Capítulo II Das Unidades Político Administrativas

Capítulo III Do Macrozoneamento de Uso do Solo

Capítulo IV Do Zonea-mento

Seção I Da Área Rural

Seção II Da Área Urbana

Seção III Das Áreas Espe-ciais

Capítulo V

Das Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS

Seção I Das Subcatego-rias de ZEIS

Seção II Da Institucionali-zação da ZEIS

Seção III

Do Plano de Urbanização de Interesse Social – PLUIS

Capítulo VI Do Uso e Ocupação do Solo

Seção I Das Categorias de Usos do Solo

Seção II Dos Coeficientes de Aproveitamen-to

Seção III Do Gabarito de Altura das Edifi-cações

Capítulo VII Do Sistema Viário

TÍTULO V DA OPERACIONA-LIZAÇÃO DAS ES-TRATÉGIAS

Capítulo I Das Medidas Administrativas

Capítulo II Do Sistema de Planejamento

Capítulo III Da Fundação para o Desenvolvimento Territorial de Feira de Santana – FUNDET

Capítulo IV Do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Territorial - COMDUR

Capítulo V Do Fundo de Desenvolvimento Urbano e de Habitação - FUNDHAB

Capítulo VI Da Comissão Técnica de Impacto de

99

Vizinhança - CTIV

Capítulo VII Do Termo de Viabilidade de Localização - TVL

TÍTULO VI DAS POLÍTICAS ESPECÍFICAS

Capítulo I Do Desenvolvimento Sócio-Econômico

Capítulo II Da Política Ambiental

Capítulo III Da Habitação de Interesse Social - HIS

Capítulo IV Do Saneamento Ambiental

TÍTULO VII DOS INSTRUMEN-TOS DE POLÍTICA URBANA

Capítulo I Da Regularização Fundiária Sustentável

Capítulo II Da Assistência Técnica e Jurídica Gratuita às Pessoas Pobres

Capítulo III

Dos Instrumentos de Planejamento

Seção I

Do Parcelamento, Edificação e Uti-lização Compulsórios

Seção II Do Direito de Superfície

Seção III Do Direito de Preempção

Seção IV Da Outorga Onerosa do Direi-to de Construir

Seção V

Da Transferência do Direito de Construir – Trans-con

Seção VI Das Operações Urbanas Consor-ciadas

Seção VII

Do Consórcio Imobiliário

Seção VIII

Do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV

TITULO VIII

DA GESTÃO DE-MOCRÁTICA

Capítulo I Do Sistema de Gestão Participativa

Seção I Das Atribuições do COMDUR

Seção II Da Estrutura e Composição do COMDUR

Capítulo II Do Sistema de Informações

Capítulo III Da Participação Comunitária

Capítulo IV Do Monitoramento do Plano Diretor

Fonte: PMFS, 2006. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2016

O PDDM, de 2006, trouxe em seu arcabouço a preocupação com a questão da

habitação. Na visão de Santo (2012), como se verifica no Título V – da

operacionalização das estratégias – Capítulo V, que trata da criação do Fundo de

Desenvolvimento Urbano e de Habitação (FUNDHAB), este tem como objetivo

implementar a execução do Plano Diretor e os programas de regularização fundiária

sustentável, viabilizando projetos na área de desenvolvimento urbano e de habitação.

O Título VI – das políticas específicas – Capítulo III, expunha sobre a questão da

Habitação de Interesse Social (HIS), no qual a partir de 2009, seria base para a

implantação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em Feira de Santana.

100

Outro ponto importante no PDDM, de 2006, foi as políticas específicas de

desenvolvimento socioeconômico. Segundo seus idealizadores buscavam

potencializar e melhorar as condições da vida dos habitantes, através de ações

conjuntas ao governo do estado para atrair novas indústrias, e implantar o

agronegócio, além de reforçar o papel de centro comercial de Feira de Santana,

através de novos investimentos, implantando novos equipamentos urbanos de

infraestrutura e transportes. Assim, seria possível viabilizar um maior fluxo de pessoas

e mercadorias no espaço urbano e regional de Feira de Santana (PMFS, 2006).

Ressalta-se que, assim os outros planos diretores, o PDDM, de 2006, foi

transformado em projeto de lei. Segundo Santo (2012), não foi instituído, devido a

uma ação do Ministério Público, que alegou não haver efetiva participação dos

representantes da sociedade feirense nas reuniões públicas que ocorreram,

afirmando a necessidade de mais encontros e discussões, além das 20 realizadas.

Ainda segundo a autora, apesar do PDDM, de 2006, não ter sido transformado em lei,

partes de seus preceitos foram concretizados em forma de lei. A partir de 2009, com

a revisão do plano, exemplos das Leis Complementares n° 41 e 42 de 2009 que, além

de outros aspectos, ampliou e deu nova redação ao Código de Meio Ambiente – Lei

1612/1992 (SANTO, 2012).

Em síntese, concluiu-se que dos quatros instrumentos de planejamento de

Feira de Santana, dois foram instituídos – o PDLI-1968 e a Revisão do PDLI -1990 e

dois não instituídos – o PDDU-2000 e o PDDM-2006 foram relevantes para abalizar o

crescimento, expansão e urbanização de Feira de Santana, apesar de haver uma

visível descontinuidade e interstícios de tempo entre a elaboração dos mesmos, além

de partes dos preceitos indicados pelos estudos não terem sido implantados, ao

tempo que, a partir da década de 1990, o capital imobiliário ter se destacado no

processo de expansão da cidade (QUADRO 9).

Salienta-se que, atualmente, Feira de Santana encontra-se regida por um Plano

Diretor desatualizado, pois foi elaborado há 25 anos - Lei nº 1.614 de 1992. A

prefeitura realizou processo licitatório para elaboração do novo Plano Diretor em

agosto de 2015, e de acordo com informações obtidas na Secretaria de Comunicação,

o mesmo será concluído no segundo semestre de 2017.

101

QUADRO 9: SÍNTESE DAS PRINCIPAIS CONTRIBUIÇÕES DOS PLANOS DIRETORES DE FEIRA DE SANTANA

Ano Nome Arcabouço teórico-

metodológico Principais contribuições

1968

Plano de Desen-volvimento Local In-tegrado (PDLI)

Teoria Sócio-Eco-lógica; Teoria Globalista; Enfoque Antropoló-gico ou Vertente organicista

Primeiro grande estudo da cidade sobre sua importância regional. Estabeleceu os padrões para uso e ocupação do solo e o planejamento para o crescimento urbano, que influenciou a sua dinâmica atual. Nele o Estado é visto como o responsável pela bem estar comum e a ciência é vista como um instrumento para atingir este objetivo.

1990

Revisão do PDLI-1968

Discreta introdução à Teoria Advocacional

Adequa o estudo anterior às necessidades da década de 1990, principalmente no que concerne às questões ambientais e tributárias, além de modificação na máquina administrativa. Propiciou a geração, em 1992, do Código do Meio Ambiente, dentre outros. Nela o Estado ainda é forte, se utiliza da ciência (pesquisa) para ordenar o território, se serve do poder coercitivo estatal (publicação de leis).

2000

Plano Diretor de De-senvolvimento Urbano de Feira de Santana (PDDU) –

Teoria Advocacional ou Enfoque Partici-pativo

Segundo grã nde estudo sobre a cidade e sobre o município. Atualiza os dados anteriores e muda o enfoque de análise, ligando-a muito à região de Salvador.O Estado, neste caso, é considerado como tendo um papel limitado, cabendo a ele perceber e acatar as necessidades demandadas pelas diversas classes sociais, que teoricamente já priorizaram as demandas através de reuniões públicas. Todavia, a parte participativa não foi executada, inviabilizando a sua aplicação.

2006

Plano Diretor de De-senvolvimento Munici-pal de Feira de Santana – Projeto de Lei – Revisão do PDDM

Teoria Advocacional ou Enfoque Partici-pativo

Atualização e aplicação do trabalho anterior. Para sua legitimação são realizadas chamadas públicas para sua discussão e aprovação. Todavia, a pequena participação popular, o inviabilizou, através de recurso do Ministério Público. Apesar disso, o mesmo está disponível ao público e a partir dele foi gerado o novo código ambiental de 2009, plenamente adequado à legislação nacional e estadual vigente.

2015 Em elaboração ------ -----

Fonte: Santo (2012, p.133). Adaptação: Cerqueira (2016).

102

5 VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO EM FEIRA DE SANTANA: EXPANSÃO URBANA E DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA

No capítulo analisou-se o processo de valorização do espaço urbano

relacionando à expansão urbana e a distribuição dos investimentos públicos em

infraestrutura em Feira de Santana. Tomando como referência as informações obtidas

do Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015, base do Sistema de Administração

Tributária de Feira de Santana, e utilizado para cobrança do Imposto Predial e

Territorial Urbano (IPTU), dimensionou-se a expansão urbana no período investigado.

A partir das informações do Balanço de Gestão, no período em estudo,

analisou-se como os recursos de investimentos público em infraestrutura foram

alocados nos diversos bairros e distritos de Feira de Santana, em que buscou explicar

a lógica desta distribuição e entender como os agentes produtores do espaço,

especialmente os agentes imobiliários, influenciam o poder local nas políticas de

distribuição dos recursos públicos em infraestrutura, ao tempo que valorizam as

propriedades privadas, com objetivo de extrair a mais valia urbana.

5.1 Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto Predial e Territorial Urbano

(IPTU): desvelando definição

Para explicar a mensuração da expansão urbana em Feira de Santana, faz-se

necessário definir, diferenciando, Cadastro Fiscal, Cadastro Imobiliário e Imposto

Predial e Territorial Urbano (IPTU). Nas subseções seguintes analisa-se o papel do

poder público municipal sobre o registro, controle e posse da terra, que tem como

principal objetivo a cobrança de imposto referente ao uso do solo.

5.1.1 CADASTRO FISCAL: ELEMENTO PARA REGISTRO E CONTROLE DO CADASTRO IMOBILIÁRIO

O controle do território sempre esteve inerente a todas as civilizações. Segundo

Larsson (1996 apud SILVA, 2006, p.14) “há evidências que os povos primitivos

desenvolveram técnicas para medições e registros de terras, com o objetivo de

cobranças de impostos”. Os povos egípcios, indianos, chineses e romanos já se

preocupavam com a questão do cadastro de terras, para mensurar a produção

103

agrícola e ter controle sobre os territórios conquistados. Para Lima e Philips (2000

apud COSTA 2004, p. 23) “o surgimento do cadastro está intrinsecamente ligado à

necessidade do controle, levantamento, medição e registro da propriedade territorial,

tanto nos aspectos legais, econômicos e fiscais ao longo do processo civilizatório”.

No Brasil colonial, já havia a preocupação por parte da Coroa Portuguesa sobre

o controle do território apropriado. A colônia foi dividida em 15 capitanias e entregues

a donatários, com o objetivo principal de apropriar-se das riquezas e do solo. A divisão

e distribuição das terras, em sesmarias, viabilizou a exploração do espaço, através da

agropecuária e agricultura, ao tempo que a Coroa reconhecia o território enquanto

espaço produtivo, sendo cobrado tributo, caso contrário as terras eram devolvidas a

Coroa Portuguesa Rolnik (1997).

O início do registro de imóveis no Brasil teve origem com a promulgação da Lei

nº 601 de 18 de setembro de 1850, a Lei das Terras, regulamentada pelo Decreto nº

1.318 de 30 de janeiro de 1854, que tinha como objetivo principal disciplinar e

regularizar as situações da posse e apropriação das terras distribuídas e parcelas em

sesmarias. Como consequência da Lei de Terras, em 24 de novembro de 1864 foi

promulgada a Lei nº 1.234, regulamentado pelo Decreto 3.453 de 26 de abril de 1865,

que estabeleceu o Registro de Imóveis no Brasil. As primeiras leis que tratavam do

registro de propriedades obrigavam os latifundiários a cadastrar as propriedades

Rolnik (1997).

