““Propriedade do Ribatejo”Propriedade do Ribatejo”

Prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o nº XXX Livro B-7, Freguesia Santo António

Constituído por 3 habitações de R/C c/ áreas cobertas de 241m2, 70m2 e 46m2 e logradouro .

Sendo a área coberta total de 664m2 e descoberta de 2.555 m2

O prédio encontra-se inscrito a favor da Instituição de crédito CCA, por dação em pagamento efectuada pelo anterior proprietário Sr. J e sua mulher.

MATÉRIA DE FACTOMATÉRIA DE FACTO

Em 1950, o Sr. J (proprietário) cedeu, por acordo verbal, a utilização de uma parte do prédio (uma casa e logradouro) para habitação mediante o pagamento de uma renda à Srª A.

ACB - Ana Cristina Borges

Matéria de FactoMatéria de Facto

Em 28 de Julho de 1997 a CCA celebrou com a Srª M um contrato promessa de compra e venda,

Acordaram nos seguintes termos: O preço de 15.000.000$00 O pagamento seria efectuado da seguinte forma: A) 1.000.000$00 com a assinatura do Contrato Promessa B) 14.000.000$00 com a tomada de posse do prédio pela

promitente compradora. A promitente compradora tomaria posse (mediante

comunicação escrita). O contrato prometido seria celebrado por marcação

P.Compradora A C. autárquica (ano de 1998 e seguintes) seria paga pela Srª

M. Quando fosse liquidado a totalidade do preço, a CCA

subscreveria a favor da Srª M uma procuração irrevogável dando-lhe poderes para vender a si própria o prédio.ACB - Ana Cristina Borges

Matéria de FactoMatéria de Facto

Em 28 Julho de 1998, os representantes da CCA constituíram a Srª M sua procuradora, à qual conferiram poderes irrevogáveis para vender a si própria, podendo outorgar a respectiva escritura do prédio descrito.

O Tribunal declarou não reconheceu a posse, mas a sua qualidade de detentora de uma parte do prédio.

Declarado que o arrendamento apenas abrangia uma parte do imóvel relativo a uma pequena casa de habitação e a um logradouro e não o pátio, terreno de laranjeiras e a casa principal.

Em 2001, a SRª. A intentou uma providência cautelar para lhe ser reconhecida a posse sobre o Imóvel

ACB - Ana Cristina Borges

Em 2001, a Srª A intentou uma acção declarativa com vista a ser declarado o seu direito de preferência, com os seguintes fundamentos:

A CCA não deu conhecimento à A da intenção de vender, nem do projecto venda.

Que os promitentes-compradores não comunicaram a intenção de celebrar este contrato.

Que efectuaram o deposito do preço

Tribunal de 1ª Instância indefere liminarmente a Petição inicial

Matéria de factoMatéria de facto

A A. interpõe um recuso de Agravo e o Tribunal da Relação que revoga o despacho de indeferimento liminar e ordena o prosseguimento dos autos

ACB - Ana Cristina Borges

Matéria de factoMatéria de facto

A Srª A falece e os herdeiros procederam à habilitação.

Herdeiros de A, apelaram da decisão de 1ª Instância para a Relação.

O tribunal de 1ª , em despacho saneador, julga improcedente a acção por a A. não poder exercer preferência sobre todo o imóvel e porque não foi ainda celebrado o contrato de compra e venda e não tendo sido lesado o direito de preferência.

A T.Relação confirma a decisão de 1ª Instância, considerando que a A. não era titular do direito de preferência porque era arrendatária de apenas uma parte do prédio.

Os herdeiros de A interpõem recurso de revista - Supremo Tribunal de Justiça .

ACB - Ana Cristina Borges

QuestõesQuestões Análise da relação jurídica do ponto de

vista da posse

Argumentos da Ré (Srª M) na contestação acção de preferência.

Argumentos da Autora (intentado p/ seus herdeiros) para fundamentar o recurso de Apelação intentado pelos herdeiros de A?

