8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
1/95
UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________FACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVIL___________________________________________________________
PPPPPPPPRRRRRRRROOOOOOOOGGGGGGGGRRRRRRRRAAAAAAAAMMMMMMMMAAAAAAAAOOOOOOOOEEEEEEEECCCCCCCCOOOOOOOONNNNNNNNTTTTTTTTRRRRRRRROOOOOOOOLLLLLLLLEEEEEEEEDDDDDDDDEEEEEEEEOOOOOOOOBBBBBBBBRRRRRRRRAAAAAAAASSSSSSSS
PROFESSORPROFESSORPROFESSORPROFESSOR
MARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZ2001
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
2/95
2
NDICE
1. A indstria da Construo Civil ................................................................................7
1.1 - Conceito ...........................................................................................................7
1.2 - Planejamento, Programao e Controle ...........................................................8
1.3 - Conceituaes: projeto; obra; servios e etapas construtivas ........................10
2. O Plano de Contas na Construo Civil ...............................................................14
2.1 - O que o Plano de Contas ............................................................................14
2.2 - Operacionalizao do Plano de Contas .........................................................15
2.3 - Estrutura do Plano de Contas - exemplo .......................................................16
3. Os Custos na Construo Civil ...............................................................................26
3.1 - Custo, Preo e Valor ......................................................................................26
3.2 - Classificaes dos Custos ..............................................................................27
(a) - Custos quanto identificao com o produto .................................................27
(b) - Custos quanto variao do volume do produto ............................................30
4. Modalidades ou Regimes de Contrataes ................................................................31
4.1 - Contratos a Preo Fixo por Valor Global .......................................................32
4.2 - Contratos a Preo Fixo Por Valores Unitrios..................................................34
4.3 - Administrao a Preo de Custo / Administrao .........................................35
4.4 - Arranjos mistos de contrataes ......................................................................38
5. Oramentao .............................................................................................................39
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
3/95
3
5.1 - Oramentos quanto ao nvel de detalhamento ...............................................39
5.2 - Oramentos quanto ao grau de preciso .........................................................40
(a) - Oramentos Estimativos ou Aproximados .....................................................40
(a.1) - Oramentos baseados no C.U.B. .................................................................40(a.2) - Oramentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140) ................................41
(a.3) - Oramentos pelo custo dos itens principais .................................................42
(b) - Oramentos Firmes - Generalidades ...............................................................42
5.3 - Metodologia de Elaborao de Oramentos Firmes ......................................43
6. Programaes de Prazos e de Recursos ..................................................................53
6.1 - Programao de Prazos ....................................................................................53
6.2 - Programao de Recursos ..............................................................................54
7. Seleo e Contratao de Obras ..............................................................................58
7.1 - Obras Particulares ...........................................................................................58
Condomnio .....................................................................................................59
Incorporao imobiliria ................................................................................60
7.2 - Obras Pblicas - Licitaes .............................................................................63
8. O Contrato de Construo ......................................................................................68
8.1 - Conceituao ..................................................................................................68
8.2 - Clusulas indispensveis ...............................................................................69
8.3 - Requisitos de qualidade dos contratos de construo ...................................70
8.4 - Termos Aditivos Contratuais ..........................................................................71
8.5 - O Registro de Ocorrncias.................................................................................71
8.6 - A elaborao de contratos ..............................................................................72
8.6.1 - Diretrizes Contratuais ..................................................................................72
8.6.2 - A redao dos Contratos de Construo .....................................................73
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
4/95
4
9. As Especificaes Tcnicas ......................................................................................79
9.1 - Consideraes Gerais .....................................................................................799.2 - Especificaes de Materiais e de Servios .....................................................80
9.2.1 - Especificaes de Materiais ........................................................................80
9.2.2 - Especificaes de Servios .........................................................................83
9.3 - A elaborao das Especificaes Tcnicas ....................................................84
10. O Controle de Obras ...............................................................................................86
10.1 - Generalidades ..............................................................................................86
10.2 - Instrumentos de Controle ............................................................................87
11. Bibliografia ..............................................................................................................92
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
5/95
5
O objetivo destas notas fornecer aos alunos da disciplina PROGRAMAO E
CONTROLE DE OBRASum roteiro logicamente organizado para o desenvolvimento do
programa em sala de aula, com informaes referenciadas na bibliografia indicada,
indispensvel para a construo de um conhecimento bsico do contedo previsto da
disciplina.
Mario Nalon de Queiroz
Reviso: JANEIRO de 2012
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
6/95
6
INTRODUO
A grande responsabilidade do engenheiro que se prope a atuar no setor daConstruo Civil aprofundar-se sempre, e cada vez mais, no conhecimento das
caractersticas particulares desse setor da engenharia. Esse constitui o caminho pelo qual se
adquirir uma slida condio de acompanhar o avano tecnolgico, to necessrio dentro
do atual quadro em que se encontra esse setor de atividade no Brasil e principalmente
considerando-se o contexto ambiental do nosso planeta.
A criatividade para superar dificuldades tcnicas e administrativas que se nos
apresentam no trabalho dirio um desafio a ser vencido. A administrao dos grupos detrabalho e a convivncia com operrios mal remunerados e deficientemente capacitados
so tarefas que exigem muito mais que uma mera formao tcnica.
O objetivo primrio do setor tcnico atual a busca da condio de
Sustentabilidade, incorporada na Responsabilidade Social. O xito passa necessariamente
pelo conhecimento das Cincias Humanas e principalmente pelo desenvolvimento da
sensibilidade para identificar e promover a soluo de problemas ambientais, sociais e
humanos, nem sempre to visveis e perceptveis ao observador despreparado ou desatento.
O progresso tcnico e principalmente social das comunidades e da humanidade em
geral acontece somente atravs da cooperao mtua entre os seres, sejam eles
escolarizados ou no, bem ou mal capacitados, e, nesse processo, cabe aos mais
privilegiados a responsabilidade da cooperao maior.
queles que esperam passivamente viver dias melhores, dizem os sbios desde a
antiguidade, que dias melhores tm que ser conquistados, construdos; e isto s se
consegue com seriedade, senso de responsabilidade, muito empenho e esforo de cada um.
O conhecimento tcnico continuar sendo sempre o fator que propulsiona o
progresso material da vida humana. ele que, aliado a outros valores humanos, como os
princpios ticos, por exemplo, determinar os vitoriosos no mercado de trabalho to
competitivo que estamos testemunhando nestes tempos.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
7/95
7
1. A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL
1.1. CONCEITO
Chamamos de Construo Civil ao conjunto de atividades, no campo da
engenharia, cuja finalidade a realizao material e intencional de planos do homem para,
segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, atravs de obras de
construo.
A Construo Civil possui caractersticas particularizadas, que a tornam bastante
diversa dos outros ramos industriais, que podemos chamar de indstria em geral.
A indstria em geral pode ser vista como atividade que se divide em trs grupos de
naturezas distintas, conforme apresentamos:
indstria extrativa
indstria de transformao
indstria de fabricao
A Construo Civil, alm da diversidade enorme e da complexidade de suas
atividades, no se identifica integralmente com um dos grupos acima, tendo como
caractersticas fundamentais:
ATIVIDADE DE CARTER ARTESANAL / ATRASADA
TECNOLOGICAMENTE
NO FABRICA PRODUTOS EM SRIE
ATIVIDADE NMADE E AGRESSIVA AO MEIO AMBIENTE
ALTA ROTATIVIDADE DA MO-DE-OBRA
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
8/95
8
- BAIXO NVEL DE QUALIFICAO DA MO-DE-OBRA
- BAIXA REMUNERAO DA MO-DE-OBRA
- ATIVIDADE INSALUBRE E RESISTENTE A MUDANAS
ALTA DEMANDA DE PRODUTOS DE INMERAS INDSTRIAS
RELATIVA IMPRECISO NAS PREVISES DE RESULTADOS FINAIS
Estas caractersticas tpicas da construo civil, isoladas ou combinadas, justificam
a necessidade do desenvolvimento das tarefas de Planejamento, de Programao e de
Controle dos empreendimentos de engenharia, o GERENCIAMENTO DE PROJETOS.
1.2. PLANEJAMENTO, PROGRAMAO E CONTROLE
1.2.1. PLANEJAMENTO
Atividade essencial aos empreendimentos, a qual desenvolvida desde antes de seu
incio at sua finalizao, assumindo formas e denominaes diferentes conforme o
conjunto de tarefas desenvolvidas nas suas etapas. Ocupa-se do plano geral do Projeto em
nvel de macro-viso do mesmo, sem detalhamentos que levem a se perder a viso global
do Projeto. Elabora-se, nesta fase, um plano inicial, lgico e racional, com base nos dados
relativos ao Projeto, chamado Plano Mestre da obra, cuja consolidao se d
aproximadamente aos 30% do Projeto executado, e que contm em seu escopo elementos
tais como:
Dimenses globais do projeto
Sistema construtivo e as necessidades envolvidas
Dimensionamento geral dos insumos (mat., m.d.o., equip. e ferram.)
