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REABILITAÇÃO DO BAIRRO DE SÃO CRISTÓVÃO Levantamento no Espaço Físico Coordenação: Henrique Barandier

REABILITAÇÃO DO BAIRRO DE SÃO CRISTÓVÃO Levantamento no Espaço Físico

PRODUTO FINAL

Volume I (Relatório)

Equipe Técnica

Coordenador Henrique Barandier (Arquiteto)

Arquitetos Mariana Cecchetti

Rodrigo Amim

Estagiários de Arquitetura Felipe Mendonça Hauers Leonardo Oliveira da Luz

Natalia Bartolomeu Noelle Luíza dos Santos de Morais Priscylla dos Santos Freiria Lopes

Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2004

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1. INTRODUÇÃO O relatório aqui apresentado corresponde ao produto final referente ao contrato de prestação de serviços especializados para formulação e execução de pesquisa no espaço físico, com o objetivo de aprofundar o conhecimento sobre a realidade local e fundamentar um projeto de reabilitação integrada para o bairro de São Cristóvão, no Rio de Janeiro. Trata-se, portanto, da consolidação do trabalho que teve como objetivo principal realizar uma pesquisa de dados sobre os imóveis da área do Perímetro de Reabilitação Integrada (PRI São Cristóvão) e organizar informações relativas à sua área de influência, que compreende os quatro bairros que compõem a VII RA São Cristóvão. A área do PRI São Cristóvão, objeto da pesquisa mais detalhada, compreende 49 nove quadras em torno da rua São Luiz Gonzaga, entre o Campo de São Cristóvão e o Largo do Pedregulho. No total, foram identificados 1.337 imóveis (definidos pela delimitação dos lotes) cujas informações estão organizadas numa base de dados aqui apresentada, assim como um conjunto de mapas temáticos elaborados a partir das informações coletadas em campo. O trabalho, em seu conjunto, contém quatro volumes, sendo eles:

• Volume I – Relatório Final • Volume II – Base de Dados • Volume III – Mapas Temáticos Referentes à VII RA São Cristóvão • Volume IV – Mapas Temáticos Referentes à Área do PRI São Cristóvão

Este primeiro volume, de conteúdo analítico, está organizado em três itens principais: Metodologia de Trabalho; Caracterização Geral da VII RA São Cristóvão; e Área do PRI São Cristóvão. No item dedicado à VII RA São Cristóvão como um todo, são apresentadas considerações acerca de: localização; dinâmica demográfica; mercado imobiliário; principais instituições e empresas; área de proteção do ambiente cultural (APAC) e bens tombados; projetos de intervenção urbana; potencial para renovação / reutilização com o uso habitacional. Os mapas temáticos que ilustram os assuntos abordados estão apresentados no Volume III. Sobre a Área do PRI São Cristóvão especificamente, são comentados alguns resultados da pesquisa obtidos a partir da análise da base de dados construída ao longo do trabalho e dos mapas temáticos. Ainda que a base de dados seja apresentada impressa no Volume II, recomenda-se seu manuseio na versão digital, entregue em anexo, pois assim se poderá, efetivamente e com agilidade, extrair informações para subsidiar trabalhos a serem realizados na área estudada. 2. METODOLOGIA DE TRABALHO A metodologia adotada para realização deste trabalho visou definir o modo de abordagem de suas duas vertentes: uma que buscou organizar informações sobre a VII RA São Cristóvão, tida como área de influência do PRI São Cristóvão; e outra que tinha

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como objetivo reunir dados sobre cada imóvel incluído na área de abrangência do PRI São Cristóvão. A grande diferença de tratamento dessas duas vertentes foi que no primeiro caso o trabalho de campo foi um complemento necessário à análise de documentos e dados já disponíveis sobre a área; no segundo caso, pelo contrário, a pesquisa de campo foi a essência do trabalho. Assim sendo, na primeira etapa de elaboração do trabalho, a equipe técnica dedicou-se a realizar a coleta de dados e documentos sobre a VII RA São Cristóvão e elaborar a ficha para orientação do trabalho de campo. A segunda etapa foi dedicada à análise do material reunido sobre a VII RA e a realização do trabalho de campo na área do PRI São Cristóvão. Grande parte dos documentos sobre a VII RA consultados foram disponibilizados pela SMU/CPA que já dispunha de um acervo significativo, tendo em vista o trabalho realizado para elaboração do PEU São Cristóvão, recentemente aprovado. Com o objetivo de enriquecer ainda mais o trabalho, foram feitas reuniões específicas com técnicos de alguns setores da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (PCRJ) considerados afins ao trabalho. Foram realizados reuniões com técnicos da SMU/CPA, da SMH (Programas Novas Alternativas e Morar Sem Risco) e IPP, posteriormente sendo contatado também o DGPC/SMC. Por fim, foi realizado, ainda, um encontro com a Comissão de Habitação Social do SINDUSCON com o objetivo de reunir as impressões de agentes do mercado imobiliário sobre possibilidades de se investir em São Cristóvão. A partir dos documentos pesquisados e das reuniões técnicas, complementados por verificação em campo de algumas informações, foi sistematizada a caracterização geral da VII RA São Cristóvão, tendo como foco principal a identificação de áreas com maior potencial para renovação / reutilização com o uso habitacional. Em relação à pesquisa de campo nos imóveis que integram a área do PRI São Cristóvão, deve-se dizer que o trabalho foi organizado por quadra, visando sua otimização. O produto final impresso, incluso no Volume II (Base de Dados), também está organizado por quadra, porém o arquivo digital, pelo modo como foi montado, permite a organização dos dados por qualquer um dos itens pesquisados (logradouro, área do terreno, uso do solo, etc). Na medida em que o levantamento de cada quadra era concluída pela equipe de campo, era feito, no escritório, a análise da qualidade das informações. Quando eram consideradas boas, a planilha era sistematizada na base de dados e quando se verificavam inconsistências, retornava-se a campo. Deste modo, acredita-se que o trabalho como um todo reúne informações bastante confiáveis, devendo-se esclarecer que quando não se conseguir verificar em campo, por motivos diversos, algum dado específico, o representa uma percentagem mínima da pesquisa, optou-se sempre por apontar o item como não identificado. Concluídos o levantamento de campo e a sistematização dos dados, foram produzidos os mapas temáticos que compõem o Volume IV deste relatório. Por fim, cabe registrar que as etapas de desenvolvimento do trabalho foram acompanhadas pela CAIXA e seus parceiros através de realização ed reuniões com a coordenação da equipe técnica, tendo sido, ainda, entregues dois produtos parciais.

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3. CARACTERIZAÇÃO GERAL DA VII RA SÃO CRISTÓVÃO 3.1. Localização A VII Região Administrativa (RA) São Cristóvão integra a Área de Planejamento (AP) 1 do Município de Rio de Janeiro, estando inserida na Área Central da cidade. Os bairros de São Cristóvão, Benfica, Mangueira e Vasco da Gama a compõem, tal como ilustra o Mapa 01 deste trabalho (Volume III). Os limites da VII RA São Cristóvão são definidos por importantes eixos viários responsáveis, em grande parte, pela articulação da área central da cidade com os demais bairros, particularmente os da zona norte e subúrbios, e até mesmo com municípios vizinhos que compõem a Região Metropolitana. Entre esses eixos viários, destacam-se a Av. Brasil a norte, a Av. Francisco Bicalho a leste, e as linhas férrea e metroviária a sul e a oeste. Deve-se considerar ainda, neste sentido, a Linha Vermelha, que atravessa o bairro de São Cristóvão, provocando grande impacto sobre espaço urbano local. Apesar da localização privilegiada, devido à proximidade com o Centro da Cidade, e das facilidades viárias de seu entorno, observa-se que a acessibilidade interna dos bairros que compõem a VII RA São Cristóvão apresenta carências, pois as articulações entre os eixos viários periféricos com o interior dos bairros são insuficientes. 3.2. Dinâmica Demográfica O bairro de São Cristóvão, que foi o local de residência da nobreza no período imperial, passou por profundas transformações desde o final de século XIX até o último quartel do século XX. Nesse período, passou a abrigar diversas indústrias, fazendo com que o bairro perdesse seu caráter essencialmente residencial. Ainda que o processo de industrialização do bairro tenha tido impacto significativo, o processo de esvaziamento da população residente do bairro, assim como de seus vizinhos, deve ser compreendido também dentro da dinâmica demográfica mais geral da cidade. O fenômeno da diminuição da população residente ao longo das últimas décadas não é específico de São Cristóvão, mas de toda a área central e da parte sul da cidade. Os anos 1980 e 1990, como se sabe, foram marcados por uma impressionante desacelaração do crescimento populacional no Rio de Janeiro. Entretanto a queda das taxas de crescimento anual não representaram estagnação da cidade. O que se viu nesse período foi um intenso fluxo migratório dentro da própria cidade e um expressivo crescimento da população residente em favelas. De modo geral, pode se dizer que há uma significativa transferência de população para a zona oeste da cidade, composta pelas Áreas de Planejamento 4 e 5. São elas que vêm absorvendo o incremento populacional do Rio de Janeiro, enquanto as demais áreas perdem população. Até mesmo a Área de Planejamento 3, região do subúrbio, onde reside quase 50% da população carioca, vem tendo taxas muito pequenas de crescimento (3,28% na década de 1980 e 1,27% na década de 1990) e até mesmo diminuição de população em alguns bairros. A VII RA São Cristóvão, assim como a AP1 como um todo, perdeu população residente nas duas últimas décadas. Cabe ressaltar que nos anos 1980 em ritmo um pouco menor que o da área na qual está inserida, mas nos 1990 em proporções quase idênticas. No

