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ANUÁRIO UQBAR 2018 Fundos de Investimento Imobiliário FII 11ª edição

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\ 2ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Caro leitor,

Começamos um ano quando, finalmente, constata-se perspectivas convictas positivas sobre os negócios imobiliários. Decorreu-se um longo período prévio escasso de otimismo de curto prazo, mas 2018 encerra este ciclo. Assim, indicadores como vacância tem seu declínio esperado a partir de agora.

No universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados no mercado secundário da B3, a alta rentabilidade já teve seu retorno decretado há dois anos. Navegando no último biênio o primeiro movimento robusto de ajuste para cima em seus preços desde o início de 2013, as cotas dos FII usufruem da redução do custo financeiro de oportunidade decorrente da trajetória recente da política monetária no país. Daqui para frente a continuação desta subida de preços dependerá do efetivo aumento dos rendimentos dos fundos, algo até o momento ainda não concretizado no mercado de FII.

Porém, os primeiros sinais não deixam de ser auspiciosos, como aponta o começo de uma recuperação no volume de emissões de cotas de FII. Tal tendência se confirmará na medida em que volte a demanda imobiliária e a consequente queda da vacância, esta última ainda em níveis bem mais elevados que naqueles anos de fortíssimo crescimento deste segmento até 2012. Enquanto isto, o mercado segue avançando em outros aspectos.

Em 2017 os fundos que investem em shopping centers obtiveram as mais altas rentabilidades, já refletindo uma primeira e mais rápida recuperação no consumo de varejo. Já os fundos que investem preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários compõem parcela crescente do mercado de FII, corroborando a percepção desta eficiente forma, via FII, de um investidor se expor ao risco daquele título de crédito estruturado, agregando rentabilidade aos seus investimentos diversificados.

No quesito da prática da governança, no último ano, apoiadas por mudanças regulatórias recentes, houve iniciativas por parte de investidores no sentido de questionar e reduzir custo de prestação de serviços fiduciários. O mercado acompanhou de perto os respectivos desdobramentos e, independentemente do resultado específico obtido, avançou-se no que se refere às possibilidades de ativismo por parte de investidores de FII, que são os donos destes veículos e não deveriam poupar esforços pela busca do melhor equilíbrio entre eficiência e custo.

Assim, este Anuário Uqbar FII - 2018 traz a análise dos principais acontecimentos e desempenho no último ano de um segmento do mercado de capitais que se mostra mais amadurecido, valorizado, diversificado, líquido e preparado para galgar novos patamares em sua expansão. Traz também os Rankings Uqbar cobrindo o desempenho das operações e dos prestadores de serviços do setor. No capítulo sobre Regulamentação e Legislação, esta publicação usufrui de um artigo de autoria do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados.

A Uqbar está comprometidamente presente no mercado de FII desde a edição de sua norma mãe, a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários nº 472, verdadeiro divisor de águas na sua evolução. Tendo sido a primeira empresa a publicar Guias do Investidor de FII, e tendo abordado incessantemente este segmento durante toda a última década em suas plataformas jornalísticas e analíticas e em seus Anuários, a Uqbar sempre acreditou neste mercado vencedor e em seu fundamental papel no mercado de capitais brasileiro. Esta publicação, contando também com seus Infográficos, é mais um passo nosso neste casamento indissolúvel com o mercado de FII.

Tenham todos uma boa leitura!

Equipe Uqbar

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\ 3ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

PATROCÍNIO

GoldO CESCON, BARRIEU, FLESCH & BARRETO ADVOGADOS é um dos principais escritórios de advocacia do Brasil. Seus advogados se destacam pelo comprometimento com a defesa dos interesses dos clientes e pela atuação em operações altamente sofisticadas e muitas vezes inéditas no mercado. Seu objetivo é ser sempre a primeira opção de seus clientes para suas questões jurídicas mais complexas e assuntos mais estratégicos.

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Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua carteira de Fundos.

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Standard

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ÍNDICE DE CONTEÚDO

Sumário de Termos e Condições .................................................................................................................................. 05

Análise do Mercado ................................................................................................................................................................. 10 DEZ ANOS ................................................................................................................................... 13LIQUIDEZ .................................................................................................................................... 14ATIVOS DE DESTAQUE .............................................................................................................. 15GOVERNANÇA ............................................................................................................................ 16MERCADO IMOBILIÁRIO E OS FII ............................................................................................. 17MERCADO SECUNDÁRIO .......................................................................................................... 18DADOS CONSOLIDADOS .......................................................................................................... 22CARTEIRAS .................................................................................................................................. 24RANKINGS .................................................................................................................................. 27

Dados ........................................................................................................................................................................................................ 32

Rankings Uqbar ............................................................................................................................................................................. 38 LISTA DE RANKINGS .................................................................................................................. 40 MERCADO PRIMÁRIO ................................................................................................................ 41

Cotas de FII .................................................................................................................41Terceiros .....................................................................................................................42

Advogados ......................................................................................................................................42Estruturadores ..............................................................................................................................43 Líderes de Distribuição ...............................................................................................................44

MERCADO SECUNDÁRIO .......................................................................................................... 45Cotas de FII .................................................................................................................45

Negociações ...................................................................................................................................45Rentabilidade .................................................................................................................................46Capitalização ..................................................................................................................................48

Terceiros .....................................................................................................................49Administradores ...........................................................................................................................49Gestores ..........................................................................................................................................50

ESTOQUE ................................................................................................................................51FII .................................................................................................................................51 Terceiros .....................................................................................................................51

Administradores ...........................................................................................................................51 Auditores ........................................................................................................................................52 Gestores ..........................................................................................................................................53

Regulamentação e Legislação ...................................................................................................................................... 56

© 2018 Uqbar

A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação dos dados apresentados neste documento. Nossas informações foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas, mas sua exatidão e seu grau de integralidade e integridade não estão garantidos. A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de informações equivocadas. Esta publicação não é uma recomendação de compra ou venda.

Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem autorização da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.

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Sumário de Termos e Condições

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SUMÁRIO DE TERMOS E CONDIÇÕES

Fundo de Investimento Imobiliário

DESCRIÇÃO: Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

FORMA E REGISTRO:

Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.

TIPOS DE ATIVOS:

Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

LIMITES DE INVESTIMENTO:

(a) Fundos que invistam preponderantemente em valores mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

ADMINISTRAÇÃO: Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

ADMINISTRADOR: Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.

CUSTÓDIA: Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

TIPO DE INVESTIDOR:

Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condições e características específicas.

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Cota de Fundo de Investimento Imobiliário

DESCRIÇÃO Fração ideal de patrimônio do Emissor.

EMISSOR Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.

FORMA E REGISTRO:

Escritural e nominativa.

CLASSE: Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo.

SÉRIE: Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.

DISTRIBUIÇÃO: Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

SUBSCRIÇÃO: Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado.

INTEGRALIZAÇÃO: Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários.

SUMÁRIO DE TERMOS E CONDIÇÕES

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AMORTIZAÇÕES: Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

RESGATE: Não é permitido.

RETORNO CAPITAL INVESTIDO:

Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

TRANSFERÊNCIA: As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

AMBIENTE DE NEGOCIAÇÃO:

BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA: BM&FBOVESPA e CETIP

SUMÁRIO DE TERMOS E CONDIÇÕES

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Análise do Mercado

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ANÁLISE DO MERCADO

O diagnóstico neste início de 2018 da saúde do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) acusa ganhos resultantes de melhorias na gestão pública do país. Ao mesmo tempo, o prognóstico referente a este segmento aponta para uma dependência relevante, para a continuidade de seu bom desempenho, de outras tantas melhorias na gestão pública no país. Em tempos de maior proporção do risco de mercado, o mercado de FII vive a expectativa da transição de um período sem crescimento de rendimentos para um período de maior demanda imobiliária, mesmo que em termos de valorização de preço de cotas um forte movimento já tenha se iniciado.

Tendo seu mercado secundário já avançado em boa medida, a precificação dos FII negociados se mostra dinâmica, absorvendo e refletindo quase instantaneamente as alterações de natureza monetária na trajetória econômico-financeira brasileira. Porém, apesar da pronta elevação de preço de suas cotas como fruto de cada porção realizada do declínio da curva de juros nos últimos dois anos, em se tratando de um segmento de investimentos em um setor cíclico da economia cuja recuperação real ainda não ocorreu, o mercado de FII até agora tão somente se mantém em expectativas, sem realizações, de rendimentos ascendentes, que se materializariam em um futuro não distante. Quando estes de fato ocorrerem, o impacto positivo no mercado de FII será consolidador, inclusive catalisando uma aceleração no volume de emissões.

Assim, o mercado de FII vem sendo re-precificado paulatinamente nos últimos dois anos. Refletindo um excepcional largo movimento para baixo na curva de juros da economia brasileira, as cotas dos FII, negociadas naquele que tem se mostrado cada vez mais líquido mercado secundário, usufruíram de forte valorização neste período, com o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) subindo 19,4% somente em 2017. Em relação à rentabilidade acumulada da taxa DI, o ganho dos FII nos últimos dois anos foi muito superior. Na comparação com o salto relativo no mercado de ações desde 2016, representado pelo índice Ibovespa, o qual havia atingido anteriormente nível muito deprimido, a rentabilidade do IFIX foi menos alta.

Como que corroborando aos poucos a tendência de alta rentabilidade do mercado de FII, as emissões primárias deste segmento, que com tanta força ocorreram há alguns anos, dão seus primeiros passos de ressurgimento. Entretanto, apesar de sua alta rentabilidade gerada neste

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IFIX Ibovespa Taxa DI Líquida** 85% da Taxa DI bruta

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\ 13ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

ano de 2017, será somente a partir da queda convincente da vacância nos fundos, em um estágio mais avançado do ciclo imobiliário corrente, que este mercado terá consolidado um novo patamar dimensional.

Dez Anos

O ano agora de 2018 completa um período de uma década desde a edição da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários nº 472 (ICVM 472), em 2008, que basicamente recriou os FII. Esta norma, como todos os participantes comprometidos com o mercado de FII bem devem saber, representou um divisor de águas na evolução deste segmento. Distintamente do que ocorre em períodos subsequentes a muitas edições de normas de referência para outros veículos do mercado de capitais, a partir da edição da ICVM 472 o mercado de capitais brasileiro testemunhou uma intensidade transformativa singular associada ao universo de FII.

Logo após a edição da ICVM 472, entre 2010 e o começo de 2013, o mercado de FII vivenciou aquilo que poderia ser chamado de momento de euforia, com uma série de IPOs (oferta pública primária em inglês) tendo sido realizadas e sobredemandadas, algumas delas com seus preços bastante fora do lugar. Rapidamente, a capitalização de mercado consolidada dos fundos negociados se multiplicou em várias unidades. Carteiras compostas de edifícios de escritórios e shopping centers em construção, ou recentemente construídos, foram adquiridas por investidores de cotas de FII como se aqueles já estivessem inteiramente ocupados e valiosamente alugados. Rendimentos mensais pagos temporariamente por terceiros balizaram rentabilidades de curto prazo de fundos consideradas satisfatórias, as quais mal superavam o rendimento de títulos públicos.

Por efeito de uma espécie de tempestade perfeita na economia e no setor imobiliário, que começou a se formar ainda em 2013, o mercado de FII viria a enfrentar então quase três anos de ajuste. Um longo e intenso movimento monetário restritivo, uma recessão econômica com contornos de quase depressão, e uma forte contração de negócios, de receitas e de valor das construtoras e incorporadoras imobiliárias caracterizaram o ambiente enfrentado pelos FII no triênio até o final de 2015. Fundos sofreram aumento de vacância e ajustes patrimoniais negativos e as emissões de cotas cessaram. Em função do agudo aumento do custo financeiro de oportunidade e da diminuição das receitas esperadas, os valores de mercado das cotas de FII sofreram forte queda.

Mas, como de praxe no histórico de desenvolvimento de mercados de capitais no país, foi no estresse que o aprendizado de fato ocorreu, ou até se provou profícuo. Alguns FII, mesmo no contexto imobiliário desafiante, chegaram a colocar em prática alguma gestão ativa, por exemplo, vendendo imóveis por preços bem acima do valor implícito baseado no valor de negociação de suas cotas. Gestores e administradores se viram sob pressão, aumentando sua produtividade e reduzindo seus custos. Investidores se envolveram de forma mais próxima à gestão, e o regulador avançou no marco, editando em 2015 importante norma de conteúdo voltado para a governança e a transparência de mercado, a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários nº 571 (ICVM 571).

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ANÁLISE DO MERCADO

Liquidez

Em 2017, então, o segmento de FII continuou a avançar em aspectos de seu processo de desenvolvimento de mercado. Em primeiro lugar, a liquidez de seu mercado secundário como um todo, e de fundos individuais de maior porte, atinge patamares crescentes ao longo do tempo, se caracterizando paulatinamente como opção efetiva de investimento e desinvestimento. Aos poucos, a condição de maior liquidez do mercado secundário de FII, além de se firmar perante as necessidades do investidor pessoa física, que é protagonista histórico neste segmento, intensifica a atenção de grandes investidores institucionais que acompanham este tipo de indicador como determinante em suas decisões de investimento. Os próprios fundos de pensão brasileiros, nas atualizações de seus modelos de alocação, ao constatarem a baixa correlação com o desempenho de outras classes de ativos, e ao se aperceberem do aumento de liquidez, e do número e do tamanho de fundos mais líquidos, vêm estudando possibilidades de exposição a ativos imobiliários através de investimentos em FII.

No último ano o número consolidado de negócios no mercado secundário atingiu recorde histórico e o montante negociado consolidado se aproximou do recorde estabelecido no período de euforia das IPOs.

