Welington Almeida Pinto - O Condomínio e Suas Leis

Hoje nao so os direitos fundamentais que se movem no mbito da lei, mas a lei que se deve manter no mbito dos direitos fundamentais.Jos Joaquim Gomes Canotilho Jurista Portugus

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O CONDOMNIOE suas Leis.4 Edio Revisada

Aos meus pais, Juca Pinto e D. Filhinha, pelo exemplo dos Direitos Sociais no exerccio da cidadania. Homenagem tambm ao Professor Caio Mrio da Silva Pereira, autor da Lei 4.591/64, aprovada sem emendas pelo Congresso

W. A. Pinto

O CONDOMNIOe suas Leis4 Edio Revisada

Edies Brasileiras

DO MESMO AUTORColeo Legislao Brasileira/Edies brasileiras/1993: O Condomnio e suas Leis Licitaes e Contrataes Administrativas A Empregada Domstica e suas Leis Lei do Inquilinato Assdio Sexual no Local de Trabalho Coleo Infantil Vitria Rgia/Edita, 1997: A guia e o Coelho Clin-Clin, o Beija-Flor Mgico Tufi, o Elefante Equilibrista Seu Coelhino, em Viagem ao Sol O Gato-do-Mato e o Pre A Caada

Coleo Infanto-Juvenil/Edies Brasileiras/1998:Malta, o Peixinho-Voador no So Chico Santos-Dumont, no Corao da Humanidade A Saga do Pau-Brasil Literatura: Toponmia: Dramaturgia: A Cela- Helbra/1969 Poesia - Antologia Potica - Edita/1980 Dicionrio Geogrfico e Histrico do Estado de M Gerais Dicionrio Geogrfico e Histrico do Estado de So Paulo A Cela adaptao do livro A Cela Flicts - adaptao do livro Flicts, de Ziraldo. Pequeno Prncipe - adaptao do livro O Pequeno Prncipe, de Antoine Saint Exupery Histria do Brasil, em Aula Viva - adaptao de temas histricos para teatro para aplicao em sala de aula Edita/1978

Dados de Catalogao na PublicaoPinto, Welington Almeida, 1949 O Condomnio e Suas Leis - 4 Edio Revisada W.A. Pinto - Belo Horizonte : Edies Brasileiras, 2000. Legislao Brasileira 88 p. : II. Inclui anotaoes, comentrios e Leis que amparam o Condomnio. ndices para catlago sistemtico:

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O direito de usar compreende o de exigir da coisa todos os servios que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substncia.Prof. Washington Barros Monteiro

O livro O Condomnio e Suas Leis procura esclarecer, de forma clara e objetiva, a legislao que rege as relaes entre os Condminos de prdio residencial ou comercial. Sndicos dos edifcios esto sempre s voltas com problemas do dia a dia na administrao dos Condomnios em que foram escolhidos para exercer o cargo. A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda a base de interpretao legal dos direitos e deveres numa relao condominial. Aliada s Leis Estaduais, Municipais e a Conveno do Condomnio assegura a tranquilidade de todos os Condminos em um prdio. importante destacar que Constituio Federal de 1988 no anulou todas as disposies legais em vigor anteriores sua promulgao, entre elas, a Lei 4.591/64 e o Cdigo Civil Brasileiro, que a Lei 3.071, de 1 de janeiro de 1916. O texto constitucional, em seu art. 5, inciso LXXI, garante direito de ao todas as vezes que a falta de norma regulamentadora torne inexequivel o exerccio de direitos e liberdades constitucionais. Os tribunais diariamente inovam as relaes condominiais, atravs de jurisprudncias, sem ferir os direitos fundamentais que se movem no mbito da legislao brasileira.7

Indice AlfabticoAo cominatria, 30 Ao de Cobrana, 38 Aes Judiciais, 40 Ao de Nuciao de Obra Nova, 30 Ao de Reparao de Danos, 27 Ao de Prestao de Contas, 17 Ao de Sustao de Protesto, 40 Ad Juditia, 84 Administradoras, Conservadoras, 45 Alterao da Fachada, 30 Animais, manuteno, 30 Ata, modelo, 21, 22, 53 Assemblia Geral, 18, 19, 20, 22 Chamadas Extras, 41 Cadastro dos Condminos, 48, Caixa dgua, 45 Coberturas, obras, taxas, 29, 38 Cobrana, ordinria, judicial, 37, 40 Comisso de Representantes, 77 Comportamento imoral, 25 Condomnio: 9, 26, 37, 46 - reas comuns, responsabilidades, seguro, empregados, contbil, pagtos. Condminos: 22, 24 - deveres, direitos, proibies. Conselho Fiscal, Consultivo, 16 Construo, defeitos, desmanche, 27, 59 Conveno de Condomnio, 10, 11 - alterao, contedo, modelo. Declarao de Inesistncia de Dbitos,38 Desperdcios, gua/energia, 43, 44, Despesas, do Condomnio, 34, 35, 36 Direitos de Vizinhana, 31 Fundo de Reserva, 42 Garagem, box, aluguel, 30, 55 Imposto do Selo, 75 Incndio, 33 Inquilino, Condmino, 20 Lixo, 48 - de Ata e outros, 49 a 54 Moradias Coletivas, 25 Multa, juros, penalidades, 41, 428

Obras, no prdio, fachadas, 27, 29, 59 Passagem, por unidade, 30 Prestao de contas, 42 Quorum, 17, 21 Rateio, de despesas, 36 Regimento Interno, 12 Rudos Excessivos, 31 Segurana, Seguro, do Condomnio, 32 Sndico: - atribuies, 14 - destituio, 15 - eleio, 13 - funes administrativas, 15 - quem pode ser, 13 - remunerao, 13 - vacncia do cargo, 17 Subsndico, 16 Termos da Ata, 22 Uso, de elevador, eletricidade, 33 Zelador residente, 47 Lei n 4.591/64 - 55 a 88 Ttulo I - Do Condomnio, 55 - Da Conveno do Condomnio, 57 - Das Despesas do Condomnio, 59 - Do Seguro, do Incndio, da Demolio, da Reconstruo Obrigatria, 60 - Da Administrao do Condomnio, 63 - Da Assemblia Geral, 65 Ttulo II - Das Incorporaes, 66 - Das Obrigaes e Direitos do Incorporador, 67 Ttulo III - Da Construo de Edificaes em Condomnio, 76 - Da Construo por Empreitada, 80 - Da Construo por Administrao, 81 - Das Infraes - Das Disposies Finais e Transitrias, 87

O CONDOMNIO Cum = Com + Dominus = Senhor (Direito Romano) 04.12.2000 12 Denomina-se condomnio uma edificao ou um conjunto de edificaes destinado ao uso habitacional ou comercial, construdo sob forma de unidades autnomas devidamente identificadas, com reas de uso comum, pertencentes a diversos proprietrios. Para o Prof. Waldemar da Cruz, ... a situao originada do direito de domnio, exercido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto. O Prof. Clvis Bevilcqua, comentando o Cdigo Civil, disse que ... Condomnio ou Co-Propriedade a forma acumulada de propriedade em que o sujeito de direito no um indivduo, que exera com excluso dos outros. So dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente. Inmeras Leis regem um Condomnio, admitidas inicialmente no Cdigo Civil de 1916, com vrios dispositivos para diviso de propriedade art. 624 e 625, 629, 630 e 632, Constituio Federal, Cdigo Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais, Municipais e a Lei do Condomnio, apresentada pelo Prof. Caio Mrio da Silva Pereira; a de n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, que veio disciplinar as relaes entre Condminos.9

A Lei especfica, no revogvel seno por Lei expressa, conforme os os conceitos gerais de hermenutica jurdica, que surge do pargrafo 2 do Art. 2 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil: A Lei nova, que estabelea condies gerais a par das j existentes, no revoga nem modifica a lei anterior. Ao longo do tempo, algumas modificaes foram introduzidas na relao entre Condminos. Questes novas so resolvidas pela Jurisprudncia brasileira. CONVENO DE CONDOMNIO A Conveno Condominial um contrato coletivo que estabelece normas derivadas da vontade das partes interessadas para regular as relaes internas do Condomnio, entre os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios, atuais e futuros; e dispe sobre relaes jurdicas entre signatrios e terceiros pactuados. Trata-se de um instrumento de Competncia Normativa Delegada, que garante a utilizao das coisas comuns e administrao do Condomnio. A Conveno um documento subsidirio e complementar a toda legislao em vigor no Pas, destinada somente a normatizar situaes especficas. Tudo o que importa em restrio de uso das unidades autnomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, sem prejudicar o direito dos co-proprietrios, sob pena de, quanto restrio, tornar a Conveno inaplicvel. Vejamos o que diz a jurisprudncia: A Conveno Condominial, emanada da vontade dos comunheiros, a lei interna e deve ser observada por todos. Mas , igualmente, inegvel que suas disposies devem guardar um mnimo de bom senso, para no se afastarem dos princpios fundamentais do direito como, por exemplo, o de propriedade, que assegura do dominus o uso, gozo e disponibilidade da coisa Cdigo Civil, art 524 desde que no malferidos os direitos de vizinhana, relativos segurana, ao sossego e sade dos vizinhos Cdigo Civil, art 554. ADCOAS, 114.290/87. A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art 9, itens fundamentais e obrigatrios Conveno, que, somados s particularidades de cada10

edifcio, como utilizao de garagens, execuo de reformas, aplicao de penalidades, observaes sobre barulho, presena de animais e outras, torna-se um documento de indiscutvel importncia. Discutida criteriosamente e aprovada por, no mnimo 2/3 (dois teros) dos Condminos, deve ser registrada no mesmo Cartrio de Registro de Imveis em que a incorporao foi registrada. O registro no tem carter constitutivo, mas publicstico, isto , para tornar pblica as suas disposies. A partir da, como Lei Particular do Prdio, torna-se obrigatria a obedincia por todos os ocupantes das unidades autnomas, proprietrios e inquilinos. A inexistncia da Conveno no desobriga o Condmino de pagar as despesas do Condomnio. ALTERAES DA CONVENO A Conveno, como Lei especfica de um Condomnio, no um documento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questes de interesse coletivo forem surgindo. As clusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Para isso, se Conveno presente no determina o quorum para as alteraes, a Lei 4.591/64 soberana, exigindo 2/3 (dois teros) de votos favorveis a qualquer mudana na Conveno existente.