Prazo global estimado
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
9/95
9
Valor global estimado
Outros parmetros especficos do projeto
O Planejamento tem um carter dinmico, e normalmente utilizado para adaptar o
Plano Mestre, quando de sua consolidao s necessidades ou convenincias. Assim, o
planejamento se encerra somente ao final do empreendimento, pois at a ltima tarefa deve
ser planejada.
1.2.2. PROGRAMAO
Como parte integrante do planejamento, corresponde s atividades dedesenvolvimento de detalhamento dos eventos para o cumprimento do Plano Mestre.
Define basicamente como, quando e com que recursos qualitativos e quantitativos a
construo ser executada. o planejamento em nvel de micro-viso, onde os possveis
lapsos ou desvios de prazos e custos provoquem menor impacto, pois os intervalos de
tempo e os recursos financeiros enfocados so bastante menores. Fazem parte das
responsabilidades da programao, entre outras:
- Previso detalhada de prazos, custos e distribuio de recursos
- Preparao de contratos e especificaes tcnicas
- Preparao de programas de suprimentos e desembolsos
- O acompanhamento da evoluo da obra
- Anlise dos progressos alcanados
- Comparao dos resultados obtidos com as metas iniciais
- Anlise dos resultados das comparaes
- Sugestes de medidas corretivas, quando necessrio
- Realimentao do sistema com os resultados coletados
- Auxlio nas reprogramaes ou nos replanejamentos
1.2.3. CONTROLE
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
10/95
10
O sistema Planejamento/Controle pode ser representado de maneira resumida pelo
ciclo seqencial de quatro etapas que se repetem:
Medies peridicas, tendo-se em vista as previses originais
Comparaes entre previsto e (real) medido;
Anlise das variaes entre previsto e executado;
Concluses e tomadas de medidas corretivas, se necessrio.
O Controle tem, ento, objetivos claramente definidos, tendo como ponto de partida
o acompanhamento dirio da execuo dos servio, com foco na produtividade e nos
custos:
Apurao de prazos e custos, comparando-os com os previstos;
Tomada de decises em caso de haver desvios de prazos e custos;
Realimentar o sistema com os novos dados obtidos de custo, prazo e
produtividade.
Quanto mais racional e rigoroso o Sistema de Controle, maior segurana e
confiabilidade nas programaes fsica e financeira e maior progresso nos ndices deprodutividade e reduo das perdas, melhorando os custos reais.
Finalmente, importante o entendimento de que planejamento, programao e
controle so atividades interligadas e interdependentes e no se desenvolvem
seqencialmente, mas se sobrepem no tempo. No h, portanto, sentido em se pensar no
desenvolvimento de uma s delas sem as outras.
1.3 CONCEITUAES
1.3.1 PROJETO
Podemos dizer que, genericamente, projeto a concretizao de uma idia
concebida, fundamentada em parmetros pr-estabelecidos e organizada segundo planos oupassos concretos e racionalizados, que concorrem para a realizao daquele objetivo
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
11/95
11
original. Esse objetivo pode ser tanto a implantao de uma indstria, de um conjunto
habitacional, de um shopping center, uma via de transporte quanto um plano a se
concretizar, como a obteno do ttulo de mestre em uma determinada especialidade.
Dentro dessa viso Projeto(grafado com inicial maiscula) , portanto, sinnimo
deempreendimento e passa por duas fases bsicas: concepo e construo.
Na engenharia, o empreendimento tem sua fase de concepo descrita e ordenada
em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificaes tcnicas, oramentos,
cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes
complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minscula, paradiferenciao). Nesta fase o projeto passa por processos bastante distintos que envolvem
como atividades principais:
Estudos de viabilidade tcnico-econmica - EVTE
Estudos preliminares ou projeto preliminar
Desenvolvimento do projeto-base ou projeto bsico
Desenvolvimento do projeto definitivo
Desenvolvimento do projeto executivo
1.3.2 A OBRA
A fase de construo, execuo ou produo, que se segue logo que se tem o
desenvolvimento do projeto executivo a da construo, cuja atividade principal a de
tornar concretos os planos pr-estabelecidos constantes dos desenhos e plantas,
obedecendo-se as especificaes, detalhes, memoriais, cronogramas, previses de prazos e
de custos e buscando-se um bom padro de qualidade nos resultados finais do produto. A
esta atividade chama-se comumente obra.
A obra , portanto, o conjunto de atividades de construo, com emprego de
materiais, mo-de-obra especializada, ferramentas e equipamentos especficos,
desenvolvido no espao fsico denominado canteiro de obras, planejado racionalmente
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
12/95
12
para possibilitar a materializao daquele projeto especfico, conforme os parmetros
estabelecidos.
A construo ou obra tambm passa por duas etapas: o planejamento daconstruoe a construopropriamente dita. A obra ento uma das fases do Projeto.
1.3.3 SERVIOS (DE OBRAS)
So as tarefas ou atividades mnimas e isoladas que geram produtos ou resultados
mnimos e auxiliares a outros. Podem ser citados, como exemplos:
- execuo de contra-piso para receber a pavimentao final de acabamento
- desforma de estrutura de concreto
- preparo da argamassa de rebocos e outras, etc.
1.3.4 ETAPAS CONSTRUTIVAS
So os conjuntos de servios de obra, interdependentes e que se complementam
definindo elementos que do caractersticas definitivas obra, os quais, depois de
concludos, permitem o incio de uma nova etapa construtiva. As etapas construtivas vo se
desenvolvendo e se complementando at a concretizao do projeto. Este o caso da
superestrutura, composta de servios como forma (corte, montagem e colocao), armao
(corte, montagem e colocao), concretagem (lanamento e cura) e desforma, etapa esta
que somente pode ser executada aps o trmino parcial ou total da infra estrutura. Tambm
as alvenarias constituem uma etapa construtiva que poder ser comeada aps terminada a
estrutura onde ela se apia, e apenas aps acabada poder ter incio a etapa construtiva
seguinte, os revestimentos.
Em uma obra de edificao, as etapas construtivasmais comuns, salvo o caso de
edificaes especiais, podem ser conforme relacionadas a seguir:
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
13/95
13
1. SERVIOS PRELIMINARES
2. INSTALAO E LOCAO DA OBRA
3. INFRAESTRUTURA ou FUNDAES
4. SUPERESTRUTURA, SUPRA ESTRUTURA ou ESTRUTURA
5. ALVENARIA
6. TRATAMENTOS TRMICOS,ACSTICOS E IMPERMEABILIZAES
7. COBERTURA
8. INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE
9. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS
10. APARELHOS E METAIS SANITRIOS
11. ESQUADRIAS
12. REVESTIMENTOS DE PAREDES13. REVESTIMENTOS DE PISOS OU PAVIMENTAES
14. FERRAGENS
15. VIDROS
16. PINTURA
17. PAISAGISMO
18. INSTALAES MECNICAS
19. TESTES
20. DIVERSOS
21. LIMPEZAS
indispensvel um conhecimento consistente das etapas construtivas de uma obra
e de seus servios componentes para o bom desenvolvimento da programao e do
controle das obras, pois ele permite ao engenheiro trabalhar com mais fluncia e segurana
as atividades de oramentao, elaborao de cronogramas fsico, de compras e de
desembolso e no acompanhamento de obras, to importante para o controle dos resultados
desejados.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
14/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
15/95
15
Em virtude do constante surgimento de novas tcnicas construtivas, novos
materiais, mudanas e evolues nos critrios de apropriaes, oramentao,
planejamento, etc, o Plano de Contas uma estrutura dinmica, obrigando-se a constantes
atualizaes.
A finalidade da implantao do Plano de Contas a unificao de informaes
oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma
uniformidade na linguagem quanto s informaes sobre os servios de obra e as etapas
construtivas.
Os cdigos de contas e subcontas so como que "gavetas" de um arquivo que
guardam todos os dados dos servios, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um
grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade.
Utiliza-se a codificao do Plano de Contas desde os primeiros passos do
planejamento at as apropriaes finais da obra e anlises de resultados. Assim, os
oramentos, as previses financeiras, relatrios finais de custos e prazos e a utilizaes de
custos apropriados em futuros projetos tero como base organizacional o Plano de Contas.
A partir do momento que o setor de produo (obra) identifica, com os cdigos de
conta e subconta, atravs de carimbo prprio a destinao de um insumo dentro da obra e
envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal at seu
fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento anlogo nos demais setores
da empresa onde vo tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra.
O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma srie de vantagens para a
empresa que o adota, tais como:
(a)O "abrir de portas" para a organizao do planejamento, da programao e do
controle das obras;(b)O plano bem elaborado e bem operacionalizado, alm de facilitar e sistematizar
o trabalho de oramentao, importante na administrao pois indicativo
para a tomada de atitudes na correo dos desvios de resultados de custos de
servios;
(c)Permite uniformizao de linguagem entre os diversos setores da empresa;
(d)Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurana de
utilizao dos ndices para realimentao do planejamento;(e)Mantm informaes codificadas e sigilosas dentro da empresa
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
16/95
16
2.3ESTRUTURA DO PLANO DE CONTAS
Passamos a apresentar um exemplo de Plano de Contas esclarecendo que se trata de
plano especfico para obras de edificaes residenciais ou comerciais. importante
ressaltar que os planos so elaborados dentro de cada empresa para atender suas prprias
necessidades, e segundo a poltica e a filosofia administrativa de cada uma. Portanto no se
pode esperar que as empresas mantenham alguma similaridade entre si, quando se trata de
um assunto particular interno e sigiloso.
_______________________________________________________________
Conta Servios Principais - Etapas construtivas
_______________________________________________________________
01 Projetos
02 Estudos dos solos
03 Anlise de custos
04 Cpias e reprodues05 Instalaes provisrias / Servios preliminares
06 Equipamentos e ferramentas
07 Transportes e carretos
08 Impostos e taxas
09 Manuteno de escritrio da obra
10 Movimentos de terra
11 Infra estrutura
12 Super estrutura
13 Alvenaria
14 Instalaes eltricas e telefnicas
15 Instalaes hidrulicas e sanitrias
16 Instalaes mecnicas
17 Coberturas
18 Tratamentos
19 Esquadrias
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
17/95
17
20 Revestimentos
21 Pavimentaes
22 Rodaps
23 Soleiras24 Peitoris
25 Ferragens
26 Pinturas
27 Vidros
28 Aparelhos
29 Ligaes definitivas
30 Urbanizao, paisagismo e complementos31 Limpezas
32 Diversos
_______________________________________________________________
Conta / Sub-conta Servios
_______________________________________________________________
001 - PROJETOS
1. Arquitetura
2. Estrutural
3. Instalaes eltrica e telefnica
4. Instalaes hidro-sanitrias e de incndio
5. Plantas para marketing
6. Maquetes7. Paisagismo
8. Ar condicionado
9. Complementos
002 - ESTUDOS DOS SOLOS
1. Sondagens
2. Servios de Topografia3. Aerofotogrametria
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
18/95
18
4. Aspectos geolgicos
003 - ANLISE DE CUSTOS
1. Estudos de Viabilidade2. Avaliaes
3. Acessoria e acompanhamento de custos
4. Oramentos e cronogramas
5. Quadros da NBR 12721
6. Pedidos de financiamentos
004 - CPIAS E REPRODUES
1. Cpias heliogrficas
2. Cpias xerogrficas
3. Cpias copiativas
4. Fotografias para marketing
5. Fotografias tcnicas e de histrico
005 - INSTALAES PROVISRIAS / SERVIOS PRELIMINARES
1. Depsitos
2. Escritrios
3. Sanitrios e vestirios
4. Refeitrios e alojamentos
5. Tapumes
6. Placas de obra
7. Demolies e remoes de entulhos
8. Instalaes eltrica e de telefone9. Instalaes hidro-sanitrias
10. Materiais de segurana
11. Stand de vendas
12. Locao da obra
13. Materiais de primeiros socorros
14. Controles tecnolgicos
15. Administrao da obra
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
19/95
19
006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS
1. Equipamentos
2. Ferramentas
3. Aluguis de equipamentos
007 - TRANSPORTES E CARRETOS
1. Fretes
2. Remoo de entulhos
3. Carga e descarga de materiais
008 - IMPOSTOS E TAXAS
1. Licenas
2. Taxas
3. Registros
4. Seguros
5. Impostos
6. Multas
7. Certides
009 - ESCRITRIO DA OBRA
1. Manuteno
2. Transportes
3. Despesas telefnicas
4. Limpezas
010 - MOVIMENTOS DE TERRA1. Terraplenagem (cortes/aterros)
2. Drenagens
3. Muros de conteno
4. Rebaixamento de lenol fretico
5. Escoramentos
6. Desmatamentos e capinas
7. Remoo de material orgnico do solo8. Transportes
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
20/95
20
011 - INFRA-ESTRUTURA
1. Tubules a cu aberto
2. Tubules pneumticos3. Estacas metlicas
4. Estacas pr-moldadas de concreto
5. Estacas moldadas "in loco"
6. Blocos de fundao
7. Sapatas armadas
8. Fundao armada corrida
9. Fundao corrida em concreto ciclpico
10. Blocos de coroamento de estacas
11. Cintas de travamento horizontal
012 - SUPER-ESTRUTURA
1. Armao
2. Formas de madeira
3. Formas metlicas
4. Escoras de madeira
5. Escoras metlicas
6. Concreto preparado na obra
7. Concreto usinado
8. Diversos
013 - ALVENARIAS
1. Lajotas de cermica2. Tijolos cermicos macios
3. Concreto celular (leve)
4. Placas pr-moldadas
5. Tijolos de vidro
6. Elementos vazados
7. Blocos de concreto
8. Alvenarias especiais
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
21/95
21
014 - INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE
015 - INSTALAES HIRULICAS E SANITRIAS
016 - INSTALAES MECNICAS
1. Ar condicionado
2. Aquecedores centrais
3. Elevadores
4. Monta-cargas
5. Escadas rolantes
6. Instalaes de gs
7. Pra-raios
8. Antena
9. Exausto mecnica
10. Instalaes contra incndio
017 - COBERTURAS
1. Madeiramento
2. Estruturas metlicas
3. Telhas cermicas coloniais
4. Telhas cermicas francesas
5. Telhas de fibro-cimento
6. Telhas metlicas
7. Acessrios de fixao
8. Acessrios de vedao e arremates
018 - TRATAMENTOS
1. Laje impermeabilizante (contra-piso)
2. Impermeabilizaes
3. Proteo trmica
4. Proteo acstica
5. Juntas de dilatao
019 - ESQUADRIAS
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
22/95
22
1. Janelas de madeira
2. Janelas de ferro
3. Janelas de alumnio
4. Janelas de PVC5. Portas de madeira internas
6. Portas de madeira externas
7. Portas de ferro
8. Portas de alumnio
9. Portas de ao
10. Portas corta-fogo
11. Guarda-corpos e corrimos12. Gradis
020 - REVESTIMENTOS
1. Argamassas
2. Azulejos
3. Cermicas
4. Lambris
5. Pastilhas
6. Mrmores
7. Granitos
8. Pedras decorativas
9. Laminados
10. Papis de parede
11. Especiais
021 - PAVIMENTAES
1. Enchimentos e regularizaes
2. Cimentaes
3. Tacos de madeira
4. Tbuas corridas
5. Cermicas
6. Mrmores7. Granitos
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
23/95
23
8. Pedras
9. Materiais txteis
10. Vinlicos
11. Laminados12. Emborrachados
13. Decks de madeira
14. Diversos (marmorites, venezianos, etc)
15. Parquets
022 - RODAPS
1. Cimentados / marmorites
2. Madeira
3. Cermica
4. Mrmore
5. Granito
6. Pedra
7. Especiais
023 - SOLEIRAS
1. Cimentados / marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica
6. Alumnio
7. Pedra
024 - PEITORIS
1. Cimentados /marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica6. Pedra
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
24/95
24
025 - FERRAGENS
1. Fechaduras
2. Dobradias3. Fechos e trincos
4. Acessrios
026 - PINTURAS
1. Emassamento PVA paredes internas
2. Emassamento acrlico paredes internas
3. Pintura PVA interna
4. Pintura acrlica interna
5. Pintura PVA externa
6. Pintura acrlica externa
7. Emassamento a leo - esquadrias de madeira
8. Pintura a leo - esquadrias de madeira
9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro
10. Pintura a leo - esquadrias de ferro
11. Verniz em esquadrias de madeira
027 - VIDROS
1. Liso cristal
2. Fantasia
3. Aramado
4. Fum liso
5. Bronze liso6. Coloridos
7. Temperados
028 - APARELHOS
1. Louas
2. Metais
3. Bancadas
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
25/95
25
029 - LIGAES DEFINITIVAS
1. Luz e telefone
2. gua e esgoto
3. Gs
030 - URBANIZAO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS
1. Interfones
2. Alarmes
3. Saunas
4. Iluminao externa
5. Sistema de irrigao
6. Jardins
7. Diversos
031 - LIMPEZAS (servio terceirizado)
1. Materiais
2. Sub empreitada
032 - DIVERSOS
1. Piscinas
2. Play graounds
3. Solrios
4. Sintekos
5. Luminrias diversas
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
26/95
26
3. OS CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL
Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupao de, antes de realizarqualquer tarefa ou servio, calcular qual seria o custo de tal empreendimento para verificar
se teria recursos e outras condies de lev-lo at o final. medida que a convivncia
humana foi adquirindo carter mais complexo no campo econmico,financeiro e social, e
a competio foi se tornando um obstculo a ser vencido, a necessidade de se fazer
previses de custos tornou-se imperativa. No se concebe, nos dias atuais, a execuo de
qualquer obra que no tenha sua previso de gastos bem elaborada antes de seu incio. O
oramento o instrumento tcnico que fornece o custo do empreendimento antes de seu
incio.