Segundo Rolnik (1997, p. 23):

A partir da promulgação da Lei de Terras, a única forma legal de posse da terra passou a ser a compra devidamente registrada. Foram duas as implicações imediatas dessa mudança: a absolutização da propriedade, ou seja, o reconhecimento do direito de acesso se desvincula da condição de efetiva ocupação e sua monetarização, o que significa que a terra passou a adquirir plenamente o estatuto de mercadoria.

A delimitação e registro dos imóveis eram de fundamental importância para

assegurar a posse e o preço da propriedade privada através do título emitido pelo

poder público (ROLNIK, 1997). Ter a posse da terra não significava necessariamente

direito de propriedade, sendo assim, tal processo, a partir de então, passou a ser

legalizado, através de documentos oficiais emitidos pelo Estado. Observa-se que a

Lei de Terras foi “fundamental para regulamentação na forma de apropriação do

espaço brasileiro, com consequências para o desenvolvimento das cidades” (ROLNIK.

104

1997, p. 23), quando caracteriza a concentração fundiária no Brasil.

Segundo a autora, a titularidade da posse da terra tornou-se importante

instrumento de aporte para o financiamento, transação e hipoteca do setor imobiliário,

servindo a terra como garantia de empréstimos. Destaca-se que a titularidade da

posse da terra tornou-se importante instrumento de aporte para o financiamento,

transação e hipoteca do setor imobiliário, servindo a terra como garantia de

empréstimos, segundo a autora.

Com a expansão urbana e a necessidade de controle sobre as parcelas do solo

urbano houve, a partir de 1970, uma disseminação dos sistemas de cadastro urbano

no Brasil, que foram financiados pelo Banco Nacional de Habitação (BNH) e Ministério

do Interior (MIN), através do Serviço Federal de Habitação e Urbanização

(SERFHAU). Cabe salientar que a implantação desse sistema era oneroso,

principalmente, para a maioria dos municípios brasileiros que não tinha recursos para

implantação e gestão do cadastro técnico.

A promulgação da Lei nº 4.504, em 30 de novembro de 1964 – Estatuto da

Terra – foi considerada como a primeira lei de direito agrário no Brasil, pois

regulamentava os direitos e obrigações relativos aos imóveis rurais para fins de

reforma agrária e cumprimento da função social da terra, a partir da qual implantou-

se o cadastro de terras rurais no Brasil. O sistema era controlado pelo Instituto

Nacional de Reforma Agrária (INCRA), criado pelo Decreto-Lei nº 1.110 de 1970,

órgão responsável pela política e reforma agrária no Brasil. Com a publicação da Lei

8.022 de 12 de abril de 1990, a União transferiu a administração do cadastro rural para

o Departamento da Receita Federal do Brasil, que além do controle, realizava a

cobrança do Imposto Territorial Rural.

No espaço urbano, os primeiros sistemas de cadastros tinham como finalidade

principal a arrecadação de impostos territorial e fiscal, por isso ficaram denominados

de cadastro fiscal em boa parte dos códigos tributários dos municípios brasileiros.

Para a Federação Internacional de Geômetras (FIG, 1998 apud MOURA, 2007, p. 47),

“o cadastro é um sistema de dados, baseado em parcelas de terras, onde estão

contidas as informações relativas aos direitos e obrigações sobre o limite de cada

parcela de solo de um município”.

Atualmente, as cidades têm implantado sistemas avançados e complexos,

denominados de Cadastro Técnico Multifinalitário. Esses têm uma multiplicidade de

fins, contendo um conjunto de elementos cartográficos em forma de banco de dados,

105

onde são registrados todos os elementos relativos aos imóveis privados, públicos,

além de conter informações referentes a equipamentos públicos, implantados nos

logradores do município.

Para Cambaco (1991 apud NASCIMENTO, 1996, p. 36), “o objetivo do

Cadastro Técnico Multifinalitário é a identificação e a descrição de uma dada porção

de terreno, tanto sobre o ponto de vista jurídico-fiscal, como geométrico”. O sistema é

mais completo, por que além de ter a finalidade de cobrança dos impostos e taxas,

contempla o planejamento do uso e ocupação do solo urbano.

Assim como a maioria das cidades brasileiras, Feira de Santana não possui um

sistema de Cadastro Técnico Multifinalitário, e com o objetivo de atender ao artigo 3º

da Lei Complementar nº 003 de dezembro de 2000, o Código Tributário Municipal

(CTM), a prefeitura implantou o Centro de Atendimento ao Feirense (CEAF), em 16

de julho de 2003, modernizando a Secretaria de Fazenda e implantando o Sistema de

Administração Tributário, o Cadastro Fiscal.

As figuras 21 e 22 mostram os detalhes dos módulos que integram o programa,

que foi centralizado em um único sistema de cobrança dos impostos, tais como:

Imposto Sobre Serviço (ISS);

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);

Taxa de Fiscalização e Funcionamento (TFF);

Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos;

Taxa de Licença de Localização (TLL); e,

Cadastro Geral de Atividades.

FIGURA 21 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - (CADASTRO FISCAL)

Fonte: PMFS, 2016.

106

FIGURA 22 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - (MÓDULOS DO CADASTRO FISCAL)

Fonte: PMFS, 2016.

Dessa forma, para a realização da pesquisa, utilizou-se do Sistema de

Administração Tributária, o módulo Cadastro Imobiliário, que serviu para dimensionar

a expansão urbana de Feira de Santana, entre 2002 e 2015.

5.1.2 CADASTRO IMOBILIÁRIO E IPTU: MEDIDAS E VALOR DO URBANO

A análise sobre a expansão urbana em Feira de Santana perpassa pelas

informações das medidas dos lotes de cada imóvel registrado no Cadastro Imobiliário.

Este constitui o módulo que faz parte do Sistema de Administração Tributária

(Cadastro Fiscal) de Feira de Santana, base utilizada para cobrança do IPTU. Tal

tributo é vinculado sobre a propriedade predial e territorial urbana ou área de expansão

urbana, e tem como fator gerador a propriedade, o domínio útil, ou a posse do bem

imóvel, por natureza e acessão física (CTN, 1966).

O IPTU tem como fundamento jurídico o artigo 156 da Constituição Federal de

1988, que está regulamentado pelo Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172 de 25 de

outubro de 1966, nos artigos 32 a 34. Para esta pesquisa destacou-se, para efeito de

análise, o artigo 32, que dispõe:

O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade

107

predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. § 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a

definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para

distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3

(três) quilômetros do imóvel considerado. § 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis,

ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

Observa-se que o IPTU é um imposto de competência dos municípios, e tem

como pré-requisito para cobrança a implantação de uma infraestrutura mínima de dois

equipamentos públicos de melhoramento no local, como: meio-fio ou calçamento,

canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários,

rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar, ou

escola primária, posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel

considerado; são, portanto, os pré-requisitos para considerar uma área urbana ou de

expansão urbana.

A legislação que rege o Cadastro Fiscal em Feira de Santana está no Código

Tributário Municipal, denominada Lei Complementar nº 003 de 22 de dezembro de

2000, especificamente no artigo 3º que diz:

O cadastro fiscal do Município compreende: I – cadastro imobiliário; II – cadastro geral de atividades, que se desdobra em:

a) cadastro das atividades dos estabelecimentos em geral; b) cadastro das atividades exercidas nos logradouros públicos; c) cadastro simplificado.

§ 1º O cadastro imobiliário tem por finalidade inscrever todas as unidades imobiliárias existentes no Município.

§ 2º O cadastro geral de atividades tem por finalidade inscrever toda pessoa jurídica, firma individual e profissional autônomo que estiver sujeito à obrigação tributária principal ou acessória.

§ 3º O cadastro simplificado tem por finalidade inscrever as atividades de reduzido movimento econômico a ser definido em ato do Poder Executivo.

108

§ 4º Com base no cadastro fiscal poderão ser estruturados cadastros especiais, inclusive de contribuintes cujas atividades se encontrem paralisadas ou que, deixando de funcionar, não providenciaram a baixa de suas atividades.

§ 5º A organização e o funcionamento do cadastro fiscal serão disciplinados em ato do Poder Executivo.

Segundo Vieira e Silva (1996 apud RAMBO, 2005, p. 39), “o cadastro imobiliário

é um conjunto de arquivos contendo o registro de dados de base imobiliária da

cidade”. É no Cadastro Imobiliário que são registradas as informações de cada imóvel

construído no município.

Para cada imóvel existe um número de inscrição que identifica cada parcela do

solo e atributos, como localização, contribuinte, destinatário, endereço, medidas do

imóvel, características, documentação e tributação, dados que detalham os bens

imóveis existentes no território do município (FIGURAS 23 e 24).

FIGURA 23 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - CADASTRO FISCAL (NÚMERO DE INSCRIÇÃO)

Fonte: PMFS, 2016.

109

FIGURA 24 - FEIRA DE SANTANA: SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA - CADASTRO FISCAL - MEDIDAS

Fonte: PMFS, 2016.

A partir das informações das áreas dos lotes de cada imóvel registrado no

Cadastro Imobiliário e utilizado para cobrança do IPTU, descreveu-se como Feira de

Santana expandiu o espaço urbano entre 2002 e 2015, indicando os principais vetores

de crescimento, especificamente a construção dos condomínios fechados e do

PMCMV.

5.2 Expansão Urbana em Feira de Santana entre 2002-2015: leitura do Cadastro Imobiliário

Observa-se que desde a década de 1990, as cidades brasileiras têm passando

por um novo processo de expansão urbana, decorrente do uso e ocupação do solo

por novas formas de consumo de moradias, através dos empreendimentos de

condomínios horizontais e verticais, e de loteamentos fechados. Tal processo confere

uma nova estrutura urbana para as cidades brasileiras, tendo por base o processo de

produção e apropriação da mais valia, sob viés da reprodução ampliada do capital

Marx (1996).

Em Feira de Santana, a consolidação desse processo, ocorreu desde o início

da década de 1990 (SANTO, 2012). Entre 1960 e 1990, a cidade tinha como principal

agente direcionador da expansão urbana, o Estado, através da implantação de

110

conjuntos habitacionais e de infraestrutura. A partir de 1990, o município passou a ser

conduzido principalmente pelo setor imobiliário, determinando os vetores de

expansão, concretizando o novo modelo de crescimento urbano, em que a

especulação urbana e a necessidade de investimentos em infraestrutura nos novos

espaços, tornaram-se parâmetros determinantes no processo de valorização do

espaço urbano.

Para analisar a produção do espaço urbano de Feira de Santana, no contexto

atual, faz-se necessário retroceder as origens da cidade, através do Cadastro

Imobiliário que contém o registro histórico da expansão urbana, sendo possível refletir

e analisar a consolidação da produção do espaço urbano, desde a sua origem até

2002.

5.2.1 CONSOLIDAÇÃO DA EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DAS ORIGENS A 2002

A leitura dos dados do Cadastro Imobiliário de 2002 revela a produção do

espaço urbano de Feira de Santana desde a origem até 2002, contemplando a forma

em que o Estado promovia a expansão urbana e recentemente, a ação do setor

imobiliário, além do crescimento por assentamentos subnormal19 ocorrido, desde a

década de 1970.

Os dados indicam que, em 2002, Feira de Santana possuía uma extensão

urbana correspondente a 190,46 km2 (MAPA 12).

Esta área continha 164.277 imóveis: com 86.368 (52,57%) correspondente a

residências, que ocupavam uma área de 110,33 km2 (57,93%); 9.977 (6,07%)

estabelecimentos comerciais, em uma área de 17,32 km2 (9,09%); 642

estabelecimentos mistos, distribuídos em 0,48 km2; 383 (0,39%) constituíam-se os

estabelecimentos industriais, ocupando uma área de 12,51 km2 (6,57%); e 61.016

(37,14%) terrenos sem uso, que totalizavam uma área de 35,1 km2 (18,43%),

enquanto 5.891 (3,59%) imóveis que estavam classificados como colégios, ginásio de

esportes, estabelecimentos para prestação de serviço, atividade religiosa e serviço

público, ocupando uma área de 14,72 km2 (7,73%), TABELA 6.

