Derecho Civil III (Contratos)
CONTRATO DE INQUILINATO
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
LEY DE
INQUILINATO
DEFINICIONDefinición Legal- Es un contrato en las que las dos partes se obliga recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Art. 1703 C. C. Definición Doctrinaria
- La acción de arrendar. Contrato por el que se arrienda. Precio
del mismo, llamado también renta o alquiler. Se define el
arrendamiento o locación en la siguiente forma: ""Habrá locación
cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa,; y la otra, a pagar por este
uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero""La
voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o
adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas
inmuebles, o de beneficio o rentas"
Visto de una forma general, el contrato de Inquilinato sigue en gran
parte las mismas características del Contrato de Arrendamiento
contemplado en Código Civil.
Características:
- Bilateral: Porque surgen obligaciones correlativas a cargo de ambas
partes, uso, contra pago de un precio
- Consensual ó Solemne: Se perfecciona por el mero consentimiento
de las partes; o atendiendo a la posibilidad expresada en el articulo 4
podría configurarse solemne
- Oneroso: Pues existe una contraprestación, caso contrario seria
Comodato
- Conmutativo: el valor de las prestaciones de las partes aparecen
fijados de antemano
- Principal: Pues no depende de otro negocio jurídico para subsistir,
es decir depender por si solo
- Tracto sucesivo: porque las prestaciones del arrendador y del
arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera
periódica
-Nominado: Si bien es cierto que el contrato de Inquilinato no esta
expresamente plasmado en el código civil, en este cuerpo normativo
si se plasma en contrato de arrendamiento, mismo que esta ligado al
de Inquilinato que es además suplido por la Ley de Inquilinato.
-Temporal: porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija
en relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada
DENOMINACION DE LAS PARTES
Principales.
ARRENDADOR ó LOCADOR.
Es la persona que posee uno o varios bienes muebles destinados a
ser alquilados, quien adquiere derecho y obligaciones, como es el
de exigir el canon de arrendamiento a los inquilinos y la obligación
de mantener en optimas condiciones los servicios básicos de dichos
inmuebles si fueren para habitar.
ARRENDATARIO ó INQUILINO.
Es la persona que habita una vivienda propiedad del arrendador,
obligándose a cancelar puntualmente el respectivo canon de
arriendo y el cuido de la casa alquilada, que a la vez adquiere el
derecho de habitación y gozar de todos los servicios inherentes a la
vivienda.
En el Capitulo III de la Ley de Inquilinato, se contempla el arrendamiento de
Mesones, por tal razón dentro de los sujetos que se mencionan en el contrato
de Inquilinato podemos incorporar las figuras del MESONERO y el
SUBARRENDATARIO.
MESONERO.
Es la persona que se encarga de cobrar los cánones, cuido del mesón entre
otras obligaciones; además es la encargada de entenderse con los inquilinos
sobre los problemas que acaecen en el trascurso del arriendo.
SUBARRENDATARIO.
Es la persona que contrata con el arrendatario, que en este caso se conoce
como subarrendarte.
El legislador tuvo muy en cuenta lo que sucede en nuestra realidad,
agregando al subarrendatario, ya que muchas veces el propietario contrata
con el arrendatario y este no utiliza la casa para habitarla el o su familia, sino
la alquila a otra persona o grupo familiar, por lo que nace otra relación
jurídica entre el arrendatario y subarrendatario.
Campo de Aplicación.
De manera especifica, la ley de Inquilinato aplicará al
arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se
destinen:
a) Para vivienda;
b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o
industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones
(¢15.000.00), siempre que el inquilino sea el dueño del negocio
y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas
contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se
trate;
c)Para Centros Educativos dependientes del Ministerio de
Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se
imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos
organismos, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de
difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente
autorizados; y
d) Para oficinas públicas y de profesionales autorizados
conforme a la ley, consultorios y clínicas. Art. 1 Ley de
Inquilinato
ELEMENTOS ESCENCIALES:
- COSA
- PRECIO
- CONSENTIMIENTO
Del Contrato. (Puntos Esenciales)
- El contrato de Arrendamiento o subarrendamiento sujeto a la Ley de
Inquilinato deberá constar por escrito y expresar entre otros requisitos
los expuestos en el Articulo 4 de la Ley de Inquilinato.