MODELO DE CONVENO Ao iniciar o pr-estudo da Conveno de um novo Condomnio, a Comisso de Condminos criada para esse fim, e, se possvel, orientada por um Advogado, dever ter vrias cpias de convenes de outros prdios em mos. Os modelos serviro de base para que se possa construir a estrutura definitiva da Conveno, com restries e esprito crtico. A Conveno no pode ser elaborada margem da Lei. Deve ser elaborada com rigor, observando as modificaes e modernizaes necessrias em razo de alteraes da prpria Lei 4.591/64 ou de sua interpretao. Uma alterao importante a que modifica o Art. 12, 3,11

Cap. II, da Lei do Condomnio, que passou a ser admitido: ... Cabvel a correo monetria nas quotas condominiais, desde o respectivo ms do vencimento, se assim estipulado na Conveno do Condomnio, que est registrada. julgados do TARGS, 49/457. REGIMENTO INTERNO O Regimento Interno no obrigatrio. Pode ser elaborado com a Conveno, destacando mincias sobre Direitos e Deveres dos Condminos, simplesmente como ato administrativo. Deve permanecer vista na portaria do prdio; cada Condmino poder requisitar uma cpia. O Jurista Caio Mrio da Silva Pereira, destacando a real importncia desse instrumento, disse ... Sentindo o imperativo de estabelecer regras de comportamento conveniente tranqilidade, ao conforto, higiene do edifcio, em proveito de todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de Lei Particular daquele agrupamento, aplicvel aos seus membros, como qualquer estranho que penetre no seu recinto. Essas regras de comportamento, apesar de restringirem a liberdade de cada um, so fundamentais ao princpio de convivncia social, principalmente de um Condomnio. O SNDICO Quem o Sndico? Para muitos uma figura olhada com um certo desconforto e, por isso, poucos Condminos habilitam-se ao cargo. O que no verdade. Todo mundo que vive em um edifcio e, nele more ou trabalhe, deve saber que um dia pode prestar esse tipo de servio comunidade, contribuindo para a reciclagem do cargo, ou melhor, repassando entre todos essa tarefa/responsabilidade. Agindo assim, cada Condmino passa a dedicar-se mais ao prdio, o que facilitar sensivelmente cada gesto. A figura do Sndico, para muitos, est ligada a uma srie de contratempos, tomando-lhe um tempo precioso, enquanto que, para outros, exercer a funo de Sndico assumir um Cargo de Comando e ter12

oportunidade de tratar todos como subordinados, transformando o Condomnio em um pequeno feudo. O Art. 24, da Lei 4.591/64, atribui aos prprios Condminos as diretrizes administrativas, cuja administrao executiva cabe, periodicamente, a um Sndico, limitado nos termos da Conveno, do regime e das deliberaes em Assemblia. Muitos prdios adotam o sistema de um rodzio para a funo de Sndico, seguindo o nmero seqencial dos apartamentos. Todos devem ocupar o cargo, inclusive os inquilinos. ELEIO DO SNDICO O Sndico pode ser escolhido entre todos aqueles que se encontram no exerccio pleno de sua capacidade civil (Art. 2, do Cdigo Civil), com limitaes decorrentes da Lei ou de acordo com a Conveno do Prdio. Para a eleio necessria a convocao de uma Assemblia Geral, dentro do prazo previsto na Conveno Condominial. O mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito. Pode candidatar-se o proprietrio, o inquilino, uma pessoa fsica no residente no prdio, ou mesmo uma empresa especializada em administrar condomnios. Nos dois ltimos casos, necessrio eleger um Subsndico que resida no edifcio, a quem caber a responsabilidade pelo contato direto entre o Condomnio e o Administrador, o que garante a soluo de problemas mais urgentes, como entupimentos, defeitos nos elevadores, porteiro eletrnico, antena coletiva e outros. REMUNERAO DO SNDICO A remunerao do Sndico facultativa. A Conveno pode e deve prever os honorrios. Quando omissa, necessita discutir e aprovar o assunto em Assemblia Extraordinria, especialmente convocada. Em prdios menores, normalmente o Sndico tem a iseno de pagamento da taxa ordinria de Condomnio. O Sndico no profissional dificilmente discute uma quantia onerosa pelo seu trabalho. uma oportunidade, por um curto perodo, de prestar servios comunidade em que convive.13

O trabalho do Sndico no constitui, de forma alguma, vnculo empregatcio, portanto no se aplica nenhuma das disposies relativas legislao trabalhista ou de locao de servios. Suas funes o caracterizam, unicamente, como representante da comunho. No deve o Sndico fazer retiradas superiores aos valores fixados, sem autorizao da Assemblia. Caso isso ocorra, poder responder por crime de apropriao indbita. ATRIBUIES DO SNDICO As principais esto claramente inseridas na Lei 4.591/64, Art. 10 1, Idem, Art. 12 2, Idem, Art. 21, Pargrafo nico, Idem, Art. 24. Complementando as atribuies previstas na Lei do Condomnio, um grupo de Sndicos de Higienpolis e Perdizes, bairros de So Paulo, elaborou um conjunto de regras que ajudam o Sndico a desempenhar suas funes. So elas: 1 - Observar a Lei do Condomnio e as disposies posteriores sobre os Condomnios. 2 - Cumprir e mandar cumprir as determinaes da Conveno, do Regimento Interno e das Assemblias. 3 - Defender o patrimnio do Condomnio, mantendo o prdio em boas condies, evitando a sua desvalorizao por eventual falta de conservao geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua fachada. 4 - Estar atento sempre com a segurana do Condomnio e de seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigncias dos poderes pblicos. 5 - Manter bom relacionamento com os Condminos, facilitando contatos pessoais ou telefnicos, pois os dilogos democrticos facilitam a harmonia e a paz no Condomnio, sejam Condminos ou Administradores. 6 - O Sndico no deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo o que for possvel, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomnio, especialmente o consumo de gua e de energia eltrica. 7 - Informar os Condminos sobre as reformas ou obras que se14

tornem necessrias, apresentando com antecedncia os oramentos. Levar em considerao que boa conservao economiza alto custo de reformas. 8 - Aplicar os recursos aprovados pela Assemblia para os seus fins especficos. 9 - Propor na Assemblia a criao de Comisso de Obras. 10 - Apresentar os balancetes de cada ms, o mais tardar at o dia 15 (quinze) do ms subseqente e o do ano findo at o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentao deve estar sempre disposio dos Condminos. 11 - Insistir e conscientizar sobre a presena dos Condminos nas Assemblias. 12 - Proporcionar aos filhos dos Condminos recreao condizente com as facilidades que o Condmino dispe, solicitando, porm, colaborao necessria dos pais para que se evitem estrago nos jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte trrea de recepo do edifcio. FUNES ADMINISTRATIVAS As funes administrativas de um Condomnio so de responsabilidades do Sndico, que podem ser substabelecias a uma pessoa fsica ou jurdica de sua confiana, desde que a proposta seja aprovada em Assemblia Geral. Neste caso, a responsabilidade continuar sendo do Sndico, que responder pelas contas de sua gesto. Existem atribuies que s Sndico pode executar, como representao do Condomnio em Juzo ou fora dele, prestao de contas e convocao de Assemblias. DESTITUIO DO SNDICO Diante de um motivo grave, o Sndico pode ser destitudo, na forma e condies previstas na Conveno. Sendo o documento omisso, o fato concretizar pelo voto de 2/3 (dois teros) dos Condminos numa Assemblia Geral Extraordinria, especialmente convocada pelo Conselho Fiscal ou, na sua ausncia, por um grupo que represente 2/3 (dois teros) dos Condminos.15

Votada a destituio, caso o Sndico destitudo no aceite a deciso, cabe a ele provar a falsidade dos argumentos utilizados para destitu-lo, ou ainda tentar anular o processo de destituio, verificando se houve falhas na forma e condies previstas na Conveno e nos termos da Lei. Para destituir a Administradora necessrio obedecer s normas estabelecidas na Conveno. Se for omissa, basta um abaixo-assinado dos Condminos, mnimo de 2/3 (dois teros) de assinaturas, dirigido ao Sndico. Em caso de recusa pelo Sndico, torna-se necessrio a convocao de uma Assemblia Geral Extraordinria, pelo Conselho Fiscal, para tratar do assunto. SUBSNDICO Eleito para auxiliar o Sndico na administrao do Condomnio, substituindo-o em sua ausncia. A Conveno pode estabelecer o nmero de Subsndicos e suas atribuies. CONSELHO CONSULTIVO Tambm no obrigatrio. Mas a Conveno pode prever a eleio de um Conselho Consultivo, composto por 3 (trs) Condminos e igual nmero de suplentes, sendo um Presidente. As funes e atribuies do Conselho Consultivo so determinadas pela Conveno. CONSELHO FISCAL A Conveno poder ou no prever a eleio de um Conselho Fiscal com a finalidade de fiscalizar as contas praticadas pelo Sndico. Composto por 3 (trs) membros e igual nmero de suplentes, sendo um Presidente. O Subsndico, o Conselho Consultivo e o Fiscal so eleitos na mesma Assemblia em que elege o Sndico.16

VACNCIA NO CARGO DE SNDICO No final de um mandato, se o Sndico no se interessar pela reeleio, e, na Assemblia Geral no aparecer candidato ao cargo, o Sndico deve mandar correspondncia a cada Condmino, em que declara vago o cargo de Sndico, colocando-se disposio de todos para a prestao de contas. Se os Condminos negarem seu pedido, o Sndico pode optar pela Ao de Prestao de Contas, em Juzo. Quando h quorum, feita a prestao de contas, e nenhum Condmino predispe-se assumir o cargo de Sndico, lavra-se em ata a Vacncia do Cargo a partir daquela data, passando as funes de Sndico a serem exercidas pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, que pode indicar um membro para o cargo, enquanto outro Sndico seja eleito. Deciso do TO/RJ, BJA emenda 115.839. Desde que aprovado em Assemblia Geral, pode ser eleito um sndico profissional ou uma Administradora. Para tornar o cargo de Sndico menos rduo aconselhvel estabelecer rodzio entre os Condminos para ocupar o cargo por um perodo varivel de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos. Assim, aquela figura de Sndico muito exigente, que limita espao, distribui ordens, controla a vida de todo mundo, implicante e tirano, tende a desaparecer. Em um prdio onde cada Condmino est pronto para exercer o cargo de Sndico, todos teriam melhores condies de avaliar suas prprias exigncias e reclamaes. Quando Sndico, o Condmino vai contribuir para que seu edifcio funcione plenamente, com amizade e participao, num trabalho que atenda os interesses reais dos moradores. O Sndico a base de tudo em um Condomnio. Defende o patrimnio moral e material do prdio; dele depender a disciplina, o sossego, o bem-estar, a segurana e o conforto dos que habitam ou trabalham em um edifcio. Uma experincia que vem sendo executada com sucesso entre os moradores de um prdio a formao, meramente figurativa, de uma gesto de Sndico-Mirim, elegendo entre a garotada, representantes para auxiliar na Administrao.17

Com a importncia dos cargos, as crianas, de desordeiras passam a ter interesse pelas coisas do prdio, aprendendo a zelar e defender o ambiente em que residem. Em prdios com muitas crianas vale a pena tentar. Trata-se de uma ao disciplinadora, levando a criana ao exerccio da cidadania.