19 Os assentamentos subnormais, segundo o IBGE (2000), podem ser enquadrados em: invasão,

loteamento irregular ou clandestino em áreas invadidas, e loteamentos irregulares ou clandestinos regularizados em período recente. Portanto, o que caracteriza um assentamento subnormal é a ocupação desordenada, ocorrida sem que tenha havido a posse da terra ou título de propriedade (CARMO, 2009, p. 26).

111

MAPA 12 – FEIRA DE SANTANA: EVOLUÇÃO DA MANCHA URBANA – DAS ORIGENS A 2001


112

TABELA 6 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA

TOTAL E RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2002

Tipo de Imóveis Quantidades Qtdes (%) Área Total dos

lotes (Km2) Área Total dos

lotes (%)

Residências 86.368 52,57% 110,33 57,93% Comercial 9.977 6,07% 17,32 9,09% Misto 642 0,39% 0,48 0,25% Industrias 383 0,23% 12,51 6,57% Terrenos sem uso 61.016 37,14% 35,1 18,43% Outros 5.891 3,59% 14,72 7,73%

Total 164.277 100,00% 190,46 100,00%

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliário, 2002. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Destaca-se no Cadastro Imobiliário de 2002, que os imóveis classificados como

residenciais ocupavam uma área correspondente a 110,33 km2, representando

57,93% da área referente a extensão urbana, seguido dos imóveis classificados como

terrenos sem uso, que totalizavam uma extensão de 35,1 km2, equivalente a 18,43%

do total. Portanto, os dados revelamo alcance da expansão urbana.

Segundo Freitas (2014, p. 274), o crescimento urbano de Feira de Santana

desde sua origem até a década de 1940 era significativo:

(...) partindo-se do núcleo da cidade em direção ao norte com a formação do Bairro Minadouro, Tanque da Nação e ampliação dos Olhos d’Água à oeste do Centro e, ao sul, forma-se o Bairro Pilão (...) Identifica-se que, a cidade se expandiu assumindo as seguintes direções: a Leste, Ruas Barão do Cotegipe, Castro Alves, Barão do Rio Branco, Comandante Almiro e Bairro Kalilândia (atualmente Centro). Ao sul, Rua Cristóvão Barreto no Bairro Pilão. À oeste os bairros Tanque da Nação e Olhos d’Água e ao norte o bairro Minadouro. O centro se amplia a partir das Ruas Conselheiro Franco, Marechal Deodoro da Fonseca e Senhor dos Passos.

Entre 1950 e 1960, Feira de Santana registrou novos eixos de expansão urbana

com a implantação das BR 324 (Feira-Salvador), a BR 116 Sul (Rio-Bahia) e o início

da implantação do anel de contorno rodoviário – avenida Eduardo Fróes da Mota –

determinando uma nova dinâmica urbana, devido ao fluxo de pessoas e mercadorias

que circulavam na cidade. As aberturas das avenidas João Durval Carneiro, Maria

Quitéria e José Falcão da Silva, valorizou os terrenos no tabuleiro interiorano, e

também determinou a expansão da cidade para novas áreas, (SANTO, 2012).

A participação do governo do estado da Bahia, entre 1967 e 1986, foi

significativa para o processo de expansão urbana, demarcando os vetores de

crescimento da cidade, com a construção de conjuntos habitacionais e a implantação

113

de infraestrutura, como a construção da Faculdade de Educação de Feira de Santana,

atualmente Universidade Estadual de Feira de Santana (UEFS), instalada no centro

da cidade em 1972, e posteriormente alocada para a parte Norte de Feira de Santana,

direcionando a expansão urbana para este eixo (SANTO, 2012).

A implantação do Centro Industrial do Subaé (CIS), em 1970, localizado na BR-

324 (Feira-Salvador), se configurou como fator marcante para a expansão urbana de

Feira de Santana (SANTO, 2012). A instalação do CIS-Tomba direcionou a expansão

urbana para o eixo Sul da cidade, com destaque para o bairro Tomba, que como

mencionado anteriormente, é o mais populoso da cidade, com 55.007 habitantes.

Destaca-se que o processo de industrialização em Feira de Santana atraiu um grande

contingente populacional entre as décadas 1970 e 1990 e levou o poder público a

ampliar o espaço da cidade através da construção de unidades habitacionais,

TABELA 7 (FREITAS, 2014).

TABELA 7 - DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO TOTAL, URBANA, RURAL E TAXA DE URBANIZAÇÃO - FEIRA DE

SANTANA,1940-2010

Fonte: IBGE,2015.

Os dados da tabela 7 revelam que entre 1950 e 1960, a população de Feira de

Santana cresceu 32,12%, enquanto, entre 1970 e 1980, foi 55,64%. A década

seguinte também não foi diferente, entre 1980 e 1991, houve uma elevação no número

de habitantes para 114.941, um acréscimo de 39,43%, enquanto na década seguinte,

entre 1991 e 2000, o crescimento foi de 74.502 habitantes ou 18,33%.

Destaca-se com a leitura da tabela 7, que a taxa de urbanização do município

era igual a 70,33%, em 1970; na década 1980, passou para 80,15%; em 1991,

86,00%, em 2000, 89,77% e em 2010, 91,73%. Observa-se com a análise da taxa de

Ano População

total

População

Urbana

Taxa de urbanização

(%)

População Rural

%

1940 83.268 14.603 17,54% 68.665 82,46%

1950 107.205 34.277 31,97% 72.928 68,03%

1960 141.757 69.884 49,30% 71.873 50,70%

1970 187.290 131.720 70,33% 55.570 29,67%

1980 291.506 233.631 80,15% 57.875 19,85%

1991 406.447 349.557 86,00% 56.890 14,00%

2000 480.949 431.730 89,77% 49.219 10,23%

2010 556.642 510.635 91,73% 46.007 8,27%

2015 617.528 - - - -

114

urbanização, e do contexto histórico e econômico, que parte da população e

imigrantes que se deslocavam para o município de Feira de Santana, se fixaram na

área urbana, provocando demanda por novas habitações.

O fluxo migratório para Feira de Santana trouxe como consequência problemas

na área habitacional, entre 1970 e 1980, revelando que “a cidade não estava

preparada para atender a demanda e nem possuía infraestrutura adequada para

receber contingente populacional” (CARMO, 2009, p. 175).

As ações da União, através do BNH20, do governo do estado da Bahia, por meio

da empresa Habitação e Urbanização da Bahia (URBIS)21 e do Instituto de Orientação

às Cooperativas (INOCOOP)22; além do poder local, através do Plano Municipal de

Habitação Popular (PLANOLAR)23 e, da atuação da Caixa Econômica Federal (CEF)24

(SANTO, 2012), que em momentos distintos, porém com o mesmo objetivo, buscavam

amenizar a situação do déficit habitacional da cidade. Segundo Santo (2012), a

atuação da URBIS, do INOCOOP e da CEF foi importante em Feira de Santana, já

que no período, foram implantados 42 conjuntos, com 20.273 unidades habitacionais

(MAPA 13).

O vetor de expansão urbana em Feira de Santana, através da ação do governo

do estado, na área habitacional, ocorreu com a construção dos primeiros conjuntos

habitacionais, Feira I e Feira II, conhecidos como Cidade Nova, construídos pela

URBIS em 1969, a primeira etapa, e em 1971, a segunda etapa, QUADRO 10.

(FREITAS, 2014).

QUADRO 10 –FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAIS ENTRE 1960 E 1970

Nº Nome Ano1 Tipo N° de

Unidades Responsável

1 Feira I – Cidade Nova 1969 Casa 609 URBIS

2 Feira II– Cidade Nova 1971 Casa 1027 URBIS

3 Conjunto Centenário 1972 Casa 291 INOCOOP

4 Conjunto Milton Gomes 1977 Casa 204 INOCOOP

5 Feira III - Conjunto JOMAFA 1979 Casa 570 URBIS

6 Conjunto Antônio Carlos Magalhães 1979 Casa 178 INOCOOP

Fonte: Freitas (2014). 1 Corresponde ao ano de conclusão

20 Instituído pela Lei nº 4.380 de 1964. 21 Criado pela Lei nº 2114 de 1965. 22 Instituído pelo Decreto nº. 58.377 de 1966. 23 Criado pela Lei nº. 825 de 1977, 24 Assumiu a carteira do BNH, extinto pela Lei nº. 2.291 de 1986.

115

MAPA 13: DISTRIBUIÇÃO POR BAIRROS DE CONJUNTOS HABITACIONAIS (URBIS, INOCOOP E CEF) E LOTEAMENTOS PLANOLAR EM FEIRA DE SANTANA – 2004

Fonte: SANTO, Sandra (2012, p. 164)

Segundo Freitas (2014), a implantação dos conjuntos foi relevante para o

crescimento da cidade, sendo o primeiro conjunto instalado fora do anel de contorno

e que tinha como finalidade abrigar os proletários que integrariam a mão de obra do

Centro Industrial do Subaé.

De acordo com os dados do quadro 10, ainda nota-se que outros conjuntos

implantados foram Centenário, inaugurado em 1972, com 291 casas; Milton Gomes

116

Costa, em 1977, com 204 casas; JOMAFA, em 1979, com 570 unidades residenciais

e o Conjunto Antônio Carlos Magalhães, em 1979, com 178 casas. Todos foram

construídos pelo INOCOOP ou pela URBIS, (FREITAS, 2014).

Para Santo (2012), apesar da crise que atravessava o país nas décadas de

1980 e 1990, período de alta inflação e com políticas voltadas a questões

macroeconômicas, “houve pouca ênfase para a questão habitacional e

consequentemente pouco investimento as cidades brasileiras” (SANTO, 2012, p. 81).

Mas, afirma que a expansão do espaço urbano em Feira de Santana foi intensa, como

pode-se verificar com o surgimento dos conjuntos habitacionais, Morada das Árvores,

João Paulo, Morada do Sol, Feira IV, Feira V, Conjunto José Falcão da Silva, Feira VI,

JJ Lopes de Brito, Feira X, Francisco Pinto e Parque das Acácias, Feira IX, Homero

Figueiredo, etc., com a finalidade atender a demanda crescente da população e

diminuir os problemas habitacionais na cidade, QUADRO 11 (FREITAS, 2014).

QUADRO 11– FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAISENTRE 1980 E 1990



1 Morada das Árvores 1980 Casa 270 INOCOOP

2 João Paulo 1981 Casa 410 INOCOOP

3 Vale dos Rios 1982 Apto. 126 INOCOOP

4 Morada do Sol 1982 Casa 340 INOCOOP

5 Feira IV 1982 Casa 413 URBIS

6 Feira V – Arnold Ferreira Silva 1982 Casa 630 URBIS

7 José Falcão da Silva 1983 Apto. 128 INOCOOP

8 Feira VI – Áureo Filho 1983 Casa 530 URBIS

9 Feira VI – Áureo Filho 1983 Lotes 430 URBIS

10 J. J. Lopes de Brito 1985 Apto. 224 INOCOOP

11 Feira X–João Durval Carneiro 1ª etapa 1985 Casa 1807 URBIS

12 Feira X–João Durval Carneiro 2ª Etapa 1986 Casa 1814 URBIS

13 Francisco Pinto 1987 Casa 517 CEF

14 Parque das Acácias 1989 Apto. 210 INOCOOP

15 Feira IX 1990 Casa 1400 URBIS

16 Homero Figueredo 1990 Casa 501 CEF

17 Oyama Figueredo 1990 Casa 161 CEF

18 Viveiros 1991 Casa 1720 CEF

19 Arco-Íris 1991 Casa 499 CEF

20 Alvorada 1991 Casa 500 CEF

21 Parque Cajueiro 1991 Apto. 360 INOCOOP

22 Luciano Barreto 1991 Casa 236 CEF

23 Parque Lagoa Grande 1992 Apto. 640 INOCOOP

24 Luiz H. Prisco Viana 1992 Apto. 168 INOCOOP

117

25 Chácara Mangabeira 1993 Casa 90 CEF

26 Terra do Bosque 1993 Casa 70 CEF

27 Feira VII – Elza Azevedo 1995 Casa 1600 URBIS


A década de 2000, também foi marcada pela expansão urbana através da

construção dos conjuntos habitacionais e, principalmente, pela nova forma de

expansão, através de condomínios fechados (QUADRO 12). O Cadastro Imobiliário

de 2002, registrava a existência de 33 condomínios construídos na cidade (QUADRO

15, p. 128).

