OPORTUNIDADESNOS FUNDOS
JOSÉ DINIZ
IMOBILIÁRIOS
Agenda
Visão de mercado
FIIs Agências
Bancárias
FIIs Lajes Corporativas
Resumo
Até fev/2013 = indústria de fundos imobiliários apresentava
retornos bastante atraentes e um número crescente de
investidores;
Após fev/2013 = elevação da taxa SELIC, spread das NTNs e a
crescente vacância nos imóveis comerciais criaram um
pessimismo no setor;
Poucas novas ofertas vieram a mercado e os fundos acumulam
uma queda de quase 16%, desde o início de 2013.
Rio Bravo analisou concluiu, com base no valor real dos ativos
e de transações recentes, de que houve uma queda exagerada
no preço das cotas;
Como consequência, entendemos haver oportunidades bem
interessantes entre os diversos fundos listados, a preços bem
atrativos.
Visão de Mercado
Evolução do Número de Fundos Imobiliários
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
25 3148
66
93
115 117
7389
101
142
176
217225
BM&FBovespa
CVM
Fonte: BM&F Bovespa e CVM
(até fev/2014)
Tipos de Ativos nos FIIs do IFIX (Valor
Patrimonial)
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
(até fev/2014)
Outros: • Hospitalar
(1,02%); • Hotel (0,64%); • Residencial
(0,11%); e • Varejo (0,47%)
45%
2%
11%
12%2%
12%
4%
12%
Fonte: Economática e Rio Bravo
(atualizado até mar/2014)
Rentabilidades (taxas) – CDI e NTN-B
Fonte: NAI Dworking Consultoria Imobiliária
(4T 2013)
Estoque Entregue x Absorção (Escritórios de São Paulo A e A+)
Evolução do Número de Investidores em FIIs
Fonte: BM&F Bovespa
(até fev/2014)
(até fev/2014)
6.637
Até fev/14
Fonte: BM&F Bovespa e Rio Bravo
Volume Negociado em Bolsa (R$ milhões)
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
(até 25/mar/2014)
Taxa médiaÍndice FII = 22,29% aaCDI = 11,48% aaBovespa = 6,81% aa
Performance consolidada
Rentabilidade dos FIIs (IFIX) nos últimos 12 meses
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
(até mar/2014)
R$ 5.780
R$ 591
R$ 3.534
R$ 6.444
R$ 507
R$ 1.011
R$ 887
R$ 30
R$ 150
R$ 96
VALOR DE MERCADO (R$ milhões)
Ranking de Retorno Anualizado
Fundos Rio Bravo
(até 26/mar/2014)
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
Ranking FII Yield Anualizado
1 CEO CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES 14,1%
2 BB PROGRESSIVO 13,8%
3 VILA OLÍMPIA CORPORATE 13,7%
4 GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA 13,7%
5 CYRELA THERA CORPORATE 13,7%
6 PRESIDENTE VARGAS 13,4%
7 CSHG LOGÍSTICA 13,1%
8 BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS 12,8%
9 TB OFFICE FII 12,7%
10 SP DOWNTOWN 12,6%
11 VBI FL 4440 11,8%
12 SHOPPING JARDIM SUL 11,7%
13 RB CAPITAL GENERAL SHOPP SULACAP 11,5%
14 EDIFÍCIO GALERIA 11,4%
15 MERCANTIL DO BRASIL 11,2%
16 HOSPITAL DA CRIANÇA 11,0%
17 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS 10,9%
18 RIO NEGRO 10,9%
19 ANHANGUERA EDUCACIONAL 10,8%
20 HOSP NOSSA SENHORA DE LOURDES 10,8%
21 PQ DOM PEDRO SHOPPING CENTER 10,7%
22 AESAPAR FII 10,5%
23 TORRE ALMIRANTE 10,5%
24 THE ONE 10,4%
25 CENESP 10,2%
26 TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I 10,1%
27 XP CORPORATE MACAÉ 10,0%
28 SDI LOGÍSTICA RIO 10,0%
Ranking FII Yield Anualizado
29 CSHG REAL ESTATE 9,9%
30 CSHG BRASIL SHOPPING 9,8%
31 PROJETO ÁGUA BRANCA 9,6%
32 INDUSTRIAL DO BRASIL 9,6%
33 BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND 9,6%
34 CAMPUS FARIA LIMA 9,5%
35 MAIS SHOPPING LARGO 13 9,5%
36 MULTIGESTAO RENDA COMERCIAL * 9,5%
37 RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA 9,4%
38 SANTANDER AGÊNCIAS 9,3%
39 EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO 9,3%
40 RENDA DE ESCRITÓRIOS 9,2%
41 AGÊNCIAS CAIXA 9,2%
42 CSHG JHSF PRIME OFFICES 9,1%
43 KINEA RENDA IMOBILIÁRIA 9,0%
44 RB CAPITAL RENDA I 9,0%
45 CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA 8,8%
46 BB PROGRESSIVO II 8,4%
47 GRAND PLAZA SHOPPING * 8,1%
