USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL...sujeito um determinado comportamento, que ... que não seja proprietário...
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USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL
ASPECTOSREGISTRAISMarcelodeRezendeC.M.Couto
12denovembrode2015
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Ø ROMA(Leidas12Tábuas)450a.CØ usucapioØ 2 anos exFnguia a responsabilidade do
transmitente
Ø PROPRIEDADEQUIRITÁRIAØ Transferidapelamancipa+o(formalismo)
Ø 5testemunhas+porta-balança+fórmula
Ø Somentecidadãosromanos
Origem
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Ø PROPRIEDADEBONITÁRIAOUPRETORIANAØ QuasepropriedadeØ TransmiFdapelatradição(real,ficta,simbólica,
brevimanu,cons+tutopossessorio)Ø Protegidapela‘açãopubliciana’Ø USUCAPIÃOEM2ANOS
Ø SanavaovíciodaausênciadeformalidadeØ SanavaovíciodavendaanondominoØ TransformavaapropriedadepretorianaemquiritáriaØ Exigia-sejustobtuloeboa-fé
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Ø PRAESCRIPTIO(204a.C)Ø ExceçãofundadanotempoØ NeutralizadaapretensãoreivindicatóriaØ Nãoseexigiajusto?tulo(masjustacausadeposse)Ø Exigia-seboa-fé:neminemlaedere(nãolesaroutrem)Ø Prazolongo:20anos(presentes)/30anos(ausentes)Ø Nãogeravabtulodepropriedade(defesaprocessual)
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Ø ImperadorJusFniano(Sec.VId.C.)Ø TradiçãocomoformadetransmissãoØ UnificououinsFtutos
Ø USUCAPIOparabensmóveisØ PRAESCRIPTIOparabensimóveis
Ø PRAESCRIPTIOLONGITEMPORISØ Justobtuloeboa-féØ 20anos(presentes)/30anos(ausentes)
Ø PRAESCRIPTIOLONGISSIMITEMPORISØ 30anos,semjustobtulo(mascomboa-fé)
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Ø DUPLAFORMALIDADEØ ESCRITURAPÚBLICA*Ø REGISTRO*
*SITUAÇÕESDEINFORMALIDADE
Ø TRANSMISSÃODAPOSSE:Ø TRADIÇÃO
TRANSMISSÃODAPROPRIEDADE
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Ø SITUAÇÕESDEINFORMALIDADEØ VÍCIODEFORMA
Ø ContratoparFcular/recibo/procuraçãopúblicaØ VÍCIODETITULARIDADE
Ø AlienaçãoanondominoØ PROBLEMASREGISTRAIS
Ø ConFnuidade/EspecialidadesubjeFvaØ EspecialidadeobjeFvaØ Legalidade...
Ø AUSÊNCIADEMATRÍCULA(outranscrição)
TRANSMISSÃODAPROPRIEDADE
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v PROPRIEDADEFORMALv RELAÇÃOEXTERNACOMACOLETIVIDADEv DIREITODEREIVINDICARv OPONIBILIDADEERGAOMNES
v PROPRIEDADESUBSTANCIALOUDOMÍNIOv RELAÇÃOINTERNACOMACOISAv FACULDADESDEUSAR,GOZAREDISPORv EXERCIDAATRAVÉSDAPOSSE
PROPRIEDADEXDOMINIO
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v PROPRIEDADEFORMALv SÓSEADQUIREPELOREGISTROv EMRAZÃODEUMTÍTULOv QUE INSTRUMENTALIZA UMA DAS FORMAS DE
AQUISIÇÃO:v ALIENAÇÃO/HERANÇA/ACESSÃO/USUCAPIÃO/CASAMENTO
v POSSEv TRANSMISSÃOPORTRADIÇÃO/HERANÇA
v POSSECIVILv AQUISIÇÃOORIGINÁRIA(OCUPAÇÃO–INVASÃO)
v POSSENATURAL
PROPRIEDADEXPOSSE
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DIREITOREALDEPROPRIEDADE
DOMÍNIO(FACULDADES)
USAR
GOZAR
DISPOR
LOCAÇÃO
USUFRUTO
ALIENAÇÃO
PROPRIEDADEPLENA DIREITOOBRIGACIONAL(efeitosinterpartes)
DIREITOREAL(efeitosergaomnes)
ATOOUNEGÓCIOJURÍDICO REGISTRO
ATRIB.DEEFEITOSREAIS
CONST.DIREITOREAL
TRANSF.DAPROPRIEDADE
FORMAL
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v PROPRIEDADEFORMALv ESVAZIADAv SEMQUALQUERAÇÃOCONTRAOPOSSUIDOROU
TITULARDODOMÍNIO
v PROPRIEDADESUBSTANCIALOUDOMINIALv FACULDADESDEUSAR,GOZAR,DISPORv POSSE
PROPRIEDADESEGREGADA
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v TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DEVE SERVISTACOMOUMPROCESSOv SÉRIEDEATOSQUESEASSENTAMNOANTERIORv FINALIDADEÉOREGISTRO
PROCESSODETRANSMISSÃO
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ATOJURÍDICO TÍTULO REGISTRO
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Ø CONCEITO:Ø RECONHECIMENTO DA TITULARIDADE
DOMINIALØ ATRIBUIÇÃODETÍTULOAPTOAMODIFICARA
PROPRIEDADE FORMAL PARAQUEM EXERCE(POSSUI) O DOMÍNIO POR CERTO LAPSOTEMPORAL.