ACB - Ana Cristina Borges

Objecto da decisão:

Saber se a A poderia exercer a preferência legal nos termos do art. 47 RAU.

Saber se com base no CPCV, c/ pagamento da totalidade do preço, c/ transmissão de posse, e c/ outorga de procuração com poderes irrevogáveis, a A poderia exercer a sua preferência e declarar o CPCV nulo bem como a procuração

Posição do STJPosição do STJ

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

Não poder a A ser titular do direito de preferência à luz da artigo 47 da RAU, por ser apenas arrendatária de uma parte do prédio, fundamento defendido pelo Acórdão da Relação

O Objecto da preferência no caso de venda de prédio não submetido ao regime de propriedade horizontal se circunscreve apenas aos limites da parte arrendada

-Artigo 47 RAU – Direito de preferência na compra ou dação em cumprimento do local arrendado

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

Não foi esta a intenção do legislador, até porque prevê a existência de uma pluralidade de preferentes arrendatário abrindo a licitação.

O legislador não se estava a referir a situação de co-arrendamento, mas antes a situações em que o arrendamento abrange apenas uma parte do prédio

Deve entender que o arrendatário de parte de um prédio urbano tem direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não esteja subordinado ao regime de propriedade horizontal.

O Legislador ao limitar o âmbito da preferência aos limites materiais do prédio (local arrendado) teria de supor que a sua autonomização fosse possível ou então o exercício da preferência torna-se impossível

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

A questão de saber se a A pode exercer o seu direito de preferência quando os RR não celebraram nenhum contrato de alienação, mas apenas um CPCV c/ integral pagamento do preço e c/ outorga de uma procuração com poderes irrevogáveis

O arrendatário de prédio urbano tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento e não noutro tipo de contratos

O facto de estarem reunidos na esfera jurídica da A. todos os elementos para que possa outorgar o contrato, ou, poder vir a adquirir o prédio por usucapião

O C.P. não tem eficácia transmissiva da propriedade porque visa uma prestação de facto que pode não ser cumprida

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

o artigo 47 RAU e 1410 C.Civil fazem depender o exercício do direito de preferência da consumação da alienação Existem duas fase no desenvolvimento da relação

de preferência:

1ª Fase: visa assegurar a posição de prioridade na

aquisição – trata-se de um direito de crédito à

notificação do projecto do negócio e um direito

creditório de exigir que o negocio seja realizado

consigo.

2ª Fase: Verifica-se que o obrigado à preferência já

feito o negócio, não notificou o preferente, a lei

atribui-lhe o direito potestivo de se substituir ou

sobrogar a adquirente no contrato .

O direito não incide sobre o bem mas sim sobre o

contrato ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

A Acção de preferência depende da celebração do contrato preferível, assim a transmissão da propriedade da coisa é uma causa de pedir na acção de preferência

Enquanto o negócio de venda ou a dação não se efectuarem o preferente tem apenas uma expectativa jurídica

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

A alegação de que as partes agiram em concluiu para impedir o exercício do direito de preferência.

Questão não foi equacionada no acórdão recorrido nem nos articulados das partes.

A ser provada a concertação entre as partes para obviar o direito de preferência, trata-se de um caso de nulidade do contrato de promessa, ou, de simulação contratual (artigo 240C.Civil), as partes teriam celebrado um contrato em fraude à lei

(artigo 281C.Civil)

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

A nulidade do contrato de promessa não pode levar à declaração da preferência

Mesmo que se considere o contrato de promessa

viciado por fraude ou simulação, tal não implica que

se declare o direito de preferência, até porque o nº 2

do artigo 241 do C.Civil prescreve que sendo o

negócio simulado de natureza formal, este só será

válido se tiver sido observada forma legal

ACB - Ana Cristina Borges

Posição STJPosição STJ

Não estão preenchidos os pressupostos do exercício do direito de preferência da A

A invocação do Instituto do Abuso de

Direito Uma vez mais se repete o argumento, segundo o

qual se as partes celebraram o contrato com a finalidade de defraudar o direito do preferente, então o contrato é nulo e não pode produzir os efeitos que se pretendem na presente acção.

