Nº DE IDENTIFICAÇÃO
Tipo: CEP Nº 0 Complemento
Endereço: Distrito:
Bairro: Cidade: UF: ES Zona: Zoneamento: ZOC2
São Paulo, 28 de Julho de 2017. Eng. Harumi Inoue CREA 260226977-8
0,00
VISTA AEREA DO LOTE VISTA DA VIA DE ACESSO
0,00
Lote 29230-000
R$ 49.000,00
108,89
LAUDO DE AVALIAÇÃO 2017
77
450,00
Castelhanos Anchieta
AMOSTRA
PREFEITURA MUNICIPAL DE ANCHIETA
PREFEITURA MUNICIPAL DE ANCHIETA
Quadra 26 Lote 03
NOME DO SOLICITANTE
NOME DO PROPRIETARIO
DADOS DO IMÓVEL
Valor Final da Avaliação VF =
Valor / m2
Valor / m2Área Construída
Área Terreno
* Avaliação válida para o lote nº 4 localizado na Quadra 26, bairro Castelhano, Municipio de Anchieta/ES;* Imovel depreciado face idade aparente e estado de conservação: 0 ano/novo;* Dados extraídos do Processo de Arrematação: matrículas n° 12.652 do Cartório de Registro de Imóveis deAnchieta/ES;* Avaliação realizada pelo método de Tratamento de Fatores* Este laudo atende integralmente à norma da ABNT NBR 14653 e as recomendações do IBAPE-SP quandocabíveis.
* Grau de fundamentação: I* Grau de Precisão: III
CONSIDERAÇÕES GERAIS
AVALIAÇÃO
Cobertura
Muros de Fecho
Vagas
Escola Sup
Favela
Unidades por Andar
Até 500 metros
Parque
Não se aplica
Até 500 metros
Mais de 1000 metros
Ônibus
Correio
Igreja
Indústria
Acabamento Riscos de InundaçãoBaixo
Até 500 metros
Não se aplica
Lado Esquerdo
Não se aplicaMetrô
Lote
Ocupação Res Horizontal Inexistente
PlanaTopografia no Trecho
Lado Direito
Insira aqui o croqui de localização do avaliando.
BaixoTráfego na região
Lote
Não se aplica
Alvenaria/gradil
Não se Aplica
Subsolos
Terreo
Não se Aplica
Não se AplicaNão se Aplica
Não se Aplica
Não se AplicaEsquadrias Fachada
Não se Aplica
Mais de 1000 metros
Shopping
Comércio
Hospital
Mais de 1000 metros
Estilo Arquitetonico
Estrutura
Não se Aplica
Até 500 metros
Nº Pavimentos
Não se Aplica
Escola
Clube
Praia Até 500 metros
Não se aplica
Mais de 1000 metros
SITUAÇÃO DE LOCALIZAÇÃO
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
PADRÃO DA REGIÃO
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
INFRA-ESTRUTURA URBANA E PONTOS NOTÁVEIS
CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Rede de Água
Rede de Esgoto
Rede de Elétrica
Galeria de Águas Pluviais
Iluminação Pública
Rede de Gás
Telefone
Pavimentação
Passeio
Guias e Sarjetas
Fossas
Paralelepípedo
Elemento Preço F.Oferta Frente Prof. Terreno Área equival. Idade Est.cons. Vida útil Kdeprec. Custo F.Ajus. B.D.I. Const.(R$) Terreno (R$) R$/m² de A Terr. R$/m² de AC1 R$ 75.000,00 0,90 12,00 30,00 360,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.631,44 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 67.500,00 187,502 R$ 50.000,00 0,90 15,00 28,27 424,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.631,44 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 45.000,00 106,133 R$ 300.000,00 0,90 12,00 34,17 410,00 190,00 5 2 70 0,963200 R$ 1.631,44 0,78 1,00 R$ 232.881,93 R$ 37.118,07 90,53 1.225,694 R$ 55.000,00 0,90 12,00 25,00 300,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.631,44 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 49.500,00 165,005 R$ 8.400.000,00 0,90 100,00 700,00 70.000,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.631,44 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 7.560.000,00 108,006 R$ 0,00
terreno construçãoR$ 131,43 R$ 1.225,69
+30% R$ 170,86-30% R$ 92,00
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Opcional2 Opcional1 (R$)
1 187,50 0,964 -6,71 1,000 0,00 0,700 -56,25 1,000 0,00 1,000 1,000 0,002 106,13 0,922 -8,27 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,003 90,53 0,964 -3,24 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,004 165,00 0,964 -5,91 1,000 0,00 0,700 -49,50 1,000 0,00 1,000 1,000 0,005 108,00 0,999 -0,10 1,003 0,30 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,006
Coeficientes de variação = 32,128 32,361 maior 32,081 ok 13,445 ok 32,12802 ok 32,128 32,128 ok
R$73,85 R$137,15
Valor do Terreno = Área terreno x Valor unitário homogeneizado x F.frente x F.profundidade x F.comercialização450,00 10,0012,00 1,0371 Valor do Terreno = At x Valor unitário homogeneizado x F.F. x F.P. x F.C.1,00 1,0000
/ m²
Valor Unitário de Terreno Homogeneizado (R$/m²)
0,000,000,00
0,000,00
MÉDIAS DA REGIÃOsem homogeneização
VariávelFrente
VariávelProfundididade
fator profundidade
TERRENO AVALIANDO
Valor unitário homogeneizado = R$
área do terreno-At frente de referência (m)
Valor de Mercado do Terreno =
Variável
Valor Unitário de Terreno(R$/m²) Fator
Frente
frente efetiva (m)
105,4972
fator frentefator comercialização-F.C.