48 RB CAPITAL RENDA II 7,4%
49 SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS 7,0%
50 SHOPPING WEST PLAZA 7,0%
51 MAX RETAIL 6,5%
52 JHSF CID JARDIM CONT TOWER 6,3%
53 EUROPAR 4,6%
54 BB RENDA CORPORATIVA 3,4%
55 FLORIPA SHOPPING 0,0%
Ranking de Retorno Anualizado
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
Fundos Blue Chips
Fundos com Rentabilidade Garantida
Fundos com Rentabilidade Garantida encerrada
(até 26/mar/2014)
Ranking FII Yield Anualizado
29 CSHG REAL ESTATE 9,9%
30 CSHG BRASIL SHOPPING 9,8%
31 PROJETO ÁGUA BRANCA 9,6%
32 INDUSTRIAL DO BRASIL 9,6%
33 BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND 9,6%
34 CAMPUS FARIA LIMA 9,5%
35 MAIS SHOPPING LARGO 13 9,5%
36 MULTIGESTAO RENDA COMERCIAL * 9,5%
37 RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA 9,4%
38 SANTANDER AGÊNCIAS 9,3%
39 EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO 9,3%
40 RENDA DE ESCRITÓRIOS 9,2%
41 AGÊNCIAS CAIXA 9,2%
42 CSHG JHSF PRIME OFFICES 9,1%
43 KINEA RENDA IMOBILIÁRIA 9,0%
44 RB CAPITAL RENDA I 9,0%
45 CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA 8,8%
46 BB PROGRESSIVO II 8,4%
47 GRAND PLAZA SHOPPING * 8,1%
48 RB CAPITAL RENDA II 7,4%
49 SHOPPING PÁTIO HIGIENÓPOLIS 7,0%
50 SHOPPING WEST PLAZA 7,0%
51 MAX RETAIL 6,5%
52 JHSF CID JARDIM CONT TOWER 6,3%
53 EUROPAR 4,6%
54 BB RENDA CORPORATIVA 3,4%
55 FLORIPA SHOPPING 0,0%
Ranking FII Yield Anualizado
1 CEO CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES 14,1%
2 BB PROGRESSIVO 13,8%
3 VILA OLÍMPIA CORPORATE 13,7%
4 GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA 13,7%
5 CYRELA THERA CORPORATE 13,7%
6 PRESIDENTE VARGAS 13,4%
7 CSHG LOGÍSTICA 13,1%
8 BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS 12,8%
9 TB OFFICE FII 12,7%
10 SP DOWNTOWN 12,6%
11 VBI FL 4440 11,8%
12 SHOPPING JARDIM SUL 11,7%
13 RB CAPITAL GENERAL SHOPP SULACAP 11,5%
14 EDIFÍCIO GALERIA 11,4%
15 MERCANTIL DO BRASIL 11,2%
16 HOSPITAL DA CRIANÇA 11,0%
17 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS 10,9%
18 RIO NEGRO 10,9%
19 ANHANGUERA EDUCACIONAL 10,8%
20 HOSP NOSSA SENHORA DE LOURDES 10,8%
21 PQ DOM PEDRO SHOPPING CENTER 10,7%
22 AESAPAR FII 10,5%
23 TORRE ALMIRANTE 10,5%
24 THE ONE 10,4%
25 CENESP 10,2%
26 TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I 10,1%
27 XP CORPORATE MACAÉ 10,0%
28 SDI LOGÍSTICA RIO 10,0%
(até mar/2014)
Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo
Rentabilidades (taxas) – DY, CDI, NTN-B e REITs
* ref. fev/14
Fundos de Agências
(até mar/2014)
Fonte: Quantum Axis
Rentabilidade do Ag. Caixa – (cota + rendimento)
0,93%
-9,95%
(até mar/2014)
Fonte: Quantum Axis
Rentabilidade do Santander Ag. – (cota + rendimento)
FII Agências Caixa (AGCX11) – rendimentos
NOVEMBRO R$ 3,21 0,32%
DEZEMBRO R$ 5,91 0,59% 91,5%
JANEIRO R$ 6,20 0,62% 96,0%
FEVEREIRO R$ 6,02 0,60% 93,3%
MARÇO R$ 6,02 0,60% 94,0%
ABRIL R$ 6,02 0,60% 99,5%
MAIO R$ 6,02 0,60% 94,6%
JUNHO R$ 5,97 0,60% 97,9%
JULHO R$ 6,12 0,61% 98,1%
AGOSTO R$ 6,12 0,61% 99,8%
SETEMBRO R$ 6,30 0,63% 102,7%
OUTUBRO R$ 6,30 0,63% 106,4%
NOVEMBRO R$ 6,30 0,63% 100,1%
DEZEMBRO R$ 6,51 0,65% 100,1%
JANEIRO R$ 7,03 0,70% 107,4%
FEVEREIRO R$ 7,03 0,70% 103,7%
12 MESES R$ 75,74 7,57% 100,4%
2012
2013
2014
Mês de Referência Rendimento/cota % Cota Inicial% estudo de
viabilidade
Distribuição de Rendimentos = SantanderFII Santander Agências (SAAG11) – rendimentos
DEZEMBRO R$ 0,27 0,27%
JANEIRO R$ 0,67 0,67% 100,0%
FEVEREIRO R$ 0,67 0,67% 100,0%
MARÇO R$ 0,67 0,67% 100,0%
ABRIL R$ 0,67 0,67% 100,0%
MAIO R$ 0,67 0,67% 100,0%
JUNHO R$ 0,67 0,67% 100,0%
JULHO R$ 0,78 0,78% 117,0%
AGOSTO R$ 0,67 0,67% 100,0%
SETEMBRO R$ 0,67 0,67% 100,0%
OUTUBRO R$ 0,67 0,67% 100,0%
NOVEMBRO R$ 0,67 0,67% 100,0%
DEZEMBRO R$ 0,68 0,68% 97,8%
JANEIRO R$ 0,69 0,69% 100,1%
FEVEREIRO R$ 0,69 0,69% 100,1%