Aos poucos, a condição de maior

liquidez do mercado secundário de

FII, além de se firmar perante as

necessidades do investidor pessoa

física, que é protagonista histórico

neste segmento, intensifica a atenção

de grandes investidores institucionais

que acompanham este tipo de

indicador como determinante em suas

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ANÁLISE DO MERCADO

Ativos de Destaque

Destaca-se, em termos de rentabilidade, o desempenho auferido em 2017 pelo subsegmento de fundos que investem em carteiras compostas de shopping centers. A maioria destes fundos ainda investe em carteiras de monoativo, mas também a diversificação tem ganho alguma tração entre estes FII de shopping centers. Devido à mais rápida recuperação que acontece atualmente no consumo de varejo, as receitas de alugueres dos donos de shopping se mostraram as mais elásticas neste momento de início de recuperação econômica. A estas conjuminou a forte queda na curva de juros, fator que impactou todo o mercado de FII, resultando em uma rentabilidade efetiva anual de 38,1% para o grupo de fundos de shopping centers negociados na B3 em 2017.

Quando se avalia a utilidade e a adequabilidade dos FII como veículos de investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), constata-se um crescimento da demanda (e da oferta) deste tipo de operação (FII de Renda Fixa). Os CRI, sendo títulos estruturados de crédito, se provam melhores investimentos quando geridos, em carteiras diversificadas, por profissionais especialistas em gestão de títulos de crédito. Assim, um investidor pessoa física tem sua exposição a este tipo de risco melhor realizada através de investimentos em FII que se dedicam a investimentos em CRI. Os FII de Renda Fixa cresceram em número e patrimônio líquido nos últimos cinco anos. Ao final de 2017 contabilizava-se um total de 27 FII

de Renda Fixa, que somavam um patrimônio líquido de R$8,45 bilhões.

Além dos FII de Renda Fixa, muitos outros FII, que investem primordialmente em imóveis ou em cotas de FII, também contam com posições minoritárias investidas em CRI, o principal título de securitização imobiliária no Brasil. A preponderância dos CRI investidos por FII se

Figura 3 \ Patrimônio Líquido dos FII de Renda Fixa

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dos donos de shopping se mostraram

as mais elásticas neste momento de

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ANÁLISE DO MERCADO

refere a títulos de lastro corporativo, de risco de crédito único. Isto reflete também o próprio fato de que as emissões de CRI consideradas operações de mercado (remuneração não atrelada à Taxa Referencial) têm sido em sua maioria operações de lastro corporativo, de lastro único. Mas na medida em que o crédito imobiliário residencial volte a crescer, em ambiente de taxa de juros de mercado muito abaixo dos níveis vistos em 2015 e 2016, as emissões de CRI de lastro pulverizado tenderiam a crescer. E neste sentido, uma participação crescente dos FII de Renda Fixa na demanda por CRI de lastro pulverizado poderia ocorrer, concretizando, por mais esta via, a contribuição (indireta) dos FII para o fomento do financiamento imobiliário habitacional no país. Vale lembrar que alguns FII já investem em imóveis residenciais através de carteiras com exposição ao desenvolvimento imobiliário (com risco de performance de construção e de vendas).

Os FII de Renda Fixa fazem parte da composição do mercado de FII, que, aos poucos, têm se tornado mais diversificado em termos dos ativos e imóveis investidos. Ao final de 2017 existiam, entre outros e mais numerosos, fundos dedicados a investimentos em fazendas, estacionamentos, cemitérios e estádios. Entretanto, a composição do mercado de FII, quando comparada à composição de mercados similares mais desenvolvidos, como o dos REITs (Real Estate Investment Trusts) nos Estados Unidos, ainda tem bastante espaço para maior diversificação. Os FII ainda são muito concentrados em imóveis de escritórios. No tocante à dimensão do mercado consolidado de FII, esta, apesar do forte crescimento na última década, no médio prazo poderia se multiplicar por várias unidades, talvez se decuplicar. Tomando como base a proporcionalidade da capitalização consolidada de mercado dos FII em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), e comparando com mercados mais desenvolvidos, constata-se que esta multiplicação dimensional seria possível.

Governança

Em 2017 um evento chamou a atenção dos participantes do mercado de FII. Fazendo valer a norma, um investidor que detinha suficiente participação como cotista do FII CSHG Brasil Shopping, administrado pelo Credit Suisse Hedging-Griffo, requereu a realização de assembleia para discutir/votar por uma redução da remuneração da administração do fundo. O caso repercutiu, talvez ajudado pelo fato de que profissionais deste investidor, que também é gestor de FII, haviam feito parte do grupo de profissionais do administrador. Houve tentativa por parte do administrador de se postergar tal deliberação e depois de se reduzir menos do que o proposto pelo investidor, mas no final venceu a proposta original. Todo o desenrolar deste processo, e seu destaque dado pelo mercado, é bastante relevante no contexto de evolução e desenvolvimento de mercado. O advento da ICVM 571, que é anterior, corrobora esta conclusão, dado o objetivo do regulador, através da edição da norma, de intensificar os mecanismos de boa governança do fundo. Uma vez criadas melhores condições para uma participação mais ativa por parte dos investidores, estes, como donos do fundo, teriam a prerrogativa de determinar qual seria o equilíbrio entre custo e eficiência, assumindo as consequências de suas decisões.

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ANÁLISE DO MERCADO

Mercado Imobiliário e os FII

Como se depreende até aqui, ainda há caminho a ser percorrido, mas em 2017, o mercado de FII, mais maduro, deixou para trás os anos de euforia e colheu o aprendizado auferido nos momentos de maior adversidade. A melhora macroeconômica impactou positivamente o mercado de FII, em particular, e o mercado de capitais, em geral, e o mercado imobiliário, no qual a indústria de FII está inscrita, por sua vez, registra sinais distintos, a depender do segmento analisado.

De acordo com os dados dos relatórios Marketbeat da consultoria Cushman & Wakefield, relativos ao último trimestre de 2017, os imóveis de escritórios apresentaram melhora em indicadores chave como vacância, enquanto os de tipo industrial ou logístico registraram recuperação significativamente mais lenta do que os primeiros. Na cidade de São Paulo-SP, os edifícios de escritórios registraram vacância de 24,1%, o que revela uma clara redução frente ao último trimestre de 2016, quando o indicador beirava os 29,0%. A redução na vacância, por sua vez, se segue, por um lado, à diminuição no volume na oferta de imóveis recém construídos, e, por outro, à diminuição, ou manutenção, dos valores de aluguéis. Como se constatou no mercado de FII, embora tenha imperado a obliquidade nos comunicados divulgados, os contratos de locação vencidos durante 2017 foram renovados sob pena de um não desprezível reajuste para baixo no preço de locação, enquanto generosos períodos de carência foram oferecidos no caso dos imóveis previamente desocupados. Também na região de São Paulo, os imóveis industriais, segundo relatório da Cushman & Wakefield, marcaram aumento da vacância em 0,6 ponto percentual, para 23,3% ao final de 2017, ao mesmo tempo em que os preços de locação também caíram. Na região do Rio de Janeiro, de modo similar, a vacância dos imóveis industriais se intensificou, atingindo 25,0%, e os aluguéis também se reduziram. Contudo, no caso do Rio de Janeiro-RJ, em virtude dos efeitos da recessão econômica combinada com a conflagração política, os imóveis de escritórios parecem se recuperar de forma bem mais lenta do que no resto do país. Apesar do aumento da absorção líquida, a vacância na cidade marcou expressivos 40,7% no último trimestre de 2017, além da redução no preço dos aluguéis. Porém, uma vez que não há lançamentos imobiliários desse tipo marcados para 2018, a tendência é que a vacância comece a ceder a partir de então.

Este cenário se refletiu no mercado de FII. Símbolo da elevada vacância no Rio de Janeiro, o FII Torre Almirante (ALMI11), detentor de parcela de imóvel de alto padrão homônimo, tinha em um único locatário, a Petrobras, praticamente toda a sua fonte de renda. Quando o locatário desocupou o imóvel, em fevereiro de 2017, a vacância pulou de 0% para 98,0%. Novo contrato foi celebrado em abril de 2017, mas referente a apenas 16,0% da área locável e com pelo menos seis meses de carência. A trajetória do preço da cota do fundo, porém, dá a entender que o mercado

...os imóveis de escritórios

apresentaram melhora em

indicadores chave como vacância,

enquanto os de tipo industrial ou

logístico registraram recuperação

significativamente mais lenta do

que os primeiros.

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aposta em uma reocupação bastante robusta do Torre Almirante, com base de permanência longa, e, muito importante, a preços não tão distantes daquele contratado pela Petrobras.

Outro fundo que investe em imóveis no Rio de Janeiro e enfrenta elevada vacância é o Presidente Vargas (PRSV11), detentor de dois imóveis: um que ficou completamente vago por dois anos, e outro com vacância ainda persistente de 22,0%. Antes mesmo que fosse divulgada a celebração de contrato de locação referente à totalidade do primeiro imóvel, em novembro, reduzindo sua vacância a zero, o FII recebeu proposta de compra desse imóvel, ainda que por valor um terço menor ao de avaliação, prontamente recusada pelos cotistas.

Situações parecidas também se repetem em São Paulo, com propostas de compras do edifício TB Office (apesar de vacância superior a 30,0%), propriedade do fundo homônimo, e dos ativos do BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) (que registra vacância próxima dos 30,0%), e em Florianópolis-SC, com proposta de compra da parcela do Floripa Shopping detida pelo FII de mesmo nome. Não só os FII foram alvo de propostas de compra como foram os veículos através dos quais se realizaram negócios. Uma das maiores transações no mercado imobiliário de 2017 foi aquela envolvendo a venda da Torre B do empreendimento comercial denominado EZ Towers ao FII EZTB, pelo valor de R$650,0 milhões, outra se deu no apagar das luzes de 2017, com a venda de 70,0% de um shopping para o FII Internacional Shopping. Embora as cotas de ambos os fundos não sejam negociadas em bolsa e sejam detidas por um único investidor, os FII cumprem um papel no processo de desmobilização ou busca de eficiência fiscal por parte destes mesmos cotistas. Isso ocorre nos fundos de shopping centers da Gazit Brasil e nos de lojas individuais do Grupo Dadalto e da Companhia Brasileira de Distribuição, por exemplo.

Mais recentemente, dado o desafiador quadro fiscal pelo qual atravessam municípios, estados e a própria união, o veículo FII se confirmou como alternativa de mercado de capitais visada para contribuir para o equacionamento da situação. Em 2017, o estado de São Paulo anunciou a estruturação de FII que comporá sua carteira com aproximadamente 300 imóveis da administração pública, avaliados em R$1,57 bilhão, para posterior alienação a terceiros. O FII terá como objeto a alienação de ativos imobiliários de propriedade da administração pública direta e indireta do estado de São Paulo, e não está descartado o ingresso de outros cotistas, desde que sejam órgãos ou entidades da administração pública de outras esferas de governo, com a consequente integralização de outros ativos imobiliários. Iniciativas similares também se afiguram em Minas Gerais, e na própria União Federal.

Mercado Secundário

O IFIX, índice setorial do mercado secundário de cotas de FII negociadas no âmbito da B3, serve de boa analogia para o desempenho geral do mercado, pois congrega, sob um mesmo indicador, o cômputo de rentabilidades oriundas da variação de preço das cotas e dos rendimentos distribuídos dos FII negociados naquela bolsa. A trajetória ascendente desse indicador nos dois últimos anos ilustra variação de 58,0% entre os últimos dias de 2015 e de 2017. Ao longo de 2017 o IFIX subiu quase que ininterruptamente, a despeito de fatores econômicos e políticos,

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inclusive atingindo o recorde de 2.241 pontos em 11 de outubro de 2017, acumulando subida de 19,4% no ano. Esse percentual é bastante próximo de outro indicador de rentabilidade efetiva média do mercado de FII: a Taxa Interna de Retorno (TIR).

Assim como o IFIX, a TIR é resultado de componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos, na amortização, e na variação de preço das cotas ocorridos no período. Quando ponderada pela capitalização de mercado, a TIR média do mercado de FII reproduz um quadro bastante preciso da rentabilidade efetiva do setor. Ao fim de 2017, a rentabilidade efetiva média das cotas dos FII negociadas na B3 alcançou pelo segundo ano consecutivo expressiva marca. Os 83 fundos negociados no mercado secundário, considerando os critérios de liquidez utilizados pela Uqbar, apresentaram TIR média ponderada de 21,8%. Em 2016, já se havia atingido TIR média de 30,7%. Dentre os motivos subjacentes a esse desempenho, é possível destacar o movimento continuado de acentuada redução da curva de juros no mercado financeiro brasileiro, fator que impactou positivamente o preço das cotas de FII ao longo dos últimos dois anos.

A manutenção da rentabilidade média positiva do mercado pelo terceiro ano consecutivo, e em patamar acima de 20,0% pela segunda vez, parece ter influenciado decisivamente a participação de investidores pessoas físicas nesse recinto, não só via mercado primário como também através do secundário.

Como vem ocorrendo há vários anos, em 2017 o investidor pessoa física também se mostrou preponderante na aquisição de cotas de FII emitidas. Quase 90,0% do montante emitido em cotas de FII negociados em bolsa, e com perfil de investidores disponível para consulta, foram adquiridos por este tipo de investidor. Além da isenção tributária nos ganhos de rendimentos, o investidor pessoa física se vê atraído pelo veículo por terem se provado atraentes para a exposição diversificada, líquida, e envolvendo montantes reduzidos, sob a perspectiva imobiliária, e, sob a ótica de exposição ao crédito privado, uma boa maneira de se beneficiar da capacitação de um gestor profissional para a seleção e monitoramento de CRI, particularmente.