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Ø EFEITOSDOTEMPONASRELAÇÕESJURÍDICASØ SANEARFALHASDOPROCESSODETRANSMISSÃOØ ESTABILIZAÇÃODASSITUAÇÕESJURÍDICAS
Ø QUEBRADEPARADIGMASv USUCAPIÃOVISAATITULAÇÃOv ATOSNULOSPODEMSERCONVALIDADOS?
v (Art.169.Onegóciojurídiconulonãoésuscebveldeconfirmação,nemconvalescepelodecursodotempo.)
v CANCELAMENTODOSÔNUSEGRAVAMES
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• POSSE CIVIL: A posse tem base na propriedade,emcontratoouemoutrodireitoreal,ouseja,emumarelaçãojurídica.
• EXERCÍCIODODIREITODOMINIAL
• POSSE NATURAL: A posse não tem por basenenhumarelaçãojurídica.
• Comausucapiãoconsptui-seodireitodominial• Possenaturaltambémpodesofrerdesdobramento.
(EstesconceitospodemserencontradosnoResp537.363/RS)
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INVASÃO
CONTRATO
DIREITOREAL
SUCESSÃO
ORIGINÁRIA
DERIVADA
DERIVADA
CAUSA FORMADEAQUISIÇÃO COMPROVAÇÃO
ATOSEXTERNOS
Instrumentoescrito
Cerpdãoimobiliária
DERIVADACerpdãodeóbito
+outrosdocumentos
POSSENATURAL
POSSECIVIL
TODASASPOSSES
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Ø JusFficaoexercíciodaposseØ ConformaseuexercícioØ Instrumentalizaoatojurídico
Ø POSSEEXERCIDAEMRAZÃODEUMTÍTULOÉPORELELIMITADA
TÍTULO
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Ø FORMADERIVADADEAQUISIÇÃOØ POSSE ORIGINOU DE RELAÇÃO JURÍDICA COM O
TITULARREGISTRALØ “NÃOSETRANSMITEMAISDOQUETEM”
Ø FORMAORIGINÁRIADEAQUISIÇÃOØ POSSE SEM VINCULAÇÃO JURÍDICA COMO TITULAR
REGISTRALØ CONTEÚDODONOVODIREITOPODESEROMESMO
DOANTERIOR
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É possível a “mesmeidade do conteúdo dodireito semmesmeidade do direito”, de formaque“aaquisiçãopodeseroriginária,adespeitode ser o mesmo o conteúdo do direito quepertenciaaoutro”.
(PONTESDEMIRANDA,tomoV,§512,item2)
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Ø Posseemrazãodeumbtuloü Títulovinculaaposse
ü Ônus e restrições nele constantes serãopreservados
ü Nãoseadquirecontrao?tuloü Posseadinterdictaeadusucapionemü Áreaelimites
ü Nãoimpedearepficação“intramuros”
USUCAPIÃO
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v PUBLICIDADEIRRADIADAv COGNOSCIBILIDADEv SEGURANÇAJURÍDICAv ACESSOAOCRÉDITOAJUROSBAIXOSv PRESUNÇÃOVERACIDADEv PRINCÍPIODACONCENTRAÇÃO
FUNÇÃOSOCIALREGISTRAL
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Ø USUCAPIÃOCOMOMEIODEFRAUDEØ ImpostodetransmissãoØ Penhoras, arrestos, sequestros, distribuição de
açõesØ HipotecaealienaçãofiduciáriaØ Boa-féobjepvaedeverdecondutaØ FunçãosocialregistralØ Ônus jurídico: ordenamento jurídico impõe ao
sujeito um determinado comportamento, quedeverá ser adotado se não pretender ele arcarcomconsequênciasquelheserãoprejudiciais.
