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CONVIVÊNCIA CONDOMINIAL EXIGE EDUCAÇÃO,TOLERÂNCIA E BOM-SENSO

Como os síndicos lidam com os con�itos de inter-relacionamento?Problemas comportamentais podem estar relacionados com

transtornos de condutaLei estabelece penalidades para moradores que descumprem

as regras condominiais

Ano X Janeiro/Fevereiro 2013 - Nº 54

Carta a um novo síndico

Mensagem do Presidente

Estudo retrata desempenho do setor imobiliário emPorto Alegre

Pesquisa

Condomínio elabora Regulamento Interno em inglês para facilitar comunicação com estrangeiros

Globalização

Definida data de realização do próximo Encontro Gaúchode Condomínios

Evento

Um verão em que a dengue atingiu índices alarmantesPrevenção

Quem assume o cargo em caso de ausência do síndico?

Orientação

Convivência condominial exige educação, tolerância, diálogo e bom-senso

Comportamento

Problemas comportamentais podem ter origem em transtornos de conduta

Conflitos

Lei estabelece penalidades para moradores quedescumprem as regras condominiais

Legislação

Como evitar choque elétrico

Alerta

Espaço Imóvel responde questionamentos sobre a área condominial

Dúvidas

O tabagismo e como proceder para abandonar o cigarro

Espaço SecoviMed

Confira alguns destaques dessa edição

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

Expediente

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

CONSELHO EDITORIALMoacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes AlvesPRODUÇÃO EDITORIALProva Comunicação - Fone: (51) 2111 7892Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de LemosRevisão: Greice Zenker PeixotoCapa Edição e montagem : Kauer Ideia e ImagemEditoração Eletrônica: Kauer Ideia e ImagemCtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Revista Espaço Imóvel:Tiragem: 30 mil exemplaresUma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI.Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RSTelefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMIPresidente: Moacyr Schukster1° Vice-presidente: Gaspar FioriniVice-presidente de Condomínios: Simone CamargoVice-presidente de Comercialização: Gilberto CabedaVice-presidente Financeiro: Flávio Roberto StefaniVice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes HilbkVice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões PiresVice-presidente: Adão Alves de OliveiraVice-presidente: Marcelo Luiz Mignone CallegaroVice-presidente: Véra Lucia HahnVice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTESAlexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli

CONSELHO FISCAL - EFETIVOSJosé Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

SUPLENTESIvar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOSMoacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTESJane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOSAlexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia

SUPLENTESAttílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO(Ex-Presidentes; Membros Natos)Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADOCachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

Moacyr SchuksterPresidente do Secovi/RS e da Agademi.

Você acaba de ser eleito. É o novo Síndico de seu condo-mínio. Parabéns pela investidu-ra. É uma honra e um privilégio merecer a confiança de seus vi-zinhos. Passada a fase dos cum-primentos, há muito a fazer sem começar a realmente fazer algu-ma coisa. É a hora de tomar pé da situação.

A primeira conversa é com o seu antecessor. Ele detém pre-ciosas informações. A primeiríssima vem a ser a questão financeira. Vital para o funcionamento, sinaliza com o que pode contar na fase inicial de seu mandato. A partir dali, não se constranja em perguntar a opinião dele sobre os colaborado-res, a qualidade dos fornecedores, reparos por realizar, melhorias ainda não colocadas em dis-cussão e a importância e a disponibilidade da administradora. Fuja da ideia de que, para mos-trar serviço, é preciso baratear o custeio procu-rando tudo do mais barato. Engano mortal não balizar preço pela qualidade. A gente sempre pode encontrar maneira de poupar dinheiro, mas, cumpre lembrar: não existe refeição grá-tis. Quando a cotação do concorrente for infe-rior, dê um jeito de apurar como é que ele tem condições de trabalhar no patamar mais baixo. Histórias de arrepiar acabam aparecendo. Novo síndico atrai novas propostas. Não se iluda.

A seguir, visite sua administradora e ouça dela o relato sobre a situação. Indague sobre como se efetivará a conexão entre você e ela e avalie quão confortável e seguro poderá se sentir. Atenção para a autorização de gastos e a pontualidade de pagamento dos compromis-sos e impostos. A oportunidade se presta para saber da documentação. Em particular, o arqui-vamento de atas, comprovantes de liquidação de despesas e do recolhimento efetivo de im-postos, sejam do próprio condomínio, sejam os

retidos de terceiros; e mais, plantas arquitetôni-cas, estruturais, hidráulicas e elétricas, contra-tos de manutenção e termos de garantia. Vale lembrar que, quanto mais antiga a construção, mais provável será o extravio de papéis. Alguns poderão ser considerados indispensáveis e a contratação de sua busca será, então, discutida.

Não há como se inteirar de tudo de uma vez. Um pouco, como diz aquela frase de Anto-nio Machado, poeta sevilhano, se hace camino al andar. Permita-se, mas não facilite. Quem admi-nistra patrimônio alheio tem enorme responsa-bilidade. Falhas comprometem reputações e, às vezes, mexem no bolso.

O Conselho do Condomínio é de grande va-lia para o Síndico. Divida, sempre que possível, com ele seus problemas e decisões. Ampare-se na Convenção e na Lei sobre as prerrogativas e os limites de sua autoridade. Sua administrado-ra e o Secovi-RS constituem boa fonte de orien-tação. A arte de ouvir em nobre empreitada.

Finalmente, e não menos importante: o tra-to com os demais condôminos. É quase impos-sível agradar a todos, mas, no império do bom--senso, a maioria dá suporte. O Síndico é um pouco imperador, um pouco magistrado, um pouco diplomata, um pouco conselheiro. Des-frute dessa fascinante experiência. Mas, aten-ção, mantenha o lado imperador sob rigoroso controle. Pulso firme é admirável desde que não machuque.

Mensagem do Presidente

Carta a um novo síndico

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POSTALSE

RVIÇO

Estudo retrata desempenho do setor imobiliário em Porto Alegre

Anualmente o Secovi/RS e a Agademi apresentam o Panora-ma do Mercado Imobiliário, tra-balho que retrata as principais variáveis do setor, em Porto Ale-gre, referente a um período de 12 meses.

Embora o estudo seja fun-damentado na realidade da Ca-pital, serve como referência para o mercado imobiliário do estado.

Dando continuidade à ela-boração dessa síntese, inicia-da há mais de duas décadas, as entidades concluíram, recente-mente, o Panorama do Mercado Imobiliário de 2012. Amplo e mi-nucioso, o estudo finaliza com a apresentação de uma série de conclusões, parte das quais es-tão a seguir transcritas.

Locação de Imóveis em Porto Alegre

O período de dez./2011 a nov./2012 registrou aumento, em média, de 22,63% do estoque de imóveis para locação quan-do comparado com o mesmo pe-ríodo dos 12 meses anteriores. O estoque médio mensal de ofer-tas do período de dez./2011 a nov./2012 era de 5.614 unidades, enquanto no período anterior (dez./2010 a nov./2011) foi de 4.578 unidades.

Os preços médios dos alu-guéis residenciais ofertados os-cilaram, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), em mé-dia 9,66%, percentual acima do crescimento do IGP-M 6,96%, no mesmo período.

A inadimplência no paga-mento dos aluguéis, em Por-to Alegre, entre nov./2011 e

out./2012, em média foi de 4,24%, percentual superior ao registra-do no período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), que foi, em média, 3,67%.

Considerando inadimplên-cia o atraso a partir de um dia, em out./2012 registrou-se o se-gundo mais alto percentual nos últimos 12 meses, com 4,70% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,78% possuíam ações de despejo, no mesmo mês. Interessante notar que ou-tros setores exibiram igualmente aumento na inadimplência.

