недвижимостиyust.ru/upload/iblock/192/192a11525b059a7c989b31ed3372f5... ·...
Transcript of недвижимостиyust.ru/upload/iblock/192/192a11525b059a7c989b31ed3372f5... ·...
1
Недвижимость 2014
основана в 1992 году
22года успешной юридической деятельности.
Почему мы?
Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.
Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.
Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.
Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.
приобретения
Основные
этапы и вопросы
недвижимости в России
коммерческой
2
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
1. ПеспективаразвитиябизнесавРоссии..............................................12. Основныеэтапыивопросыприобретениякоммерческой недвижимостивРоссии........................................................................23. Окомпании.............................................................................................74. Услугиврамкахотраслинедвижимостьистроительство..................85. Проекты..................................................................................................96. Ведущиеспециалисты.........................................................................108. Краткийобзорианализрынкакоммерческойнедвижимости России2013-2014гг.............................................................................18
Содержание
ЮСТ всегда предоставляет безупречный сервис, имеет реалистичный взгляд на текущую бизнес-ситуацию и является достойным конкурентом крупным международным компаниям.
Chambers Global, 2012
1
Перспектива развития бизнеса в России
1Исследование«СтратегиииперспективыевропейскихкомпанийвРоссии»проводитсяАссоциациейевропейскогобизнеса(АЕБ)вшестойразисовместносМеждународныминститутоммаркетинговыхисоциальныхисследований«ГфК-Русь»с2011года.Данноеисследованиеявляетсяценнымисточникоминформацииизпервыхрук,котораядаетобзорпривлекательностиинвестиционногоклиматаРоссиииакцентируетвниманиенаосновныхпроблемахистратегияхевропейскихкомпаний,ведущихбизнесвРоссии.Крометого,волновойхарактерисследованиядаетвозможностьсравнительногоанализаданныхпогодам.Третьяволнаисследованияпроводиласьвмарте-апреле2013года.Вэтомисследованиипринялиучастие87компаний.
Выход на рынокОсновнымипричинамиприходанароссийскийрынокпо-прежнемуявляютсявысокийпотенциалрынка,большойобъем,атакжеположительноеегоразвитие(95%,89%и89%компанийсоответственноотметилиданныепричинывкачественаиболееважных).44%компанийдостигли«точкибезубыточности»за1-3года.17%компанийпотратилинаэто4-5лет.17%-более5лет.13%опрошенныхкомпанийвсёещёнедостигли«точкибезубыточности».
Финансовые условияФинансовыеусловиядеятельностикомпаний-членовАЕБявляютсявполнеприемлемыми:какправило,менее20%выплатпроисходятсзадержкой,50%всехслучаевзадержкиплатежейнепревышаютодногомесяца.Приэтому32%компанийникогданебыло«плохихдолгов».40%компанийобращалисьвсудповзысканиюзадолженностей,приэтомпрактическивседелабылиуспешными.
ЕжегодноеисследованиеАЕБ«СтратегиииперспективыевропейскихкомпанийвРоссии»1:
13% опрошенных компаний всё ещё не достигли «точки безубыточности».
44% компаний достигли «точки безубыточности»за 1-3 года.
17% компаний потратили на это 4-5 лет.
44%
17%13%
0
10
20
30
40
50
50% всех случаев задержки платежей не превышают одного месяца.
40% компаний обращались в суд по взысканию задолженностей.
у 32% компаний никогда не было «плохих долгов».
40%32%
50%
20%
0
10
20
30
40
50
менее 20% выплат происходят с задержкой.
Оборот55%компанийв2012годусоставилдо100млн.евро.Приэтом78%представителейкомпанийотмечают,чтоихоборотв2012годувырос,посравнениюс2011годом.
2
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
Основные этапы и вопросы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ВВЕДЕНИЕ
ОСНОВНЫЕФОРМЫВЛАДЕНИЯКОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТЬЮ(ОСНОВНЫЕВИДЫПРАВНАНЕДВИЖИМОСТЬ)
ОБЩИЕВОПРОСЫ ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ВЛАДЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ)
НаиболеераспространеннымивидамиправвотношениикоммерческойнедвижимостивРоссийскойФедерации(далее–Россия)являютсяправособственностииправоаренды.
ПравособственностивРоссиипредоставляетвозможностьвладеть,пользоватьсяимуществомисовершатьвотношениинеголюбыераспорядительныедействия,втомчислепродавать,дарить,передаватьваренду.Собственниквправеизменятьсуществующуюпланировкупомещений,выполнятьреконструкцию,приусловиисогласованияскомпетентнымиорганами.Собственниктакженесетбремясодержанияданногоимуществаиуплатыналогов.Владениеимуществомнаправесобственностинеограниченосроком.
ОбъектомправасобственностивРоссиимогутбытьземельныеучастки,построенныездания,помещениявнихидр.,атакжеобъекты,находящиесявстадиистроительства(объекты,незавершенныестроительством).Право
собственностинаперечисленныеобъектыприобретается,какправило,путемзаключениягражданско-правовыхдоговоров(купли-продажи,мены,идр.).ОднаконарядусэтимвРоссиираспространеноприобретениенедвижимостичерезучастиевинвестиционныхпроектахпостроительству,реконструкции,реставрациизданий,находящихсякаквчастной,такивгосударственнойсобственности.Следуетотметить,чтоприобретениенедвижимоститакимспособомимеетсущественныеособенности.Вчастности,моментполученияинвесторомправасобственностинаобъектинвестицийпочтивсегдаотложендовводаобъектавэксплуатацию.Объемправнапериодстроительства(реконструкции,реставрации)полностьюзависитотусловийконтракта.Привозникновенииспоровусловияконтрактаоцениваютсясудом,ивопросоправахнаобъектинвестицийрешаетсявзависимостиотквалификациисделкикаккупли-продажибудущейвещиилидоговораподряда,илидоговораосовместнойдеятельностиидр.Всвязисэтимособенноважноподходитькформированиюусловийтакой
БоломатовАлександрПартнёр
МотыванЕкатеринаСтаршийюрист
Каждаясделкапоприобретениюнедвижимостииндивидуальна,чтонепозволяетдатьисчерпывающиерекомендации.Особенностисделкипоприобретениюмогутбытьобусловленыкаксвойствамисамогообъектаиегоправовымрежимом,такиправовымстатусомконтрагента.Поэтомупередпланированиемконкретнойсделкимырекомендуемполучитьконсультациююриста.
Юридическаяфирма«ЮСТ»сосвоейстороныможетпредложитьпомощьпооценкеправовыхрисковсделки,разработатьструктурусделкииобеспечитьееполноеюридическоесопровождение.Нашиконтактныеданныепредставленывконценастоящегомеморандума.
3
Правоарендыприобретаетсянаоснованиидоговорааренды.
Срокарендыкоммерческойнедвижимостизакономнеограничен(исключениесоставляетарендапубличнойнедвижимости).Однакоследуетотметить,чтопервоначальныйсрокарендыкоммерческойнедвижимостиредкосоставляетбольше5лет.Поистеченииэтогосрокаилиранеестороны,заинтересованныевпродолжениисотрудничества,какправилозаключаютдоговорнаболеедлительныйсрок.
Лицом,предоставляющимимуществоваренду(арендодателем),можетбытькаксобственник,такиарендатор,еслиэтонезапрещенодоговоромарендыссобственником.Впоследнемслучаедоговорименуетсядоговоромсубаренды.
сделкинетолькоспозицийдействующегозаконодательства,ноипрактикисудовпооценкетехилииныхееусловий.Правоарендыпредоставляетограниченныепосрокуиобъемуправомочиявотношенииимущества.Приобретательтакогоправа(арендатор)вправевладетьипользоватьсяимуществомвтечениесрока,определенноговдоговореаренды.Арендаторневправеотчуждатьимущество.Втожевремяарендаторвправепередатьимуществодругомулицу(субарендатору)впользованиенасрокаренды,еслиэтонезапрещенодоговоромаренды.Приэтомарендаторостаетсяответственнымпередсобственникомзасоблюдениеусловийранеезаключенногодоговорааренды.
ПроцедураприобретениянедвижимостивРоссиизависитотвидасделки,правовогоположенияееучастниковивидаобъектасделки.Далеемыприводимпроцедуруприобретениянедвижимостинапримередоговоракупли-продажииаренды,какнаиболеераспространенных.Данныйпроцесссостоитизследующихэтапов:
1. Выподбираетеобъектнедвижимостиснужнымивамсвойствамиивинтересующемвасценовомдиапазоне.Поисквыможетевыполнятьсамостоятельноилиприпомощиагентов.
2. Агентилисобственникорганизуютпоказобъекта.
3. Переговоры.Наданномэтапевыобсуждаетекоммерческиеусловиясделкиссобственникомлибоагентом(еслионуполномоченнаэто).Достигнувсогласияпокоммерческимусловиямсделки,выможетепоручитьюристамполнуююридическуюпроверкусделкииеесопровождение.