- La falta del contrato anteriormente expresado será imputable al
arrendador, conforme a los parámetros establecidos en el Articulo 5 de
la Ley de Inquilinato.
- En un contrato de Arrendamiento sometido a la Ley de Inquilinato se
podrá fijar un plazo para su duración. Articulo 6. Ley de Inquilinato.
- Parámetros para el establecimiento del Canon de Arrendamiento y su
excepción para su aumento. Artículos 7 y 8 de la Ley de Inquilinato.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
- Transmitir el uso o goce tem poral de la cosa; entregar la cosa
arrenda da en tiempo, lugar y forma pactadas
- No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso de repara ciones urgentes e indispensables
- Extender un contrato escrito de conformidad al Articulo 4 de la Ley de Inquilinato- Garantizar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato
- Garantizar la posesión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado;
- Preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y cuando esté al corriente del pago de la renta.
OBLIGACIONES DEL INQUILINO
-Pagar la renta en forma y tiempo convenidos.
- Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo por los daños y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia.
- Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa.
- Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza
- Devolver el saldo que hubiera a favor del arrendador y restituir la cosa arrendada al termino del contrato
EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO
- Convención de las partes voluntariamente cumplida
- Por mora del inquilino en el pago de la renta
- por destinarse el inmueble arrendado en su totalidad o en su mayor
parte, a un fin distinto de la vivienda, o a fines perjudiciales para su
seguridad o limpieza, o contrarios a las buenas costumbres.
- Por almacenar en el inmueble arrendado sin consentimiento estricto
del arrendador sustancias inflamables o explosivas.
- Por la destrucción total del inmueble arrendado
- Por su destrucción parcial que a juicio de peritos, hagan inhabitable el
inmueble o parte de el.
- Por daños de consideración en el inmueble arrendado por culpa del
arrendatario
- Cuando el arrendatario haga sin permiso del arrendador
modificaciones o alteraciones en el inmueble arrendado
- Cuando el propietario del inmueble pretenda hacer una nueva
construccion en el mismo solar del arrendado.
-Cuando el propietario tuviere que hacer obras destinadas a aumentar
la capacidad locativas del inmueble arrendado o reparaciones en el
mismo
- Cuando el inmueble arrendado amenazare ruina total o parcial
- Cuando por motivos de utilidad publica tanga que ser destruido total o
parcialmente el inmueble arrendado
- Cuando se declare insalubre el inmueble arrendado
- Cuando el inquilino se niegue a reembolsar al arrendador el valor del
exceso en el servicio de agua consumida, siempre que el inquilino se
hubiere comprometido a ello.
- Cuando el inquilino subarriende total o parcialmente el inmueble
arrendado sin autorización del arrendador.
- Por vencimiento del plazo convenido
- Cuando se extinga el derecho del arrendador por un hecho
independiente a su voluntad.
JURISDICCION Y COMPETENCIA
Tribunales en materia de Inquilinato - San Salvador. Juzgados Primero y Segundo de Inquilinato. Art. 18 y 153 L.O. J
Juzgados de lo Laboral- Santa Ana, San Miguel, Sonsonate y Nueva San Salvador
Jueces de Primera Instancia o los Jueces de los Civil y en defecto Jueces de Paz.
- Otros Municipios
Segunda InstanciaCámara segunda de lo Civil de la primera sección del centro y Cámara Tercera de lo civil de la Primera sección del centro. Art. 6 L.O.J
- San Salvador, resoluciones recurribles
En el resto de la República conocerán las cámaras de Segunda Instancia
RECURSOS
ES ADMISIBLE UNICAMENTE EL RECURSO DE REVISION DE LAS
RESOLUCIONES DICTADAS POR EL JUEZ QUE CONOZCA EN MATERIA
DE INQUILINATO (Articulo 36 Ley de Inquilinato DEROGADO)