Oferta de Imóveis Usados para Comercialização

De imóveis usados, em Por-

to Alegre, foram ofertadas 6.536 unidades em nov./2012, enquan-to que a média no período de 12 meses (dez./2011 a nov./2012) foi de 5.859 unidades. Já a média, mensal, no período dez./2010 a nov./2011, foi de 5.260 unida-des, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos, determinando uma variação de 11,38% entre os períodos apu-rados anteriormente. Com rela-ção aos preços do m², compa-rando os valores de nov./2011 a nov./2012, o preço médio dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%, en-quanto o de 3 dormitórios subiu 14,03%.

Registros

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Registros

Belezas naturais do estado foram retratadas na edição do Panorama de 2008.

Temática rio-grandense ilustra publicações

Há vários anos as belezas, os costu-mes, os símbolos e as peculiaridades do Rio Grande do Sul têm sido objeto de divulgação no Panorama do Mercado imobiliário, uma escolha que, segundo o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster, demonstra um dos mais importantes comprometimentos das Entidades com o povo gaúcho. “Afi-nal, além das prerrogativas institucionais de um sindicato ou de uma associação, no exercício da representatividade de sua gente, está a obrigação de valorizar sua cultura, e este é um aspecto que te-mos buscado atender em todas as ativi-dades que fazem parte de nosso dia a dia”.

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Administração CondominialAs despesas condominiais, apu-

radas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 4,10%, considerando-se os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012).

A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de out./2012, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 14,84% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em out./2011 era de 12,10%. Com ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,29% das economias incluídas na pes-quisa em outubro de 2012. Ainda, neste mês, imóveis residenciais apresentavam 15,51% de unidades em atraso, enquan-to os comerciais registravam 11,26%.

Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov./2001 a out./2012, utilizando-se médias de 12 meses, fe-chadas em outubro de cada ano, veri-ficou-se que após a vigência do Novo Código Civil, em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplên-cia, atingindo o patamar mais elevado no período de nov./2004 a out./2005, com 14,07%. Após alguns períodos de oscilação, nos meses de nov./2011 a out./2012, a média de inadimplência atingiu o segundo índice mais elevado da série, com 13,45%.

Pórticos de cidades do Rio Grande do Sul foram estampados na edição de 2012.

Em 2011, as mais belas praças de diversos municípios gaúchos estiveram em evidência.

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Registros

Definida a data de realização do próximo Encontro Gaúcho de CondomíniosO Secovi/RS e a Agademi já iniciaram os preparativos para a realização de mais uma edição do maior evento condominial do Sul do País.

Pessoal, água e segurança são responsáveis por mais de 58% das despesas condominiais

Desenvolvido por meio da apresentação de palestras e debates sobre diversos temas de interesse de síndicos e condôminos, o Encon-tro, agora na 16ª edição, acontecerá nos dias 16 e 17 de setembro, no Cen-tro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael.

A programação, com a definição de temas e palestrantes, está em fase de elaboração e, nos próximos dias, será di-vulgada a abertura das inscrições para síndicos e condôminos.

O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho que demonstra os gastos mensais, agrupa-dos em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial no planejamento e na aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Na pesquisa referente ao mês de jan./13, perce-be-se que os três itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 58,51% dos gastos condo-miniais. São as despesas com pessoal, água e segurança. Em seguida sobressaem-se os dispêndios com obras, di-versos e conservação. Veja os percentuais das seis rubricas com despesas mais destacadas no quadro ao lado.

Os demais itens que complementam as despesas são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

No ano passado, o Encontro reuniu centenas de síndicos na Capital gaúcha.

Rubricas

Subtotal

Total

PessoalÁguaSegurançaObras DiversosConservação

Demais Itens 16,55

34,6512,3111,55

9,799,705,45

% em Janeiro/13

83,45

100,00

A administração do Condo-mínio Edifício Contemporâneo, localizado na Avenida Grécia, em Porto Alegre, motivada pela diferenciação linguística de alguns de seus moradores, im-plantou uma ideia inovadora.

Com a vinda da Midea, em-presa chinesa que adquiriu o gru-po Springer Carrier, sete técnicos da multinacional se instalaram em condomínios próximos ao Shop-ping Bourbon Wallig, na Capital.

Desse grupo, duas famílias escolheram o Edifício Contempo-râneo para morar nos próximos anos.

Assim que se mudaram para o prédio, a pequena Eva Xu, com 8 anos de idade, entusiasmada com o desempenho das garotas chi-nesas nas olimpíadas de Pequim, passou a utilizar o fitness do con-domínio, permitido apenas para jovens a partir dos 14 anos de ida-de.

O síndico do condomínio, Adão Eunes Albuquerque, comu-nicou aos pais a limitação de ida-de para uso do fitness, e a garota ficou muito aborrecida, passando a utilizar equipamentos externos no parque infantil. “Na verdade, todos ficamos chateados, pois faz parte da cultura chinesa a popu-larização de atividades esportivas entre jovens, o que explica o êxito nas diversas competições interna-cionais.”

Meses depois surgiu a neces-sidade de contatar com os chi-neses para esclarecer quanto ao uso das vagas do estacionamento.

“Como pouco entendo de inglês e menos ainda de mandarim, tentei explicar através de mímica, mas foi impossível. Foi então que surgiu o morador Alcides Conter, supervi-sor na TAP, ex-Varig, com a solução para problema: a criação de uma versão do regimento interno em inglês”, conta Albuquerque.

Por ocasião da entrega da cópia do regimento interno em inglês para Xu Xin, o condômino estrangeiro, demonstrando bom--humor, escreveu o nome com ide-ogramas chineses, arrancando sor-risos de Alcides e do síndico Adão, enquanto a esposa, Xiong Nian-ping, oferecia sucos aos presentes.

Nascido em Shunde City, ci-dade do interior, há cinco horas de Pequim, Xu Xin é engenheiro e exerce o cargo de gerente de fábri-ca. Com a ajuda de um intérprete, ele contou que com o regimento em inglês consegue ter uma ideia

mais clara das normas que regem a boa convivência no condomínio.

Comparando os condomínios chineses com os brasileiros, Xu Xin diz que os de lá são muito antigos e que não possuem piscinas tão boas. Ao falar sobre o Brasil, o chi-nês afirma que aqui tudo é melhor, com exceção da falta de seguran-ça. Três colegas dele já foram assal-tados, em Canoas e em São Paulo.

Quando o assunto é culinária, o casal é unânime em afirmar que adora a comida brasileira, princi-palmente os pratos feitos à base de batatas. Dizem, ainda, que as frutas são melhores, mas muito caras.

Xu Xin disse, ainda, que a fa-mília se adaptou tão bem à ci-dade que eles já anteveem um problema para o futuro. Sempre que falam em voltar para a China, dentro de dois ou três anos, a filha responde que quer continuar em Porto Alegre.

09Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

Variedades

Condomínio elabora regulamento interno em inglês para facilitar comunicação com estrangeiros

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Depois de 19 anos à frente do Condomínio Castello Branco, o síndico Fernando Sérgio Die-mer não concorreu na última eleição, pois está dedicando-se a outras atividades na área con-dominial.

Nessas quase duas décadas de gestão, Diemer promoveu uma série de iniciativas que fo-ram muito além da manutenção do condomínio, em termos fi-nanceiros e prediais. Merecendo destaque a preocupação com o meio ambiente.

Há vários anos o condomínio dispõe de espaços individuali-zados para a separação do lixo gerado nas unidades privativas e nas áreas de uso comum.

Em se tratando do lixo seco, foi estabelecida uma parceira com o Departamento Municipal de Limpeza Urbana – DMLU, na qual o Órgão disponibiliza um contêiner, específico para esse fim, nas dependências do condo-mínio.

“Considerando-se que são mais de 600 apartamentos, o vo-lume de lixo seco produzido dia-riamente é muito grande. O fato de termos um local disponível para recolhimento em qualquer horário evita que os moradores tenham que esperar até os dias de coleta seletiva para fazer o descarte. Ao mesmo tempo, o DMLU, que faz a busca do mate-rial duas vezes por semana, tem o serviço facilitado.”

Outro diferencial é a existên-cia de outro contêiner destinado apenas ao recolhimento de vi-dros de toda a espécie, quebra-dos ou não. Aqui, a preocupação

é com a segurança das pessoas que fazem a retirada do material, sejam eles funcionários do DMLU ou de alguma instituição benefi-cente que tenha interesse nos resíduos.

Também tem grande apro-veitamento a unidade de recep-ção do óleo de cozinha usado. Em uma bombona de 50 litros, os moradores podem depositar o óleo usado que, mais tarde, é retirada por uma empresa. Em troca, o condomínio recebe ma-terial de limpeza.

Mais recentemente, a novi-dade no condomínio, nesta área, foi a implantação do recolhimen-to do lixo eletrônico. Devido à acelerada evolução tecnológica e a substituição de produtos, o descarte de materiais nesse se-tor é muito grande. São centrais de processamento de dados, monitores, teclados, mouses, im-pressoras, cartuchos, notebooks, estabilizadores, fontes, aparelhos de telefones, baterias, fios, cabos, aparelhos de som, imagem e comunicação, enfim... uma lista interminável de equipamentos que fazem parte do cotidiano de todas as pessoas.

Visando incentivar a parti-cipação dos condôminos nesta nova empreitada de preser-vação ambiental, visto que o descarte inadequado provoca sérios prejuízos à natureza, a administração do condomínio disponibilizou, junto às porta-rias, recipientes destinados à colocação de produtos elétricos ou eletrônicos que deixaram de ter utilidade. Segundo o síndi-co, a adesão dos condôminos

foi tão expressiva que nos úl-timos meses a empresa que dá destinação ao material já fez a retirada de três cargas de lixo eletrônico.

Saiba mais:O contato com a empresa

que faz a coleta do lixo eletrô-nico pode ser feito pelo site: www.traderecycle.com.br. A re-tirada é feita de forma gratuita, junto aos condomínios, quando em grande quantidade. Caso contrário, é cobrada uma taxa pelo serviço.

Variedades

Um condomínio preocupado com omeio ambiente

11Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, ilu-minação de emergência, minuteiras, hidrantes, extintores de incêndio, luz piloto, para-raios, filtros de piscina, equipamento de lazer e sis-temas de segurança, etc.

O ideal é que o zelador verifique constan-temente esses itens e informe ao síndico ou à administradora sobre quaisquer irregularida-des.

Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamento de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e escoamento de águas pluviais (te-lhados e calhas).

A manutenção predial, tanto no que diz respeito ao eficaz funciona-mento de todos os equipamentos como na preservação do valor pa-trimonial do imóvel, é fundamental.

É recomendável que o sín-dico mantenha sob contrato de manutenção todos os equipa-mentos, como elevadores, bom-bas d’água, casa de máquinas e aparelhos de lazer. Afinal, quem responde civilmente por crimes causados por mau funcionamen-to dos equipamentos é o condo-mínio, devendo, se for o caso, in-denizar as pessoas acidentadas.

Logo, a conservação dos equi-pamentos constitui obrigação per-manente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligên-cia), cabe a ele inteira responsabi-lidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou tercei-ros. Fica para o condomínio a res-ponsabilidade civil.

Segundo a Vice-Presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo, o dinheiro aplicado em manuten-ção, antes de ser uma despesa, é um investimento.

“Até porque, além de evitar riscos desnecessários, permitir o bom uso dos equipamentos e valorizar o imóvel, a manutenção predial pode aumentar a econo-mia em diversas áreas, como, por exemplo, no consumo de água, energia elétrica, produtos de lim-peza e peças de reposição”.

Variedades

Manutenção não é despesa, mas sim investimento

Confira alguns itens que devem ser revisados periodicamente

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 201312

No mês de fevereiro, o Mi-nistério da Saúde divulgou um relatório mostrando que os casos de dengue no estado, nos primeiros 47 dias do ano, tiveram um aumento de 550% em relação a igual período do ano passado. Se de 1º de janei-ro a 17 de fevereiro de 2012 foram registrados 32 casos de dengue, em 2013, no mesmo intervalo de tempo, o número chegou a 208.

Aumentou, também, o número de munícipios onde foram constatados focos da doença. Em Porto Alegre, no início de março, a situação já se configurava como um surto, com mais de 80 casos confir-mados em pessoas residindo em diversos bairros da Capital.

Para impedir que o núme-ro de casos se alastrasse, au-toridades sanitárias, tanto nas esferas municipal quanto es-

tadual, colocaram em prática uma série de medidas visando o diagnóstico e o tratamen-to da doença e de combate ao mosquito Aedes Aegypti, o transmissor.

Além disso, foram intensi-ficadas as campanhas de es-

clarecimento para que a popu-lação colabore no sentido de evitar a criação de condições para que o Aedes Aegypti se reproduza, algo que pode ser evitado por meio de iniciativas bastante simples, mas que não podem ser descuidas.

Um verão em que a dengue atingiu índices alarmantes

Prevenção

Mantenha caixas d’água, poços e cisternas bem fechados.Não deixe água em pratos de plantas. Coloque areia ou

lave-os com escova duas vezes por semana.Esvazie garrafas e guarde sempre de boca para baixo em

local coberto. Latas, pneus e embalagens diversas devem ser mantidos limpos e secos.

Desobstrua calhas e ralos destinados ao escoamento de água da chuva.

Nas áreas de uso comum, tenha muita atenção para que não haja infiltração de água em garagens subterrâneas, gale-rias e caixas coletoras e poços de elevadores e siga corretamente os prazos, determinados por lei, de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água, que sempre devem ser feitos por profissionais habilitados.

Regra básica é não permitir o armazenamento de água limpa e parada

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013 13

Prevenção

Modo de transmissão

A única forma de transmis-são é por meio da picada da fê-mea do mosquito Aedes Aegypti infectada pelo vírus da dengue. Não há transmissão por meio do contato direto de um doente ou de suas secreções com uma pes-soa sadia. O vírus também não é transmitido pela água ou pelos alimentos.

A transmissão para o mos-quito ocorre quando ele suga o sangue de uma pessoa já infecta-da com o vírus da dengue. Após um período de incubação, que inicia logo depois do contato do

inseto com o vírus e dura entre 8 e 12 dias, ele estará pronto para transmitir a doença.

Normalmente, nos seres hu-manos, os sintomas da dengue aparecem de 5 a 6 dias após a picada infectante. Porém, o vírus pode permanecer em incubação durante um período de 3 a 15 dias. As pessoas que estiverem com dengue devem usar repe-lentes, mosquiteiros ou outras formas de evitar picadas de um novo mosquito Aedes Aegypti. Assim, é possível interromper a transmissão do vírus.

Manifestações da dengue clássica

99% das pessoas apresen-tam febre durante cerca de 7 dias, com início abrupto.

60% têm dor de cabeça fron-tal severa, dores nas articulações e nos músculos.

50% têm dor atrás dos olhos (retro-orbital).

50% têm prostração, indis-posição, perda de apetite, náusea e vômitos.

25% têm manchas verme-lhas no tórax e nos braços.

Não existe vacina e são 4 os tipos de vírus (Den 1, Den 2, Den 3 e Den 4).

Pode-se adoecer por qual-quer um dos vírus circulantes que está no mosquito, ou seja, 4 vezes.

Importante:

A dengue se diferencia de resfriados e gripes por não apre-sentar sintomas respiratórios.

Hidratação é necessária

O tra-tamento da dengue re-quer bastan-te repouso e a ingestão de muito lí-quido, como água, sucos naturais ou chá. No tratamento, também são usa-dos medicamentos antitérmi-cos que devem recomendados por um médico.