4. Юридическаяпроверкасделки.Продавец(арендодатель)передаетвашимюристамдокументы,подтверждающиееготитул,техническиесвойстваобъекта,атакжедокументы,подтверждающиеправовойстатускомпании-контрагента.Есливывыберетенашукомпанию,топослеполученияотпродавца(арендодателя)документовмывыполнимпроверкусуществующихправ,ограничений(обременений)в
ПРОЦЕДУРАПРИОБРЕТЕНИЯ
отношенииобъекта,оценимправовыерискисделкиипредложимспособыминимизациивыявленныхрисков,послечеговыприметерешениеотносительноприобретенияобъекта.Наданномэтапевозможноиболеетщательноеисследованиесамогообъектанапредметегокачества.Сэтойцельювыможетепривлечьэкспертнуюорганизацию,котораяпроведетстроительнуюэкспертизуконструкцийобъектаидаствамзаключениеотносительноегоизносаит.д.
5. Подготовкаюристамиисогласованиесторонамипроектовдокументов,оформляющихструктуруиусловиябудущейсделки.
6. Оформлениеитоговпереговоров.Подписаниедокументов,фиксирующихдоговоренностисторонотносительноструктурыиусловийбудущейсделки.Такимидокументамиобычноявляютсяпредварительныйдоговор-юридическиобязывающийдокумент,либодокумент,обычноименуемый«Основныеусловиясделки»,неявляющийсяюридическиобязывающимдлясторон.Болееподробнаяинформацияобэтихдокументахсодержитсявразделе«Переговоры».
7. Заключениедоговоракупли-продажи(аренды),которыйбудетявлятьсяоснованиемдлявозникновенияувасправасобственности(аренды)наобъект.
4
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
АГЕНТЫ
ПЕРЕГОВОРЫ
Участиевпереговорахнеобязываетсторонуксовершениюсделкикупли-продажиилиаренды.Однакозаключениедоговораявляетсяобязательнымдлясторон,еслипоитогампереговоровонизаключилипредварительныйдоговор.Внемследуетзафиксироватьценусделки,другиесущественныеусловияосновногодоговора,порядокрасчетовисрокзаключенияосновногодоговора.Призаключениипредварительногодоговора,какправило,выоплачиваетечастьценысделки,составляющуювсреднем10%отеевеличины.
Другимвариантомоформлениядостигнутыхвпереговорахсоглашенийявляетсяподписаниедокумента,которыйобычноименуется«Основныеусловиясделки».Этотдокументнеявляетсяюридическиобязывающимдлясторонифактическипредставляетсобойплан(схему)мероприятий,которыестороныпредпримутвцеляхсовершениясделки.
Приопределениилюбогоизуказанныхсоглашений(предварительныйдоговор,основныеусловиясделки)мырекомендуемучитыватьвремя,котороепотребуетсякаждойизсторондляподготовкиксделке(вчастности,времядляполучениякорпоративныходобрений,кредитаит.д.).
Способиформуоформленияитоговпереговороввыбираетевыпосогласованиюспотенциальнымпродавцом(арендодателем).Однакодлятого,чтобысделатьправильныйвыборнеобходимоучитыватьправовойрежимприобретаемогоимуществаидругиеаспектыпредстоящейсделки,имыбылибырадыпомочьвамсориентироватьсявэтомвопросе.
8. Государственнаярегистрациявашегоправасобственностиилидоговораарендыврегистрирующеморгане(Федеральнаяслужбагосударственнойрегистрации,кадастраикартографии).Припокупкенедвижимостисмоментарегистрациивыстановитесьсобственникомобъектанедвижимости.Вподтверждениетитуласобственникавыполучаетесвидетельствоогосударственнойрегистрацииправа.Вслучаезаключениядоговораарендысмоментарегистрациидоговорвступаетвсилу.Исключениесоставляютдоговорыаренды,заключенныенасрокдо1года(такиедоговорыненуждаютсяврегистрации).
9. Завершениесделки.Наданномэтапеобычнопроизводятсяокончательныерасчетыипередачаобъектанедвижимостиотпродавца(арендодателя)кпокупателю(арендатору).Отметим,сторонымогутдоговоритьсяотом,чтопередачаиокончательныйденежныйрасчетбудетпроизводитьсядогосударственнойрегистрации.
Вцеляхпоискаобъектасинтересующимивасхарактеристикамивыможетеобщатьсякаксработникамикомпании-собственника,такисагентами.Агентомвыступаетлицо,котороезанимаетсяпоискомпокупателей(арендаторов)наоснованиидоговорассобственником.Агентысообщаютвамценуипараметрыобъекта,организуютегоосмотрисообщаютсобственникупредложенныевамиусловия.Агентытакжемогутоказыватьуслугипокупателям(арендаторам)попоискуподходящейимнедвижимости.
Услугиагентаявляютсяплатными,аразмервознагражденияуказываетсявдоговоре.Обычноценауслугопределяетсявпроцентномотношенииотценысделки.
Условиядоговорасагентомнеменееважныдляуспехасделки,чемусловияконечной(финальной)сделки.Поэтомууженаэтапезаключениядоговорасагентомстоитприбегнутькпомощиюриста.
5
ФИНАНСЫ
ВРоссиидовольнораспространеноприобретениекоммерче-скойнедвижимостивкредит.Условиябанковпокредитнымставкамисрокамкредитованиядифференцируютсявзависи-мостиотсуммыкредита,надежностикомпании–заемщика,кредитнойисториикомпании,атакжеспособаобеспечениякредита.Зачастуютребованиембанковявляетсяпредостав-лениевзалогприобретаемойнедвижимостилибодругойнедвижимости.
Есливыпланируетепокупкунедвижимостивкредит,вывсегдаможетерассчитыватьнанашуправовуюподдержку.Настадиивыборакредитнойорганизациимыможемдатьвамнеобходи-мыеправовыеразъясненияирекомендацииотносительнобан-ковскогопредложения.Такжемыпоможемвамоценитьусловиякредитногодоговоранапредметсоответствияегоусловийвашиминтересамиожиданиям.
DUEDILIGENCE
Послетого,какусловиябудущейсделкибудутсогласованывпроцессепереговоров,можноприступитькюридическойпроверкесделки.Правоваяэкспертизаможетразличатьсяпосвоемумасштабу(взависимостиотвидаимущества,структурысделкииусловийбудущегодоговора),новсегдаориентировананавашицели.
Кчислуобязательныхпунктовпроверкиможноотнестиследующие:
• проверкаправовоготитула.Врамкахэтоговопросамывыясняемобъемправпродавца(арендодателя)вотношениивещи,законностьприобретениятакихправиоцениваем,имеетсялиупродавца(арендодателя)
юридическаявозможностьотчуждениявещи,каковырискииимеетсяливозможностьихминимизировать.
• оценкасуществующихограничений(обременений,запретов).Этонеобходимокакдлялегитимностипланируемойсделки,такидлявашегопониманиясуществующихограниченийвиспользованииприобретаемогоимущества.Такиеограничениясуществуют,например,дляобъектовкультурногонаследия,особоохраняемыхприродныхтерриторийит.п.
Припроведенииоценкимыпользуемсясведениямиизоткрытыхисточников,атакжеинформацией,которуюдополнительнозапрашиваемвкомпетентныхорганизациях.
ДОГОВОР
Договоркупли-продажи(аренды)недвижимостидолженслу-житьоснованиемдлявозникновенияувасправасобственности(аренды)навещь.Дляэтойцелиондолженсодержатьусловия,названныевзаконе«существенными»(обязательными)итольковэтомслучаебудетсчитатьсязаключённым.Например,длядоговоракупли-продажииарендыкоммерческойнедви-жимостиоднимизтакихобязательныхусловийявляются,данныеобобъекте.Вещь,которуювыприобретаете,должнабытьдолжнымобразомописанавдоговоре(индивидуализи-рована).Этонесложно,есливыпокупаете(арендуете)здание,строение,информацияохарактеристикахкоторогоужеобычноестьвгосударственномреестре.Еслижевыприобретаетечастьздания(помещения),котораянебыларанееобособлена,вамследуетуделитьособоевниманиеееидентификации,втомчислеприбегнутькпомощитехническихспециалистов(изме-ритьплощадь,установитьточноеместорасположениевздании,составитьплан).
Другимиусловиями,неявляющимися«существенными»всилузакона,носоставляющимисодержаниесделки,являютсяназначениеимущества,порядокрасчетов,срокаренды,срокиспособпередачиимуществапокупателю(арендатору),порядокизменения,расторжениядоговора.Например,призаключениидоговораарендынанескольколетважноопределитьправилаиспособиндексацииаренднойплаты,атакжепорядокрастор-жениядоговорадляслучая,еслиноваяаренднаяплатаваснеустраивает.Есливыпланируетепередаватьимуществовсуба-ренду,длявасважно,чтобыусловиядоговораэтонезапрещали.Большинствоусловийдоговораобсуждаетсявпроцессепереговоров,послечегооднаизстороннаправляетдругойпроектдоговора.Спроектомдоговораработаютюристыипринеобходимостипредлагаютсвоикоррективы.Одновременносэтимюристыготовяткомплектдокументовдлярегистрацииправа(договора).Согласованнаясторонамиредакциядоговораподписываетсяуполномоченнымипредставителямисторонинаправляетсяврегистрирующийорган.
6
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ЗАВЕРШЕНИЕСДЕЛКИ
Передачанедвижимостиоформляетсядвустороннимактомприема-передачи.Вданномдокументецелесообразнозафиксироватьтехническоесостояниеприобретаемогообъекта.Дляэтойцеливыможетеиспользоватьсодержаниедокументов,выданныхорганамитехническойинвентаризациилибоинформацию,полученнуюотэксперта.
Расчетысторонподоговорукупли-продажи(аренды)коммерческойнедвижимостипроизводятся,какправило,безналичнымпутем.Припродаженедвижимостивесьма
распространенырасчетысиспользованиемаккредитива.Сутьтакогоспособарасчетазаключаетсявтом,чтопродавецполучаетвнесеннуювамиденежнуюсумму(раскрытиеаккредитива)толькопринаступленииопределенныхусловий.Таковыми,вчастности,могутбытьсостоявшаясягосударственнаярегистрация,передачаимущества.Условияраскрытияаккредитивацелесообразновыбиратьвзависимостиотструктурысделки,атакжесучетомрисков,выявленныхнаэтапеюридическойпроверки.
РАЗРЕШЕНИЕСПОРОВ
Спорсвашимконтрагентом,возникшийпослезаключениядоговоракупли-продажи(аренды)можетбытьразрешенпутемпереговоровлибовсуде.Внекоторыхслучаяхсоблюдениепретензионногопорядкаурегулированияспораявляетсяобязательнымиобращениевсудбезсоблюдениятакогопорядкаможетповлечьоставлениеискабезрассмотрения.
Договорныйспор,пообщемуправилу,решаетсявсудепоместунахожденияответчика,еслидоговоромнепредусмотреноиное.Однаковслучаевозникновенияспораоправенанедвижимость,передаченедвижимости,государственнойрегистрациинедвижимости,спорырешаютсяпоместунахожденияобъекта.
основана в 1992 году
22года успешной юридической деятельности.
Почему мы?
Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.
Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.
Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.
Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.
Детально изучают дело и хорошо осведомлены о ситуации на рынке. И главное – доступны 24 часа в сутки!
IFLR 2014
7
основана в 1992 году
22года успешной юридической деятельности.
Почему мы?
Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.
Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.
Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.
Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.
FULL SERVICE LAW FIRM OF THE YEAR - RUSSIA
Yust Law Firm
CHAMBERSEUROPE
Recognised Firm
2014
WINNER 2014
основана в 1992 году
22года успешной юридической деятельности.
Почему мы?
Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.
Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.
Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.
Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.
О КомпанииЮридическаяфирма«ЮСТ»былаоснованав1992г.,объеденивлидеровроссийскойадвокатуры.СегодняэтооднаизстарейшихисамыхнадежныхюридическихфирмРоссиииСНГ.
СпециалистыкомпанииоказываютполныйкомплексюридическихуслугкаквсектореB2B,такичастнымлицамвРоссиииУкраине.Широкаясетьмеждународныхпартнеровпозволяетквалифицированнорешатьвопросыклиентоввомногихуголкахмира.
Клиентыкомпаниивсегдамогутрассчитыватьнастабильноекачествоуслугивысокийуровеньпрофессиональнойответственности.
Международноепризнаниеидовериепостоянныхклиентов–этозалогрепутациииавторитетаЮСТа.
ВедущиероссийскиеимировыеюридическиерейтингиПраво300,TheLegal500,ChambersGlobalиTheBestLawyersежегодновключают«ЮСТ»вчислолучшихюридическихфирмРоссии.
8
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
Командаюридическойфирмы“ЮСТ”объединяетюристов,обладающихнетолькоглубокимизнаниямиспецификирегулированиянедвижимостиистроительства,ноимноголетнимпрактическимопытомсопровождениясделокснедвижимостьюидевелоперскихпроектов.
Вактивефирмысопровождениекрупныхпроектовпостроительствужилойиофиснойнедвижимости,реконструкциизданий,атакжереставрациипамятниковисторииикультуры.
ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
• правовойаудит(«duediligence»)присовершениисделоксземельнымиучасткамиидругойнедвижимостью,участиевдевелоперскихпроектах,приобретенииактивовстроительныхкомпаний;
• структурированиесделки,участиевпереговорномпроцессепосогласованиюеёусловий;
• правовоесопровождениенаэтапегосударственнойрегистрациидоговора;
• консультированиеповсемвопросам,возникающимвпроцессеиспользованияземельныхучастковистроительстве,втомчислеповопросамизменениявидаразрешенногоиспользованияземельныхучастков,проведенияпубличныхслушаний,экспертизыпроектнойдокументации,полученияразрешительнойдокументациинастроительство.
ПОМОЩЬ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ И СУДЕБНОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО
• правоваяподдержкаприурегулированиивовнесудебномпорядкеспоровсконтрагентами,государственнымиорганами;
• внесудебноеисудебноеоспариваниекадастровойстоимостиобъектовнедвижимости;
• обращениевзысканияназаложенноеимуществовсудебномивнесудебномпорядке;
• представительствовсудах,арбитражныхсудахпоспорамоправахнаобъектынедвижимости,атакжепоспорам,возникающимиздоговоровстроительногоподряда,аренды,купли-продажиит.п.
Абсолютное соответствие цены и качества!!!
Legal 500, 2013
Услуги в рамках отрасли недвижимость и строительство
9
• ЮридическоесопровождениепервыхинвестиционныхпроектовпостроительствуделовыхцентроввМоскве,(ул.Белинского,ул.Медведева,1994г);
• ПолноеюридическоесопровождениепроектавозведениякомплексазданийобразовательногоучреждениявгородеМоскве:согласованиеправоустанавливающихдокументовназемельныеучастки,проведениепереговоровсгосударственнымиорганами,проведениевсехвидовпереговоровсподряднымиисубподряднымиорганизациями,полноеюридическоесопровождениедеятельноститехническогозаказчика,переговорыиполучениеразрешенийисогласованийвсехгосударственныхорганов,вплотьдовведенияобразовательногоучреждениявэксплуатацию;
• Юридическоесопровождениесделкипопередачевзалогрядаобъектовгостиничногобизнесаитранспортно-логистическогокомплексавМосквеивМосковскойобластивинтересахнемецкогоипотечногобанка;
• Проведениеюридическойэкспертизы(legalduediligence)вотношениистроящихсяолимпийскихобъектоввпос.Краснаяполянавинтересахкрупногороссийскогобанка,финансирующегостроительство;
• Защитаинтересовоборонногопредприятиявнесколькихсудебныхразбирательствах,связанныхсоспариваниемправдоверителяназемельныйучасток,приобретенныйврезультатеприватизации;
• Проведениекомплекснойюридическойэкспертизы(legalduediligence)созданияидеятельностицелогорядастроительныхкомпанийфедеральногоуровнявинтересахфинансирующихорганизаций;
• Полноеюридическоесопровождениеинвестиционногопроектапостроительствуофисногозданиявинтересахинвестиционнойкомпании,включаяподготовкувсехнеобходимыхдокументовдляоформленияотношенийстехническимзаказчикомисподряднымиорганизациями,атакжеподготовкапроектадоговоранастроительствообъектовсоциальнойинфраструктурысорганамиместногосамоуправления;
• ПредставлениеинтересовгенеральногоподрядчикавспорахсзаказчикомстроительстванесколькихобъектовэлектроэнергетикинаДальнемвостокепоповодувзысканияубытков,вызванныходностороннимрасторжениемдоговора;
• Защитаинтересовстроительныхкомпанийвспорахсорганамивластиг.Москвыпоповодувозмещенияпрямыхзатратинвесторов,причиненныходностороннимрасторжениеминвестиционныхконтрактовнастроительствообъектовкоммерческойнедвижимости;
• Представлениеинтересовстроительныхкомпанийврамкахсудебныхпроцессовпооспариваниюотказовгосударственныхоргановирегулирующихорганизацийвутверждениидокументовтерриториальногопланирования,согласованиипроектнойдокументацииивыдачеразрешенийнастроительство.
Проекты
10
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ЖИЛИНЕВГЕНИЙРУСЛАНОВИЧУправляющийпартнёр
• РекомендуетсяизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве
экспертаповопросамкорпоративногоправаисделок
M&A.
• BestLawyersрекомендуетпонаправлению«Торговое
право».
• ОтмеченмеждународнымрейтингомIFLR1000какодин
излидеровпрактикифирмыпонаправлению«M&A».
• КоординатормеждународныхпроектовЮридической
фирмы«ЮСТ».
• Участвовалвкачествеэкспертавразработке
• законопроектаобадвокатскойдеятельности
• иадвокатуревРоссийскойФедерации,законопроекта
изменениивГКРФ.
• Имеетбольшойопытуспешноговеденияделв
ВерховномСудеРФ,арбитражныхсудахРФ,втомчисле
делпоспорамсучастиеморгановгосударственной
власти.
• ПриглашенныйэкспертРоссийско-германского
юридическогоинститута.
Специализация:
Недвижимость/строительство/земельноеправо,Корпоративноеправо
иM&A,Страхование,Договорное(контрактное)право,Международное
правоиарбитраж,Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,
Экологическоеправо
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:13ЛЕТ
• Участниксеминаров,конференций,круглыхстоловпо
вопросамкорпоративногоправа,иностранногоправа,
международногокоммерческогоарбитража.
• Авторрядастатейповопросамкорпоративногоправа,
международногочастногоправа,защитыперсональных
данных,противодействиялегализациипреступных
доходов.
• Имеетзначительныйопытпроведениякомплексных
юридическихэкспертиз(legalduediligence)российских
юридическихлицспоследующимсопровождением
сделокпоихприобретению.
• Являетсяпостояннымконсультантомрядакрупных
иностранныхконцерновповопросамсозданиядочерних
исовместныхпредприятийнатерриторииРоссии.
• ЧленСоветаНекоммерческогопартнерства
«Содействиеразвитиюкорпоративного
законодательства».
Ведущие юристы
11
• Кандидатюридическихнаук
• ОтмеченамеждународнымрейтингомBestLawyers
вчислелучшихроссийскихспециалистовпо
направлению«Слиянияипоглощения».
• ОтмеченамеждународнымрейтингомIFLR1000как
одинизлидеровфирмыпонаправлению«M&A».
• РекомендуетсяизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве
экспертаповопросамкорпоративногоправаисделок
M&A.
• ЧленэкспертногосоветаНП«Центрразвития
государственно-частногопартнёрства».
• ЧленКомиссиипоспортивномуправуАссоциации
юристовРоссии.
• ЧленРоссийскойассоциациитрудовогоправа.
• ЧленЭкспертногосоветажурнала«Трудовыеспоры».
• Имеетбольшойопытразработкииуспешной
реализациимеркорпоративнойзащитыкрупных
организацийипредприятий.
• Успешнопредставляетинтересыклиентовпри
реализациипроектоввсферегосударственно-частного
партнёрства(ГЧП-проектов)нафедеральноми
региональномуровнях.
• Имеетбольшойопытразработкииуспешной
реализациимеркорпоративнойзащитыкрупных
организацийипредприятий.
• Успешнопредставляетинтересыклиентовв
сложныхсудебныхспорахповопросамприменения
гражданского,земельного,бюджетногои
административногозаконодательства.
• Автормонографииповопросамрегулирования
трудовыхотношений,атакженесколькихдесятков
статейповопросамкорпоративногоитрудовогоправа,
интеллектуальнойсобственности,государственно-
частногопартнерствавроссийскихизарубежных
изданиях.
КОТОВА-СМОЛЕНСКАЯАННАМИХАЙЛОВНАПартнёр
Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,КорпоративноеправоиM&A,ГЧП,Интеллектуальнаясобственность,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Трудовоеправо,Спортивноеправо
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:15ЛЕТ
12
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
• Имеетбольшойопытуспешноговедениясудебных
процессоввовсехсудебныхинстанцияхвсистемесудов
общейюрисдикции,варбитражныхсудахРоссии,в
третейскихсудах.
• Неоднократнопредставлялинтересыклиентов
вВерховномСудеРФиПрезидиумеВысшего
АрбитражногоСудаРФ.
• РекомендованизданиемLegalExpertsEMEAвкачестве
экспертаповопросамкорпоративногоправаисделок
M&A.
• Осуществлялрядкрупныхпроектовпокорпоративной
защитероссийскихкомпаний,оказывалюридическое
сопровождениесозданияиоптимизацииструктуры
крупныххолдингов.
• Представлялинтересыроссийскихииностранных
компанийвмеждународныхкоммерческихарбитражах
(МКАСприТППРФ,ICC,Арбитражныйинститут
Торговойпалатыг.Стокгольма).
БОЛОМАТОВАЛЕКСАНДРВЛАДИМИРОВИЧПартнёр
Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,Судебныеспорыиарбитраж,Банкротство,КорпоративноеправоиM&A,Договорное(контрактное)право,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Международноеправо,Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,Производствоподеламобадминистративныхправонарушениях
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:14ЛЕТ
• Имеетзначительныйопытпроведениякомплексных
юридическихэкспертиз(legalduediligence)российских
юридическихлицспоследующимюридическим
сопровождениемсделокпоихприобретению
• Имеетбольшойопытсопровождениясделокс
недвижимостью.
• Неоднократноосуществлялюридическое
сопровождениеэмиссииакцийкрупныхроссийских
компаний.
• Вкачествезащитникаучаствовалврядеуголовных
делпообвинениювсовершениипреступленийвсфере
экономики.
• Участникроссийскихизарубежныхсеминарови
конференцийповопросамкорпоративногоправаи
международногокоммерческогоарбитража.
13
• Участвовалавкачествелектораврамкахпрограммы«Коммерческоеправо»Американскойассоциацииюристов(ABACEELI).
• СостоялачленомМеждународнойассоциацииюристовUnited.Legal.NetworkприЕвропейскомсовете.
• Успешнопредставляетинтересыюридическихлиц(какроссийских,такииностранных)варбитражныхсудахРФ(втомчислевспорахсналоговымииинымигосударственнымиорганами),всудахобщейюрисдикции,вМКАСприТППРФ.
СТАРИКОВАТАТЬЯНАГЕРМАНОВНАПартнер,Руководительпрактикичастныхклиентов
Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,
Семейноеинаследственноеправо,КорпоративноеправоиM&A,Международноеправоиарбитраж
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:16ЛЕТ
14
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
• Успешнопредставляетинтересыклиентовфирмы
всудах,арбитражныхсудахпоспорамоправахна
недвижимость,земельнымспорам.
• Участвуетвсопровождениисделокснедвижимостью,
сделокпопокупкедолиучастиявдевелоперских
проектах.
• Имеетопытюридическогосопровождениясделок
слиянийипоглощений(M&A).
• Консультируетклиентовпоправовымвопросам,
возникающимприреализациистроительныхпроектов.
• Осуществляетправовойаудит(«duediligence»)при
совершениисделоксземельнымиучасткамиидругой
недвижимостью.
МОТЫВАНЕКАТЕРИНААНДРЕЕВНАСтаршийЮрист
Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,
Договорное(контрактное)право,
Судебныеспорыиарбитраж
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:7ЛЕТ
15
• ВыпускницаВестфальскогоУниверситетаимениВильгельма,юридическийфакультет(г.Мюнстер,Германия).
• Получиласертификатвобластиторговогоикорпоративногоправа(DE).
• Участвуетвlegalduediligenceврамкахмеждународныхпроектов.
• УспешноконсультируетклиентовповопросамвступленияиностранногобизнесанароссийскийрынокивопросампредпринимательскойдеятельностивГермании,Австрии,Швейцарии.
• ИмеетзначительныйопытвсопровождениисделокнедвижимостивГермании.
• Автормногочисленныхстатейнатемунедвижимостьистроительство.
КИНДСФАТЕРЭРИКААдвокат(ФРГ)
Специализация:КорпоративноеправоиM&A,Банковскоеифинансовоеправо(ценныебумаги),Договорное(контрактное)право,Международноеправоиарбитраж,Недвижимость/строительство/земельноеправо,ПравовоерегулированиеиностранныхинвестицийСТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:5ЛЕТ
16
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
• ЧленСоветамолодыхадвокатовприСовете
АдвокатскойпалатыВладимирскойобласти.
• Членкомиссиипопроверкеготовностистажеровк
квалификационномуэкзаменуприАдвокатскойпалате
Владимирскойобласти.
• Участвуетврабочихгруппахпопроведению
комплексныхправовыхэкспертиз,втомчислепо
вопросамкорпоративногоправа,земельногоправаи
недвижимости.
• Успешнопредставляетинтересыдоверителейпри
сопровождениисделок(структурированиесделок,
оформлениенеобходимойдокументацииисогласование
сделоксрегулирующимиорганами).
• Успешнопредставляетинтересыклиентоввсудебных
процессахповопросамприменениягражданского,
антимонопольного,земельного,экологического
законодательства,втомчислезаконодательства
вобластииспользованияатомнойэнергиии
законодательстваобобеспеченииядернойи
радиационнойбезопасности.
• Консультируетповопросамучастиякомпанийв
тендерахнаправозаключениягосударственных
имуниципальныхконтрактов,атакжезащищает
интересыдоверителейприпроведенииторгов,
оспариванииихрезультатов,ивспорах,вытекающихиз
сделок,заключенныхпорезультатамторгов.
• Оказываетвсестороннююправовуюподдержку
клиентамповопросам,связаннымсзаконодательным
регулированиемвобластиэнергетики.
ЯКОВЛЕВАЕКАТЕРИНАСЕРГЕЕВНААдвокат
Специализация:Судебныеспорыиарбитраж,
КорпоративноеправоиM&A,
Недвижимость/строительство/земельноеправо,
Экологическоеправо
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:6ЛЕТ
17
• Имеетзначительныйопытпроведениякомплексных
юридическихэкспертиз(legalduediligence).
• Успешнопредставляетинтересыюридическихлици
гражданвсудахобщейюрисдикциииарбитражных
судах.
• Осуществляетюридическоесопровождениекрупных
инвестиционныхпроектов,сделокслиянияи
поглощения(M&A).
• Консультируетклиентовфирмыповопросам
английскогоироссийскогоправа,втомчисле
гражданскогоправа,земельногоправа,гражданскогои
арбитражногопроцесса.
ДАУШЕВААЛЬФИЯВЛАДИМИРОВНАСтаршийюрист
Специализация:Недвижимость/строительство/земельноеправо,
Договорное(контрактное)право,Банкротство,
Экологическоеправо,КорпоративноеправоиM&A,
Правовоерегулированиеиностранныхинвестиций,
Судебныеспорыиарбитраж
СТАЖЮРИДИЧЕСКОЙПРАКТИКИ:10ЛЕТ
18
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ИНВЕСТИЦИИПОСЕКТОРАМ
Краткий обзор и анализ рынка коммерческой недвижимости России 2013-2014 гг.ИНВЕСТИЦИИ
КРАТКИЙ ОБЗОР
Объеминвестицийвкоммерческуюнедвижимостьв2013годусоставил7,45млрд.долларовСША,чтосоответствуетпоказателю2012года.Существеннаядолясделоквконцегоданаходиласьвпроцессесовершенияимногиеизнихмогутбытьзавершенывначале2014года.
Интересыинвесторовктемилиинымсегментамрынканапротяжениивсегогодабылисопоставимыс2012годом.Объеминвестицийвофиснуюнедвижимостьвыросна7%,вторговуюнедвижимостьна2%.Всегментескладскойнедвижимостив2013годумыувиделирекордныйростинвестиционнойактивности.Посравнениюс2012годомобъемсделокнаскладскиекомплексыувеличилсяболеечемв2раза.
Традиционно,инвестиционныесделкисовершалисьвнаиболееразвитых,впланекоммерческойнедвижимости,городах,средикоторыхМосквасохраняетпервенствопоразмеруинвестицийипродолжаетоставатьсяосновныминвестиционнымцентромРоссии.В2013годувМосквубылопривлеченоболее70%отсовокупногообъемаинвестиций.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯВ2013годувофисномсегментесовершалосьнаибольшееколичествосделок(41%)посравнениюсдругимисекторами.Объеминвестицийвофиснуюнедвижимостьсоставил3,06млрд.долларовСША.Средикрупнейшихсделоквданномсегментеможноотметитьпокупкуофисногокомплекса«WhiteSquare»,компаниейO1Propertiesза1млрд.долларов.ВторойкрупнойсделкойбылапокупкапроектаWhiteGardensза740млн.долларовкомпаниейMillhouseCapital.Третьейкрупнейшейинвестициейнаофисномрынкев2013годубылапокупкакомпаниейАФКСистематехнопаркаNagatinoi-Land.
2013годсталрекорднымпообъемуинвестицийвсегментторговойнедвижимости.Вэтомсегментеростсоставилоколо2%посравнениюспрошлымгодом,асовокупныйобъем
составил2,64млрд.долларовСША.ОсновнымисделкамивэтомсегментебылапокупкаТЦМетрополис,фондомMorganStanley,атакжепокупкаодногоизнаиболеекачественныхторговыхцентроввНовосибирске–ТЦАура.
Прошедшийгодтакжесталрекорднымпообъемуинвестицийвскладскуюииндустриальнуюнедвижимость.Около1,4млрд.долларовСШАбылоинвестировановэтотсегментв2013году,чтов2разабольше,чемв2012.Крупнейшимиинвестиционнымисделкаминарынкестали,во-первыхпокупкапортфолиоМеждународногоЛогистическогоПартнерства,компаниейBingroup(700млн.долларов)ипорфолиоEurasiaLogisticsкомпаниейIQPropertyManagement(500млн.долларов).
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
3,27 3,32 2,85 3,06
0,46
2,04 2,59 2,640,08
1,08 0,661,40
0,17
1,10 1,340,36
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2010 2011 2012 2013
млр
д до
лл. С
ША
O�ce Retail Industrial Прочие
19
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИСтавкикапитализациинаПраймобъектыкоммерческойнедвижимостивМосквев2013годусоставляли8,5%дляофисов,9,0%дляторговыхцентрови11,0%дляскладскойнедвижимости.В2014годумыожидаем,чтоставкикапитализацииналучшиеобъектынеподвергнутсязначительнымкорректировкам,однакодопускаемихколебаниевпределах25-50базисныхпунктоввтечениегода.
СТАВКИКАПИТАЛИЗАЦИИ«ПРАЙМ»ВМОСКВЕ
РОЗНИЧНЫЙТОВАРООБОРОТИРЕАЛЬНЫЕРАСПОЛАГАЕМЫЕДОХОДЫ,РОССИЯ
ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
КРАТКИЙ ОБЗОР
ВцеломпоРоссииобъемыновогостроительстваторговыхплощадейнаходятсянавысокомуровне.В2013г.в40российскихгородахпоявилось63новыхторговыхкомплекса.НекотороеснижениетемповстроительствавМосквев2012-2013гг.будеткомпенсированоожидаемымимасштабнымиоткрытиямив2014г.
Спроссостороныритейлероввысокий.Хотяпоявилисьнекоторыеуказаниянарастущуюнеуверенностьпотребителейвбудущем,однакопоитогам2013г.уровеньпотреблениявРоссиипродолжаетоставатьсянавысокомуровнеиоборотрозничнойторговлирастет.В2013г.,какивтечение2012г.,ставкиарендыбылистабильны.
ПОТРЕБИТЕЛИ
РеальныерасполагаемыеденежныедоходынаселенияРоссии(доходызавычетомобязательныхплатежей,скорректированныенаиндекспотребительскихцен),пооценкеРосстата,вноябре2013г.вырослина1,5%посравнениюсноябрем2012г.,вянваре-ноябре2013г.вырослина3,6%всравнениисаналогичнымпериодомпрошлогогода.СреднемесячнаязарплатавРоссиивавгусте2013г.составила30670рублейивырослана11,6%посравнениюсавгустом2012года.ВянвареноябреоборотрозничнойторговливРоссиивыросна3,9%(относительнопрошлогогода).
РИТЕЙЛЕРЫ
Спроснакачественныеторговыепомещениясостороныритейлероввысокий.Ритейлерыпродолжаютэкспериментироватьсформатамииподходамикобслуживаниюпокупателей.Некоторыебрендыв2013годуначалиработатьнапрямую(Montcler,TommyHilfiger),другиеначалитестироватьфранчайзинговыесхемы(МакДональдс,Старбакс,DisneyStore).БылиоткрытымонобрендовыемагазинытакихужехорошоизвестныхвРоссиимароккакReima,Ticcurila,Chicco,Harman,TheNorthFaceидр.
ВсвязисдефицитомпредложениявторговыхцентрахМосквыритейлерыобращаютвсебольшевниманиянаторговыеулицы.ПродолжаетсяактивнаяэкспансиявовсерегионыРоссии.
8.50%
9.00%
11.00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
CBR re�nancing rate
O�ce PRIMEShopping center PRIMEW&I PRIME
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
F
Retail trade turnover growth, % Real personal disposable income growth, %
20
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ПОСЕЩАЕМОСТЬТОРГОВЫХЦЕНТРОВ
СТРОИТЕЛЬСТВОКАЧЕСТВЕННЫХТОРГОВЫХПЛОЩАДЕЙ,ТЫС.КВ.М,РОССИЯ
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
ВIVкварталепосещаемость*торговыхцентроввМоскветрадиционнонаходиласьнанаиболеевысокомуровне,посравнениюспрошедшимикварталами.Онатакжебылавышепоказателейпрошлогогода.Однакодоляпокупателей(количестволюдей,совершившихпокупки,относительнообщегоколичествапосетителей)осталосьнаотносительнонизкомуровне(30,6%).Такаядинамикаможетговоритьопоявлениитенденциисниженияпокупательскойактивности.
Уровеньсвободныхпомещенийвкачественныхторговыхцентрахпо-прежнемунаходитсянанизкомуровне.Втечение2013года,уровеньсвободныхпомещенийвкачественныхторговыхцентрахнаходилсявдиапазонеот1%до1,5%.ЭтатенденцияподдерживаетсянизкимиобъемаминовогостроительствавМосквеиполитикойвластейМосквыпоограничениюстроительстваторговыхцентров.ВцеломвМосквепродолжаетнаблюдатьсядефицитпредложениявкачественныхторговыхцентрах.
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: РОССИЯ
Вначале2013годаквводувэксплуатациюпланировалось90качественныхторговыхобъектов(торговыхцентров,аутлетов,ритейлпарков)общейGLA2,8млнкв.м.Порезультатамгодабыловведеновэксплуатациюбольшеполовиныотзаявленногообъема(63торговыхцентрасобщейторговойплощадьюболее1,6млнкв.м),чтосоответствуетустоявшейсятенденцииновогостроительствавРоссиизапоследниегоды–объемежегодноговводановыхплощадейстабильнонаходитсянауровне1,4-1,8млнкв.мновыхторговыхплощадейвгод.ВIVкварталебылиоткрыты22новыхторговыхцентразапределамиМосковскогорегионаобщейторговойплощадью742тыс.кв.м.
Среднийразмерновыхторговыхцентровуменьшается:в2013годуонсоставил24тыс.кв.м,чтона30%меньшечемв2011году.Активнозастраиваютсягородаснаселениемменее1млн.человек.Втакихгородахв2013годубылооткрыто32торговыхцентра.Двакрупнейшихторговыхцентра,вышедшихвIVкварталенарынок,такжебылипостроенывнебольшихгородах:вБрянске(AeroParkCity,GLA91тыс.кв.м)иТюмени(торговыйцентрКристалл,GLA75тыс.кв.м).
В2014годудевелоперыпланируютпостроитьоколо3,2млнкв.мновыхкачественныхплощадейвторговыхкомплексах,скореевсегооколо60%-70%изнихбудетреализовано.
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2009 2010 2011 2012 2013
1 8281 620
1 895
1 561 1 6351 426
1 8721 667
1 944
1 296
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 forecast
New construction CW Forecast Announced developers plans
21
СТРОИТЕЛЬСТВОКАЧЕСТВЕННЫХТОРГОВЫХПЛОЩАДЕЙ,ТЫС.КВ.М,МОСКВА
ПРАЙМРИТЕЙЛИНДИКАТОР*ВТОРГОВЫХЦЕНТРАХ,МОСКВА
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: МОСКВАВсеговтечение2013годавМосквебылооткрыто9торговыхцентров,крупнейшимизкоторыхсталторговыйцентрРионаЛенинском(GLA57тыс.кв.м).ВIVквартале2013годавМосквебыловведеновэксплуатациюнесколькоторговыхкомплексоврайонногомасштаба(Измайловский,ТЦВДНХ),атакжеспециализированныймебельныйцентрRoomer.
НаразныхстадияхстроительствавМосквенаходитсяоколо1,2млнкв.мторговыхплощадей.Крупнейшиестроящиесяторговыецентры,которыебудутоткрытыв2014-2015годах:Авиапарк,которыйстанеткрупнейшимторговымцентромЕвропы(GLA235тыс.кв.м),Columbus(GLA140тыс.кв.м),VegasCrocusCity(GLA95тыс.кв.м),RiverMall(GLA91,2тыс.кв.м),Мозаика(GLA67тыс.кв.м).ВМосковскомрегионетемпыновогостроительстватакжебылиневысоки–всегожев2013годубылооткрыто4новыхпроектаобщейторговойплощадьюмене100000кв.м.Такжев2013годувМосковскомрегионебыливведенывэксплуатациюобъектыновогодляРоссииформата:аутлетыFashionHouseOutlet-Mall(арендаторы:ЦУМ,Reserved,Samsonite,Reebok,TomTailor,Adidas,Kanzler)иVnukovoOutletVillage(Adidas,Levi’s,Ecco,Kanzler,Lacoste).ИнтереснымцентромпритяжениядлядетскойаудиторииваутлетеVnukovoOutletVillageсталаигроваяплощадкаAngryBirdsPark.В2014годувгородеПавловскийПосадпланируетсяоткрытиеритейл-паркаBellaVita(GLA36тыс.кв.м).
КОМЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХСтавкиарендыдляпомещенийвторговыхгалереяхкачественныхторговыхцентроввМосквенаходятсявдиапазонеот500до4000долларовСША(закв.мвгодбезНДСидругихплатежей).Втечениетрехкварталов2013ивсегопрошедшего2012годаставкиарендывторговыхцентрахбылистабильны.Праймритейлиндикатор*вМосквесоставляет4000долларовСША(закв.мвгодбезНДСидругихплатежей).Однако,в2013годунаметиласьтенденциякповышениюставокарендывлучшихторговыхцентрах,поэтомуростставокналучшиепомещенияможетбытьвыше5%(текущийконсервативныйпрогноз).
ВнеМосквыставкиарендывторговыхцентрахвсреднемна30-60%нижевзависимостиотрегиона.Дополнительнокставкеарендыритейлерыплатятсервисныесборы:заобслуживание(150-250долларовСШАзакв.мвгоддляпомещенийразмеромменее500кв.м),замаркетинг(10-25долларовСШАзакв.мвгод),такжеиногдабываютидругиедополнительныеплатежи.
337
219
379
567
400
197152 231
493
329
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 forecast
New construction CW Forecast Announced developers plans
* Прайм ритейл индикатор - базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100-200 кв. м на первом этаже лучших торговых центров города, долл. США за кв. м в год, базовая ставка аренды
3 000
3 125
3 750
2 5002 600
3 600
3 8004 000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
22
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ
Анализторговыхпомещенийнанаиболеепроходимыхторговыхулицахвцентрегородапоказывает,чтосамымипопулярнымикатегориямиарендаторовявляютсяпредприятияпитания(кафе,рестораны)имагазиныодеждыиобуви,которыезанимают29%и21%всехпомещенийнаэтихулицахсоответственно.
В2013годунепроизошлозначительныхизмененийвпредпочтенияхарендаторов:по-прежнемувцентревниманияритейлеровнаходятсяулицы,прилегающиекОхотномуРяду,ТверскойиКузнецкомуМосту.
Значительнымсобытием2013годасталооткрытиеешеходныхулицвцентрегорода.Ониимеютбольшойпотенциалсточкизренияторговли,иритейлерыпроявилибольшойинтерескпешеходнымрайонам.Новымважнымсегментомдлястрит-ритейластановятсясопутствующиеторговыепомещениявкрупныхофисных
ТОРГОВЫЕ УЛИЦЫ – ПЕШЕХОДНЫЕ ЗОНЫ
ВажнейшимсобытиемдляторговыхулицсталапрограммаразвитияпешеходныхзонвМоскве,активноподдерживаемаяПравительствомгорода.Натехулицах,гдеужеотменилидвижениетранспорта(впервуюочередьБольшаяДмитровка)происходитсменапотоковпосетителей(отпассажировкпешеходам).Пешеходныеулицыимеютогромныйпотенциалсточкизренияторговлииужесейчасритейлерыпроявляютбольшойинтерескпешеходнымрайонам.РасширениепешеходныхрайоновзначительноувеличитпредложениекачественныхторговыхпомещенийнаулицахвМоскве.
центрахилимногофункциональныхкомплексах,которыеспособныгенерироватьуникальныйпотокпосетителейспредсказуемойплатежеспособностью.
Введениеплатнойпарковкивцентрегородаможетпривестиксмещениюинтересаретейлеровпремиумсегментаипредприятийобщественногопитаниякновымулицамсвысокимтранспортнымипотоками,например,кСадовомукольцу.
Втечение2013годаставкиарендывторговыхкоридорахоставалисьстабильны.Однако,втечениегодавпраймкоридорах,всвязисмалымобъемомвакантныхпомещений,былотакжезафиксированонесколькосделокпоставкамвышесреднихна15-20%.Продолжиласьтенденциякувеличениюсроковаренды:трехлетниедоговораарендыстановятсявсеболеераспространенными.
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
23
ПОГЛОЩЕНИЕИНОВОЕСТРОИТЕЛЬСВТО,КЛАССЫАИБ(МЛНКВ.М)
ОФИСНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
ОБЗОР РЫНКА
• Объемпредложениярастет,нодинамикаактивностинарынкеофиснойнедвижимостидемонстрируетзамедление.
• Поитогам2013годабылоарендованоикуплено1,58млнкв.мофисныхплощадей,чтона18,5%меньшеаналогичногопоказателяпрошлогогода(1,94млнкв.м).
• Строительнаяактивностьтяготееткокраинам–в2013годузапределамиТретьегоТранспортногокольцабылопостроено49,2%всехновыхкачественныхофисов.
• Уровеньпоглощенияотносительновысокий(680000кв.м)однакоувеличившийсяв2013годуобъемновогопредложениякачественныхофисовпревышаетобъемпоглощения.Такаятенденциясоздаетпредпосылкидляформированияизбыточногопредложения.
• Вначале2013годанаблюдалсяростсреднейставкиаренды,которыйбылчастичнокомпенсированобратнойдинамикойконцегода.Такимобразом,среднегодоваяставкаарендывырославна7-12%взависимостиотклассапомещенияирасположения.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Посостояниюнаконец2013годавМосквенасчитывалось13,85млнкв.мкачественныхофисов.Втечениегодабыловведеновэксплуатациюоколо892тыс.кв.мкачественныхофисов.Быловведено49офисныхобъектов,такихкакМеркурийСитиТауэр,бизнескомплексБелыеСады,9Акров,ПаркПобеды,Лоттебизнесцентр,НьютонПлазаидр.ВсеголишьчетвертьвсехновыхофисныхплощадейсоответствуетклассуА,большаячастьпомещенийсоответствуеттребованиямклассаВ.ОколополовинывсехновыхплощадейнаходятсязапределамиТТК.ВсеговМосквепредлагаетсяварендуилинапродажу1,45млн.кв.мв464существующихи1,8млнкв.мвстроящихсязданиях.
УровеньсвободныхпомещенийвклассеВотносительностабиленвтечениепоследних6лет–с2011годаонвыросменеечемна1пп.ВклассеАв2013годууровеньсвободныхпомещенийувеличилсяс16,4%(декабрь2012)до21,2%(конецдекабря2013)исоставилвсреднемзагод18,9%.Тенденциякростууровнянедоиспользованияпомещенийпродолжитсяив2014году.
* Поглощение - показывает изменение занимаемого арендаторами офисногопространства в течении периода. Расчитывается как X-Y=Net Absorption.Где Х - это общее количество офисных площадей - свободные помещения в конце периода, а Y - количество офисных площадей - свободные помещения в начале периода
1,49
2,14
1,38
0,900,65 0,57
0,891,35
1,81
0,49
1,080,76
0,30
0,68
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
New construction Absorption
24
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
СРЕДНИЕСТАВКИАРЕНДЫ*(ДОЛЛАРЫСША)
СПРОС
Общийоборотпомещений(общийобъемсделокарендыипродажи)снизилсяпочтина20%,составив1,58млн.кв.м.Многиекомпаниивнастоящеевремяпредпочитаютпродлятьтекущиедоговорыаренды,согласовываяссобственникамивыгодныеусловияаренды.Арендаторыпродолжаютинтересоваться,главнымобразом,введеннымивэксплуатациюзданиями–в2013годудолядоговоровпредварительнойаренды*составиламенее2,3%отвсехарендованныхплощадей.
ПРОГНОЗ
В2014годуобъемывводавэксплуатациюновыхкачественныхофисныхпомещенийснизятся.Основнымипричинамистанутизменениявналоговомзаконодательствеинеобходимостьпересмотрафинансовыхплановзастройщиков,атакжепродолжающаясяжесткаяполитикаэкономииуарендаторов.Вэксплуатациюбудетвведенонеболее600000кв.мофисов,авозможнодажеменьше.
Скореевсего,мынеувидимвближайшеевремяувеличениядолипредварительныхдоговороваренды,компаниипо-прежнемубудутзаниматьвыжидательнуюпозицию,
СТАКВИ АРЕНДЫ
ВклассеАсредняязапрашиваемаягодоваяаренднаяставкасоставляет870долларовСША.ВклассеВсредняяставкаарендыстабильнанауровне530долларовСША.СтавкиарендыдляПраймофисовпродолжаютнаходитьсянауровне1200долларовСШАзакв.мвгод(безНДСиоперационных
расходов).Ужевторойгодподрядсредниеставкиарендынаофисныепомещениявразныхклассахиндексируютсявсоответствиисинфляциейинедемонстрируютсущественногороста.Вконце2012–впервомполугодии2013годанаблюдалсяростожиданий,сопровождавшийсяскачкомсреднейставкина15%.Однако,вовторомполугодиипроизошлакоррекциясреднихставоквовсехклассахирайонах.Врезультатеростсреднихставоксоставил7-12%взависимостиотклассаирасположения.МаксимальныйростставоквклассеАотмечалсявцентрегорода(врайонахвнутриСадовогокольца,вНовослободскомрайоне)иврайонеМосква-Сити.ВклассеB+вышесреднеговырослиставкинапомещениянаокраинахгорода.Мыожидаем,чтов2014годуставкиарендылибосохранятсвоитекущиезначения,либобудутоткорректированывсторонупонижения.
оставатьсявсвоемофисномзданиинапрежнихусловиях.Увеличившаясяналоговаянагрузканаарендодателейсоднойстороны,истремлениеарендаторовсохранитьбюджетынанедвижимостьнапрежнемуровне,требуютвыработкиновыхдоговорныхвзаимоотношений,которыебудуттормозитьактивностьпозаключениюновыхсделоквначалегода.Вовторомполугодии2014годавозможнооживлениеспроса.
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
* Средняя ставка аренды является взвешенным средним от запрашиваемыхставок по сделкам, совершенных в течении рассматриваемого периода,долл. США за кв. м в год без НДС и операционных расходов
711
935
1088
731645
734796
870
850
529646
807
509414 444 466
530 500
Q4: $880
Q4: $570
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F2014
Class A Class B (B+and B-)
25
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
ПооценкедепартаментагостиничногобизнесаитуризмасовокупныйобъемномерногофондавМосквенаконец2013годанасчитываетболее47тыс.номеров(невключаяномеравхостелахимини-отелях),изнихдолякачественногопредложениясоставляетпорядка32%общегопредложенияили15,4тыс.номеров.Новоепредложениеза2013годвсегментекачественныхгостиницсоставило1004номера,ибылосформированозасчетвводавэксплуатациюпятигостиницразнойценовойкатегории(см.таблицуНовоепредложение,Москва,2013-2014).
Крометогов2013годуоткрылсяодинприаэропортовыйотель–MoscowSheremetyevoAirportHotelибылидобавленыномеравгостинице,расположеннойвтойжезоне–SkyPoint.В2014годуожидаетсяоткрытие11гостиницразныхценовыхкатегорийсобщимномернымфондом3451единиц,чтоувеличитсовокупноепредложениенарынкекачественныхгостиницна22%.НаиболеезначительноеувеличениепредложенияожидаетсявсегментеMidscale-Economy(+21%,однакоосновнойобъемновогопредложениявэтомсегментепридетсянаHolidayInnCrocusCity(порядка1000номеров).Безучетаэтогоотеляувеличениесоставитнеболее6%).Другойактивноразвивающийсясегмент–Upper-Upscale(+11%).
РЕЗУЛЬТАТЫ ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАЧЕСТВЕННЫХ ГОСТИНИЦ
Средняяценазаномер(ADR)в2013годасоставила$185,чтона2,6%нижеуровня2012года.ОтрицательнаядинамикамаксимальновыраженавсамомчувствительномкценовомуфакторусегментеMidscale-Economy(-6%),ноивостальныхсегментахгостиничногорынканеудалосьдостичьположительнойдинамики:спадсоставилпорядка-1,5%–-2%загод.Ценыначалиснижатьсявсентябре-октябремесяце–традиционновысокомсезонебронированияномероввкорпоративномсегменте,чтофиксировалоськакнаобщемспадеэкономическойактивностивстране,такинафоневыходанарынокпочти800единицкачественногономерногофонда.Снижениеценбылопростимулированоослаблениемрубля,чтонаходитподтверждениеванализединамикиценвроссийскойнациональнойвалюте.Поэтомупоказателю
СТРУКТУРАКАЧЕСТВЕННЫХГОСТИНИЦМОСКВЫ,2013
фиксировалсяростповсемсегментамкачественногопредложениягостиничногорынкаМосквы,хотятемпыизмененийADRбылиневысокими,практическинауровнестатистическойпогрешности.
Московскиегостиницыпредлагаютширокийразбросценпосегментам:наиболеедорогие–гостиницыкатегорииLuxury,чейADRпоитогам2013годасоставил$380.Этоболеечемв2раза(на105%)вышесреднегопоказателяпорынкукачественныхгостиниц.
Ценовойразрывотелейклассалюкссоследующимзанимсегментомвнушителен:средняяценазаномервгостиницахкатегорииUpper-Upscaleужетолькона27%превысиласреднийпоказательпорынкуисоставила$235.
Luxury20%
Upper-Upscale7%
Upscale27%
Mid-market & Economy46%
ГОСТИНИЧНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
26
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
СПРОС
СредняягодоваязагрузкакачественныхгостиницМосквыв2013годусоставила68,8%,чтона1,4пп.вышеданногопоказателязапрошлыйгод.Вцелом,поитогам2013годарыноккачественныхгостиницпоказываетнебольшойростспросапосравнениюспрошлымгодомпрактическиповсемсегментам(снижениезагрузкивсегментеLuxuryна0.5ппможетрассматриватьсякакнезначительнаякорректировка).РостспросапростимулированкакростомпотоканочующихпосетителейвМоскву,такистагнациейценнаразмещение,чтомыотмечалиипоитогам3квартала.Последнеебстоятельствоговоритопродолжающемсяпериоденеопределенностинарынке.
ТРЕНДЫ
Среднеезначениедоходананомер(RevPAR)за2013годаснизилосьна0,6%исоставило$127против$128в2012году.Данноеснижениенаблюдаетсявовсехсегментахрынка,заисключениемMidscale,гдеудалосьмаксимальноудачновоспользоватьсяснижениемцен.
Мыполагаем,чтотенденциикстабилизациисреднерыночнойдоходностинаномерзасчетгибкойценовойполитики,чуткореагирующейнаизмененияспроса,сохранитсяинаближайшуюперспективу.В2014годуобъекты,каквышедшиенарынокв2013году,такипланируемыеквыходув2014году,окажутболеевыраженноевоздействиенаобщерыночнуюситуацию,и,несмотрянапланируемоеувеличениеспросазасчетразмещения«транзитных»гостейЗимнейОлимпиадывСочи(1кв.2014г.),показателиRevPARпорынкувцеломврядлисущественнопревзойдутфиксируемуюсегодняпланкуибудутколебатьсяотслабоотрицательныхдослабоположительныхзначенийвначалеиконцегода.
СтоимостьномеравгостиницахкатегорииUpscaleсравнимасосреднимпорынкузначениемисоставляет$189,5.ЦенызаномервгостиницахклассаMidscaleнижесреднерыночныхна47%соответственноисоставляют$99заномер.
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
27
СКЛАДСКАЯНЕДВИЖИМОСТЬ
ИТОГИ 2013 ГОДА
Московскийрегион
• Введеновэксплуатацию–850тыс.кв.мкачественныхскладскихплощадей.
• Объемарендованныхикупленныхскладскихплощадей–более1,3млн.кв.м.
• СредниеставкиарендывклассеАнаконецгода–$135закв.мвгод,безНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей.
• Средняяценапродажи$1200–$1300закв.мвтиповыхпроектахклассаАвсделкахформатастроительстваподзаказчика.
• ДолявакантныхплощадейвскладахклассаА–1,5%.
РоссиязаисключениемМосковскогорегиона
• Введеновэксплуатацию–более310тыс.кв.м.• Объемарендованныхикупленныхскладских
площадейболее410тыс.кв.м.• Ставкиарендывыросли,наблюдаетсятенденция
сокращениядоливакантныхплощадей.
ПРЕДЛОЖЕНИЕМосковскийрегион
В2013годупредложениевырослопосравнениюс2012годомна16%исоставило850тыс.кв.м.Этоновыйрекордрынкас2008года.ЗаIVкв.2013годабылопостроено196тыс.кв.м.
Только70%отзаявленныхдевелоперамиплощадейбыловведеновэксплуатацию.Нарынкесохраняетсядефицитготовыхквъездускладскихплощадей.ДолявакантныхплощадейвобъектахклассаАсоставляет1,5%.
В2014годупозаявлениямдевелоперовпланируетсястроительствоболеечем1,8млн.кв.мскладскихплощадей,но,понашимоценкам,реализованобудетнеболее1,2млн.кв.м.Болееполовиныновогопредложениясконцентрированонасевереисеверо-западеМосковскойобласти.
Активныйспроснарынкеизменилгосподствовавшуюпоследние3годатенденциюнарынке–начинатьстроительствопослезаключенияпредварительныхдоговороварендыилипродажи.Мынаблюдаемувеличениедолиспекулятивногостроительствав2014году.
РоссиязаисключениемМосковскогорегиона
За2013годвРоссийскихрегионахзаисключениемМосковскойобластиобъемстроительстваснизилсяна5%посравнениюс2012годомисоставилболее310тыс.кв.мновыхкачественныхскладскихплощадей.40%этогообъема(110тыс.кв.м)былопостроеновСанкт-Петербурге.25%отобщегообъемановогостроительстваприходитсянаКраснодарскийкрай.ВведенывэксплуатациюновыескладскиеплощадивНовосибирске,Самаре,Екатеринбурге.
В2014годумыожидаемростобъемовновогостроительстваврегионахв1,5раза.ЛидеромпоновомустроительствупопрежнемубудетСанкт-Петербург,гдепланируетсявыходболее30%отсуммарногопредложенияврегионах.
28
Основные вопросы и этапы приобретения коммерческой недвижимости в России.
СПРОСМосковскийрегион
Продолжаетсятенденцияростаежегодногообъемапоглощения.За2013вМосковскомрегионебылопроданоисдановаренду1,3млн.кв.м,чтоявляетсяабсолютнымрекордомнарынке.
В2013годудолясделокпопродажескладскихплощадейконечнымпользователямвырослаисоставила37%отобщегообъемапоглощения.Порядка30%отобщегообъёмапоглощенияобеспечиликомпаниисегментарозничнойторговли.Среднийразмерсделкиупредставителейданногосекторасократилсяна15%исоставил17тыс.кв.м.
В2013годусущественновыросладоляпроизводственныхкомпаний:с14%в2012годудо25%.Такоеувеличениепроизошлозасчетдвукратногоувеличенияразмерасделки,приэтомколичествосделокснизилось.Всегментедистрибуцииилогистикитакженаблюдалосьснижениеколичествасделокна50%,приувеличенииразмерасделкина20-30%.Вцеломпорынку,среднийразмерсделкив2013годувыросна40%–с13до18тыс.кв.м.
РоссиязаисключениемМосковскогорегионаВ2013годуобъемпоглощениясоставилболее410тыс.кв.м,чтона62%большепоказателей2012года.Эторекордныйпоказательпоглощенияс2008года,новотличииотМосковскогорегиона,наэтомрынкененаблюдаетсяустойчивогоростаобъемасделок,асначала2012годадосередины2013годанаблюдалосьсокращениепоглощения.Ростпоглощенияврегионахв2013годупроизошелзасчетсегментарозничнойторговлиилогистическихкомпаний,гдевотличиеотМосковскогорегионавырослокакколичествосделок,такисреднийразмерсделки.Долякомпанийрозничнойторговливобъемезаключенныхсделокувеличиласьс29%до59%,количествосделокна63%,размерсреднейсделкина70%.В2013годуобъемсделокпоприобретениивсобственностьсоставил34%отобщегообъёма.НабольшийобъёмрегиональныхсделокбылзаключёнвСанкт-Петербурге(39%),Новосибирске(28%)иРостове-на-Дону(11%).
АРЕНДНЫЕ СТАВКИМосковскийрегион
Вцеломза2013годсредниезапрашиваемыеставкиарендынеизменилисьисоставляют$135закв.мвгодбезНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей.Темнеменее,мыотмечаемувеличениеразбросаставокаренды,взависимостиотудалённостиобъектаотМКАДиотнаправления.Важноезначениеимеетстепеньзагруженностишоссе.
РоссиязаисключениемМосковскогорегиона
ЧистыеарендныеставкивСанкт-Петербурге,Екатеринбургевтечение2013годавырослипрактическидоуровнямосковскихинасегодняшнийденьсоставляют$130-$135закв.м.вгод.Ростарендныхставокнакачественныескладскиеобъектыв2013годунаблюдалсятакжевНижнемНовгороде,Ростове-на-Дону,Краснодаре,Новосибирске,Уфе.Вэтихгородахставкинаконецгодаприблизилиськотметке$120-$125закв.мвгод.
ТЕНДЕНЦИИ
Спроснакачественныескладскиеплощадиможноохарактеризоватькакстабильновысокий,стенденциейкрасширениюгеографии.Вцеломданныйсегментнепервыйгодявляетсясамымустойчивымнарынкекоммерческойнедвижимости.ОсновуспросавРоссиитрадиционносоставляюткомпаниисегментарозничнойторговли.Вследзарасширениемгеографииспросарасширяетсяигеографиядевелопмента.Врегионахувеличиваетсяобъемновогостроительствакакзасчётвыходанарынокновыхигроковфедеральногоилокальногоуровня,такизасчётвозобновлениястроительстваприостановленныхранеескладскихобъектов.
В2014годувМосквеиМосковскойобластимыожидаемувеличениеобъемовстроительстваиувеличениедолиспекулятивныхобъектов.Понашимпрогнозам,ставкиарендынеизменятся.Объемпоглощениябудетнауровне2013г.,естьтенденциикростудоливакантныхплощадей.Несмотрянато,чтовРоссии,заисключениемМосквыиМосковскойобласти,объемновогостроительстватакжебудетпродолжатьрасти,предложение,скореевсего,небудетуспеватьзаспросом,поэтомудолявакантныхплощадейпродолжитсокращаться.
ДанныепредоставленыотделомисследованийCushman&Wakefield
КОНТАКТЫ:
Россия,119002,Москвапер.СивцевВражек,43
тел.:+7(495)7950845,+7(495)7953272
факс:+7(499)2411948
e-mail:[email protected]
основана в 1992 году
22года успешной юридической деятельности.
Почему мы?
Репутация лучших специалистов судебной практики – адвокатов с высоким уровнем профессиональной ответственности.
Сильный партнерский состав, состоящий из представителей нескольких поколений, а значит, сочетание опыта и современных подходов к управлению проектами.
Эксперты в области сопровождения комплексных проектов на федеральном уровне.
Более 80 юристов, признанных российскими и международными рейтингами и сообществами.