A recorrência da participação do investidor pessoa física no mercado de FII se reflete também no registro do número total deste tipo de investidor que detém cotas de FII negociadas na B3. Depois de ter alcançado o seu máximo histórico até o momento em dezembro de 2013, de 101.710, o número passou a cair, até atingir 89.329 pessoas físicas em dezembro de 2016. Em 2017, entretanto, a trajetória se inverteu, passando a se elevar mês após mês. Já em julho de 2017 o número total de investidores pessoas físicas voltou a superar os 100 mil, pavimentando o caminho para que um novo recorde se firmasse, o que ocorreu em dezembro, com a marca de 116.511 pessoas físicas.

Esse ingresso, ou reingresso, de investidores, sem dúvida teve seu papel no aumento da liquidez desse mercado. Ao final de 2017 o mercado secundário de cotas de FII negociados na bolsa atingiu 1.994.304 transações, um recorde histórico em base anual. Em relação a 2016, o número de transações este ano cresceu 52,2%. Já o montante negociado em 2017 somou R$7,56 bilhões, representando um aumento de 34,8% na comparação com a cifra de 2016, e cravando a segunda maior marca histórica em base anual.

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ANÁLISE DO MERCADO

Depois do abrupto crescimento entre 2011 e 2013, quando seu montante negociado em cotas quase triplicou anualmente, culminando nos R$7,83 bilhões negociados em 2013, e da consequente retração em 2014 para R$5,10 bilhões, o mercado secundário de FII retomou sua trajetória de expansão de seu montante negociado. O montante negociado cresce seguidamente nos últimos quatro anos e, com salto relevante em 2017, se aproxima dos R$8,00 bilhões em base anual.

Em termos de capitalização de mercado (CM) aferida no fim de 2017, os FII registraram significativo crescimento frente ao valor registrado anteriormente, 25,0% em relação ao valor no fim de 2016. Foram R$31,61 bilhões em dezembro de 2017, contra R$25,28 bilhões referentes a dezembro de 2016, para a mesma base de fundos. Por outro lado, o Patrimônio Líquido (PL) consolidado desses fundos aumentou 15,1% no mesmo período, atingindo R 30,31 bilhões ao fim de 2017, contra R$26,33 bilhões no final de 2016.

Além da forte valorização de preço de cotas verificada ao longo de 2017, que atingiu a marca de 14,1% na média, a elevação da capitalização de mercado dos FII foi impactada pelas emissões de novas cotas de alguns dos fundos ao longo do ano. Ao todo, 35 fundos que podem ser negociados na B3 realizaram emissões de cotas até o fim de dezembro, totalizando um montante emitido de R$3,60 bilhões. Trata-se do terceiro maior montante emitido anual em cotas de FII negociados na história deste mercado, superado apenas pelos montantes referentes a 2012 e 2013.

Ao mesmo tempo, diferentemente do que havia ocorrido ao final do ano passado, o grupo dos FII encerrou dezembro de 2017 com ágio médio da ordem de 4,3%, uma vez que o aumento verificado do valor de PL ficou bem abaixo do crescimento da CM. Em comparação, no fim de 2016 o mesmo grupo de fundos apresentava deságio médio de 4,0%.

Composição do Mercado Secundário

Desde que a ICVM 472 criou a prerrogativa de investimento por parte dos FII em valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário, além dos direitos reais sobre bens imóveis, tornou-se possível segmentar os fundos imobiliários em três principais classes de ativo. São elas: Imóveis, Renda Fixa e Renda Variável, além de Multiclasse, que indica um perfil de carteira passível de variação ao longo do tempo. A classificação entre cada uma dessas quatro classes obedece ao critério da alocação preponderante da carteira do fundo em relação aos tipos de ativo.

De modo complementar, dada a sua representatividade no quadro geral da indústria, e dada a complexidade e a variabilidade específica dos ativos que compõem suas carteiras, os FII de Imóveis podem se segmentados quanto à tipologia preponderante dos imóveis investidos.

Em resumo, a análise setorial que se intenta depreender divide os fundos negociados na B3 em oito grupos de fundos, os mais representativos: Escritórios, Shopping Centers, Logística, Lojas Individuais, Residencial, Diversificado, Renda Fixa e Renda Variável. Assim, determinados segmentos de FII de Imóveis são tratados como categorias de ativo específicas, pela dimensão significativa de cada um desses segmentos, que são, inclusive, de grau superior à da classe Renda Variável.

A análise da composição do mercado secundário focaliza em um conjunto de cinco indicadores, que explicam cada uma das categorias dos FII no que tange à dimensão, liquidez e rentabilidade.

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Os números concernentes a Fundos Negociados, Montante Negociado, Número de Negócios se referem a todas as cotas de fundos negociados em bolsa, ao passo que, para o cálculo de Capitalização de Mercado e Rentabilidade adotou-se um critério de liquidez mínima, a fim de tornar mais fiel o retrato apresentado pelo indicador, além de, no último caso, o indicador ainda ser ponderado pela capitalização de mercado dos fundos integrantes de cada categoria.

A maior categoria dos FII de imóvel é aquela que engloba os FII que investem em Escritórios, contando com 34 fundos. As cotas desses fundos movimentaram, ao longo de 2017, o equivalente a R$2,33 bilhões, distribuídos em 791 mil negócios. Com isso, Escritórios se firma como a categoria de FII mais líquida no mercado secundário, respondendo por 30,8% do montante total negociado, e por 39,7% do número total de negócios. Já a capitalização de mercado, computada apenas para os FII que passaram no critério de liquidez, também revela a representatividade dessa categoria na indústria: R$9,35 bilhões. Como esta é a maior categoria, é natural que a rentabilidade média se aproxime da média geral do mercado. Nesse caso, a rentabilidade efetiva média dos FII de Escritórios, que também superaram o nível de liquidez mínimo, se aproxima da média por baixo, tendo alcançado 19,9% em 2017.

Os FII de Shopping Centers têm recebido grande destaque no âmbito do mercado de FII. Não só pela sua dimensão crescente, já englobando um total de 17 fundos negociados na B3, mas também pela distinta rentabilidade efetiva média atingida no último ano. Ainda que em termos de liquidez seus números não se mostrem tão excepcionais, com apenas R$820,6 milhões negociados, oriundos de 131 mil negócios, a capitalização de mercado dos fundos que compõem o segmento de shopping centers atinge R$4,88 bilhões. A rentabilidade efetiva média, por sua vez, é a maior de todas as categorias de ativos apresentadas nesse anuário, superando por larga margem a média do mercado, sendo de 38,1% em 2017.

A despeito da pequena fatia movimentada em cotas dos seis fundos que investem em imóveis de tipo logístico no mercado secundário (R$274,4 milhões em 48 mil negócios), a rentabilidade efetiva dessa categoria em 2017 atingiu um patamar notável: 33,0%. A capitalização de mercado consolidada, por sua vez, ainda não atingiu a marca do bilhão de reais, registrando apenas R$936,9 milhões.

Cinco dos seis fundos integrantes da categoria Lojas Individuais investem especificamente em imóveis utilizados como agência bancária. Isso inclui um dos fundos mais líquidos do mercado, de modo que o montante negociado consolidado para essa categoria atinge R$933,8 milhões, e o número de negócios 287 mil. A capitalização consolidada, também elevada, marca R$3,91 bilhões, o que vale a comparação com a capitalização dos fundos de logística visto anteriormente, mais de quatro vezes menor. Já a rentabilidade em 2017 dos fundos de lojas individuais se fixou próxima da média do mercado, em 23,8%.

Ao contrário das categorias vistas anteriormente, em que predominam os fundos com finalidade de renda, a categoria Residencial se caracteriza pela maioria dos FII que a compõe ter a exclusiva finalidade de desenvolvimento imobiliário. Isso posto, os fundos dessa categoria somaram apenas R$180,0 milhões em montante negociado, e 32 mil negócios, menos do que um único fundo da categoria Escritórios movimenta mensalmente no mercado secundário.

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ANÁLISE DO MERCADO

A capitalização de mercado consolidada também é modesta, de R$473,6 milhões, enquanto a rentabilidade média ensaiou voos mais altos, registrando 28,1% no ano.

Também no caso da categoria de FII Diversificados, como na de Lojas Individuais, o desempenho individual de um único fundo acabou definindo a trajetória de toda uma categoria. As trocas de mãos das cotas dos dez fundos que estão arrolados na categoria movimentaram R$698,1 milhões, em 221 mil transações, enquanto a capitalização de mercado é a quinta maior dentre as oito categorias, alcançando R$3,24 bilhões. No acumulado de 2017, a rentabilidade efetiva média de Diversificados ficou em 27,8%, superando por boa margem a média do mercado.

Já os fundos de Renda Fixa investem não em imóveis físicos, mas em valores mobiliários oriundos do setor imobiliário, principalmente CRI e LCI e, futuramente, também em Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Ainda que o número de fundos de Renda Fixa, 16, esteja bem aquém daquele da categoria de Escritórios, por exemplo, a liquidez do mercado secundário deste conjunto de fundos se mostra pujante, atingindo R$1,26 bilhão em montante negociado e 254 mil negócios. A capitalização de mercado se fixou em R$5,10 bilhões no final de 2017. A magnitude dessa cifra, porém, tem relação com o fato do maior fundo da indústria integrar essa categoria. A rentabilidade efetiva média dos fundos de Renda Fixa, contudo, não superou 1,0%. A predominância dos CRI indexados a algum índice de inflação nas carteiras de FII de Renda Fixa, ajuda a explicar a rentabilidade média de apenas 0,8% em 2017. Em um contexto de queda forte de inflação, carteiras de CRI indexados a índices de inflação, com incidência mensal, produziriam rentabilidade total menor que as carteiras de imóveis.  

Tendo em vista que boa parte das carteiras dos oito fundos de Renda Variável, que investem em cotas de outros FII, está alocada naqueles de Imóveis, acaba sendo natural que a rentabilidade dessa categoria, 23,9% em 2017, seja aproximada deste último grupo e, portanto, da média do mercado. Em termos de mercado secundário, o montante negociado em cotas de fundos de Renda Variável atingiu R$264,9 milhões, estando distribuídos em 53 mil transações. A capitalização de mercado dos fundos de Renda Variável, R$1,23 bilhão, supera a de outras categorias com número próximo ou superior de fundos.

Dados Consolidados

O PL consolidado da indústria de FII encerrou o mês de dezembro de 2017 em R$72,40 bilhões, o que marca um recorde para esse mercado. Em termos consolidados, seu incremento numérico se baseia no ingresso contínuo de novos fundos no mercado, que tem sido principalmente do tipo não listado em bolsa, e também nas emissões de cotas por parte de alguns fundos já existentes.

Um indicativo disso é o número recorde de fundos operacionais em dezembro de 2017: 319. Comparativamente, ao final de 2016 o PL de R$62,80 bilhões era resultado da operação de um total de 288 fundos. Isto se contrasta com a marca de R$61,88 bilhões no final do ano de 2015. Já o número de fundos à época era da ordem de 257.

Na leitura do mercado de FII, uma das segmentações possíveis diz respeito ao fato do FII ter, ou não, cotas listadas para negociação em mercado de bolsa. Nesse sentido, em termos de

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PL, os FII listados somam a maior parcela, com PL de R$41,41 bilhões ao final de dezembro, distribuídos entre 142 diferentes fundos. Já os FII cujas cotas não são listadas para negociação em bolsa somam PL menor, R$30,99 bilhões, mas maior número de fundos: 177.

Do total de FII listados, segmentado por tipo de ativo, a ampla maioria corresponde àqueles que investem preponderantemente em imóveis, compondo cerca de 81,4% do PL consolidado, em número de fundos que chega a 114. Fundos de Escritórios e Shopping Centers, os dois principais segmentos dentro de Imóveis, por sua vez, representam, em conjunto, fatia importante, 49,5% do PL consolidado dos FII listados. Nos últimos anos, além disso, merece destaque o surgimento do segmento Cemitério, composto atualmente por um único fundo representando PL de 0,3% do total. Todavia, parcela não desprezível do total dos FII listados corresponde aos fundos cuja carteira é composta por instrumentos de Renda Fixa. Em dezembro de 2017, os 17 FII desta categoria perfaziam PL equivalente a 12,7% do total. Outros 3,4% do PL consolidado dos fundos listados se referem a FII cujo tipo de ativo é Renda Variável. Os oito fundos que compõem esta categoria investem, em sua maioria, em cotas de outros FII. Há ainda três fundos arrolados na categoria Multiclasse, representantes de 2,5% do PL consolidado dos FII listados.

No âmbito dos FII não listados para negociação, os FII de Imóveis correspondem a 87,8% do PL consolidado, oriundos de 158 fundos. Dos fundos não listados que investem em Imóveis, o segmento que se destaca é o Diversificado, com 25,9% do PL total, e só então Escritórios e Shoppings Centers. Contudo, há uma gama abrangente de imóveis, perpassando Estádios, Estacionamentos, e até mesmo Fazendas. Renda Fixa e Renda Variável somam 10,3% e 1,9%, respectivamente, correspondendo a 10 e a 9 fundos não listados.

O volume das ofertas públicas de distribuição de cotas de FII registradas na CVM em 2017, nos termos da Instrução Nº 400 (ICVM 400), supera a marca dos três anos anteriores, enquanto o número de ofertas é o maior desde 2012, ano consagrado pelo elevado número de IPOs. A redução da taxa Selic operada ao longo de todo o ano, em conjunto com o deslocamento para baixo da curva de juros de médio e longo prazos, fator que influenciou positivamente o preço das cotas de FII, propiciaram um volume moderado das ofertas de cotas, como também parecem ter fomentado o apetite do investidor que justifica este volume.

