Contratos Imobiliários e Imóveis na Planta
IntroduçãoFoi-se o tempo em que fazer um bom trabalho era suficiente, hoje para se manter competitivo nomercado, não basta apenas saber vender. Entender as necessidades do cliente, ter negociações queprotegem o consumidor e sua empresa, antecipar riscos, entre outras características, hoje se fazemnecessárias para empreender no segmento imobiliário.
Por este motivo, elaboramos este material, com informações relevantes sobre Contratos imobiliários eem especial, a negociação de imóveis na planta, uma modalidade que apresenta grande aceitação domercado, mas também, vem com grande carga de responsabilidade.
Uma forma de garantir negociações seguras para ambos os lados é contar com uma assessoriajurídica especializada, onde serão realizadas análises e assim não haverá surpresas, evitandoproblemas que estejam na iminência de acontecer, bem como adequando todos os contratos,procedimentos e processos da empresa de acordo com o que determina a lei.
Porém, entendemos que no início de um empreendimento muitas empresas não dispõem de verbadestinada a este fim, só buscando a assessoria especializada quando já ocorreu algum problema, porisso, este material trará um norte de onde começar e quais principais pontos necessitam de maisatenção, lembrando – QUE NENHUM MATERIAL SUBSTITUI UMA CONSULTORIA ESPECIALIZADA, pelocontrário, este material irá demonstrar a importância de ser bem assessorado.
Esperamos que o conteúdo aqui apresentado possa ajudar a realizar as mudanças necessárias na suaempresa hoje, seja ela construtora, imobiliária, empreiteira, incorporadora, ou outra. Confira!
Sumário
Introdução
Relação de Consumo e Legislação
Contratos Imobiliários
Práticas Abusivas
Imóveis na Planta – Garantias e Obrigações
Conclusão
Sobre o Serafin Advogados
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Relação de Consumo e Legislação
Fornecedor = São pessoas, empresas públicas ou particulares, nacionais ou estrangeiras queoferecem produtos ou serviços para os consumidores.
Produto = É toda mercadoria colocada à venda no comércio. Existem dois tipos de produtos,durável ou não durável. Neste caso, abordaremos os produtos duráveis, que não desaparecem após
seu uso.
Consumidor = É qualquer pessoa que compra um produto ou que contrata um serviço, para
satisfazer suas necessidades pessoais ou familiares.
Relação de Consumo = É a troca de dinheiro por produto ou serviço entre fornecedor econsumidor.
Para iniciar devemos entender que uma negociação, seja ela uma compra, venda, locação ou permuta,em sua essência é uma relação de consumo, desta forma, apresenta a figura de um Fornecedor,Produto e Consumidor.
Relação de Consumo =
Fornecedor Produto Consumidor
Desta forma, além de observar o Código Civil e Leis específicas de cada negociação,(por exemplo, Lei de Locação, Edificações, etc), é necessário também observar oCódigo de Defesa do Consumidor, afinal ele também rege os contratos imobiliários,observando alguns direitos básicos:
• Proteção a vida e saúde;• Educação para o consumo;• Liberdade de escolha de produtos e serviços;• Informação;• Proteção contra publicidade enganosa e abusiva;• Proteção contratual;• Indenização• Acesso à Justiça• Facilitação dos seus direitos• Qualidade dos serviços públicos
Atualmente existem mais de 200 leis e portarias que regulamentam a atividadeimobiliária sendo as principais:
• Código Civil – Lei 10.406/02• Lei de Incorporações – Lei 4.591/64• Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91• Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90• Código de Obras – Leis municipais
Contratos Imobiliários
Tipos de contratosAlguns dos contratos mais usuais nas relações imobiliárias são:• Promessa de Compra e Venda• Compra e venda• Administração• Corretagem• Permuta• Locação (Temporada / 12 / 36 / 60 meses)• Financiamento imobiliário• Built to suit• Doação• Hipoteca• Cessão de Direitos• Incorporação• Empreita• Distrato• Exclusividade• Entre outros
Requisitos básicosTodo contrato deve conter:
• Qualificação completa das partes• Características do produto/serviço• Quantidades• Composição• Preço• Formas de pagamento• Garantias• Prazos• Deveres e direitos do consumidor• Deveres e direitos do fornecedor• Atualização da dívida• Informações claras sobre rescisão• Foro
A seguir vamos analisar um modelo de contrato base, nele não estãopresentes todas as informações necessárias para todas negociações, masobservemos sua estruturação.