Este , portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional da rea
necessita ter familiaridade e perfeito domnio.
3.1 CUSTO, PREO E VALOR
Embora sejam freqentemente usadas de maneira indistinta, essas grandezas que
compem a estrutura da elaborao de oramentos encerram conceitos distintos e que
devem ser considerados.
CUSTO Chamamos de custoa importncia financeira ou qualquer outro tipo de
esforo necessrio de ser empregado na produo de um bem ou produto, seja este material
ou no. Por exemplo, a importncia gasta com materiais, mo-de-obra, etc para se fabricar
um par de calados ou o esforo e o emprego de recursos financeiros para a obteno do
ttulo de mestre em determinada especialidade.
PREO A importncia financeira ou outro tipo de esforo necessrio para se
adquirir determinado bem ou produto chama-sepreo. Adquirir determinado bem significa
em que o bem j esteja sendo produzido ou pronto e que j houve um custo de produo, oque nos leva a concluir que Preo e Custo so importncias diferentes teoricamente. O
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
27/95
27
Preo normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importncia que podemos
chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos
aparentemente fceis e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade
face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questo. Para exemplificar, citamoso caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preo (
referente ao fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao revendedor ) , mas o
preo de aquisio para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse
motivo que sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preo to mais
elevado quantos forem os intermedirios no caminho produtor/consumidor.
VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre objetivamente claro e definido,
pois est ligado a condies subjetivas como necessidade, utilidade, benefcios que o bem
pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno, uma roupa de l ou de
linho? O que valeria mais durante o vero, um aquecedor de ambientes ou um
refrigerador? O valor de bens e produtos regido pela lei de oferta e procura presente no
regime capitalista.
Uma constatao que podemos fazer a essa altura a de que a engenharia muito
mais envolvida com os custos e preos do que com os valores de bens. H certa
necessidade de especializao dentro da engenharia, para se trabalhar com valores de bens
(engenharia de avaliaes). O trabalho de oramentao para as obras de edificaes se
restringe determinao dos custos de produo de cada servio, cada etapa construtiva e
do custo global da obra.
3.2.CLASSIFICAO DOS CUSTOS
(a)Custos quanto identificao com o produto
Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que se identificam
diretamente com o produto. So utilizados na sua composio, ficando a ele incorporado,mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento,
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
28/95
28
areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros, serventes, armadores,
carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc.
Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocnio anterior, os custos indiretos so os
gerados por elementos que so auxiliares na execuo dos servios, mas no ficam
incorporados obra. O conceito dos custos indiretos no obedece a critrios apenas
tcnicos, mas envolve outras circunstncias temporais de carter comercial, durante o
estabelecimento das diretrizes de negociao das obras, ou seja, o que em uma determinada
obra considerado custo indireto, em uma outra pode no ser de interesse consider-lo
assim. Existem tambm divergncias entre empresas na determinao de custos indiretos,
oriundas da filosofia administrativa ou da poltica comercial adotada por elas. Muito
embora haja todas essas polmicas a seu respeito, os custos indiretos esto longe de ser
considerados como secundrios ou de pequena importncia, pois exercem influncia
representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas construtoras.
Por ser um tema polmico e dotado de relativa complexidade, indispensvel um
bom conhecimento sobre essa questo atravs de constantes estudos em fontes de pesquisa
disponveis.
Importante: Em termos prticos, pode-se dizer que no traz resultados diferentes
quando determinados custos so considerados diretos ou indiretos, pois de uma ou de outra
forma eles sero incorporados ou s planilhas de custos (diretos) ou includos no BDI
benefcios e despesas indiretas. O importante que tais custos sejam efetivamente
computados sem omisses no oramento.
Os custos indiretos, para efeito de melhor organizao didtica, se dividem em dois
grupos:
1. Custos indiretos locais
So os custos gerados por elementos localizados no canteiro de obras. Como exemplos,
temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funes administrativas locais e
equipamentos de difcil alocao em uma s obra. Este grupo de custos indiretos so os
mais discutidos e causadores de polmicas.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
29/95
29
2. Custos indiretos empresariais (overheads)
Aqueles que ocorrem no escritrio central da construtora e/ou com a administraogeral da empresa (alguns autores usam cham-los custos administrativos ou da
administrao central). Estes custos no deixam dvida quanto a sua natureza de custos
indiretos. Eles podem ser divididos em 4 grupos por afinidade, conforme se segue.
- Administrativos - so os gerados por despesas com a manuteno do escritrio
central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como funcionrios para
todas as funes, seus salrios e encargos sociais, materiais de escritrio e
outros de consumo, veculos, maquinrios e equipamentos, manutenes
normais (limpeza, reparos, etc), depreciaes, aluguis, peridicos e livros,
papis diversos, softwares, normas tcnicas, etc.
- Comerciais - os provenientes de todas as atividades do Departamento
Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens, consultorias, etc.
- Tributrios -gerados por obrigaes tributrias da empresa construtora, como
despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ISSQN, IRPJ, SENAI, SENAC,
SEBRAE, COFINS, PIS, etc), anuidades diversas, taxas municipais, estaduais e
federais (gua, luz, telefone, etc), alvars, licenas, multas, certides e outras.
- Financeiros -so os custos oriundos de todas as operaes financeiras que os
gerem, como, por exemplo, emprstimos bancrios, documentao emitida por
entidades financeiras e bancrias, juros diversos para aquisies de
maquinrios, preparao de propostas, de licitaes, etc. Um caso especial o
chamado custo financeiro, gerado pela perda em conseqncia da defasagem
entre a data da medio dos servios e a data do recebimento do pagamento da
medio, o qual , por vezes, considerado ilegtimo por muitos rgos pblicos.
(b)- Custos quanto variao do volume do produto
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
30/95
30
1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos limites definidos de
demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de produo.
Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de
obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites mximos detrabalho e da demanda produtiva da obra). At os limites mximos de demanda
produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este se mantm
constante, mesmo no trabalhando no limite mximo. Uma vez ultrapassado esse
limite, estabelece-se ento nova base produtiva, que gerar um custo fixo diferente,
porm constante para o novo limite de demanda.
2. Custos Variveis - So os custos totais (no unitrios) que variam diretamente
proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos diretos de materiais
e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume
da obra, etc.
3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis representa o maior deles,
pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis. Estes so os
custos que variam conforme a variao do volume do produto, mas no diretamente
proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de modificaes de projetos,
sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados, etc.
4. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAES
Os regimes ou modalidades de contrataes so de dois tipos:
A preo fixo (conhecida no Brasil com empreitada)
A preo mvel ou varivel (conhecida como administrao)
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
31/95
31
As duas modalidades permitem uma vasta srie de variaes nos seus arranjos
contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais j
consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de uma ou da outra
modalidade. Assim so, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build
(referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos
como, por exemplo, Mximo Garantido Diviso do Economizado e algumas outras
variaes menos comuns ainda no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam, evidentemente,
vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus
aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se
afirmar, sem margem de erro, que no existe um contrato perfeito. O contrato sempre
apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as partes envolvidas. A
opo pela melhor modalidade varia de caso a caso e se basear nas prioridades,
convenincias e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante.
Segundo Limmer (1997)
O bom contrato aquele por meio do qual uma obra executada por um preo e
condies considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro
ao construtor (visto que o lucro o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o
padro de qualidade previstos no contrato.
4.1 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALOR GLOBAL
Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preo
firmeou preo certo. O preo fixo pode ser reajustvel ou irreajustvel. O reajustamento
no invalida a condio de preo fixo ou firme, pois uma medida de compensao de
desvalorizao da moeda nas situaes de instabilidade econmica inflao.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
32/95
32
Princpios Bsicos:
O Contratado executar a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as
especificaes tcnicas, dentro de um prazo determinado e por um preo global ou total
fixo, por ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme:
o progresso na execuo dos servios da obra (n parcelas iguais);
etapas de servios determinadas;
servios previstos em cronograma fsico.
Requisitos indispensveis:
Projeto executivo completo e detalhado
Especificaes tcnicas completas
Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas fsico e financeiro
Procedimentos:
O Contratado elabora oramento da obra, baseando-se nas especificaes tcnicas e
nos projetos executivos e fornece um preo global para sua execuo, bem como
uma proposta de Cronogramas Fsico e Financeiro. Esse preo ser fixo (ou
fechado), podendo sofrer reajustamento ou no, conforme condio contratual, e
segundo o ndice de reajustamento tambm estipulado em contrato, o que no
significa que o preo deixa de ser fixo, como dito anteriormente;
O Contratado, que se responsabiliza tcnica e administrativamente pela obra em
todos os seus aspectos, inicia a construo, suprindo-a com todos os insumos
necessrios (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando
seus prprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu prprio nome e por sua
conta exclusiva, sem nenhuma participao imediata do Contratante nas despesas
com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dosmateriais e dos servios e a obedincia aos projetos e especificaes tcnicas, o
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
33/95
33
Contratante indicar um preposto, o fiscal da obra, caso o prprio Contratante no
tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;
O Contratado se orienta pelo Cronograma Fsico na execuo dos servios, o qual
dever ser rigorosamente cumprido dentro de cada perodo programado.