Em 2017, 24 ofertas de cotas de FII a serem realizadas conforme os ritos da ICVM 400 obtiveram registro na CVM, totalizando R$5,07 bilhões. Os números superam por larga margem aqueles correspondentes a todo o ano de 2016, em que dez ofertas haviam sido registradas na autarquia, somando R$1,99 bilhão.

Em termos da evolução anual do montante de ofertas registradas, o desempenho de 2017, ainda que se mostre mais vigoroso do que o do ano anterior, não se compara com o indicador

Dos fundos não listados que investem

em Imóveis, o segmento que se destaca é

o Diversificado, com 25,9% do PL total,

e só então Escritórios e Shoppings

Centers. Contudo, há uma gama

abrangente de imóveis, perpassando

Estádios, Estacionamentos, e até

mesmo Fazendas.

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ANÁLISE DO MERCADO

aferido em 2012. Comparativamente, 2016 marcou o sexto pior ano para o indicador desde 2008, o que diminui a base de comparação frente a 2017. Contudo, para um mercado em vias de recuperação, o desempenho para 2017 se mostra substantivo.

Do conjunto de ofertas registradas durante 2017, uma delas acabou por ser cancelada. Com registro obtido na CVM nos primeiros dias de março, a oferta de cotas do FII América 700 foi cancelada em 30 de junho por iniciativa do administrador e do coordenador líder do fundo, sob a alegação de que as negociações esperadas com os distribuidores da oferta não tiveram os avanços apropriados. O fundo, cuja oferta de cotas atingiria R$110,9 milhões, investiria nas salas 218 e 318 do imóvel localizado na Av. das Américas, 700, no Rio de Janeiro-RJ, ambas locadas para a Vale.

De forma similar, o volume total de emissões de cotas de FII listadas na B3 em 2017 indica uma mudança de paradigma frente ao histórico recente do mercado. Desde 2013 a cifra consolidada anual sequer supera a marca simbólica de R$2,20 bilhões em cotas emitidas no ano. Em 2017, porém, o volume atingiu R$3,60 bilhões. Antes, o montante emitido em cotas de FII listados durante todo o ano de 2016 atingiu R$2,18 bilhões e, em 2015 e 2014, R$1,99 bilhão e apenas R$963,5 milhões, respectivamente.

O volume de emissões de cotas de FII listados segmentado por categoria de ativo assinala que os FII de Imóveis atingiram marca de R$1,77 bilhão ao longo de 2017, o que se compara com o R$1,53 bilhão emitido pelos fundos de Renda Fixa. Já os FII de Renda Variável apresentam desempenho tímido, registrando apenas R$298,4 milhões emitidos no ano, embora isso signifique uma expressiva evolução desde uma base diminuta.

Individualmente, grande parte do desempenho consolidado auferido no ano de 2017 teve como responsáveis três fundos geridos pela Kinea. O FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), fundo de Renda Fixa destinado apenas a investidores qualificados, na sua sexta emissão de cotas, captou mais R$704,8 milhões em 2017. Outro fundo de Renda Fixa, o Kinea Índices de Preços (KNIP11), captou mais R$628,0 milhões, enquanto o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) emitiu mais R$249,8 milhões.

Carteiras

Com base nos dados relatados nos Informes Trimestrais referentes a setembro de 2017 (data do último informe disponível de maneira completa antes do fechamento da edição deste Anuário), foi possível traçar um perfil das carteiras dos FII de cada uma das classes de ativos (Imóveis, Renda Fixa e Renda Variável), tendo por base a área total de cada imóvel investido, sua localização por unidade federativa e a classificação dos fundos por tipo de imóvel preponderante em carteira de acordo com a classificação da Uqbar (utilizada como proxy do tipo individual de cada imóvel), as emissões, séries e montantes em carteira de cada um dos CRI investidos pelos FII de Renda Fixa, bem como as cotas de FII investidas pelos fundos de Renda Variável.

Apesar da perda de participação para os fundos de Renda Fixa e, em menor medida, para os de Renda Variável, dos fundos com cotas listadas para negociação na B3, aqueles elencados na categoria de ativo Imóveis ainda representam a maioria. Em termos de área, o total dos imóveis

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\ 25ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

investidos por estes fundos já somam mais de 5 milhões de metros quadrados, dos quais 75,0% estão localizados nos dois estados mais populosos do país.

No total, os imóveis que compõem as carteiras dos referidos FII somam área equivalente a 5.054.533m². Em termos de tipo de imóvel, essa metragem está distribuída com preponderância entre os fundos de Escritórios, Shopping Centers e de perfil Diversificado, registrando 26,0%, 23,1%, e 21,7%, respectivamente, o que se relaciona, nesta ordenação, com a quantidade de fundos integrantes de cada uma das classes. Na sequência, representando menos de 20,0% da área total, figuram os imóveis de lojas individuais e de logística.

Quando se segmenta cada investimento em imóvel pela localização do ativo, se verifica que a maior parte da área locável está localizada no estado de São Paulo (SP), com pouco mais da metade do total, seguido pelo Rio de Janeiro (RJ), os dois estados de maior participação no PIB brasileiro. Os outros 25 estados e o Distrito Federal (DF) respondem por apenas um quarto da área total dos imóveis. Além disso, SP e RJ registram a maior diversidade quanto à tipologia dos imóveis.

Presumindo que o tipo específico dos FII de Imóveis reflita exatamente a tipologia dos imóveis mantidos em carteira, é possível afirmar que o estado de SP concentra o grosso da área investida referente a Escritórios, somando mais de três vezes a área total dos imóveis dos fundos com esse tipo de imóvel no RJ. Outras unidades federativas, principalmente o DF e Minas Gerais (MG), respondem por apenas um décimo da área investida pelos FII de Escritórios em SP.

SP também é onde está localizada a maior parte da área investida pelos FII de Shopping Centers e Diversificados. Oito estados onde também se localizam Shopping Centers somam apenas a metade da metragem de SP. Os fundos Diversificados, a seu turno, mantêm uma distribuição menos díspar: RJ, MG e Paraná superam a área equivalente a SP referente a esse tipo de fundo.

De modo geral, o RJ consegue se firmar como o segundo local predominante em cada tipo de imóvel de FII, com exceção de Lojas Individuais. O segmento de FII de Lojas Individuais, por ser composto, em boa parte, por fundos que investem em agências bancárias, é aquele de maior dispersão geográfica. Das 28 unidades federativas, 13 estão representadas apenas por esse tipo de imóvel.

No que tange ao nível de vacância média, exclusivamente em relação aos imóveis de Escritórios e de Logística e localizados em SP e no RJ, a carteira dos FII parece reproduzir o cenário imobiliário mais geral. Segundo dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, a cidade de São Paulo encerrou 2017 com nível de vacância de 24,1% para os imóveis de escritórios, e de 23,9% para aqueles de tipo logístico/industrial. No âmbito dos FII de Escritórios e de Logística se verifica vacância média de 20,4% e de 30,2% no estado de SP, respectivamente. Já na cidade do Rio de Janeiro, a Cushman & Wakefield aponta vacância de 40,7% nos imóveis de escritórios e de 25,0% naqueles de logística/industrial. No mercado de FII, os escritórios localizados no estado do RJ registram vacância média de 26,2%, enquanto aqueles de logística marcam, em média, 26,4% de vacância.

Desde que tiveram sua existência admitida pela ICVM 472, em 2008, os FII de Renda Fixa se tornaram relevante categoria de ativo do mercado. Embora os fundos contidos nessa categoria possam alocar seus investimentos em CRI, LCI e até mesmo LIG (quando vierem a ser emitidas), é notável que é o primeiro título que domina as carteiras dos fundos de Renda Fixa. A demanda

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\ 26ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

por investimentos dos FII em CRI ainda tem grande potencial de avanço, principalmente quando visto sob a perspectiva do investidor pessoa física. Esta categoria de investidor, movida, entre outros, pela isenção tributária a que lhe diz respeito, se beneficia da capacitação de um gestor profissional para a seleção e monitoramento destes títulos estruturados.

Porém, em relação ao papel do investidor pessoa física como financiador indireto do crédito imobiliário residencial, este não ocorre no que diz respeito às carteiras de CRI dos FII, pois não é este tipo de lastro que predomina entre aqueles títulos investidos. O perfil das carteiras dos FII com base nos dados relatados no Informe Trimestral referente a setembro de 2017 repete, em boa medida, a configuração do mercado primário de CRI, ou seja, títulos com lastro corporativo e de risco de crédito concentrado.

Vale notar que a precificação das carteiras dos fundos de Renda Fixa difere em boa medida das dos fundos que investem preponderantemente em imóveis, cada qual priorizando parâmetros distintos. O valor contábil dos CRI, divulgados pelas companhias securitizadoras e agentes fiduciários, e utilizados pelos administradores dos FII, não reflete o impacto de mudanças na curva de juros e de percepção de valor de crédito, de modo que há um impacto relevante no valor de PL destes fundos.

Ao final de setembro de 2017 os ativos em carteira dos 16 FII de Renda Fixa negociados à época na B3 perfaziam pouco mais de R$5,00 bilhões, dos quais R$4,57 bilhões se tratavam de investimentos em CRI e R$340,3 milhões de alocação em LCI. Vale notar que esta cifra equivale a 6,3% do saldo devedor do estoque total de CRI no mesmo período. No total, os FII de Renda Fixa listados investem em 257 diferentes CRI, emitidos por 22 securitizadoras diferentes. Títulos emitidos pela RB Capital representam a maior parte do montante total, 39,4%, seguidos pelos emitidos pela Ápice, Cibrasec, Habitasec e ISEC, com percentuais variando entre 15,0% e 6,7%. Além disso, mais da metade da carteira de CRI é de títulos recém-emitidos: 66,3% dos títulos foram emitidos no próprio ano de 2017 ou em 2016.

A composição pelo tipo de remuneração do CRI aponta para uma predominância, em termos de montante emitido, daqueles títulos remunerados de forma indexada à inflação (IPCA, IGP-M, etc.), representando 53,0% do total destes títulos nas carteiras de FII. Os CRI com remuneração atrelada à Taxa DI, porém, chegam próximo dessa marca, auferindo 46,5% do total. Comparativamente, o retrato do mercado primário de CRI em 2017 registra o contrário, predominando a Taxa DI frente aos títulos indexados a índice de inflação.

Denotando o caráter não de mercado dos CRI que contam com a TR como indexador, esse tipo de título representa apenas 0,1% do montante de CRI mantido em carteira pelos FII, logo depois dos títulos atrelados a taxas pré-fixadas, que representam 0,3% do total.

Quando o assunto é o perfil de devedor, a carteira dos FII de Renda Fixa revela sincronia com o mercado primário de CRI, confirmando seu caráter essencialmente corporativo e, por isso

...a carteira dos FII de Renda Fixa

revela sincronia com o mercado

primário de CRI, confirmando seu

caráter essencialmente corporativo

e, por isso mesmo, de risco de

crédito concentrado.

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\ 27ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

mesmo, de risco de crédito concentrado. O percentual referente a CRI devidos por Pessoas Físicas (PF) é da ordem de 8,0% do montante total, enquanto aqueles devidos por Pessoas Jurídicas (PJ) auferem 91,7%. Operações com lastro devido tanto por PF como por PJ somaram montante equivalente a 0,3% do total.

Em termos de tipo de ativo-lastro, analisando a posição das carteiras de FII em setembro de 2017, nota-se a predominância em operações de CRI com lastro em Crédito Imobiliário. Os CRI com este tipo de lastro somaram 60,9% do total. Por outro lado, o montante de CRI com lastro em Aluguel equivaleu-se a 38,9% do total. Além disso, nota-se a rara presença da classe de ativo-lastro Multiclasse, com 0,2% do total.

Analisando a carteira da ainda tímida classe Renda Variável, identifica-se um total de 62 cotas de fundos distintos investidos, totalizando montante de R$1,09 bilhão. Esse total, por sua vez, se divide, em termos de classe de ativo, de forma ligeiramente similar ao quadro geral da indústria. Da carteira dos FII de Renda Variável os de Imóveis representam a maioria, 86,7%, enquanto Renda Fixa é, nesse âmbito, a segunda classe mais investida, com 7,5%, e Multiclasse e outros fundos de Renda Variável correspondem a 4,4% e 1,5% do montante total, respectivamente.

Individualmente, o FII TB Office (TBOF11), detentor de imóvel homônimo, localizado em São Paulo-SP, é aquele cujas cotas somam maior cifra no consolidado das carteiras de FII de Renda Variável. Seis fundos investem em cotas do TBOF11, perfazendo um total de R$69,7 milhões. Os FII CSHG Real Estate (HGRE11), BRCR11 e BB Progressivo II (BBPO11), respectivamente, são outros três fundos a somar mais de R$50,0 milhões cada na cifra total das carteiras dos fundos de Renda Variável. Nota-se, entretanto, que embora TBOF11 e BRCR11 somem montantes importantes, é o BBPO11 e HGRE11 que lideram as preferências de um maior conjunto de fundos. Ambos, assim como o FII Santander Agências (SAAG11), têm cotas investidas por sete diferentes fundos, o que se compara com os seis investidores do TBOF11, BRCR11 e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

Na sequência, a seção Rankings traz uma análise das principais movimentações ocorridas no ano, registrando as transformações pelas quais passaram operações e participantes do mercado de FII.