Qualificação das partes
Descrição do objeto
Forma de pagamento/ Deveres
Forma de pagamento/ Deveres
Direitos / Deveres / Rescisão
Direitos / Deveres
Direitos / Deveres / Prazo
Direitos / Deveres
Foro
Assinatura das partes
Práticas Abusivas
Práticas abusivas
Algumas práticas, ainda que frequentes, não deixam de serabusivas e podem ser questionadas, obrigando o fornecedora devolver de forma integral ou parcial o valor investido,algumas delas são:
• Multas e juros abusivos;• Cobrança de taxa para emissão deboletos• Não informar prazos de entrega• Cobrança de SATI• Cobrança de taxa de condomínioantes da entrega das chaves• Cobrança de INCC com a obra atrasada• Multa sobre valor total do contrato
Práticas abusivasMultas e juros: Não é permitido que nenhuma empresa, que não forneçacrédito, obtenha lucro sobre multas e juros, os mesmos são medidaspunitivas para o não pagamento de algum compromisso financeiro pré-estabelecido e não fato gerador de renda.
O percentual de multa praticado pela empresa pode variar, o Código deDefesa do Consumidor estabelece uma multa justa, o percentual de 2%,porém, os percentuais podem ser ainda maiores, desde que nãoultrapassem limites que os tornem exorbitantes.
O juros por sua vez, não deverá ultrapassar 1% ao mês.
Caso a empresa faça uma cobrança percentual que seja consideradoabusivo, o consumidor pode aciona-la judicialmente, conseguindo adevolução desses valores que já foram pagos indevidamente, a dobra destevalor, ou seja, o fornecedor será obrigado a devolver os juros abusivos emdobro para o consumidor, além de outras possíveis condenações comodanos morais, honorários advocatícios, etc.
Práticas abusivas
Cobrança de taxa para emissão de boletos: Não é permitido a cobrança dastaxas bancárias para a emissão de boletos bancários, essa prática é ilegalconforme o Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.
O Código considera nulas, entre outras, as cláusulas contratuais relativas aofornecimento de produtos e serviços que transfiram responsabilidades aterceiros; estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, quecoloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejamincompatíveis com a boa-fé ou a equidade; obriguem o consumidor aressarcir os custos de cobrança de sua obrigação.
Não informar prazos de entrega: Ao realizar a negociação, é imprescindívelinformar o prazo para entrega do produto ou serviço, em contratos de vendade um imóvel na planta por exemplo, este prazo será o prazo final, onde oimóvel será entregue finalizado, com a documentação completa e prontopara morar.
Práticas abusivas
Cobrança de SATI: O Superior Tribunal de Justiça declarou ilegal a cobrançada taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, taxa queanteriormente era cobrado 0,88% do preço do imóvel adquirido peloconsumidor, hoje a cobrança da taxa é ilegal e se cobrada poderá serressarcida em dobro.
Cobrança de taxa de condomínio antes da entrega das chaves: Emborapareça pouco provável, a cobrança de condomínio antes da entrega daschaves é muito comum, porém, também é uma prática abusiva e ilegal. Oproprietário do imóvel só inicia o pagamento do condomínio após orecebimento da chave, nos termos informados anteriormente.
Cobrança de INCC com a obra atrasada: O INCC - Índice Nacional de Custoda Construção, é elaborado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), comobjetivo de analisar o desempenho dos gastos das construçõeshabitacionais, sua cobrança tem por objetivo corrigir contratos na comprade imóveis, enquanto uma obra ainda está sendo construída.