QUADRO 12 – FEIRA DE SANTANA: CONJUNTOS HABITACIONAIS - DÉCADA DE 2000



1 Luís Eduardo Magalhães 2001 Casa 219 CEF

2 Residencial Princesa do Sertão – Ala Norte 2003 Apto. 160 CEF

3 Residencial Princesa do Sertão–Ala Sul 2003 Apto. 160 CEF

4 Residencial Princesa do Sertão–Ala Leste 2003 Apto. 160 CEF

5 Residencial São Bartolomeu 2004 Apto. 176 CEF

6 Residencial (Condomínio) Jardim 2004 Apto. 61 CEF

7 Residencial Santo Expedito 2005 Apto. 272 CEF

8 Residencial Santa Efigênia 2005 Apto. 176 CEF

9 Viva Mais Feira VII 2010 Apto. 220 CEF


É perceptível, desde a década de 1970, que a expansão urbana em Feira de

Santana também foi formada pelo surgimento e crescimento de assentamentos

irregulares. Segundo estudo de Carmo (2009, p. 174), “a quantidade de favelas e

loteamentos irregulares tinham atingido patamares insustentáveis” (QUADROS 13 e

14).

QUADRO 13 – FEIRA DE SANTANA: ÁREAS SUBNORMAIS EM LOTEAMENTOS IRREGULARES

Localidade Área de risco Nº de hab.

Agrovila - 213

Alto Santana - 74

Alto do Papagaio - 577

Arco-Íris - 1.360

Conceição I (Nova Esperança) - 291

Conceição II - 300

Campo Limpo I - 45

118

Campo Limpo II - 20

Campo Limpo III - 18

George Américo - 3.200

Campo do Gado Novo - 315

Cidade Nova (Rua Gonçalves Dias) - 80

Jardim Iço - 10

Jardim Jucupira I - 20

Jardim Jucupira I - 40

Jussara I e II - 900

Morada das Árvores - 60

Mangabeira I, II, III, IV e VI - 200

Tomba I e II (Ildes Fernandes e Conjunto

Amazonas)

- 400

Subtotal - 8.123

Aviário Alagado 1.553

Baraúnas/Gabriela Alagado 188

Jardim Cruzeirox Alagado 50

Subtotal 2 - 1.791

Total - 9.914

Fonte: Carmo (2009).

QUADRO 14 – FEIRA DE SANTANA: ÁREAS SUBNORMAIS EM FAVELAS

Localidade Área de risco Nº de hab.

Estação Nova - 80

Estrada de Terra Dura - 150

Jussara - 1.200

Irmã Rosa e Fonte do Mato (Jardim Acácia) - 150

Novo Horizonte - 800

Parque Panorama - 400

Pau da Miséria - 50

SIM - 150

Subtotal 01 - 2.980

Avenida Canal Inundação 700

Feira V Inundação 80

Feira VI Inundação 450

Feira VII Inundação 100

Feira IX Inundação 250

Feira X Inundação 800

Gabriela I, II e III Inundação 700

Jardim Cruzeiro Inundação 150

Parque Ipê I e II Inundação 400

Santo Antônio dos Prazeres Inundação 500

Tanque do Urubu Inundação 350

São João do Cazumbá Inundação 150

Subtotal 02 - 4.630

7 de Setembro Proteção de

Manancial 600

Fonte de Lili Proteção de

Manancial 600

119

Fonte: Carmo (2009).

Carmo (2009, p. 173 e 174) afirma que:

A relação de áreas subnormais em loteamentos irregulares cadastradas pelo Pemas (2001) 25 , de um contingente de 9.914 residências, 1.791 delas se encontravam localizadas em áreas alagadas [...]. Das 27 áreas subnormais em favelas cadastradas pelo Pemas (2001), com um contingente de 13.610 moradias, 11 núcleos, com 4.630 residências, localizam-se em áreas de proteção de mananciais, de preservação ambiental e de alagado.

Percebe-se, que a crise do capital, na década de 1970, acentua a emigração

campo-cidade fazendo surgir as ocupações de forma irregulares (invasões e

loteamentos), demonstrando que as ações do Estado, na área habitacional, através

das construções de conjuntos habitacionais em Feira de Santana não foram

suficientes para atender a demanda da população, principalmente as pessoas de

baixa renda, que naquele período, ocuparam áreas alagadas e de preservação

ambiental do município (FREITAS, 2014).

Observa-se, que a expansão do espaço urbano em Feira de Santana segue a

lógica do capital imobiliário, onde a população de baixa renda é alocada em áreas

periféricas, desvalorizadas e com pouca infraestrutura, enquanto outros espaços

valorizados, com melhor infraestrutura são destinados para classes com maior poder

aquisitivo: “A ação do Estado, juntamente com o capital imobiliário, corrobora para

produção dos espaços diferenciados, ao tempo que desenvolve estratégias

geopolíticas para arrefecer a luta de classes” (FREITAS, 2014, p. 289).

25 Planejamento Estratégico Municipal de Assentamentos Subnormais (PEMAS) da prefeitura municipal

de Feira de Santana.

Subtotal 03 - 1.200

Prato Raso - 1.500

Rochinha - 1.500

Três Riachos Preservação

Ambiental 100

Santa Mônica I e II Preservação

Ambiental 700

Subtotal 4 - 3.800

Avenida Anchieta - 1.000

Subtotal 05 - 1.000

Total - 13.610

120

5.2.2 EXPANSÃO URBANA DE FEIRA DE SANTANA: DESCREVENDO-A A PARTIR DOS DADOS DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DE 2002, 2005, 2010 E 2015

Até o presente momento, identificou-se os dados do cadastro imobiliário de 2002,

para demonstrar a consolidação da expansão urbana de Feira de Santana desde a

origem até 2002. Sendo assim faz-se uma comparação entre a expansão urbana, a

partir dos dados do Cadastro Imobiliário de 2002, 2005, 2010 e 2015, ao tempo que

se aponta os principais vetores da expansão urbana da cidade, no período em estudo.

A descrição dos dados do Cadastro Imobiliário de 2005 revelava que Feira de

Santana tinha 170.196 imóveis registrados, ocupando uma área de 207,67 km2, sendo

que 89.708 (52,71%) eram residências, estendendo-se numa área de 123,40 km2

(59,71%) e 63.006 (37,02%) estavam registrados como terrenos sem uso, numa área

de 36,36 km2 (17,59%) (TABELA 8).

TABELA 8 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA


Tipo de Imóveis

Quantidades

Qtdes (%) Área Total dos


lotes (%)


Total 170.196 100,00% 206,67 100,00%

Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário (2005). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Em comparação aos dados do cadastro imobiliário de 2002, citados

anteriormente na página 118, houve um aumento de 5.919 imóveis, representando

uma variação percentual de 3,60% (TABELA 9).

Observa-se que, entre 2002 e 2005, houve expansão urbana de 16,21 km2,

quando do total, 13,07 km2 deveu-se ao crescimento de imóveis classificados como

residências, demonstrando a atuação do setor imobiliário na produção do espaço

urbano de Feira de Santana (TABELA 10).

A expansão urbana decorrente do uso e ocupação do solo por imóveis

residenciais é ratificada nos números indicados no cadastro imobiliário de 2002, que

registrava até aquele ano, a implantação de 33 condomínios fechados em Feira de

Santana (QUADRO 15).

121

TABELA 9 - FEIRA DE SANTANA: VARIAÇÃO DAS QUANTIDADES DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO EM 2002, 2005, 2010 E 2015

Tipo de Imóveis Qtdes Variações (%)

Ano 2002 2005 2010 2015 02/05 05/10 10/15 02/15

Residências 86.368 89.708 100.724 117.001 3,87 12,28 16,16 26,18

Comercial 9.977 10.422 11.378 13.300 4,46 9,17 16,89 24,98

Misto (Comercial e Residencial)

642 630 652 652 -1,87 3,49 0,00 1,53

Industrias 383 403 478 528 5,22 18,61 10,46 27,46

Terrenos sem uso 61.016 63.006 67.792 75.899 3,26 7,60 11,96 19,61

Outros 5.891 6.027 6.479 7.829 2,31 7,50 20,84 24,75

Total 164.277 170.196 187.503 215.209 3,60 10,17 14,78 23,67

Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002. 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

TABELA 10 – FEIRA DE SANTANA: VARIAÇÃO DAS ÁREAS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO

CADASTRO IMOBILIÁRIO EM 2002, 2005, 2010 E 2015

Tipo de Imóveis Área Total dos lotes (km2) Variações (%)

Ano 2002 2005 2010 2015 02/05 05/10 10/15 02/15

Residências 110,33 123,40 126,50 132,20 11,85 2,51 4,50 16,54 Comercial 17,32 17,91 20,13 12,69 3,41 12,37 -36,97 -36,53 Misto (Comercial e Residencial

0,48 0,48 0,48 0,47 0,00 -0,30 -0,74 -1,05

Industrias 12,51 13,04 14,89 15,35 4,24 14,19 3,10 18,51 Terrenos sem uso 35,10 36,36 118,48 176,22 3,59 225,86 48,73 80,08 Outros 14,72 15,49 17,10 20,36 5,23 10,37 19,10 27,71

Total 190,46 206,67 297,58 357,29 8,51 43,99 20,07 46,69

Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002, 2005, 2010 e 2015 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

QUADRO 15 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ATÉ 2002

Condomínios Bairro

Condomínio Adelia Menezes Coelho Pampalona

Condomínio Ametista Residencial Tomba

Condomínio Auguste Renoir Brasília

Condomínio Canto Das Arvores Santo Antônio Dos Prazeres

Condomínio Canto Do Sol E Da Lua Muchila

Condomínio Champs Elysses Santa Mônica

Condomínio Cidade Universitária Parque Ipe

Condomínio Genesis Park Tomba

Condomínio Loft Juan Miro Santa Mônica

Condomínio Mansão Manuel Alves Pereira Capuchinhos

Condomínio Maria Quiteria Mangabeira

Condomínio Morada Das Cores Muchila

Condomínio Morada Do Bosque Cidade Nova

Condomínio Nova Avenida Parque Ipê

Condomínio Parque Lagoa Grande Caseb

Condomínio Pedazur Residence Santa Mônica

Condomínio Residencial Delta Ville Lagoa Salgada

Condomínio Residencial Do Bosque Sim

Condomínio Residencial Dos Cardeais Brasília

Condomínio Residencial Magnólia Muchila

122

Condomínio Residencial Parque Das Hortênsias Conceição

Condomínio Residencial Santa Efigênia Queimadinha

Condomínio Residencial Santa Helena Sim

Condomínio Stela Maris Muchila

Condomínio Terra Verde Muchila

Condomínio Tito Barreto Machado Ponto Central

Condomínio Vale Dos Rios São João

Condomínio Victoria Residence Tomba

Condomínio Vila Borghesi Sim

Condomínio Vila Di Napoli Residence Lagoa Salgada

Condomínio Vila Verde São João

Condomínio Villa Vida Plus Conceição

Condomínio Vivenda Do Campo Campo Limpo

Total: 33

Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário, 2002. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Entre 2002 e 2005 foram implantados mais 15 condomínios fechados,

totalizando 48 empreendimentos, registrados até 2005, localizados estrategicamente

em diversos bairros da cidade (QUADRO 16).

