BC Fund Webcast – Resultados 2012 28 de março de 2013
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Resultados 2012 Destaques
• Receita de locação totalizou R$ 200,3 milhões, um crescimento de 23,7% vs. 2011 (R$ 161,9 milhões)
• 29,0% da carteira passou por renegociação ou novas locações em 2012, dos quais obtivemos um aumento real médio (leasing
spread) de 38,5%
• A máxima vacância financeira do portfólio ao longo do ano foi de 0,6%.
• FFO e FFO ajustado foi respectivamente de R$114,4 milhões (R$ 10,40/cota) e R$ 123,8 milhões (R$ 11,26/cota), aumento de
29,6% e 27,4% vs. 2011
• O lucro líquido alcançou R$ 347,7 milhões (R$ 31,61/cota) em 2012, e desconsiderando os efeitos da reavaliação foi de R$
121,9 milhões, um aumento de 61,2% vs. 2011 (R$75,6 milhões)
• Os rendimentos distribuídos em 2012 foram de R$ 109,9 milhões (R$ 10,00/cota), um aumento de 46,2% em relação a 2011
quando foi distribuído R$ 75,2 milhões (R$ 6,84/cota)
• O PL no final de 2012 foi de R$1,9 bilhão (R$ 176,08/cota), um aumento de 13,0% vs. 2011 de R$ 1,7 bilhão (R$ 155,77/cota)
• No 1S12 vendemos a participação no Ed. Leblon a um Cap rate de 7% e com um ganho de capital de 83%
• Aquisição em Dezembro de 3 ativos por R$ 299,7 milhões (cap rate inicial de 10,2%, com potencial de 11,0% no curto prazo)
sendo 100% alavancada com juros de 7% a.a., ajustado pelo IGP-M, e carência de amortização de 12 meses.
• Finalizamos o ano com ABL de 263,6 mil m2, um aumento de 38,4% vs. 2011, com uma locação média de R$ 73,5/m² sendo
que 72% da receita é provenientes de imóveis Classe AAA e A.
• O portfolio foi avaliado pela Colliers Internacional por R$ 2,6 bilhões (R$ 9.881/m²), um cap rate de 10% sobre a receita
estimada pelo avaliador.
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Resultados 2012 Eventos Recentes
• Jan / 2013: Nova política de distribuição de R$ 11,52/cota ao ano (R$ 0,96/cota/mês), um aumento de 15,2% sobre a
distribuição de 2012
• Fev / 2013: conclusão da oferta pública primária,
ᅳ R$ 1,3 bilhão de novos recursos e 8.224.537 novas cotas
ᅳ Patrimônio líquido pró-forma do Fundo de R$ 3,2 bilhões
ᅳ A quantidade de cotas subiu de 11,0 milhões para 19,2 milhões
ᅳ Maior oferta de fundos imobiliários da história, trazendo mais de 15 mil novos investidores para o Fundo
ᅳ Os novos recursos estão aplicados em títulos de renda fixa imobiliária de liquidez, isentos de tributação, com
rentabilidade esperada acima de 7% ao ano
• Fev / 2013: pré-pagamento da dívida por aquisição do Burity por R$ 34,5 milhões, cujo custo era de IGP-M + 8,6% a.a.
• Liquidez média diária na Bolsa (ADTV) passou de R$ 0,4 milhão para R$ 7,0 milhões após a conclusão da oferta
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Portfólio
Evolução da ABL (m2) Por tipo de ativo
(em termos de receita contratada)
Por localização
(em termos de receita contratada)
Crescimento de 38,4% da ABL em 2012, chegando a 263,7 mil m2 no final do período, com 72% da receita proveniente de
imóveis AAA e A
+ 38,4%
190.436
263.646
(1.248) 863
73.596
2011 Leblon BFC Portfolio Oi 2012
AAA42,7%
A29,4%
B28,0%
São Paulo57.2%
Rio de Janeiro32.7%
Campinas3.2%
Brasília6.9%
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Aquisição do Portfolio da Oi Destaques da Transação
Em 12 de dezembro de 2012, o BC Fund adquiriu 3 novas propriedades por R$299,7 milhões, adicionando 73 mil m2 de ABL
ao portfolio. O pagamento será realizado em 204 parcelas mensais
Sia Sul
Brasília
• Terreno de 150 mil m2 com potencial para até 100 mil m2 de ABL adicional. Projetos
de novos prédios em preparação de acordo com a demanda dos atuais ocupantes
Propriedade Localização Descrição Locatários
Beneditinos
Rio de
Janeiro
• Prédio comercial localizado na área portuária do centro do Rio de Janeiro, que passa
por um processo de revitalização. O baixo valor de locação atual de R$16/m2
representa um potencial de valorização, uma vez que a região pratica locações por
volta de R$50/m2 e o contrato será renegociado ainda no primeiro semestre de 2013
General Polidoro
Rio de
Janeiro
• Prédio de escritórios em boas condições após retrofit. Botafogo é uma das principais
regiões de serviços do Rio de Janeiro e passa por rápido desenvolvimento, com fácil
acesso pelas principais avenidas
Portfolio
(em R$ '000, exceto se indicado)
Valor de aquisição 299.700
Aluguel 12 meses 30.444
Cap rate inicial 10,2%
Detalhe por ativo ABL Aluguel mensal
(m2) R$ '000 R$ / m2
Complexo SIA Sul 55.965 1.359 24,3
General Polidoro 10.660 1.066 100,0
Beneditinos 6.971 112 16,1
Total 73.596 2.537 34,5
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Portfólio 15 propriedades com locatários premium
Locatários
Financeiro21,3%
Oil&Gas21,2%
Multi-setorial18,0%
Telecom13,4%
Auto6,0%
Outros20,2%
Imóveis Classif. Part. Cidade ABL (m²)
Receita
contratada
(Dez-2012)
R$/m²
Brazilian
Financial CenterA 60% São Paulo 24.161 2.541.744 105,2
Burity B 100% São Paulo 10.550 559.100 53,0
Cargill A 100% São Paulo 9.104 772.181 84,8
CENESP B 24% São Paulo 45.505 1.848.485 40,6
Ed. Hicham B 100% Campinas 9.039 430.681 47,65
Ed. Hicham II B 100% Campinas 4.080 194.216 47,60
Eldorado
Business TowerAAA 57% São Paulo 33.403 4.424.046 132,4
Flamengo A 100% Rio de Janeiro 7.085 945.335 133,4
Montreal A 100% Rio de Janeiro 5.679 373.069 65,7
Torre Almirante AAA 60% Rio de Janeiro 24.881 3.844.719 154,5
Transatlântico B 32% São Paulo 4.734 270.772 57,2
Volkswagen B 100% São Paulo 11.830 662.393 56,0
Polidoro A 100% Rio de Janeiro 10.660 1.066.000 100,0
Beneditinos B 100% Rio de Janeiro 6.971 112.199 16,1
SIA Sul B 100% Brasília 55.965 1.340.395 24,0
TOTAL 263.646 19.385.334 73,5
7
14,9
19,4
dez-11 dez-12
Portfólio
100,0%
6,3%
38,5% 144,8%
Aluguel emNegociação
Inflação Ganho Real Crescimentototal
Leasing Spread
29% da receita
contratada
Cronograma de Revisionais / Renovações
85%
1% 4%
14%
17%
48%
Atualmente Em 3meses
Em 6meses
Em 12meses
Em 24meses
Total prox.24 meses
+ 30,2%
Receita mensal contratada de locação
(R$ milhões)
40%
16%
27%
17%
1T13 2T13 3T13 4T13
Cronograma de Reajustes por Inflação em 2013
(% do portfólio)
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Destaques Financeiros
Receita de locação
(R$ milhões)
161,9
200,3
2011 2012
23,7%
Receitas de propriedades
Resultado Financeiro
(R$ milhões)
-50,2 -48,7
7,015,4
-43,3-33,2
2011 2012
Despesas fin. Ativos financeiros Resultado
(em R$ milhões) 2011 2012
Receita de propriedades 909.6 464.5
Locação 161.9 200.3
(-) créditos de liquidação duvidosa (0.3) (0.3)
Recuperação de rendas 0.0 0.1
Multas e juros recebidos 0.4 0.4
Vendas de propriedades 187.5 36.6
Descontos concedidos (0.4) 0.0
Ajuste a valor justo 560.5 227.4
(em R$ milhões) 2011 2012
Custo das Propriedades (196,7) (37,5)
Custos / Despesas dos Imóveis (4,5) (4,3)
Despesa de comissões (2,9) (1,7)
Taxa de administração Imóvel (1,0) (1,8)
Despesas de condomínio (0,6) (0,6)
Manutenção e conservação (0,0) (0,2)
Despesas Administrativas (26,3) (32,8)
Taxa de gestão (19,1) (23,5)
Taxa de administração (3,3) (5,7)
Outras despesas operacionais (3,9) (3,7)
Custos e Despesas
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Destaques Financeiros Lucro Líquido e FFO
Lucro Líquido
(R$ milhões)
Lucro Líquido por cota
(R$ / cota)
6,88 11,08
49,88
20,53
56,75
31,61
2011 2012
Lucro sem reavaliação
Reavaliação
+61,2%
-44.3%
76 122
549
226
624,3
347,7
2011 2012
Lucro sem reavaliação
Reavaliação
-44,3%
+61,2%
(em R$ '000, exceto se indicado) 2011 2012 Variação
Lucro líquido 624.272 347.697 -44,3%
(-) Reavaliação de ativos (560.489) (227.396) -59,4%
(+) Reavaliação de ativos (minoritários) 11.856 1.597 -86,5%