ASSEMBLIAS GERAIS A Assemblia Geral Ordinria uma reunio de Condminos, previamente convocada pelo Sndico, para discutir e aprovar todos os assuntos de interesse do prdio. A Lei 4.591/64 institui, atravs da Assemblia Geral, a vontade da maioria, em que legitima poderes em relao coisa comum, criando e modificando a Conveno, o Regulamente Interno, instituindo e extinguindo servios condominiais, e d outras providncias. A Assemblia Geral o frum em que os Condminos presentes vo debater, deliberar e desenvolver assuntos da ordem do dia e questes que precisam de soluo. Vejamos o que diz a Jurisprudncia: As decises da Assemblia obrigam a todos os Condminos presentes e ausentes, e prevalecem enquanto no forem declaradas nulas em ao ordinria. Julgados dos TARGS, 35/401. E mais: As deliberaes das Assemblias Condominiais enquanto no anuladas pelas vias prprias, permanecem ntegras, sendo, de logo, exigveis. ADCOAS, 98.412/84. ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA Obrigatria por fora da Lei 4.591/64, Art. 24. Realizada uma vez por ano para prestao de contas, discutir e aprovar novo oramento, alm de outros assuntos colocados na ordem do dia, incluindo, se for o caso, a eleio de novo Sndico ou, a reeleio.18

ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA Convocada quando necessria para discutir questes que requer urgncia ou, de interesse geral. Uma Assemblia Extraordinria, se negada a convocao pelo Sndico, pode ser convocada por um grupo de Condminos que representem, no mnimo, um (um quarto) dos moradores. REALIZAES E DECISES DAS ASSEMBLIAS Uma Assemblia Geral, quando convocada, deve ser realizada em, no mximo, 15 (quinze) dias. Se isso no ocorrer, qualquer interessado pode requerer ao juiz da Comarca a garantia de realizao da mesma. Toda deciso em Assemblia Geral, desde que no viole as disposies legais soberana, obrigada o respeito por todos os Condminos, inclusive os vencidos ou ausentes. A lista de presena obrigatria para verificao do quorum, como tambm a composio da mesa por um Presidente e um Secretrio para orientar os trabalhos. QUEM VOTA Todo proprietrio de uma ou mais unidades em um edifcio, desde que esteja participando da Assemblia, pessoalmente ou atravs de um procurador, devidamente habilitado por um instrumento particular de procurao, com firma reconhecida, segundo o pargrafo 3 do Art. 1.289, do Cdigo Civil, alterada pelo Art 158, da Lei 6.015, de 31 de Dezembro de 1973. Cada Condmino ter o direito a tantos votos quantas unidades houver no prdio.19

VOTO DO INQUILINO A Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, Lei do Inquilinato, no seu Art. 83, inclui deciso do Art. 24 da Lei 4.591/64, Lei do Condomnio: 4. Nas decises da Assemblia que envolvam despesas ordinrias do Condomnio, o Locatrio poder votar, caso o Condmino-Locador a ela no comparea. Esta Lei pe fim questo da presena dos inquilinos nas reunies, cuja pauta discutir e aprovar despesas ordinrias. Antes, sua presena era tolerada, mas sem direito a participar das discusses. Os inquilinos podem e devem participar das decises do seu Condomnio, defendendo seus interesses. Os inquilinos s no votam na eleio do Sndico e qualquer outro assunto que no seja referente s despesas ordinrias, a no ser com uma procurao do proprietrio da unidade onde mora. Ao inquilino postulante do cargo de Sndico no necessita de procurao. CONVOCAO DE ASSEMBLIAS A convocao obrigatria. Na falta, cabe ao Presidente do Conselho, aos Condminos ou, ao Judicirio, tal procedimento, conforme decreto 67.223/67, regulamentando a Lei 4.591/64. O Condmino tem que ser avisado da Assemblia, incluindo a divulgao da pauta. Se no convocado, no ter obrigao de acatar as decises ocorridas em Assemblia Geral. Na convocao obrigado a constar o local, data da primeira chamada e da segunda, como tambm a ordem do dia com assuntos que sero apreciados. O prazo que antecede a convocao deve ser previsto na Conveno do prdio. No costuma ser inferior a 5 (cinco) dias, contando da data que o Condmino tomou conhecimento da mesma. Em caso de emergncia, poder ser reduzido o prazo.20

QUORUM Para cada Assemblia, de acordo com a Conveno do prdio, necessrio um quorum mnimo, isto , a quantidade legal de Condminos presentes, para a legalidade da mesma, em primeira chamada. Se o quorum no for suficiente, a Conveno tambm prever quando ser realizada a prxima chamada, e qual o quorum necessrio, que poder ser de alguns minutos, horas ou de vrios dias. Quando a Conveno omissa, a Lei 4.591/64 prev de (trs quartos) dos Condminos o quorum mnimo para aprovao de qualquer matria. Uma Assemblia Geral realizada com falta de quorum no ter validade. Qualquer Condmino poder contestar as deliberaes ocorridas, com fundamento na Falta de Quorum. AS ATAS A Ata um documento em que ser registrado, de forma exata e metdica, resolues e decises de cada Assemblia. Deve ser redigida pelo Secretrio da Mesa numa linguagem simples, objetiva e precisa, evitando narrar apartes dos moradores e detalhes das discusses; limitar a descrever as questes votadas. Evitar rasuras. A eventual correo ser feita atravs de ressalvas, antecedendo-se nova frase a expresso digo ou em tempo, quando a omisso contada aps a redao. A lavratura da Ata imprescindvel, tomada em livro prprio, o chamado Livro de Atas, com as folhas devidamente numeradas e rubricadas, tornando um instrumento que serve como prova de tudo que na Assemblia foi deliberado. Exemplo: em um processo judicial instaurado pelo Condomnio ou contra o Condomnio, a Ata um objeto de indiscutvel importncia. Com o cuidado de no deixar espaos em branco, pargrafos ou alneas, a Ata deve ser lanada de imediato por ocasio das Assemblias, seguindo-se a leitura e assinatura por todos os presentes. A guarda da Ata cabe ao Sndico, como tambm a divulgao, em at 8 (oito) dias, das deliberaes votadas nas Assemblias. Veja um modelo de Ata na pgina 53 deste livro.21

TERMOS DA ATA Numa Ata deve constar o Termo de Abertura, bem como o dia, o ms, o ano e a hora da Assemblia, local, o nmero de Condminos participantes, para efeito de quorum, o nome do Presidente e do Secretrio dos trabalhos, a ordem do dia com as discusses, votaes e deliberaes. Por fim, o Termo de Encerramento e assinatura dos Condminos presentes. Em seguida, a Ata deve ser registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos de sua cidade. PODERES DAS ASSEMBLIAS A Assemblia Geral soberana. Tem poderes para decidir sobre o destino do Condomnio, inclusive sobre demolies, reformas ou reconstruo do imvel, dentro das disposies legais. Atravs de uma Assemblia Geral processa alteraes da Conveno Condominial ou do Regimento Interno, como tambm interdita ou aprova atos do Sndico. DIREITOS DOS CONDMINOS Os direitos dos Condminos so limitados, como so limitados os direitos de qualquer cidado que vive numa comunidade. Nesse caso, existem direitos fundamentais e especficos. O Art. 5, inc. XII, da Constituio Federal assegura a inviolabilidade dos direitos concernentes propriedade. O Art. 524, do Cdigo Civil, garante o uso, o gozo e a disponibilidade de um bem ao seu proprietrio. O livre uso, gozo e disposio s encontram obstculos no mau uso da propriedade, conf. Arts. 554 e 555 do Cdigo Civil, que disciplinam o princpio de ordem geral aplicvel vizinhana: ... O proprietrio ou inquilino de prdio tem o direito de impedir que o mau uso de propriedade vizinha possa prejudicar a segurana, o sossego e a sade dos que o habitam.22

No condomnio criado pela Lei 4.591/64, em que o direito tem a pluridade de titulares, existe uma modificao importante na estrutura do direito de propriedade que o respeito vontade da maioria, contra a vontade simples de cada proprietrio. A Constituio Federal soberana. As novas disposies apenas regulam situaes em que os direitos individuais entram em conflito, onde todos, simultaneamente, so proprietrios sobre a mesma coisa. No cabe ao Condomnio, por qualquer forma, prejudicar ou regular o exerccio dos direitos de cada Condmino, como proprietrio. Neste sentido, existem decises judiciais: O Condmino tem direito, em tese, de questionar deciso majoritria que considera abusiva. Julgados do TRGS 62/264. No mesmo sentido: A Conveno, ainda que aprovada com o quorum qualificado de 2/3, so ineficazes as disposies da Conveno que imponham restries ao exerccio normal de direito de propriedade de Condminos sobre suas unidades autnomas, e que afrontem a prpria natureza e destinao destas. Com base na Legislao Brasileira, as Convenes devem ser elaboradas observando normas fundamentais de direito dos Condminos. As mais importantes so: 1) Usar, gozar e dispor de sua unidade autnoma de acordo com seus interesses, desde que no fira a liberdade dos demais Condminos e a solidez do prdio. 2) Ter livre acesso s reas comuns do prdio sem causar danos, incmodo ou embarao aos vizinhos. 3) Participar das Assemblias, desde que esteja quite com o Condomnio, para votar e ser votado. 4) - Manter em seu poder as chaves das portas de acesso ao prdio. 5) Em qualquer momento, ser esclarecido pelo Sndico sobre questo que considere importante e inerente ao seu direito de Condmino. 6) Pagar sua cota-parte justa ao rateio e, ao inquilino, pagar somente as taxas ordinrias. 7) Denunciar irregularidades que observar no mbito do Condomnio.23