QUADRO 16 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO

CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002 E 2005

Condomínios Bairro

Condomínio Alto Do Paraíso Sim

Condomínio Bosque Imperial Mangabeira

Condomínio Down Town Flat Queimadinha

Condomínio Edifício Residencial Jardim Muchila

Condomínio Joao Da Silva Dantas Santa Monica

Condomínio Juvenal Alves Mascarenhas Cidade Nova

Condomínio Pedra Verde Brasília

Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Leste Muchila

Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Norte Muchila

Condomínio Princesa Do Sertão - Ala Sul Muchila

Condomínio Principado De Mônaco Santa Monica

Condomínio Professora Amélia Rios Lagoa Salgada

Condomínio Residencial Recanto Das Ilhas Caseb

Condomínio Residencial São Bartolomeu Baraúna

Condomínio Villa Bella Calumbi

Total: 15

Fonte: PMFS, Cadastros Imobiliários 2002 e 2005 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

No ano de 2010, o Cadastro Imobiliário registrava o quantitativo de 187.503

imóveis em Feira de Santana, ocupando uma área de 297,58 km2 (TABELA 11).

123

TABELA 11- DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA


Tipo de Imóveis

Quantidades



lotes (%)


Total 187.503 100,00% 297,58 100,00%


Na comparação com os dados do Cadastro Imobiliário de 2005, houve um

aumento de 17.307 imóveis (TABELA 9, p.126). A expansão urbana variou de 206,67

km2, para 297,58 km2, um aumento de 43,99% (TABELA 10, p. 126 e 127).

Destaca-se que esta expansão urbana se deu principalmente pelo aumento dos

registros de terrenos sem uso, que sofreu uma variação de 225,86%, inferindo-se que

Feira de Santana passava por um processo de expansão urbana, em que áreas rurais

foram transformadas em urbanas, abrindo-se possibilidades para o crescimento da

cidade, com a construção de novos empreendimentos imobiliários (TABELA 10, p. 126

e 127).

O número de novos empreendimentos, registrados no Cadastro Imobiliário de

2010, revela que foram construídos 26 condomínios fechados em Feira de Santana,

entre 2005 e 2010, promovendo a expansão urbana, especialmente nos bairros SIM

e Pedra do Descanso (QUADRO 17).

QUADRO 17 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2005 E 2010

Condomínios Bairro

Condomínio Alegria Residencial Clube II Santo Antônio Dos Prazeres

Condomínio Green Ville Sim

Condomínio Ilha De Bali Sim

Condomínio Imperial Ville Sim

Condomínio Lagune Ville Papagaio

Condomínio Palm Garden Residence Club Pedra Do Descanso

Condomínio Palm Ville Sim

Condomínio Residencial Alegria Clube I Santo Antônio Dos Prazeres

Condomínio Residencial Ecoville Aviário

Condomínio Residencial Feira De Santana Life Pedra Do Descanso

Condomínio Residencial Irlena Marques Sim

Condomínio Residencial Jardim Botânico Sobradinho

Condomínio Residencial Palm Ville Sobradinho

Condomínio Residencial Parque Das Araras Parque Ipe

Condomínio Residencial Parque Das Azaleias Parque Ipe

124

Condomínio Residencial Quinta Do Sol Ville I Papagaio

Condomínio Residencial Rio Jacuipe Conceição

Condomínio Residencial São Bento Pedra Do Descanso

Condomínio Residencial Vila Emília Pedra Do Descanso

Condomínio Residencial Viva Mais Olimpia I Pedra Do Descanso

Condomínio Residencial Viva Mais Pampalona Pampalona

Condomínio Rosemary Carvalho Pedra Do Descanso

Condomínio Star Residence Santa Monica

Condomínio Vila Amalia Pedra Do Descanso

Condomínio Vila Das Flores Muchila

Condomínio Vila Das Palmeiras Sim

Total: 26

Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2005 e 2010 Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Em 2015, os dados do Cadastro Imobiliário apresentavam o registro de 215.209

imóveis em Feira de Santana e ocupavam uma área de 357,29 km2 (TABELA 12),

expressando um aumento da expansão da cidade em 59,71 km2, uma variação de

20,07%, em relação a 2010 (TABELAS 12). Do total de imóveis, 117.001 (54,37%)

unidades estavam cadastradas como residenciais, ocupando 132,20 km2, o que

significava 37,00% da área total.

TABELA 12 - DISTRIBUIÇÃO DOS TIPOS DE IMÓVEIS REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO, SEGUNDO VALOR ABSOLUTO E RELATIVO, ÁREA TOTAL E

RELATIVA, FEIRA DE SANTANA, 2015

Tipo de Imóveis

Quantidades


lotes (km2) Área Total dos

lotes (%)


Total 215.209 100,00% 357,29 100,00%


De alguma maneira, a expansão urbana no período pode ser notada, se levar

em conta os números do cadastro imobiliário de 2015, que registrava a construção de

18 empreendimentos imobiliários, entre 2010 e 2015, revelando seu crescimento

através dos condomínios fechados (QUADRO 18).

QUADRO 18 – FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS REGISTRADOS NOCADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2010 E 2015

Condomínios Bairro

Condomínio Azul Ville Papagaio Papagaio

Condomínio Bella Vista Sim

Condomínio Diamond Residence Mangabeira

125

Condomínio Elegance Residence Santa Monica

Condomínio Horto Florestal Santo Antônio Dos Prazeres

Condomínio Nature Ville Santo Antônio Dos Prazeres

Condomínio Santana Tower I Mangabeira

Condomínio Parque Viver Estilo Conceição

Condomínio Residencal Parque Das Cores Lagoa Salgada

Condomínio Residencial Ilha Bela Papagaio

Condomínio Residencial Parque Fonte Das Águas 35 Bi

Condomínio Residencial Terra Nova Fsa I Sim

Condomínio Residencial Vila Felicitá Sim

Condomínio Residencial Villaggio Papagaio Papagaio

Condomínio Santana Tower II Mangabeira

Condomínio Villaggio Ii Campanário Sim

Condomínio Vivenda Das Arvores Cidade Nova

Condomínio Residencial Terra Nova Fsa II Sim

Total: 18

Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2010, 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Os dados registrados mostram que período havia 75.899 (35,27%) terrenos

sem uso, que ocupavam uma área de 176,22 km2 (49,32%) (TABELA 12). Observa-

se que o total da área de terrenos sem uso superou a área de imóveis classificados

como residências, inferindo-se que terras rurais estavam sendo transformadas em

terras urbanas, observando-se o aumento do espaço urbano.

Cabe destacar, que entre 2009 e 2015 foram implantados 42 residenciais do

Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), em áreas classificadas como ZEIS

(Zona Especial de Interesse Social) para a qual o Estatuto da Cidade, determina uma

série de benefícios, principalmente, quando são desenvolvidos para programas

considerados de Interesse social.

Em Feira de Santana, esses residenciais do Minha Casa, Minha Vida

destinados para famílias de 0 a 3 salários mínimos ficaram isentos por cinco anos da

cobrança do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial, devido a Lei Municipal nº

2.987, de 29 de Junho de 2009, por isso, que os mesmos não foram registrados no

Cadastro Imobiliário de Feira de Santana, não sendo possível dimensioná-lo nesta

pesquisa.

O mapa 14 sintetiza a localização dos condomínios fechados registrados no

Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015 e os empreendimentos do PMCMV

construídos em Feira de Santana entre 2009 e 2014, e indicam seus principais eixos

de expansão urbana.

126

MAPA 14 - FEIRA DE SANTANA: TOTAL DE EMPREENDIMENTOS IMPLANTADOS E REGISTRADOS NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002 E 2015 E

OS CONDOMÍNIOS DOS PMCMV (2009-2014)

Fonte: PMFS, Cadastro Imobiliário 2002, 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017

127

Nota-se um crescimento em direção ao Oeste da cidade, especificamente no

bairro Pedra do Descanso com a implantação de sete empreendimentos imobiliários

e à Sudoeste – dentro do anel de contorno rodoviário, destaca-se o bairro Muchila,

com oito condomínios implantados. O Leste é o maior vetor de expansão,

especificamente os bairros Santa Mônica, Lagoa Salgada, SIM e Santo Antônio dos

Prazeres, que juntos concentram 31 condomínios de alto padrão de construção, com

destaque para o bairro SIM, que concentra 15 dos condomínios, na principal Avenida,

a Artêmia Pires (GRÁFICO 1).

GRÁFICO 1 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIOS PRIVADOS REGISTRADOS (POR BAIRRO) NO CADASTRO IMOBILIÁRIO ENTRE 2002-2015

Fonte: Cadastro Imobiliário 2002, 2005, 2010 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

0 2 4 6 8 10 12 14 16

35º BI

Aviário

Baraúna

Brasilia

Calumbi

Campo Limpo

Capuchinhos

Caseb

Cidade Nova

Conceição

Lagoa Salgada

Mangabeira

Muchila

Pampalona

Papagaio

Parque Ipê

Pedra do Descanso

Ponto Central

Queimadinha

Santa Mônica

Santo Antônio dos Prazeres

São João

SIM

Sobradinho

Tomba

1

1

1

3

1

1

1

2

3

5

4

5

8

2

5

4

7

1

2

7

5

2

15

2

3

128

Os bairros Conceição e Mangabeira destacam-se com dez condomínios

privados implantados, segundo dados do Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015

(GRÁFICO 1). Observa-se também que é onde se concentram a maior parte dos

empreendimentos do PMCMV, que na visão de Araújo (2016, p. 335) o bairro

Mangabeira “configurou-se como espaço de moradia produzido pela e para as

camadas de renda mais baixa da população” da cidade.

Segundo Costa (2014) ao citar o bairro da Mangabeira numa entrevista ‘[...]

então vai nascer daqui a dois, três anos, realmente um novo bairro. É como se fosse

uma nova Mangabeira. Se a gente se lembrar da Mangabeira há sete anos atrás,

há oito, há dez anos atrás, não era hoje aquele bairro com tanta população’

(COSTA, 2014 apud ARAÚJO, 2016, p. 230-231 – grifo da autora). Na aludida

entrevista, Costa se referiu à construção do Residencial Campo Belo, amplamente

divulgado como um novo bairro para quase 40 mil pessoas, localizado há cerca de um

quilômetro do Complexo Matadouro do Campo do Gado” (ARAÚJO, 2016, p. 230-231)

Outras áreas de expansão são: Norte, Sul e Sudeste. No Norte, destacam-se

os bairros Cidade Nova, Parque Ipê e Papagaio, que apresentam 12 condomínios

implantados, destacando-se o bairro Papagaio com cinco empreendimentos

construídos; é a principal área em expansão. Ao Sul destaca-se o bairro Tomba com

três empreendimentos e a Sudeste, destaca-se o bairro Aviário com a implantação de

dez empreendimentos do PMCMV (MAPA 14, p. 133).

A seguir descreve-se como foram distribuídos os investimentos públicos nos

diversos bairros e distritos de Feira de Santana. Por conseguinte, no item 5.4 busca-

se explicar qual a conexão existente entre expansão urbana, e investimentos públicos

em infraestrutura no processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana.

5.3 Distribuição dos Investimentos Públicos Municipal em Feira de Santana

entre 2002-2015

O processo de expansão e a dinâmica do uso e ocupação do solo, resultante

do crescimento demográfico e econômico, que acontece através da incorporação de

novas áreas de expansão urbana – áreas rurais, ou de revitalização de espaços já

existentes, para implantação de conjuntos habitacionais, condomínios e outros

empreendimentos imobiliários –, sempre vem acompanhado das necessidades de

novos investimentos em infraestrutura, para suprir as demandas básicas da

129

população. Segundo Zmitrowicz e De Angelis (1997 apud MESQUITA, 2008, p. 35), a

infraestrutura urbana pode ser definida como “um sistema técnico de equipamentos e

serviços necessários ao desenvolvimento das funções urbanas”.

