Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Laudo de Avaliação
Imóvel situado na Rua Aracati, 42, casa nº IV, quadra 4, lote 17,
Jardim Enseada, Guarujá – SP.
Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada
Contratante: Banco Santander.
Data de referência: Junho de 2016
Dossiê: 5000016026
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
SÍNTESE DO TRABALHO
Solicitante: Banco Santander.
Endereço: Imóvel situado na Rua Aracati, 42, casa nº IV,
quadra 4, lote 17, Jardim Enseada, Guarujá – SP.
Finalidade: Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada.
Especificações: Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III
Data: 13.07.2016
Resumo dos valores
Valor de Mercado: R$ 203.000,00
Valor de Venda Forçada: R$ 143.000,00
* Não foi possível realizar a vistoria interna no Imóvel.
* Identificamos que lindeiro ao imóvel em estudo possui um lava
rápido e uma borracharia. Vide item 3.5.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Í N D I C E
1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
2. FINALIDADE.
3. VISTORIA.
4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
6. TRATAMENTO DE DADOS.
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
9. CONCLUSÃO.
10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
11. ENCERRAMENTO.
A N E X O S
1. Quadro de elementos comparativos, planilha de cálculo, fotografias e
croqui de localização dos elementos comparativos.
2. Documentação do imóvel.
3. Questionário ambiental.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
1. OBJETO DA AVALIAÇÃO.
1.1. O imóvel avaliando está classificado como sendo “Imóvel
Residencial”, localizado na Imóvel situado na Rua Aracati, 42,
casa nº IV, quadra 4, lote 17, Jardim Enseada, Guarujá – SP.
1.2. O roteiro de trabalho a ser realizado no presente Laudo de
Avaliação pela empresa é o seguinte:
1.2.1. Vistoria do imóvel avaliando, bem como de suas
circunvizinhanças, colhendo os elementos e pesquisas
necessárias para a sua elaboração.
1.2.2. Avaliação do imóvel em estudo, determinando o seu
valor de venda mediante as aplicações da NBR 14653 –
Avaliação de bens – Parte 2 vigente até esta data,
apresentando os resultados através do presente Laudo
Técnico.
1.3. A empresa efetuou o seu trabalho com minuciosa vistoria
externa ao imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias
diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu
justo valor.
1.4. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases
para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram
indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados,
embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados
coligidos e analisados.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
1.5. Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes
da documentação oferecida à empresa estão corretas, que os
títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas
por terceiros são de boa fé e confiáveis.
1.6. A empresa não assume responsabilidade sobre a matéria legal
ou de engenharia, excluídas as implícitas para o exercício de
suas honrosas funções precipuamente estabelecidas em lei,
código ou regulamento.
1.7. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne
aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de
divisas e outros que não são objetos desta avaliação.
1.8. Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de
estudos ou investigações relacionadas à existência de
contaminações do solo ou outros passivos ambientais, exceto a
investigação cujos resultados são apresentados no questionário
de avaliação ambiental anexo ao presente trabalho.
2. FINALIDADE.
Segundo informações prestadas pelo interessado, trata-se de uma
avaliação com a finalidade de “Valor de Mercado e Valor de Liquidação
Forçada”.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
3. VISTORIA.
3.1. Ao signatário foi fornecida a seguinte documentação referente ao
imóvel avaliando:
- Cópia da matrícula 105.278, do Cartório de Registro de
Imóveis de Guarujá, onde consta um imóvel com área útil total
de 86,54 m² e área de terreno total de 83,412 m² e fração
ideal de 23,17% do todo. Documento datado de 30/03/2016;
- Cópia do Instrumento Particular de Venda e Compra de
Imóvel, Financiamento Nº 070174230010402.
3.2. O imóvel objeto deste estudo e da presente avaliação foi
vistoriado externamente em 13/07/2016, data em que fomos até
o local para tentativa de vistoria interna, porém não havia
ninguém na residência no momento da vistoria. Obtivemos
informações de vizinhos (moradora da casa II), que o imóvel
está desocupado a cerca de três meses.