12 MESES R$ 8,18 8,18% 101,2%
2012
2013
2014
Mês de Referência Rendimento/cota % Cota Inicial% estudo de
viabilidade
Laudo: R$ 198,6 MM
Mercado (-) Caixa: R$ 140,6 MM
∆ = 41%
Agências Buy to Lease
Aquisição (2012) Laudo (2013)
(R$ Milhões) (R$ Milhões)
Agências BH 16,8 20,5
Agências SP 67,9 83,0
Agências RJ 71,9 95,1
TOTAL 26 agências 156,6 198,6
ATIVO
FII AG. Caixa - Valor dos imóveis x mercado
Laudo e Aquisição: R$ 546,7 MM
Mercado (-) Caixa: R$ 490,34 MM
∆ = 11,5%
FII Santander Ag. - Valor dos imóveis x mercado
Aquisição (2012) Laudo (2013)
(R$ Milhões) (R$ Milhões)
1ª Emissão
Agências SP 177,4 182,75
Agências RJ 119,4 122,3
Agências MG 56,4 60,1
Agências RS 11,8 13,1
Agências PE 12,4 12,9
TOTAL 21 agências 377,4 391,1
Aquisição (2013)
(R$ Milhões)
2ª Emissão
Agências SP 102,4
Agências CE 38,9
Agências PR 14,3
TOTAL 7 agências 155,6
TOTAL 28 agências 546,7
ATIVO
ATIVO
Fundos de Lajes Comerciais
Fonte: Rio Bravo
Locações – Transações Recentes
Fonte: NAI Dworking
Taxa de Capitalização (Cap Rate) – São Paulo
Fonte: NAI Dworking
Taxa de Capitalização (Cap Rate) – Rio de Janeiro
Imóveis (lajes) em SP e RJ: JK Financial Center, Pq. Paulista, Jatobá, New Century, Cetenco Plaza, Pq. Cultural Paulista, Internacional Rio e Candelária CorporateABL total: 15.191 m²
Locatários: BNP, BNDES, ING, Roland Berger, MMK, Kraft, Contour, CEF e Pinheiro Guimarães, Maersk, Allianz, Regus, e Wilson Sons
Vacância: 3,3%
Avaliação: R$ 237 MM
R$/m² (avaliação): R$ 15.626 R$/m² (valor de mercado): R$ 12.699
Cota Patrimonial: R$ 1,90 (em 28/02)Cota VM: R$ 1,53 (em 26/03)
∆ Cota VM (12M): -17,4%P/B: 0,80DY atual anualizado: 9,47%Liquidez (12M): R$ 2,2 milhões (1,0% VM)Fonte: Quantum Axis, Economática e Rio
Bravo
Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11)
Imóvel44% do Ed. The One, com 6.014m² de ABLLocatários: Banco do Brasil, Multiplus e Inovalli
Vacância: 0%
Avaliação: R$ 97 MM
R$/m² (avaliação): = R$16.180R$/m² (valor de mercado): = R$ 12.466Valor de venda (abr/13) = R$ 18.763
Cota Patrimonial: R$ 1.086,13 (em 28/02)Cota VM: R$ 830 (em 26/03) *
P/B: 0,76∆ Cota VM (12M)*: -18,37%DY atual anualizado: 10,3%Vol. médio mensal (12M): R$ 1,24 MM (1,62% VM)
* Considerando amortização. De R$ 98,29 / cotaFonte: Quantum Axis, Economática e Rio Bravo
The One (ONEF11)
mar/14
FUNDO Administrador P/B∆ Cota VM
(12M)1
DY
últimos
12M2
DY atual
anualizado3
R$/m²
(avaliação)4R$/m²
(VM)5
Cyrela Thera Corporate BTG Pactual 0,63 -33% 8,8% 13,0% R$ 15.797 R$ 9.868
Presidente Vargas BEM DTVM 0,56 -42% 7,7% 13,8% R$ 15.871 R$ 8.806
Vila Olimpia Corp. BTG Pactual 0,63 -41% 8,6% 13,7% R$ 16.996 R$ 10.490
TB Office BTG Pactual 0,67 -36% 8,0% 12,6% R$ 16.888 R$ 11.250
VBI FL 4440 BTG Pactual 0,69 -31% 8,4% 12,1% R$ 20.885 R$ 14.400
Ed. Galeria BTG Pactual 0,7 -26% 8,5% 8,5% R$ 15.515 R$ 10.866
CEO Cyrela Com Prop BTG Pactual 0,74 -40% 8,9% 14,9% R$ 10.820 R$ 8.034
Renda Corporativa Rio Bravo 0,9 -23% 11,3% 9,8% R$ 15.626 R$ 12.669
CSHG JHSF Prime Offices CSHG 0,81 -28% 7,2% 10,1% R$ 17.926 R$ 14.555
The One Rio Bravo 0,77 -19% 10,7% 10,3% R$ 16.180 R$ 12.466
Multigestão Rio Bravo 0,79 -11% 8,3% 9,5% R$ 11.041 R$ 8.251
Ed. Almirante Barroso BTG Pactual 0,85 -23% 6,6% 9,1% R$ 8.408 R$ 7.152
Torre Almirante BTG Pactual 0,79 -30% 6,9% 10,6% R$ 21.527 R$ 16.940
0,72 -31% 8,0% 11,1% 15.905 11.355
Resumo
Fonte: Quantum Axis, Economática e Rio Bravo
1 Variação do valor de mercado da cota entre 14/03/2013 a 14/03/2014. | 2 Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses
comparados a cota adquirida em 14/03/2013. | 3 Último rendimento distribuído anualizado (x12) pela cota de fechamento em 14/03/2014. |
4 Baseado nas informações contábeis de Jan/14 | 5 Baseado no valor de mercado do Fundo em 14/03/2014, descontando caixa, aplicações,
contas a receber e a pagar.