(-) Resultado de venda de ativos 9.219 920 -90,0%
(-) Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 0 (9.517) n/d
(+) Despesas não-recorrentes 3.380 1.065 -68,5%
(=) FFO 88.238 114.366 29,6%
FFO / cota (R$ / cota) 8,02 10,40 29,6%
(+) Despesas financeiras não-caixa 8.931 9.454 5,9%
(=) FFO ajustado 97.169 123.820 27,4%
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 8,83 11,26 27,4%
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Destaques Financeiros Endividamento
(em R$ '000) Custo Prazo 2011 2012
Obrigações por Aquisições de Imóveis 237.496 537.339
Burity IGP-M + 8,6% 10 anos 34.959 34.685
Brazilian Financial Center TR + 10,05% 5 anos 76.572 73.998
Eldorado Business Center TR + 12,2% 10 anos 125.965 126.539
Portfólio da Oi IGP-M + 7,0% 17 anos 0 302.117
Obrigações por Captação de Recursos 158.689 102.439
Hicham II IPCA + 8,74% 8 anos 12.877 12.572
Brazilian Financial Center TR + 10,20% 10 anos 97.742 89.867
CRI BC Fund IGP-M + 8,25% 5 anos 48.070 0
Endividamento Bruto 396.185 639.778
(-) Disponibilidades e Aplicações Financeiras (72.526) (31.791)
(-) Cotas de Outros FIIs (Mercado) 0 (41.716)
Endividamento Líquido 323.659 566.271
18,5%
24,5%
2011 2012
32,2%
13 2870
29
499
2013 2014 2015 2016 2017 +
LTV
(%)
Cronograma de Amortização
(R$ milhões)
11
Destaques Financeiros Distribuições
0,50
0,67
0,83
0,96
jan-11
fev-11
mar-11
abr-11
mai-11
jun-11
jul-11
ago-11
set-11
out-11
nov-11
dez-11
jan-12
fev-12
mar-12
abr-12
mai-12
jun-12
jul-12
ago-12
set-12
out-12
nov-12
dez-12
jan-13
fev-13Histórico de distribuições
(R$ / cota)
Distribuição anual e yield
(R$ / cota e % sobre o fechamento de dez-2012 – R$155,10)
Crescimento: 96%
IGP-M: 13%
Índice de Reajuste dos Contratos de Locação
10,0011,52
6,4%7,4%
2012 2013
IGP-M94%
IPCA5%
IGP-DI1%
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Performance no Mercado
Valor de Mercado vs. Valor Patrimonial Retorno
60
80
100
120
140
160
180
dez-10 fev-11 abr-11 jun-11 ago-11 out-11 dez-11 fev-12 abr-12 jun-12 ago-12 out-12 dez-12
Bas
e 10
0 =
Dez
/201
2
BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA
75.4%
29.8%
-12.1%
7.4%
-50% 0% 50% 100%
Últimos 24 M
Últimos 12 MBRCR11
IBOVESPA
103,79
146,90 154,64
162,51
176,08
100,30
119,00 128,00
154,50
155,10
90
110
130
150
170
190
jan-11 abr-11 jul-11 out-11 jan-12 abr-12 jul-12 out-12
R$/
Cot
a
Valor Patrimonial Valor de Mercado
12% de
desconto
13
Resumo dos Indicadores Destaques Financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 2011 2012 Variação
Receitas de Locação 161.9 200.3 23.7%
Lucro líquido 624.3 347.7 -44.3%
Lucro líquido / cota (R$ / cota) 56.75 31.61 -44.3%
Lucro líquido (ex -reavaliação) 75.6 121.9 61.2%
Lucro líquido (ex -reavaliação) / cota (R$ / cota) 6.88 11.08 61.2%
FFO 88.2 114.4 29.6%
FFO / cota (R$ / cota) 8.02 10.40 29.6%
FFO ajustado 97.2 123.8 27.4%
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 8.83 11.26 27.4%
Patrimônio Líquido 1,713.5 1,936.9 13.0%
Patrimônio Líquido / cota (R$ / cota) 155.77 176.08 13.0%
Valor de Mercado 1,408.0 1,706.1 21.2%
Valor de mercado da cota (R$ / cota) 128.00 155.10 21.2%
Endividamento Bruto 393.2 639.8 62.7%
Endividamento Líquido 320.7 566.3 76.6%
Destaques Operacionais 2011 2012 Variação
ABL do Portfólio (m2) 190,436 263,646 38.4%
Receita Contratada de Locação Mensal (R$ milhões) 14.9 19.4 30.2%
Vacância Financeira (final do período) 0.00% 0.60% 0.60 p.p.
Inadimplência 0.14% 0.24% 0.10 p.p.
Leasing Spread 40.4% 38.5% -1.90 p.p.
% Carteira Negociada 42.4% 29.4% -13.00 p.p.
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Contatos
Fundo Imobiliário
BTG Pactual Corporate Office Fund
“BC FUND” (BRCR11)
Gestor: Adriano Mantesso
Financeiro e RI: Fernando Kalil
Email: [email protected]
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