3.3. Trata-se de local dotado dos seguintes melhoramentos públicos:
redes de água e esgoto, energia elétrica iluminação pública, rede
de telefone, coleta de lixo e transporte coletivo.
3.4. Identificação do imóvel:
Trata-se de um imóvel residencial, localizado no Jardim Enseada,
na Rua Aracati, nº 42, quadra 4, lote 17
Terreno:
• Área: 83,412m²
• Formato: regular;
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
• Situação: meio de quadra; trata-se de um terreno com
residências sobrepostas e geminadas.
• Topografia: Plana.
Edificações:
No ato da vistoria constatamos residência geminada térrea,
identificamos que no referido lote 17 onde está situado o
avaliando, foram edificadas quatro casas, onde duas delas são
térreas e duas sobrepostas, onde todas possuem entradas
independentes. O avaliando possui uma área construída de
86,54m² de acordo com a já citada matrícula 105.278, que
aparentemente coincide com o existente no local, possuindo
idade aparente de 15 anos, regular estado de conservação e
pode ser classificado, de acordo com o estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP” como sendo “Casa
Padrão Médio”.
Para melhor elucidação do exposto acima, segue imagens do
avaliando:
IMÓVEL
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
3.5. Contatamos no local que lindeiro ao imóvel em estudo há uma
borracharia e um lava rápido. Não foram realizados estudos
específicos relativos à verificação, sondagens ou outras
pesquisas relacionadas à presença ou não de contaminação
ambiental, pois não se trata do objeto do presente trabalho.
Porém verificamos que não existe nenhum tipo de indícios de
contaminações em consulta a CETESB.
3.6. Para efeito de cálculo, utilizaremos a com área útil total de 86,54
m², conforme consta na cópia da matrícula 105.278, do Cartório
de Registro de Imóveis de Guarujá.
IMÓVEL
Borracharia e lava rápido
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DO IMÓVEL
Vista parcial da Rua Aracati Outra vista parcial da Rua Aracati
Vista frontal do Avaliando Outra vista frontal do Avaliando
Vista parcial do relógio de medidor de energia Outra vista parcial do relógio de medidor de energia – que
indica o não uso de energia do imóvel
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO.
4.1. Guarujá é um município do estado de São Paulo, na Região
Metropolitana da Baixada Santista, microrregião de Santos, É a
terceira maior ilha do litoral do estado de São Paulo. Muito
procurada pelos turistas na alta temporada, a cidade conta com
praias urbanizadas e algumas selvagens, acessíveis apenas por
trilhas. Além do litoral, Guarujá oferece construções históricas e
trilhas de ecoturismo.
4.2. A economia da cidade está apoiada na atividade turística, e
também possui atividade marítima de lazer, indústria, e uma
intensa atividade portuária.
4.3. O município é acessado por balsas da Travessia Santos-Guarujá,
que partem da Ponta da Praia em Santos. Outro acesso é pela
Rodovia Cônego Domênico Rangoni, que percorre a área
continental do município de Santos, chegando ao Guarujá
IMÓVEL
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
através da Ponte do Monte Cabrão no Canal de Bertioga. Após o
Canal de Bertioga, temos quatro entradas para a cidade. Uma é
o Trevo da Vila Áurea. A outra é a Rua Professor Idalino Pinez,
utilizadas pelos caminhões que chegam e buscam o cais do Porto
de Santos. A terceira é o Viaduto que atravessa a rodovia e os
bairros de Morrinhos e Vila Zilda, fazendo a ligação com o Túnel
em direção as praias da Enseada e outras. A quarta e mais
importante entrada fica no fim do trecho sob jurisdição das
Ecovias e dá acesso direto à sede do município.
4.4. O imóvel em estudo está localizado no bairro Jardim da Enseada,
entre os bairros Jardim Mar e Céu, Balneário Mar Casado e
Parque Enseada. O imóvel se localiza a cerca 80 metros da
Estrada de Pernambuco, importante via de acesso da região, que
possibilita o acesso as Praias: Praia da Enseada (2,7 km do
avaliando) e Praia do Éden (4,1 km do avaliando).