Conclusões
Laudos superam valores de mercado em todos os casos analisados
Vendas recentes superam o valor do laudo; transações de mercado recentes a “cap rates” menores (valor de venda maior)
Preço / m2 dos ativos de alguns fundos estão próximos do custo de reposição
Vacância bem abaixo da média de mercado (exceto fundos de renda garantida)
Não existe praticamente nenhuma inadimplência (garantias fortes)
Pontos para monitorar: SELIC e NTN-B, na medida em que ambas têm pressionado a
cotação Ritmo da absorção do estoque novo Vacância x preço dos alugueis
Conclusões
OPORTUNIDADESNOS FUNDOS
JOSÉ DINIZ
IMOBILIÁRIOS
FUNDOS DE CRIs:COMPORTAMENTOE DIFERENCIAIS
BRUNO MARGATO
Securitização Títulos de Renda Fixa
Títulos de Renda Variável
Existem 3 fontes de financiamento imobiliário disponível para as empresas no mercado de capitais.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)
Ações emitidas por empresas do setor imobiliário
Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário
Debêntures emitidas para captar recursos destinados ao desenvolvimento imobiliário
Financiamento Imobiliário – Mercado de Capitais
Grande importância para o desenvolvimento imobiliário em função dos benefícios:
Fonte de Financiamento para o crescimento das companhias;
BNDES e POUPANÇA;
Impacto positivo no nível de endividamento (Securitização e Renda Variável);
Dinheiro em tese mais barato (desintermediação);
Desassociar risco de crédito do emissor (Securitização)
Podemos classificar os FIIs, simplificadamente, em 3 tipos:
Investem no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários
Fundos investem em títulos mobiliários como CRIs, LCIs, LHs
Aquisição de imóveis com objetivo em explorar a renda de contratos de aluguel
Fundo de Investimento Imobiliário - FII
FII de Desenvolviment
o
FII de Renda Títulos Imobiliários
Renda Variável
20% a.a.
Misto de Renda Fixa e Renda Variável15% a.a.
Renda Fixa
Inflação + 8%
Composição do Mercado - FII
Fonte: Uqbar, BMF Bovespa,Rio Bravo e Fonte: NAREIT – National Association of Real Estate Investment Trust
Mercado de Fundos Imobiliários: Aproximadamente USD 15 Bilhões
Mercado de REITs de aproximadamente USD 300 bilhões
Participação no mercado brasileiro em linha com EUA
% Participação por tipo de FII
83,80%
11,40%
3,50% 1,30%
Renda
Gestão de AtivosFinanceiros
Diversas
DesenvolvimentoImobiliário
REITs Norte Americanos
Office Buildings
13%Industrial Facilities
5%Mixed
(Industrial & Office)
3%Shopping Centers
10%
Regional Malls12%
Freestanding Retail2%
Apartments14%
Manufactured Homes
1%
Diversified7%
Lodging/ Resorts
6%
Self Storage7%
Health Care14%
Specialty7%
Hybrid REITs1%
Mortgage10%
Diferenciais dos FII de Crédito
Papel do Gestor
Fluxo de Dividendos
Gestão de Crédito/Garantias x Gestão Imobiliária
Liquidez dos Ativos
Inflação + Spread x Aluguel corrigido pela Inflação
Perfil de renda fixa
Diferenciais dos FII de Crédito
Rendimentos pagos: Inflação + Spread x Inflação Com Correção
Fluxo de Caixa CRI:
Reajuste Inflação
Reajuste Inflação
Ano1 Ano 2 Ano 3
Valor Presente na Taxa do CRI
Inflação + X%
CRI
Fluxo de Dividendos
Diferenciais dos FII de Crédito
Fluxo de Caixa Fundo Imobiliário de Renda:
Reajuste Inflação
Reajuste Inflação
Ano1 Ano 2 Ano 3
Imóvel Imóvel
Rendimentos pagos: Inflação + Spread x Inflação Com Correção