Rankings

Mercado Primário

O montante total emitido em cotas de FII em 2017 atingiu a marca de R$7,42 bilhões, sendo que quase 50,0% deste volume se refere a emissões de cotas de fundos negociados na B3. Dentre as dez maiores emissões realizadas no último ano, que representaram quase 50,0% do total emitido, cinco se referem a fundos listados para negociação na B3 e cinco a fundos não listados. Com R$704,8 milhões captados, o FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) aparece como o fundo que mais emitiu cotas, em termos de montante, em 2017. Esta foi a sexta captação realizada pelo fundo. No total, o KNCR11, que possui mais de 90,0% de seus recursos alocados em carteira diversificada de CRI, já realizou emissões de cotas que somam quase R$3,00 bilhões.

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ANÁLISE DO MERCADO

Vale notar que no Top10 de emissões de FII aparecem outros dois fundos geridos pela Kinea, que pertence ao Itaú Unibanco: o Kinea Índices de Preços (KNIP11) e o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11). O KNIP11 também investe preponderantemente em CRI e sua emissão de 2017, de R$628,0 milhões, foi a segunda maior emissão do ano. Já o KNRI11 investe em vários edifícios comerciais e centros logísticos e sua emissão de 2017, de R$249,8 milhões, foi a sexta maior emissão do ano. Por sua vez, a maior emissão de fundo não listado para negociação na B3 foi realizada pelo FII Green Towers, R$455,9 milhões. O Green Towers investe em cotas da TS-7 Participações Ltda., proprietária de 85,0% dos imóveis integrantes do condomínio denominado Green Towers Brasília, localizado em Brasília.

Nos rankings de estruturadores, que consideram apenas os fundos negociados na B3, o destaque fica para o Itaú BBA. Além da estruturação dos três fundos da Kinea citados anteriormente, o banco de investimento do Itaú Unibanco estruturou um outro fundo, que é também gerido pela Kinea, conquistando, assim, a primeira posição nestes rankings. No total, a estruturação de quatro fundos pelo Itaú BBA se referiram a emissões de cotas que somaram R$1,61 bilhão. Também no ranking de líderes de distribuição o Itaú BBA ficou com a primeira posição pelo critério de montante (R$1,84 bilhão), mas, pelo critério de número de títulos, foi superado pela Planner, sete desta contra cinco daquele.

No mercado de escritórios de advocacia, o PMKA assessorou juridicamente a maior parte dos fundos de 2017 negociados na B3, abrindo larga margem em relação aos concorrentes. Foram 13 os fundos assessorados pelo escritório, que, juntos, somaram R$2,78 bilhões em emissões, o equivalente a 38,2% e 50,8% do total destes indicadores respectivamente.

Mercado Secundário

Em 2017 o mercado secundário de cotas de FII negociadas no âmbito da B3 atingiu 1.994.304 transações, um recorde histórico em base anual, e somou R$7,56 bilhões em volume, a segunda maior marca histórica, ficando atrás apenas de 2013, quando o volume havia totalizado R$7,83 bilhões.

Em termos individuais, o quarteto formado por BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com R$973,8 milhões em montante negociado, referentes a 334.691 negócios realizados, KNCR11, com R$747,2 milhões, referentes a 134.206 negócios, BB Progressivo II (BBPO11), com R$599,0 milhões, referentes a 181.598 negócios, e KNRI11, com R$484,0 milhões, referentes a 169.677 negócios, se firma, por mais um ano, como o grupo dos fundos mais líquidos do mercado. Assim, os quatro fundos de maior montante negociado e de maior número de negócios representaram 37,1% e 41,1% dos valores consolidados destes indicadores respectivamente, ilustrando o ainda relativamente alto grau de concentração da liquidez do mercando secundário de cotas de FII.

Merece menção ainda, em termos de liquidez, o General Shopping Ativo e Renda (FIGS11), que saltou da 30ª posição em 2016, por montante negociado, para a 10ª posição em 2017. O FIGS11 detém 36,5% do Shopping Bonsucesso e 36,5% do Parque Shopping Maia, ambos localizados em Guarulhos - SP. Este é um dos últimos fundos a ainda usufruir de mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG), que se encerra em abril de 2019, tendo se posicionado no Top3 dos três rankings de rentabilidades deste anuário. Pelo critério de Dividend Yield Realizado, o FIGS11

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\ 29ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

foi o fundo mais rentável de 2017, com 15,6%. Por sua vez, quando a rentabilidade é calculada pela variação de preço das cotas no mercado secundário, ou de forma total (rentabilidade efetiva – considerando as distribuições, amortizações e variação de preço de cota), o FIGS11 alcançou a terceira posição, com marcas de 42,4% e 62,4% respectivamente. A maior variação positiva individual de preço de cota no ano se refere aos títulos do Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), que investe em shopping homônimo, com 60,6%. Neste caso, a valorização ocorre em sequência a um prévio movimento de elevação em 2016, quando o preço das cotas deste fundo já havia subido substanciais 41,3%. Já pelo critério da rentabilidade efetiva, o primeiro lugar foi alcançado pelo FII Rio Bravo Crédito Imobiliário I (RBCB11), que investe preponderantemente em CRI indexados a índices de inflação e fechou o ano rendendo, em termos totais, 71,9%. Este fundo, que amortizou parcialmente suas cotas ao longo de 2017, usufruiu de ágio (valor de mercado sobre valor contábil) crescente ao longo do ano.

Tende a ser alta a correlação entre tamanho e liquidez total dos FII. De fato, os quatros fundos mais líquidos citados anteriormente são os maiores em termos de capitalização de mercado. Os fundos que compõem o quarteto são os únicos que superam a marca de R$2,00 bilhões de CM e, juntos, representam quase um terço do valor consolidado de mercado deste indicador. KNCR11 era o maior fundo ao final de 2017, com R$2,86 bilhões em valor de capitalização de mercado, seguido pelos KNRI11, com R$2,55 bilhões, BBPO11, com R$2,26 bilhões, e BRCR11, com R$2,02 bilhões. Para efeito comparativo, ao final de 2016 apenas o KNCR11 ultrapassava a marca de R$2,00 bilhões.

A consequência da elevação da capitalização de mercado dos FII, sem acompanhamento integral por parte do indicador de PL, foi a inversão da relação entre os dois indicadores ao longo de 2017. O mercado de FII apresentou um ágio médio de 4,3% em dezembro de 2017, ao passo que ao fim de 2016 apresentava deságio médio de 4,4%. Em termos individuais, ao final de dezembro de 2017, 52 cotas de FII apresentavam ágio entre seus valores de mercado e patrimonial, enquanto que outras 44 apresentavam desconto. O destaque positivo ficou por conta do RBCB11, do Brazilian Graveyard and Death Care Services (CARE11) e do Edifício Ourinvest (EDFO11), que fecharam 2017 com o indicador capitalização de mercado sobre patrimônio líquido registrando 226,0%, 150,0% e 149,2%, respectivamente. Conforme já mencionado, o RBCB11 amortizou parcialmente suas cotas em 2017, resultando em abertura da diferença entre os valores de mercado e patrimonial destas. O CARE11 investe em cemitérios, enquanto o EDFO11 é detentor de vários andares em um imóvel homônimo.

Este anuário traz quatro rankings de prestadores de serviços (administrador e gestor) de FII cujos participantes são ordenados por montante de capitalização de mercado ou número de fundos. Este conjunto de rankings apresentaram duas características em comum. Todos os quatro rankings foram liderados pelo BTG Pactual em 2017 e as posições dos membros do Top6 de cada ranking permaneceram inalteradas de 2016 para 2017. Como administrador o BTG Pactual atuou junto a 26 fundos (27,1% do total), os quais somavam capitalização de mercado consolidada de R$8,26 bilhões (26,1%) ao fim de 2017. Já como gestor o BTG Pactual atuou junto a 22 fundos (22,9%), os quais somavam capitalização de mercado consolidada de R$7,79 bilhões (24,7%) ao fim de 2017.

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\ 30ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO

Estoque

Ao final de 2017 o PL e o número consolidados da indústria de FII em operação registraram novos recordes: R$72,40 bilhões e 319. Estes valores representam crescimentos anuais de 15,2% e de 10,8%, respectivamente. Neste ínterim o FII Kinea Rendimentos Imobiliários passou a ser o maior fundo em termos de PL, superando o FII Porto Maravilha. O primeiro encerrou 2017 com PL de R$2,93 bilhões, um crescimento de 32,7%, enquanto o segundo encerrou 2017 com PL de R$2,59 bilhões, um crescimento de 7,3%.

Nos rankings de administradores e de gestores por PL, assim como nos rankings baseados na capitalização de mercado, o BTG Pactual liderou todos os quatro considerados neste anuário. No entanto, nestes rankings, baseados em PL, sua participação se reduziu ligeiramente em relação àquela baseada na capitalização de mercado. Ao fim de 2017, o BTG Pactual detinha 21,8% de participação de mercado (contra 22,2% em 2016), ou R$15,75 bilhões de PL sob administração. Esse montante era distribuído entre 46 FII, equivalente a 14,4% (contra 15,3% em 2016) do total. Em relação aos fundos geridos pelo BTG Pactual, ao fim do último ano estes eram 38, somando PL de R$15,11 bilhões, o equivalente a 12,0% (13,5% em 2016) e 21,0% (21,8% em 2016) de participação de mercado, respectivamente.

Já no segmento de auditores independentes a disputa permanece bastante acirrada entre os três primeiros colocados. Pelo critério de montante de PL a EY, com R$R$ 17,3 bilhões (24,7%), manteve a primeira colocação, seguida pela KPMG, com R$17,47 bilhões (24,3%), e a PwC, com R$17,19 bilhões (24,0%). Juntas essas três companhias detêm aproximadamente 75,0% do total do mercado de auditoria de FII. Pelo critério de número de fundos, as mesmas três companhias dominam o mercado, porém, a concentração deste é menor, superando levemente os 50,0%. A PwC conquistou a liderança, com 54 fundos (17,8%), seguida pela EY, com 52 fundos (17,1%), e pela KPMG, com 49 fundos (16,1%).

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Dados

ANU

ÁRIO

UQ

BAR

FII20

18

3

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21

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\ 34 \ 35ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018 ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO ANÁLISE DO MERCADO

ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

2017DAD

OS

MERCADO SECUNDÁRIO – PRINCIPAIS TIPOS DE ATIVO/IMÓVEL

FUNDO

38 17 33 28COM RENTABILIDADE ACIMA DE 25%

COM MAIS DE R$ 100 MM NEGOCIADOS

COM MAIS DE 10 MIL NEGÓCIOS

COM CAPITALIZAÇÃO ACIMA DE R$ 250 MM

Critério de Liquidez: montante e número de negócios mensais acima de R$100 mil e 10 respectivamente.

Os números apresentados para rentabilidade e capitalização de mercado consideram apenas os fundos que atendem ao Critério de Liquidez.

IFIX

DEZ 2017DEZ 2010

2.226

1.000

30,7

21,8

8,1

-9,1

-2,3

2013

2014

2015

2016

2017

RENTABILIDADE

LIQUIDEZ

7,8

5,1

5,3

7,6

5,6

2013

2014

2015

2016

2017

R$ BILHÕES

Recorde

Montante Negociado

Fundos Negociados

Número de Negócios

Capitalização de Mercado

Rentabilidade

$FII#NCMTIR

ESCRITÓRIOS

FII 34$ R$ 2,33 bilhões

#N 791 milCM R$ 9,35 bilhõesTIR 19,9%

SHOPPING CENTERS

FII 17$ R$ 820,6 milhões

#N 131 milCM R$ 4,88 bilhõesTIR 38,1%

LOGÍSTICA

FII 6$ R$ 274,4 milhões

#N 48 milCM R$ 936,9 milhõesTIR 33,0%

LOJAS INDIVIDUAIS

FII 6$ R$ 933,8 milhões

#N 287 milCM R$ 3,91 bilhõesTIR 23,8%

RESIDENCIAL

FII 9$ 180,0 milhões

#N 32 milCM R$ 473,6 milhõesTIR 28,1%

DIVERSIFICADO

FII 10$ R$ 698,1 milhões

#N 221 milCM R$ 3,24 bilhõesTIR 27,8%

RENDA FIXA

FII 16$ R$ 1,26 bilhão

#N 254 milCM R$ 5,10 bilhõesTIR 0,8%

RENDA VARIÁVEL

FII 8$ R$ 264,9 milhões

#N 53 milCM R$ 1,23 bilhãoTIR 23,9%

MONTANTE

21,8% DE RENTABILIDADE MÉDIA EM 2017

NÚMERO DE NEGÓCIOS

7,56R$ BILHÕES

no último ano+ 34,8%

1,99MILHÃO

no último ano+ 52,2%

MONTANTE

INVESTIDORES PESSOA FÍSICA

116.511Dezembro 2017

CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO

no último ano+ 25,0% 31,61

R$ BILHÕES104,3% do PL

808

1.994

1.3091.258

959

2013 2014 2015 2016 2017

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\ 36 \ 37ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018 ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ANÁLISE DO MERCADO ANÁLISE DO MERCADOFII DE IMÓVEL LISTADOS

LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

FUNDOS LISTADOS FUNDOS NÃO LISTADOS

41,41 142R$ BILHÕES R$ BILHÕESFII

30,99 177FII

FII DE RENDA FIXA LISTADOS

4,57R$ BILHÕES

CRI

SÉRIES DISTINTAS

257

FII DE RENDA VARIÁVEL LISTADOS

1,09 R$ BILHÃO

COTAS DE FII

MAIS INVESTIDOS

FUNDOS DISTINTOS

62

340,3R$ MILHÕES

LCI

TICKER

$ MM INVESTIDOS

TBOF11 69,7HGRE11 59,0BRCR11 54,1BBPO11 53,0JRDM11 49,2HGBS11 42,5

TICKER

# FII INVESTIDORES

HGRE11 7BBPO11 7SAAG11 7TBOF11 6BRCR11 6KNCR11 6

RIO DE JANEIRO

Escritórios 282.619 26

Diversificado 212.075 13

Shopping Centers 187.492 6

Logística 99.921 26

Lojas Individuais 67.608 –

Escolar 12.635 –

Hospitalar 5.518 –

OUTROS ESTADOS

Lojas individuais 426.667 –

Diversificado 389.368 4

Shopping Centers 185.079 5

Industrial 103.189 8

Escritórios 98.428 49Logística 80.024 –

por indexador

DIIPCAIGP-MOutros

46,5%

39,0%

12,6% 1,9%

por ativo-lastro

38,9%

Crédito Imobiliário

Aluguel

Multiclasse

0,2%

por tipo devedor

0,3%

Pessoa JurídicaPessoa FísicaPF e PJ

8,0%

60,9% 91,7%

SÃO PAULOÁREA TOTAL

(M2)VACÂNCIA

(%)