8) Recorrer Assemblia Geral dos atos e decises isoladas do Sndico que prejudicam o Condomnio ou, particularmente, em seu prejuzo. 9) Examinar, em qualquer poca, livros, documentos e arquivos da administrao e ser informado pelo Sndico sobre qualquer dvida. 10) Recorrer contra os atos e decises do Sndico ao Conselho Fiscal e Consultivo que, se for o caso, poder solicitar uma Assemblia Extraordinria para submeter o problema. DEVERES DOS CONDMINOS Os mais importantes so: 1) Pagar regularmente a taxa referente s despesas ordinrias, sob pena de multa prevista na Conveno do prdio. 2) Pagar sua cota-parte das despesas relativas s obras de interesse do prdio, devidamente aprovada em Assemblia Geral. 3) Contribuir para o Fundo de Reserva, quando prevista na Conveno ou deliberada em Assemblia. O inquilino no obrigado a participar desta taxa. 4) Facilitar a entrada do Sndico e empregados do Condomnio em sua unidade, quando necessitar de servios de interesse do edifcio. PROIBIES AOS CONDMINOS As proibies mais importantes so: 1) Alterar as linhas e formas externas da fachada do prdio, a no ser com concordncia unnime do Condomnio. 2) Pintar ou decorar as partes de esquadrias externas em cores diferentes das empregadas no edifcio. 3) Usar o imvel de forma nociva ou perigosa tranqilidade, salubridade e segurana do Condomnio, com produtos txicos, inflamveis ou explosivos. 4) Prejudicar o uso das partes comuns ou embargar corredores, escadas e outras reas comuns, em seu benefcio. 5) Vender box de garagem ou alug-lo a pessoas estranhas ao Condomnio.24

6) Promover festas barulhentas aps as 22 horas, em respeito Lei do Silncio. 7) Afixar, expor ou pintar cartazes/anncios de servios profissionais nas dependncias comuns das edificaes. 8) Depositar vasos e outros objetos mveis, passveis de queda, nos parapeitos das janelas. COMPORTAMENTO IMORAL DOS MORADORES Aplica-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade, conforme a Lei 4.591/64, Art. 20. As regras do Regulamento Interno devem ser cumpridas com rigor, independentemente de ser ou no proprietrio. Em caso de inquilino ter comportamento imoral, ou outro, incompatvel com a comunidade, o infrator quem deve ser multado ou acionado pela Justia, e no o proprietrio do imvel. Jurisprudncia: E, por mais imoral que seja o comportamento do inquilino, o Sndico no tem poder para promover a Ao de Despejo contra o prprio com base em tal fato. TA/RS, in RT 6337165. MORADIAS COLETIVAS muito comum a Conveno de um determinado prdio proibir a moradia de vrios rapazes ou moas em um apartamento, onde se constitui uma moradia coletiva, tambm conhecida por repblica ou pensionato. A proibio, pelo Cdigo Civil, esbarra na legalidade ao ferir o direito de propriedade. A Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, deixa a interpretao mais clara - ver Arts. 14, 15 e 16, Seo II, que regulamentam as sublocaes. Nesses casos, os moradores, como qualquer morador do prdio, so obrigados a respeitar o Regimento Interno.25

RESPONSABILIDADES DO CONDOMNIO Os tribunais brasileiros tm entendido que o Condomnio responsvel por diversos atos danosos, ocorridos em suas dependncias. Vejamos algumas jurisprudncias nesse sentido: O Condomnio totalmente responsvel pelos atos praticados pelo Sndico ou por seus empregados contra os Condminos ou contra terceiros, estranhos ao Condomnio. BJA, ementa 131.767. Estragos causados por prepostos do Condomnio a veculo pertencente a Condmino, a Locatrio ou simples morador do prdio, no exerccio de sua funo de manobrista. RT 576/124. Furto ocorrido nas dependncias do Condomnio, desde que este possua aparato de segurana em propores de poder evit-lo, como grades, porteiros e guardas. TJSP, in ADCOAS 111.724. Mesmo que o Regulamento Interno contenha clusula isentando Condomnio de indenizao de danos causados em sua garagem, tal clusula no exime a responsabilidade, em se tratando de dano causado por preposto BJA, ementa 118.811. Mas h decises contrrias: ADCOA 125.462, TJRJ e 124.547, TJRJ. Objetos que repetidas vezes caem do edifcio obrigam o Condomnio a indenizar as vtimas lesionadas e os prejuzos causados a veculos TJRJ, ementa ADCOAS 130.607. O QUE NO DE RESPONSABILIDE DO CONDOMNIO Jurisprudncias: Arranhes em veculo de Condmino, desde que no provado que os mesmos foram causados no interior da garagem do Condomnio BJA, ementa 124.548, TJRJ.26

Furto de veculo ou bicicleta de Condmino, se o Condomnio no contar com servio de guarda ou vigilncia BJA, ementa 124.402, TJSC. Dano sofrido por Condmino, em virtude de queda de objetos de unidades superiores no identificada BJA, ementa 120.523. Furto de moto na garagem do Condomnio, se o dono da moto no Condmino, nem inquilino, mas simples hspede de inquilino de apartamento BJA, ementa 128.962, TJRJ.

DIREITOS DE CONSTRUO VCIOS CONSTRUTIVOS

Um prdio em que apresenta defeito de construo aps a ocupao pelos moradores, aplica-se a norma do Art. 1.245, do Cdigo Civil, que determina que o construtor, por um prazo de 5 (cinco) anos, responsvel pela solidez e segurana da construo. No mesmo sentido da responsabilidade trata o artigo 43 e 11, da Lei 4.591/64 e a Jurisprudncia ADCOAS 129.378, TJPR. Quando o defeito nas partes comuns do prdio, o Sndico quem prope a Ao de Reparao de Danos. Se for em uma unidade, o Condmino, em seu prprio nome, quem vai propor a Ao competente contra o construtor ou a incorporadora. O Prof. Jos Aguiar Dias, no seu livro Responsabilidade Civil em Debate, diz que o prazo de 5 (cinco) anos vale para reclamar defeitos aparentes da obra, contveis imediatamente ao receber o imvel, mas, em se tratando de defeitos ocultos o prazo para reclamaes pula para 20 (vinte) anos. Mas h outros entendimentos: ... O prazo de 5 (cinco) anos o prazo de garantia, podendo a Ao de Reparao ser proposta aps 5 (cinco) anos, at, no mximo 20 (vinte) anos. TJRS, in Rev de Jurisprudncias, 123/275.27

O prazo de 5 (cinco) anos, previsto no Art. 1.245, do Cdigo Civil, no para o exerccio da Ao, mas sim, de garantia. Verificada a existncia; comea a correr o prazo de prescrio, que o comum aos direitos pessoais. TJRS, 118/356. A verificao de defeitos, ou melhor, a segurana do prdio depende de todos os Condminos, que devem ficar atentos ao aparecer rachaduras e infiltraes de gua nas paredes, eroses nos alicerces e outros problemas que podem afetar o edifcio. Qualquer observao neste sentido deve ser imediatamente denunciada, para que sejam tomadas as providncias. DAS INFILTRAES DE GUA Trata-se de uma ocorrncia muito comum, principalmente em construes mais antigas. Nesses casos, ... O proprietrio da unidade de onde provem o defeito deve responder pelos danos causados, reparar o defeito e indenizar o Condmino prejudicado. TARJ, Ac. Unn. De 1 Cmara, 21.11.89 ap 83.159. Quando as infiltraes so provenientes do terrao de cobertura, a responsabilidade de reparar o defeito e a unidade autnoma prejudicada do Condomnio. ADCOAS, 1.869/71. Entretanto, quando o terrao de uso exclusivo de um determinado Condmino, este dever responder pelos prejuzos BJA, ementa 126.291 TARJ. Quando a infiltrao for proveniente de partes comuns, o Condomnio quem responde pelo reparo, inclusive de alguma unidade que venha sofrer estrago com o defeito. ADCOAS, 304/ 70. Em caso de um Condmino ter que pagar e indenizar outro Condmino prejudicado por uma infiltrao ocorrida em sua unidade, este deve recobrar o que gastou em Ao proposta contra o construtor do prdio, dentro dos prazos citados. Caso o proprietrio de unidade prejudicada por um vazamento de gua, oriundo da unidade vizinha e, esgotadas todas as medidas extrajudiciais para o conserto, poder este recorrer Justia contra o28

proprietrio do imvel avariado com Ao Judicial de Procedimentos Sumarssimos, prevista no Art. 275, I, letra J, do Cdigo Civil, invocando ainda o Art. 554, do Cdigo Civil e o Art. 10, III, da Lei 4.591/64, cominando multa diria se, a partir da citao, no fizer cessar o vazamento em pauta, alm de ter que indenizar todo o prejuzo causado. OBRAS NA COBERTURA Teto ou terrao de um edifcio costuma ser objeto de muito discusso. No raro o proprietrio do ltimo pavimento entender que o teto do prdio que cobre a sua unidade pertence a ele. Vejamos o que afirma a Jurisprudncia: O teto uma rea comum, considerada espao areo e, qualquer modificao que nele se faa depende de deciso unnime dos Condminos. TJMG, BJA, ementa 117.267. Neste caso, o proprietrio interessado em transformar em duplex ou numa cobertura exclusiva, depois da deciso unnime em Assemblia especialmente convocada, dever registrar a Ata no mesmo Cartrio de Registro onde foi lavrada a escritura do imvel, momento que se dar a anexao da rea ao seu respectivo apartamento. Com a certido e as plantas arquitetnicas da construo, o proprietrio estar apto a entrar na Prefeitura local com o pedido de autorizao para iniciar a obra. OBRAS NECESSRIAS NO EXECUTADAS Quando um prdio necessitar de uma obra de interesse geral, e, depois de reiteradas solicitaes para a soluo do problema, o Sndico ainda permanecer indiferente, o melhor reunir pelo menos (um quarto) dos Condminos e, com base no Art. 25 da Lei 4.591/64, convocar uma Assemblia Geral Extraordinria para tratar do assunto, cujas deliberaes devero ser executadas pelo Sndico. Continuando a recusa, o Sndico deve ser julgado em outra Assemblia, especialmente, convocada para destitu-lo e eleger outro com o propsito de executar a obra necessria.29