É importante destacar que a pessoa com dengue não pode tomar remédios à base de áci-do acetilsalicílico, (AAS®), Me-lhoral®, Doril®, Sonrisal®, Alka--Seltzer®, Engov®, Cibalena®, Doloxene® e Buferin®. Como eles têm um efeito anticoagu-lante, podem promover sangra-mentos.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário

Acessando o site www.secovirsagademi.com.br, você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habi-tação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as Entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on-line ou das publicações permanen-tes voltadas para o mercado de imóveis. Consulte, também, a agenda de eventos e outras orientações, como as respostas para as perguntas mais fre-quentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial.Acesse agora e confira.

Saiba mais sobre a dengue

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Orientação

Quem assume o cargoem caso de ausência do síndico?

Em períodos de férias, natural-mente os empregados dos condo-mínios são substituídos por funcio-nários folguistas ou temporários. O mesmo procedimento pode ser ado-tado em ocasiões diferenciadas.

Mas o que ocorre quando o sín-dico se ausenta? O assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger, explica que, nesta hipó-tese, é importante verificar na con-venção se existem dispositivos que disciplinam o assunto. “É comum en-contrar convenções estabelecendo que, em casos de ausência temporá-ria do síndico, as responsabilidades passam para o subsíndico, de forma automática. No entanto, não haven-do previsão em convenção, ou na inexistência da mesma, os condômi-nos devem, através de assembleia, investir outra pessoa nos poderes de representação, conforme determina o §1º do artigo 1.348.”.

Vale lembrar que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, surgindo a necessidade de repara-

ções necessárias ou urgentes, o ar-tigo 1.341 do Código Civil Brasileiro estabelece a possibilidade de que as mesmas sejam realizadas por um condômino, independentemente de autorização.

“Neste caso, recomendamos sempre prudência e cautela ao con-dômino que pretenda fazer uso do que dispõe tal artigo de lei, uma vez que as providências tomadas deve-rão ser justificadas posteriormente”, alerta Strassburger.

O advogado aconselha, ainda, que, havendo a necessidade de au-sentar-se, o síndico comunique o fato aos demais condôminos, pode ser até mesmo por meio de um mural de recados, e também à administradora.

“Preferencialmente, nesse co-municado, deverá constar a dele-gação de quem irá substituí-lo, as principais tarefas a serem executa-das, orientações e telefones de for-necedores e prestadores de serviços, em especial daqueles que realizam trabalhos de manutenção e revisões periódicas, sejam elas obrigatórias ou não”.

Lembre-se

Antes de ausentar-se é acon-selhável que o síndico tome as se-guintes providências:

Avise ao subsíndico e à ad-ministradora sobre o afastamento temporário.

Comunique a ausência aos demais condôminos por meio de quadro de avisos.

Deixe em lugar acessível tele-fones de emergência e contatos de prestadores de serviços e fornece-dores de produtos para o condo-mínio.

De igual forma, os responsá-veis junto a empresas de serviços, manutenção e segurança devem ser informados a quem se dirigir no período em que o síndico ficar ausente.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013 15

Comportamento

Insatisfações motivadas por questões com-portamentais fazem parte do dia a dia de todas as pessoas. Porém, na convivência condominial, as demandas originadas por condutas inadequa-das tendem a ser mais incidentes, basicamente por três motivos.

Um deles diz respeito às eventuais diferenças culturais e socioeconômicas dos moradores. Ou-tro está vinculado ao compartilhamento das áreas de uso comum e há, ainda, a proximidade entre as partes de uso exclusivo das unidades. Porém, não basta conhecer os motivos dos problemas. Síndicos e condôminos devem estar preparados para perce-ber os indícios de tais ocorrências, encontrar formas de preveni-las ou remediá-las por meio de atitudes

que possam melhorar a qualidade de vida de todos aqueles que moram em um ambiente condominial.

Onde surgem os problemas?

Barulho, animais, garagens, falta de privacidade, inadimplência, uso de drogas, desrespeito, reformas, fofocas, omissões, infiltrações, abusos, desleixo com a segurança, odores, plantas, algazarra... Tudo isso, assim mesmo, de forma desconexa e sem hierarquia, costuma ser lembrado como problemas comuns em condomínios.

Na origem de quase todas essas consequên-cias, costumam constar os deslizes de comporta-mento, a falta de educação e um elevado grau de egoísmo.

Convivência condominial exigeeducação, tolerância, diálogo e bom-senso

Descumprimento de regras elementares pode prejudicar a qualidade de vida de quem mora em condomínio.

16 Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

Comportamento

Exigir os seus direitos todos sabem - até mesmo os fora-da-lei costumam evocá-los -, mas cum-prir seus deveres, nem todos.

Você não pode, mas eu posso

A síndica Cristina Almeida conta que, em seu condomínio, alguns moradores - quase sem-pre os mesmos - cobram a condu-ta dos vizinhos em determinados aspectos, e algumas vezes com razão. Porém, esses são os mesmos a descumprirem as regras quando isso lhes convém. “Por exemplo, se ocorre um vazamento, querem a solução imediata do outro, mas quando esta solução depende de-les, protelam ao máximo. Quando as regras de conduta do regula-mento não são cumpridas, existem reclamações no mesmo segundo, mas quando são eles a não cumpri-rem há a desculpa”.

A síndica diz ainda: “Na gran-de maioria dos casos, eu reco-nheço os ‘reclamões’ de plantão e identifico se a queixa é só para incomodar, por desavença pesso-

al, ou se tem razão de ser. Se o au-tor do fato é mesmo uma pessoa difícil e se tem comportamento reiterado”.

Se esse for caso, explica Cristina, a primeira providência é uma conversa direta. Se não adiantar, os passos seguintes são o envio de uma notificação, a aplicação de multa, a tentati-va de um acordo jurídico e, por fim, a interpelação judicial.

Sou contra, mas não sei por quê

A questão do condômino implicante também é destacada pelo síndico do Condomínio Las Palmas, Antônio Augusto Garbin. “Esta é, sem dúvida alguma, uma situação desgastante e constran-gedora. São pessoas que nunca desejam construir, mas sempre contestar.”

O pior, diz o síndico, é que, durante as reuniões ou fora de-las, as contrariedades não são sustentadas por meio de argu-mentações convincentes e, al-gumas vezes, se tornam apelati-

vas. “Isso acontece no momento em que as pessoas ameaçam entrar na justiça caso a maioria dos condôminos aprovem al-guma medida que as desagra-dem. Normalmente quando isso acontece as reuniões viram uma bagunça e um dos desafios de quem quer uma boa administra-ção é que as assembleias sejam atrativas e não um local de ofen-sas e bate-boca.”

Vivendo o dia a dia dos condomínios, síndicos aprendem a conhecer as pessoas

Não adianta bater de frente

Síndica do Condomínio Edifício Diana, Oleti Gomes concorda com Antônio Augus-to. “Quando um morador se apresenta com uma carga de informações negativas sobre o síndico, a situação só piora”. No entendimento dela, a atitude mais indicada é resolver as dú-vidas em reunião, com a parti-cipação de todos, momento em que o problema será esclareci-do com transparência, evitando fofoca entre vizinhos, mesmo que o síndico desempenhe a função de conciliador de confli-tos no condomínio.

A síndica menciona, ainda, que a contrariedade de alguns parece ser mais acirrada com aqueles que estão à frente de uma gestão. “Não raro deixam de cumprimentar o seu vizinho por que ele tornou-se síndico. Moradores, muitas vezes o es-tigmatizam como ditador.”

O melhor é ignorar

O relacionamento entre síndico e condôminos também

é apontado pela síndica do Condomínio Solar Gandolfi, Jus-sara Vianna Eckert, como sendo um tema delicado e difícil de resolver. “Normalmente as pes-soas transformam as questões de condomínio em problemas pessoais, principalmente em re-lação à figura do síndico”.