Destruído o negócio simulado, não resta nenhum fundamento para o exercício da acção de preferência

ACB - Ana Cristina Borges

Confronto da Posição do Tribunal Relação e Supremo Tribunal

Justiça Contradição nos fundamentos

Tribunal Relação - Considera que a lei limita o âmbito da preferência aos limites materiais do prédio (local arrendado), o que impossibilita e exercício da preferência sobre todo o prédio

O Supremo - Considera que o arrendatário de parte de um prédio urbano tem direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este não esteja subordinado ao regime de propriedade horizontal.

ACB - Ana Cristina Borges

Confronto da posição Confronto da posição do Tribunal da do Tribunal da

Relação e do STJRelação e do STJ

Tribunal Relação - Admite que o contrato de promessa não é um obstáculo ao exercício da preferência porque estão reunidos na esfera jurídica da compradora todos os elementos para concretizar a venda, designadamente, para que possa outorgar o contrato, ou, poder vir a adquirir o prédio por usucapião .

( Posse e a Procuração com poderes irrevogáveis) O Supremo - Enquanto o negócio de venda ou a dação

não se efectuarem o preferente tem apenas uma expectativa jurídica.

A Acção de preferência depende da celebração do contrato preferível, a transmissão da propriedade da coisa é uma causa de pedir na acção de preferência.

Provada a simulação a declaração de nulidade do contrato de promessa não pode conduzir à declaração da preferência.

ACB - Ana Cristina Borges

QuestõesQuestões Análise da relação jurídica do ponto de vista

da posse

Aquisição de Posse de M . por Constituto possesório

Posse não titulada, presumo de má fé

A não é possuidora, é uma detentora de parte do imóvel

ACB - Ana Cristina Borges

QuestõesQuestões

Argumentos da Ré (Srª M) na contestação acção de preferência.

Sublinhar a importância do princípio da tipicidade no âmbito dos Direitos Reais...

Afirmar que o legislador não configura o direito de preferência como um direito a comprar, mas antes como um direito de preferir em caso de venda

A violação do direito de preferência implica uma conduta positiva por parte do obrigado que se consubstancia na alienação do bem a terceiro

Não ocorreu a constituição de um direito real máximo sobre o imóvel, mas apenas um contrato de CPCV que projecta os seus efeitos jurídicos no domínio meramente obrigacional

ACB - Ana Cristina Borges

QuestõesQuestões

O arrendatário mantém intacto o seu direito de preferência, que só poderá ser concretizado quando for notificado do venda do imóvel, ou, que será violado depois de ocorrer a venda definitiva dando então lugar à acção de preferência

O imóvel pode ainda ser alvo de outras vicissitudes, designadamente a constituição de outro direito de arrendamento que possa concorrer com o actual arrendatário, ou, a não concretização do negócio jurídico e o aparecimento de outro potencial interessado na aquisição.

Existe má fé por parte da A., enquanto arrendatária de parte do imóvel, teve conhecimento (tal como consta do artigo 5º da P.I.) da dação em cumprimento à CCAMA por parte do anterior proprietário Sr. J, em 1990, não tendo tomado qualquer providência para fazer valer os seus direitos

ACB - Ana Cristina Borges

QuestõesQuestões

Argumentos da Autora (intentado p/ seus herdeiros) para fundamentar o recurso de Apelação intentado pelos herdeiros de A?

Nas alegações invocam, que quanto ao Contrato de Promessa, que os factos provados demonstram que:

os RR actuam com a intenção de não facultar o direito de preferência,

com intenção de enganar a A, é eticamente injusto premiar o artificio com que os RR agiram

Estão reunidos todos os pressupostos para que a Ré possa concretizar o negócio

ACB - Ana Cristina Borges