ALTERAES DA FACHADA A fachada, as paredes externas e as reas comuns de um prdio so consideradas partes comuns a todos os proprietrios. Nada pode ser alterado sem o consentimento unnime, conforme o Cdigo Civil, no Art. 628. A Lei 4.591/64, Art. 10, I, tambm probe. O Cdigo de Processo Civil assegura este direito no Art. 934, II e pe disposio do Condomnio a Ao de Nunciao de Obra Nova, para impedir que o co-proprietrio execute alguma obra em prejuzo ou alterao da coisa comum. UTILIZAO DE PASSAGENS PELAS UNIDADES AUTNOMAS Quando necessrio utilizar a passagem por alguma unidade autnoma, para realizao de determinada obra no prdio, o morador desta deve colaborar e permitir o acesso. Caso contrrio, o Sndico, em nome do Condomnio, pode ingressar com uma Ao Cominatria, cumulando com indenizao de perdas e danos contra o morador de tal unidade. Qualquer dano causado em razo da utilizao de uma unidade como passagem, o Condmino dever ser reparado ou indenizado pelo Condomnio ou pela empreiteira de servios. ALUGUEL DE GARAGENS O box de garagem normalmente encontra-se vinculado unidade autnoma, que no ocorre em casos de fraes ideais especficas. No primeiro caso proibido alugar a vaga pessoa estranha ao Condomnio, a no ser que a Conveno diga o contrrio. ANIMAIS NO APARTAMENTO O assunto polmico. Geralmente a Conveno traz clusulas proibindo a presena de animais nas unidades autnomas.30

H tribunais que confirmam a proibio, como o TJSP, in ADCOAS 118.416; TARJ, BJA, ementa 99.667. Outros reconhecem o direito do Condmino manter pequenos animais que no causam desassossego nem risco sade dos moradores ou salubridade do prdio, conforme o TJRJ, BJA, ementa 124.290. A RT 4057175 julga: Conveno nenhuma atinge o co pequins, que nenhum transtorno ou incmodo acarreta aos Condminos. O julgado do TARGS 487364 afirma: Mesmo que a Conveno ou o Regimento proba co em apartamento, a vedao s legtima se demonstrado o uso de forma perigosa ou nociva ao sossego dos demais Condminos. Uma Conveno pode at proibir o uso de reas comuns para a recreao de animais, mas remov-los dos apartamentos ou, aplicar multas, s quando o animal fere o Direito de Vizinhana em prejuzo sade, sossego e segurana dos moradores. RUDOS EXCESSIVOS O proprietrio ou o inquilino de um prdio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurana, o sossego e a sade dos que o habitam. Art. 554, do Cdigo Civil. O Condmino perturbado por rudos anormais e excessivos pode entrar em juzo, com base aos Direitos da Vizinhana, e ter o direito de ter seu sossego respeitado. Neste sentido h acrdo da 1 CC do TARGS, votao unnime em 18-02-1986: Cabe aos proprietrios de casas noturnas vedar a sada de sons para o exterior de seus estabelecimentos, evitando desta forma os rudos excessivos provocados pelos instrumentos sonoros usados, a fim de que no perturbem os vizinhos, resguardando-lhes o direito de repouso, sossego e sade mental.

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SEGURO A Lei 4.591/64, Art. 13 dispe da obrigatoriedade do seguro de danos materiais, portando o Sndico o responsvel pela sua concretizao. Existem 2 (duas) modalidades de seguro, a do Muturio e a do Condomnio. Seguro do Muturio: todo imvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao tem uma aplice de seguro, cobrindo sinistros decorrentes de incndio, desmoronamentos e alagamentos. Neste caso, o proprietrio pode pedir ao Sndico que exclua a sua unidade na contrao do seguro. Seguro do Condomnio/Patrimnio: destina-se a cobrir toda a edificao, incluindo as partes comuns e as unidades autnomas no seguradas pelo SFH. Seguro que cobre apenas a reconstruo do prdio, no cobrindo pertences dos proprietrios das unidades. O seguro pode ser feito contra incndio ou contra riscos diversos e, quanto ao seguro do patrimnio, o Sndico pode realiz-lo pelo valor do imvel novo, isto , o valor de reconstruo, evitando valor comercial, quem embute o preo do terreno e das fundaes que podero ser reaproveitadas no caso de reconstruo. Esta uma opo que deve ser votada em Assemblia Geral. SEGURANA PESSOAL A colaborao do Sndico bsica, mas cada um deve estar atento, porque ningum est isento de um imprevisto, acidente ou at mesmo um assalto. Algumas regras podem ajudar. So elas: 1) O Sndico, o Zelador, o Porteiro, como todos os funcionrios do Condomnio devem conhecer os moradores e vice-versa. 2) Identificar todos que circulam pelo prdio. 3) Divulgar constantemente as instrues sobre a utilizao correta dos recursos do Condomnio. Na falta de porteiro fsico, no abrir a porta do hall, atravs do interfone, sem ter a certeza de quem esteja querendo entrar no prdio. 4) Manter a vigilncia fsica nas reas comuns do edifcio.32

5) Guardar, em lugar seguro, mas de fcil acesso, todas as chaves do prdio. 6) Procurar instalar sistemas eficientes de comunicao entre unidades autnomas/portarias, alarmes de incndio, de segurana, etc. 7) Estar sempre ao alcance das mos e prontos para uso, equipamentos e estojos de pronto-socorro. USO DA ELETRICIDADE COM SEGURANA A energia eltrica de grande importncia para todos, mas se mal utilizada pode provocar acidentes irreparveis. Alguns cuidados so importantes, como equipar as tomadas com protetores isolantes, eliminar fios desencapados, verificar se os disjuntores esto bem dimensionados. USO DO ELEVADOR Trata-se de um veiculo que consome muita energia e manuteno de custo elevado. recomendado disciplinar o nmero de viagens, orientando os ascensoristas a controlar as partidas com maior nmero de passageiros. Entre outras coisas, o Condomnio responde pelos danos que o filho menor causar ao elevador, ao conduzir, de forma inadequada, uma bicicleta, se houver regra proibitiva para tal ato TARJ, in ADCOAS 12.032. A PREVENO E O COMBATE A INCNDIO Com a ajuda do Corpo de Bombeiros, o Sndico pode e deve passar informaes detalhadas sobre o assunto. importante ensinar aos moradores os cuidados preventivos e a maneira correta de usar e conservar os equipamentos de combate a incndio, como extintores, hidrantes, mangueiras, registros, chuveiros automticos e escadas com corrimo.33

A simulao de um incndio no prdio um bom teste para qualificar a reao coletiva, como tambm sentir o preparo de cada um ao manusear os equipamentos. Prevenir mais importante do que apagar um incndio. DESPESAS DO CONDOMNIO o item, numa pauta de Assemblia Geral, que gera mais debate. Discutido exausto e, mesmo assim, nem sempre o resultado do oramento agrada a todos. As taxas, em tempo de inflao alta, so penalizadas pelo exagerado custo dos servios, tornando cada dia mais difcil cortar despesas, sem prejudicar os trabalhos no prdio. O desempenho do Sndico fica basicamente concentrado no controle das despesas, exigindo um esforo enorme na luta contra o desperdcio de gua e de energia eltrica. O desperdcio de gua srio, deve ser combatido com energia; constantemente a gua potvel jogada fora atravs de torneiras mal fechadas ou estragadas e vazamentos na tubulao. Para combater o problema necessrio uma constante e rigorosa manuteno hidrulica no prdio; trabalhar a conscientizao de adultos e crianas sobre a gravidade do desperdcio de gua, sabendo-se que a economia de gua e de energia eltrica traz um benefcio direto na despesa mensal do Condomnio. E mais, ajuda na preservao do meio ambiente. Sem dvida, a mais rdua tarefa de um Sndico administrar os gastos. importante treinar um funcionrio do Condomnio para resolver pequenos reparos hidrulicos e de eletricidade, para resolver problemas nas reas comuns do prdio e mesmo nas unidades autnomas, como trocar buchinhas nas torneiras ou reparo nas vlvulas de descarga. DESPESAS ORDINRIAS A inexistncia de Conveno no desobriga o Condmino de prdio residencial de pagar despesas condominiais 1 TARJ, Ac. Unn. 7 CC, in ADCOAS n 99.363/84.

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Despesas Ordinrias so aquelas que compem os gastos relativos conservao e higiene das reas comuns do prdio, a quitao de aplices de seguro contra incndio e responsabilidade civil frente a terceiros, os honorrios do Sndico e a remunerao dos empregados do Condomnio, despesas de gua e energia eltrica, material de limpeza, conservao dos elevadores, bombas, incineradores de lixo, manuteno de porteiros eletrnicos, etc. DESPESAS EXTRAORDINRIAS Todas as despesas que fogem competncia ordinria so consideradas extraordinrias, como custas judiciais e honorrios advocatcios, decorrentes da defesa de interesses do Condomnio, instalao de equipamentos e reparos de grande monta, conserto de tubulaes que afetam mais de uma unidade autnoma e reas comuns do edifcio, reforma geral do prdio e outras. DESPESAS SEM APROVAO PRVIA A Conveno dever prever o valor mximo de valores que o Sndico pode despender sem autorizao da Assemblia Geral. Em muitos casos, o Sndico extrapola o limite com ou sem aprovao do Conselho Consultivo, gerando desconfiana e desagradveis observaes internas. A melhor maneira de evitar tais circunstncias recorrer Assemblia Geral em que sero estabelecidos novos tetos de despesas sem aprovao prvia. DESPESAS EMERGENCIAIS, TEIS E VOLUPTRIAS Emergenciais: danos ocorridos em telhados, tubulaes de gua e esgoto, etc. Neste caso, as despesas necessrias devem ser cobradas integralmente dos Condminos.35

teis: so gastos no urgentes, mas que podero oferecer maior conforto e valorizao do prdio, como guarita de guarda, colocao de grades, porteiro eletrnico e outros. Neste caso, as obras tm que ser aprovadas em Assemblia Geral, observando o quorum mnimo, sob pena do embargo da obra pelos Condminos contrrios mesma. Volupturias: ocasionadas para melhorar a esttica do prdio, como decorao do hall de entrada, jardins, passeios, colocao de obras de arte, etc. Mesmo que aprovadas pela maioria em Assemblia Geral, caso exista algum Condmino prejudicado, o mesmo tem o direito de solicitar a retirada das benfeitorias. Em qualquer dos casos, a cobrana especial, distinta da taxa ordinria. RATEIO DAS DESPESAS As despesas ordinrias devero ser rateadas mensalmente de maneira proporcional frao ideal do terreno, levando em considerao que o proprietrio de maior rea tem maior interesse na conservao da rea comum; regime contemplado pela legislao, embora de forma suplementar, podendo a Conveno eleger outro critrio, desde que no fira as leis em vigor no Pas. Vejamos o que diz a Jurisprudncia: No Condomnio as despesas devem ser correlativas a um direito prprio do gozo. Disso resulta que as partes excludas dos benefcios de determinados servios prestados totalidade das unidades do Condomnio, no obrigam aos seus proprietrios pelas despesas de tais benefcios decorrentes RT 378/186. E mais: O Condmino no deve suportar as despesas que sua destinao, uso e utilizao, s interessam ou beneficiam aos demais Julgados do TARGS, 32/288. Em prdio de elevadores, a Jurisprudncia Brasileira vem dando resposta aos Condminos proprietrios de lojas de rua e de galeria, apartamentos e salas localizadas em pavimento trreo, desobrigando-os de pagar despesas referentes ao uso de elevadores, como tambm a manuteno dos corredores acima de sua unidade, porque no os utilizam nas mesmas propores dos demais Condminos.36