Práticas abusivas
Realizar a cobrança do INCC após o prazo de conclusão da obra é ilegal,visto que a obra não foi concluída por culpa diretamente do construtor,mesmo que sua entrega tenha sido adiada por eventos alheios a suavontade, de qualquer forma, o consumidor não pode ser lesado.
O INCC é uma taxa totalmente legal e prevista na lei, desde que durante operíodo de obra estabelecido no contrato.
Multa sobre valor total do contrato: O contrato deve ser claro em relação asmultas estabelecidas para cada caso. No caso de um distrato (Rescisão decontrato), a multa deve ser cobrada sobre os valores que já foram pagos, enão sobre o valor total do imóvel. Já nos casos de multa por atraso nasparcelas, as mesmas devem ser cobradas com base na parcela mensal,jamais sobre o saldo devedor.
Esses pontos acima ressaltados são as práticas mais usuais em contratosimobiliários que são consideradas abusivas e ilegais.
Imóveis na Planta –Garantias e Obrigações
Imóveis na Planta
O empreiteiro, construtor e incorporador possui as seguintesresponsabilidades sobre a obra:
• Civil• Da Obrigação do Resultado• Vícios ou Defeitos• Solidez e Segurança do Trabalho• Extracontratual• Respeito ao Código de Defesa do Consumidor
Sendo que cada um acima representa um papel específico epossui deveres relacionados e/ou independentes.
Garantias
As garantias de um imóvel novo vão de três meses a cincoanos.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções
consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante
o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho,
assim em razão dos materiais, como do solo.
Lei 10406/02
As garantias no prazo de cinco anos são para danos estruturais,identificados a partir da data do Habite-se*
Danos estéticos, esquadrias, pisos, rejuntamento, entre outros seguemuma tabela específica.IMPORTANTE: A garantia em todos os casos deve ser analisada levandoem consideração a forma de uso e conservação do imóvel por parte docomprador.
Atraso na Obra
Usualmente, pode ser estendido o prazo de entrega por120/180 dias, desde que seja devidamente informado emcontrato e o motivo deste atraso seja alheio a vontade, ouseja, eventos da natureza, por exemplo.
Não é permitido utilizar este prazo adicional como regra parajustificar atrasos!
Há jurisprudências em que o atraso pode gerar indenizaçãode 0,5% a 1% do valor do imóvel ao mês de atraso, além deDanos Materiais, Morais e até mesmo a devolução dosvalores pagos integralmente.
ANOTE AÍ
Segue algumas dicas para colocar em prática hoje em suaempresa:
• Realize laudo de vistoria de vizinhança com um arquitetoespecializado
• Faça um levantamento de todas as certidões antes de todanegociação
• Analise a saúde financeira do seu cliente• Para contratos de permuta, faça a transferência imediata do imóvel• Atente-se para as garantias• Analise o histórico dos fornecedores contratados• Revise seus contratos e garanta que os mesmos estejam em
conformidade com o Código de Defesa do Consumidor
Conclusão6.Para garantir a segurança dos negócios, diminuindo assim o número de
rescisões e ter sucesso financeiro sólido como consequência,
imobiliárias, construtoras, incorporadoras e empresas em geral que
estejam no segmento imobiliário, devem ter um olhar atento as normas
e legislação de sua atuação.
7. Sobre Serafin Advogados
Com mais de 10 anos de experiência, o Serafin Advogados se
especializou no atendimento de empresas do segmento imobiliário,
tendo em sua carteira Construtoras, Imobiliárias, Incorporadoras,
Arquiteturas, entre outros segmentos. Com objetivo de fornecer um
atendimento de excelência, o escritório oferece diversos diferenciais,
como acompanhamento online, controle de qualidade, entre outros,
atuando de forma preventiva e contenciosa.
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