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total, verifica-se que entre 1980 e 2001, a VII RA São Cristóvão teve sua população residente diminuída em 18,02%, perdendo 15.597 moradores. Em relação à dinâmica interna da RA, observa-se que o bairro de São Cristóvão apresenta, em termos relativos e absolutos, maior perda de população que os demais, destacando-se que ainda não há dados específicos sobre o bairro Vasco da Gama, desmembrado de São Cristóvão recentemente. O fenômeno acima descrito é ilustrado pelos dados contidos na Tabela a seguir: Tabela 01

POPULAÇÃO 1980 – 1991 1991 – 2000

Município; Área de Planejamento;

Região Administrativa;

Bairro

1980

1991 Incremento

Populacional Absoluto

Incremento Populacional Relativo (%)

2000 Incremento

Populacional Absoluto

Incremento Populacional Relativo (%)

Rio de Janeiro 5.090.790 5.480.778 389.988 7,66 5.857.904 377.126 6,88AP1 338.531 303.695 -34.836 -10,29 268.280 -35.415 -11,66

I RA – Portuária 50.907 44.085 -6.822 -13,40 39.973 -4.112 -9,33II RA – Centro 61.088 49.095 -11.993 -19,63 39.135 -9.960 -20,29III RA – Rio Comprido

86.542 82.344 -4.198 -4,85 73.661 -8.683 -10,54

VII RA – São Cristóvão

86.542 80.360 -6.182 -7,14 70.945 -9.415 -11,72

Benfica 21.459 19.872 -1.587 -7,40 19.017 -855 -4,30Mangueira 14.000 17.530 3.530 25,22 13.594 -3.936 -22,45

São Cristóvão 51.083 42.958 -8.125 -15,91 38.334 -4.624 -10,76Vasco da Gama - - - - - - -

XXI RA – Paquetá 2.545 3.257 712 27,98 3.421 164 5,04XXIII RA – Santa Teresa

50.907 44.554 -6.353 -12,48 41.145 -3.409 -7,65

0 AP2 1.130.135 1.034.612 -95.523 -8,45 997.478 -37.134 -3,59 AP3 2.250.180 2.323.990 73.810 3,28 2.353.590 29.600 1,27 AP4 356.349 526.302 169.953 47,69 682.051 155.749 29,59 AP5 1.015.595 1.292.179 276.584 27,23 1.556.505 264.326 20,46

Fonte: Armazém de Dados; Anuário Estatístico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 Tendo em vista que, na cidade do Rio de Janeiro, a população residente em favelas cresce em ritmo muito mais elevado que a população total, faz-se necessário analisar esses dados específicos. Nos anos 1980, enquanto a população da cidade cresceu 7,66%, a residente em favela teve um incremento de 23,09%. Na última década as taxas foram, respectivamente, de 6,88% e 23,80 % para a cidade toda. Independentemente dos fatores que explicam esse processo, o resultado que se tem é a precarização das condições de habitabilidade de parcela cada vez maior da população, com impactos também cada vez maiores nos espaços urbanos formais. Os dados demográficos do Rio de Janeiro mostram, então, que há duas claras tendências: de um lado o esvaziamento das áreas mais centrais e de outro um crescente grau de favelização da cidade. Se em 1980 a população residente em favela representava 14,09% da população total, em 2000 passou a corresponder a 18,65%. A tabela abaixo reúne os números relativos à população residente em favela por Área de Planejamento, Região Administrativa e Bairros, permitindo a comparação da situação específica de São Cristóvão com o restante da cidade.

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Tabela 02 POPULAÇÃO RESIDENTE EM FAVELA

1980 – 1991 1991 – 2000 Município; Área de

Planejamento; Região

Administrativa; Bairro

1980

1991 Incremento

Populacional Absoluto

Incremento Populacional Relativo (%)

2000 Incremento

Populacional Absoluto

Incremento Populacional Relativo (%)

Rio de Janeiro 717.066 882.667 165.601 23,09 1.092.783 210.116 23,80AP1 92.119 79.233 -12.886 -13,99 77.245 -1.988 -2,51

I RA – Portuária 18.697 16.722 -1.975 -10,56 17.409 687 4,11II RA – Centro 0 0 0 0 0 0,00III RA – Rio Comprido

29.518 22.950 -6.568 -22,25 22.910 -40 -0,17

VII RA – São Cristóvão

34.205 30.171 -4.034 -11,79 28.125 -2.046 -6,78

Benfica - - - - 6.266 - - Mangueira - - - - 10.133 - -

São Cristóvão - - - - 11.726 - - Vasco da Gama - - - - - - -

XXI RA – Paquetá 0 0 0 0,00 0 0 0,00XXIII RA – Santa Teresa

9.699 9.390 -309 -3,19 8.343 -1.047 -11,15

AP2 114.638 136.894 22.256 19,41 146.380 9.486 6,93AP3 416.307 473.673 57.366 13,78 545.011 71.338 15,06AP4 26.985 73.875 46.890 173,76 144.298 70.423 95,33AP5 67.017 118.992 51.975 77,55 179.849 60.857 51,14

Fonte: Armazém de Dados; Anuário Estatístico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 É curioso observar que, ao contrário das demais regiões da cidade, em que o crescimento de população residente em favela é bastante intenso, na área central verifica-se a diminuição desse tipo de população, ainda que a taxas menores que da população total na última década. Entretanto, a participação da população residente em favela na população total da VII RA é muito alta. Os dados, incluídos na próxima tabela, mostram que a AP1 é a que apresenta o maior índice de população favelada da cidade, ainda que deva se observar que os números absolutos não são tão expressivos em relação ao total. Apenas 7,07% da população residente em favele localiza-se na AP1. Entretanto é importante observar, internamente, a distribuição da população da AP1, e da VII RA em particular. 28,79% dos moradores da AP1 residem em favelas, enquanto na cidade toda esse número é 18,65%. Importante observar ainda que das RAs que compõem a AP1, a de São Cristóvão apresenta o segundo maior índice de favelização, com 39,64% da população morando em favela. Na I RA Portuária, são 43,55%.

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Tabela 03 PARTICIPAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE EM FAVELA NO TOTAL

1980 1991 2000 Município; Área

de Planejamento;

Região Administrativa;

Bairro

Pop. Total Pop. em Favela

Particip. da Pop.

Em Favela no Total (%)

Pop. Total Pop. em Favela

Particip. da Pop.

Em Favela no Total (%)

Pop. Total Pop. em Favela

Particip. da Pop.