Um Condomnio no pode lucrar nem sofrer prejuzos com a indiviso da coisa comum. As despesas devem ser divididas entre todos de forma mais justa possvel e, juridicamente legal. COBRANA DO CONDOMNIO O sistema de cobrana de contribuio fixa desaconselhvel em perodo de inflao elevada, gerando a constante convocao de Assemblias para a atualizao da quota-parte. O ideal a cobrana da contribuio varivel. O Sndico, atravs de um demonstrativo ou balancete de despesas do ms, define um valor ideal, acrescido de uma razovel margem de segurana, capaz de cobrir todos os gastos com manuteno do edifcio. Em caso de dficit decorrente de despesas extraordinrias, cabe aos proprietrios pagar, mas se decorrer de gastos ordinrios, o pagamento de responsabilidade do inquilino. Para saber de quem a responsabilidade, basta examinar o demonstrativo das despesas. Jurisprudncia: A circunstncia da aquisio da unidade habitacional traz como conseqncia a obrigao de participar dos gastos comuns Julgados do TARGS, 40/269. E mais: As despesas dos Condomnios so devidas por todos os Condminos, na forma e quantias estabelecidas pela Conveno e artigo 12, 1 a , da Lei 4.591/64, uma vez que decorrem do domnio ADCOAS, 94.699/84. PAGAMENTO DO CONDOMNIO Conforme o Art. 955, do Cdigo Civil, o pagamento de qualquer obrigao deve ser feito em tempo, lugar e forma convencionada. E vai mais longe, dedicando ao assunto todo o Captulo II, Dos Efeitos das Obrigaes, Arts. 920 a 1.064. Quem est atrasado com o Condomnio e acha que com um DOC Documento de Ordem de Crdito Bancrio, fica livre da multa e juros, est enganado.37

Neste caso aplica-se a Jurisprudncia: A remessa bancria, salvo se explicitamente avenada com finalidade liberatria, no meio hbil para pagamento de dvida cambiariforme. Assim, no est o credor obrigado a receb-la, nem tem ela o condo de liberar o devedor de purgar a mora em que se encontra, sem anuncia do destinatrio Julgados do TARGS, 47/ 415. A taxa condominial deve ser paga no Banco Depositrio, com formulrio especial, na Administradora, na unidade ou na sala do Sndico, colhendo o referido recibo. Guardar a prova de pagamento por 20 (vinte) anos. A obrigao de contribuir em proporo para pagamento de despesas comuns no possui prazo especial de prescrio. Prescreve a respectiva Ao de Cobrana no prazo comum das aes pessoais, em 20 (vinte) anos Art. 177, do Cdigo Civil. Para livrar de tanto papel, pode o Condmino requerer junto administrao condominial uma Declarao de Inexistncia de Dbitos Anteriores, com a finalidade de provar seus pagamentos Art. 136, III, do Cdigo Civil. Cheques sem competente proviso de fundos no podem ser considerados como pagamentos Julgados do TARGS, 40/263. Neste caso, cabe ao Sndico executar o cheque sem fundos ou desprez-lo, cobrando as quotas condominiais do Condmino. TAXA ORDINRIA DAS COBERTURAS Os prdios construdos com apartamentos de cobertura, o critrio normalmente adotado para a cobrana da contribuio condominial pela frao ideal, como prev a Lei 4.591/64, proporcionalmente maior. Neste caso, a cobertura do telhado ou, o espao areo, continua pertencendo ao Condomnio, responsvel pela sua manuteno. As coberturas construdas em prdios j prontos, a cobrana deve ser estabelecida por metro quadrado, pois a frao ideal deste imvel, pela complexidade do reclculo, normalmente permanece a mesma. A melhor referncia o carn ou o formulrio de cobrana do IPTU, que passa a cobrar o imposto sobre a nova rea, inserida nesse documento de cobrana.38

sempre bom analisar que o acrscimo de rea no apartamento de cobertura, pouco representa nas despesas ordinrias do prdio, a no ser a conta de gua que pode sofrer um ligeiro aumento. No mais, funcionrios, energia eltrica e outros gastos no alteram. O Superior Tribunal de Justia, em um julgado, conclui: Se a interpretao por critrios tradicionais conduzir injustia, incoerncia ou contradio, recomenda-se buscar o sentido eqitativo, lgico e de acordo com o sentimento geral. Mais Jurisprudncia neste sentido: O Condmino no deve suportar as despesas que pela sua destinao, uso e utilizao, s interessam ou beneficiam aos demais Julgados do TARGS, 32/288. E a manuteno do telhado? Por analogia, a responsabilidade passa para o proprietrio da unidade de cobertura, pois aquela rea foi anexada ao seu apartamento, livrando o Condomnio de pesadas despesas em consertos peridicos do telhado, alm dos estragos nos apartamentos que sofram com os vazamentos, em conseqncia das chuvas. Por outro lado, se o Condmino de cobertura est pagando um Condomnio maior, sem gerar despesas maiores, conclui-se que o Condomnio pode continuar com a responsabilidade pela manuteno do telhado. O advogado Knio de Souza Pereira, especialista em Direito Imobilirio, afirma em uma coluna de jornal especializada em Condomnio: O critrio de cobrana a maior das coberturas deve ser equilibrado, justo, devendo ser analisado caso a caso. Deve a norma legal prevalecer nos casos em que a mesma for razovel, pois a lei foi criada em 1964, data em que quase no existiam cobranas. E mais, continua o especialista:. Os Condminos devem buscar um entendimento quanto diviso das despesas com base nos gastos reais de cada unidade, antes de simplesmente apelarem para a norma geral de diviso pela frao ideal que, em determinados casos, inclusive quanto s lojas trreas, poder vir a ser considerado injusto. (Jornal de Casa 22/11/1998).

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O Ministro do Superior Tribunal da Justia, Slvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critrio de diviso de despesas condominiais, decidiu: A interpretao das leis obra de raciocnio, mas tambm de sabedoria e bom senso, no podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocbulos, mas, sim, aplicar os princpios que informam as normas positivas.

COBRANA JUDICIAL A forma adequada de realizao de crdito, aps o atraso das taxas condominiais, a Judicial. O rito sumarssimo. A emisso de Letra de Cmbio uma prtica ilcita, sujeita Ao de Sustao do Protesto, e mais, pode obrigar o Condomnio a responder nos termos do Artigo 198, do Cdigo Civil, por todos os prejuzos causados ao Condmino. Trata-se de despesa comum, obrigao decorrente de Lei, de natureza no comercial, portando, no poder ser transformada em negcio cambial, conforme defende alguns juristas. Outro artifcio de coao para forar o Condmino inadimplente a liquidar o seu dbito com o Condomnio o corte de gua, gs e acesso s reas de lazer ou, divulgar seus nomes no hall de entrada do prdio. Nada disto tem respaldo legal, ferindo o princpio de que a ningum dado exercer suas prprias razes Art. 345, do Cdigo de Processo Civil. No permitido expor ou causar constrangimento aos devedores, o caminho mais correto o Sndico postular a ao de cobrana. O Condmino, ainda que com as taxas condominiais atrasadas, no perde as caractersticas de co-proprietrio, inexistindo relao direta entre seus deveres e direitos como Condmino. A cobrana de condomnio atrasado de unidade leiloada costuma trazer mais trabalho ao Condomnio. Quem est com sua unidade para ser leiloada costuma no pagar as taxas condominiais. Neste caso, cabe ao novo proprietrio que comprou a unidade, atravs de um leilo pblico, assumir a dvida, pois ela acompanha o imvel. Se foi o agente hipotecrio que adjudicou da unidade, a ao de cobrana ser postulada ao Agente.40

CHAMADAS EXTRAS natural que, com a inflao em alta, ou mesmo o inesperado valor de uma determinada conta de gua ou luz, a receita torna-se insuficiente, levando o Sndico a proceder a uma Chamada Extra de Receita junto aos Condminos. legal. O dinheiro ser destinado a cobrir gastos decorrentes de despesas urgentes ou autorizadas. O que no justifica usar desse expediente continuadas vezes. A, o Sndico deve convocar uma Assemblia Geral Extraordinria para rever o oramento. AS PENALIDADES Taxa condominial paga com atraso poder sofrer uma multa de at 20% (vinte por cento), mais juros de 1% (um por cento) ao ms e, quando a Conveno permite, aplica-se a correo monetria. Vejamos a Jurisprudncia: Inexistindo Conveno regular, indevida a cobrana de multa e juros superiores taxa legal pelo atraso no pagamento das quotas mensais Julgados do TARGS, 49/457. E ainda: A Conveno o documento que legitima a cobrana de juros superiores taxa legal, de multa e correo monetria do dbito Julgados do TARGS, 22/240. A Lei 6.899/81, 2o., do Art. 1o , determinou aplicao de correo monetria aos dbitos oriundos de deciso judicial desde o ajuizamento da Ao. E mais: A correo monetria das quotas condominiais em atraso imposta a partir de ajuizamento da ao, desde que a conveno estipule a sua aplicao ADCOAS 100.134/85. Cabvel a correo monetria das quotas condominiais, desde o respectivo ms do vencimento, se assim estipulado na Conveno Condominial, que est registrada Julgados do TARGS, 49/457. Cabe ao Sndico aplicar as penalidades ao Condmino que violar qualquer dever estipulado na Conveno, em valores por ela previstos, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que couber, conforme a Lei 4.591/64, Art. 21.41