Praia do Éden
AVAL
Praia da Enseada
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
4.5. Trata-se de região de uso misto. Nas vias principais do bairro
constatamos residências e comércio de âmbito local, de médio a
baixo padrão construtivo e idade aparente em torno de 20 a 25
anos. Nas vias secundárias do bairro predominam residências, de
médio a baixo padrão construtivo e idade aparente em torno de
25 anos.
4.6. Trata-se de microrregião onde não há grande valorização
imobiliária. Não foi possível avaliar o estado de conservação
interna imóvel. Externamente, constatamos que o imóvel em
estudo apresenta idade aparente de 15 anos, baixo padrão
construtivo e ruim estado de conservação.
4.7. Nos últimos meses notou-se enfraquecimento no setor imobiliário
e consequentemente redução de investidores na procura de
imóveis e/ou empreendimentos. Some-se a isto atual conjuntura
socioeconômica que assola o país, os primeiros sinais de
recessão são evidentes e os potenciais investidores e
compradores estão reticentes em promover novos investimentos
e/ou adquirir imóveis e empreendimento no geral, desta forma
há acentuada redução na velocidade de venda.
4.8. Constatamos média oferta e baixa procura por imóveis no
segmento de mercado do imóvel em estudo, resultando em baixa
a liquidez do imóvel.
4.11. O valor apresentado no presente estudo considera a hipótese de
que não há contaminação ambiental e os valores atribuídos não
contemplam máquinas, tanque, reservatórios ou quaisquer
outros equipamentos, referem-se apenas às parcelas de terreno.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
5. METODOLOGIAS EMPREGADAS.
5.1. Para a determinação do justo, real e atual valor do imóvel ora
avaliando, valeu-se dos métodos correntes adotados pela
moderna técnica avaliatória, bem como das Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia – IBAPE.
5.2. Nas avaliações existem, fundamentalmente, três métodos
básicos de avaliação:
o comparativo de dados de mercado.
o do custo.
o da capitalização da renda.
5.3. O método comparativo de dados de mercado consiste em se
determinar o valor do imóvel pela comparação com outros
similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas
características semelhantes e admitindo-se que todos os que
produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam
proporcionalidade linear. No processo comparativo, a
comparação entre o imóvel em exame e os pesquisados é feita
levando-se em conta as características intrínsecas de cada um e
adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias.
Consideram-se também os coeficientes de transposição, de
profundidade, de testada, de depreciação e outros.
5.4. O método do custo – substituição ou reprodução, baseia-se
essencialmente na manipulação de orçamentos sumários ou
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
pormenorizados visando à obtenção do preço da construção para
o terreno, lança mão dos métodos comparativos e da previsão de
encargos.
5.5. O método da capitalização da renda apura o valor do imóvel pela
capitalização da renda real ou prevista líquida, como se fosse
aplicada no mercado normal, mediante a utilização de taxas
convenientes de renda e de operação. Dada a sua grande
sensibilidade, posto que pequenas oscilações das taxas
empregadas apresentam grande variação dos valores obtidos,
este método é particularmente indicado para controle dos
demais.
5.6. No caso vertente, o método mais recomendável, é:
5.6.1. O comparativo de dados de mercado, para a apuração
do valor básico unitário de metro quadrado de terreno,
cuja avaliação foi feita segundo o critério do metro
quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização
ou desvalorização, em consonância com as Normas para
Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. Para tanto
procedeu-se uma cuidadosa pesquisa de elementos,
colhida em imobiliárias desta região.
5.7. Será utilizado o método do Tratamento por Fatores, que consiste
em transformar as características do imóvel avaliando e dos
elementos comparativos em fatores, possíveis de serem
relacionados. Serão utilizados 6 elementos comparativos, e os
seguintes fatores de homogeneização:
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Oferta: Em um mercado imobiliário de
concorrência normal, via de regra, os
valores de oferta, nem sempre, são os
valores que, efetivamente, os imóveis
são negociados. Em geral existe
margem para negociação. Prevendo
esta situação a NBR 14.653-2 permite
a aplicação do “fator oferta” ou “fator
fonte”, que consiste na aplicação de um
desconto de 10% sobre os valores de
oferta dos elementos comparativos,
para que o resultado da avaliação
reflita exatamente o valor de
negociação do imóvel em estudo e não
seu valor de oferta.
Fator Índice Fiscal: Também conhecido como “fator de
transposição”, consiste em atribuir
índices aos logradouros onde estão
localizados os imóveis (tanto o
avaliando quanto os elementos
comparativos), de forma que estes
índices reflitam a valorização do
logradouro na região onde estão
localizados os imóveis.
Fator vagas: Quantidade de vagas do apartamento.
Fator idade: Idade aparente do edifício dos
apartamentos, sendo que quanto maior
a idade menor seu custo unitário básico
de construção.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Fator padrão: Padrão de acabamento aparente do
imóvel, sendo quanto maior o seu
padrão maior será seu custo unitário
básico de construção.
Fator andar: Andar do apartamento, sendo que
quando maior o andar, maior a
valorização do imóvel.
5.8. Todos os fatores utilizados no cálculo, participam da análise
matemática com 100% de peso, tendo em vista que todos são
referentes ao terreno e o mesmo é avaliado pelo método
comparativo.
5.9. As próprias peculiaridades do imóvel avaliando, desaconselham o
emprego de quaisquer outros métodos avaliativos, ainda que só
a título de verificação.
6. TRATAMENTO DE DADOS.
6.1. A pesquisa abrangeu 6 elementos comparativos que participaram
efetivamente do cálculo do valor do imóvel, constantes da tabela
do ANEXO 01, coletados entre o dia 12 e 13/07/16.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
7. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO.
Grau de Fundamentação II
Grau de Precisão III
8. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM.
8.1. A seguir procederemos à determinação do valor de venda do
imóvel. Determinaremos os valores a partir dos dados fornecidos
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
pelo contratante, informações obtidas na pesquisa de mercado e
com base em hipótese adotadas e justificadas.
8.2. Conforme planilha de cálculo constante no ANEXO 01 do
presente trabalho, o valor total do imóvel é de:
Vi = R$ 203.404,72
(Duzentos e três mil, quatrocentos e quatro reais e
setenta e dois centavos)
Ou, em números redondos:
Vi = R$ 203.000,00
(Duzentos e três mil reais)
Valor válido para Julho/16
8.3. Valor de venda forçada do imóvel:
Em se tratando de valor e, em face de atual conjuntura
econômica que atravessa o país, mesmo mostrando estabilidade,
a liquidez de um imóvel com estas características oferece um
prazo maior, e assim é oportuno caracterizar a diferença
fundamental entre VALOR DE VENDA FORÇADA E VALOR DE
MERCADO.
Quando falamos de valor de mercado, nos referimos à quantia
mais provável pela qual um determinado bem seria
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
transacionado em um mercado livre, dentro de um prazo
plausível com concorrência perfeita, tendo o vendedor e o
comprador bons conhecimentos acerca desse bem e desse
mercado.
Já o valor de venda forçada é a quantia em dinheiro paga pela
propriedade sob condições imediatas e existentes numa
determinada data.
Portanto, atualmente o preço de venda é inferior ao valor de
mercado, principalmente levando-se em consideração as
observações expostas no item “Diagnóstico de Mercado” do
presente trabalho, podendo o signatário estimar em até 30%
(trinta por cento) menor, resultando para a avaliação em
questão:
Vl = R$ 203.404,72 x 0,70 = R$ 143.220,88
Ou, em números redondos:
Vi = R$ 143.000,00
(Cento e quarenta três mil reais)
O percentual de desconto de 30% (fator de liquidez igual a
0,70), para a determinação do valor de liquidez, foi determinado
considerando um prazo para comercialização de 2,63 anos e taxa
anual de desconto correspondente à taxa Selic, atualmente igual
a 14,25% ao ano.
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
O percentual, portanto, será igual a:
P = =1/((1+0,1425)2,63) = 0,70.
9. CONCLUSÃO.
9.1. Face a todas as considerações expostas nos itens anteriores e as
características do imóvel avaliando, temos que o valor de
mercado do imóvel em estudo é de:
Vi = R$ 203.000,00
(Duzentos e três mil reais)
Valor válido para a data da presente avaliação – Julho/16
9.2. Conforme exposto em 8.3 do presente trabalho, o valor de
liquidação forçada do imóvel é igual a:
Vi = R$ 143.000,00
(Cento e quarenta e três mil reais)
Valor válido para a data da presente avaliação – Junho/16
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
10. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES.
10.1. A empresa atesta que a presente avaliação obedeceu
criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:
10.1.1. Os honorários profissionais da empresa, não estão
sujeitos às conclusões deste Laudo de Avaliação.
10.1.2. A empresa não tem no presente, nem contempla para o
futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.
10.1.3. A empresa não tem nenhum interesse ou inclinação
pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo de
Avaliação.
10.1.4. No melhor conhecimento e crédito da empresa, as
análises, opiniões e conclusões expressas no presente
trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas
e levantamentos verdadeiros e corretos.
10.1.5. A presente avaliação e o respectivo Parecer Técnico
foram elaborados com a estrita observância dos
postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA
– Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia e do IBAPE/SP (Resolução 205 de 20 de
setembro de 1.971).
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
10.1.6. O presente Laudo de Avaliação foi elaborado pelo
signatário e ninguém a não ser o próprio avaliador,
preparou as análises e conclusões.
11. ENCERRAMENTO.
11.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo
de Avaliação que é composto por 22 (vinte e dois) folhas
impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas
e devidamente rubricadas, sendo a última datada e assinada,
mais 3 (quatro) anexos, também rubricados pelo signatário.
11.2. A empresa coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Senhoria para os
esclarecimentos que se fizerem necessários.
Santo André, 13 de julho de 2016
GALACHE ENGENHARIA LTDA.
CGC n.º 02.358.652/0001-28 CREA 1009817
ENG.º TALES R. SÁNCHEZ GALACHE
Diretor-Técnico
CREA n.º 5060563873/D
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
ANEXO 01
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS, PLANILHA DE CÁLCULO,
FOTOGRAFIAS E CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS.
Av. P
adre Anchieta, 642 – C
EP
09090-710 – Bairro Jardim
– Santo A
ndré/SP
F
ones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – w
ww
.galache.com.br
PREÇO ÍNDICE PADRÃO IDADE APAR. ÁREA
VIA No COMPL. FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL ACABAM. (ANOS) Ú TIL (m²)
1 Rua Chile 806 Abrão Imóveis (13) 33871136 Sr. Abrão 210.000,00 1,00 1,386 10 52,00 1 12/07/16
2 Flávio Humberto Ribizzi 672 Corretor (11) 3834-8500 Sr. Hugo 450.000,00 1,00 1,386 10 150,00 3 12/07/16
3 Rua Olimpia Sampaio 200 Plihal Cons.Imobiliária (13) 99737-0722 Sr. M ario 200.000,00 1,00 1,386 5 68,00 1 12/07/16
4 Rua Bragança 161 Plihal Cons.Imobiliária (13) 99737-0722 Sr. M ario 200.000,00 1,00 1,560 5 58,00 1 12/07/16
5 Flávio Humberto Ribizzi 362 Goulart Imóveis (13) 3357-7069 Sra. Shara 244.000,00 1,00 1,572 5 70,00 1 12/07/16
6 Rua Iracema 167 Edmur Imóveis (11) 4996-9900 Sr. Eliana 500.000,00 1,20 1,386 10 95,00 1 12/07/16
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
N VAGAS DATAENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARTIVOS
04
03
05
02 01
06
AVAL
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
ANEXO 02
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
Av. Padre Anchieta, 642 – CEP 09090-710 – Bairro Jardim – Santo André/SP Fones (11) 4990-1515 / 4990-9068 – Fax (11) 4438-3262 – www.galache.com.br
ANEXO 03
LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM
IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL
1.1. Identificação do Imóvel:
1.2. Endereço: Cidade: UF:
1.3. Uso atual do imóvel: Uso pretendido:
1.4. Coordenadas Geográficas:
1.5.