Fluxo de Dividendos
Diferenciais dos FII de Crédito
(*) Cap Rate: Valor da locação dividido pelo valor do imóvel
Valor do imóvel 10.000.000R$ Inflação 5,0%
Cap Rate (*) 10,0%Taxa CRI 10,0%
Ano Imóvel Aluguel0 10.000.0001 10.000.000 1.000.0002 10.000.000 1.050.0003 10.000.000 1.102.5004 10.000.000 1.157.6255 10.000.000 1.215.5066 10.000.000 1.276.2827 10.000.000 1.340.0968 10.000.000 1.407.1009 10.000.000 1.477.45510 10.000.000 1.551.328
Total 10.000.000 12.577.893
Valor Presente CRI (Juros) CRI (Principal) Saldo Devedor5.851.969 5.851.969865.801 907.055 92.945 5.759.024787.092 892.649 157.351 5.601.673715.538 868.259 234.241 5.367.432650.489 831.952 325.673 5.041.759591.354 781.473 434.034 4.607.725537.594 714.197 562.084 4.045.641488.722 627.074 713.021 3.332.620444.293 516.556 890.544 2.442.075403.902 378.522 1.098.934 1.343.141367.184 208.187 1.343.141 -0
5.851.969 6.725.924 5.851.969
Rendimentos pagos: Inflação + Spread x Inflação Com Correção
Fluxo de Dividendos
‘
Valor do imóvel 10.000.000R$ Inflação 5,0%
Cap Rate (*) 10,0%Taxa CRI 10,0%
Ano Imóvel Aluguel0 10.000.0001 10.000.000 1.000.0002 10.000.000 1.050.0003 10.000.000 1.102.5004 10.000.000 1.157.6255 10.000.000 1.215.5066 10.000.000 1.276.2827 10.000.000 1.340.0968 10.000.000 1.407.1009 10.000.000 1.477.45510 10.000.000 1.551.328
Total 10.000.000 12.577.893
Diferenciais dos FII de Crédito
Valor Presente CRI (Juros) CRI (Principal) Saldo Devedor10.000.000 10.000.0001.479.504 1.550.000 158.827 9.841.1731.345.003 1.525.382 268.886 9.572.2871.222.730 1.483.705 400.277 9.172.0101.111.573 1.421.662 556.519 8.615.4921.010.521 1.335.401 741.688 7.873.803918.655 1.220.440 960.504 6.913.299835.141 1.071.561 1.218.430 5.694.869759.219 882.705 1.521.786 4.173.083690.199 646.828 1.877.887 2.295.196627.454 355.755 2.295.196 -0
10.000.000 11.493.438 10.000.000
1º Diferença: Risco de Reinvestimento nos Fundos de Papel
2º Diferença: Prazo do Fundo
Rendimentos pagos: Inflação + Spread x Inflação Com Correção
Fluxo de Dividendos
Ano Imóvel Aluguel Dividend Yield CRI (Juros) CRI (Principal) Saldo Devedor Diferença Dividend Yield0 10.000.000 10.000.0001 10.000.000 1.000.000 10,0% 1.550.000 0 10.000.000 550.000 15,5%2 10.000.000 1.050.000 10,5% 1.550.000 0 10.000.000 500.000 15,5%3 10.000.000 1.102.500 11,0% 1.550.000 0 10.000.000 447.500 15,5%4 10.000.000 1.157.625 11,6% 1.550.000 0 10.000.000 392.375 15,5%5 10.000.000 1.215.506 12,2% 1.550.000 0 10.000.000 334.494 15,5%6 10.000.000 1.276.282 12,8% 1.550.000 0 10.000.000 273.718 15,5%7 10.000.000 1.340.096 13,4% 1.550.000 0 10.000.000 209.904 15,5%8 10.000.000 1.407.100 14,1% 1.550.000 0 10.000.000 142.900 15,5%9 10.000.000 1.477.455 14,8% 1.550.000 0 10.000.000 72.545 15,5%10 10.000.000 1.551.328 15,5% 1.550.000 0 10.000.000 -1.328 15,5%
Total 10.000.000 12.577.893 10.000.000 15.500.000 10.000.000 0 2.922.107
Valor do imóvel 10.000.000R$ Inflação 5,0%
Cap Rate (*) 10,0%Taxa CRI 10,0%
Ano Imóvel Aluguel0 10.000.0001 10.000.000 1.000.0002 10.000.000 1.050.0003 10.000.000 1.102.5004 10.000.000 1.157.6255 10.000.000 1.215.5066 10.000.000 1.276.2827 10.000.000 1.340.0968 10.000.000 1.407.1009 10.000.000 1.477.45510 10.000.000 1.551.328
Total 10.000.000 12.577.893
Diferenciais dos FII de Crédito
3º Diferença: Retorno Mensal
?