USUCAPIÃO
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Ø USUCAPIÃOCOMOMEIODEFRAUDEØ Adquiriusemformalidade:
Ø CancelatudoØ Adquiriucomformalidade:
Ø Recebecomônus
USUCAPIÃO
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PublicidaderegistralxônusegravamesØ Situaçãodasservidões:
Ø AparenteØ Nãoaparente(existeuso?)
Ø SituaçõespublicizadasØ EfeitoergaomnesirradiadopeloregistroØ PrincípiodaconcentraçãoØ Hipoteca
USUCAPIÃO
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“Aaquisiçãodapropriedadedoprédiohipotecadopelousucapienteésemqualquerrepercussãonessa;aaquisiçãodapropriedadedoprédiohipotecadoporoutremqueousucapientecontémnegaçãododireitodoquehipotecouoprédio,masocredorhipotecáriosomentepodeserapngido se foi parte na ação de usucapião e contra ele há, emconseqüência,aforçadeclarapva(coisa julgadamaterial)dasentença.Tal sentença contém usucapião do prédio livre, ou usucapião doprédio,ressalvadoodireitorealdocredorhipotecário,conformeestá,ounão,prescritaaaçãohipotecária,ou foi,ounão,desconsptuídaahipoteca,paraqueseteriadecumularaaçãoadequada”.
(PONTESDEMIRANDA,TomoXX,§2.516,item7)
“USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL”
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ATOJÁREGISTRADOLRP: Art. 214 - § 5o A nulidade não serádecretada se aFngir terceiro de boa-fé que jáFver preenchido as condições de usucapiãodoimóvel.• Usucapiãocomodefesa(prescriçãoaquisipva)• Efeitosaneador• Formadeaquisiçãoderivada
FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO
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ATONÃOREGISTRADOArt.1.242.Adquiretambémapropriedadedoimóvelaqueleque,conbnuaeincontestadamente,comjustobtuloeboa-fé,opossuirpordezanos.JUSTOTÍTULO• elementoobjeFvo• Presumeaconvicçãodedonoeaboa-fé(inverteoônusdaprova)BOA-FÉ• Existênciadojustobtulodepropriedade(trans.DefiniFvadodomínio)• Nascedaconfiançaqueobtulogera(boa-féobjeFva)ORIGEMDOTÍTULO• TítulopodetervinculaçãocomoFtularregistral
FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO
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USUCAPIÃOTABULARArt.1.242.Parágrafoúnico.Serádecincoanosoprazoprevistoneste arpgo se o imóvel houver sido adquirido,onerosamente,combasenoregistroconstantedorespecpvocartório,canceladaposteriormente, desde que os possuidores nele pveremestabelecido a sua moradia, ou realizado invespmentos deinteressesocialeeconômico.(Funçãosocialeeconômica)• ÉNECESSÁRIOOCANCELAMENTODOREGISTRO?
FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO
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USUCAPIÃOFAMILIARArt. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anosininterruptamente e sem oposição, posse direta, comexclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²(duzentos e cinquenta metros quadrados) cujapropriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiroque abandonouo lar*, uplizando-opara suamoradia oude sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desdequenãosejaproprietáriodeoutroimóvelurbanoourural.• NÃOSERIAAQUISIÇÃOORIGINÁRIA
*abandonofamiliar
FUNÇÃOPUNITIVADAUSUCAPIÃO
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NOVOCPC(LEI13.105/15)
v Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, éadmipdoopedidode reconhecimentoextrajudicialde usucapião, que será processado diretamenteperanteocartóriodoregistrodeimóveisdacomarcaem que espver situado o imóvel usucapiendo, arequerimento do interessado, representado poradvogado,instruídocom(...)
USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL
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ü Nãoénovamodalidadedeusucapiãoü Como instrumento, pode ser uplizada para
reconhecerqualquermodalidadedeusucapião.ü Exige justo ?tulo ou qualquer outro documento
demonstrando a origem, conpnuidade, natureza etempodaposse:Nãobastaprovatestemunhal!