Em Favela no Total (%)

Rio de Janeiro 5.090.790 717.066 14,09 5.480.778 882.667 16,10 5.857.904 1.092.783 18,65AP1 338.531 92.119 27,21 303.695 79.233 26,09 268.280 77.245 28,79I RA - Portuária 50.907 18.697 36,73 44.085 16.722 37,93 39.973 17.409 43,55II RA - Centro 61.088 0 0,00 49.095 0 0,00 39.135 0 0,00III RA - Rio Comprido

86.542 29.518 34,11 82.344 22.950 27,87 73.661 22.910 31,10

VII RA - São Cristóvão

86.542 34.205 39,52 80.360 30.171 37,54 70.945 28.125 39,64

Benfica 21.459 - - 19.872 - - 19.017 6.266 32,95Mangueira 14.000 - - 17.530 - - 13.594 10.133 74,54

São Cristóvão 51.083 - - 42.958 - - 38.334 11.726 30,59Vasco da Gama - - - - - - - - - XXI RA – Paquetá

2.545 0 0,00 3.257 0 0,00 3.421 0 0,00

XXIII RA – Santa Teresa

50.907 9.699 19,05 44.554 9.390 21,08 41.145 8.343 20,28

AP2 1.130.135 114.638 10,14 1.034.612 136.894 13,23 997.478 146.380 14,68AP3 2.250.180 416.307 18,50 2.323.990 473.673 20,38 2.353.590 545.011 23,16AP4 356.349 26.985 7,57 526.302 73.875 14,04 682.051 144.298 21,16AP5 1.015.595 67.017 6,60 1.292.179 118.992 9,21 1.556.505 179.849 11,55

Fonte: Armazém de Dados; Anuário Estatístico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 O Mapa 02 deste trabalho (Volume III) indica a localização das favelas da VII RA São Crsitóvão, cabendo ressaltar que algumas delas já vêm sendo contempladas pelo Programa Favela Bairro da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, como ser verá adiante. 3.3. Mercado Imobiliário 3.3.1. Licenciamento de construções e concessão de “habite-se” Em pesquisa realizada há alguns anos1, foram organizados dados relativos ao licenciamento de construções e concessão de “habite-se” na VII RA São Cristóvão, no período 1990-1998. Verificou-se, na ocasião, que no período de oito anos analisados foram concedidas 63 licenças de construção, correspondendo a 39.766,55 m2. E foram concedidos somente 41 “habite-se”, representando o acréscimo de 35.506,70 m2 de área construída ao parque imobiliário dentro da legalidade urbanística, o que significa muito pouco ao longo de quase uma década2.

1 Trata-se do “Levantamento e Espacialização da Dinâmica do Mercado Imobiliário da UEP 05 – São Cristóvão” (AKSO Arquitetura e Engenharia, 1998), trabalho contratado pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro como o objetivo de reunir subsídios para elaboração do PEU São Cristóvão, recentemente aprovado pela Câmara de Vereadores. 2 Estima-se que área construída total da VII RA São Cristóvão era de 850.407 m2 em 2.000 (Armazém de Dados/PCRJ).

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Esses números ilustram, de algum modo, como a produção imobiliária formal na área estudada é muito pouco expressiva, tendo em vista que não há nenhum indicador que sugira alguma alteração desse quadro ocorrida de 1998 para cá. Se for considerado o primeiro semestre de 2004 como referência, tido como o melhor dos últimos quatro anos em relação ao licenciamento de construções no município do Rio de Janeiro3, pode-se confirmar, novamente, como a VII RA São Cristóvão não está colocada como área de interesse para investimentos pelos agentes do mercado imobiliário. Enquanto a cidade do Rio de Janeiro teve, na primeira metade deste ano, 1.030 novas edificações licenciadas, com a criação de 10.238 unidades e 1.330.337,97m2 de área construída, a VII RA São Cristóvão contribuiu com, tão somente, duas novas edificações licenciadas, uma em São Cristóvão outra em Benfica, correspondendo a duas unidades residenciais e 593,41 m2. 3.3.2. Anúncios de compra, venda e aluguel de imóveis Com o objetivo de agregar mais algumas informações relativas à dinâmica do mercado imobiliário na VII RA São Cristóvão, realizou-se, no âmbito deste trabalho, uma pesquisa, em um jornal4 de grande circulação, dos anúncios de compra, venda e aluguel de imóveis na área. Registra-se, entretanto, que os resultados obtidos têm caráter ilustrativo, tendo em vista que a abrangência temporal da pesquisa foi restrita ao mês de agosto de 2004, caracterizando-se apenas como um “retrato” daquele período. Nos cinco domingos de agosto de 2004, foram identificados 50 imóveis referentes aos bairros que integram a VII RA São Cristóvão em anúncios de classificados, divididos em residenciais ou comerciais e venda ou aluguel, de acordo com o quadro abaixo. Tabela 04

Número de Anúncios por Tipo

Tipo de Anúncio Número

de Anúncios

Imóveis Residenciais - Venda 14 Imóveis Residenciais - Aluguel 4 Imóveis Comerciais - Venda 20 Imóveis Comerciais - Aluguel 12 Total 50

Número de Anúncios por Tipo (%)

28%

8%40%

24%

Imóveis Residenciais - Venda Imóveis Residenciais - AluguelImóveis Comerciais - Venda Imóveis Comerciais - Aluguel

Fonte: Jornal O Globo (Edições de Domingo de Agosto de 2004)

O número total de imóveis anunciados é, sem dúvida, pequeno, destacando-se que os anúncios de imóveis comerciais foram quase o dobro dos de imóveis residenciais. A partir dessa constatação, buscou-se verificar, mesmo sem tabulação dos dados, os anúncios relativos aos imóveis situados na II RA Centro, particularmente no que se refere aos imóveis residenciais. Utilizou-se o Centro como parâmetro por ser uma área de dimensões similares e por terem, as duas RAs, população residente também da mesma ordem de grandeza, descontando-se o número de habitantes em favela, que a princípio não estariam participando do mercado formal. Verificou-se que, no mesmo período, o

3 “Relatório Sobre o Licenciamento de Construções no 1º Semestre de 2004” (COMPANS, agosto/2004). 4 A pesquisa foi feita nos Classificados do Jornal O Globo, nos domingos do mês de agosto.

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número de imóveis residenciais localizados no Centro foi bastante superior, mais uma vez indicando a estagnação do mercado imobiliário na VII RA São Cristóvão. Os dados contidos nos anúncios permitem ainda algumas conclusões interessantes sobre os imóveis ofertados. A grande maioria deles localiza-se, ou são anunciados como sendo localizados, no bairro de São Cristóvão. 78% dos anúncios referem-se a esse bairro, enquanto não há anúncios para os bairros de Mangueira e Vasco da Gama. Tal fato pode ser explicado por ser o bairro de Mangueira predominantemente ocupado por áreas de favela e por ser o bairro Vasco da Gama ainda muito recente, não tendo, possivelmente, o reconhecimento da própria população. Neste sentido, é possível que alguns dos anúncios indicados como São Cristóvão, sejam de imóveis localizados no bairro Vasco da Gama. A tabela a seguir resume a distribuição dos anúncios por bairro. Tabela 05

Número de Anúncios por Bairro

Tipo de Anúncio Número

de Anúncios

São Cristóvão 39 Benfica 11 Mangueira 0 Vasco da Gama 0 Total 50

Número de Anúncios por Bairro

78%

22%0%

0%

São Cristóvão Benfica Mangueira Vasco da Gama

Fonte: Jornal O Globo (Edições de Domingo de Agosto de 2004)

A mesma proporção dos de anúncios por bairro, verifica-se quando se analisa os anúncios relativos a imóveis residenciais ou comerciais separadamente. Assim, 78% dos anúncios residenciais e 78% dos anúncios comerciais referem-se ao bairro de São Cristóvão. Se forem analisados os números relativos aos tipos de imóveis residenciais ou comerciais, se tem alguns dados relevantes. 88% dos imóveis residenciais anunciados são apartamentos, tal como explicitado a seguir. Tabela 06

Número de Anúncios por Tipo de Imóvel

Residencial

Tipo de Imóvel Número

de Anúncios

Casa 1 Apartamento 16 Prédio 1 Total 18

Número de Anúncios por Tipo de Imóvel Residencial

6%6%

88%

Casa Apartamento Prédio

Fonte: Jornal O Globo (Edições de Domingo de Agosto de 2004)

Essa proporção parece surpreendente porque se sabe que há um grande número de casas em São Cristóvão, onde podem ser encontradas, por exemplo, muitas vilas5. 5 Aqui parece oportuno comentar que durante a realização da pesquisa de campo sobre os imóveis situados na área do PRI São Cristóvão, verificou-se que as casas de vilas estão

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Em relação aos imóveis comerciais, entre os anúncios pesquisados, há uma distribuição por mais tipos, destacando-se que a maioria deles refere-se a galpões, tipo de construção muito encontrada na VII RA São Cristóvão. Tabela 07

Número de Anúncios por Tipo de Imóvel Comercial

Tipo de Imóvel Número

de Anúncios

Sala 3 Loja 9 Casa/Sobrado 2 Prédio 2 Galpão 10 Outro 1 Sem Informação 5 Total 32