Escritórios 933.978 20

Shopping Centers 793.731 10

Diversificado 496.311 3

Lojas Individuais 256.832 –

Logística 227.204 30

Hospedagem 103.814 –

Escolar 68.517 –

Hospitalar 23.523 –

OFERTAS PÚBLICAS ICVM 400

2013 2014 2015 2016 2017

R$ B

ILH

ÕES

22 24

9 10

4

5,3

1,8

0,7

2,0

5,1

MontanteQtde. Ofertas

FUNDOS LISTADOS

EMISSÕES

6,8

1,0

2,0

3,6

2,2

2013

2014

2015

2016

2017R$ B

ILH

ÕES

FUNDOS LISTADOS

PL (R$ MM) FII

Escritórios 10.838 40

Shopping Centers 9.680 23

Diversificado 6.128 16

Lojas Individuais 3.348 7

Residencial 1.154 11

Logística 1.084 7

Escolar 492 4

Hospedagem 304 2

Hospitalar 292 2

Industrial 267 1

Cemitério 114 1

Renda Fixa 5.256 17

Renda Variável 1.427 8

Multiclasse 1.027 3

PL (R$ MM) FII

Diversificado 8.014 58

Escritórios 7.050 28

Shopping Centers 3.001 16

Logística 2.117 14

Lojas Individuais 1.917 4

Residencial 1.616 18

Estádio 1.133 2

Fazenda 952 4

Industrial 749 6

Hospitalar 404 3

Estacionamento 184 1

Hospedagem 76 2

Galerias 6 1

Escolar 1 1

Renda Fixa 3.190 10

Renda Variável 579 9

SP RJ

OUTROS ESTADOS

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Rankings UQBAR

ANU

ÁRIO

UQ

BAR

FII20

18

4

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\ 40ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

RANKINGS UQBAR

Lista de Rankings

Mercado Primário

Cotas de FIIMontante Emitido em 2017 (Todo Mercado)

Montante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

TERC

EIRO

S

AdvogadosMontante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Número de Operações em 2017 (Fundos Listados)

EstruturadoresMontante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Número de Operações em 2017 (Fundos Listados)

Líderes de DistribuiçãoMontante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Número de Títulos em 2017 (Fundos Listados)

Mercado Secundário

Cotas de FII

Montante Negociado em 2017

Número de Negócios em 2017

Variação de Preço em 2017

Dividend Yield Realizado em 2017

Rentabilidade Efetiva em 2017

Capitalização de Mercado

Capitalização de Mercado sobre Patrimônio Liquido

TERC

EIRO

S AdministradoresCapitalização de Mercado

Número de Fundos Negociados

GestoresCapitalização de Mercado

Número de Fundos Negociados

Estoque

FII Patrimônio Líquido (Todo Mercado)

TERC

EIRO

S

AdministradoresPatrimônio Líquido (Todo Mercado)

Número de Fundos (Todo Mercado)

AuditoresPatrimônio Líquido (Todo Mercado)

Número de Fundos (Todo Mercado)

GestoresPatrimônio Líquido (Todo Mercado)

Número de Fundos (Todo Mercado)

LEGENDA DAS TABELAS:

– Percentual de participação – Posição no Ranking Uqbar no ano anterior

R$ MM – Milhões de reais.# – Número de operações ou de títulos

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\ 41ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Mercado PrimárioCotas de FII

Tabela 1 \ Cotas de FII \ Montante Emitido em 2017 (Todo Mercado)

2017

FII Ticker R$ MM

Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 705 9,5

Kinea Índices de Preços KNIP11 628 8,5

Green Towers - 456 6,1

Shopping Cidade Jardim - 282 3,8

XP Malls XPML11 254 3,4

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 250 3,4

Sapucaí Rio - 244 3,3

Vinci Shopping Centers VISC11 230 3,1

Votorantim Logistica - 212 2,8

Northwest Investimentos Imobiliários em Saúde Fund I - 205 2,8

Dez Maiores 3.465 46,7

Total 7.424 100,0

Tabela 2 \ Cotas de FII \ Montante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

2017

FII Ticker R$ MM

Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 705 19,6

Kinea Índices de Preços KNIP11 628 17,4

XP Malls XPML11 254 7,1

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 250 6,9

Vinci Shopping Centers VISC11 230 6,4

Malls Brasil Plural AMCA11 186 5,2

GGR Covepi Renda GGRC11 141 3,9

Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 141 3,9

BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11 122 3,4

Alianza Trust Renda Imobiliária ALZR11 100 2,8

Dez Maiores 2.758 76,6

Total 3.600 100,0

Critério: Ordenam as cotas de FII por montante emitido durante o ano de 2017. O Ranking de Fundos Listados considera apenas os fundos que têm suas cotas listadas para negociação na B3.

RANKINGS UQBAR

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\ 42ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Terceiros

ADVOGADOS

Tabela 3 \ Advogados \ Montante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Advogado2017 2016

R$ MM

PMKA 2.780 50,8 1 49,8

LRNG 1.333 24,4 3 11,6

Lefosse 607 11,1 12 0,0

FreitasLeite 172 3,2 6 0,8

Machado Meyer 141 2,6 - -

Veirano 141 2,6 - -

EFCAN 75 1,4 10 0,4

Cescon Barrieu 73 1,3 - -

IBS 44 0,8 - -

Felsberg 31 0,6 - -

Dez Maiores 5.398 98,7 3.423 99,7

Total 5.468 100,0 3.434 100,0

Tabela 4 \ Advogados \ Número de Operações em 2017 (Fundos Listados)

Advogado2017 2016

#

PMKA 13 38,2 1 27,8

Lefosse 3 8,8 12 5,6

FreitasLeite 3 8,8 2 11,1

LRNG 2 5,9 5 5,6

IBS 2 5,9 - -

Machado Meyer 1 2,9 - -

Veirano 1 2,9 - -

EFCAN 1 2,9 10 5,6

Cescon Barrieu 1 2,9 - -

Felsberg 1 2,9 - -

Dez Maiores 28 82,4 16 88,9

Total 34 100,0 18 100,0

Critério: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no número de operações realizadas durante o ano de 2017. Quando dois ou mais escritórios de advogados assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Os Rankings consideram apenas os fundos que têm suas cotas listadas para negociação na B3.

RANKINGS UQBAR

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\ 43ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

ESTRUTURADORES

Tabela 5 \ Estruturadores \ Montante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Estruturador2017 2016

R$ MM

Itaú BBA 1.610 46,5 1 84,2

XP 335 9,7 - -

Vinci 230 6,6 - -

Brasil Plural 186 5,4 - -

Rio Bravo 168 4,8 - -

GGR 141 4,1 - -

Foco 138 4,0 - -

BTG Pactual 126 3,6 4 3,2

Planner 109 3,1 6 1,8

Indusval 100 2,9 - -

Dez Maiores 3.144 90,7 1.784 100,0

Total 3.466 100,0 1.784 100,0

Tabela 6 \ Estruturadores \ Número de Operações em 2017 (Fundos Listados)

Estruturador2017 2016

#

Itaú BBA 4 15,4 2 15,4

Rio Bravo 3 11,5 - -

Planner 3 11,5 3 15,4

XP 2 7,7 - -

Foco 2 7,7 - -

BTG Pactual 2 7,7 1 23,1

Vinci 1 3,8 - -

Brasil Plural 1 3,8 - -

GGR 1 3,8 - -

Indusval 1 3,8 - -

Dez Maiores 20 76,9 13 100,0

Total 26 100,0 13 100,0

Critério: Ordenam os estruturadores de FII com base no montante emitido e no número de operações realizadas durante o ano de 2017. Quando duas ou mais instituições estruturaram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Os Rankings consideram apenas os fundos que têm suas cotas listadas para negociação na B3.

RANKINGS UQBAR

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\ 44ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

LÍDERES DE DISTRIBUIÇÃO

Tabela 7 \ Líderes de Distribuição \ Montante Emitido em 2017 (Fundos Listados)

Líder2017 2016

R$ MM

Itaú BBA 1.841 51,1 1 73,3

XP 458 12,7 - -

Planner 211 5,9 7 2,3

Genial 186 5,2 - -

Rio Bravo 168 4,7 9 1,8

CM Capital Markets 141 3,9 - -

Foco 140 3,9 10 1,1

Indusval 100 2,8 - -

Bradesco BBI 95 2,6 - -

Ourinvest 72 2,0 11 1,0

Dez Maiores 3.412 94,8 1.990 97,0

Total 3.600 100,0 2.051 100,0

Tabela 8 \ Líderes de Distribuição \ Número de Títulos em 2017 (Fundos Listados)

Líder2017 2016

#

Planner 7 20,0 1 13,0

Itaú BBA 5 14,3 3 8,7

Foco 4 11,4 2 13,0

XP 3 8,6 - -

Rio Bravo 3 8,6 11 4,3

Fator 2 5,7 10 4,3

Genial 1 2,9 - -

CM Capital Markets 1 2,9 - -

Indusval 1 2,9 - -

Bradesco BBI 1 2,9 - -

Dez Maiores 28 80,0 16 69,6

Total 35 100,0 23 100,0

Critério: Ordenam os líderes de distribuição das cotas de FII com base no montante emitido e no número de cotas de FII distribuídas durante o ano de 2017. Os Rankings consideram apenas os fundos que têm suas cotas listadas para negociação na B3.

RANKINGS UQBAR

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\ 45ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Mercado Secundário Cotas de FII

NEGOCIAÇÕES

Tabela 9 \ Cotas de FII \ Montante Negociado em 2017

FII Ticker2017 2016

R$ MM

BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 974 12,9 1 14,6

Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 747 9,9 3 10,0

BB Progressivo II BBPO11 599 7,9 2 11,3

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 484 6,4 4 7,1

JS Real Estate Multigestão JSRE11 321 4,3 8 3,0

CSHG Real Estate HGRE11 306 4,1 5 3,8

CSHG Brasil Shopping HGBS11 285 3,8 6 3,7

Santander Agências SAAG11 196 2,6 9 3,0

BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11 176 2,3 17 1,2

General Shopping Ativo e Renda FIGS11 164 2,2 30 0,7

Dez Maiores 4.253 56,3 3.443 61,4

Total 7.559 100,0 5.609 100,0

Tabela 10 \ Cotas de FII \ Número de Negócios em 2017

FII Ticker2017 2016

#

BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 334.691 16,8 1 27,4

BB Progressivo II BBPO11 181.598 9,1 2 7,1

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 169.677 8,5 3 6,9

Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 134.206 6,7 5 5,3

TB Office TBOF11 88.017 4,4 9 1,9

Santander Agências SAAG11 78.656 3,9 7 3,5

Rio Bravo Renda Corporativa FFCI11 66.679 3,3 4 5,4

Maxi Renda MXRF11 59.806 3,0 17 1,1

JS Real Estate Multigestão JSRE11 53.168 2,7 10 1,8

Edifício Galeria EDGA11 53.018 2,7 8 3,2

Dez Maiores 1.219.516 61,1 868.100 66,3

Total 1.994.304 100,0 1.309.976 100,0

Critério: Ordenam as cotas de FII por montante negociado e por número de negócios realizados na B3 durante o ano de 2017.

RANKINGS UQBAR

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\ 46ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

RENTABILIDADE

Tabela 11 \ Cotas de FII \ Variação de Preço em 2017

FII Ticker2017 2016

Variação (% a.a.) Variação (% a.a.)

Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 60,6 41,3 3

TRX Realty Logística Renda I TRXL11 43,7 -21,9 78

General Shopping Ativo e Renda FIGS11 42,4 4,2 61

Cyrela Thera Corporate THRA11 35,0 30,6 14

RB Capital General Shopping Sulacap RBGS11 34,7 -16,9 76

Grand Plaza Shopping ABCP11 33,6 28,6 17

Hospital da Criança HCRI11 33,2 22,8 23

Brazilian Graveyard and Death Care Services CARE11 32,8 - -

Campus Faria Lima FCFL11 32,0 33,3 11

The One ONEF11 31,8 18,0 31

Critério: Ordena as cotas de FII pela variação de preço no ano de 2017. A variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de dezembro de 2016 e 2017, ponderados pelos montantes negociados nestes meses em ambientes de bolsa ou balcão organizado da B3. As cotas são excluídas do Ranking se houver alguma amortização entre dezembro de 2016 (exclusive) e dezembro de 2017 (inclusive). A cota também é excluída do Ranking se em dezembro de 2016 ou dezembro de 2017 o montante negociado for menor que R$100,0 mil ou o número de negócios for menor que 10.

