Funcionamento do SFH Ativos e Passivos das COHABs

Processo de habilitação junto ao FCVS

Empresas de economiamista, criadas por Leis Municipalou Estadual – maioria na segundametade da década de 60, atuandocomo:

Agente Promotor e Agente Financeiro do SistemaFinanceiro de Habitação - SFH.As COHAB construíram mais de 1,5 milhões de casaspopulares, com recursos do FGTS, sempre paraatender à população de baixa renda.

Caracterização do Agente

Identificação da demanda, seleção e classificação dos inscritos.

Seleção de áreas, elaboração de projetos em seus aspectos sócio-econômicos, financeiros, jurídicos e técnicos (loteamento, habitações, infra-estrutura e equipamentos comunitários).

Atribuições do Agente Promotor

Aprovação do projeto para obtenção de empréstimos oriundos do FGTS, junto ao BNH até 1986 e junto à Caixa Econômica Federal daí em diante.

Licitação e fiscalização da construção dasunidades habitacionais.

Atribuições do Agente Promotor

Atribuições do Agente Promotor

Venda das unidades habitacionais através de contrato de promessa de compra e venda.

Pagamento dos empréstimos contratados ao FGTS.

Remuneração: Taxa do Custo de Administração e Fiscalização de Obras (CAFO)

Financiamento da promessa de compra e venda.

Refinanciamento do empréstimo contraído pelo Agente Promotor.

Atribuições do Agente Financeiro

Administração dos contratos:emissão e recebimento dasprestações, Controle do saldodevedor, repasse das contribuiçõesao FCVS e recolhimento e repassedos prêmios de seguro.

Atribuições do Agente Financeiro

Transferências/recomercialização e retomada dos imóveis em caso de inadimplemento.

Remuneração: diferencial de 1 a 2 % na taxa nominal de juros.

Atribuições do Agente Financeiro

DEVEDOR junto ao FGTS/União, dosempréstimos contraídos – dívida temvalor certo e definido, resultante doscontratos de empréstimo porempreendimento executado

Situação atual das Cohabs perante o Sistema Financeiro da

Habitação:

CREDOR do adquirente do imóvel e dosaldo devedor residual junto ao FCVSapurado quando da liquidação docontrato do promitente comprador(término de prazo ou antecipadamente)

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:

Entretanto, para fazer jus a essecrédito, o agente necessita comprovar aliquidez do mesmo mediante aapresentação de dossiês de cadacontrato individualizado, juntando todaa documentação da operação, inclusivedo (s) promitente (s) comprador (es) edos eventos verificados durante aexecução do contrato.

Esse processo é oneroso e demorado

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:

Quando da tomada dos empréstimos asgarantias oferecidas ao FGTS eram ospróprios imóveis, o que se mostroufrágil e insuficiente.Para assegurar o retorno dos haveres ogoverno federal e o FGTS buscaramoutros mecanismos, de modo asubstituir as antigas garantias pelosrecursos transferidos aos Estados eMunicípios - FPE e FPM.

Situação das Garantias das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:

Situação 1Estados que rolaram a dívida na décadade 90, ao amparo da Lei 8727/92Intra-limite – os estados assumiram asdívidas e os pagamentos são feitosdentro de limite de comprometimentode despesas para pagamento de dívidas.

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Os prazos ajustados encerrar-se-ão em 2014, admitindo-se uma prorrogação por mais 10 anos.

Outros ainda administram carteiras e, de posse docrédito habilitado junto ao FCVS têm a opção de venderno mercado ou, em tese, até mesmo oferecer emgarantia para novas operações junto ao FGTS ou outrofunding.

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Dentre os agentes enquadrados nessa situação alguns venderam as suas carteiras, foram liquidados ou mudaram sua missão e/ou modo de atuação.

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Situação 2

Agentes que rolaram as suas dívidas nos termos da Lei 8727, tendo o acionista majoritário (Estados ou Municípios) como garantidor.Garantia vinculada ao FPE ou FPM.

Nessas duas situações o credor da dívida deixou de ser oFGTS e passou a ser o Tesouro Nacional.

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Os principais problemas enfrentados pelos agentes nessa situação são: insuficiência de garantias e fluxo de caixa, porque os saldos residuais dos contratos com término de prazo devem ser pagos em 60 meses - o que eleva substancialmente o valor das prestações do retorno.

na prática alongaram o prazo depagamento, resolvendo os sobressaltos no valor doretorno e deu-se a substituição de garantias pararessarcimento dos créditos do FGTS – antes oimóvel, depois da operação, o FPM.

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTSSituação 3Agentes que refinanciaram as suasdívidas, comprando títulos CVS detitularidade do FGTS, para pagamentoem até 2027 – Resoluções 479 e 512 doConselho Curador do FGTS

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Nessa situação existem casos de agentes que mantiveram a sua condição de devedor, tendo o município como garantidor e casos em que o município é o devedor;Muitos já estão inadimplentes ou em via de perderem as sua condição de adimplência.

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Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Situação 4Casos em que o Agente não aderiu a nenhuma dessas alternativas. Muitos estão inadimplentes e as garantias para o FGTS continua sendo os imóveis.Porém o Governo Federal tem instrumentos para negativar os acionistas nos cadastros de devedores.