Número de Anúncios por Tipo de Imóvel Comercial Número de Anúncios

9%

28%

6%6%32%

3%16%

Sala Loja Casa/SobradoPrédio Galpão OutroSem Informação

Fonte: Jornal O Globo (Edições de Domingo de Agosto de 2004)

3.3.2. Expectativas de agentes do mercado imobiliário A partir do entendimento de que a reabilitação dos bairros que compõem a VII RA São Cristóvão, particularmente da área do PRI São Cristóvão, depende não apenas dos esforços das diferentes esferas de governo, mas também do setor privado, buscou-se identificar, nos limites deste trabalho, algumas expectativas dos agentes do mercado imobiliário. Para tanto, foi realizada uma reunião com a Comissão de Habitação Social do SINDUSCON6, com o objetivo, justamente, de ouvir as impressões dos representantes de algumas empresas do setor. Foram destacados, inicialmente, alguns pontos da nova legislação urbanística, definida pelo PEU São Cristóvão, que poderão favorecer o interesse de investimentos na área. Entre eles, a possibilidade de remembramentos de terrenos; o incentivo à subdivisão de galpões para instalação de unidades de habitação e a possibilidade de construção de vilas em lotes de até 10.000m2 sem exigência de estacionamento para até 12 unidades. Em seguida, constataram-se alguns problemas, dos quais dois pareceram mais relevantes. Por uma lado a questão da favelização da área acompanhada da desqualificação dos espaços públicos. Por outro, o problema da situação fundiária que dificulta os investimentos em toda a área central da cidade pela impossibilidade, muitas vezes, de se identificar a titularidade das propriedades, o que tem se mostrado grande entrave a qualquer operação imobiliária.

geralmente ocupados. Conversando com moradores, se teve a informação de que a compra, venda ou aluguel dessas unidades se faz, geralmente, com anúncio no próprio bairro, com placa no imóvel, etc. Ou seja, normalmente, não se anuncia nos grandes veículos de comunicação e ainda assim, segundo moradores, as transações são realizadas em curto espaço de tempo. Considerando que tais informações são verdadeiras, pode-se deduzir que as casas de vila não apenas são um padrão próprio de São Cristóvão, como parece atender a uma determinada demanda. 6 A reunião foi realizada no dia 15 de setembro de 2004.

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Sobre o real interesse de investir na área, os empresários presentes à reunião dividiram-se. Uns mostraram simpatia pela idéia, manifestando interesse de conhecer os trabalhos que vêm sendo feitos no âmbito da parceria entre as Cidades do Rio de Janeiro e de Paris, Caixa Econômica Federal e Ministério das Cidades. Outros entenderam que o interesse do mercado imobiliário só será despertado após investimentos nos espaços públicos ou na eventualidade de ser implantado um grande empreendimento âncora. E houve ainda quem mostrasse grande resistência, alegando que não há demanda clara para a área e que o problema da segurança é altamente impeditivo. Entre as áreas apontadas como tendo maior potencial para investimentos, foram destacadas o entrono da Quinta da Boa Vista, algumas áreas em Benfica e terrenos onde se possa, sobretudo, implantar pequenas vilas. 3.4. Principais Instituições e Empresas Estão instaladas na VII RA São Cristóvão diversas instituições e empresas que ocupam, somadas, grandes áreas territoriais. Algumas delas exercem ainda influência significativa na dinâmica local. O Mapa 03 deste trabalho (Volume III) identifica e indica onde estão localizadas essas instituições e empresas, bem como as classifica em sete grupos: áreas militares; áreas ocupadas por órgãos públicos; áreas ocupadas por concessionárias de água e esgoto, luz; gás e telefone; grandes estabelecimentos e instituições de ensino, grandes estabelecimentos e instituições de saúde, empresas privadas de grande influência na área; e equipamentos cultuais e de lazer. Entre tantas áreas identificadas, algumas merecem considerações específicas. As áreas militares, algumas em processo de negociação para serem desativadas e leiloadas, ocupam grandes áreas em Benfica e em São Cristóvão. A princípio, porém, parecem ser áreas cuja possibilidade de aproveitamento com novos usos demandará articulações complexas, não parecendo poder ser consideradas como áreas de grande potencial para esse fim. Entre os órgãos públicos instalados na VII RA, destacam-se os localizados no edifício conhecido como “Fonsecão”, de grande porte e um elemento de referência na área. Ali estão alguns órgãos públicos estaduais. Órgãos publicados ligados aos outros níveis de governo também têm imóveis nos bairros em estudo, mas sem a presença tão marcante do “Fonsecão”. Em relação aos imóveis sob o domínio de concessionárias de serviços públicos, a CEG ocupa, com o Gasômetro, já em processo de desativação,, o maior de todos. CEDAE e Telemar também dispõem de alguns imóveis, além da Light com duas subestações de energia elétrica instaladas (uma em São Cristóvão e outra no bairro Vasco da Gama). Os estabelecimentos e instituições de ensino e saúde, na maioria dos casos, ocupam áreas territoriais não muito grandes. Ainda assim, principalmente os de ensino, são de grande importância para a imagem desses bairros. O tradicional Colégio Pedro II é uma das principais referência de São Cristóvão, além de outras escolas cujos prédios são, inclusive, tombados: Escola Municipal Floriano Peixoto; Escola Municipal Gonçalves Dias; Escola Municipal Nilo Peçanha; e Escola Municipal Uruguai.

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Do setor privado, devem ser destacados, por um lado, alguns estabelecimentos de grande porte, e, por outro, algumas atividades econômicas. No primeiro grupo, estão o Jornal O Dia, com seu parque gráfico instalado em Benfica; a Ipiranga, com sede em São Cristóvão; e a CADEG, central de abastecimentos localizada em Benfica que atende demandas de diversas partes da cidade. No segundo grupo, podem ser incluídos o expressivo conjunto de lojas de lustres e luminárias, na rua Senador Bernardo Monteiro em Benfica, as emissoras de TV Record, Bandeirantes e CNT, além das diversas lojas de autopeças distribuías principalmente por São Cristóvão. Por fim, entre os principais equipamentos de lazer e cultura, estão localizados na VII RA, a Quinta da Boa Vista, com o Museu Nacional e o Jardim Zoológico; o Observatório Nacional, que também exerce essa função com a abertura de seu capus à visitação; o Centro Luiz Gonzaga de Tradições Nordestinos, que abriga a tradicional feira dos nordestinos; e o Clube de Regatas Vasco da Gama, que recebe grande público em dias de jogo em seu estádio. 3.5. Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC) e Bens Tombados A Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC) de São Cristóvão foi definida pela Lei Complementar Nº 24 de 19 de novembro de 1993. A Lei delimita três áreas de proteção denominadas Área 1; Sub-área 1; e Área 2. Além disso, defino 320 imóveis que passam a ficar sob a tutela do órgão municipal competente para a preservação do patrimônio cultural. A Área 1 é a maior de todas e abrange parte significativa dos bairros de São Cristóvão e Vasco da Gama. A Sub-área 1 inserida dentro da Área 1, mas cujos imóveis estão sujeitos a maior controle pelo órgão de preservação do patrimônio cultural, situa-se no bairro de São Cristóvão, englobando o Largo da Cancela, trecho da Av. São Luiz Gonzaga, quarteirões próximos à Praça Argentina. A Área 2, de dimensões bem menores, situa-se no Bairro de Benfica, compreendendo o Largo do Pedregulho e pequenos trechos das ruas Ana Néri e General Gustavo Cordeiro de Farias. Além dessas áreas de proteção, com a tutela de alguns imóveis, localizam-se na VII RA São Cristóvão 13 Bens Tombados, a maioria deles localizados no bairro de São Cristóvão. O conjunto protegido pela APAC e os Bens Tombados formam um acervo arquitetônico, urbanístico e simbólico da cidade que, de fato, merece ser preservado. Ainda que os Bens Tombados estejam, de modo geral, em bom ou razoável estado de conservação, os imóveis tutelados pela a APAC nem sempre o estão, tal como se pôde identificar na Pesquisa de Campo realizada no âmbito deste trabalho. Ainda que a pesquisa não tenha abrangido toda a área da APAC, reuniu-se uma parte significativa foi analisada, reunindo dados que pode subsidiar ações futuras. Cabe destacar, ainda, que no momento atual o DGPC/SMC já vem realizando estudos com o objetivo de propor a redefinição dos limites desta APAC, com possibilidades de ampliá-la, além de promover a tutela de uma maior número de imóveis. Tanto as áreas de proteção como os Bens Tombados estão representados no Mapa 04 deste trabalho (Volume III). A tabela a seguir relaciona todos os Bens Tombados, indicando sua localização e a legislação correspondente.