Tabela 12 \ Cotas de FII \ Dividend Yield Realizado em 2017

FII Ticker2017 2016

Divd. Yd. (%) Divd. Yd. (%)

General Shopping Ativo e Renda FIGS11 15,6 16,2 2

Mérito Desenvolvimento Imobiliário I MFII11 13,5 12,7 20

RB Capital Renda II RBRD11 13,2 13,4 15

Polo Recebíveis Imobiliários II PORD11 11,4 15,0 5

Aesapar AEFI11 11,3 13,2 16

SP Downtown SPTW11 11,1 15,2 4

Centro Têxtil Internacional CTXT11 11,0 12,8 19

XP Corporate Macaé XPCM11 10,9 13,6 14

RB Capital Renda I FIIP11B 10,8 12,7 23

BB Progressivo BBFI11B 10,7 11,5 38

Critério: Ordena as cotas de FII pelo dividend yield indicados em dezembro de 2017. O dividend yield realizado é calculado somando-se os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo dos últimos doze meses dividido pelo valor da cota em dezembro de 2016. O valor da cota é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado na B3. As cotas são excluídas do Ranking se houver alguma amortização entre dezembro de 2016 (exclusive) e dezembro de 2017 (inclusive). A cota também é excluída do Ranking se em dezembro de 2016 o montante negociado for menor que R$100,0 mil ou o número de negócios for menor que 10.

RANKINGS UQBAR

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\ 47ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Tabela 13 \ Cotas de FII \ Rentabilidade Efetiva em 2017

FII Ticker2017 2016

Rent. (%) Rent. (%)

Rio Bravo Crédito Imobiliário I RBCB11 71,9 - -

Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 71,4 54,1 3

General Shopping Ativo e Renda FIGS11 62,4 22,2 49

TRX Realty Logística Renda I TRXL11 52,7 -10,7 80

Mérito Desenvolvimento Imobiliário I MFII11 47,6 16,8 62

Hospital da Criança HCRI11 45,9 37,0 19

Grand Plaza Shopping ABCP11 43,6 40,3 17

Industrial do Brasil FIIB11 43,1 23,9 47

RB Capital General Shopping Sulacap RBGS11 42,7 9,7 70

SP Downtown SPTW11 41,7 9,9 69

Critério: Ordena as cotas de FII pela rentabilidade efetiva no ano de 2017. A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo do ano e a variação de preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da cota de cada fundo nos meses de dezembro de 2016 e 2017, ponderados pelos montantes negociados nestes meses em ambientes de bolsa ou balcão organizado da B3. A cota é excluída do Ranking se em dezembro de 2016 ou dezembro de 2017 o montante negociado for menor que R$100,0 mil ou o número de negócios for menor que 10.

RANKINGS UQBAR

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\ 48ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

CAPITALIZAÇÃO

Tabela 14 \ Cotas de FII \ Capitalização de Mercado

FII Ticker2017 2016

R$ MM

Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 2.856 9,0 1 9,9

Kinea Renda Imobiliária KNRI11 2.555 8,1 3 7,8

BB Progressivo II BBPO11 2.262 7,2 2 7,9

BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 2.023 6,4 4 7,3

CSHG Brasil Shopping HGBS11 1.194 3,8 5 4,3

CSHG Real Estate HGRE11 1.078 3,4 6 3,7

Kinea Índices de Preços KNIP11 1.072 3,4 15 1,7

Grand Plaza Shopping ABCP11 973 3,1 7 2,9

Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 754 2,4 13 1,9

TB Office TBOF11 739 2,3 9 2,6

Dez Maiores 15.505 49,1 12.775 51,7

Total 31.609 100,0 24.702 100,0

Critério: Ordena as cotas dos FII pela capitalização de mercado em dezembro de 2017. A capitalização de mercado das cotas é calculada multiplicando-se o valor da cota em dezembro de 2017 e o número de cotas emitidas e integralizadas até o final deste mês (quantidade). O valor da cota é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado naquele mês em ambientes de bolsa ou balcão organizado da B3. A cota é excluída do Ranking se em dezembro de 2017 o montante negociado for menor que R$100,0 mil ou o número de negócios for menor que 10.

Tabela 15 \ Cotas de FII \ Capitalização de Mercado sobre Patrimônio Líquido

FII Ticker2017 2016

Cap./PL (%) Cap./PL (%.)

Rio Bravo Crédito Imobiliário I RBCB11 226,0 100,4 24

Brazilian Graveyard and Death Care Services CARE11 150,0 116,7 9

Edifício Ourinvest EDFO11B 149,2 - -

BB Renda Corporativa BBRC11 148,0 120,7 6

BB Progressivo II BBPO11 147,7 131,9 2

Santander Agências SAAG11 145,3 125,2 4

Campus Faria Lima FCFL11 144,0 116,3 10

Banrisul Novas Fronteiras BNFS11 134,3 129,2 3

Shopping Pátio Higienópolis SHPH11 132,8 132,4 1

Anhanguera Educacional FAED11 131,6 114,2 11

Critério: Ordena as cotas de FII negociadas na B3 pelo indicador capitalização de mercado sobre patrimônio líquido (valor de mercado sobre valor patrimonial). O indicador é calculado pela divisão entre (i) a capitalização de mercado em dezembro de 2017 e (ii) o patrimônio líquido em dezembro de 2017. A capitalização de mercado dos fundos é calculada conforme o critério da tabela 14.

RANKINGS UQBAR

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\ 49ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Terceiros

ADMINISTRADORES

Tabela 16 \ Administradores \ Capitalização de Mercado

Administrador2017 2016

R$ MM

BTG Pactual 8.258 26,1 1 25,5

Intrag 6.657 21,1 2 20,2

Rio Bravo 4.309 13,6 3 14,4

CSHG 3.386 10,7 4 12,5

VAM 2.893 9,2 5 10,2

Caixa 817 2,6 6 2,8

Oliveira Trust 691 2,2 8 2,5

J. Safra 640 2,0 7 2,6

Coinvalores 598 1,9 9 2,0

Geração Futuro 512 1,6 11 1,1

Dez Maiores 28.761 91,0 23.259 94,2

Total 31.609 100,0 24.702 100,0

Tabela 17 \ Administradores \ Número de Fundos Negociados

Administrador2017 2016

#

BTG Pactual 26 27,1 1 26,4

Rio Bravo 14 14,6 2 16,1

CSHG 8 8,3 3 10,3

Oliveira Trust 7 7,3 4 8,0

VAM 5 5,2 5 5,7

Caixa 5 5,2 6 5,7

Intrag 4 4,2 7 4,6

Coinvalores 3 3,1 8 3,4

Geração Futuro 3 3,1 10 2,3

Fator 3 3,1 9 3,4

Dez Maiores 78 81,3 75 86,2

Total 96 100,0 87 100,0

Critério: Ordenam os administradores de FII com base no número de fundos no último dia útil do ano de 2017, e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos. A capitalização de mercado dos fundos é calculada conforme o critério da tabela 14.

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\ 50ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

GESTORES

Tabela 18 \ Gestores \ Capitalização de Mercado

Gestor2017 2016

R$ MM

BTG Pactual 7.794 24,7 1 25,0

Kinea 6.657 21,1 2 20,2

Rio Bravo 3.898 12,3 3 13,1

CSHG 3.277 10,4 4 12,5

VAM 2.746 8,7 5 9,7

XP 1.050 3,3 6 2,9

Caixa 704 2,2 9 2,0

J. Safra 640 2,0 7 2,6

Coinvalores 598 1,9 8 2,0

Brasil Plural 512 1,6 11 1,1

Dez Maiores 27.877 88,2 22.577 91,4

Total 31.609 100,0 24.702 100,0

Tabela 19 \ Gestores \ Número de Fundos Negociados

Gestor2017 2016

#

BTG Pactual 22 22,9 1 24,1

Rio Bravo 12 12,5 2 13,8

CSHG 7 7,3 3 10,3

XP 5 5,2 4 5,7

Kinea 4 4,2 5 4,6

VAM 4 4,2 6 4,6

Caixa 3 3,1 10 2,3

Coinvalores 3 3,1 8 3,4

Brasil Plural 3 3,1 11 2,3

RB Capital 3 3,1 7 4,6

Dez Maiores 66 68,8 67 77,0

Total 96 100,0 87 100,0

Critério: Ordenam os gestores de FII com base no número de fundos no último dia útil do ano de 2017, e no montante agregado de capitalização de mercado dos fundos. A capitalização de mercado dos fundos é calculada conforme o critério da tabela 14.

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\ 51ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

EstoqueFII

Tabela 20 \ FII \ Patrimônio Líquido (Todo Mercado)

FII2017 2016

R$ MM

Kinea Rendimentos Imobiliários 2.932 4,0 2 3,5

Porto Maravilha 2.586 3,6 1 3,8

BTG Pactual Corporate Office Fund 2.392 3,3 3 3,3

Kinea Renda Imobiliária 2.220 3,1 5 3,2

Opportunity 2.030 2,8 4 3,2

Shopping Parque D. Pedro 1.782 2,5 7 2,7

Península 1.724 2,4 6 2,9

2509 1.592 2,2 9 2,4

BB Progressivo II 1.531 2,1 8 2,4

Votorantim Securities IV 1.387 1,9 11 1,9

Dez Maiores 20.176 27,9 18.384 29,3

Total 72.401 100,0 62.825 100,0

Critério: Ordena os FII pelo patrimônio líquido (PL) do último dia útil do ano de 2017.

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\ 52ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

Terceiros

ADMINISTRADORES

Tabela 21 \ Administradores \ Patrimônio Líquido (Todo Mercado)

Administrador2017 2016

R$ MM

BTG Pactual 15.752 21,8 1 22,2

VAM 6.803 9,4 2 10,1

Rio Bravo 6.484 9,0 3 9,6

Intrag 6.403 8,8 4 8,1

CSHG 5.279 7,3 5 8,0

Caixa 4.772 6,6 6 7,7

Oliveira Trust 4.322 6,0 8 4,7

BRL Trust 3.334 4,6 7 6,0

BNY Mellon 2.343 3,2 9 3,7

Modal 1.986 2,7 11 2,1

Dez Maiores 57.477 79,4 52.163 78,7

Total 72.401 100,0 66.267 100,0

Tabela 22 \ Administradores \ Número de Fundos (Todo Mercado)

Administrador2017 2016

#

BTG Pactual 46 14,4 1 15,3

BRL Trust 31 9,7 2 12,2

Rio Bravo 27 8,5 3 9,0

Oliveira Trust 26 8,2 5 8,0

VAM 24 7,5 4 8,0

Planner 16 5,0 7 4,2

Intrader 16 5,0 10 3,1

CSHG 11 3,4 9 3,8

Caixa 11 3,4 6 4,2

Finaxis 10 3,1 8 4,2

Dez Maiores 218 68,3 207 71,9

Total 319 100,0 288 100,0

Critério: Ordenam os administradores de FII por número de fundos e por montante agregado de PL dos fundos no último dia do ano de 2017. O fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os Rankings.

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\ 53ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

AUDITORES

Tabela 23 \ Auditores \ Patrimônio Líquido (Todo Mercado)

Auditor2017 2016

R$ MM

EY 17.732 24,7 1 24,9

KPMG 17.471 24,3 2 24,9

PwC 17.194 24,0 3 23,5

Deloitte 6.072 8,5 4 8,9

BDO 4.163 5,8 5 4,9

Grant Thornton 2.421 3,4 6 4,2

Baker Tilly 1.610 2,2 8 1,8

Moore Stephens 1.185 1,7 7 1,8

Crowe Horwath 696 1,0 9 0,9

Confidor 585 0,8 10 0,8

Dez Maiores 69.129 96,3 60.620 91,7

Total 71.771 100,0 66.133 100,0

Tabela 24 \ Auditores \ Número de Fundos (Todo Mercado)

Auditor2017 2016

#

PwC 54 17,8 2 17,9

EY 52 17,1 1 17,9

KPMG 49 16,1 3 16,5

BDO 38 12,5 4 11,9

Deloitte 27 8,9 5 9,5

Grant Thornton 19 6,3 6 6,0

Baker Tilly 13 4,3 7 3,9

Nova Master 9 3,0 9 2,1

Crowe Horwath 8 2,6 8 3,2

Moore Stephens 5 1,6 10 1,8

Dez Maiores 274 90,1 258 90,5

Total 304 100,0 285 100,0

Critério: Ordenam os auditores de FII por número de fundos e por montante agregado de PL dos fundos no último dia do ano de 2017. O fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os Rankings.

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\ 54ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

GESTORES

Tabela 25 \ Gestores \ Patrimônio Líquido (Todo Mercado)

Gestor2017 2016

R$ MM

BTG Pactual 15.112 21,0 1 21,8

VAM 6.666 9,2 2 9,9

Rio Bravo 6.634 9,2 3 9,9

Kinea 6.403 8,9 4 8,1

CSHG 4.835 6,7 5 8,0

Caixa 4.003 5,6 6 6,1

BNY Mellon 2.244 3,1 7 3,5

Oliveira Trust 2.224 3,1 8 2,9

BRL Trust 1.854 2,6 10 2,8

Modal 1.774 2,5 12 2,1

Dez Maiores 51.750 71,8 47.678 71,9

Total 72.111 100,0 66.267 100,0

Tabela 26 \ Gestores \ Número de Fundos (Todo Mercado)

Gestor2017 2016

#

BTG Pactual 38 12,0 1 13,5

Rio Bravo 27 8,5 2 9,0

VAM 23 7,3 3 7,6

REAG 13 4,1 8 3,5

Oliveira Trust 12 3,8 7 3,5

BRL Trust 12 3,8 4 4,5

RB Capital 9 2,8 6 3,8

CSHG 8 2,5 5 3,8

Caixa 8 2,5 9 2,8

BRKB 8 2,5 10 2,8

Dez Maiores 158 50,0 158 54,9

Total 316 100,0 288 100,0

Critério: Ordenam os gestores de FII por número de fundos e por montante agregado de PL dos fundos no último dia do ano de 2017. O fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os Rankings.

RANKINGS UQBAR

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Regulamentação e Legislação

Questões relevantes relacionadas à responsabilidade do administrador e do gestor

de Fundos de Investimento Imobiliário

Por Eduardo Herszkowicz, José Roberto Meirelles e Vitor Arantes

ANU

ÁRIO

UQ

BAR

FII20

18

5As opiniões expressas neste capítulo são as de seus autores e não necessariamente as da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.

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BRASÍLIA

CESCON, BARRIEU, FLESCH & BARRETO ADVOGADOSSÃO PAULO RIO DE JANEIRO | BELO HORIZONTE | | SALVADOR

www.cesconbarrieu.com.br

REFERÊNCIA EM OPERAÇÕES COMPLEXAS ENVOLVENDO

SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS E FUNDOS ESTRUTURADOS

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\ 58ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

REGULAMENTAÇÃO E LEGISLAÇÃO

Após 3 anos de tendência de queda, o mercado de ofertas públicas de fundos de investimento imobiliário voltou a crescer no último ano, impulsionado em grande parte pela recuperação gradual da economia brasileira, e, em especial, pela acentuada queda dos juros. Segundo o Boletim do Mercado Imobiliário da B3, o crescimento não foi trivial. Saímos de um total de 12 ofertas com volume financeiro de R$2,1 bilhões em 2016, para 26 ofertas com volume financeiro de R$5,2 bilhões em 2017.

Com a volta desse mercado, uma questão merece especial atenção - a responsabilidade do administrador e do gestor de fundos imobiliários. Afinal, onde termina a responsabilidade do administrador e começa a do gestor? É possível delegá-la para terceiros (e.g., consultor imobiliário ou comitê de investimento)? Quais os limites e critérios a serem observados quando da contratação de terceiros prestadores de serviços? As respostas a essas perguntas são fundamentais para qualquer um que pretenda atuar nesse mercado.

As atividades de administração fiduciária e gestão de recursos são regidas pela Lei nº 6.385/76, e regulamentadas pela Instrução da CVM nº 558 (que regulamenta a atividade de administração de carteiras de valores mobiliários), pela Instrução da CVM nº 555 (que trata dos fundos de investimento em geral), e pela Instrução da CVM nº 472 (que trata dos fundos imobiliários).

A administração do fundo compreende o conjunto de serviços relacionados direta ou indiretamente ao seu funcionamento e manutenção, que podem ser prestados pelo próprio administrador ou por terceiros por ele contratados, em nome do fundo.

De acordo com o arcabouço legal e normativo em vigor, o administrador é a entidade que constitui o fundo, que contrata todos os prestadores de serviços em nome do fundo e que representa o fundo em todos os seus atos. O administrador deve também cumprir e garantir que os demais prestadores de serviços do fundo cumpram todos os termos do regulamento, as decisões dos cotistas e as normas emitidas pela CVM.

Conforme o parágrafo 1º do artigo 79 da Instrução CVM 555, compete ao Administrador, na qualidade de representante do fundo, efetuar as contratações dos prestadores de serviços, mediante prévia e criteriosa análise e seleção do contratado, devendo, ainda, figurar no contrato como interveniente anuente.

O parágrafo 2º do artigo 79 citado acima estabelece ainda que os contratos referentes aos serviços de gestão devem conter cláusula que estipule a responsabilidade solidária entre o administrador e gestor por eventuais prejuízos causados aos cotistas em virtude de condutas contrárias à lei, ao regulamento do fundo ou aos atos normativos expedidos pela CVM, ficando o administrador responsável por fiscalizar os serviços prestados pelo gestor em nome do fundo.

Na mesma linha, o artigo 29 da Instrução CVM 558 estabelece que o administrador deve fiscalizar os serviços prestados por terceiros contratados em nome do fundo, de forma a verificar, no mínimo, que:

i. os limites e condições estabelecidos na regulação e no regulamento do fundo ou no contrato de carteira administrada sejam cumpridos pelos prestadores de serviços;

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\ 59ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

REGULAMENTAÇÃO E LEGISLAÇÃO

ii. o prestador de serviço possui recursos humanos, computacionais e estrutura adequados e suficientes para prestar os serviços contratados;

iii. o gestor adota política de gerenciamento de riscos consistente e passível de verificação, que é efetivamente levada em conta no processo de tomada de decisões de investimento; e

iv. o gestor de recursos adota política de gerenciamento de riscos compatível com a política de investimentos que pretende perseguir.

Uma vez mencionadas as normas de alcance geral constantes da Instrução CVM 555 e da Instrução CVM 558, passamos a analisar a seguir as normas específicas dos fundos imobiliários.

O artigo 29 da Instrução CVM 472 elenca alguns serviços que obrigatoriamente devem ser providos pelo administrador, seja diretamente ou mediante a contratação de terceiros, dentre os quais se destacam os serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários e os serviços de gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

No que diz respeito à responsabilidade do Administrador pelos serviços de gestão da carteira, os parágrafos 1º e 2º do artigo 29 da Instrução CVM 472 não deixam margem a dúvidas. O parágrafo 1º estabelece que o administrador poderá contratar terceiros para prestar tais serviços “sem prejuízo de sua responsabilidade e da responsabilidade do diretor designado”. Já o parágrafo 2º é expresso ao estabelecer que “a responsabilidade pela gestão dos ativos imobiliários do fundo compete exclusivamente ao administrador, que deterá a propriedade fiduciária dos bens do fundo.”

Depreende-se dos parágrafos acima que o administrador será sempre responsável pela gestão da carteira do fundo, não obstante sua prerrogativa de contratar terceiros para auxiliá-lo nessa tarefa. Pela sistemática criada pelo artigo 29, o administrador responderá perante o fundo e seus cotistas por prejuízos causados pelos terceiros eventualmente contratados, e terá o direito de buscar ressarcimento junto a tais terceiros caso tenham atuado com culpa, dolo ou violação de seus deveres fiduciários.

A intenção da CVM ao adoptar o artigo 29, confirmada no item 3.15 do Relatório de Análise SDM da Audiência Pública 01/2008, realizada previamente à adoção da Instrução CVM 472, foi exatamente atribuir a responsabilidade pela gestão dos ativos imobiliários exclusivamente ao administrador, conforme segue:

“3.15. Competência exclusiva do administrador (art. 29): (...)

A ABBI alerta que a redação dada ao §2º do art. 29 impediria o administrador de contratar empresa

especializada no serviço de gerenciamento de imóveis, o que é necessário e recomendável. Ainda de

acordo com a ABBI, a Lei nº 8.668, de 1993, é menos rigorosa que a Minuta ao tratar deste assunto. Por

isso, sugere que a competência exclusiva do administrador do fundo se limite a (i) compra e venda de

ativos imobiliários; e (ii) constituição de garantias sobre tais ativos imobiliários.

O objetivo do dispositivo não é impossibilitar a contratação de um consultor de imóveis. A CVM

deseja somente deixar claro que a responsabilidade pela gestão dos ativos imobiliários pertence ao

administrador. A redação da Instrução foi aprimorada para refletir esta intenção.” (grifos nossos)

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\ 60ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

De forma complementar ao artigo 29, a Instrução CVM 472 elenca no seu o artigo 31 os serviços facultativos ao fundo imobiliário, dentre os quais se destacam a consultoria imobiliária e a empresa de administração imobiliária previstas nos incisos II e III. A primeira objetiva dar suporte ao administrador e, se for o caso, ao gestor, em suas atividades de análise, seleção e avaliação de ativos imobiliários. A segunda é contratada para administrar as locações e comercializações de empreendimentos imobiliários, monitorar e acompanhar projetos e consolidar dados econômicos e financeiros das companhias investidas do fundo.

A faculdade prevista nos referidos incisos II e III do artigo 31 é peça-chave da norma, uma vez que os administradores fiduciários e gestores de recursos muitas vezes não possuem o necessário conhecimento e experiência no setor imobiliário para tomar decisões de investimento em nome do fundo. Contudo, cabe frisar novamente que, ao exercerem essa faculdade, o administrador e o gestor não se eximem de responsabilidade sobre a gestão dos ativos imobiliários integrantes da carteira do fundo. Apenas exercem essa atividade com o auxílio de sociedades especializadas facultado pela norma.

Conclusão similar é atingida com relação ao comitê de investimento. O regulamento do fundo imobiliário não pode transferir as decisões de gestão da carteira para o comitê, uma vez que, nos termos da Instrução CVM 558, tal atividade é restrita a pessoas físicas e jurídicas devidamente habilitadas para tanto pela CVM. O mesmo se aplica à assembleia geral de cotistas. Tanto o comitê como os cotistas (estes últimos, por meio da assembleia geral) devem restringir-se a referendar ou, eventualmente, vetar os investimentos e desinvestimentos que já tenham sido previamente analisados e aprovados pelo administrador, e/ou, se for o caso, pelo gestor, ambos habilitados pela CVM a exercer tal atividade.

Complementando o parágrafo acima, o artigo 84, parágrafo 2º da Instrução CVM 555 estabelece que “a existência de conselhos e comitês não exime o administrador ou o gestor da responsabilidade sobre as operações da carteira do fundo.”

Portanto, mesmo que fosse possível a transferência dos atos de gestão para o comitê de investimentos ou para a assembleia de cotistas, o que não é, o administrador e o gestor não estariam isentos de suas respectivas responsabilidades.

Ainda sobre esse tema, cabe destacar o que estabelece a esse respeito o artigo 31 do Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas de Fundos de Investimento:

“Art. 31 - Sem prejuízo das determinações contidas no artigo 28 deste Código, o regulamento pode

prever a existência de Conselho Consultivo, Comitê Técnico ou Comitê de Investimentos, no formato

definido na regulamentação vigente, pelos quais o cotista pode encaminhar sugestões relativas à

aplicação da política de investimento ao gestor, desde que sem interferência na gestão do fundo de

investimento.” (grifos nossos)

Em se tratando de responsabilidade por atos de gestão, um último ponto a ser abordado diz respeito ao enquadramento da carteira do fundo, que consiste na observância das regras de composição e limites de concentração estabelecidos nas leis e normas da CVM, bem como no regulamento do fundo.

REGULAMENTAÇÃO E LEGISLAÇÃO

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\ 61ANUÁRIO UQBAR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 2018

REGULAMENTAÇÃO E LEGISLAÇÃO

Eventuais desenquadramentos da carteira podem ocorrer de forma ativa, quando os limites fixados nas leis, normas e no regulamento do fundo não são respeitados quando da aquisição dos ativos para o fundo, ou de forma passiva, quando decorrem de fatos alheios à gestão direta dos ativos, como por exemplo na valorização ou reavaliação dos ativos investidos, execução de garantias, provisionamento de ativos inadimplidos, etc.

A Instrução CVM 555, em seu artigo 104, prevê que o administrador responde pela inobservância dos limites de composição e concentração de carteira e de concentração em fatores de risco estabelecidos no regulamento do fundo. O parágrafo 2º do mesmo artigo estabelece que, caso o administrador contrate gestor para desempenhar atividade de gestão profissional em nome do fundo, o gestor também responde pelas obrigações supra citadas, ocasião em que cabe ao: (i) gestor avaliar o enquadramento antes da realização de operações em nome do fundo; e (ii) administrador acompanhar o enquadramento do fundo tão logo as operações sejam realizadas e diligenciar pelo seu reenquadramento no melhor interesse dos cotistas.

O mesmo artigo 104 estabelece que o administrador deve acompanhar o enquadramento da carteira diariamente, com base no patrimônio líquido do fundo com no máximo 1 (um) dia útil de defasagem, e deve informar ao gestor e à CVM a ocorrência do desenquadramento da carteira até o final do dia seguinte à data do desenquadramento.

Já o artigo 105 da Instrução CVM 555 estabelece que o administrador e o gestor estarão imunes às penalidades imputadas caso o desenquadramento ocorra de forma passiva, desde que não ultrapasse o prazo máximo de 15 dias consecutivos e não implique alteração do tratamento tributário conferido aos cotistas do fundo. O Administrador deve comunicar à CVM, depois de ultrapassado o referido prazo de 15 dias, a ocorrência de desenquadramento, com as devidas justificativas, informando ainda o reenquadramento da carteira, no momento em que ocorrer.

O artigo 107, inciso II da Instrução CVM 555, por sua vez, estabelece que os fundos fechados (como é o caso dos fundos imobiliários) deverão enquadrar sua carteira no prazo máximo de 180 dias contados da data de encerramento da distribuição de suas cotas. Caso a CVM constate que o desenquadramento estendeu-se por período superior, pode determinar ao administrador, sem prejuízo das penalidades cabíveis, a convocação de assembleia geral de cotistas para decidir sobre (i) a transferência da administração ou da gestão do fundo, ou de ambas, (ii) a incorporação do fundo a outro fundo, ou (iii) a liquidação do fundo.

A Instrução CVM 472, em seu artigo 45, § 5º, faz breve menção à responsabilidade do administrador pelo desenquadramento da carteira de fundo imobiliário que invista preponderantemente em valores mobiliários. Tendo em vista a ausência de qualquer outra menção específica acerca de desenquadramento da carteira na Instrução CVM 472, as regras sobre desenquadramento previstas na Instrução CVM 555, acima mencionadas, aplicam-se subsidiariamente aos fundos imobiliários.

As normas e decisões da CVM estão em constante evolução para acompanhar o dinamismo do mercado e proteger os interesses dos investidores. É primordial que os administradores, gestores, consultores e demais participantes do mercado de fundos imobiliários entendam profundamente seus deveres e responsabilidades, para que o mercado continue a se desenvolver de forma sustentável. Cabe a cada participante estruturar-se de forma adequada para atender às crescentes demandas desse mercado tão promissor.

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