Excetuando-se rarssimos casos, o perodo adotado o ms;
Ao final de cada ms, ou outro perodo estipulado em contrato, procede-se aos
acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a
medio (tarefa conjunta com a fiscalizao da obra) dos servios executados,
comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Fsico.
Estando os servios executados em conformidade com os da previso do
cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no
Cronograma Financeiro relativo ao perodo. O comprovante de recebimento que
compete ao Contratado fornecer ao Contratante ser uma Nota Fiscal de Prestao
de Servios com fornecimento de mo-de-obra no valor do total do recebimento.
Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" no explcitas,
sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produo
da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde remunerao do
Contratado.
Em caso de o Contratado no haver executado o total dos servios previstos no
Cronograma Fsico, a mesma no far jus ao recebimento previsto, ficando este
adiado para a medio seguinte, caso seja cumprida a programao acumulada de
servios dos dois perodos;
Os casos de alteraes, voluntrias ou no, em projetos, especificaes e/ou prazos,
devero ser acordados em tempo hbil pelas partes, pois trata-se de casos
imprevistos e no facilmente compatveis com a natureza rgida desta modalidade
de contratao;
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
34/95
34
Este o procedimento adotado a cada ms, at o trmino da obra.
O preo global ou fechado fornecido pelo Contratado :
Custo da construo + BDI (benefcios e despesas indiretas)
4.2 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALORES UNITRIOS
Princpios Bsicos:
Tambm chamados de Preos Unitrios, constitui uma variao do regime de
Empreitada, no a preo global, onde o Contratado fornecer os preos fixos unitrios de
cada servio (BDI incluso) por unidade de comprimento, rea, volume, peso, pea, etc,recebendo o pagamento em funo dos quantitativos executados ao final de cada perodo
estipulado em contrato, mediante o critrio de medio. Dependendo do volume total dos
servios ou do porte da obra e de seu prazo global, poder haver apenas uma nica
medio ao final, ou diversas medies peridicas. Trata-se, portanto, de empreitada a
preos fixos unitrios de servios na qual o preo global somente ser conhecido aps a
execuo da totalidade dos servios, o que difere substancialmente da empreitada a preo
global onde este j conhecido previamente.
Requisitos:
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
35/95
35
Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de caractersticas diversas,
sendo o mais comum quando se tem servios com especificaes bem definidas, mas seus
quantitativos no so facilmente mensurveis antes de serem bem inspecionados ou
executados. o caso, por exemplo, das obras de recuperaes diversas em revestimentosde paredes (cermicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de
pisos (tacos, cermicos, vinlicos, txteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em
geral, manutenes, etc.
Logicamente esta modalidade pode tambm ser utilizada em qualquer outra obra
em substituio ao preo global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o
laborioso e complexo trabalho das medies de tantos itens caractersticos da construo
civil.
4.3 ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO OU ADMINISTRAO
Princpios Bsicos:
O Contratado executar a obra do Contratante pelo valor que se apurar
efetivamente, e ser remunerado pelo servio prestado segundo um percentual (Taxa de
Administrao)previamente acordado e fixado em contrato, em relao ao custo efetivo
da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa varivel (em funo do custo
efetivo).
Requisitos:
Neste caso pode-se ter ou no os projetos, especificaes tcnicas e cronogramas
definidos, pois a natureza do regime de contratao admite tal flexibilidade, conforme
verificaremos a seguir.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
36/95
36
Procedimentos:
O Contratado elabora oramento aproximado ou estimado do valor global da obra,
baseado na mais provvel forma final do projeto arquitetnico e em uma provvel
especificao tcnica de materiais, propondo tambm o prazo total em que a obra
dever ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este
uma ordem de grandeza de quanto lhe custar sua obra e em que prazo ser feita;
Concludos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previso de
Despesasdo 1oms de obra, a qual dever conter os servios que sero executados
no referido perodo, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os
valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto mo-de-obra e
encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previso ser feita a cada incio
de ms, e apresentada para a aprovao ou aceite do Contratante. A previso inclui
tambm a taxa de administrao prevista, como remunerao do Contratado no
perodo. A previso passa necessariamente pela aprovao ou aceite do Contratante
(anexo 1);
O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual ser administrado
pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessrios quele
perodo, em nome e por conta do Contratante. A mo-de-obra poder ser recrutada
e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prvio, embora o
mais comum seja em nome do Contratado;
O Contratado se responsabiliza por toda a direo tcnica e administrativa da obra,
tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mo-de-obra, em todos
os seus aspectos e implicaes;
O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, at o final do
perodo, a previso de servios, dentro da previso de despesas;
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
37/95
37
Ao final do perodo, o Contratado elabora o Relatrio de Despesas(anexo 2) do
ms, anexando a este todos os documentos comprobatrios, apresentando ao seu
final o clculo real de sua remunerao, a chamada Taxa de Administrao (j
estimada na previso de despesas) sobre o total de despesas efetivasdo ms. Aquipodem ser constatadas as possveis falhas na previso elaborada no incio do ms, o
que recomenda que as previses devam ser feitas criteriosamente;
Juntamente com o acerto de fechamento do ms anterior, o Contratado apresenta
tambm a previso para o perodo que se inicia, e assim o procedimento se repete a
cada perodo at o encerramento da construo.
Observao:
O valor percentual que o Contratado recebe como remunerao pelo seu trabalho,
correspondente Taxa de Administrao, varivel conforme as condies e
caractersticas da obra. Geralmente leva-se em considerao fatores como o grau decomplexidade da obra, o volume, o padro de seu acabamento, a finalidade a que se
destina, sua localizao geogrfica, as condies topogrficas do local, as vias de acesso,
os servios pblicos disponveis, condies ambientais locais, entre outros.
4.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAES
No so to numerosas as opes de arranjos contratuais mistos, ou seja, aquelesque combinam caractersticas das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a
administrao. Contudo, algumas so bastante utilizadas no Brasil, principalmente para
obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum aquela na qual o Contratado trabalha
com a mo-de-obra em regime de empreitada (preo fechado ou fixo) e os materiais e
equipamentos em modalidade de administrao. Os regimes mistos so resultados de
negociaes entre as partes, motivadas por circunstncias especiais decorrentes, por
exemplo, de projetos no bem definidos, especificaes tcnicas incompletas ou sujeitas a
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
38/95
38
revises, prazos incertos em decorrncia de instabilidades financeiras, e outras condies
particulares de uma ou ambas as partes.
IMPORTANTE:
A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaborao ou execuo
mal administrada pode levar as partes a situaes de grande dificuldade, acarretando em
prejuzos para uma delas ou ambas. Muito comum o surgimento dos chamados pleitos
contratuais ou reivindicaes contratuais (claims). Os pleitos, em geral so originados
por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por algumacondio que julga lhe ter sido desfavorvel e resultam tambm de outros motivos, alm da
modalidade contratual. As reivindicaes so sobre preos ou prazos e, no raro, geram
questes na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento
consistente das questes contratuais, j que este um aspecto determinante no sucesso ou
fracasso de um empreendimento.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
39/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
40/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
41/95
41
O custo global o resultado do produto da rea total a construir pelo CUB. A rea
total definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar,
e o custo unitrio bsico de construo fornecido por diversas fontes, entre elas o boletim
mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), e revistas tcnicasespecializadas. Normalmente so publicados custos mensais, segundo o padro de
acabamento da obra (alto, normal e baixo), para regies diferentes do pas, por natureza de
obra, nmero de pavimentos e outras caractersticas.
Custo total = rea total de construo x CUB (da regio e do padro da obra)
(a.2) Oramentos baseados na NBR 12721:2006 (Substituta da NB 140/65)
A NBR 12721:2006 (antiga NB 140) apresenta, em relao a seu contedo, as palavras-
chave "Avaliao de custos unitrios de construo - Oramento de construo -
Incorporao de Edifcio" sendo o interesse do presente estudo o clculo dos custos de
obras pelo mtodo da "rea equivalente de construo" previsto nessa norma, portanto
consideramos como condio indispensvel ter mo o texto da mesma para conhecimento
e consultas, sempre que necessrias.
O mtodo representa um aperfeioamento do anterior, pois leva em considerao que
as obras no so constitudas por partes com o mesmo padro de acabamento, ou seja, as
garagens so diferentes dos terraos, que so diferentes dos banheiros, das salas, dos halls
de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a norma determina a
transformao das reas de diferentes padres de acabamento em reas equivalentes de
construo de uma dessas reas, tomadas como padro. Por exemplo, para uma obra que
possui apartamentos, garagens e terraos sociais, etc, toma-se como padro os
apartamentos e transforma-se as demais em reas equivalentes de construo do padro dos
apartamentos.
A rea total, ento, ser a soma das reas tomadas como padro com as reas
calculadas como equivalentes padro. Calcula-se o custo total da mesma maneira,como sendo o produto da rea total pelo CUB considerando-se o padro escolhido. O
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
42/95
42
que distingue este mtodo do anterior que no se somam reas de construo de
padres diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB.
Custo total = (rea padro + reas equivalentes padro) x CUB
(a.3) Oramentos pelo custo dos itens principais
Para se estimar o custo total de obras por este mtodo, faz-se primeiramente umalistagem dos que so considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como
sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o
custo das estacas de fundaes e dos blocos e cintas da fundao, o concreto estrutural,
incluindo-se armao e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindo-
se com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentaes, coberturas, equipamentos como
elevadores, escadas rolantes, de combate a incndio, e assim por diante.
As mesmas fontes que fornecem o CUB informam tambm, regionalmente, oscustos unitrios de servios e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total
da obra ser o somatrio dos custos dos servios ou itens principais da obra. O tempo
dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o
mtodo, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados
dos clculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda
mais dos custos totais reais.
(b)Oramentos Firmes - Generalidades
Os oramentos firmes so, inegavelmente, um indispensvel elemento na grande
maioria das atividades de engenharia, no campo da prestao de servios de todas as
naturezas. Sua compreenso e assimilao so as bases para o profissional que far usodeles como instrumento tcnico de trabalho. So vrias as opes disponveis no mercado
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
43/95
43
de softwares para oramentao e outros elementos de programao, porm os
profissionais que no tm formao slida de oramentao pouco ou nenhum proveito
faro desses programas disponveis, e muito constantemente estaro sujeitos a erros em
virtude da falta do conhecimento necessrio para efetuar as constantes adequaes eadaptaes exigidas pelos softwares. importante ter em mente que os softwares so de
grande valia para a agilizao dos trabalhos, trazendo razovel economia de tempo, mas
pouco ou nada proporcionam aos seus usurios em termos conceituais. Assim como as
calculadoras mais modernas no transmitem conhecimento matemtico aos seus usurios,
tambm os softwares de programao de obras so mero auxlio de operaes que
requerem profundo conhecimento conceitual de seus usurios. O engenheiro no pode se
colocar na condio de simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia.O caminho natural do aprendizado o de adquirir e construir os conhecimentos
tcnicos necessrios ao engenheiro, podendo usar seus conhecimentos com segurana na
utilizao de todos os recursos tecnolgicos ao seu alcance.
5.3. METODOLOGIA DE ELABORAO DE ORAMENTOS FIRMES
Do ponto de vista didtico, aconselhvel que o primeiro oramento seja elaborado
manualmente, sem o emprego de softwares, a fim de que os conceitos envolvidos sejam
bem assimilados, possibilitando o uso seguro de softwares, alm de tal postura despertar e
desenvolver no oramentista o indispensvel senso de vigilncia quanto ordem de
grandeza dos resultados que gradativamente se obtm no processo de oramentao.
Assim, os oramentos passam por duas grandes etapas na sua elaborao:
I. So primeiramente calculados todos os custos unitrios, parciais e totais, procedendo-se,
ao final, ao seu fechamento para fins de verificao se os custos/preos calculados esto
compatveis com os valores de mercado para a categoria da obra. At esse ponto estamos
ainda nos referindo aos trabalhos que sero arquivados pelo oramentista como sendo
suas memrias de clculo. O documento do memorial, porm, deve apresentar uma
forma organizada e compreensvel por parte de outros profissionais interessados e que
necessitem consult-lo para dirimir possveis dvidas na conduo de seus trabalhos. O
memorial de clculo um dossi dos passos de toda a elaborao do oramento, de tal
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
44/95
44
forma que ele o instrumento de rastreamento ao qual se recorre em casos de dvidas.
composto de clculos explcitos e completos, croquis, anotaes justificativas diversas,
documentao de tomadas de preo, prospectos, catlogos consultados, propostas,
referncias de equipamentos e outros componentes, referncias de prestadores deservios, etc.
II. Aps o FECHAMENTO E VERIFICAES, com eventuais correes, revises e
acertos pontuais, passa-se ento elaborao das planilhas oramentrias, que contm os
resultados de custos unitrios, parciais e totais, e que so destinadas ao cliente, uma vez
que este, obviamente, no ter acesso ao total de informaes contidas nas memrias de
clculo. As planilhas no so usadas para se fazer quaisquer clculos, mas para seapresentar os resultados dos custos/preos j calculados.
Muito embora existam inmeras maneiras de se executar os trabalhos de apurao
dos custos/preos firmes de obra, necessria a apresentao de um roteiro de operaes
j consagrado na prtica, que facilita no s o aprendizado, mas tambm os trabalhos
profissionais dirios, o que muito til no sentido da racionalizao de tarefas.
1 Passo: Clculo dos quantitativos de servios
Com base nos desenhos do projeto executivo, calculam-se todos os quantitativos de
servios, estabelecendo-se suas unidades usuais, tendo em vista quais as unidades que
sero utilizadas como referenciais para os custos unitrios dos servios. Exemplos:
Fundaes:
Estacas moldadas "in loco" - m'
Escavao manual de valas p/ blocos e cintas - m
Formas de madeira para blocos e cintas - m
Armao para blocos e cintas - kg
Concreto estrutural para blocos e cintas - m
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
45/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
46/95
46
As insumos de cada servio e seus respectivos ndices logicamente no sero
memorizados pelo oramentista, mas sempre sero consultados em tabelas especficas
como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriaes (Miguel Stabile,
Boletim de Custos) ou outras publicaes do gnero. O ideal, porm, que a empresa ouo oramentista tenha seus prprios ndices apropriados nas obras atravs de um
sistema de controle adequado, por serem ndices reais ou mais prximos deles.
COMPOSIO UNITRIA DE SERVIOS/CUSTOS UNITRIOS
Servio:
Unidade: Quantidade:
Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio
Custo total do servio - (Qx$unit.):
3 Passo: Tomada de Preos dos Insumos
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
47/95
47
Esta a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do oramento. Procede-se
tomada de preos de todos os insumos que aparecem nas composies de servios e, para
esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas:
- A tomada dever ser feita no provvel mercado fornecedor da obra.
- No tomar preos de produtos em promoes de vendas.
- Fazer a tomada por escrito e com identificao do fornecedor - assinatura e
data.
- Ateno especial para a forma de pagamento.
- Verificar disponibilidade de estoques do fornecedor consultado.
- Fazer tomadas em diversos fornecedores idneos.
- Arquivar as tomadas de preos juntamente com as memrias de clculo.
4 Passo: Composio Unitria de Custos e Custo Final
Efetuada a tomada dos preos, volta-se s tabelas de composies de servios,
alimentando-as com os dados coletados na coluna de preos unitrios dos insumos.
Efetuam-se as operaes aritmticas para obteno do custo unitrio de cada servio, bemcomo do custo total. Uma vez apurados os custos dos servios, tem-se o custo de cada
etapa construtiva e consequentemente o Custo Total da obra.
A razo pela qual a tomada de preos dos insumos no mercado fornecedor deve ser
feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composio de custo que desta forma h
certa garantia de que os preos foram tomados na mesma poca, e no sujeitos a variaes
entre si devido inflao. O perodo da tomada de preo dever vir a ser adotado como a
data de referncia do oramento, importante nos reajustamentos ou negociaes de preos
de obras com incio adiado ou no iniciadas por qualquer outro motivo.
COMPOSIO UNITRIA DE CUSTOS DE SERVIOS
Servio:
Unidade: Quantidade:
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
48/95
48
Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio
Custo total do servio - (Qx$unit.):
5 Passo: Fechamentos Finais
Este passo de importncia capital no processo de oramentao: a verificao
dos custos e preos em relao a parmetros j conhecidos (CUB, obras similares j
executadas pela empresa e preos correntes de mercado).
A apurao dos custos/preos finais ser diferenciada conforme o regime de
contratao adotado.
Para o regime de Empreitada o BDI ser includo em cada custo unitrio de
servio (uma taxa percentual sobre o custo), o que transforma o custo em um preo unitrio
e, consecutivamente, tem-se um preo total para cada servio, um preo total para cada
etapa construtiva e finalmente o preo total da obra. Esses clculos ficaro registrados nas
memrias de clculo e no sero do conhecimento do contratante, o qual s fica ciente dos
preos.
No caso do fechamento no regime de Administrao, apuram-se normalmente os
custos dos servios, das etapas construtivas e o total da obra. Sobre o custo total da obra,calcula-se explicitamente o percentual da Taxa de administrao (fixado em contrato),
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
49/95
49
obtendo-se o preo total da obra. Nesse caso o contratante ter conhecimento dos clculos
envolvidos, mesmo porque esta uma condio acordada entre as partes em contrato.
indispensvel proceder-se a uma verificao dos resultados dos custos/preos
calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se
tais resultados esto dentro dos parmetros atuais do mercado, se os preos so
competitivos ou se correspondem s expectativas do contratado e/ou contratante etc,
fazendo-se os ajustes devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento
fundamental; de extrema importncia para o aspecto comercial dos empreendimentos, pois
tem influncia no s na obra em questo, mas tambm em obras futuras, pois determina as
condies de competitividade da empresa.
6 Passo: Apresentao do Oramento ao Cliente ou Contratante
A construtora ou engenheiro contratado ou proponente apresentar ao cliente ou
contratante os resultados do oramento em planilhas prprias planejadas para tal. So duas
as planilhas que sero elaboradas: uma resumida com o oramento sinttico e outro
conjunto de planilhas contendo o oramento analtico. Ambas tm modelo especfico,
como o exemplo apresentado frente, mas ressaltamos que, embora a NBR 12721
apresente um modelo, no h um padro fixo de desenho de planilha a se seguir, porm os
dados contidos no cabealho no podem ser omitidos por serem identificadores
importantes do oramento, e o cabealho se repetir em cada uma de todas as planilhas.
Fechamento das Planilhas:
Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preo
total da obra, pois os valores apresentados j so preos firmes e invariveis.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
50/95
50
Para o regime de Administrao: usam trs linhas para o demonstrativo dos custos e
preos.
Sub-total ................................ (somatrio dos custos calculados das etapas construtivas)
Taxa de administrao - X % ........................................... (calculada sobre o Sub-total)
Preo total/Total geral ......................................................................... (linha 1 + linha 2)
OBS.: No caso de planilhas de obras a preo fixo, o BDI no ser explicitado ao cliente
uma vez que j est incluso em cada preo unitrio dos servios, enquanto nas obras por
administrao o percentual e o valor da taxa de administrao aparecem explicitamente.
Seguem-se sugestes de modelos de planilhas largamente utilizadas na prtica
profissional.
PLANILHA ORAMENTRIA SINTTICA (Resumo)
Empresa Obra Responsvel Data
Item Discriminao Preo (R$)
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
51/95
51
PLANILHA
ORAMENTRIA
Data
Preos(R$)
Totaldoitem
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
52/95
52
Responsvel
Total
Unitrio
Obra
Quant.
Un.
Discrim
inao
Empresa
Item
6. PROGRAMAO DE PRAZOS E DE RECURSOS
6.1. PROGRAMAO DE PRAZOS
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
53/95
53
A programao de tempo inclui em seus objetivos no somente o prazo global da
obra, data de incio e de trmino, mas principalmente os prazos parciais, que determinam
como ser a obra executada ao longo do tempo com relao aos seus servios e etapas
construtivas, para que se possa programar as compras, os desembolsos, etc. Usam-se para
isto dois instrumentos de programao: o Cronograma Fsico,de Barrasou Diagrama
de Gantt e as Redes de Precedncia ou Malhas Pert-CPM (Program evaluation and
review technique-critical path method). Os dois mtodos diferem substancialmente um do
outro.
O cronograma fsico, Diagrama de Gantt ou Diagrama de Barras apresenta uma
caracterstica marcante que o tornou preferido: a facilidade tanto de execuo quanto
principalmente de visualizao por parte de tcnicos da rea e de leigos, o que favorece
muito o relacionamento inicial contratante/contratado. Por outro lado no apresenta certas
vantagens tpicas do Pert-CPM tais como a interdependncia entre as etapas construtivas, a
facilidade de reprogramaes to frequentes nas obras e o detalhamento de etapas ou
servios em atividades de interesse especial.
Os Cronogramas Fsicos so elaborados em planilha prpria (exemplo frente) e
so constitudos de uma coluna com a relao das etapas construtivas que gerem prazos na
obra e a distribuio do tempo de cada etapa em linhas horizontais, onde se inserem as
barras (traos horizontais que representam os prazos) e os percentuais mensais das etapas a
serem executados. A unidade de tempo mais comum o ms, podendo ser ele dividido em
sub-unidades de tempo, sendo as mais usuais a quinzena, a dezena, 5 ou 6 dias e diria.
Para o dimensionamento dos barramentos devem-se considerar as circunstncias
econmicas e de prazos que caracterizam a obra. Pode-se partir de um volume de mo-de-
obra fixo, dimensionando-se ento os prazos das etapas e pode-se tambm, a partir de
prazos fixos pr-estabelecidos segundo as convenincias, fazer o dimensionamento da mo
de obra para cada etapa.
Na sua grande maioria, as etapas construtivas no oferecem condies de terem
seus barramentos dimensionados de uma s vez. Como as etapas so constitudas de vrios
servios que se inter-relacionam, h necessidade de um estudo parte dimensionando-se
cada servio componente das etapas e sua interdependncia, determinado-se assim o incio,
final e durao das etapas. Tomemos como exemplo a Infra-estrutura, composta de
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
54/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
55/95
55
Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo
procedimento do fechamento das planilhas oramentrias, resguardando-se as diferentes
modalidades de contrataes.
Importante: Tanto o Cronograma Fsico quanto o Financeiro devem sempre ser
apresentados em uma folha nica, preservando a caracterstica da facilidade de
visualizao global do documento.
Seguem-se exemplos de planilhas de Cronogramas nas suas formas padronizadas
mais comuns, que podem perfeitamente ser utilizadas como modelo.
C
RONOGRAMAFSICO
Data
Meses
6
Resp
onsvel
5
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
56/95
56
4
Obra
3
2
1
Empresa
Discrim
ina
o
Item
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
57/95
57
CRONOGRAMAFINANCEIRO
Data T
OTAIS
Responsvel
Meses
6
5
Obra
4
3
2
1
Empresa
Discrim
ina
o
%
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %
$ %$
Item
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
58/95
58
7. SELEO E CONTRATATAO DE OBRAS
Os processos de seleo do contratado e sua contratao so distintos, de acordo
com a natureza do contratante. Desta forma, tem-se um procedimento especfico para cadanatureza de obra: da iniciativa privada e obras pblicas.
7.1 OBRAS PARTICULARES (iniciativa privada)
Nesta natureza de obra as contrataes so feitas livremente, conforme os
interesses, convenincias e/ou necessidades do contratante e do contratado, no havendo
qualquer dispositivo legal que obrigue a se adotar determinados procedimentos nascontrataes, ressalvando-se uma rara exceo que ser detalhada posteriormente.
Portanto as obras na iniciativa privada so marcadas pela ampla liberdade e
informalidade de negociao, seleo e contratao.
Embora no seja regra ou norma, observa-se que na iniciativa privada as
contrataes so usualmente praticadas conforme os procedimentos:
Por comparao de preos (concorrncia) dentre um grupo de construtores igualmente
habilitados e capacitados para produzir o mesmo padro de qualidade de obra. O
contratante seleciona as empresas construtoras julgadas aptas para o servio e estas
so consultadas a respeito do interesse em participar da concorrncia. Naturalmente,
se todas so julgadas aptas, ganhar a que fornecer o menor preo para a obra.
Bastante aplicvel ao caso de obras mais comuns e tradicionais sem inovaes
tecnolgicas ou sofisticao de acabamentos.
Por livre eleio (livre escolha) de uma construtora j conhecida ou que o contratante
julga, aps investigaes e coleta de informaes, ser apta a produzir o padro de
qualidade desejado a um preo tambm compatvel com sua expectativa. Assim, no
haver concorrncia entre construtoras, mas uma simples negociao de ajustes da
proposta do contratado, para que se obtenham condies que satisfaam ambas as
partes. No caso, o quesito mais importante para o contratante a qualidade da obra e a
reconhecida confiabilidade do contratado.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
59/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
60/95
60
horizontal como uma modalidade especfica de compropriedade em edifcios de um ou
mais pavimentos, construdos como unidades autnomasdestinadas a residncia, comrcio
ou outra atividade humana.
Em cumprimento a um de seus objetivos, a NBR 12721:2006 da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas Avaliao de custos unitrios e preparo de
oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento
prov um melhor entendimento do conceito de unidade autnoma. A norma da ABNT
apresenta a definio de unidade autnoma como parte da edificao vinculada a uma
fraoideal de terreno, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de uso
comum. As primeiras so de utilizao reservada aos respectivos titulares de direito como,
por exemplo, salas, quartos e demais dependncias e instalaes internas de umapartamento. As dependncias e instalaes de uso comum so aquelas de utilizao por
todos ou pelos titulares de direito das unidades autnomas, para sua fruio e acesso a elas,
como o caso dos corredores e halls dos andares, reas recreativas, de manobras de
garagens, prumadas eltricas, colunas de esgoto, etc.
A frao ideal o resultado do parcelamento do terreno. A denominao resulta do
fato de que tal cota no atribui ao proprietrio quinho demarcado no condomnio
segundo Meirelles (2005). Na realidade, o titular proprietrio exclusivo das dependncias
e instalaes de uso privativo, podendo dispor delas, porm, co-proprietrio das
dependncias e instalaes de uso comum. As dependncias e instalaes de uso privativo
so um fimna edificao, mas as de uso comum so um meiopara o usufruto pleno das
outras.
Assim, como j dito anteriormente, a necessidade de regulamentao e diminuio
dos riscos na construo dos condomnios deu origem ao novo tipo de empreendimento
chamado incorporao imobiliria, regulamentada basicamente pela lei 4.591/64.