2.
2.1.
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual:
Orgão Ambiental Municipal:
2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.
Quando?
2.3.
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual:
Orgão Ambiental Municipal:
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO
3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:
Residencial
Outros. Descrever:
Fontes de Informação:
Observações e/ou justificativa:
As informações foram obtidas em consulta ao site da FEAM-MG
trata-se de uma residência
Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás
e/ou combustível.
Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de
animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo
(combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção
de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou
sacos). Quais produtos?
Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de
áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG,
INEA/RJ, Município de São Paulo).
FEAM-MG
Passado Presente Ocorrências no imóvel
Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).
Se poço de água, possui outorga?
LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
Imóvel Residencial
SPGuarujáRua Aracati, 42, casa nº IV, quadra 4, lote 17, Jardim Enseada
Residencial
Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.
Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta 6.1.
23º58'52.56"S 46º11'51.12"O
Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme
disponibilidade, no Anexo I.
IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO
O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos
ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
CETESB - SP
Data 13/07/16
Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento.
Não Sim
Não Sim. Que tipo?
Não existe lista pública de áreas contaminadas
Não
Não existe lista pública de áreas contaminadas
Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?
Sim Não
3.2.
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1.
5.Foi utilizado busca junto ao site daCETESB-SP, de áreas contaminadas entorno do imóvel.
Fontes de Informação: As informações foram obtidas de forma visual.
Observações e/ou justificativa:
Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento:
Outros. Descrever: Residência.
Hospital ou outro serviço de saúde.
Descrever:
Comércio. Que tipo:
Armazenamento de resíduos. Descrever
resíduos:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Indústrias. Quais?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:
Passado Presente Uso do imóvel
Fontes de Informação: As informações foram obtidas de forma visual.Foi observada alguma atividade desativada no
entorno, como por exemplo, posto de
combustível, indústria, oficina mecânica, etc.?
lindeiro ao imóvel em estudo possui uma borracharia e um lava rápido
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério.
Observações e/ou justificativa:
Armazenamento de resíduos. Descrever
resíduos:
Outros. Descrever:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias
tóxicas. Se sim, que tipo?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.
ExisteInformação
não acessívelAtividade
LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no
solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos,
vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.?* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do
imóvel.
Caso afirmativo, indicar:
Indústrias. Quais?Mineradora. Qual?
6. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
6.1.
6.2.
6.3.
7.
7.1.
7.2. Indícios de Contaminação na Vizinhança:
ANEXO I
Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade.
Nome do Responsável pelo preenchimento
Galache Engenharia LtdaNome da Empresa representada
Assinatura do Responsável pelo preenchimento
02.358.652/0001-28CNPJ da empresa representada
RESUMO:
Indícios de Contaminação no Imóvel: não há infomrações sobre contamição do imóvel, porem lindeiro ao imóvel
em estudo possui uma borracharia e um lava rápido
lindeiro ao imóvel possui uma borracharia e um lava rapido
LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como
objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.
O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.
Tales Rogério Sánchez Galache
Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após
um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.
Não Sim
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
Não Sim
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
AVAL
SITUAÇÃO 1
SITUAÇÃO 2
ANEXO II
LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
Imóveis a serem Levantados
IMÓVEL
AVALIANDO
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóvel a ser levantado
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóveis a serem Levantados
IMÓVEL
AVALIANDO
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóveis a serem Levantados
Imóvel a ser levantado
SITUAÇÃO 3
SITUAÇÃO 4
LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS – Versão 2.1
ANEXO II
Imóveis a serem Levantados
IMÓVEL
AVALIANDO
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóveis a serem Levantados
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado
IMÓVEL
AVALIANDO
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóveis a serem Levantados
Imó
veis
a s
erem
Lev
anta
do
s
Imóveis a serem Levantados
Imóvel a ser levantado Imóvel a ser levantado
Imóvel a ser levantadoImóvel a ser
levantado
Top Related