A MULTA SOBRE A TAXA DE CONDOMNIO E O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O Cdigo de Defesa do Consumidor ao estabelecer a multa moratria de 2% (dois por cento), Lei 9.298/96, pargrafo 1o , do Art. 52, no alcanou nem modificou o Art. 12, da Lei 4.591/64, conforme doutrina e jurisprudncia dos tribunais brasileiros. Em acrdo de janeiro de 2000, o 2 o Tribunal de Alada Civil de So Paulo reafirmou a Jurisprudncia nacional sobre a matria em debate, tachando de impertinente a invocao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Condomnio Despesas condominiais. Multa por inadimplemento Fixao de porcentual definido pela conveno, respeitado o limite de 20%. Admissibilidade, pois a relao condominial no de consumo. Inteligncia do Art. 12, 3o , da Lei 4.591/64. CT. Revista dos Tribunais, vol. 776/273. Portanto, a multa constante da Conveno de Condomnio legal. PRESTAO DE CONTAS O Sndico fica obrigado a prestar contas de seus atos a todos os Condminos e, tambm aos inquilinos, quando tratar de despesas ordinrias. Caso isso no ocorra, qualquer Condmino poder recorrer Justia e exigir seus direitos. FUNDO DE RESERVA Obrigatrio por Lei, o Fundo de Reserva deve ser previsto na Conveno e seu valor fixado na mesma Assemblia Geral que aprovar o oramento. So recursos financeiros, geralmente baseados em porcentagem sobre as despesas ordinrias, com destino especfico para suprir as necessidades emergenciais. O Fundo de Reserva deve ser constitudo em uma conta separada e aplicado em Caderneta de Poupana ou ttulos de fcil resgate, para ser utilizado na hora em que o Condomnio precisar.42

Aps a utilizao, total ou parcial, o Sndico poder providenciar sua reposio, atravs de uma chamada extraordinria. Quando o Fundo de Reserva no ultrapassar a proporo de 10% (dez por cento) das despesas ordinrias, o inquilino pode aceitar sem criar obstculos. Acima disto, ele pode recusar, obrigando o proprietrio da unidade a pagar a obrigao. DESPERDCIO DE ENERGIA ELTRICA As instalaes eltricas de um prdio merecem um cuidado constante. Se bem conservadas oferecero conforto e segurana aos moradores por um longo perodo. Se mal conservadas podem ocasionar srios desconfortos, alm de um expressivo desperdcio de energia eltrica. Para economizar energia eltrica, devemos observar certas regras, como o aproveitamento mximo da iluminao natural e manter lmpadas desligadas nos ambientes desocupados. Substituir lmpadas incandescentes por fluorescentes, possivelmente munidas de instrumentos que as desligam automaticamente. Pintar as paredes em cores claras. Desligar um elevador no horrio de pouco movimento. Controlar, com rigor, o uso do motor-bomba. Dependendo da localizao do prdio, o motor-bomba pode ser parcialmente eliminado, modificando a tubulao atravs de um sistema conhecido por by passe, que possibilitar a gua subir caixa de distribuio por presso natural. Para melhor orientao, basta consultar um bombeiro experiente ou uma a empresa de distribuio de gua do Municpio. DESPERDCIO DE GUA A gua que escorre desnecessariamente para o esgoto um desperdcio que pode e deve ser evitado, economizando para o Condomnio um bom dinheiro. A melhor, mais prtica e inteligente maneira de combater o desperdcio de gua, como tambm o de energia eltrica, a conscientizao do usurio.43

O morador quem deve estar sempre atento, consumindo estes recursos naturais com responsabilidade e jamais ser omisso, pois o consumo fantasma prejudica a si prprio, aos demais Condminos e todo esforo de preservao da Natureza. Cada pessoa, ao escovar os dentes ou fazer a barba, se manter a torneira fechada nos intervalos em que se ocupa da atividade manual, o consumo de gua diminuir. Outros cuidados importantes: nunca devemos usar o vazo sanitrio como lixeira e, muito menos, usar uma mangueira para varrer o cho da garagem e at mesmo para lavar o carro. Ao Sndico cabe a tarefa de realizar inspees peridicas em todo o prdio, incluindo as unidades autnomas, para detectar possveis vazamentos. mais barato ao Condomnio manter este tipo de servio do que deixar a gua irresponsavelmente ser desperdiada. Como j vimos, pode at ser treinado um funcionrio do prdio para pequenos reparos. TORNEIRAS PINGANDO muito comum, em uma unidade autnoma, deixar torneiras escaparem gua por um defeito ou at mesmo por um descuido. O defeito normalmente no dispositivo de vedao, a buchinha, carrapeta ou reparo. fcil de trocar e o seu preo insignificante. Uma torneira pingando desperdia at 50 litros de gua por dia. Em um prdio, quantas torneiras podem estar contribuindo para o aumento desnecessrio do consumo de gua e de energia eltrica? DESCARGA VAZANDO O teste simples. Jogue no vazo um punhado de cinzas, se ela se movimentar, tem vazamento. s trocar o reparo da caixa de descarga. O servio fcil e as peas de reposio so baratas.

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INSTALAES HIDRULICAS Reservatrios e tubulaes devem ser vistoriados periodicamente. Rachaduras, trincas e fissuras provocam vazamentos caros, alm de aumentar o risco de contaminao da gua. CONTROLE DO CONSUMO Para que o Sndico perceba um consumo de gua anormal no seu prdio, tem que estabelecer um controle rgido do hidrmetro. A melhor maneira anotar o consumo atravs dos medidores. Qualquer excesso de gua deve ter sua causa rapidamente descoberta e, em seguida, reparada. LIMPEZA DA CAIXA DGUA Os reservatrios de gua de um prdio devem ser limpos e higienizados periodicamente, evitando doenas como o tifo, hepatite e outras molstias que ameaam os moradores do Condomnio. O servio de limpeza deve ser feito por firma ou profissional especializado, com atestado de comprovada experincia em lidar com produtos qumicos, usados para higienizar os reservatrios. CONTRATAO DE ADMINISTRADORA OU AUTO-GESTO Cresce o nmero de administradoras para atender os Condomnios. Facilita a gesto nos prdios maiores, pois d folga e maior tranqilidade ao Sndico. A Assemblia Geral que aprova a delegao de funes administrativas, mas o Sndico quem escolhe a Administradora, ficando o vnculo obrigacional somente entre o mandatrio e o substabelecido. Nos grandes prdios a complexidade de funes exige mais de quem comanda o prdio, o que tem levado a contratao das Administradoras de Condomnio, que se encarregam de tarefas e incumbncias essenciais ao bom desempenho do prdio.45

importante frisar que a contratao de uma Administradora de inteira responsabilidade do Sndico, competindo a ele indenizar os prejuzos causados por seus prepostos (Art. 1251, III, do Cdigo Civil) assistindo-lhe, porm, o direito de regresso contra os mesmos e litisconsorte necessrio, na forma do Art. 70, III, do Cdigo de Processo Civil. EMPREGADOS DO CONDOMNIO E DA CONSERVADORA O Condomnio que emprega diretamente os seus funcionrios tem seus custos reduzidos, mas acarreta muito mais trabalho ao Sndico. Utilizando empregados das Conservadoras ou das Administradoras, a administrao de um prdio torna-se bem mais fcil. Mas importante saber que o contrato particular entre as partes, mesmo que venha com clusulas isentando o Condomnio de qualquer responsabilidade trabalhista com relao aos empregados lotados no prdio, a Lei tem o Condomnio contratante como o gerador bsico de empregos, portanto, passa a ser o co-responsvel pelo cumprimento das leis trabalhistas, sociais, sindicais e fiscais, oriundas da contratao de servios. Antes de contratar uma Conservadora importante realizar um cadastro rigoroso sobre a idoneidade tcnica, moral e financeira da mesma. Depois de contratada: Enquanto durar o contrato, exija mensalmente comprovante original de recolhimentos de INSS, FGTS e dos pagamentos salariais dos empregados salrios previstos na conveno trabalhista. Oriente os empregados para verificar o depsito regular do FGTS. Verifique se existe registro nas carteiras dos empregados do salrio mnimo, com pagamentos da diferena sindical e horas extras por fora, sem os reflexos do 13 Salrio, frias, FGTS e INSS. Em caso de irregularidade, oriente os empregados a procurar o Sindicato para exigir da Contratada a imediata reparao dos danos causados.

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ZELADOR RESIDENTE Ao empregar um Zelador que v morar no prdio, observar que o regime de trabalho deve ser descontnuo e intermitente, isto , funo que no exige trabalho continuado, gozando de intervalos de ociosidade, sem computar horas extras. importante, entre outros cuidados, prevenir-se com relao ao vnculo trabalhista entre o Condomnio e a pessoa ou pessoas que vo morar com o Zelador, evitando que, no fim do contrato de trabalho, a esposa, a companheira, filhos ou parentes recorram Justia do Trabalho, pedindo reconhecimento de vnculo empregatcio. Quando da contratao de um Zelador, bom exigir dele uma listagem das pessoas que iro viver com ele, com indicao de parentesco. E mais: nunca permitir que um deles o substitua em suas funes. E jamais passar ordem por escrita ao Zelador nos seguintes termos: Nunca se ausentar sem autorizao. Uma pequena observao desta natureza pode caracterizar uma jornada de trabalho contnuo, mudando completamente o regime antes estabelecido. sempre bom evitar convoc-lo em horrio noturno ou nos horrios de refeio. CONTABILIDADE DO CONDOMNIO O Sndico, como mandatrio comum de todos os Condminos tem a obrigao de prestar contas (Art. 1301, do Cdigo Civil), na forma indicada no Art. 917, IV, do Cdigo de Processo Civil:... Em forma mercantil, especificando-se as receitas e a aplicao das despesas, bem como o respectivo saldo, instrudos com os documentos justificativos. A escrita condominial deve ser demonstrada periodicamente. A maioria dos Condomnios prefere o sistema de balancetes mensalmente distribudos a todos os Condminos, o que representa uma forma transparente de prestar contas, processando o arquivamento dos comprovantes. Como a escrita condominial de uso domstico, limita-se a historiar o movimento de crdito, dbito e saldo, em livro especfico, encontrado nas papelarias. Os comprovantes devem ser guardados por, no mnimo, 5 (cinco) anos.47

O LIXO DO CONDOMNIO O lixo deve ser recolhido s vsperas do Caminho da coleta passar, evitando que ele seja remexido na porta do prdio, mesmo que acomodado em lixeiras especiais. importante conscientizar os moradores o correto acondicionamento do lixo domstico, evitando a colocao de objetos cortantes no saco plstico, sem qualquer aviso ou proteo. As tampas de latas de conservas devem ser pressionadas para dentro. Cuidados que evitam acidentes aos funcionrios do prdio e aos lixeiros. O melhor adotar a prtica da coleta seletiva. CADASTRAMENTO DOS MORADORES O Decreto Federal 15.777, de 1916, s vezes invocado pela Polcia de uma determinada regio, exigindo dos Sndicos o cadastramento de todos os moradores, empregados domsticos e freqentadores do Condomnio, com o objetivo de ajudar a polcia a desvendar crimes, capturar delinqentes, sem precisar bater s portas dos moradores. Em geral o cadastramento dos moradores sempre teve a funo de auxiliar o servio de portaria e resoluo de problemas internos, no se constituindo em ameaa privacidade do Condmino.