Rendimentos pagos: Inflação + Spread x Inflação Com Correção
Fluxo de Dividendos
4º Diferença: Risco de Renda Variável
Diferenciais dos FII de Crédito
Papel do Gestor
Fluxo de Dividendos
Gestão de Crédito/Garantias x Gestão Imobiliária
Liquidez dos Ativos
Inflação + Spread x Aluguel corrigido pela Inflação
Perfil de renda fixa
Patrimônio Líquido
Oscilações nos Spreads x Variações dos Ativos
Estabilidade da cota nos FIIs de CRIs
Diversificação
Carteira com maior nível de diversificação de ativos
Risco de Reinvestimento do Fluxo dos Papéis
IFICRI
1. Variação Fundo de CRIs basicamente pelo efeito Selic
dez-12 fev-13 abr-13 mai-13 jul-13 set-13 out-13 dez-13 fev-14 mar-1470.0
75.0
80.0
85.0
90.0
95.0
100.0
105.0
110.0
-0.5
1.0
2.5
4.0
5.5
7.0
8.5
10.0
11.5
IFICRI IFIXTaxa LFT (252 dias) - %
Fonte: Economatica/Rio Bravo
IFICRI
1
2
1. Variação dos Fundos de Renda: Selic + Mercado Imobiliário
Taxa
Sel
ic
Diferenciais dos FII de Crédito
Retorno Mensal dos Fundos de CRIs x Fundos de Renda (Cota Patrimonial)
0,64% 0,64% 0,64%0,64% 0,64% 0,64% 0,64%
0,62% 0,62% 0,62% 0,62% 0,62%0,47%
0,69%
0,50%
0,63%
0,75%
0,87%0,90%
0,97%1,05%
1,09%
0,99% 0,98%
0,35%
0,45%
0,55%
0,65%
0,75%
0,85%
0,95%
1,05%
1,15%
Dividend Yield mensal FII de Renda sobre a cota patrimonial (FFCI11)
Dividend Yield mensal FII de CRI sobre a cota patrimonial (RBVO11)
1. Diferença do Dividend Yield dos Fundos de CRIs
Diferenciais dos FII de Crédito
0,57% 0,58%0,62% 0,65% 0,66%
0,71% 0,68% 0,70% 0,69%0,72%
0,81% 0,80%
0,57%
0,65%0,68% 0,63% 0,63%
0,71% 0,67% 0,67%
0,79% 0,77%
1,13%
0,86%
0,35%
0,45%
0,55%
0,65%
0,75%
0,85%
0,95%
1,05%
1,15%
1,25%
Dividend Yield mensal FII de Renda sobre a cota em bolsa (FFCI11)
Dividend Yield mensal FII de CRI sobre a cota em bolsa (RBVO11)
Retorno Mensal dos Fundos de CRIs x Fundos de Renda (Cota de Bolsa)
Mercado se Ajusta!
Diferenciais dos FII de Crédito
dez-12 fev-13 abr-13 mai-13 jul-13 set-13 out-13 dez-13 fev-14 mar-1475.0
80.0
85.0
90.0
95.0
100.0
105.0
110.0
115.0
IFICRI IFIX RBVO11 (ajustado por Rendimentos)
Rio Bravo Crédito Imobiliário II
Diferenciais dos FII de Crédito
Rio Bravo Crédito Imobiliário I
Taxa Emissão % Estrat.
IPCA + 6,30% 4,7%
IPCA + 6,30% 4,2%
IGP-M + 9,00% 16,5%
IGP-M + 6,50% 14,1%
CRI SHOP. CIDADE NORTE IPCA + 6,00% 14,9%
CRI SHOP. JARAGUÁ DO SUL IGP-M + 7,50% 6,9%
CRI SHOP. GRAVATAÍ IGP-DI + 9,00% 21,1%
CRI ALPHAVILLE IPCA + 8,50% 10,9%
CRI WALMART IPCA + 8,50% 6,7%
Inflação + 7,76%a.a. 100,0%TOTAL
CRI BANCO MAXIMA
Ativo
CRI LAME
CRI MAPFRE/ALIANÇA
CRI CAMERON
Taxa Emissão % Estrat.