A infraestrutura, como rede de água, energia, saneamento básico, vias

urbanas, saúde, escolas, comunicação, etc., são essenciais para viabilizar a

acessibilidade à área em expansão, passando por processo de valorização quando

incrementados por equipamentos urbanos. Os proprietários de terras são os principais

agentes interessados nos investimentos públicos dessas localizações da cidade e

agem pressionando o poder local, para que investimentos sejam canalizados para

áreas onde se situam suas propriedades, valorizando-as e extraindo assim, a mais

valia no processo de produção do espaço urbano, inerente ao modo produção

capitalista (CORRÊA, 2005).

A Prefeitura Municipal de Feira de Santana tem realizado diversos

investimentos em infraestrutura, seja para manter as estruturas existentes

(manutenção) ou na realização de implantação de equipamentos urbanos nas novas

áreas em expansão. Os dados dos Balanços de Gestão evidenciaram como os

diversos investimentos realizados entre 2002 e 2015 foram alocados nos bairros e

distritos. Cabe destacar, que a leitura se limita aos dados sobre investimentos em

infraestrutura em saúde, escolas e creches, praças e canteiros, pavimentação,

esportes, prédios públicos, habitação e esgotamento sanitário, drenagem e rede de

água fria, implantados em Feira de Santana.

As informações do Balanço de Gestão, entre 2002 e 2015, mostraram que a

prefeitura de Feira de Santana investiu R$ 402.436.555,37 (quatrocentos e dois

milhões, quatrocentos e trinta e seis mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e trinta

e sete centavos) em infraestrutura, distribuídos entre os 50 bairros e 11 distritos

(GRÁFICO 2). Do total R$ 363.916.467,6126 (trezentos e sessenta e três milhões,

novecentos e dezesseis mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e sessenta e um

centavos) foram investidos nos 50 bairros da sede; e R$ 30.216.689,57 (trinta milhões,

duzentos e dezesseis mil, seiscentos e oitenta e nove reais e cinquenta e sete

centavos) nos 11 distritos.

26 Cabe salientar, que devido os dados dos anos de 2008 e 2012 estarem incompletos, sem as

descrições dos valores, não foi possível descrevê-los neste relatório.

130

GRÁFICO 2 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA ENTRE 2002 E 2015

Fonte: PMFS, Balanço de Gestão Municipal 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

A leitura dos dados indicados no Gráfico 3 e Mapa 15, produzidos a partir das

informações dos Balanços de Gestão, revela que os bairros que mais receberam

investimentos foram o Centro, com R$ 64.697.708,39 (17,78%); Tomba, R$

33.560.298,18 (9,22%); Queimadinha, R$ 32.548.117,89, (8,94%); Campo Limpo, R$

30.195.712,16 (8,30%); Santos Antônio dos Prazeres, R$ 20.724.120,00 (5,69%);

Conceição, R$ 17.054.916,04 (4,68%), Mangabeira; R$ 12.569.880,50 (3,45%) e

Parque Ipê, R$ 10.971.040,84 (3,01%). Os demais bairros receberam menos

R$ 29.443.803,69

R$ 30.216.689,57

R$ 15.387.689,95

R$ 29.137.313,36

R$ 31.399.182,89

R$ 26.939.724,22

R$ 0,00

R$ 15.668.401,16

R$ 57.848.275,41

R$ 13.123.189,26

R$ 0,00

R$ 86.484.897,20

R$ 20.571.863,80

R$ 46.215.524,86

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

131

investimentos, foram: o CIS Norte, R$ 60.870,00 (0,0167%); Serraria Brasil, R$

87.676,45 (0,0241%); Aeroporto R$ 354.288,88 (0,0974%); Cruzeiro, R$ 371.568,32

(0,1021%); Olhos D´Água, R$ 417.467,21 (0,1147%); Lagoa Grande, R$ 639.751,49

(0,1758%); Capuchinhos, R$ 848.312,84 (0,2331%) e Subaé, R$ 914.801,06

(0,2514%).

Destaca-se que os bairros Vale do Jacuípe, Registro, Mantiba e Chaparral não

tiveram investimentos registrados no período, pois foram criados em 20 de junho de

2013 pela Lei Complementar nº 75, não havendo informações sobre os mesmos.

Entre os distritos, Humildes foi o que mais recebeu investimentos, totalizando

R$ 12.973.205,66, representando 3,2237% do total dos recursos aplicados em Feira

de Santana; em seguida, Maria Quitéria, com R$ 6.818.515,37 (1,6943%); Bomfim de

Feira, R$ 6.723.790,1 (1,6708%); Matinha R$ 4.199.538,06 (1,0435%); Tiquaruçú, R$

2.161.937,79 (0,5372%); Jaíba R$ 1.699.932,06 (0,4224%); Jaquara, R$

1.528.060,25 (0,3797%); Ipuaçú, R$ 1.079.186,15 (0,2682%); São José, R$

600.960,00 (0,1493%); Governador João Durval Carneiro, R$ 459.632,38 (0,1142%)

e Tanquinho com R$ 275.329,94 (0,0684%) - GRÁFICO 4.

Entre 2002 e 2015, dos R$ 402.436.555,37 de investimentos aplicados nos 50

bairros e 11 distritos, R$ 143.802.010,22 foram direcionados para pavimentação de

ruas da cidade, enquanto R$ 111.209.429,71 foram aplicados em construções e

reformas de escolas e creches, e R$ 63.932.574,16 investidos em reforma e

construção de prédios públicos, representando 15,89% do investimento total.

Na implantação de esgotamento sanitário, drenagem e rede de água fria foram

gastos R$ 30.131.152,78, enquanto em construções e reformas de praças e canteiros

foram utilizados R$ 20.606.103,34. Outros R$ 16.715.227,87 foram aplicados em

construções e reformas de postos de saúde e R$ 12.307.257,84, em construções e

reformas de quadras esportivas, enquanto R$ 3.732.799,45 foram investidos na área

de habitação (GRÁFICO 5).

132

GRÁFICO 3 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM POR BAIRROS ENTRE 2002 E 2015

Fonte: Balanço de Gestão 2002 a 2015 (PMFS). Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Aeroporto

Asa Branca

Aviário

Baraúnas

Brasília

Calumbi

São João

Campo Do Gado Novo

Campo Limpo

Capuchinhos

Caseb

Centro

Chácara São Cosme

Cidade Nova

Cis

Conceição

Cruzeiro

Gabriela

Jardim Acácia

Jardim Cruzeiro

Lagoa Grande

Lagoa Salgada

Limoeiro

Mangabeira

Muchila

Nova Esperança

Novo Horizonte

Olhos D'água

Pampalona

Papagaio

Parque Getúlio

Parque Ipê

Pedra Do Descanço

Ponto Central

Queimadinha

Rua Nova

Santa Mônica

Serraria Brasil

Sim

Sobradinho

Sto. Anto. Dos Prazeres

Subaé

Tomba

35º Bi

Vale Do Jacuípe*

Registro*

Mantiba*

Cis Norte*

Chaparral*

Pedra Ferrada*

R$ 354.288,88

R$ 3.088.685,38

R$ 7.908.745,24

R$ 4.438.305,77

R$ 9.813.275,75

R$ 9.851.687,59

R$ 3.032.243,92

R$ 3.130.226,70

R$ 30.195.712,16

R$ 848.312,84

R$ 3.015.244,37

R$ 64.697.708,39

R$ 10.722.526,73

R$ 7.183.909,52

R$ 4.119.452,30

R$ 17.054.916,04

R$ 371.568,32

R$ 10.349.707,66

R$ 1.447.963,35

R$ 6.498.376,24

R$ 639.751,49

R$ 978.030,00

R$ 2.302.380,00

R$ 12.569.880,50

R$ 10.360.534,80

R$ 1.723.012,26

R$ 1.075.319,78

R$ 417.467,21

R$ 4.980.006,82

R$ 4.310.778,56

R$ 1.993.298,22

R$ 10.971.040,84

R$ 5.253.399,34

R$ 2.153.283,42

R$ 32.548.117,89

R$ 1.755.976,72

R$ 2.819.713,77

R$ 87.676,45

R$ 8.905.541,90

R$ 1.907.172,03

R$ 20.724.120,00

R$ 914.801,06

R$ 33.560.298,18

R$ 1.050.339,22

R$ 0,00

R$ 0,00

R$ 0,00

R$ 60.870,00

R$ 0,00

R$ R$ 1.730.800,00

133

MAPA 15 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURABAIRROS DE ENTRE 2002 E 2015

Fonte: PMFS, Balanço de Gestão (2002 a 2015) Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

134

GRÁFICO 4 - FEIRA DE SANTANA: DISTRIBUIÇÃO DOS INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA POR DISTRITOS ENTRE 2002 E 2015

Fonte: PMFS - Balanço de Gestão 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

Distrito da Matinha

Distrito de Bonfim deFeira

Distrito de Humildes

Distrito de Ipuaçú

Distrito de Jaguara

Distrito de Jaíba

Distrito de MariaQuitéria

Distrito de São José

Distrito de Tanquinho

Distrito de Tiquaruçú

Distrito G. JoãoDurval Carneiro

R$ 4.199.538,06

R$ 6.723.790,10

R$ 12.973.205,66

R$ 1.079.186,15

R$ 1.528.060,25

R$ 1.699.932,06

R$ 6.818.515,37

R$ 600.960,00

R$ 275.329,94

R$ 2.161.937,79

R$ 459.632,38

135

GRÁFICO 5 – FEIRA DE SANTANA: TIPOS E VOLUMES DE RECURSOS (EM REAIS) DE INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA

DISTRIBUÍDOS EM ENTRE 2002 E 2015

Fonte: PMFS - Balanço de Gestão 2002 a 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

A partir das informações sobre investimentos públicos, indicando como os

mesmos foram distribuídos, descreve-se no próximo item a lógica de como o poder

público local realizou a distribuição desses recursos nos diferentes bairros. Com isso,

buscou-se identificar os principais elementos que implicaram na valorização do

espaço urbano em Feira de Santana, traçando uma relação entre as variáveis,

expansão urbana, investimentos públicos em infraestrutura e valorização da terra

urbana.

5.4 Valorização do Espaço Urbano em Feira de Santana

No modo de produção capitalista, a origem do processo de valorização do

espaço urbano está intrinsecamente ligada à sua posse (propriedade). Segundo (Marx

1996), o tipo de uso e ocupação determinará sua valorização. Adicionalmente, o

0,00 50.000.000,00 100.000.000,00 150.000.000,00

Saúde

Praças e Canteiros

Escolas e Creches

Pavimentação

Esportes

Prédios Públicos

Habitação

Esgotamento Sanitário, Drenagem, eRede de Água Fria

R$ 16.715.227,87

R$ 20.606.103,34

R$ 111.209.429,71

R$ 143.802.010,22

R$ 12.307.257,84

R$ 63.932.574,16

R$ 3.732.799,45

R$ 30.131.152,78

136

direito sobre a propriedade da terra, resguardado pelo Estado, é de fundamental

importância para assegurar a reprodução do capital (BOTELHO, 2007).

No espaço urbano, “o capital imobiliário se reproduz através do processo de

expansão, verticalização, adensamento e revitalização do espaço urbano”, segundo

Carlos (1997 apud FUCK JUNIOR, 2014, p.13), engendrado pelas ações

especulativas dos agentes imobiliários que atuam na cidade, apropriando-se do

espaço urbano, principalmente de áreas de expansão, com o objetivo de extrair a mais

valia, na qual o preço deste bem é controlado pelo setor imobiliário, através da lei da

oferta e da procura, em um mercado monopolizado.

Em Feira de Santana, as demandas por novas habitações, decorrente do

crescimento demográfico, vem se ampliando desde o início dos anos 1990,

intensificando-se a partir de 2000, quando o setor imobiliário passou a direcionar o

crescimento urbano, seguindo a uma tendência espraiada em todo o país. Com isso,

foram sendo implantados vários empreendimentos, por consequência, a demanda por

novas áreas, o que provavelmente, possibilitou o parcelamento das áreas rurais,

“transformadas em urbanas”.