Para a síndica, como é pra-ticamente impossível evitar que em algum momento ocorra uma situação de conflito, “cabe ao síndico ignorar as provocações, não revidar as ofensas quan-do ocorrem e esperar a poeira baixar. Lamentavelmente não há muito o quer fazer com rela-ção a este tipo de morador, pois qualquer atitude ou comentário só alimenta esse comportamen-to. Prefiro ignorar”.

Interesses pessoais acima dos coletivos

Aparentemente, como fato-res mais desgastantes na convi-vência condominial, à frente dos problemas corriqueiros, como desrespeito às regras, passíveis de serem punidas, estão deter-minadas atitudes. Oleti Gomes cita, como exemplo, morado-res que negociam seus imóveis sem transmitir ao novo proprie-tário as regras da convenção, onde estão previstas proibições como a permanência de ani-mais de porte ou barulhentos, no condomínio. “O mais sensato seria que o pretenso compra-dor se inteirasse das regras do condomínio que, aliás, não são diferentes dos demais, pois não há convivência coletiva sem regras. Isto seria insuportável, principalmente, em nossos dias. Em situação como essa, o síndi-co abstém-se de fazer qualquer observação com relação à tran-sação, sob pena de arranjar um

Comportamento

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013 17

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 201318

É muito importante que o condomínio tenha uma con-venção com regras claras, bem detalhadas e exequíveis.

Em se tratando de problemas comportamentais, a pri-meira providência sempre deve ser o diálogo.

A participação nas assembleias deve ser incentivada não apenas para tomada de decisões, mas, também, para permitir que todos expressem suas ideias.

O condomínio deve ter, no mínimo, um canal de comuni-cação (mural, informativo, site e etc.) para que todos fiquem cientes sobre decisões e outras orientações de interesse ge-ral.

O síndico deve promover encontros que possibilitem a divulgação de informações sobre legislação condominial, aumentando o entendimento dos condôminos a respeito das normas condominiais.

Dicas que facilitam a boa convivência entre condôminos

Comportamento

inimigo para o resto da vida, seja ele o vendedor ou o com-prador, que será o futuro con-dômino.”

Outro aspecto negativo, mencionado pela síndica, é a falta de envolvimento de algu-mas pessoas com questões de

interesse do condomínio. “Pen-so que se todos os moradores conhecessem um pouco da le-gislação e das regras condomi-niais a administração dos con-domínios seria bem mais fácil”.

Cadê minha obra, seu sín-dico?

Essa tendência de pensar só em si é recorrente em outros aspectos. Existem aqueles que vivem a pleitear obras e benfei-torias que só a eles interessam.

“O mais irritante - diz a sín-dica do Condomínio João Rosa Gobbo, Cristina Almeida - é que essas pessoas reclamam da contribuição, mas querem que sejam feitas reformas no prédio inteiro e ainda exclamam: mas se eu pago, como pode não ter dinheiro?”

Segundo Cristina, tal ati-tude demonstra uma total fal-ta de discernimento e cita um exemplo: “É comum algumas pessoas reclamarem que pagam um condomínio de R$ 300,00 -

isso quando quem reclama não é inadimplente -, e por isso acreditam que sempre have-rá dinheiro em caixa suficiente para se fazer uma obra de R$ 500.000,00.”

Cristina diz, ainda, “mas elas não entendem - ou fingem não entender - que entre todos os condôminos há 20% de inadim-plência e que este valor rateado entre os pagantes dá bem mais que R$ 300,00. Então, nestas si-tuações, eu faço questão de lhes falar os valores e demonstrar quanto fica o rateio para eles e porque certas obras não são feitas e lhes pergunto: Quem tem R$ 9.000,00, que é a parte que cabe a cada um, no rateio de cotas, para pagar a sua parte na obra? O silêncio sempre é a resposta.”

Problemas à parte, os sín-dicos concordam que a convi-vência condominial seria bem melhor se todos respeitassem as regras, tivessem bom-senso, priorizassem o bem comum e fossem menos individualistas.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013 19

Desde que nascemos, vivemos em grupos: família, escola, igreja, amigos, condomínios, atividades espor-tivas, grupo de férias... Sempre com pessoas diferentes, com características, classes sociais e culturais igualmen-te diferentes.

O que nos aproximava destes grupos? O que fazia com que quiséssemos estar dentre estas pessoas, abrin-do mão de nossas ideias individuais em prol do “bem” maior do grupo?

Por sermos tão diferentes, não podemos pensar que teremos os mesmos motivadores... Porém, os objetivos e interesses comuns, o sentido em estarmos ali e o orgu-lho de pertencermos a este grupo, são fatores comuns que nos fazem tentar conviver melhor.

A vida em condomínio funciona da mesma forma. Quanto mais conseguirmos realmente conhecer as pes-soas e os interesses dos que convivem conosco, mais condições teremos de perceber que, muito além das re-clamações e dos possíveis conflitos do dia-a-dia, temos pessoas que, assim como nós, buscam ser respeitadas, aceitas e reconhecidas por suas contribuições – inde-pendente destas estarem certas ou erradas a nosso ver.

O convite que deixo é que possamos ampliar; em vez de apontarmos a parcela “errada” do outro, vamos olhar para a nossa parcela..., o quanto estamos alimen-tando momentos de conflito ou realmente nos colocan-do nesta relação para contribuir para o ambiente aonde iremos (con)viver?

Para saber mais sobre questões comportamentais, a Revista Espaço Imóvel en-trevistou a médica psiquiatra, Ângela Campo. Confira nesta reportagem as considerações da especialista, integrante do quadro clínico do Secovimed/RS, a respeito do tema:

Revista Espaço Imóvel:O que caracteriza um comporta-mento inadequado?

Dra. Ângela Campo: A diferen-

ciação entre um comportamen-to normal e patológico não é muito clara, pois não existe um critério uniforme do que seja um comportamento “normal”. As pessoas são diferentes, têm crenças e culturas diversas, cres-cem em ambientes diferentes e vivenciam as experiências de vida a sua própria maneira.

Várias doenças psiquiátri-cas e/ou clínicas que afetem o sistema nervoso central (SNC) podem apresentar-se com com-portamentos inadequados. Em

crianças e adolescentes, o trans-torno de conduta (TC) é diag-nosticado quando a criança ou o adolescente apresenta um pa-drão repetitivo e persistente de conduta antissocial, agressiva ou desafiadora por no mínimo 6 meses.

É um diagnóstico difícil, pois estão envolvidos aspectos morais, éticos e psiquiátricos. O TC é um sério problema com-portamental. A pessoa porta-dora deste transtorno não tem consideração pelos problemas

Comportamento

Eliane BöttcherPsicóloga, Coach, Especialista em

Dinâmica dos Grupos. Docente do Senac/RS

Diretora da consultoria Lidcom.Valorizar os interesses daqueles que nos cercam é fundamental para uma boa convivência

Problemas comportamentais podem ter origem em transtornos de conduta

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 201320

Comportamento

alheios; não tem consideração pelos direitos e bem-estar dos outros; falta-lhe um sentimento apropriado de culpa e remor-so; apresenta baixa tolerância à frustração, o que favorece a irri-tabilidade, explosões tempera-mentais e agressividade exage-rada. Pode apresentar-se, ainda, com um comportamento vinga-tivo e desaforado.

Apresenta um comporta-mento provocador, ame-açador ou intimidador. Viola os direitos básicos dos outros e as normas ou regras sociais. Às ve-zes, não tem conduta agressiva, mas causa danos a propriedades (destruição deliberada da propriedade); pode furtar.

O padrão sociopá-tico de comportamento causa mal-estar na co-munidade em geral. Há necessidade de se fazer diagnóstico diferencial com outras doenças psi-quiátricas. Pode ter iní-cio na infância e/ou na adolescência. Se for na infância, aparece antes dos 10 anos de idade e é mais comum em meninos do que em meninas. Na adolescên-cia prevalece igualmente em meninos e meninas. Quando aparece na adolescência, a crian-ça até mais ou menos os 16 anos era normal, não tinha sintomas.

Existem graus da doença, leve, moderado ou grave. Quan-to mais cedo aparecerem os sintomas, mais propensos estão estes indivíduos a desenvolver Transtorno de Personalidade Antissocial (TPA), cujo diagnós-tico só pode ser feito após os 18 anos.

O Transtorno de Conduta

está frequentemente associado a um início precoce de compor-tamento sexual, consumo de álcool, uso de substâncias ilíci-tas e atos imprudentes e arris-cados. Os comportamentos do TC podem levar à suspensão ou expulsão da escola, problemas no trabalho, dificuldades legais, DST, gravidez não planejada e ferimentos por acidentes ou lu-tas corporais.

Revista Espaço Imóvel:Sabendo-se que o TPA só pode ser diagnosticado após os 18 anos de idade, quais são as caracteriza-das comportamentais de pessoas com essa doença?

Dra. Ângela Campo: Os indivíduos portadores de TPA são impulsivos, irresponsáveis, não toleram frustra-ções, rejeitam disciplina e autorida-de, são irritadiços e agressivos, têm propensão para enganar os outros, mentem, não sentem remorso por ter ferido, maltratado ou roubado alguém, seu comportamento pode

levá-los a detenções e brigas. São incapazes de adequar-se às nor-mas sociais com relação a compor-tamentos ilícitos.

Revista Espaço Imóvel:Como é feito o tratamento para esse tipo de doença?

Dra. Ângela Campo: Há necessi-dade de se fazer diagnóstico dife-rencial com outras patologias psi-

quiátricas. O prognóstico é variável, há uma melho-ra dos sintomas após o iní-cio ou a metade da idade adulta.

As complicações incluem: morte por vio-lência, abuso de subs-tâncias, suicídio, lesões físicas, dificuldades le-gais e financeiras, bem como depressão.

O tratamento é difí-cil, a psicoterapia pode ser impossível de ser ad-ministrada, a farmacote-rapia é usada para lidar com os sintomas (raiva, ansiedade, depressão, etc.).

Revista Espaço Imóvel:Existe algum estudo que

analise o comportamento inde-sejável de determinadas pessoas quando inseridas em ambientes de convivência coletiva, como os condomínios?

Dra. Ângela Campo: Existem estudos e, às vezes, as pesso-as adotam o comportamento do grupo para serem aceitas e/ou por modismo, essas pessoas na idade adulta terão remissão dos sintomas que apareceram na infância e/ou adolescência, ou seja, não tinham TC e po-dem até ter outra patologia psiquiátrica ou não.

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013 21

Um condômino ou mo-rador não pode utilizar sua unidade ou áreas comuns da edificação de maneira pre-judicial ao sossego, à salu-bridade e à segurança dos demais moradores ou, ainda, deixar de observar os costu-mes vigentes no ambiente condominial. Os pressupos-tos legais para tais impedi-mentos estão estabelecidos no art. 1.336, inciso IV, do Có-digo Civil.

A advogada Cristiane Car-valho Vargas explica que “nada impede que os condomínios, através de suas convenções e regimentos, estabeleçam ou-tros parâmetros comporta-mentais para todos aqueles que venham a conviver no gru-po, visando, com isto, deixar mais clara a conduta de cada morador”.

Pós-graduada em Direito Imobiliário, Cristiane lembra que “a diversidade de valores e as experiências individuais conduzem a comportamentos divergentes que precisam ser equacionados em um mesmo espaço de convívio, onde, in-variavelmente, predomina uma forte dose de individualidade, decorrente da ideia de meu lar, minha casa, meu mundo”.

Penalidades devem ser previs-tas em convenção ou aprovadas em assembleia

Sempre que houver des-cumprimento dos parâmetros legais de conduta em condo-mínios, a penalidade se traduz em multa pecuniária que deve ser prevista em convenção de-

vidamente aprovada.“Na ausência de previsão

ou inexistência de convenção aprovada, será observado o pro-cedimento do art. 1336, § 2º, do Código Civil, que exige a análise, o debate e a aprovação da co-brança desta multa em reunião da assembleia geral de condômi-nos, mediante um número míni-mo de votos que corresponda a dois terços dos condôminos, com exceção do infrator”, esclarece Cristiane.

Pena pecuniária poderá ser de-terminada em juízo

Não existindo convenção ou não alcançado o número de votos necessários em reu-nião da assembleia geral para fixar o montante da multa a ser cobrada, será preciso recorrer à Justiça. “Isso será possível

através de demanda de natu-reza inibitória, que visa ajustar comportamentos que estejam causando embaraços e cons-trangimentos na comunidade, passando o Estado-Juiz a fazer o controle e a estabelecer os li-mites destas penalidades.”

Aplicação de penalidades exige critérios e respeito ao direito de defesa

Vale lembrar que a aplica-ção de penalidade deve ser an-tecedida de um enquadramen-to da conduta que realmente seja identificada como pertur-badora ao interesse coletivo e não apenas um desconforto individual que atinge alguém de elevada sensibilidade e que não aceita determinadas atitu-des ou incidentes.

Assim, antes da aplicação de qualquer penalidade, a ad-vogada Cristiane Carvalho Var-gas faz as recomendações a seguir:

É importante que se adote alguns procedimentos que per-mitam ao infrator adequar-se aos padrões do conjunto, seja por meio de circulares de orientação e/ou mesmo advertências, para somente após imputar a cobran-ça de multa.

Ainda assim, a aplicação de uma penalidade deve ser precedida de uma notificação que justifique a medida e in-forme a data de vencimento da cobrança.

Destaca-se que o direito de defesa é decorrência inerente a qualquer ato de penalização, sendo caso de concedê-lo por meio de tal notificação carac-terizada como premonitória.

Comportamento

Lei estabelece penalidades para moradores que descumpremas regras condominiais

22 Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

A 17ª Câmara Civil do Tri-bunal de Justiça do Rio Grande do Sul - TJRS confirmou senten-ça determinando a exclusão do morador de um condomínio da convivência dos demais condô-minos, em face de conduta an-tissocial.

No relatório em que foi ne-gado provimento ao recurso interposto pelo réu, a relatora do processo, Desembargadora Bernadete Coutinho Friedrich, diz não prosperar a inconformi-dade, merecendo ser mantida hígida a sentença hostilizada, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, “os quais adoto, agora, como razões de decidir: os inúmeros boletins de ocor-rência registrados contra o réu, acrescidos das reclamações de diversos vizinhos, registradas nas atas das assembleias ge-rais extraordinárias convocadas para tratar exclusivamente da conduta adotada pelo deman-dado, bem como as diversas

advertências enviadas a este e sua genitora, co-ré, denotam a difícil e periclitante situação vi-venciada pelos demais condô-minos do edifício, os quais con-vivem com atos que vão desde a simples perturbação do des-canso e sossego em razão de ruídos e sons de instrumentos eletrônicos de forma excessiva até ameaça e prática de atos de vandalismo”.

A Desembargadora disse, ainda: “em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1337 do Código Civil não contempla tal possibilida-de, pode o magistrado, verifi-cando que o comportamento antissocial extravasa a unidade condominial do infrator para as áreas comuns do edifício, levando o condomínio à im-possibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento

legal – multa, decidir pela ex-clusão do proprietário da uni-dade autônoma, continuando este com seu patrimônio, po-dendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condo-mínio.

A decisão, mantida por unanimidade pelos demais Desembargadores que partici-param do julgamento, foi fun-damentada nos artigos 122 e 213 do Código Civil vigente, os quais permitem que o juiz adote as medidas necessárias a fim de impedir ou fazer cessar o comportamento contrário às normas da boa vizinhança.

A advogada Virgínia Ostro-wski, pós-graduada em Direito Imobiliário, que atuou no pro-cesso em nome do condomínio, esclarece que a decisão de ex-clusão do condômino nocivo, foi justa e adequada, uma vez que a simples aplicação das penalidades, após inúmeras ad-vertências, não evitaram a con-tinuidade dos atos nocivos do uso da propriedade pelo con-dômino infrator.