IGP-M + 9,30% 24,1%
IPCA + 9,35% 21,9%
IGP-M + 9,30% 4,0%
CRI SALVIANO IGP-M + 10,5% 19,1%
CRI CAMERON IGP-M + 9,00% 7,4%
CRI WALMART IPCA + 8,50% 15,1%
CRI VIVER IGP-M + 12,0% 8,4%
Inflação + 9,62%a.a. 100,0%TOTAL
Ativo
CRI AGV 169
CRI REP
CRI AGV 176
Rio Bravo Crédito Imobiliário II
Diferenciais dos FII de Crédito
Fundos de CRIs Fundos de Imóveis para Renda
Dividend Yield Maior
Patrimônio Liquido + Estável
Sem exposição direta no mercado imobiliário
Prazo Determinado (Amortizações)
Gestão de Crédito/Garantias
Dividend Yield Menor
Patrimônio Liquido Variável
Exposição direta no mercado Imobiliário
Prazo Indeterminado
Gestão Imobiliária
Diversificador de portfólios Imobiliários e de Renda Fixa
Rio Bravo Crédito
Rio Bravo Crédito
Gestão e Estruturação
Modelagem dos ativos em carteira realizada pela própria equipe de gestão
Otimização da relação riso e retorno dos ativos
Gestão de Renda Fixa
Gestão e Estruturação
EstruturaçãoGestão
Fundos de Crédito Privado
Fundos de Crédito Imobiliário
Ativos estruturados com lastro imobiliário
Alternativa de funding para as operações das empresas
Estruturação de ativos de Renda Fixa
41% Crédito Privado
10% Liquidez21% Crédito Imobiliário
28% Imobiliário
2011 2013 CAGR
AUM (R$ MM) 271,03 456,40 29,8%
Nº de veículos 3 6 41,4%
Rio Bravo Crédito
RB Capital DTVM
Votorantim
Itau BBA
BR Partners
Bradesco BBI
SafraRio Bravo Investimentos
DTVMBTG Pactual
Santander
BB
0 5 10 15 20
17
11
8
7
5
5
3
3
3
2
Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários Últimos 12 mesesEmissão de CRI (últimos 12 meses)
Itau BBA
CEF
BB
Rio Bravo Investimentos DTVM
CITIGROUP
Santander
BTG Pactual
Fator
RB Capital DTVM
0 1 2 3
2
2
2
2
2
2
1
1
1
Operações Híbridas Últimos 12 mesesOperações Híbridas (últimos 12 meses)
Presença nos Rankings de Originação/Estruturação da Anbima
Figura entre instituições já consolidadas no mercado
Operações no pipeline: CRI e FII
Rio Bravo Investimentos DTVM
BB
CITIGROUP
CEF
Santander
Itau BBA
BTG Pactual
RB Capital DTVM
0 1 2 3
2
2
2
2
2
1
1
1
Fundo de Investimento Imobiliário Últimos 12 mesesFI Imobiliário (últimos 12 meses)
Fonte: Anbima e Rio Bravo
Rio Bravo Crédito
Maio 2012
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s da Gafisa S.A.
R$ 45.225.115,12
Janeiro 2013
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s da Cameron Construtora S.A.
R$ 40.735.107,05
Agosto 2011
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo distribui a mercado seu primeiro fundo imobiliário
de recebíveis imobiliários
R$ 53.100.000,00
Rio Bravo Crédito Imobiliário I Fundo de
Investimento Imobiliário - FII
Novembro 2011
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s da AGV Empreendimentos
R$ 16.525.912,54
Junho 2012
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s do Loteamento Estrela
R$ 17.611.177,76
LoteamentoEstrela - Catalão
Dezembro 2012
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo distribui a mercado seu segundo fundo imobiliário
de recebíveis imobiliários
R$ 51.606.600,00
Rio Bravo Crédito Imobiliário II Fundo de
Investimento Imobiliário - FII
Setembro 2013
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s cujo lastro é imóvel locado pelo Wal-
Mart
R$ 22.478.261,00
Mikar(Wal-Mart)
Julho 2013
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador Líder do fundo lançado em
parceria com a JHSF
R$ 125.416.400,00
JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista
Capital Protegido FII
Setembro 2013
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s do Loteamento Reserva Aquarela
R$ 15.610.000,00
Loteamento Reserva Aquarela
Emissões
Em Estruturação
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s da Construtora Colmeia
R$ 40.000.000,00
Em Estruturação
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de debêntures da Livramento Holding
R$ 25.000.000,00
Debêntures de Infraestrutura
Livramento
Em Estruturação
Este anúncio tem caráter meramente informativo
A Rio Bravo atua como Estruturador e Coordenador
Líder em emissão de CRI’s da Cameron Construtora S.A.
R$ 50.000.000,00
FUNDOS DE CRIs:COMPORTAMENTOE DIFERENCIAIS
BRUNO MARGATO
EDUARDO LEVY
DIVERSIFICAÇÃO GEOGRÁFICA& MERCADOS EMERGENTES
Mapa Mundi (como na apresentação passada), destaque - Brasil
2
E SE TIVÉSSEMOS DIVERSIFICADO MAIS CEDO?
Retorno de Ativos Relevantes em 2013
3
E SE TIVÉSSEMOS DIVERSIFICADO EM OUTRO MOMENTO?
Retorno de Ativos Relevantes 2004 - 2013 (10 anos)
4
Mapa Mundi, destaque - países desenvolvidos (EUA, Canada, Europa, Japao, Australia/NZ)
5
Mapa Mundi, destaque – países emergentes (como na apresentação passada do mercado em 2013)
6
Investidor com cara séria (procurando algo), olhando para bandeiras do Brasil (representando ‘home bias’, afinidade com seu país e mercado), computador, jornais e TV (informação)
7
: guardar espaço para imagens de diferentes alocações e classes de ativos para diferentes perfis de investidor
8
Mapa Mundi, destaque – países emergentes (como na apresentação passada do mercado em 2013)
9
Mesmo investidor, agora com tom de felicidade (achou o que procurava), olhando para representação gráfica de gestores de investimento
10
1211
Estrutura simples e única no mercado. O investidor faz o aporte no Brasil
em Reais, enquanto o gestor trabalha o portfólio em US$ no exterior.
Fundo estabelecido de acordo com a instrução 409 da CVM.
Gestão ativa da Rio Bravo, procurando valor e com visão de longo prazo.
Fundo mútuo de investimento em cotas de fundos negociados em bolsa
(ETFs).
ETFs diversificados em créditos soberanos e privados de países
emergentes.
Experiência de mais de 20 anos nos específicos mercados e instrumentos.