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Tabela 08 BENS TOMBADOS NA VII RA SÃO CRISTÓVÃO

BAIRRO

IDENTIFICAÇÃO

LOCALIZAÇÃO

LEGISLAÇÃO

São Cristóvão

Estação Ferroviária de S. Cristóvão

Av. Osvaldo Aranha nº 680

Decreto “N” Nº 14741 - 22.04.96

São Cristóvão

Casa da Marquesa de Santos

Av. Pedro II nº 293 Proc. II-T-38 / IBPC - 20.03.38

São Cristóvão

Escola Municipal Nilo Peçanha

Av. Pedro II nº 398 Decreto 9414 / DGPC (Provisório) - 21.06.90

São Cristóvão

Coreto Campo de São Cristóvão

Proc. E-18 / 300288 / 85 INEPAC (Provisório) 16.12.85

São Cristóvão

Escola Municipal Gonçalves Dias

Campo de São Cristóvão nº 115

Decreto 9414 / DGPC (Provisório) - 21.06.90

São Cristóvão

Escola Municipal Floriano Peixoto

Praça Argentina nº 20 Decreto 9414 / DGPC (Provisório) - 21.06.90

São Cristóvão

Hospital Frei Antonio Rua São Cristóvão nº 870 Praça Mário Nazaré s/nº

Decreto 4926 / DGPC - 10.01.85

São Cristóvão

Quinta da Boa Vista e Paço de São Cristóvão

Quinta da Boa Vista Proc. 99 / 101 - T - 38 / IBPC - 30.06.38 Proc. 101 / 154 - T - 38 / IBPC - 11.05.38

São Cristóvão

Reservatório da Quinta da Boa Vista (1867)

Rua Mineira s/nº Proc. E-18 / 001542 / 98 INEPAC (Provisório)

São Cristóvão

Reservatório do Pedregulho (1880)

Rua Marechal Jardim s/nº

Proc. E-18 / 001542 / 09 INEPAC (Provisório)

Benfica Escola Municipal Uruguai

Rua Ana Neri nº 192 Decreto 9414 / DGPC (Provisório) - 21.06.90

Benfica Conjunto Residencial Mendes de Moraes (Pedregulho)

Rua Marechal Jardim nº 450

Decreto 6383 / DGPC - 19.12.86

Benfica Fonte Tipo Estela Largo do Pedregulho Decreto 19011 / DGPC – 05.10.2000 Vasco da Gama

Sede e Campus do Observatório Nacional

Rua General Bruce nº 586

Proc. 1009 - T - 79 / IBPC - 14.08.86 Proc. E - 18 / 31273 / 83 / INEPAC - 18.11.87

3.6. Projetos de Intervenção Urbana Nos últimos anos, diversos projetos de intervenção urbana, de diferentes naturezas e abrangências, têm sido propostos para a área central do Rio de Janeiro. A maioria deles proposta pela própria administração municipal, porém nem sempre chegando a serem efetivamente executados. Assim como os demais bairros que compõem a área central, os da VII RA São Cristóvão também vêm sendo objeto de propostas e intervenções. Neste trabalho foram identificados 15 projetos que encontram-se em diferentes etapas de elaboração ou execução. Há desde a indicação de projetos que ainda deverão ser elaborados até alguns já implementados. O quadro abaixo apresenta esses projetos cujas abrangências podem ser verificadas no Mapa 05 deste trabalho (Volume III).

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Tabela 09 Projeto: Arena da Quinta da Boa Vista (1998)

Responsável Autor Objetivo Principal Área (ha)

Etapa de Execução

Instituto Pereira Passos

Arquiteto Sérgio Bernardes, com consultoria dos arquitetos espanhóis Luís Millet e Gemma Biosca

Reutilização de uma grande área ocupada pelo, na época, deteriorado Pavilhão de São Cristóvão, através da construção de uma Arena Multiusos, que serviria com âncora para uma reestruturação do seu entorno, criando uma nova centralidade no bairro de São Cristóvão.

Aprox. 47

Não implementado. O projeto foi arquivado após a implantação do Centro das Tradições Nordestinas no Pavilhão, ainda que técnicos do IPP considerem que os estudos para o entorno são interessantes.

Projeto: Rio Cidade Benfica São Cristóvão (1999) Responsável Autor Objetivo Principal Área

(há) Etapa de Execução

Instituto Pereira Passos

F. LUZ Arquitetura Ltda.

Requalificação dos espaços públicos, prevendo: renovação da infra-estrutura; implantação de novos equipamentos do mobiliário urbano; transformação do Dom Meinrado em rua de pedestres; reurbanização do Largo da Cancela.

Aprox. 6

Projeto Executivo concluído. Aguarda orçamento para execução parcial das obras (trecho Largo da Cancela / Rua Dom Meinrado).

Projeto: Hospital Quinta D'Or (2001) Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Rede D'Or Não identificado Projeto de recuperação do antigo Hospital São Francisco de Paula, preservando algumas de suas características arquitetônicas, contribuindo para a valorização do espaço urbano do entorno.

Aprox. 0,40

Executado

Projeto: Requalificação da Quinta da Boa Vista (2003) – Zona de Conservação Ambiental Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Fundação Parques e Jardins

Grupo de Trabalho composto por técnicos de diversos órgãos, coordenado pela Presidente da Fundação Parques e Jardins Vera Dodsworth

Especificação das espéfices arbóreas perdidas; tratamento de área ajardinadas degradadas; valorização dos monumentos; redefinição de circulações e acessos do Parque; redesenho e instalação de equipamentos do mobiliário urbano; implantação de um novo sistema de sinalização; implantação de drenagem superficial em alguns pontos; redimensionamento das redes de abastecimento de água e esgoto; implantação de novo projeto de iluminação; recuperação das edificações do Parque; ampliação da área do Zoológico; criação espaços para exposições de vários animais ameaçados de extinção reproduzindo seus habitat naturais

53,50 Em elaboração

Projeto: Centro Luiz Gonzaga de Tradições Nordestinas (2003) Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Transferência da tradicional Feira de São Cristóvão para dentro do Pavilhão, com ordenamento das barraquinhas e tratamento urbanístico do entorno. Foram construídos, ainda, palco, camarins, banheiro e pista de dança.

9,70 Executado

Projeto: Área Ocupada pelo IBGE - Instituto Brasileiro e de Geografia e Estatística (2004) Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Instituto Pereira Passos

Técnicos do IPP Demolição dos prédios do IBGE para criação de um novo acesso à Favela da Mangueira, com praça, plano inclinado e equipamentos sociais, e uma "praçarela" sobre as vias férreas, fazendo a ligação com a Vila Olímpica da Mangueira.

Aprox. 1,50

Em elaboração

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Projeto: Terminal Integrado de Transportes (2004) Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Secretaria Estadual de Transportes

Não identificado Criação de terminal de transportes que passará a ser ponto final de linhas de ônibus intermunicipais que atualmente trafegam pelo Centro da Cidade. O projeto prevê um centro de serviços públicos e ligações com estação de metrô, além de oferta de linhas de ônibus para o Centro e Zona Sul.

2 Licitação para obras.

Projeto: Remodelação do Clube de Regatas Vasco da Gama Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Clube de Regatas Vasco da Gama

Não identificado Remodelação e ampliação do Estádio do Clube de Regatas Vasco da Gama (de 40.000 para 50.000 lugares) e construção de Ginásio Poliesportivo para 10.000 pessoas.

7,50 Em elaboração

Projeto: Favela Bairro Mangueira Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Secretaria Municipal de Habitação

Arquiteto Paulo Casé

Urbanização, com instalação de infra-estrutura, tratamento dos espaços públicos, relocação de unidades situadas em área de risco, atendendo a comunidade de 15. 647 habitantes e 8.458 domicílios.

80,40 Em execução (etapa final - complementação de obras)

Projeto: Favela Bairro Tuiuti Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Secretaria Municipal de Habitação

Arquiteto Paulo Case

Urbanização, com instalação de infra-estrutura, tratamento dos espaços públicos, relocação de unidades situadas em área de risco, contenção de encostas, atendendo a comunidade de 6.575 habitantes e 1.777 domicílios.