Opcional2
Fator Localiz.
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Fator Profund.
ok
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
Difer.(R$)
Fator Topograf.
pré-saneamento
108,20
124,5497,8787,29109,59
VariávelOpcional1
fator considerado
< Média <
R$ 49.000,00
Avaliação válida para o lote 03 da quadra 26 situado no Bairro Castelhanos, Municipio de Anchieta/ES.
ElementoVariável Localização
Média HomogeneizadaR$ 105,50fator considerado
VariávelTopografia
DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
CÁLCULO DO TERRENO POR TRATAMENTO POR FATORES
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO
III II I
12,00 300,00 1 0,00 0,00100,00 70.000,00 2 5,00 1.272,5212,00 450,00 1 0,00 0,006,00 150,00 0 0,00 0,00
150,00 105.000,00 3 7,50 1.908,78OK OK OK OK OK
Elemento Frente Localização Topografia Opcional2 Opcional1 Total1 0,96 0,70 1,00 1,00 1,00 0,662 0,92 1,00 1,00 1,00 1,00 0,923 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,964 0,96 0,70 1,00 1,00 1,00 0,66 III II I5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,006
80%95,95115,05
III II I
Intervalo de confiança (IC) de
5Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,001,001,00
Profundidade
Grau de Fundamentação no Método da Quantificação de Custo de Benfeitorias: II
1,00
X
Idade
+ 50% do Limite Superior
Limite Superior25,00700,00
Área de TerrenoProfundidade Efetiva
Limite Inferior
X
X
- 50% do Limite Inferior
1
2
Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
Identificação dos dados de mercado
18,11%
Limite Inferior:
Descrição
Caracterização do imóvel avaliando
Extrapolação
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> IIIGrau de Fundamentação no Método Comparativo: I
4
3
37,50Avaliando
X
X
X
Amplitude do IC (80%)
6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
Limite Superior:
Grau de Precisão: III
Item DescriçãoGrau
1 Estimação do custo direto X
2 B.D.I. X
Grau de Fundamentação do Método Evolutivo: I
Coleta de dados de mercado
GrauItem
Status
12,501.050,00
OK
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
CustoFrente Efetiva
Estado de Conserv.
X1 Estimativa do Valor do Terreno
2 Estimativa dos Custos de Reedição X
Grau de Fundamentação: I
3 Fator de Comercialização X
Item DescriçãoGrau
3 Depreciação Física X
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média MédiaDesvio Pad. Desvio Pad. 1 187,50 168,46Coef. Var. Coef. Var. 2 106,13 113,76
3 90,53 108,744 165,00 160,91 x y5 108,00 105,29 0 06 225,00 225,00
1 187,50 1 124,542 106,13 2 97,873 90,53 3 87,294 165,00 4 109,595 108,00 5 108,206 6
MEDIA 131,433 MEDIA 105,497
R$ 131,43 R$ 105,50
Depois da Homogeneização
Escala da Bissetriz
Preços Observados
42,2332,13
13,9313,21
ElementoAntes da Homogeneização Valores
Calculados
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS ANTES E DEPOIS DA HOMOGENEIZAÇÃO
R$ 0,00
R$ 20,00
R$ 40,00
R$ 60,00
R$ 80,00
R$ 100,00
R$ 120,00
R$ 140,00
R$ 160,00
R$ 180,00
R$ 200,00
1 2 3 4 5 6 MEDIA
R$ 0,00
R$ 20,00
R$ 40,00
R$ 60,00
R$ 80,00
R$ 100,00
R$ 120,00
R$ 140,00
1 2 3 4 5 6 MEDIA 0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Antes
Depois
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
*valor sem liquidez.
* Para índice ( i ) de 1 e período ( n ) de 24 meses.
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL*
R$ 49.000,00
R$ 0,00
R$ 49.000,00
VALOR DO(S) TERRENO(S)
CUSTO DA(S) BENFEITORIA(S)
VALOR DE MERCADO
R$ 39.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO R$ 49.000,00
Avaliação válida para o lote 03 da quadra 26 situado no Bairro Castelhanos, Municipio de Anchieta/ES.
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
anos
0,00
vazio
R$ 1.631,440
m²
Est. Conservação:
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
R$ 0,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DA BENFEITORIA*:
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
0,00
Percentual executado da obra: 100,00%
1,00
Fator de Depreciação:Área informada no Projeto:
Fator Comercialização:
0,000
1,0000
m²
60
DADOS DA EDIFICAÇÃOCasa residencial
0Novo
anos
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
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