Incorporao Imobiliria
Incorporao, em sentido geral, consta dos dicionrios da lngua portuguesa como
reunio, agrupamento, incluso, unio ou ligao de uma coisa no corpo de outra ou
agrupamento, congregao de coisas ou pessoas para formao de um s corpo. No campo
de direito civil aplicvel aos imveis, o caso da acesso agregada a um terreno passando-
se a construir uma s coisa com finalidade nica.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
61/95
61
De acordo com a legislao regulamentadora, incorporao imobiliria, ou
simplesmente incorporao definida como a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas
de unidades autnomas, com proprietrios mltiplos, na grande maioria dos casos.Observe-se que incorporao no pode ser entendida como um tipo de projeto, mas sim
conforme conceituada pela lei, como uma atividade. segundo Pereira (1994), ... a
incorporao de edifcio uma atividade mercantil por natureza.... O autor acrescenta
ainda que seu promotor constitui uma empresa comercial imobiliria. Ora, as empresas
dessa natureza sempre produzem com o objetivo principal de obter lucro e no caso da
incorporao no diferente. Assim, no campo dos negcios imobilirios a expresso
incorporao imobiliria significa a atividade de mobilizao de fatores de produo a fimde construir e vender, antes ou durante a construo, unidades imobilirias em edificaes
coletivas, denominadas condomnios, tudo mediante procedimentos estabelecidos por leis
gerais e especficas em vigncia no pas.
A alienao das unidades pode ser parcial ou total, mas, pelo menos uma unidade
deve ser alienada antes ou durante o perodo das atividades de construo para que o
empreendimento se caracterize como incorporao imobiliria.
Assim, algumas situaes que ocorrem na prtica da engenharia e dos negcios
imobilirios podem ocasionar certa dvida ou at confundir o perfeito entendimento do
conceito de incorporao. Dentre as situaes, so mais comuns:
Quando o edifcio inteiro construdo por uma pessoa ou empresa, proprietria ou
para terceiros, e as vendas so efetuadas somente aps a concluso das obras, no
se tem a tipificao de incorporao imobiliria, mas simplesmente compra e venda
de imvel, ou imveis prontos.
Os casos em que se promove a construo de edifcio sem a inteno de venda de
qualquer unidade autnoma antes do final da construo, mas, ocorrendo alterao
nos planos, por razes especficas, decide-se pela alienao de certo nmero de
unidades. Caracteriza-se ento a incorporao imobiliria a partir da venda da
primeira unidade autnoma.
Na situao anterior, no se alienando todas as unidades autnomas da
incorporao, as restantes vendidas aps a construo constituem simples venda de
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
62/95
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
63/95
63
De fato, nem sempre possvel levantar, a um s tempo, os recursos financeiros
para a totalidade das construes, assim como o mercado consumidor pode tambm se
encontrar em momento de no absorver o grande nmero das unidades imobilirias, alm
do promotor da incorporao nem sempre ter disponibilidade suficiente de recursoshumanos satisfatoriamente adequados para as funes gerenciais e administrativas. Pode
ser tambm que, naquele momento, no seja estrategicamente oportuna a aquisio de
equipamentos necessrios execuo de todo o conjunto de obras. Em resumo, essa
flexibilidade pode trazer uma srie de benefcios aos promotores dos empreendimentos de
maior porte, tendo em vista que os fatores expostos acima podem estar presentes individual
ou combinadamente, somando-se uns aos outros.
A regulamentao de carter legal e tcnica das incorporaes se constituem dasleis e normas a seguir, onde a 1 a fundamental e as demais lhe so complementares:
Lei no4.591, de 16 de dezembro de 1964;
Lei no4.864, de 29 de novembro de 1965;
Lei no9.514, de 20 de novembro de 1997;
Lei no10.931, de 2 de agosto de 2004;
Lei no11.101, de 9 de fevereiro de 2004 e
NBR 12721:2006 - a ABNT, em atendimento ao prescrito na lei de 1964, prov
tratamento aos aspectos tcnicos das incorporaes imobilirias.
7.2 OBRAS PBLICAS - LICITAES
Chamam-se obras pblicas aquelas cujo contratante um rgo do poder pblico,
em nvel federal, estadual, municipal ou do distrito federal. As obras podero ter execuo
direta (o prprio rgo pblico executa) ou indireta (contratao de terceiros). Como se
trata de ao de interesse da populao, de onde so provenientes os recursos financeiros a
serem empregados, as contrataes somente podem ser feitas atravs do processo de
Licitao.
Licitao , portanto, o procedimento ao qual a Administrao Pblica obrigada a
submeter todo ato de contratao de servios de naturezas diversas, aquisio de bens e/ou
materiais e alienao de bens e/ou materiais.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
64/95
64
A contratao das obras pblicas est logicamente sujeita a esse processo, que
regulamentado pela Lei no8.666/93 de 21 de junho de 1993- Lei de Licitaes:
"CAPTULO I - Das Disposies Gerais; SEO I - Dos Princpios; Art.1o- Esta
lei estabelece normas gerais sobre licitaes e contratos administrativos pertinentes a
obras, servios, inclusive de publicidade, compras, alienaes e locaes no mbito dos
Poderes da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios."
MODALIDADES DE LICITAES
Referem-se ao objeto da licitao, ao preo e aos procedimentos legais a serem
adotados.
1) Concorrncia
2) Tomada de Preos (exclusivas para compras/servios/obras)
3) Convite
4) Concurso (exclusiva para servios tcnicos/artsticos especializados)
5) Leilo ( exclusiva para alienaes)
6) Prego - criada no ano de 2000 por MP (no2.026/00) e regulamentada por lei
em 2002 (no 10.520/02), uma alternativa s trs primeiras para
contratao/aquisio de bens e servios comuns (listados no Dec. 3555/2000),
preferencial s trs, porm, no aplicvel a obras de engenharia.
As trs primeiras modalidades so aplicveis (alm de compras) s contrataes de
obras e servios e so usadas em funo do valor da obra ou servio. Os limites de valores
so determinados mensalmente pelo Governo Federal e publicados no Dirio Oficial da
Unio. A Concorrncia aplicada a obras e compras acima do valor mximo determinado
pelo Governo, o Convite para valores abaixo do mnimo e a Tomada de Preos para os
valores compreendidos nesse intervalo. Ressalta-se que o concurso e o leilo no so
aplicveis a obras de engenharia e compras e o prego no aplicvel a obras de
engenharia.
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
65/95
65
A modalidade concorrncia pode ser adotada no lugar de tomada de preos e
convite e a tomada de preos pode ser usada no lugar de convite, mas nunca o inverso.
Para maior esclarecimento, o D.O.U. publicou, como valores limites, em 28/5/1998
os que se seguem, vlidos at a presente data.
1. Para obras e servios de engenharia
convite: at R$150.000,00
tomada de preo: at R$1.500.000,00
concorrncia: acima de R$1.500.000,00
2. Para compras e servios no includos no inciso anterior
convite: at R$80.000,00
tomada de preo: at R$650.000,00
concorrncia: acima de R$650.000,00
No so apenas os valores financeiros os fatores diferenciadores das modalidades
de licitaes, mas uma srie de outros parmetros, tais como prazos para processamento
das diversas etapas do procedimento, requisitos exigidos dos participantes, critrios de
julgamento das propostas apresentadas por parte das comisses de licitaes e outros.
As licitaes podem ser dispensadas ou inexigveis por diversos motivos especiais
previstos na lei (art. 24 e 25), e destes, vale mencionar a dispensa do procedimento, quando
o valor envolvido abaixo de 10% do mnimo estabelecido e em vigncia (convite) etambm para os casos de situaes de emergncia comprovada ou calamidades pblicas
TIPOS DE LICITAO
Referem-se aos critrios de julgamento aplicveis s propostas pela Comisso de
Licitaes.
1) Menor preo
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
66/95
66
Usado para compras, servios e obras de modo geral.
2) Melhor tcnica
Considera fatores de ordem tcnica. Aplicada a servios de natureza intelectual,
artstica, etc, tais como projetos, clculos, supervises, fiscalizao,
gerenciamento, consultorias em geral e estudos tcnicos, entre outros.
3) Tcnica e Preo
Considera como mais vantajosa a proposta que obtiver melhor nota em mdia
ponderada de preo e tcnica. Os pesos para cada quesito podem variar deProjeto a Projeto, de acordo com a Comisso de Licitaes.
DINMICA DAS LICITAES
1afase interna
elaborao do projeto bsico elaborao do oramento detalhado e cronograma fsico
justificativa dos recursos oramentrios
2afase interna
determinao da modalidade da licitao
requisitos dos participantes
habilitao jurdica
qualificao tcnica
qualificao econmico-financeira
regularidade fiscal
objeto da licitao
datas e prazos
preparao do edital
outras medidas necessrias
8/10/2019 Programao e controle de obras.pdf
67/95
67
3afase externa
publicao do edital
decorrido o prazo previsto: recebimento das propostas
anlise da aptido dos c
Top Related