7,80 Executado

Projeto: Favela Bairro Vila Arará / Parque Erédia Sá / Parque Horácio Cardoso Franco Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Secretaria Municipal de Habitação

Não identificado Urbanização, com instalação de infra-estrutura, tratamento dos espaços públicos, relocação de unidades situadas em área de risco, atendendo a comunidade de 8.515 habitantes e 2.108 domicílio.

14,00 Em execução (etapa inicial)

Projeto: Área Ocupada pela CEG - Companhia Estadual de Gás Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Intenção de reutilização da área ocupada pelo Gasômetro, em fase de desativação, através de sua subdivisão em quarteirões para que possa ser integrada à malha urbana. Pretende-se ainda que seja estudado o entorno do Hospital Frei Antônio com o objetivo de valorizá-lo e lhe dar mais visibilidade.

13,80 Previsto para ser elaborado, destacando-se que, por questões ambientais, devido à contaminação do subsolo da área, num prazo de cerca de dez anos após a desativação do Gasômetro, haverá ainda restrições à ocupação.

Projeto: Área Ocupada pela CCPL - Companhia Central dos Produtores de Leite Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Intenção de integrar a área, atualmente subutilizada, à malha urbana a partir de nova ocupação, possivelmente com equipamentos e atividades de grande porte.

6,20 Previsto para ser elaborado.

Projeto: PA Rua Bela / Rua Figueira de Melo Responsável Autor Objetivo Principal Área

(ha) Etapa de Execução

Previsão de alargamento das ruas que, atualmente, encontram-se sob

Aprox. 15

Previsto para ser elaborado.

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forte impacto do viaduto da Linha Vermelha. Objetiva-se a criação de melhor ambiência, com melhores iluminação e ventilação, além da reurbanização das vias para favorecer a reutilização da área.

Projeto: Projeto Benfica Responsável Autor Objetivo Principal Área

(há) Etapa de Execução

Proposta de melhoria da circulação viária da área e implantação de proposta urbanística que promova a requalificação do espaço urbano, valorizando o pólo comercial da Rua Senador Bernardo Monteiro ("Rua dos Lustres")

23,60 Previsto para ser elaborado.

Dos quinze projetos acima relacionados, apenas três foram efetivamente executados. Um deles, o Hospital Quinta D´Or, é o único proposto e realizado pela iniciativa privada, e por isso mesmo mereceu destaque, já que, objetivamente, é tão somente uma intervenção num edifício específico. Assim mesmo, reveste-se de importância, porque a partir dele outros investimentos semelhantes podem ser desencadeados, sobretudo no entorno da Quinta da Boa Vista, tida como área mais nobre. Em execução, estão dois projetos do Programa Favela Bairro: Mangueira e Vila Arará. Somados ao já executado projeto para a favela do Tuiuti podem sinalizar para melhorias das condições ambientais e urbanas dos bairros nos quais estão inseridos. O projeto Rio Cidade Benfica-São Cristóvão, apesar de já concluído, ainda não tem previsão para ser executado. Trata-se, porém de um projeto importante para a área como um todo, que, efetivamente, necessita de melhorias das condições dos espaços públicos e renovação da infra-estrutura. Assim como o projeto Rio Cidade, o projeto de Requalificação da Quinta da Boa Vista pode proporcionar, se executado, grande valorização da área, pois trata-se de um dos grande parques da cidade, sendo um dos espaços de São Cristóvão mais reconhecidos pela população carioca. Apenas um dos projetos identificados é de iniciativa do Governo do Estado, através da Secretaria de Estado de Transportes. Trata-se do Terminal Rodoviário a ser implantado numa antiga estação ferroviária desativada. Na verdade, o terreno não está localizado dentro dos limites da VII RA São Cristóvão, mas justaposto a ela, na parte sul. Considerou-se, entretanto, importante mencionar o projeto, até porque se for implantado, provavelmente, produzirá impactos diretos sobre São Cristóvão, por onde deverá circular um número bem maior de linhas de ônibus. Estão relacionados ainda, neste trabalho, alguns projetos previstos para elaboração. Ainda que entre serem desenvolvidos e, eventualmente, implantados provavelmente se passará muito tempo, considerou-se importante registrar que há a intenção, entre técnicos da PCRJ e até mesmo por indicação do PEU São Cristóvão, de se trabalhar esses espaços. Do mesmo modo, considerou-se relevante fazer o registro do projeto Arena da Quinta da Boa Vista. Trata-se de projeto já arquivado, ainda mais após a implantação do Centro Luiz Gonzaga de Tradições Nordestinas, mas que propõe também algumas intervenções no espaço público no entorno do Pavilhão de São Cristóvão, entre o porto e o Largo da Cancela, que podem ser posteriormente consideradas e resgatadas.

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No Mapa 05 deste relatório (Volume III), no qual estão demarcadas as áreas dos projetos, foram incluídas duas diretrizes viárias previstas pela SMU/PCRJ para serem implantadas. Uma entre o Campo de São Cristóvão e o Largo da Cancela e outra, a oeste da VII RA, paralela a via férrea, que visa o desafogar o tráfego na rua São Luiz Gonzaga. Por fim, cabe registrar ainda algumas iniciativas, também da PCRJ, que não foram marcadas no mapa nem incluídas no quadro acima. Uma é a proposta de implantação de um circuito de ciclovia pelos bairros, contribuído para melhores condições de acessibilidade e lazer. O outro é o projeto do Corredor Imperial que prevê a implantação de placas de sinalização indicando o antigo trajeto utilizado pelo Imperador entre a Residência de São Cristóvão e a Fazendo de Santa Cruz. Pelo projeto, quatro placas serão instaladas em São Cristóvão, e outras tantas nos demais bairros, atravessando todo o subúrbio carioca. 3.7. Potencial para Renovação / Reutilização com Uso Habitacional na VII RA São

Cristóvão Os bairros que compõem a VII RA São Cristóvão, apesar do processo de industrialização que conheceram ao longo do século XX, sempre mantiveram, de modo marcante, a presença do uso residencial. Como já se viu anteriormente, esses bairros, mas também os demais da área central, da zona sul e parte da zona norte da cidade, vêm, nas últimas décadas, perdendo população residente. No Brasil, já há alguns anos, vem ganhando impulso as visões que consideram necessário interferir nessa lógica de esvaziamento das áreas centrais das grandes cidades, pela importância histórica que têm, pela área construía que dispõem, pela infra-estrutura instalada, pelas boas condições de acessibilidade, etc. Ainda mais tratando-se de um país em que o acesso à moradia digna é um problema tão grave e complexo. O trabalho aqui apresentado busca oferecer alguns subsídios para se pensar as possibilidades de investimentos habitacionais na VII RA São Cristóvão, particularmente na área do PRI, objeto de pesquisa de campo específica apresentada mais adiante. Numa análise geral da VII RA São Cristóvão, pode-se dizer que a área definida como Perímetro de Reabilitação Integrada é a que, aparentemente, apresenta, de fato, o maior potencial mesmo para se incentivar o uso habitacional. Trata-se de uma área em que esse uso é consolidado, mas que possui muitos imóveis subutilizados e até mesmo desocupados, o que provoca também um processo de degradação do ambiente construído. Além da área do PRI, algumas outras parecem ter características semelhantes, e conseqüentemente com potencial para reutilização / renovação com habitação, podendo vir a serem incorporadas aos limites do perímetro ou serem objeto de estudos específicos. A identificação delas resultou da análise conjunta de levantamentos realizados para elaboração do PEU São Cristóvão, da própria Lei do PEU, de projetos existentes para a área e verificação em campo de determinados trechos. Os estudos para elaboração do PEU São Cristóvão identificaram uma série de problemas que podem se tornar entraves à implementação de empreendimentos na VII RA, especialmente habitacionais.

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O Mapa 6 deste trabalho (Volume III) espacializa, com base em estudo anterior7, as áreas de maior concentração de pontos críticos em relação ao abastecimento de água, ao esgotamento sanitário e à drenagem de águas pluviais na VII RA São Cristóvão. Mesmo sem se considerar as favelas, que ocupam partes expressivas do território, mas que vêm sendo objeto de intervenção pelo Programa Favela Bairro, ainda assim, podem ser identificadas algumas áreas (Largo da Cancela, Largo do Pedregulho, Rua São Januário nas proximidades do Clube de Regatas Vasco da Gama, entorno da Praça Padre Souza) que apresentam pontos críticos em relação a todas infra-estruturas simultaneamente. A existência de problemas de infra-estrutura não elimina, necessariamente, o potencial habitacional de uma área, afinal de contas, a realidade pode ser alterada. No caso em tela, alguns dos problemas identificados nem mesmo exigem soluções complexas8. Porém considerou-se importante, neste momento, abordar o tema, reafirmando a necessidade de requalificação do espaço urbano como um todo para viabilizar o incremento habitacional da área. Cabe ressaltar que vários dos projetos identificados no item anterior, ao serem executados, cumprirão a função de transformar a realidade atual, redefinindo as potencialidades da área. No Mapa 7 deste trabalho (Volume III), são representadas espacialmente algumas restrições ambientais, que na mesma linha dos problemas de infra-estrutura, devem ser considerados. Primeiramente, são identificadas áreas com presença de indústrias com potencial poluidor médio ou alto. Essas informações foram extraídas de outro estudo realizado para elaboração do PEU São Cristóvão9, porém não há informações precisas sobre os impactos de cada indústria especificamente, nem de medidas mitigadoras possíveis. Ainda assim, podem ser consideradas, a princípio, como entraves ao uso residencial. Para a área entre o eixo formado pelas ruas Bela e Figueira de Melo e Av. Brasil e Av. Francisco Bicalho, o licenciamento de novas edificações depende de avaliação prévia pelo órgão responsável pela drenagem de águas pluviais no município, de acordo com o PEU São Cristóvão. Trata-se, portanto, de uma área com problemas de drenagem, que por si só é uma restrição ao adensamento, e cujo licenciamento de novas construções é mais complexo. Outra área que apresenta restrições ambientais é a do entorno do Gasômetro, cujo subsolo contaminado pode representar riscos à saúde. Esta área foi definida como prioritária para estudos de análise de risco pela SMAC/PCRJ. Deve-se considerar ainda que as grandes áreas ocupadas pelas Forças Armadas, por empresas, e outras instituições, também não estão disponíveis, de imediato, para receberem empreendimentos habitacionais. Para tanto, seria necessário a desativação das atividades atuais e negociações com os proprietários, o que até pode vir a ser considerado como boa alternativa em novos estudos sobre a área.

7 “Diagnóstico de Infra-Estrutura Básica da Área da Unidade Espacial de Planejamento 05 Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d São Cristóvão - Rio De Janeiro/RJ” (FÁBRICA Arquitetura, 1998). 8 O trabalho citado anteriormente trata dos diferentes problemas especificamente, sendo aconselhável leitura daquele relatório. 9 “Projeto de Estruturação Urbana: Levantamento e Mapeamento da Situação de Fato e Situação Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros Componentes da UEP 05 São Cristóvão, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama – Relatório Final” (ARCHI 5 Arquitetos Associados, 1998).

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Diante de todas essas considerações e atendendo aos objetivos explícitos deste trabalho, que busca contribuir para a definição de estratégias para reabilitação de um tecido urbano histórico, através do incentivo à implantação de empreendimentos habitacionais, tendo como referência principal os pequenos empreendimentos que vêm sendo propostos no Centro do Rio para recuperação do casario antigo, definiu-se algumas áreas como as que apresentam maior potencial, indicadas no Mapa 08 deste trabalho (Volume III). Todas elas já têm hoje um caráter residencial, que pode ser estimulado e valorizado. Aparentemente, todas dispõe de imóveis subutilizados ou desocupados que poderiam ser melhor aproveitados, sobretudo na área definida pelas ruas São Cristóvão, Fonseca Teles e Euclides da Cunha, parcialmente incluídas na APAC. 4. ÁREA DO PRI SÃO CRISTÓVÃO

4.1. Levantamento no Espaço Físico O levantamento no espaço físico da área do PRI São Cristóvão foi a atividade principal realizada no âmbito deste trabalho. O objetivo foi o de reunir dados sobre os logradouros públicos e sobre os imóveis da área. No total, foram pesquisados 1.413 imóveis, distribuídos em 49 quadras. Neste sentido, cabe ressaltar que a primeira questão metodológica definida para realização da pesquisa foi definir imóvel como sendo o lote. Assim sendo, não se coletou informações específicas sobre cada unidade existente num mesmo lote, mas sempre o conjunto de informações do terreno como um todo. Deve-se explicar ainda que houve, em alguns casos, grande dificuldade de se definir os limites do lote, podendo haver situações em que foram considerados como um único imóvel dois ou mais terrenos10. A pesquisa de campo foi orientada pela ficha para levantamento definida em conjunto com a CAIXA e seus parceiros. As informações coletadas sobre cada imóvel foram as seguintes: número de porta; vizinhos; área; tipo de terreno; situação do imóvel; número de edificações; implantação das edificações; estado de conservação; uso do solo; uso na frente do lote para o caso de imóveis de uso misto; tipologia da edificação; atividades; número de pavimentos; proprietário; arborização; e nível de preservação. Algumas das informações, entretanto, não foram coletadas em campo. As áreas dos terrenos, por exemplo, foram extraídas da base cadastral. O número de construções no lote, quando foi impossível verificar em campo, se recorreu à base cadastral ou à ortofoto da área. Do mesmo modo se procedeu com relação à arborização. O nível de preservação foi identificado a partir do cruzamento entre a listagem definida pela Lei 24/1993 e o número de porta verificado em campo. Por fim, o proprietário (público ou privado) foi definido pela aparência verificada em campo, sem se recorrer a cartórios ou outras fontes. Toda a pesquisa de campo foi consolidada numa base de dados apresentada, por quadra, no Volume II deste trabalho. A base de dados está sendo entregue também em meio digital para poder ser operada e, eventualmente, atualizada. Cada terreno recebeu um código, que é a chave para controle dos dados, permitindo a possibilidade de se 10 O pesquisa de campo foi feita tendo como referência a base cadastral da PCRJ. Esta porém não identificava, nem mesmo no arquivo digital, os lotes. Assim sendo, a definição dos imóveis foi feita a partir da leitura planta e a confirmação em campo, porém isso nem sempre foi uma tarefa fácil. Mesmo que haja imprecisões em alguns casos, elas serão minimizadas, pois sempre se identificou também o número de porta do imóvel, sendo assinalado quando havia mais de um número no que foi considerado um único imóvel.

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organizá-los de acordo com as informações específicas que se queira pesquisar. A consolidação da pesquisa de campo é complementada por duas planilhas: uma que apresenta informações relativas aos imóveis situados em encostas e outra que apresenta informações sobre os logradouros. A base de dados, depois de organizada, permitiu a elaboração de diversos mapas temáticos, comentados a seguir. 4.2. Mapas Temáticos Os mapas temáticos produzidos no âmbito deste trabalho integram os Volumes III e IV do relatório. No total, são 19 mapas, divididos por área de abrangência. No Volume III, estão os mapas relativos à VII RA São Cristóvão, que corresponde à área de influência do PRI São Cristóvão. Os mapas são os seguintes:

• Mapa 01 – Localização da VII RA São Cristóvão no Município do Rio de Janeiro e Limites dos Bairros que a Compõem

• Mapa 02 – Áreas Ocupadas por Favelas na VII RA São Cristóvão • Mapa 03 – Áreas Institucionais e Empresas Mais Significativas na VII RA São

Cristóvão • Mapa 04 – Delimitação da Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC) e dos

Bens Tombados na VII RA São Cristóvão • Mapa 05 – Projetos Urbanos Recentes na VII RA São Cristóvão • Mapa 06 – Áreas de Maior Concentração de Pontos Críticos em Relação ao

Abastecimento de Água; ao Esgotamento Sanitário e à Drenagem de Águas Pluviais na VII RA São Cristóvão

• Mapa 07 – Restrições Ambientais na VII RA São Cristóvão • Mapa 08 – Áreas com Maior Potencial para Renovação / Reutilização com o Uso

Habitacional na VII RA São Cristóvão No Volume IV, estão os mapas relativos à área do PRI São Cristóvão, produzidos, a maioria deles, a partir das informações levantadas em campo. Ou seja, correspondem à espacialização de algumas das informações tabuladas na base de dados. São eles:

• Mapa 09 – Uso do Solo na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 10 – Número de Pavimentos das Edificações na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 11 – Situação dos Imóveis na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 12 – Estado de Conservação das Edificações na Área do PRI São

Cristóvão • Mapa 13 – Dimensões dos Lotes na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 14 – Número de Edificações nos Lotes na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 15 – Arborização dos Lotes e dos Logradouros na Área do PRI São

Cristóvão • Mapa 16 – Imóveis Tombados, Preservados e Tutelados na Área do PRI São