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PARTE PRTICA

MODELOS DE DOCUMENTOS, FORMULRIOS E AVISOSConvocao para Assemblia Geral ......................., ....., de ........., de 20..

Ilmos Srs. Condminos, Na condio de Sndico do Condomnio Juca Pinto, e, atendendo as disposies previstas na Conveno do Condomnio, convoco V. S para a Assemblia Geral Ordinria, a realizar-se no salo de festas deste edifcio no dia .../..../ 20... (tera-feira), s 17h, em primeira chamada. No havendo nmero legal de presentes, faremos a 2 chamada s 19h, com qualquer nmero de Condminos presentes, para a seguinte Ordem do Dia: 1) - Prestao de Contas do Sndico, relativa ao exerccio que termina; 2) - Eleio do novo Sndico e do Conselho Fiscal; 3) - Outros assuntos.

Jos Francisco SndicoObs. Ao entregar a 1 via ao Condmino, colher uma rubrica na 2 via, que ficar em poder do Sndico.

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Edital para convocao para Assemblia Geral CONDOMNIO DO EDIFCIO JUCA PINTO CONVOCAAO DE ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA Em acordo com as disposies da Conveno do Condomnio do Edifcio Juca Pinto, e no uso das prerrogativas legais, convoco os Senhores Condminos do referido edifcio para a Assemblia Geral Ordinria, que ser realizada no salo de festas do Condomnio, no dia..........., s 19h, em primeira chamada. No se verificando o nmero legal de Condminos presentes, fica V. S automaticamente convocada para nova Assemblia, a realizar-se no dia..., com qualquer nmero de Condminos, para deliberarem sobre a seguinte Ordem do Dia: 1) - Prestao de Contas do Sndico, relativa ao exerccio que termina; 2) - Eleio do novo Sndico e do Conselho Fiscal; 3) - Outros assuntos Jos Francisco Sndico

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Comunicado aos Condminos DECISES DA ASSEMBLIA .................., ....., ..................., 20...

Ilma Sra.

Diana Pena

Senhora Condmina, De acordo com o que dispe a Lei 4.591/64, Art. 24, 2, venho pela presente comunicar a V. S que a Assemblia Geral Ordinria, realizada dia 27 de dezembro de 20..., deliberou o seguinte: l) Foi eleito como Sndico, para o binio ......., a Sra Maria Almeida. 2) Foram fixados os valores de $ ............. para o oramento anual, de $ ................... para a taxa condominial e de $ ....................... para o fundo de reserva. Sem mais para o momento, subscrevo-me, atenciosamente,

Jos Francisco SndicoObs. O comunicado ter que ser feito em 8 dias, aps a realizao da Assemblia.

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NOTIFICAO PAGAMENTO DE MULTA ..........................,..........,......................, 20.... Ilmo. Sr/a.

Senhor Condmino, Constatamos, pessoalmente, que na data de 13 de agosto de 20..., V. S realizou uma festa em seu apartamento, tendo a mesma se prolongado at a madrugada, sempre com o som acima dos limites permissveis, assim perturbando o descanso e o sossego de grande nmero de Condminos. Informamos que V. S cometeu infrao prevista na clusula 20 da Conveno do Condomnio Juca Pinto. Portanto, com fundamento no Art. 22, 1, da Lei 4.591/64, este Condomnio houve por bem lhe cobrar a multa de $ ................................ Fica V. S intimida a recolher a referida multa, atravs de boleto bancrio anexo, sob pena de cobrana judicial, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do recebimento desta, ou da confirmao da multa pela Assemblia, se houver recurso. Sem mais para o momento, subscrevemo-nos,

Atenciosamente, Jos Francisco SndicoObs. A notificao deve obedecer forma prevista na Conveno. Pode ser enviada por carta registrada com AR ou notificao feita atravs do Cartrio de Ttulos e Documentos.

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PROCURAO Pelo presente instrumento particular de procurao, e pela melhor forma de direito, Jos Francisco, brasileiro, casado, comerciante, domiciliado nesta cidade e residente rua ................................., nomeia e constitui sua bastante procuradora, Maria Vitria, brasileira, solteira, estudante, CI OOOOOOO, domiciliada nesta cidade e residente rua...................................., para o fim especial de represent-lo na Assemblia Geral de condminos do Edifcio Juca Pinto, a realizar-se no dia 18 de agosto de 20..., podendo debater as matrias da ordem do dia, impugnar o debate e a votao de matrias estranhas ordem do dia; examinar documentos e contas, aceit-los ou impugna-los; concordar ou no com as obras propostas, avaliar a alterao da cota do condomnio proposta, votar e ser votado para as funes de Sndico, Subsndico e membro do Conselho Consultivo ou Fiscal. ......................, ....,........... de 20... __________________________ Jos Francisco

ATA DE ASSEMBLIA GERAL DE CONDMINOS Ata n ...... Aos dezoito dias do ms de maro do ano de ........., s 20 (vinte) horas, no salo de festas do Edifcio Juca Pinto, com a presena dos Condminos abaixo firmados, que representam mais de 2/3 da totalidade dos Condminos, realizou-se uma Assemblia Geral Ordinria do Condomnio Juca Pinto, sito rua..................., aps a convocao

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regular, feito por Edital publicado no Jornal ......................., datado de ..... de .................. de 20..... . A reunio foi presidida pelo Sndico, que deu por aberto os trabalhos, convidando a Condmino, Diana Pena, para secretariar a mesa de trabalho. Aps referir sobre a ordem do dia, o Sndico passou a fazer a prestao de contas de sua gesto, discriminando as obras e atividades realizadas durante o seu mandato. Depois passou a analisar a receita, as despesas e o saldo atual do Caixa do Condomnio. Foram apresentados os demonstrativos das contas; todos ficaram disposio dos Condminos para serem conferidos e discutidos. Como ningum se manifestou contrrio s contas, foram aprovadas por unanimidade. Posta em discusso a indicao do novo Sndico, segundo assunto da ordem do dia, foi eleito para o cargo a Condmino Ana Laura e para o Conselho Fiscal os Condminos .......... 3 (trs) ....... . Nos assuntos gerais, deliberou-se sobre o oramento anual, fixando para as despesas ordinrias o total de $............, passando a taxa de condomnio mensal para $................, e o fundo de reserva para $.............. . Esgotada a ordem do dia, o Sndico colocou a palavra disposio, fazendo uso da mesma a Condmino Matilde Ferreira que props a instalao de... Colocada em discusso e, em seguida, em votao, foi a mesma aprovada por unanimidade. Nada mais havendo para tratar, o Sndico agradeceu a presena de todos e encerrou os trabalhos da Assemblia. Eu, Diana Pena, Secretria da Mesa, lavrei a presente ata que, depois de lida e aprovada, vai por mim, pelo Presidente e pelos Condminos que o desejarem, assinada. Apto 101 ........................... Apto 102 ........................... Apto 201 ........................... Apto 303 ........................... ...........................................

Obs.: No deve a Ata conter rasuras. Para ressalvar algum erro, usar a palavra digo e em tempo, se o erro for verificado aps o trmino da Ata.

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LEI N 4.591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes Imobilirias. O Presidente da Repblica. Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: Ttulo I DO CONDOMNIO Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residncias ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta lei. 1 cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica para efeitos de identificao e discriminao. 2 Cada unidade, com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham. 1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno.* 1 - Acrescentado pela Lei n 4.864, de 29/11/1965

2 - O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino independentemente da alienao da unidade a que55

corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio. 3 - Nos edifcios-garagens, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas. Art. 3 - O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO). Art. 4 - A Alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos (VETADO). Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio.* Pargrafo com redao determinada pela Lei n 7.182, de 27 de maro de 1.984.

Art. 5 - O condomnio por meao de paredes, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel. Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma. Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no Registro de Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.* Registro de Imveis: Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

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Art. 8 - Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comparados, o cessionrio deste ou promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm pela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades; b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas. d) - sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si.* possibilidade de desdobramento da incorporao em vrias incorporaes: art. 6 da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Captulo II DA CONVENO DO CONDOMINIO Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno do condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes. 1o Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis bem como a averbao das suas eventuais alteraes.* Registro de Imveis: Lei 6.015/73

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2o Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes ideais que compem o condomnio. 3o Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) - o destino das diferentes partes; c) - o modo de usar as coisas e servios comuns; d) - encargos, forma e proporo das contribuies dos condomnios para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) - e o modo de escolher o Sndico e o Conselho Consultivo; f) - as atribuies do Sndico, alm das legais; g) - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) - o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais do condomnio; i) - o quorum para os diversos tipos de votaes; j) - a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; m) - a forma e o quorum para as alteraes na conveno; n) - a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno; 4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a Conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das varias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificaes.* - Acrescentado pela Lei n 4.864/65

Art. 10 - defeso a qualquer Condmino: I Alterar a forma externa da fachada; II decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto de edificao;58

III destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos; IV embaraar o uso das partes comuns. 1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo ao Sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor, se este no o desfizer no prazo que lhe for estipulado. 2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos. Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

Captulo III DAS DESPESAS DO CONDOMNIO Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. 1 - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade. 2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.* Ver Cdigo de Processo Civil, Arts. 275, II, c, e 585, IV.

3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao ms e multa de at 20% (vinte por cento) sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria, levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis meses.59

4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia geral, podendo incumbir-se de sua execuo o Sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia. 5 - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos. Capitulo IV DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO OBRIGATRIA Art. 13 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio. Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrvel executivamente pela municipalidade. Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/ 3 (dois teros) de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade mais uma das fraes ideais do respectivo terreno. 1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. 2 - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, 60

obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposio interna. 3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em vistoria. Art. 15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por sentenas, as fraes ideais da minoria. 1 - Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do Juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de eventual desempatador. 2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o oficial de Registro de Imveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar. 3 - Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com prazo de 10 (dez) dias para a contestao (VETADO). 4 - Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido. 5 - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio. 6 - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio, em execuo, restituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% (um por cento) ao ms, desde a data da concesso de eventual liminar, ou pagar o tal devido, com os juros da mora a contar da citao. 7

Welington Almeida Pinto - O Condomínio e Suas Leis

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