“A decisão garantiu os di-reitos fundamentais da coleti-vidade, principalmente, no que tange à função social, à inte-gridade física e ao patrimônio comum. Não se trata apenas de tentativa de coibir atitudes inconvenientes ou comporta-mento inadequado, mas evitar os efeitos nocivos do uso da propriedade, atos de vandalis-mos aos bens do condomínio, abstendo-se de causar perigo aos condôminos do edifício com agressões, ofensas e per-turbações ao sossego, à segu-rança e à salubridade dos mo-radores.

Justiça determina exclusão de condômino nocivo

Comportamento

23Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Janeiro/Fevereiro 2013

Artigo

Como evitar choque elétricoCom o conhecimento técnico e as tecnologias hoje

existentes é inacreditável que aconteçam mortes por cho-ques elétricos causadas por contatos inapropriados entre fios energizados e estruturas metálicas. Na noite do dia 7 de janeiro deste ano ocorreu uma forte chuva em Porto Alegre e uma senhora argentina, em passeio na Capital, so-freu um acidente fatal ao entrar em contato com um por-tão metálico energizado por um fio mal isolado.

Providências Para evitar esse tipo de acidente, três providências de-

vem ser tomadas: a) Aterrar as estruturas metálicas que eventualmente

poderão estar sujeitas a algum tipo de energização, assim a corrente de fuga fluirá com mais facilidade à terra e com bem menos intensidade pelo corpo das pessoas ou dos animais, visto que possuem maior resistência elétrica.

b) Proteger os componentes elétricos com disjunto-res termomagnéticos dimensionados para cada compo-nente. Desta maneira, havendo um curto-circuito na ins-talação ou sobrecarga no motor, o circuito será desligado preventivamente.

c) Instalar o dispositivo DR (disjuntor residual) adequa-do ao circuito. Cada portão deverá ter seu DR. Se não for possível – por circunstâncias econômicas – tomar as três medidas, esta última é imprescindível, visto que por meio

dela se está minorando acidentes com pessoas e animais.

Aplicação do Dispositivo DR O dispositivo DR (dispositivo de proteção contra

correntes residuais), ou relé DR, protege as pessoas e os animais contra choques elétricos, desligando o circuito quando tocarem na estrutura energizada (por exemplo, um portão automático). Porém, se essa estrutura estiver adequadamente aterrada, o relé já desligará o circuito ao ocorrer falha elétrica. A fuga de corrente pode acontecer devido à isolação desgastada, aparelhos defeituosos ou consertos malfeitos.

FuncionamentoEsses dispositivos possuem um transformador toroi-

dal pelo qual passam todos os condutores que alimentam a carga (motor, tomada área externa, máquina de lavar rou-pa, etc.). Numa situação anormal, as correntes que circulam pelo transformador se desequilibram, sendo gerada uma tensão no enrolamento secundário, fazendo o relé desar-mar. Essas correntes de desarme são de até 30 mA, depen-dendo do fabricante do dispositivo.

ConclusãoO choque elétrico em pessoas e animais pode ser evi-

tado ou minorado desde que sejam tomadas algumas pro-vidências básicas que necessitam de um pequeno investi-mento, em nada comparado com a perda de uma vida.

Quando o corpo huma-no for percorrido por uma corrente que exceda a 30mA se esta corrente não for inter-rompida rapidamente, a pes-soa corre sério risco de morte. O nível de risco é em função da magnitude da corrente elétrica, do tempo de expo-sição e das partes do corpo atravessadas por ela.

Corrente Reação

Efeitos das correntes elétricas no corpo humano

Geralmente não perceptível.

Leve formigamento.

Um pequeno choque é sentido, não dolorido, mas incômodo. A maioria das pessoas consegue largar. Forte reação involuntária pode levar a ferimentos.

Choque doloroso. Perda de controle muscular.

Limite de largar. O indivíduo não consegue se soltar, mas pode ser jogado para longe do circuido energizado, se o músculo ex-tensor for estimulado.

Dor extrema, parada respiratória, contração muscular grave. Morte possível.

Cessa o batimento ritmado do coração. Ocorre contração mus-cular grave e dano ao nervo. Morte provável.

Parada cardíaca. Queimaduras graves. Morte presumível.

Abaixo de 1mA

1 mA

5 mA

6 a 25 mA (mulher)

9 a 30 mA (homem)

50 a 150 mA

1.000 a 4.300 mA

10.000 mA

Limite de corrente elétrica no corpo humano

Elson Luiz da SilvaEngenheiro Operacional Eletrônico -

CREA/RS 30.784

Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Perei-ra, Julgado em 14/03/2006.)

EMENTA: Condomínio. Cobrança. Multa como convencionado até a vigência do atual CCB, quando passa a ser limitada em 2%. Apelo do demandante PROVI-DO EM PARTE. Preliminares rejeitadas. Impagamento incontroverso. Apelo do réu IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº

70012888640, Décima Nona Câmara Cível, Tribu-nal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 14/03/2006.)EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERCENTUAL DE 2% SOBRE O DÉBITO. EXEGE-SE DO DISPOSTO NO § 1º DO ART. 1.336 DO CC. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. Multa prevista na Convenção de Condomínio no percentual de 20% sobre as quotas inadimplidas prevalece so-mente até a entrada em vigor do atual Código Civil, quando resta limitada ao percentual de 2%, conforme disposto no § 1º do art. 1.336 do aludi-do diploma legal. Precedentes. Os juros de mora, no percentual de 1% ao mês, incidem a partir do vencimento de cada parcela, consoante previsto na convenção condominial. Inteligência do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Precedentes. Senten-ça modificada no tópico. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. (Apelação Cível nº 70009918780, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 09/03/2006.)

Portanto, por todo o exposto, sobre as quotas condominiais com vencimento a partir de janeiro de 2003, não pagas, incidirá o percentual previsto no Có-digo Civil: multa de 2%.

Uma das lojas do condomínio tem interesse em comprar uma parte de área comum para ampliar seu estoque. É possível vender parte da área co-mum?

Dispõe o Código Civil, no art. 1.331: podem haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condômi-nos.

(...)§ 2º (...) as partes comuns, inclusive o acesso ao logra-douro público, são utilizados em comum pelos condômi-

No condomínio tem um poço de luz, sendo que somente meu apartamen-to tem acesso, através da cozinha e da área de serviço. Para executar a manutenção desta área, o condomí-nio deseja fazer uma porta de aces-so ao poço de luz junto ao corredor. Neste caso, terá que ter uma assem-bleia específica para tratar deste as-sunto?

Realmente, o Código Civil, no ar-tigo 1.342, define que, sendo necessária a realização de obras em partes comuns, seja para acréscimo às já existentes ou com a finalidade de facilitar ou aumen-tar a utilização, dependerá de aprovação em assem-bleia. Porém, o mesmo artigo esclarece que não serão permitidas construções nas partes comuns “suscetí-veis de prejudicar a utilização, por qualquer dos con-dôminos, das partes próprias, ou comuns.”.

O Código Civil estabeleceu que a multa por atraso no condomínio é de 2%. Porém, no meu condomí-nio, a convenção é datada de 1971, e nela está pre-vista multa de 15 ou 20%. Assim, pode ser aplica-da a multa prevista na convenção na cobrança em atraso?

Quando da vigência do Novo Código Civil, 10/01/2003, artigo 1.336, ficou estabelecido que, para débitos condominiais será aplicada multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês. Ante-rior a esta data se aplica o que estipulava a convenção.

O artigo 1.336 do Código Civil dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condo-mínio, na proporção de suas frações ideais. Pelo des-cumprimento deste dever prevê o Código:

“§ 1º O condômino que não pagar a sua contri-buição ficará sujeito aos juros moratórios convencio-nados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cen-to) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.”