Cristóvão • Mapa 17 – Imóveis Pesquisados com Maior Potencial para Renovação/

Reutilização • Mapa 18 – Zoneamento em Vigor na Área do PRI São Cristóvão • Mapa 19 – Gabarito em Vigor na Área do PRI São Cristóvão

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4.3. Resultados da Pesquisa de Campo O principal resultado da pesquisa de campo e deste trabalho como um todo é consolidação de uma base de dados sobre os imóveis da área do PRI São Cristóvão que poderá orientar futuros trabalhos naquele espaço. Neste sentido, é importante ressaltar que independentemente do foco deste trabalho ser a questão de identificação de imóveis com potencial para renovação / reutilização, principalmente com o uso habitacional, a base de dados poderá servir também a outras finalidades, podendo ser facilmente consultada. Os mapas temáticos dão visibilidade ao conteúdo da pesquisa. Através deles pode-se visualizar, por exemplo, a distribuição dos usos, bastante diversificada, com a presença de indústrias, uma concentração de comércios e serviços nas ruas São Luiz Gonzaga e São Januário, além do peso significativo do uso residencial. Pode se verificar também a predominância de edificações com um ou dois pavimentos e pouquíssimas com mais de cinco. Em relação à ocupação dos imóveis, o mapeamento revela que a maior concentração de imóveis desocupados ou subutilizados está nas quadras situadas entre a rua São Januário e a favela do Tuiuti. O mapa sobre estado de conservação das edificações mostra, claramente, que nas proximidades das favelas há, proporcionalmente, mais imóveis em estado de conservação ruim. Chama atenção ainda o pequeno número de construções realmente em bom estado de conservação, sendo a média da área pesquisada apenas razoável, devendo-se destacar ainda a presença de algumas ruínas. Os mapas de dimensões de lotes e número de construções por lotes permitem que se façam alusões ao padrão de ocupação da área. Muitas quadras estão parceladas em pequenos lotes, havendo concentração dos lotes maiores ao longo das ruas São Luiz Gonzaga e São Januário. Porém, mesmo em lotes não situados nessas vias, percebe-se um expressivo número deles ocupados com quatro ou mais construções, o que pode estar associado ao padrão de vilas tão próprio de São Cristóvão. No que diz respeito à cobertura vegetal, o mapa sobre arborização dos lotes e logradouros explícita graficamente a aridez da área, especialmente no trecho mais próximo ao Largo da Cancela, ao longo da rua São Luiz Gonzaga. São mapeados ainda os imóveis tombados, preservados e tutelados na área do PRI São Cristóvão, podendo ser verificado através da base de dados que alguns deles encontram-se em estado de conservação ruim e até mesmo em ruína.. Se os mapas permitem uma fácil compreensão da área estudada, a análise da base de dados permite a extração de algumas informações quantitativas importantes para se começar a trabalhar o potencial de renovação / reutilização dos imóveis. O quadro abaixo apresenta números gerais da área pesquisada, revelando diferentes tipos de situação que podem demandar intervenções visando a reabilitação do bairro na qual está inserida.

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Tabela 11 TOTAL DE IMÓVEIS PESQUISADOS 1413

TERRENOS VAZIOS 10

IMÓVEIS DESOCUPADOS 69

IMÓVEIS SUBUTILIZADOS 129

TOTAL DE TERRENOS VAZIOS E IMÓVEIS DESOCUPADOS OU SUBUTILIZADOS

208

IMÓVEIS EM RUÍNA 12

IMÓVEIS EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO RUIM 299

TOTAL DE IMÓVEIS EM RUÍNA OU ESTADO DE CONSERVAÇÃO RUIM

311

TOTAL DE IMÓVEIS PRESERVADOS 184

IMÓVEIS PRESERVADOS EM RUÍNA 3

IMÓVEIS PRESERVADOS EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO RUIM 24

TOTAL DE IMÓVEIS PRESERVADOS EM RUÍNA OU EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO RUIM

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A partir dessa caracterização mais geral, buscou-se estabelecer critérios para identificar os imóveis pesquisados com maior potencial para renovação / reutilização. Para tanto foram definidos os seguintes filtros para realização de buscas na base de dados: terrenos vazios; imóveis em ruína; imóveis desocupados em que foram identificados anúncios para venda ou aluguel na fachada; outros imóveis desocupados; imóveis com habitação coletiva; imóveis utilizados como estacionamento; e imóveis subutilizados em estado de conservação ruim. Avaliou-se que os imóveis que fossem enquadrados em alguma dessas categorias seriam aqueles com maior potencial para renovação / reutilização e que, conseqüentemente, deverão ser objeto de análise mais detalhada. A seleção proposta reuniu 167 imóveis, tal como ilustra a tabela a seguir: Tabela 12 TERRENOS VAZIOS 10

IMÓVEIS EM RUÍNA 12

IMÓVEIS DESOCUPADOS (com anúncio de aluguel ou venda na

fachada)

11

OUTROS IMÓVEIS DESOCUPADOS 51

IMÓVEIS COM HABITAÇÃO COLETIVA 23

IMÓVEIS UTILIZADOS COMO ESTACIONAMENTO 10

IMÓVEIS SUBUTILIZADOS EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO RUIM 50

IMÓVEIS COM MAIOR POTENCIAL PARA RENOVAÇÃO / REUTILIZAÇÃO

167

O anexo ao Volume 1 deste trabalho apresenta as informações pesquisadas em campo sobre esses 167 imóveis e o Mapa 17 ilustra como estão distribuídos especialmente. Ainda que o trabalho tenha apontado para esses 167 imóveis, deve-se ressaltar que as informações coletadas sobre o conjunto dos 1413 pesquisados poderão subsidiar novos

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trabalhos. A base de dados montada pode ser explorada, ainda, segundo outros critérios que não os adotados aqui para também identificar outros imóveis com potencial para renovação / reutilização. Por fim, cabe anotar que base de dados pode e deve ser periodicamente alimentada, incorporando as alterações verificadas nos imóveis pesquisados, incluindo novos itens e ampliando a própria área de abrangência. 5. FONTES DE PESQUISA ARCHI 5 Arquitetos Associados. Projeto de Estruturação Urbana: Levantamento e Mapeamento da Situação de Fato e Situação Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros Componentes da UEP 05 São Cristóvão, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama – Relatório Final. Rio de Janeiro, 1998. ARMAZÉM DE DADOS (IPP/SMU/CRJ). www.rio.rj.gov.br/armazemdedados. FÁBRICA Arquitetura. Diagnóstico de Infra-Estrutura Básica da Área da Unidade Espacial de Planejamento 05 Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d São Cristóvão - Rio De Janeiro/RJ. Rio de Janeiro, 1998. AKSO Arquitetura e Engenharia Ltda. Levantamento e Espacialização da Din6amica do Mercado Imobiliário da UEP 05 – São Cristóvão. Rio de Janeiro, s/d. BARANDIER, Henrique. Projetos Urbanos na Área Central do Rio de Janeiro (1993-2000). Dissertação de Mestrado em Urbanismo. Rio de Janeiro: PROURB/FAU/UFRJ, 2003. SMU / CPA – Coordenação de Planejamento. Projeto de Estruturação Urbana – PEU São Cristóvão – Relatório de Caracterização e Propostas Urbanísticas (Bairros de São Cristóvão, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama). Rio de Janeiro, agosto/1999. PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO / SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO. Novas Alternativas: projetos e propostas habitacioinais para o Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: PCRJ/SMH, 2000. PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE. Projeto de Requalificação da Quinta da Boa Vista: Plano de Metas, Ações e Diagnóstico Preliminar. Rio de Janeiro: fevereiro/2003. PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO. Relatório Sobre o Licenciamento de Construções no 1º Semestre de 2004. (Organização: Rose Compans). Rio de Janeiro: agosto/2004. PROJETO RIO CIDADE BENFICA SÃO CRISTÓVÃO (F. Luz Arquitetura). 1999. LEI COMPLEMENTAR N° 73, DE 29 DE JULHO DE 2004. Institui o PEU São Cristóvão, Projeto de Estruturação Urbana dos bairros componentes da VII Região Administrativa São Cristóvão / UEP 05 (São Cristóvão, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama) e dá outras providências. LEI COMPLEMENTAR Nº 24, DE 19 DE NOVEMBRO DE 1993. Estabelece parâmetros para as condições de uso e ocupação do solo para a área que compreende os bairro s de São Cristóvão, Mangueira e Benfica na UEP 05. MINISTÉRIO DAS CIDADES / SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS. Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais. In: www.cidades.gov.br.