Ao determinar os vetores de expansão urbana, com a implantação de novos

empreendimentos, o setor imobiliário e proprietários fundiários lucraram quando o

setor público investiu essas localizações com infraestrutura. Dessa forma, identificou-

se os principais elementos que determinaram a valorização do espaço urbano em

Feira de Santana: - o engendrado pelo investimento do capital imobiliário, aplicado ao

solo, com a implantação de novos empreendimentos, que consequentemente o

valorizaram; e os investimentos públicos em infraestrutura implantados nos espaços

construídos ou em expansão, que foram apropriados pelos agentes imobiliários,

fundiários e outros proprietários de imóveis, em diferentes intensidades, dependendo

como e onde esses investimentos foram distribuídos na cidade (QUADRO 19).

Outro elemento fundamental para valorização do espaço urbano foi identificado

quando o poder público alterou o tipo de uso e ocupação do solo urbano (QUADRO

19).

Segundo Corrêa (2005), os proprietários fundiários exercem pressão junto ao

poder local para que as leis de uso e zoneamento sejam alteradas. Em Feira de

Santana, quando os agentes imobiliários agiram no sentido de expandir o urbano

avançando em direção as áreas rurais, provavelmente pressionaram o poder público

local. Talvez isso tenha impulsionado a publicação da Lei complementar nº 75 de 20

137

de junho de 2013, que criou seis novos bairros, ampliou o perímetro urbano e fixou os

limites interdistritais. Em tese, essa mudança provocou a valorização dessas áreas

outrora rurais.

QUADRO 19 - FEIRA DE SANTANA: ELEMENTOS DETERMINANTES DA VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO

Tipos Exemplos

Investimentos Privados no Solo Construção de condomínios, Shopping,

Supermercados, Lojas, Indústrias, etc.

Investimentos Públicos no Solo Infraestruturas como vias urbanas, energia,

escolas, posto de saúde, quadras poliesportivas,

praças, saneamento, praças e canteiros, etc.

Mudança do Uso e Ocupação do Solo

Quando há mudança na lei Municipal, alterando

o tipo de uso e ocupação do solo. Ex. Lei

Complementar n° 75 de 23 de junho de 2013 de

Feira de Santana.

Fonte: CERQUEIRA, Jorge, 2017.

A valorização do espaço urbano através dos investimentos privados acontece

em menor ou maior grau, dependendo do tipo e padrão de construção, assim como

dos investimentos públicos necessários para propiciar a população as condições

essenciais a vida e a mobilidade urbana. A localização do bairro e os equipamentos

de segurança são fatores importantes e determinantes em seu processo de

valorização.

Entretanto, o capital imobiliário possui a capacidade de revalorizar áreas

periféricas, eventualmente, outrora rurais (FIGURA 25), “vendendo” segurança na

forma de construção de condomínios fechados de médio e alto padrão (FIGURAS 26,

27 e 28). Conforme afirma Macário (2013, p. 72 e 73), “a busca por segurança,

tranquilidade, status, e amenidades naturais apresentam-se como as principais

justificativas para se residir em condomínios fechados”.

138

FIGURA 25 - FEIRA DE SANTANA: CHÁCARA NO BAIRRO SIM

Foto: CERQUEIRA, Jorge, 2015.

FIGURA 26 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO BANGALAY NO BAIRRO SIM


139

FIGURA 27 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO ILHA DE BALI - BAIRRO SIM


FIGURA 28 - FEIRA DE SANTANA: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA DI NAPOLI – BAIRRO LAGOA SALGADA


Para explicar a valorização do espaço urbano em Feira de Santana, através

dos investimentos públicos, é necessário destacar o que determina sua dimensão. As

áreas da cidade onde ocorrem maior investimento em infraestrutura e manutenção,

ou inserção de novos equipamentos públicos, tendem a possuir maior valor agregado

140

incorporado ao solo, se comparadas àquelas que tem menos equipamentos urbanos,

consequentemente, imóveis localizados em áreas com maiores investimentos

(FIGURAS 29 e 30) são evidentemente mais valorizados do que imóveis localizados

em áreas com pouca ou nenhuma infraestrutura (FIGURAS 31 e 32).

FIGURA 29 - FEIRA DE SANTANA: PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E SINALIZAÇÃO VIÁRIA – RUA CASTRO ALVES COM A AVENIDA GETÚLIO VARGAS NO BAIRRO CENTRO


FIGURA 30 - FEIRA DE SANTANA: PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA E SINALIZAÇÃO VIÁRIA RUA PEDRO SUZART NO BAIRRO BRASÍLIA


141

FIGURA 31 - FEIRA DE SANTANA: RUA CECÍLIO MOREIRA DIOGO (SEM INFRAESTRUTURA) NO BAIRRO MANGABEIRA


FIGURA 32 - FEIRA DE SANTANA: RUA CAMPO MOURÃO (SEM INFRAESTRUTURA) NO BAIRRO LAGOA GRANDE


A leitura das informações contidas no Mapa 16 e o Gráfico 6 revela que o preço

do metro quadrado 27 dos bairros Centro, Ponto Central, Santa Mônica, Lagoa

27 Os preços médios do metro quadrado de cada bairro foram calculados a partir do valor venal dos

imóveis (Cadastro Imobiliário de 2015) dividido pelas respectivas áreas. Apesar do valor venal dos

142

Salgada, SIM28 e Santo Antônio do Prazeres, considerados como voltados para classe

média alta, são respectivamente de R$ 418,80, R$ 439,29, R$ 317,76, R$ 375,09, R$

511,49 e R$ 490,34. Essas áreas são consideradas como de maior valor. Em outras

palavras, estes bairros localizam-se nas áreas privilegiadas, de expansão urbana,

com empreendimentos de alto e médio padrão de construção e que contam com

elevados investimentos públicos em infraestrutura29.

imóveis não revelar o seu real valor de mercado, o mesmo está sendo utilizado para se ter um parâmetro de valorização do espaçourbano.

28 Segundo informações constantes no site: https://www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario/a-venda/sim,feira-de-santana,ba/preco_medio_m2/, acessado em 14 mar. 2017, o valor médio do metro quadrado no bairro SIM é de R$ 2.736,00, preço no mercado imobiliário. Esta discrepância entre preços de mercado e base do IPTU revela a ação especulativa do setor imobiliário para extrair renda da terra, ao tempo que demonstra a falta de interesse da prefeitura em aplicar a lei do Plano Diretor e combater a especulação imobiliária, além de não buscar recuperar a mais valia que foram distribuídos em investimentos públicos naquela área.

29 Apesar de o Centro receber a maior parte dos investimentos em infraestrutura, o mesmo não apresenta nenhum condomínio construído e registrado no Cadastro Imobiliário entre 2002 e 2015.

143

GRÁFICO 6 - FEIRA DE SANTANA: RELAÇÃO ENTRE INVESTIMENTOS PÚBLICOS EM INFRAESTRUTURA, QUANTIDADE DE CONDOMÍNIOS E VALOR MÉDIO DO METRO

QUADRADO (2015) POR BAIRRO

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliáro e Balanço de Gestão entre 2002 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

144

MAPA 16 – FEIRA DE SANTANA: VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO, EXPANSÃO URBANA E INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAL EM INFRAESTRUTURA ENTRE 2002 E 2015

Fonte: PMFS - Cadastro Imobiliáro e Balanço de Gestão entre 2002 e 2015. Elaboração: CERQUEIRA, Jorge. 2017.

145

Foram construídos nestes bairros, 32 condomínios privados, cerca de 34,78%

do total dos empreendimentos implantados na cidade e aproximadamente R$

100.278.397,48 de recursos públicos em infraestrutura, representando 27,56% do

total aplicado em equipamentos urbanos pelo poder público local, entre 2002 e 2015.

O bairro SIM conta com 15 dos condomínios implantados, que representa cerca de

47% dos empreendimentos construídos entre os bairros acima citados.

Na parte Sul da cidade, observa-se o bairro Tomba, que tem três

empreendimentos imobiliários construídos, e recebeu R$ 33.560.298,18 em recursos

aplicados em infraestrutura, o preço médio do metro quadrado é igual a R$ 141,51.

Outro destaque em volume de recursos aplicados em infraestrutura é o bairro

Queimadinha, que recebeu R$ 32.548.117,89, e conta com dois condomínios

construídos. O bairro Campo Limpo, recebeu R$ 30.195.712,16, de investimentos em

equipamentos de infraestrutura e um empreendimento imobiliário. Ressalta-se que os

preços médios do metro quadro dos bairros Queimadinha é R$ 234,43, e no Campo

Limpo é de R$ 194,80 – valores inferiores aos da parte Leste da cidade.

Observa-se que os bairros Tomba, Queimadinha e Campo Limpo destacam-se

por terem recebido juntos R$ 96.304.128,23 em recursos aplicados em infraestrutura;

cerca de 23,93% dos investimentos públicos implantados no município, entre 2002 e

2015 (MAPA 6 e GRÁFICO 16). Apesar de não estarem nas principais áreas de

expansão urbana, exceto o bairro Tomba, percebe-se que o volume de recursos

aplicados dependem das localizações que necessitam de equipamentos urbanos,

onde parte das demandas tenham sido atendidas no período em estudo. Da leitura de

Araújo (2015), pode-se afirmar que que o governo municipal somente levou serviços

básicos em infraestrutura e melhoria para o bairro Tomba, a partir de 2010.

Outras áreas em destaque, conforme as informações contidas no Mapa 16, são

o Norte, Nordeste e Sudoeste da cidade. Ao Norte destaca-se o bairro Parque Ipê e

Papagaio, onde se concentram nove empreendimentos imobiliários implantados e

investimento em infraestrutura na ordem de R$ 15.281.819,40. O preço médio do

metro quadrado no bairro Parque Ipê é de R$ 127,87, enquanto no bairro Papagaio é

de R$ 119,43, valores inferiores quando comparados aos bairros Queimadinha e

Tomba.

A Nordeste, os bairros Conceição e Mangabeira destacam-se com o

investimento de R$ 29.624.796,54 em infraestrutura, contando com dez

empreendimentos imobiliários construídos. O preço médio do metro quadrado no

146

bairro Conceição corresponde a R$ 48,99, enquanto no bairro Mangabeira R$ 131,28.

Quanto ao Sudoeste de Feira de Santana, destacam-se os bairros Pedra do Descanso

e Muchila, que juntos possuem 15 empreendimentos construídos e investimentos de

R$ 15.613.934,14 em infraestrutura. Nos dois bairros, o preço médio do metro

quadrado varia, em Pedra do Descanso é igual a R$ 218,23 e no bairro Muchila o

valor é de R$ 143,33.

Nesse sentido, apreendeu-se com a leitura dos dados do Mapa 16, que o

processo de valorização do espaço urbano em Feira de Santana ocorre de forma

diferenciada. As principais áreas de expansão urbana e distribuição dos investimentos

em infraestrutura seguem a mesma lógica do vetor do capital imobiliário, tendo em

vista que os empreendimentos privados com alto e médio padrão de construção

localizam-se nestes espaços, geralmente áreas valorizadas e com maiores volumes

de recursos de investimento em infraestrutura. Por outro lado, nas localizações onde

por exemplo estão situados os empreendimentos do PMCMV, ou habitação de

interesse social, áreas de menor valor, contam com volumes inferiores de recursos

implantados de infraestrutura. Desta forma, infere-se que os agentes imobiliários e

proprietários fundiários, além de direcionar a expansão urbana, influenciam o poder

público local no momento da distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura.

147

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A pesquisa buscou explicar a valorização do espaço urbano em Feira de

Santana entre os anos de 2002 e 2015, na perspectiva da produção e consumo do

espaço analisando o processo de acumulação e reprodução do capital. Para isso,

analisou-se a expansão urbana através das ações que o setor imobiliário tem

empreendido na cidade, e a distribuição dos investimentos públicos em infraestrutura

realizada pelo poder público municipal nos bairros e distritos do município.