ü Atanotarialqualificaaposseü tempoecircunstância
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ü Cerpdões negapvas dos distribuidores emnomedorequerente(epossuidores?)ü Forodoimóvelü Forodedomicílio
ü Plantaememorial:ü Serural:devesergeorreferenciado?
ü Art.225,§3o,Lei6015/73:“nosautosjudiciais...”
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Ø Inpmaçãoouanuêncianecessária:Ø Titularesdedireitosreaiseoutrosdireitosconstantes
namatrículadopróprioimóvelØ INTERPRETADOOSILÊNCIOCOMODISCORDÂNCIA
Ø Tendohavidorelaçãojurídicaanterior:Ø Com ?tulo, tradição e ausência de ajuizamento de
processo
Ø Seriapossíveldispensarnovaanuência?Ø Ex:procuraçãocompoderesparavenda
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Ø Inpmaçãoouanuêncianecessária:Ø Titular dos direitos reais e outros direitos
constantesnasmatrículasdosconfinantesØ Direito deve repercupr na esfera do imóvel
usucapiendoØ INTERPRETADOOSILÊNCIOCOMODISCORDÂNCIAØ É possível proceder à prévia inserção de medidas, com
anuência dos confrontantes, e dispensar a anuênciaexpressanausucapião?
USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL
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Ø IDENTIDADE ENTRE DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NAMATRÍCULAENOPEDIDODEUSUCAPIÃO.Ø DispensadeinFmaçãodosconfrontantes
Ø POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO PRÉVIA DADESCRIÇÃOPERIMETRAL,NAFORMADOARTIGO213,II,LRP:Ø LRP,art.213,II–“arequerimentodointeressado...”Ø UsucapientepodeserinteressadoØ Considera-se o silêncio do confrontante como
anuência.
“USUCAPIÃODEMATRÍCULA”
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Ø Art. 216-A: II - planta e memorial descripvo assinado [...], epelosptularesdedireitosreaisedeoutrosdireitosregistradosou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e namatrículadosimóveisconfinantes;
Ø §2o -Se a plantanão conFver a assinaturadequalquer umdosptularesdedireitosreaisedeoutrosdireitosregistradosouaverbadosnamatrículado imóvelusucapiendoenamatrículados imóveisconfinantes, [...] interpretadooseusilênciocomodiscordância.
Ø §8o-Aofinaldasdiligências,seadocumentaçãonãoesFveremordem,ooficialderegistrodeimóveisrejeitaráopedido.
USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL
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Ø USUCAPIÃO EXTRAJUDICIALNÃO CANCELAÔNUS EGRAVAMES.Ø NaturezaadministrapvadoatoregistralØ Atosjudiciaispermanecem
Ø Senãohouveranuênciadoptulardoônuspode serreconhecido o direito de propriedade em razão dausucapião,masserámanpdaainscrição.
Ø Não se cancelam restrições administrapvas,ambientais,tombamento...
Ø Secancelamcláusulasrestripvas(inalienabilidade)?
EXTINÇÃODEÔNUSEGRAVAMES
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• IMÓVELSEMMATRÍCULA/TRANSCRIÇÃO• Nãoimpedeoreconhecimento• Prudênciaemreceberimpugnaçãoapósos15dias• Descriçãoobjepvaconformealei• Provavelmenteconfrontantestambémnãoterãoregistro.
• Possibilidade de bloqueio de matrícula (art. 214/
LRP)• Imóvelpúblico,áreadepreservação,etc.
ASPECTOSREGISTRAIS
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• USUCAPIÃOESPECIALURBANA(art.183/CR):• Preenchidos os requisitos do art. 183 da Consptuição Federal, o
reconhecimentododireitoàusucapiãoespecialurbananãopodeserobstado por legislação infraconsptucional que estabeleça módulosurbanos na respecpva área em que situado o imóvel (dimensão dolote).(Inf.783/STF)
• FRAÇÃO MÍNIMA DO PARCELAMENTO RURAL (Lei13.001/14)• Art. 8º, §4º, III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam
enquadradoscomoagricultorfamiliarnostermosdaLeinº11.326,de24dejulhode2006;
ASPECTOSREGISTRAIS
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• RESERVALEGALNAUSUCAPIÃO• Foi condicionado o registro da sentença de usucapião no
Cartório de Registro de Imóveis ao prévio registro da reservalegalnoCAR.(STJ,RESP1.356.207/SP)
ASPECTOSREGISTRAIS
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• REGULARIZAÇÃODECONSTRUÇÕES• COMPETÊNCIADOPODERPÚBLICO• NECESSIDADECND/INSS
• USUCAPIÃODEUNIDADEAUTÔNOMA(APARTAMENTO/LOJA)• APENASDAFRAÇÃOIDEAL• QUEMSÃOOSCONFRONTANTES?
• USUCAPIÃOPARAMORADIAXHABITE-SE• NÃOÉNECESSÁRIOOHABITE-SE• MASNÃOREGULARIZAACONSTRUÇÃO
ASPECTOSREGISTRAIS
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• CONDOMÍNIODECHÁCARAS• OBSERVARFRAÇÃOMÍNIMADEPARCELAMENTO
• PARCELAMENTOIRREGULAR• REGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIACOMOMEIOPREFERÍVEL• NÃO PERMITE MATRÍCULA INFERIOR AO MÍNIMO, SALVO HIPÓTESE
CONSTITUCIONAL
• ESTREMAÇÃO• USUCAPIÃO PELO CONDÔMINO DE ÁREA DETERMINADA NO TODO
MAIOR
ASPECTOSREGISTRAIS
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• SUPERAÇÃODEPRINCÍPIOSREGISTRAIS• CONTINUIDADE
• NAOSEREGISTRAOSATOSINTERMEDIÁRIOS
• ESPECIALIDADESUBJETIVA• SUPREASFALHAS
• ESPECIALIDADEOBJETIVA• DEVETERDESCRIÇÃOCONFORMEAMATRÍCULAOUCONTEROS
DADOS NECESSÁRIOS PARA SUA ABERTURA OU INSERÇÃO DEMEDIDAS
• DISPONIBILIDADE• VERCONFORMEOCASO(ORIGINÁRIAOUDERIVADA)
ASPECTOSREGISTRAIS
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• RETIFICAÇÃO“EXTRAMUROS”• NÃOTERÁTÍTULOPARAAÁREA“EXTRATÍTULO”
• EXCESSOSNAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL• INSEGURANÇADOREGISTRADORGERAINSEGURANÇAPARAOSISTEMA• AUMENTODAINFORMALIDADE
ASPECTOSREGISTRAIS
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• EXCESSOSNAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL• EXIGÊNCIASDEREPETIÇÕESDECLÁUSULASDESNECESSÁRIAS
• REPENSARNOSSAATIVIDADE• CIÊNCIADACONVENÇÃODECONDOMÍNIO/REG.CONSTRUÇÃO-IPTU
• CINDIBILIDADEDOTÍTULO(TERRENOEBENFEITORIA)• ESCRITURA COMO DOCUMENTO OFICIAL PARA COMPLETAR
QUALIFICAÇÃOPESSOAL
ESCRITURACOMÓBICE+ATANOTARIAL=ACESSOAOREGISTRO??
ASPECTOSREGISTRAIS
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• PRESUNÇÃOABSOLUTADEPROPRIEDADE?• LRP, art. 214, § 5o - A nulidade não será decretada se
apngir terceiro de boa-fé que já pver preenchido ascondiçõesdeusucapiãodoimóvel.
Boa-févemdaconfiançageradapeloregistro+
Possepacíficaeininterrupta
ASPECTOSREGISTRAIS
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“A ‘era dos direitos’ não pode ser confundidacoma‘eradasleis’.O Direito é um fenômeno muito maisabrangentedoquea literalidade.Sua funçãoédestrinchar situações de embaraço, desanuviaras relações, desfazer ressenFmentos, restauraraordemferida.”
JoséRenatoNalinih~p://www.conjur.com.br/2014-set-03/renato-nalini-excesso-normas-nao-faz-brasil-pais-justo
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USUCAPIÃOPODESETORNAROPRINCIPALINSTRUMENTO PARA CONSOLIDAR APROPRIEDADE DOMINIAL E FORMAL,R E C E P C I O N A R S I T U A Ç Õ E S D EINFORMAL IDADE ESTAB I L I ZADAS ,TORNANDO O SISTEMA REGISTRAL MAISCONFIÁVEL.
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FUNÇÃOSOCIALEECONÔMICADOREGISTRADOR:
VIABILIZAROACESSODOSTÍTULOSAOREGISTRO
OBRIGADO!
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