As decisões do nosso Tribunal de Justiça, desde o ano de 2006, são todas no sentido de que a multa a ser aplicada ao condômino inadimplente, a partir da entrada em vigor do novo CC, é de 2%.

Vejam-se as ementas a seguir:EMENTA: CONDOMÍNIO. COBRANÇA. MULTA SE-GUNDO O FIXADO À CONVENÇÃO ATÉ A ENTRA-DA EM VIGOR DO ATUAL CCB; DEPOIS, ADOTADO O PERCENTUAL DE 2%. HONORÁRIA REDIMEN-SIONADA E MAJORADA. APELO PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível nº 70013486352, Décima

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jeitando o condômino infrator a sofrer com a aplicação de multas.

No condomínio onde estou residin-do, mantemos os armários dos medi-dores da energia elétrica com chave padrão da companhia de energia da região. Por costume, uma cópia des-sa chave permanece com o síndico e outra na guarita. Atualmente, sou a síndica e estou sendo questionada

por um condômino, que entende que os armários referidos devem permanecer sem chave ou que o condomínio entregue cópia da mesma para todos os moradores. Procede o questionamento?

Não existe dispositivo na lei, Código Civil, tratando especificamente desta questão (quadro de luz). No en-tanto, são partes comuns do edifício, inalienáveis e indi-visíveis, os encanamentos de água, luz, força, gás, esgo-tos, telefones, bem como as instalações respectivas, até os pontos de interseção com as ligações de propriedade dos comunheiros, conforme artigo 1.331 do CCB.

Importante referir que é dever do síndico diligen-ciar na conservação e guarda das partes comuns, con-forme artigo 1.348, inciso V, do CCB. Nestes termos, o condômino que precisar ter acesso ao quadro de luz, deverá solicitar ao síndico, ou à pessoa encarregada, ficando então responsável por eventual dano que possa causar na rede geral.

É importante que o síndico tenha controle de quem tem acesso ao quadro de luz, para que sejam evitados alterações e desligamentos indevidos da energia de uma unidade por outra, zelando pela in-tegridade do patrimônio e pela segurança de todos.

Portanto, do quadro de força central (DG, distri-buidor geral) até a interseção com a ligação do apar-tamento é considerada parte comum, não se admitin-do que condômino nenhum mexa sem autorização e acompanhamento do síndico e com profissional habi-litado pela companhia de força e energia.

nos, não podendo ser alienados separa-damente, ou divididos.Pelo exposto, verifica-se que, confor-me prevê o Código Civil, não é possível alienar parte comum de um condomí-nio edilício.

Um condômino há algum tempo ma-nifesta interesse em construir uma churrasqueira dentro de seu aparta-mento. Assim, alguns condôminos e eu questionamos: quais os aspectos legais neste caso?

Aquele que adquire uma propriedade em condo-mínio está sujeito ao dever de respeitar os interesses da coletividade. O Código Civil determina que ao con-dômino é defeso realizar obras que possam compro-meter a segurança da edificação e que possam alterar a fachada.

Para um melhor entendimento, “fachada” com-preende todas as faces de uma edificação, e não apenas o que se vê de frente. E, na medida em que aí se introduz qualquer modificação física, de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista ou de qualquer perspectiva externa, a harmonia estética da edificação, pode-se dizer que houve alteração.

Qualquer elemento que seja estranho ao projeto original do edifício constitui alteração de fachada e só pode ser realizada com aprovação da unanimidade dos condôminos, ou seja, 100% do total dos condômi-nos do condomínio.

Art. 1.336. São deveres do condômino:(...)II - não realizar obras que comprometam a segu-rança da edificação;III - não alterar a forma e a cor da fachada, das par-tes e esquadrias externas;IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuido-res, ou aos bons costumes.Assim, a construção de uma churrasqueira mos-

tra-se capaz de ferir os dispositivos antes citados, su-

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Resposta: Tiago Strassburger. Advogado do Departa-mento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuiçãosindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br.

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Espaço Secovimed

Raquel Fabiane Werner Médica Clínica Geral –

Integrante do Quadro Clínico do Secovimed/RS.O tabagismo e como proceder para abandonar o cigarro

De acordo com o Censo de 2008, 17,2% dos bra-sileiros são tabagistas, e 52,1% destes têm vontade de largar. O uso do tabaco causa doenças que encurtam a vida e prejudicam a qualidade de vida não apenas dos fumantes, como também dos não fumantes que convi-vem com fumantes (“tabagismo passivo”).

O cigarro causa dependência química e emocional. Nicotina é o nome da substância responsável pela de-pendência química do cigarro. Outras 4.720 substâncias tóxicas presentes no cigarro também causam doenças, mas essencialmente apenas a nicotina é responsável pelo vício. Como exemplos de doenças, o fumo é causador de câncer de pulmão, traqueia, boca, laringe (câncer do ex-Presidente Lula), esôfago, estômago, bexiga, prósta-ta, mama, intestino, além de causar enfisema pulmonar e bronquite crônica. O fumo aumenta o risco de infarto, derrame cerebral, disfunção erétil, trombose e amputa-ção das pernas; aumenta os triglicerídeos e o colesterol ruim, assim como diminui o “bom colesterol”. Quanto à nicotina, responsável pelo vício, sabe-se que ela é uma substância psicoativa, isto é, age nas células cerebrais, e sua capacidade de viciar é muito forte, comparável ao vício causado por drogas ilícitas, como cocaína, heroína e crack. Assim como com drogas ilícitas, cada pessoa apresenta um grau diferente de vício à nicotina. Por isso algumas conseguem largar o cigarro sozinhas, enquanto outras (a maioria) têm dificuldade em largar.

Por este motivo, parar de fumar é uma tarefa que deve ser encarada séria e positivamente, que vai exigir muito do paciente, seus familiares e profissionais de saúde. É importante ter muita força de vontade neste momento, afinal, apesar de difícil, parar de fumar é per-feitamente possível.

Ao contrário do que a maioria das pessoas gosta-ria, não existe nenhum medicamento que, sozinho, faça a pessoa perder a vontade de fumar e largar o vício do dia para noite. Parar de fumar é um processo longo e complexo. O tratamento inclui mudanças comporta-mentais e de hábitos, orientadas por um médico, geral-mente um pneumologista - mas também, alternativa-mente, por um clínico geral ou psiquiatra. Além disso, alguns serviços de saúde, públicos e do SUS, oferecem

terapia de grupo para cessação do tabagismo e acom-panhamento psicológico individual.

Como parte do tratamento, o médico aplica um questionário, chamado “Teste de Fagerström”, para de-terminar o grau de dependência da pessoa à nicotina. Baseado no resultado do teste e na conversa com o paciente, o médico prescreve, ou não, uma medicação, além de outras medidas não medicamentosas bastante populares, como adesivos, gomas de mascar de nicoti-na, orientações sobre mudança de hábitos e dicas ge-rais para auxiliar o paciente a lidar com situações de di-ficuldade que, já se sabe, ele vai enfrentar. A medicação para parar de fumar não funciona para todos, e é muito importante que o médico informe isso ao paciente no início da terapia. O paciente deve retornar mensal-mente ao consultório para avaliar o progresso do tra-tamento. É importante não faltar às reuniões do grupo de apoio psicológico e/ou às consultas individuais, vi-sando prevenir as recaídas, e também para orientação à família sobre como esta pode ajudar no tratamento.

Muitas das preocupações e dúvidas dos pacientes são esclarecidas durante as consultas, como, por exem-plo, a preocupação com ganho de peso após parar de fumar, se é necessário fazer raio-x para prevenir câncer, se vão permanecer sequelas depois de parar de fumar, se os filhos têm risco de doenças caso a mãe fume, etc. Tente se juntar ao grupo de futuros ex-tabagistas. Tome coragem e procure auxílio no seu serviço de saúde para um dia poder dizer “eu sou um ex-tabagista”.