Visando alcançar o que foi proposto nos objetivos, buscou-se trilhar os

caminhos da investigação, tomando como base o método regressivo-progressivo de

Henri Lefebvre, que possibilitou explicar o processo de produção do espaço urbano

em Feira de Santana, através das contradições das espacialidades e temporalidades,

onde analisamos o momento presente da cidade a partir dos fatos passados, sendo

possível evidenciar o processo de formação, urbanização e expansão da cidade,

numa visão em que o espaço é moldado para a produção e consumo alicerçada na

estrutura da relação social urbana.

Observou-se que o capital mercantil, e posteriormente o capital agropecuário e

comercial foram de vital importância para o processo de formação territorial de Feira

de Santana. Atualmente, o capital imobiliário e o Estado têm sido os principais atores

no processo de expansão e consequente valorização do espaço urbano.

O desenvolvimento da pesquisa foi fundamentado a partir do conceito de renda

da terra elaborados pelos teóricos das escolas de economia política clássica e

marxista, possibilitando a explicação da ação dos agentes imobiliários que atuam na

produção do espaço urbano em Feira de Santana, e o objetivo da extração da renda

da terra, mais valia urbana, especialmente quando tratam o solo como mercadoria no

contexto monopolizado pelo capital, o qual os agentes imobiliários e fundiários

influenciam na formação da renda da terra.

Com o uso do recurso da pesquisa documental foram coletados os dados do

Cadastro Imobiliário e dos Relatórios de Gestão do Governo Municipal, no período de

2002 a 2015, onde através destes mensuramos, descrevemos e avaliamos o processo

de expansão urbana e valorização do espaço urbano em Feira de Santana, buscando

responder os questionamentos levantados na pesquisa, ou seja como o setor

Imobiliário atua no espaço urbano, extraindo a mais valia urbana em Feira de Santana,

148

e também explicar até que ponto os investimentos públicos em infraestrutura

valorizam as propriedades privadas, e além de avaliar, de que forma o setor Imobiliário

extrai a mais valia urbana, mediante os investimentos públicos em infraestrutura.

O estudo da expansão urbana a partir dos dados do Cadastro Imobiliário foi

possível demonstrar que em 2002, Feira de Santana possuía 164.277 imóveis

registrados, que ocupava uma área de 190,46 km2. Dos 164.277 imóveis registrados

86.368, cerca de 52,57% correspondiam a imóveis residenciais, que tomavam uma

área de 110,33 km2, compreendendo a 57,93% da área total; já 9.977 (6,07%) eram

de estabelecimentos comerciais, que se estendiam em uma área de 17,32 km2, cerca

de 9,09%.

Os dados apontavam ainda que, 642 dos imóveis registrados no Cadastro

Imobiliário eram de estabelecimentos mistos, distribuídos em uma área de 0,48 km2,

383 (0,39%) de estabelecimentos industriais, que ocupavam uma área de 12,51 km2

(6,57%), e 61.016 (37,14%) terrenos sem uso, que totalizavam uma área de 35,1 km2

(18,43%), enquanto 5.891 (3,59%) correspondendo aos imóveis que estavam

classificados como colégios, ginásio de esportes, estabelecimentos para prestação de

serviço, atividade religiosa e serviço público, ocupando uma área de 14,72 km2

(7,73%).

Até o ano de 2002 verificou-se que foram implantados 33 condomínios

fechados em Feira de Santana. Entre 2002 e 2005 foram construídos mais 15 destes

empreendimentos, conforme registro no Cadastro Imobiliário de 2005. Neste período,

observou-se que a prefeitura de Feira de Santana investiu em 2002, 2003, 2004 e

2005, respectivamente R$ 29.443.803,69, R$ 30.216.689,57, R$ 15.387.689,95 e R$

29.137.313,36, totalizando um investimento de R$ 104.185.496,57 em infraestrutura,

distribuídos nos diversos bairros e distritos do município.

Em 2005, a análise dos dados do Cadastro Imobiliário permitiu observar que

sob o ponto de vista urbano Feira de Santana continuava em expansão, onde os

registros mostravam que o município possuía 170.196 imóveis, que ocupavam uma

área total de 206,67 km2, sendo que 89.708 (52,71%) dos imóveis eram classificados

com residências, estendendo-se numa área de 123,40 km2 (59,71%) e 63.006

(37,02%) estavam registrados como terrenos sem uso, ocupando uma área de 36,36

km2, que representava 17,59% da área total da expansão urbana.

A pesquisa mostrou também que entre os anos de 2005 e 2010 a produção e

expansão urbana continuou crescente. Neste período foram construídos 26

149

condomínios fechados em Feira de Santana. Os dados do Cadastro Imobiliário

revelaram que a cidade se expandiu 43,99% em relação ao ano de 2005, variando

dos 206,67 km2 para 297,58 km2. Em termos quantitativos de imóveis registrados

passou de 170.196 em 2005 para 187.503 unidades em 2010, um aumento de 17.307

imóveis.

A variação da expansão urbana entre os anos de 2005 e 2010 deveu-se mais

precisamente aos registros de terrenos sem uso no Cadastro Imobiliário, que teve um

aumento de 225,86%, inferindo-se que áreas rurais passavam por processo de

parcelamento, transformando-se em urbanas; movimento ratificado pela criação da

Lei Complementar nº 75 de junho de 2013, que regulamentou o novo perímetro urbano

de Feira de Santana e criou seis novos bairros, consolidando o avanço do setor

imobiliário sobre os distritos, que consequentemente valorizou os novos espaços

urbanos de Feira de Santana.

Os investimentos realizados pelo poder público entre o período de 2005 e 2010

chegaram a ordem de R$ 131.855.583,68 (cento e trinta e um milhões, oitocentos e

cinquenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e três reais e sessenta e oito centavos),

revelando que a expansão urbana foi acompanhada pelos investimentos em

infraestrutura, seja para manutenção dos equipamentos existente, seja para

implantação de novos equipamentos urbanos públicos nos diversos bairros e distritos

do município.

Em 2015, o Cadastro Imobiliários registrava que Feira de Santana já possuía

215.209 imóveis, que ocupavam uma área de 357,29 km2. Neste período foi

constatado o registro de 18 empreendimentos imobiliários construídos na cidade entre

2010 e 2015, revelando significativa expansão urbana através dos condomínios

fechados.

Ainda segundo o Cadastro Imobiliário de 2015 do total de imóveis existentes

em Feira de Santana, 117.001 (54,37%) estavam classificados como residenciais, e

ocupavam uma área de 132,20 km2, que representava 37,00% da área total dos

imóveis cadastrados, enquanto 75.899, cerca de 35,27% dos imóveis eram terrenos

sem uso, abrangendo uma área de 176,22 km2, representando 49,32% da área total

dos imóveis.

Observou-se que em 2015 houve um aumento 59,71 km2 na expansão urbana

do município de Feira de Santana, em relação ao ano de 2010, uma variação de

20,07%. A expansão urbana conforme observada no Cadastro Imobiliário foi devido

150

ao aumento do registro de imóveis classificados como terrenos sem uso que superou

o registro de imóveis classificados como residências, constatando-se que espaços

rurais estavam sendo transformadas em urbanas.

Com a pesquisa constatou que entre 2009 e 2015 foram construídos 42

residenciais do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) em Feira de Santana e

que devido os empreendimentos terem sido construídos em áreas consideradas Zona

Especial de Interesse Social (ZEIS), os mesmos obtiveram uma série de benefícios

para famílias que recebem entre 0 a 3 salários mínimos, dentre eles o incentivo fiscal

por parte do governo municipal, que isentou por cinco anos a cobrança do Imposto

sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU), através da Lei Municipal nº

2.987, de 29 de Junho de 2009, em que os mesmos não foram registrados no

Cadastro Imobiliário, não tornando possível dimensioná-lo nesta pesquisa.

Os investimentos realizados entre 2010 e 2015 chegaram a ordem de R$

166.395.475,12 (cento e sessenta e seis milhões, trezentos e noventa e cinco mil,

quatrocentos e setenta e cinco reais e doze centavos). No total, entre 2002 e 2015

foram investidos cerca de R$ R$ 402.436.555,37 (quatrocentos e dois milhões,

quatrocentos e trinta e seis mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e trinta e sete

centavos) em infraestrutura, distribuídos entre os 50 bairros e 11 distritos.

Dentre os bairros que mais receberam investimentos foram Centro, Ponto

Central, Santa Mônica, Lagoa Salgada, SIM e Santo Antônio do Prazeres,

considerados como espaços habitados pela classe média alta e alta, cujos valores do

metro quadrado, segundo o Cadastro Imobiliário em 2015, correspondiam a

respectivamente, R$ 418,80, R$ 439,29, R$ 317,76, R$ 375,09, R$ 511,49 e R$

490,34. Estas áreas são consideradas como de maior valor, pois se localizam nos

setores privilegiados, da expansão urbana, com empreendimentos de alto e médio

padrão de construção e contam com elevados investimentos públicos em

infraestrutura.

Com o estudo da expansão urbana e dos investimentos públicos em

infraestrutura, em Feira de Santana, observou-se que o processo de valorização do

espaço urbano segue a lógica do capital imobiliário, em que o setor imobiliário atua

sobre o espaço urbano produzindo áreas diferenciadas, onde empreendimentos de

médio e alto padrão de construção são implantados em áreas valorizadas, como por

exemplo nos bairros SIM, Lagoa Salgada, Santa Mônica e Pedra do Descanso,

enquanto empreendimento de baixo padrão de construção são edificados em áreas

151

de menor valor, pois são dotados de menos infraestrutura, como os bairros

Mangabeira e Conceição, exemplos dos empreendimentos ligados ao Programa

Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

Pode-se afirmar que, a identificação dos valores e da distribuição dos

investimentos públicos em infraestrutura segue a mesma lógica da expansão urbana,

conduzida pelo setor imobiliário, ou seja, os agentes que atuam na produção do

espaço urbano em Feira de Santana, influenciam o poder público na distribuição dos

recursos públicos em infraestrutura para que estas sejam canalizadas para áreas de

interesses, isto é, para aquelas mais valorizadas na cidade, com objetivo de extrair

mais valia nos espaços de maiores valores agregados.

Concluiu-se que os principais elementos determinantes, pois promoveram e

promovem a valorização do espaço urbano em Feira de Santana, se estruturam

através dos investimentos privados, especialmente do capital imobiliário,

materializado no solo, com a implantação de empreendimentos, e através dos

investimentos de recursos públicos, mediante aplicação em infraestrutura no espaço

urbano. Esses imprimem valor no espaço, possibilitando a extração da renda da terra

– a mais valia urbana. Além disso, a aprovação pelo poder público da Lei

Complementar n° 75 de 23 de junho de 2013, foi outro fator determinante para a

valorização do espaço, que outrora era rural, e passou a ser urbano, após edição e

promulgação da lei.

Dessa forma, a pesquisa revelou que a valorização do espaço urbano em Feira

de Santana decorre das estratégias do setor imobiliário, observando-se que as

políticas públicas recebem influência do capital imobiliário, e o espaço urbano e áreas

em expansão são direcionadas pelo setor imobiliário, que induz o poder público a

investir recursos em infraestrutura nas mesmas, impondo o interesse do capital

imobiliário e dos proprietários de terras, que tem como objetivo auferir em cada ciclo

de reprodução do capital, a mais valia no espaço urbano de Feira de Santana.

A pesquisa explicou o processo de valorização do espaço urbano em Feira de

Santana sob a perspectiva de análise da expansão urbana, através dos dados do

Cadastro Imobiliário e distribuição dos recursos em investimentos em infraestrutura

no município, através dos Relatórios de Gestão do Governo Municipal, sendo possível

analisar correlacionando com outras variáveis como Índice de Desenvolvimento

Humano (IDH), Produto Interno Bruto (PIB) do município, renda percapta, emprego,

índice de pobreza, cultura, meio ambiente, etc., explicando o processo de valorização

152

do espaço urbano, além das duas variáveis aqui analisadas estando as questões em

aberto para novos estudos.

153

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