Proteção cambial, liquidez e transparência.
Carteira com retorno atrativo projetado e performance em cenários
diversos.
Estratégia Inicial focada em Sudeste Asiático, incluindo Índia e Indonésia,
Leste Europeu e, em menor grau, América Latina.
12
RIO BRAVO MERCADOS EMERGENTES FIM CRÉDITO PRIVADO INVESTIMENTO NO EXTERIOR
Comercial Pessoa Física11 [email protected]
Eduardo Levy, Gestor11 3509-6506@ELevyRioBravo (Twitter)
Personal Advisory11 [email protected]
Investidores Institucionais11 [email protected]
13
PERSPECTIVASECONÔMICAS
GUSTAVO H. B. FRANCO
Roteiro – 5 tópicos
• 1. Um novo ciclo e os Emergentes.
• 2. Descontrole fiscal.
• 3. Retrocesso na convergência de juros.
• 4. Estagnação.
• 5. Inflação
Novos ventos varrem Mercados Emergentes
Três crenças “alternativas” em 2008-2009
• 1. Decadência econômica e “conceitual” dos EUA e ascensão do capitalismo de estado;
• 2. “Senilidade” e exaustão fiscal nipo-europeia;• 3. Desglobalização e diversificação de polos de
crescimento de viés doméstico em BRICS.
Três tendências “mainstream” em 2014
• 1. Recuperação econômica e “conceitual” dos EUA e fraquezas do capitalismo de estado;
• 2. Vitalidade nipo-europeia a despeito do “fiscal drag”;
• 3. Reglobalização via FDI, e FTAs Atlântico Norte e Pacífico
“Classe Média” em Mercados Emergentes
Um novo ciclo político-econômico
Exaustão (dominância) fiscal
Quando a política fiscal “domina” mercado de títulos do Tesouro e assim
“governa” a taxa de juros.
Resultado: inflação, crowding out (desconforto empresarial, perda de
confiança) e deterioração do balanço de pagamentos.
2010dívida deficit total PIB dívida deficit total
vencendo nominal NFSP vencendo nominal NFSPJapão 23,8 2,4 26,2 5.497,8 48,9 9,5 58,4 Paquistão 16,6 5,9 22,5 174,8 25,5 8,5 34,0 Italia 18,3 1,5 19,8 2.051,4 25,2 3,2 28,4 Grécia 13,0 6,7 19,7 304,9 17,0 4,1 21,1 Portugal 15,0 2,8 17,8 228,5 17,8 5,5 23,3 EUA 13,8 2,7 16,5 14.582,4 18,1 5,8 23,9 Espanha 0,6 (1,9) (1,3) 1.407,4 13,5 6,7 20,2 PIIGS - average 8,1 2,0 10,1 940,9 14,8 5,0 19,9 França 7,0 2,7 9,7 2.560,0 13,4 4,0 17,4 Brasil 17,7 2,7 20,4 2.087,9 15,7 3,0 18,7 Irlanda 4,9 (0,1) 4,8 203,9 5,6 6,7 12,3 Reino Unido 8,0 2,7 10,7 2.246,1 5,9 6,1 12,0 Filipinas 8,4 1,5 9,9 199,6 6,8 0,8 7,6 Finlandia 3,4 (5,2) (1,8) 238,8 6,0 2,8 8,8 Alemanha 2,3 (0,2) 2,1 3.309,7 7,9 0,4 8,3 Australia 1,0 (1,5) (0,5) 924,8 3,1 3,1 6,2
Média 11,7 36.958,9 Média 20,0 Total $ 4.311,3 Total $ 7.402,4
20132007
• Exaustão Fiscal em escala global. Brasil parece bem por que há muitos com problemas
O problema fiscal, sem truques
A real importância do problema fiscal
A real importância do problema fiscal
A real importância do problema fiscal
Juros e o preço do amanhã
Crowding out. A “desconvergência” de juros e suas
consequências
Inclinações heterodoxas criaram oportunidades de upside relacionadas à uma guinada na direção do bom senso
Resumo da política monetária e do crowding in
Um desafio ao
“Grafismo”?
Juro real em países emergentes
Juro real em países emergentes: controlando por risco soberano
85
C Ca Caa3 Caa2 Caa1 B3 B2 B1 Ba3 Ba2 Ba1 Baa3 Baa2 Baa1 A3 A2 A1 Aa3 Aa2 Aa1 Aaa
Mercado e as agências
Fonte:Moody’s
Crescimento baixo percebido como normal
Combinação adversa para as empresas.Percepção de “maus tratos” para o capital
produz desconfiança e estagnação
“Produto potencial” cresce mais devagar
Produção industrial “de lado”
Desconfiança
Ineficácia da atuação do BNDES
Pressão salarial espreme margens e resultados
Inflação
Regime de fixação de preços posto em dúvida.
Muita “administração” de preços.
Muito risco de instabilidade
Inflação “esticada”, com início de descompressão
Inflação Alimentos
Relatório Trimestral de Inflação
PERSPECTIVASECONÔMICAS
GUSTAVO H. B. FRANCO
Comercial Pessoa Física11 [email protected]
Personal Advisory11 [email protected]
Investidores Institucionais11 [email protected]