Para esses casos, o FGTS editourecentemente a Res. 716, que consisteno refinanciamento da dívida em até240 meses. A taxa de juros nessescasos é de 3,08% ao ano até 2026 e de6% ao ano a partir dessa data.Os agentes que haviam contratado asoperações pelas Resoluções 479 e 512e que não estão conseguindo pagartambém podem refinanciar as suasdívidas nos termos da Resolução 716

Situações das garantias das dívidas das

frente ao FGTS

Embora sejam CREDORAS do saldodevedor residual junto ao FCVS apuradoquando da liquidação do contrato dopromitente comprador (término deprazo ou antecipadamente) – asCOMPANHIAS HABITACIONAISnecessitam comprovar a liquidez docrédito, mediante a apresentação dedossiês de cada contratoindividualizado, inclusive com toda adocumentação do (s) adquirente (s) doimóvel.

A valorização dos ativos é o problema comum de todos

Como se verifica, a dívida é porempreendimento e o crédito épor contrato individualizado.

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:

Teoricamente o débito e créditodeveriam resultar em diferençapositiva para as COHABs, tendoem vista o diferencial dejuros, mas em decorrência dediversos fatores, estadiferença, via de regra, énegativa.

Situação das Cohabs perante o Sistema Financeiro da Habitação:

Características próprias de administraçãoda carteira – percentuais de reajustes nãorepassados para o adquirente;

Alguns motivos da diferença negativa

Apropriação pelos acionistasmajoritários de recursos das prestaçõespara realização de projetoshabitacionais próprios ou manutençãode estruturas para prestação deserviços, sem a devida compensação –custeio para manter equipe paraprojetos habitacionais e outros;

Alguns motivos da diferença negativa

Descarte ou extravio dedocumentos necessários acomprovação do direito ao créditoquando da habilitação do contrato;

Não observância na época da comercialização deexistência de outro financiamento habitacional emdata anterior em nome do beneficiário ou seucônjuge, o que acarreta negativa total de cobertura.

Alguns motivos da diferença negativa

Alguns motivos da diferença negativa

Não reconhecimento pelaCaixa Adm do FCVS dascondições especiais decomercialização autorizadaspela Caixa Operadora doFGTS.

Aplicação da TR diária pela Caixa Adm do FCVS de forma diversa do procedimento adotado pela Caixa Operadora do FGTS. - Atinge de forma diferente os agentes, conforme a característica de cada um.

Diferencial de juros a partir de 01/01/1997 (lei 10.150/2000 0 –VAF).

Alguns motivos da diferença negativa

em 1985 as prestações dos adquirentes foram reajustadas em 112% e os saldos devedores em 246%,

em 1990 os saldos devedores dos adquirentes foram corrigidos em 84,32% sem a correspondente correção das prestações.

Alguns motivos da diferença negativa

Dados disponibilizados pela Caixaa partir da consolidação dosagentes financeiros queautorizaram a ABC a buscar essasinformações, dão conta de que ovalor total da dívida gira em tornode 7 bilhões de reais, queresultariam num pagamentomensal de 70 milhões.

O volume da dívida

Graças a essas operações, os agentes apresentamos contratos que gerariam crédito para abatimentoda dívida. A liquidez desse crédito, entretanto estásujeita ao processo de habilitação com aapresentação de todos os documentoscomprobatórios do mesmo.

Desse total, 3,2 bilhões não estãogerando prestações devido asoperações realizadas ao amparo daResolução 353 do FGTS.

O volume da dívida

As despesas das Companhias, dos Estados e dos Municípiosnão estão calculadas, mas estima-se que ultrapassem emmuito o montante gasto pelo Governo Federal. Trata-se dedinheiro público mal gasto. Apenas com excesso deburocracia.A solução depende de formulação de proposta jurídicaapropriada e sobretudo de ação política efetiva.

O Governo Federal gasta mais de 100milhões por ano com esse processo.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo

processo da habilitação,

da análise dos recursos

dos reprocessamentos do sistema quando resultam nasalterações de posição dos contratos.

Prazo previsto para conclusão desse processo é de 30 anos

Demora no processo da novação comoum todo, reduz o valor dos ativos eprejudica as Companhias. Isso decorretambém do:

Quanto mais tempo, maior o prejuízo

É necessário buscar alterar a legislação que rege a matériapara:

a) Valorizar os ativos das Companhias;b) Simplificar o processo de habilitação e novação, tornando-

o mais ágil e menos oneroso tanto para os estados emunicípios quanto para o Governo Federal.

Diversas soluções administrativas temsido buscadas pela ABC, no âmbito doConselho Curador do FCVS, mas todas semostram paliativas para enfrentar asituação.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo

b) Reconhecimento das condições especiais decomercialização;c) Reconhecimento da aplicação do entendimento doFGTS, em substituição a evolução dos contratos definanciamento pelo padrão FCVS.

Medidas para valorização do ativo quenão prosperaram nas discussões com oTesouro Nacional também poderiamintegrar o rol da nova legislação, dentreas quais:a) A extensão do FAV 4 até a data efetivanovação.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo

Assim, não se justificaria a necessidade montar dossies comtoda a documentação do adquirente.

A título de exemplo para análise maisaprofundada, pode-se indicar algumasmedidas, a exemplo de

Na condição de tomadora doempréstimo, a Companhia de Habitaçãoé de fato, a mutuaria, e bastaria a suaqualificação no processo.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo