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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINACENTRO SOCIO-ECONNICO
DEPARTAMENTO DE CIENCIAS CONTBEIS
COORDENADORIA DE MONOGRAFIA
ENEAS JONATAS AUGUSTIN
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:
LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO
FLORIANPOLIS2007
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ENEAS JONATAS AUGUSTIN
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:
LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO
Projeto de Monografia apresentado ao Curso de
Cincias Contbeis, do Centro Scio-econmico, da
Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito
parcial para a obteno do ttulo de Bacharel em
Cincias Contbeis.
Orientador: Alexandre Zoldan da Veiga.
Florianpolis2007.
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ENEAS JONATAS AUGUSTIN
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:
LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO.
Esta monografia foi apresentada como trabalho de concluso do curso de Cincias
Contbeis da Universidade Federal de Santa Catarina, obtendo a nota (mdia) de ______
atribuda pela banca constituda pelo orientador e membros abaixo mencionados.
______________________________________________________
Professor: Elisete Dahmer Pfitscher, Dra.
Coordenadora de Monografia UFSC
Professores que compuseram a banca:
______________________________________________________
Prof. Orientador Alexandre Zoldan da Veiga, Msc.
Departamento de Cincias Contbeis UFSC
______________________________________________________
Prof. Loreci Joo Borges.
Departamento de Cincias Contbeis UFSC
______________________________________________________
Professor Marcelo Haendchen Dutra
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Dedico este trabalho a:
Deus e minha me com muito amor.
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AGRADECIMENTOS
A empresa onde trabalho e que disponibilizou os materiais e dados necessrios para a
confeco deste trabalho.
A minha me, Lcia Fatiga Augustin, pelo apoio dado e incentivo nas horas mais
difceis de minha vida.
A minha amiga Cinthya Claudino dos Santos pela ajuda no desenvolvimento dos
estudos.
Ao professor e orientador Alexandre Zoldan, pela pacincia nas correes feitas
durante o desenvolver do trabalho.
Aos demais amigos, companheiros da faculdade e do lugar onde trabalho.
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Meus amigos, quanto menos virem de mim, mais me apreciaro.
ABRAHAM LINCOLN
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RESUMO
O mercado imobilirio na regio da grande Florianpolis passa por um bom momento em relao
as demais atividades tradicionais. Embora todas as atividades envolvidas na movimentao da
economia da regio preocupam-se muito com a carga tributria incidente sobre seus ganhos, as
empresas de incorporao imobiliria, que constroem imveis residenciais para a venda so umas
das que mais contribui para os cofres do tesouro nacional. Os motivos dessa alta arrecadao
deve-se ao fato do alto ganho perante as mesmas, pois o valor dos imveis muito alto, fazendo
com que o faturamento dessas empresas seja consideravelmente elevado e isso para o fisco
representa elevada arrecadao. Por isso papel do contador alertar aos proprietrios das
empresas a forma de tributao mais econmica de acordo com as possibilidades legais, ou seja,
sem que o governo tenha motivos para questionar tal escolha. A empresa analisada j era adepta
do modelo de Lucro Presumido, porm com a possibilidade de outras duas formas, verificou-se a
necessidade de levantar dados que confirme a escolha certa por parte da empresa em tributar seus
ganhos. Atravs de demonstraes financeiras levantado vrios quadros de anlises de
faturamento, apurao de impostos entre as formas de Lucro Real, Lucro Presumido e Regime
Especial de Tributao. Ao fim do trabalho conclui-se que o Lucro Presumido ainda a melhor
opo, pois permite menos desembolso na apurao de impostos e certeza de que suas aes tem
um amparo legal que respalda sua opo.
Palavras chaves: Lucro Real. Lucro Presumido. Regime Especial de Tributao. Incentivos
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LISTA DE SIGLAS
CGSN Comit Gestor de Tributao das Micros e Empresas de Pequeno Porte.
COFINS Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social
CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido
DIRPF Declarao de Imposto de Renda Pessoa Fsica
DLPA Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados
DMPL Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido
DOAR Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos
DRE Demonstrao do Resultado do Exerccio
EPP Empresa de Pequeno Porte
IRPJ Imposto de Renda Pessoa Jurdica
IN / SRF Instruo Normativa Secretaria da Receita Federal
IRRF Imposto de Renda Retido na Fonte
IPI Imposto sobre Produtos Industrializados
ME Micro Empresa
MP Medida Provisria
NBCT Normas Brasileiras de Contabilidade
PAT Programa de Alimentao do Trabalhador
PIS Programa de Integrao Social
RET Regime Especial de Tributao
SIMPLES Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuies das
Microempresas e Empresas de Pequeno Porte
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LISTA DE QADRO
QADRO 1 Alquotas para base de clculo IRPJ...........................................................32
QADRO 2 Balano Patrimonial Ativo.......................................................................38
QADRO 3 Balano Patrimonial Passivo....................................................................39
QADRO 4 Receitas de Vendas e Financeiras 2005.....................................................41
QADRO 5 Receita de Vendas e Financeira 2006.........................................................42
QADRO 6 Demonstrao do Resultado do Exerccio 2005 e 2006..............................43
QADRO 7 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 2005 e 2006..............45
QADRO 8 Demonstraes das Mutaes do Patrimnio Lquido 2005/2006.............46
QADRO 9 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 2005 e 2006...........47
QADRO 10 Variao Capital Circulante Lquido 2005 e 2006......................................48
QADRO 11 Receitas Imveis e Financeira 2005............................................................49
QADRO 12 Receita Imveis e Financeira 2006.............................................................49
QADRO 13 Comparaes PIS e COFINS......................................................................50
QADRO 14 Comparaes IRPJ e CSLL........................................................................50QADRO 15 Resumo IRPJ e CSLL.................................................................................51
QADRO 16 Resumo Tributos Lucro Presumido............................................................51
QADRO 17 PIS e COFINS Lucro Real 2005................................................................52
QADRO 18 PIS e COFINS Lucro Real 2006................................................................53
QADRO 19 Resumo PIS e COFINS Lucro Real...........................................................53
QADRO 20 Apurao IRPJ e CSLL 2005 e 2006.........................................................54
QADRO 21 Resumo IRPJ e CSLL Lucro Real.............................................................55
QADRO 22 Resumo Tributos Lucro Real.....................................................................55
QADRO 23 Tributao R.E.T. 2005 e 2006..................................................................56
QADRO 24 Comparao Tributao 2005....................................................................57
QADRO 25 Comparao Tributao 2006....................................................................57
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SUMRIO
LISTA DE SIGLAS..................................................................................................................8
LISTA DE QUADROS.............................................................................................................9
1 INTRODUO.................................................................................................................12
1.1 TEMA E PROBLEMA....................................................................................................12
1.2- OBJETIVOS....................................................................................................................131.2.1 Objetivo Geral............................................................................................................131.2.2 Objetivos Especficos.................................................................................................131.3 JUSTIFICATIVA.............................................................................................................141.4 - METODOLOGIA............................................................................................................151.5 - LIMITAES DA PESQUISA......................................................................................161.6 - ESTRUTURA DO TRABALHO....................................................................................162 FUNDAMENTAO TERICA.................................................................................182.1 INCORPORAO IMOBILIRIA.............................................................................202.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS...............................................................212.3 - LUCRO REAL...............................................................................................................222.3.1 Lucro Real Trimestral................................................................................................242.3.1.1 IRPJ Lucro Real Trimestral....................................................................................252.3.1.2 - CSLL Lucro Real Trimestral..................................................................................262.3.2 Lucro Real Anual.......................................................................................................272.3.2.1 IRPJ Lucro Real Anual...........................................................................................27
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2.3.2.2 - CSLL Lucro Real Anual.......................................................................................282.3.2.3 - Balancete de Suspenso ou Reduo.......................................................................282.3.2.4 - PIS e COFINS Regime No Cumulativo..........................................................292.3.2.5 - Incentivos Fiscais....................................................................................................302.4 LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................312.4.1 IRPJ Lucro Presumido.........................................................................................322.4.2 - CSLL Lucro Presumido.......................................................................................332.4.3 - PIS e COFINS Regime Cumulativo.....................................................................332.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...............................................................342.5.1 Definies de Incorporador e Incorporadoras..........................................................342.5.2 - Regime Opcional.....................................................................................................342.5.3 - Tributao................................................................................................................352.5.4 - Escriturao Contbil..............................................................................................353 OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL.....................................363.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA...................................................37
3.3 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO PRESUMIDO..........................................48
3.4 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO REAL......................................................52
3.5 APURAO DOS IMPOSTOS REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...........56
3.6 COMPARAES DOS MODELOS DE TRIBUTAO..........................................57
4 CONSIDERAES FINAIS.....................................................................................58REFERNCIAS...................................................................................................................59
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1. INTRODUO
O Brasil um dos pases que apresentam maiores quantidades de impostos, taxas,
contribuies, alm de inmeras alquotas, fatores de reduo e outros detalhes pertinentes a
cada tipo de imposto, demonstrado e noticiado constantemente pela mdia.
Apresenta tambm diversas leis, decretos, medidas provisrias que em curtos perodos
de tempo se modificam tanto que acabam confundindo algumas opes de enquadramento
tributrio por parte das empresas.
Em termos gerais, as empresas tributadas pelo Lucro Real so as que mais sofrem
aes de fiscalizao, pois alguns tributos federais so calculados diretamente sobre o lucro,aps as devidas incluses e excluses que a lei permite, e outros diretamente sobre o
faturamento mensal da empresa. Assim sendo, sofrem com as elevadas alquotas para a base
de clculo dos tributos federais, como o PIS Programa de Integrao Social; COFINS
Contribuio para Financiamento da Seguridade Social; IRPJ Imposto sobre a Renda da
Pessoa Jurdica e CSLL Contribuio sobre o Lucro Lquido.
J no Lucro Presumido, os tributos federais so calculados sobre o faturamento total
da empresa, onde para cada tipo de atividade o Governo Federal presume que haja lucro e
atravs disso estipula as alquotas para a base de clculo dos tributos.
1.1 TEMA E PROBLEMA
De acordo com o assunto exposto o tema desta monografia o planejamento tributrio
na construo civil, atravs de comparaes entre o Lucro Real, Lucro Presumido e RET nos
exerccios de 2005 e 2006.A escolha desse tema est baseada no que acontece na prtica em termos de clculo e
recolhimento de tributos, elaborao das demonstraes contbeis, reconhecimento de
despesas, nmeros e tipos de obrigaes acessrias, possibilidade ou no de incentivos fiscais
dentro de um perodo.
Em se tratando de construo civil, incorporao imobiliria e loteamento de imveis
houve uma mudana significativa em 1999 com a Lei N 9.718/98, que permitiu o
enquadramento das empresas no sistema de lucro presumido, onde o artigo 14 da lei anterior,
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Lei n. 8.981/95, que obrigava as empresas de construo civil a tributar pelo Lucro real foi
excludo.
Em razo do exposto surge a questo: Qual dos modelos de tributao possveis para
as empresas incorporadoras imobilirias, ou seja, Lucro Real; Lucro Presumido e R.E.T.
Regime Especial de Tributao permitiriam a Incorporando Empreendimentos Imobilirios
Ltda. recolherem menos imposto no ano-calendrio de 2005 e 2006?
1.2 OBJETIVOS
1.2.1. OBJETIVO GERAL
Identificar qual modelo de tributao mais econmico para a empresa Incorporando
Empreendimentos Imobilirios Ltda. no ano-calendrio de 2005 e 2006 visando seu
enquadramento futuro.
1.2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS
Nos objetivos especficos de estudo, tem-se:
Comparar, trimestralmente, por intermdio das demonstraes contbeis, a evoluodo patrimnio e do resultado no ano-calendrio de 2005 e 2006;
Calcular, mensalmente, os tributos PIS e COFINS pelo Lucro Real, Lucro Presumidoe R.E.T. nos anos de 2005 e 2006;
Calcular, trimestralmente, os tributos IRPJ e CSLL pelo Lucro real, Lucro Presumidoe R.E.T. nos anos de 2005 e 2006;
Fornecer, em nveis percentuais, as economias ou excessos de arrecadao pelos doismodelos de tributao;
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1.3 JUSTIFICATIVA
A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento,
incorporaes de imveis, etc. Quando essa atividade envolve imveis prprios, os fatores
que afetam a contabilidade dizem respeito ao processo de construo, venda dentre outros.
Na construo civil as vendas podem ocorrer antes, durante e aps a construo de um
empreendimento, sendo a receita um dos pontos merecedores de grande destaque nesse ramo
de atividade.
A lei n 8.981/1995 que tratava da obrigatoriedade do Lucro Real, em seus artigos 35 e
36 determinava a incluso das empresas de construo civil nesse sistema de tributao. Com
isso a contabilizao das receitas e despesas ficou muito complexa, envolvendo prticas
contbeis para cada estgio do empreendimento.
A determinao do lucro basicamente dada pela diferena das receitas e despesas,
porm na construo civil esses itens se tornam muito complexos, envolvendo receitas
diferidas; custos orados; comparaes dos custos estimados com os incorridos at chegar a
um resultado final.
Alm da alta complexidade de contabilizao, pelo Lucro Real as alquotas dos
tributos so muito elevadas e as fiscalizaes em cima das empresas de construo civil somuito mais rigorosas.
A lei n 9.718/1998 reeditou a anterior que tratava do Lucro Real, excluindo o artigo
14 da Lei n. 8.981/95 relativo s construtoras, possibilitando o enquadramento no sistema de
Lucro Presumido, onde as alquotas dos tributos so mais baixas e possibilitando tambm uma
simplificao da contabilizao, deixando mais para a rea gerencial a parte relativa de custos
orados; custos incorridos, receitas previstas; receitas realizadas e outros itens que
anteriormente eram includos na contabilizao para o fisco.
No Lucro Presumido, a tributao se d essencialmente com base no faturamento
bruto da empresa, faturamento este representado pelas receitas realizadas no ms. Segundo
Higuchi (1999, p. 407): Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade
imobiliria quando contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento
de promessa.
Em 2004 foi aprovada a Lei 10.931 que se refere ao RET Regime Especial de
Tributao, aplicvel s incorporadoras imobilirias, em carter operacional e irretratvel,
enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes
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dos imveis que compem a incorporao. Nesta opo a incorporadora fica sujeito a
pagamento mensal unificado dos tributos federais sobre o faturamento.
As receitas da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. so compostas por
vendas de apartamentos, sendo realizadas vista e em parcelas apropriadas no Resultado de
Exerccios Futuros aos quais fazem parte do objeto principal desta monografia, ou seja, a
escolha do modelo de tributao que onere menos a tributao sobre a empresa.
1.4 METODOLOGIA
Esta pesquisa com relao a seus objetivos se enquadra como exploratria, buscando
aprimorar e aprofundar o assunto de forma a torn-lo clara e acessvel s partes envolvidas
que neste caso so os rgos licitantes e as empresas privadas, possibilitando esclarecimentos
e avaliao dos assuntos abordados.
Segundo Gil (2002, p.41)
Estas pesquisas tm como objetivo proporcionar maior familiaridade com o problema,
com vistas a torn-lo mais explcito ou a constituir hipteses. Pode-se dizer que estas
pesquisas tm como objetivo principal o aprimoramento de idias ou a descoberta de
intuies. Seu planejamento , portanto, bastante flexvel, de modo que possibilite a
considerao dos mais variados aspectos relativos ao fato estudado.
Conforme Beberem (2003, p.80)
Uma caracterstica interessante da pesquisa exploratria consiste no aprofundamento
de conceitos preliminares sobre determinada temtica no contemplada de modo
satisfatrio anteriormente. Assim contribui para o esclarecimento de questes
superficialmente das hipteses; ou descobrir um novo tipo de enfoque sobre o
assunto.
Quanto aos procedimentos utilizados a pesquisa bibliogrfica uma vez que o tema tem
enfoque basicamente no conhecimento, j publicado em fontes fidedignas e estudo de caso,atravs de questionrios, entrevistas e observao.
Quanto a sua abordagem a pesquisa qualitativa, pois visa esclarecer a complexidade
do problema com base em estudos conceituais. Por Richarson (1999, p.80 apud Beberem,
2004, p.91): Os estudos que empregam uma metodologia qualitativa podem descrever a
complexidade de determinado problema, analisar a interao de certas variveis, compreender
e classificar processos dinmicos vividos por grupos sociais..
Pela facilidade de acesso aos dados necessrios para a pesquisa, no h problemas de
aplicar os trs tipos de metodologia envolvidos, descritiva envolvendo todos os fatores
envolvidos na tributao, bibliogrfica justificando os mtodos utilizados na tributao com
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bases tericas e qualitativas, envolvendo comparaes das alternativas disponveis para o
estudo de caso.
1.5 LIMITAES DA PESQUISA
A pesquisa est limitada aos tributos federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS,
pertinentes aos sistemas de tributao denominados Lucro Real, Lucro Presumido e RET
Regime Especial de Tributao.
Os estudos abordados neste projeto de pesquisa abrangem exclusivamente assuntos
relacionados atividade de construo civil, especificamente neste estudo de caso no ramo da
incorporao imobiliria.
No ramo de incorporao imobiliria as empresas podem optar por duas formas de
execuo dos projetos, a primeira dando-se por empreitada global, onde a empresa constri
seus empreendimentos mediante contratos com empreiteiros que se responsabilizam pela
compra de todo material necessrio obra bem como toda a mo de obra a ser utilizada. A
segunda forma a chamada por empreitada parcial, onde a incorporadora arca com todo
material necessrio para a construo bem como parte de mo de obra, neste caso os
empreiteiros executam apenas sua parte cabvel do projeto e o resto fica por conta da empresa.
Tendo em vista a essas consideraes o trabalho limita-se ainda a empresas
incorporadoras da construo civil que operam sob contratos parciais de empreitadas, sendo
responsveis pelo material e parte da mo de obra, com isso podem ser utilizados alquotas
menores para o IRPJ e CSLL segundo a instruo normativa n 539 da Secretaria da receita
Federal de 25.04.2005 em seu artigo primeiro.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
A estrutura deste estudo de caso se d em cinco captulos, dentre eles sendo a
introduo; fundamentao terica, opo de tributao, concluso e referncias
bibliogrficas.
O capitulo primeiro demonstra de forma sucinta como a pesquisa foi elaborada, alm
dos motivos que levaram o ser feita. Neste captulo definido o objetivo geral e os
especficos, alm da metodologia e justificativa do trabalho.
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No captulo dois desenvolvido toda a fundamentao terica que dar suporte legal
ao captulo 3, sendo este embasamento terico apoiado em livros e leis federais.
O captulo trs todo dedicado anlise dos dados, montagem de quadros
comparativos, apurao de tributos dentro das opes de tributao possveis para uma
incorporadora imobiliria, abrangendo os anos de 2005 e 2006.
No capitulo quatro conclu-se o que foi abordado pelo captulo trs, ou seja, a
indicao de qual modelo de tributao mais econmico para a empresa em termos de tributos
federais.
A ltima parte do trabalho dedicada s referncias bibliogrficas utilizadas na
confeco deste trabalho e que serviram de apoio ao captulo dois.
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2. FUNDAMENTAO TORICA
Desde a poca colonial, o Brasil sempre sofreu uma forte tributao e aliado sempre aum sentimento de injustia quanto s cobranas feitas e os destinos planejados oriundos dessa
forma de arrecadao de receita para o Governo.
Praticamente no houve um ano se quer em que os contribuintes no fossem brindados
com alteraes na Legislao Tributria, sendo que estas sempre vinham no sentido de
suprimir, total ou parcialmente, os direitos conquistados e, claro, agravar a carga tributria.
No Brasil, as empresas so tributadas por trs tipos de enquadramento, o SIMPLES;
Lucro Presumido e Lucro Real.As empresas para se enquadrarem no SIMPLES sofrem uma srie de restries, em
Higuchi (1999, p. 44), No poder optar pelo SIMPLES a pessoa jurdica que se dedique a
compra e venda, ao loteamento, incorporao ou construo de imveis.
A resoluo n. 004, de 30 de maio de 2007 da CGSN Comit Gestor de Tributao
das Microempresas e Empresas de Pequeno Porte trata das excluses do SIMPLES conforme
artigo abaixo:
Art. 12. No podero recolher os impostos e contribuies na forma do SimplesNacional a ME ou a EPP:
1 - que tenha auferido, no ano-calendrio imediatamente anterior, receita bruta
superior a R$ 2.400.000,00 (dois milhes e quatrocentos mil reais);
2 de cujo capital participe outra pessoa jurdica;
3 que seja filial, sucursal, agncia ou representao, no Pas, de pessoa jurdica com
sede no exterior;
4 de cujo capital participe pessoa fsica que seja inscrita como empresrio ou seja
scia de outra empresa que receba tratamento jurdico diferenciado nos termos da Lei
Complementar n. 123, de 2006, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite
de que trata o inciso I do caput deste artigo;
5 cujo titular ou scio participe com mais de 10% (dez por cento) do capital de
outra empresa no beneficiada pela Lei Complementar n 123, de 2006, desde que a
receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso I do caput deste artigo;
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6 cujo scio ou titular seja administrador ou equiparado de outra pessoa jurdica
com fins lucrativos, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o
inciso I do caput deste artigo;
7 constituda sob a forma de cooperativas, salvo as de consumo;
8 que participe do capital de outra pessoa jurdica;
9 que exera atividade de banco comercial, de investimentos e de desenvolvimento,
de caixa econmica, de sociedade de crdito, financiamento e investimento ou de
crdito imobilirio, de corretora ou de distribuidora de ttulos, valores mobilirios e
cmbio, de empresa de arrendamento mercantil, de seguros privados e de
capitalizao ou de previdncia complementar;
10 resultante ou remanescente de ciso ou qualquer outra forma de
desmembramento de pessoa jurdica que tenha ocorrido em um dos 5 (cinco) anos-
calendrio anteriores;
11 constituda sob a forma de sociedade por aes;
12 que explorem atividade de prestao cumulativa e contnua de servios de
assessoria creditcia, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao de contas a
pagar e a receber, gerenciamento de ativos (asset management), compras de direitos
creditrios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestao de servios
(factoring);
13 que tenha scio domiciliado no exterior;
14 de cujo capital participe entidade da administrao pblica, direta ou indireta,
federal, estadual ou municipal;
15 que preste servio de comunicao;
16 que possua dbito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou com as
Fazendas Pblicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja exigibilidade no esteja
suspensa;
17 que preste servio de transporte intermunicipal e interestadual de passageiros;
18 que seja geradora, transmissora, distribuidora ou comercializadora de energia
eltrica;
19 que exera atividade de importao ou fabricao de automveis e motocicletas;
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20 que exera atividade de importao de combustveis;
21 que realize cesso ou locao de mo-de-obra;
22 que realize atividade de consultoria;
23 que se dedique ao loteamento e incorporao de imveis.
Sendo assim, conclui-se que as construtoras devem passar a optar pelo Lucro Real ou
Presumido, sempre considerando a receita auferida no ano-calendrio e as obrigaes
estabelecidas pela Legislao do Imposto de Renda para as empresas no que tange a opo do
modelo de tributao.
Neste captulo, so descritos alguns conceitos fundamentais para a compreenso da
contabilizao das movimentaes financeiras que ocorrem nas empresas de construo civil.
2.1 INCORPORAO IMOBILIRIA
A incorporao imobiliria definida pelo artigo 28 da Lei n 4.591/1964 como sendo
a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construo, para alienao,
total ou parcial, de edificaes, ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Nesta atividade, a caracterstica principal o fato de haver um comprometimento ou
efetivao da venda de fraes ideais de terreno com vinculao de tais fraes s unidades
autnomas. A formalizao da incorporao feita mediante registro em cartrio, onde a
partir do tal que poder-se- comercializar tais unidades.
Nota-se que o conceito de incorporao imobiliria bem mais abrangente que o de
empresas de construo civil, onde este definido por Costa (2000, p.13) como sendo as
empresas de construo civil aquelas que executam obras pata terceiros sob administrao ousob empreitada. Assim como o conceito de construo civil est intrnseco ao de
incorporao imobiliria, este por sua vez est includo dentro de um conceito maior e mais
global chamado de atividade imobiliria, que compreende o desmembramento de terrenos,
loteamento, incorporaes, construo prpria, locao de imveis prprios.
As empresas incorporadoras podem executar seus empreendimentos da seguinte forma
segundo Costa (2000, p.32):
A construo do imvel pode acontecer por contratos de empreitada, sob fiscalizao
do empreendedor imobilirio, por administrao da obra, em que os custos da
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construo ficam a cargo do empreendedor, ou ento com toda a obra sendo
executada pelo prprio empreendedor.
No estudo de caso em questo, a empresa promove um mix do que foi estabelecido
pelo autor acima, onde na construo de um empreendimento h etapas em que as obras soexecutadas mediante servios de terceiros, destacando-se os empreiteiros, e uma outra etapa
sendo executada pela mo de obra prpria da incorporadora.
2.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS
Segundo Santos e Pasta (2007, p.5), na contabilidade deve ser apropriada totalidade
dos custos incorridos na construo, desde o terreno at a mo de obra e os materiaisaplicados, permitindo um controle rigoroso da evoluo da obra e sua comparao com o
oramento fornecido e aprovado pela construtora. O objeto de venda de uma incorporadora
imobiliria o imvel, pronto ou em construo, que por sua vez ter como valor de base o
total de ingressos dos custos da obra.
Em Higuchi (1999, p. 403) demonstrada que a formao do custo de imveis para a
venda idntica as demais atividades, ou seja, deve compor o seu custo todos os gastos
necessrios para aquisio de imvel, desmembramento de terra e construo de prdios.Assim, compem obrigatoriamente o custo do imvel para a venda:
I- O custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na
aquisio e as despesas de legalizao;
II- Os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos
de desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou
melhoramentos.
O artigo 290 do Regulamento do Imposto de Renda, RIR/1999, menciona o que
compe o custo da obra, como segue abaixo:
Os materiais aplicados ou os bens consumidos na construo, inclusive os custos comtransportes e tributos gastos na aquisio desses insumos;
A mo de obra prpria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviosde engenheiros, apontadores, almoxarifes, seguranas, etc;
Terreno e projeto; Locao e manuteno de bens aplicados na construo, alm de seus encargos com a
depreciao.
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O mesmo artigo ainda define que no compe como custo da obra as despesas com
vendas, despesas financeiras no relacionadas ao empreendimento e as despesas gerais e
administrativas.
Dos trs modelos de tributao possveis de ser adotado por uma incorporadora
imobiliria, sem duvida, as que optam pelo Lucro Real so as que mais do nfase a formao
do custo, pois ele influenciar de maneira direta a formao do lucro da empresa para o
clculo dos tributos, diante disso, vejamos os modelos de tributao admissveis paras as
empresas incorporadoras.
2.3 - LUCRO REAL
O Lucro Real uma das opes de tributao para as empresas incorporadoras, porm
com a publicao da Lei n 9.718 em janeiro de 1.999, onde as empresas incorporadoras
puderam optar pela forma de tributao pelo Lucro Presumido, so raros os casos em que as
empresas adotam o Lucro Real, exceto aquelas que ultrapassam o limite de R$ 48.000.000,00
no ano calendrio. A apurao do Lucro Real, onde so confrontadas as receitas com as
despesas, poder ser feita anualmente ou trimestralmente.Oliveira et al (2005, p.176) conceitua Lucro Real:
o lucro lquido do perodo apurado na escriturao comercial, denominado lucro
contbil, ajustado pelas adies, excluses e compensaes autorizadas pela
legislao do Imposto de Renda. Os ajustes do lucro lquido do perodo devem ser
transcritos no Livro de Apurao do Lucro Real (LALUR).
O artigo 14 da Lei n. 9.718/98 obriga algumas empresas a optarem pelo Lucro Real
devido a algumas caractersticas descritas a seguir:
Art.14. Esto obrigadas apurao do Lucro Real as pessoas jurdicas:
I cuja receita total, no ano-calendrio anterior seja superior ao limite de R$
48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais) ou proporcional ao nmero de meses
no perodo, quando inferior a 12 (doze) meses.
II cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de
desenvolvimento, caixas econmicas, sociedades de crditos, financiamento einvestimento, sociedades de crditos imobilirios, sociedade corretoras de ttulos,
valores imobilirios e cmbios, distribuidora de ttulos e valores imobilirios,
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empresas de arrendamento mercantil, cooperativas de crditos, empresas de seguros
privados e de capitalizao e entidades de previdncia privada aberta;
III que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;
IV que, autorizadas pela legislao tributria, usufruam benefcios fiscais relativos
iseno ou reduo do imposto;
V que, no decorrer do ano-calendrio, tenham efetuado pagamento mensal pelo
regime de estimativa;
VI que explorem atividades de prestao cumulativa e contnua de servios de
assessoria creditcia, mercadolgica, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao
de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditrios resultantes de vendas
mercantis a prazo ou de prestao de servios (factoring).
Sobre o Lucro Real, descreve Higuchi (1999, p. 32) que as pessoas jurdicastributadas pelo Lucro Real podero determinar o lucro com base em balano anual levantado
no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais na forma da Lei
n. 9.430/96. A pessoa jurdica que se enquadrar em qualquer dos incisos do artigo 14 da Lei
n. 9.718/98 ter que, obrigatoriamente, ser tributada com base no Lucro Real. Para as demais
pessoas jurdicas, a tributao pelo Lucro Real uma opo.
J Fabretti (2005) conceitua a base de clculo do Lucro Real como sendo o resultadocontbil ajustado no perodo-base, que pode ser Lucro ou Prejuzo. Portanto, assim necessita
de uma prvia escriturao contbil regular e mensal.
O artigo 6 do Decreto-Lei n. 1.598/77 define o Lucro Real como o lucro lquido de
apurao ajustadas pelas adies, excluses ou compensaes prescritas ou autorizadas por
este decreto.
No Lucro Real adotado o regime de competncia para a tributao dos resultados,
independentemente da realizao monetria, Higuchi (1999) afirma que as empresas que
explorem atividades imobilirias podero considerar como receita bruta o montante
efetivamente recebido das unidades imobilirias vendidas. J em contratos de longo prazo, ou
seja, quando o perodo de execuo for superior a 12 meses, apropria-se o montante em conta
de Resultados Futuros e tributam-se as parcelas medida que elas forem recebidas.
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2.3.1 LUCRO REAL TRIMESTRAL
A apurao do Lucro Real mensal foi substituda pelo Lucro Real trimestral perante o
artigo 1 da Lei n 9.430/96, porm essa mudana no fez com que se tenham muitas
vantagens neste modo de apurao, pois limita a compensao de prejuzos fiscais e a
vulnerabilidade a infraes fiscais se torna elevada.
Segundo Higuchi (1999), no Lucro Real trimestral, o lucro do trimestre anterior no
pode ser compensado com o prejuzo fiscal de trimestres seguintes, ainda que dentro do
mesmo ano calendrio. O prejuzo fiscal de um trimestre s poder reduzir at o limite de
30% (trinta por cento) do Lucro Real dos trimestres seguintes. J no Lucro Real anual, a
empresa poder compensar integralmente os prejuzos com lucros apurados dentro do mesmoano-calendrio. Assim sendo, o lucro de janeiro poder ser compensado com o prejuzo de
fevereiro ou dezembro e o lucro de maro poder ser compensado com o prejuzo de qualquer
ms.
A apurao do Lucro Real trimestral deve ser determinada ao encerramento de cada
trimestre, o resultado lquido do perodo deve ser ajustado pelas adies, excluses e
compensaes conforme os artigos 249 e 250 do RIR/99:
Art. 249. Na determinao do lucro real, sero adicionados ao lucro lquido do
perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6):
I- os custos, despesas, encargos, perdas, provises, participaes e quaisquer outros
valores deduzidos na apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no
sejam dedutveis na determinao do lucro real;
II os resultados, rendimentos, receitas e quaisquer outros valores no includos na
apurao do lucro lquido que, de acordo com este decreto, devam ser computados na
determinao do lucro real;
Art. 250. Na determinao do lucro real, podero ser excludos do lucro lquido do
perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6):
I os valores cuja deduo seja autorizada por este decreto e que no tenham sido
computados na apurao do lucro lquido do perodo de apurao;
II os resultados, os rendimentos, receitas e quaisquer outros valores includos na
apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no sejam computados no
lucro real;
III os prejuzos fiscais apurados em perodos anteriores, limitada a compensao de
trinta por cento do lucro lquido ajustado pelas adies e excluses previstas nestedecreto, desde que a pessoa jurdica mantenha os livros e documentos, exigidos pela
legislao fiscal, comprobatrios do prejuzo fiscal utilizados para compensao.
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Segundo Oliveira et al (2005, p. 183) os incentivos fiscais previstos na legislao
tambm podem ser compensados do valor do IRPJ a recolher, alm do imposto de renda
retido na fonte sobre as receitas computadas na determinao do lucro real e o saldo doimposto pago a maior em perodos anteriores.
2.3.1.1. IRPJ - LUCRO REAL TRIMESTRAL
Sobre a base de clculo, que compreende o resultado obtido no trimestre ajustado
pelas excluses e adies, aplica-se alquota de 15% e 10% a ttulo de adicional, conforme o
artigo 3 da Lei 9.249/95:
Art. 3. A alquota do imposto de renda das pessoas jurdicas de quinze por cento.
1. A parcela do lucro real, presumido ou arbitrado, que exceder p valor resultante
da multiplicao de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo nmero de meses do
respectivo perodo de apurao, se sujeita incidncia de adicional de imposto de
renda alquota de dez por cento.
2. O disposto no pargrafo anterior aplica-se, inclusive, nos casos de incorporao;
fuso ou ciso e de extino da pessoa jurdica pelo encerramento da liquidao.
Os prazos de recolhimento esto dispostos na Lei n 9.430/96, em que trimestralmente
esto divididos os encerramentos dos perodos em 31 de maro; 30 de junho; 30 de setembro
e 31 de dezembro e o recolhimento se d sempre no ltimo dia do ms subseqente ao
encerramento do trimestre ou dividido em at trs cotas mensais ou duas no valor mnimo de
R$ 1.000,00 para cada quota, sendo a primeira sem juros; a segunda com 1% de juros e a
terceira com 1% de juros adicionado a taxa SELIC do ms anterior.
No lucro real trimestral, o lucro apurado ao final do trimestre definitivo, sendo
obrigatria a escriturao do livro de inventrio ao final de cada trimestre.
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2.3.1.2. CSLL - LUCRO REAL TRIMESTRAL
A base de clculo para a Contribuio Social sobre o Lucro Lquido o lucro contbil
antes da proviso para o IRPJ e a CSLL, ajustado pelas adies, excluses e compensaes
previstas na RIR/99.
Havendo base de clculo negativa da CSLL no trimestre, essa ser compensada em
No mximo trinta por cento (art. 58 da Lei n 8.981/95 e art. 16 da Lei n 9.065/95) do lucro
real do trimestre seguinte, ao final aplica-se a alquota de 9%.
Higuchi (1999) descreve que as pessoas jurdicas tributadas pelo lucro real
determinaro sua base de clculo da CSLL pelo lucro contbil, antes das provises para o
IRPJ e da prpria CSLL, ajustados pelas adies e excluses. Tendo como:
Adies: do resultado negativo da avaliao de investimentos pelo valor depatrimnio lquido; do valor de reserva de reavaliao baixado durante o perodo-base,
cuja contrapartida no tenha sido computada no resultado do perodo; das provises
no dedutveis na determinao do lucro real; exceto do IRPJ, das despesas
indedutveis do artigo 13 da lei n 9.249/95 como o valor das contraprestaes de
arrendamento mercantil e do aluguel de bens mveis e imveis; dos lucros erendimentos auferidos no exterior; valor dos lucros distribudos disfaradamente
Excluses: do resultado positivo da avaliao de investimentos pelo valor depatrimnio lquido; de lucros e dividendos derivados de investimento pelo valor do
patrimnio lquido e avaliados pelo custo de aquisio que tenham sido computados
como receitas; valor das provises adicionadas no perodo e do valor das provises
tcnicas das operadoras de plano de assistncia sade.
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2.3.2 LUCRO REAL ANUAL
2.3.2.1. IRPJ LUCRO REAL ANUAL
As pessoas jurdicas tributadas com base no lucro real que no quiserem utilizar o
mtodo de apurao trimestral, podero optar pela apurao do lucro real, em 31 de dezembro
do ano-calendrio, sem prejuzo do recolhimento mensal do IRPJ e da CSLL com base em
regime de estimativa.
Segundo Higuchi (1999, p. 33)
as pessoas jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual tero que pagar,
mensalmente, o imposto de renda e a contribuio social sobre o lucro calculado porestimativa. O imposto e a contribuio sobre as operaes do ms tero que ser pagos at o
ltimo dia til do ms seguinte. A alquota do imposto de renda continua em 15% e a do
adicional em 10% incidir sobre R$ 20.000,00 no podendo deduzir a insuficincia de R$
10.000,00 no 1 trimestre.
A base do IRPJ a ser pago mensalmente o resultado do somatrio de um percentual
aplicado sobre a receita bruta do ms, acrescido de ganhos de capital, demais receitas e
resultados positivos, exceto os rendimentos de aplicaes financeiras. O Artigo 15 da Lei n
9.249/95 define os seguintes percentuais de alquotas para a base de clculo:
I - 8% na venda de mercadorias e produtos;
II 1,6% na revenda, para consumo, de combustvel derivado do petrleo, lcool
etlico carburante e gs natural;
III 16 % na prestao de servios de transporte, exceto o de carga que de 8%;
IV 16% para instituies financeiras e equiparadas;
V 32% para os demais servios.
O artigo 3, 7, da IN n 93/97 dispe que sobre as receitas auferidas nas atividades
de loteamento de terreno, incorporao imobiliria e venda de imveis construdos ou
adquiridos para revenda ser aplicada o percentual de 8%, considerando como receita bruta o
montante efetivamente recebido, relativo s unidades imobilirias vendidas.
So excludos da receita bruta o IPI, as vendas canceladas, devolues e descontos
incondicionais concedidos. J os prejuzos fiscais apurados mensalmente, no balancete de
suspenso ou reduo ou no balano anual, podero ser compensados totalmente desde que
dentro do mesmo ano-calendrio. Os prejuzos de anos anteriores se limitam a 30% do lucro
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real. No pagamento mensal por estimativa poder ser deduzido o IRRF (Imposto de Renda
Retido na Fonte) sobre receitas e ganhos, o IRRF sob aplicaes financeiras poder ser
deduzido no balano de 31 de dezembro, ou seja, na estimativa no considerada a receita
financeira nem o prprio IRRF no ms em que so auferidas somente no final do ano.
2.3.2.2. CSLL LUCRO REAL ANUAL
Assim como no IRPJ, a CSLL tambm dever ser paga mensalmente pelas pessoas
jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual, calculadas mediante estimativa ou
baseadas em balancetes de suspenso ou reduo (Arts. 222 e 230 RIR/99).
De acordo com Oliveira et al (2005, p.199), os recolhimentos baseados em balancetesou estimativas, so meras antecipaes do contribuinte para os cofres da Unio, por conta do
que ser devido realmente, a ser apurado pela contabilidade. Concluiu-se com isso que as
antecipaes feitas mensalmente sero confrontadas com o resultado do exerccio final.
A base de clculo da CSLL por estimativa ser o resultado da aplicao de 12% sobre
a receita bruta, e assim como na apurao do IRPJ, sero somados os ganhos de capital,
rendimentos, ganhos em aplicaes financeiras e demais receitas e resultados positivos. Em
30/05/2007 a Lei n. 10.684/2003 em seu artigo 22 alterou o artigo 20 da Lei n 9.249/2005 epassou a base de clculo da CSLL das prestadoras de servios para 32%, tendo o perodo de
carncia at setembro de 2003.
2.3.2.3. BALANCETE DE SUSPENSO OU REDUO
A Lei n 9.065/95 deu uma nova redao ao art. 3 da Lei n 8.981/95, em que a pessoa
jurdica poder suspender ou reduzir do pagamento do imposto devido de cada ms, issodemonstrado atravs de balanos ou balancetes mensais, onde o saldo acumulado dos valores
recolhidos ultrapassem o valor do imposto devido, inclusive o adicional de IRPJ.
O IRPJ e a CSLL calculados com base no lucro real no perodo de 1 de janeiro at 30
de abril, sero comparados com os valores j recolhidos dos meses de janeiro a maro, se a
soma dos pagamentos for maior que o valor calculado, a empresa no ter que pagar o
imposto relativo s operaes de abril. Se o valor calculado for maior que o valor j recolhido,
a empresa ter que pagar a diferena do imposto a recolher.
Higuchi (1999) explica que o balano de abril no pode ser usado para suspender ou
reduzir o pagamento relativo ao ms de maio, portanto dever ser aberto um novo balano ou
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balancete de verificao compreendendo o perodo de 1 de janeiro a 31 de maio e os valores
calculados sero comparados com os valores recolhidos de janeiro at abril.
O artigo 6 da Lei n 9.340/96 e o art. 9 da IN n 93/97 permite a compensao do
IRPJ calculado no perodo com o valor recolhido a maior, apurados na declarao de
rendimentos com base no lucro real.
2.3.2.4. PIS E COFINS REGIME NO CUMULATIVO
O PIS foi criado pela Lei Complementar n 7/70, sendo ele apurado mensalmente
pelos contribuintes. J a COFINS foi criado pela lei Complementar n 70/91, sendo apurado
mensalmente assim como o PIS.As empresas optantes pelo lucro real, apuram o PIS e COFINS pelo regime no
cumulativo, e segundo Oliveira et al (2005, p. 239) o tributo deixou de incidir em cascata nas
vrias fases dos processos produtivos, porm a Lei 10.637/01 e 10.833/03 que tratam da no
cumulatividade dos tributos acima mencionados parcial, pois no permite a deduo de
todos os pagamentos feitos nas operaes anteriores.
O fato gerador desses tributos o faturamento mensal, de acordo com o art. 1 das
referidas legislaes, no integrando as receitas provenientes de vendas do ativo imobilizado,vendas canceladas, descontos incondicionais concedidos.
Em maio de 2005 com o Decreto Lei n 5.442, em seu artigo 1 ficaram reduzidas a
zero as alquotas da Contribuio para o PIS e da Contribuio para o Financiamento da
Seguridade Social - COFINS incidentes sobre as receitas financeiras, inclusive decorrentes de
operaes realizadas para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurdicas sujeitas ao regime
de incidncia no-cumulativa das referidas contribuies.
As alquotas para o PIS e COFINS, so respectivamente de 1,65% e 7,60%
respectivamente e os crditos permitidos pelas Leis 10.637/02 e 10.833/03 so:
I bens a adquiridos para revenda, exceto em relao s mercadorias sujeitas
substituio tributria, e aos produtos referidos;
II bens e servios, utilizados como insumos na prestao de servios e na produo
ou fabricao de bens ou produtos destinados venda, inclusive combustveis e lubrificante;
III energia eltrica consumida nos estabelecimentos da pessoa jurdica;
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IV aluguis de prdios, mquinas e equipamento, pagos pessoa jurdica, utilizados
nas atividades da empresa;
V valor das contra prestaes de operaes de arrendamento mercantil de pessoa
jurdica;
VI -0 maquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado,
adquiridos ou fabricados para locao terceiros, ou para utilizao na produo de bens
destinados venda ou na prestao de servios;
VII edificaes e benfeitorias em imveis prprios ou de terceiros, utilizados nas
atividades da empresa;
VIII bens recebidos em devoluo cuja receita de venda tenha integrado faturamento
do ms ou de ms anterior, e tributada conforme o disposto nessa lei;
2.3.2.5. INCENTIVOS FISCAIS
Os incentivos fiscais passveis de serem dedutveis do imposto de renda pessoas
jurdicas foram alterados pela Lei n. 9.532/97 e MP 2.189-49/01, com vigncia a partir de 01
de janeiro de 1998. O artigo 10 da Lei n. 9.532/97 dispe que o imposto apurado com base
no lucro arbitrado ou presumido no ser permitido qualquer deduo a ttulo de incentivofiscal. Com isso, os incentivos fiscais dedutveis do imposto de renda somente podero ser
utilizados por pessoas tributadas pelo Lucro Real. O artigo 13 da Lei 9.249/95 em
consonncia com o artigo 365 do RIR/99 acabou com a maioria das contribuies e doaes
dedutveis na determinao do lucro real, assim sendo a partir de 01 de janeiro de 1996
somente sero dedutveis as doaes a projetos culturais de que trata a Lei n 8.313/96, as
efetuadas para instituies de ensino e pesquisa cuja criao tenha sido autorizada por lei
federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituio Federal e asefetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que prestem servios gratuitos em benefcio de
empregados e dependentes da pessoa jurdica doadora ou em benefcio da comunidade local.
Com isso os incentivos fiscais resumem-se a:
PAT Programa de alimentao do trabalhador, Lei n. 6.321/76 em at 4%; Doao para o fundo da criana, Lei n. 794/6 em at 1%; Atividade audiovisual, Lei n. 8.685/93 em at 3%;
Entidades sem fins lucrativos RIR/99 em at 2%.
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2.4 LUCRO PRESUMIDO
Lei n 8.981/95 em seus artigos 35 e 36 obrigava as empresas incorporadoras
imobilirias a tributarem pelo lucro real, porm a Lei n 9.718/98 em seu artigo 14 tirou o
inciso relativo s construtoras, permitindo s mesmas a aderirem forma presumida de
tributao.
As empresas que no esto obrigadas a tributarem pelo lucro real podem optar pelo
lucro presumido, onde a complexidade de apurao de tributos menor que a de lucro real.
Para Filho (2005, p. 240), o lucro presumido a base de clculo do imposto que ser
determinada pela aplicao de um percentual sobre o montante da receita bruta decorrente da
venda de mercadorias e de servios, e acrescido de outras receitas e ganhos de capital,
apurados na forma da lei.
Algumas pessoas afirmam at que os optantes do lucro presumido esto dispensados
da escriturao contbil, inclusive Oliveira et al (2005, p. 178) dispe que o lucro presumido
difere do lucro real, visto tratar-se de uma presuno por parte do fisco em que seria o lucro
das organizaes caso no houvesse a contabilidade. Porm no pensem que a escriturao
dispensada, pois segundo o Conselho Federal de Contabilidade com a NBCT 2.1 Das
formalidades da escriturao contbil, as entidades so obrigadas a manter um sistema deescriturao uniforme dos seus atos e fatos administrativos, atravs do processo manual,
mecanizado ou eletrnico.
O Cdigo Comercial Brasileiro de 1850 tambm trata da obrigatoriedade da
manuteno da contabilidade das empresas em seu artigo 10, onde todos os comerciantes so
obrigados a seguir uma ordem uniforme de contabilidade e escriturao, e a ter os livros para
esse fim necessrio.
A Lei n. 9.718/98 dispe as condies para o enquadramento no lucro presumido:Art.13 A pessoa jurdica cuja receita bruta total, no ano-calendrio anterior, tenha
sido igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais), ou a R$
4.000.000,00 (quatro milhes de reais) multiplicando pelo nmero de meses de
atividade do ano-calendrio anterior, quando inferior a 12 meses, poder optar pelo
regime de tributao com base no lucro presumido.
1. A opo pela tributao com base no lucro presumido ser definitiva em
relao ao todo ano-calendrio.
2. Relativamente aos limites estabelecidos neste artigo, a receita bruta
auferida no ano anterior ser considerada segundo o regime de competncia
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ou caixa, o observado o critrio adotado pessoa jurdica, caso tenha, naquele
ano, optado pela tributao com base no lucro presumido.
2.4.1 IRPJ LUCRO PRESUMIDO
O Imposto de Renda Pessoa Jurdica (IRPJ) definido no artigo 15 da Lei n 9.249/95
onde sobre o Lucro real e Presumido ser aplicado uma alquota de 15%. No caso do Lucro
Presumido, de acordo com o ramo de atividade, ser aplicada uma alquota anterior a do IRPJ
definida como Base de Clculo. Em seu 1 a Lei 9.249/95 define os percentuais abaixo:
RAMOS DE ATIVIDADES ALQUOTAS P/ BASE DE CLCULO
Comrcio / Indstria 8 %
Transportes de Carga 8 %
Servios em Geral 32 %
Servios Profissionais 32 %
Transporte, exceto de carga 16 %
Servios com faturamento R$ 120 mil/ano 16%
Revenda de Combustveis 1,6 %
Servio Hospitalar 8 %
QUADRO 1 Alquotas para Base de Clculo IRPJ.
FONTE: Regulamento do Imposto de Renda / 1999.
Alm disso, a parcela do Lucro Presumido que exceder a R$ 20.000,00 por ms ter
um adicional no IRPJ de 10%. A legislao do Imposto de Renda determina ento, o IRPJ
para as empresas do Lucro Presumido ser tributado a uma alquota de 15% aps o clculo da
base que definida em termos percentuais de acordo com o ramo de atividade e as empresas
de Lucro Real a uma alquota de 15% do Lucro Lquido ajustado.
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2.4.2 CSLL LUCRO PRESUMIDO
ssim como no lucro real, alquota tambm de 9% para a CSLL, porm a base de
clculo no incidente sobre o resultado de um perodo, mas sim aplicando 12% sobre o total
da receita bruta do trimestre, acrescidos de ganhos de capital, receitas financeiras e demais
resultados positivos do trimestre.
Numa observao a diferena de alquotas entre os dois tributos trimestrais sobre o
faturamento IRPJ e CSLL, Higuchi (2006, p. 52) destaca que os percentuais de presuno
de lucro para incidncia dos referidos tributos deveriam ser iguais, mas o que est
prevalecendo para a Receita Federal, so os critrios arrecadatrios ao invs dos critrios de
justia fiscal quando das alteraes da legislao tributria federal.No que tange a CSLL, nas receitas auferidas pelas empresas com atividades de
incorporao imobiliria, construo e venda de imveis e execuo de obras de engenharia
civil com emprego de materiais, esto sujeitas ao percentual de 12% na determinao da base
de clculo da CSLL, tanto no lucro presumido como no lucro por estimativa.
2.4.3 PIS E COFINS REGIME CUMULATIVO
No lucro presumido a forma de apurao do PIS e da COFINS pelo regime
cumulativo, disposto pela Lei n 9.718/98 alquota de 0,65% e 3% respectivamente, sobre o
total do faturamento mensal. O 2 da lei referida, fala das excluses da base clculo como
segue:
I as vendas canceladas, os descontos incondicionais obtidos, o IPI e ICMS, quando
cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador do servio quando substituto tributrio;
II as reverses de provises operacionais e recuperao de crditos baixados como
perda, que no representem ingressos de novas receitas, o resultado positivo da
avaliao de investimentos pelo valor do patrimnio lquido e os lucros e
dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisio, que
tenham sido computados como receita;
III os valores que, computados como receita, tenham sido transferidos para outra
pessoa jurdica, observadas normas regulamentadoras expedidas pelo Poder Executivo
e a receita decorrente de vendas do ativo permanente.
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2.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO R.E.T.
Lei n 10.931/2004 refere-se ao RET e todas suas opes de enquadramento,
aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel, enquanto
perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos
imveis que compe a incorporao.
O RET est disciplinado pela IN SRF n 689/2006 que demonstra:
2.5.1. DEFINIES DE INCORPORADOR E INCORPORAO
Incorporador, a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando vinculao de tais
fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies das obras concludas. J a
incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, par alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaescompostas de unidades autnomas.
2.5.2 REGIME OPCIONAL
O sistema tributrio especial que trata este tpico tem carter opcional e irretratvel
enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes
dos imveis que compem incorporao. A opo pelo RET ser efetivada quandoatendidos os seguintes requisitos:
I afetao do terreno e das acesses de objeto da incorporao imobiliria nos
termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n. 4.591/64, includos pelo art. 53 da Lei
n10.931/2004;
II inscrio de cada incorporao afetada no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa
Jurdica), vinculada ao evento 109 Inscrio de Incorporao Imobiliria -
Patrimnio de Afetao;
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3
apresentao do termo de opo pelo RET Delegacia da Receita Federal (DRF)
ou Delegacia da Receita Federal de Administrao Tributria (DERAT) com
jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica;
2.5.3 TRIBUTAO
Para cada incorporao submetida ao RET, a incorporadora ficar sujeita ao
pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponder
ao pagamento mensal unificado dos seguintes tributos:
I IRPJ, alquota de 2,2% da receita bruta mensal;
II CSLL, alquota de 1,15% da receita bruta mensal;
III PIS, alquota de 0,65%;
IV COFINS, alquota de 3%.
2.5.4 ESCRITURAO CONTBIL
O incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada
incorporao submetida ao regime especial de tributao, podendo ser efetuada em livros
prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo nas normas comerciais e fiscais aplicveis
incorporadora em relao s operaes da incorporao.
Na hiptese de adoo de livros prprios para cada incorporao objeto de opo pelo
RET, a escriturao contbil das operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente
na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados relativas
incorporao.
No prximo captulo abordam-se todos os conceitos aqui vistos de maneira quepermita diferenciar qual a forma de tributao que represente menos desembolso monetrio
no tocante ao recolhimento dos tributos federais sobre o faturamento bruto de uma empresa
do ramo da construo civil.
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3 OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL
Neste captulo encontram-se as simulaes de tributao para o Lucro Real, Lucro
Presumido e R.E.T. (Regime Especial de Tributao) na empresa analisada no intuito de
escolher aquela que represente menos desembolso no pagamento de tributos federais pela
mesma.
Para a concluso de tal estudo, foram analisadas as demonstraes contbeis dos anos
de 2005 e 2006, sendo elas o Balano Patrimonial, Demonstraes de Resultado da Empresa
D.R.E., Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados D.L.P.A; Demonstrao das
Mutaes do Patrimnio Lquido D.M.P.L. e Demonstrao de Origens e Aplicaes deRecursos D.O.A.R.; alm de mapas referentes s receitas de venda de imveis e receitas de
aplicaes financeiras.
As demonstraes contbeis so apresentadas e analisadas pelo sistema de tributao
do Lucro Real, posteriormente a de Lucro Presumido e finalizando com o Regime Especial de
Tributao. Com isso tm-se dados suficientes para a concluso de qual modelo de tributao
menos oneroso para a empresa analisada.
3.1 CARACTERIZAO DA EMPRESA ANALISADA
A empresa analisada para este estudo de caso uma incorporadora imobiliria de
grande porte localizada no bairro Kobrasol, na cidade de So Jos, regio da Grande
Florianpolis, Santa Catarina. Por condio imposta pelos proprietrios da empresa em no
divulgar a razo social da mesma, adotou-se o nome Incorporando Empreendimentos
Imobilirios Ltda.Fundada em 1983, a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda iniciou suas
atividades com construes de casas, sendo que os grandes empreendimentos imobilirios
iniciaram-se em 1986 com a construo do Residencial Dona Gisele no bairro coqueiros em
Florianpolis, Santa Catarina. Desde ento foram construdos 33 empreendimentos,
representando 1.301 unidades, abrangendo uma rea total construda de 194.963,12 m
espalhada em vrios bairros da regio, como coqueiros; campinas; kobrasol; crrego grande;
centro de Florianpolis; floresta; canasvieiras; ingleses; estreito e bom abrigo.
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Desde seu ato de constituio, a empresa alterou vrias vezes seu Contrato Social,
sendo que os objetivos sociais estabelecidos pela 22 Alterao Contratual so:
Construo Civil; Incorporao de Imveis; Administrao e arrendamento de imveis; Locao e Intermediao de Imveis.
Apesar de ser bem variado o quadro de aes da empresa, sua principal atividade
geradora de receita a incorporao de imveis, como visto na definio do tema e problema
deste estudo de caso.
Sua tributao atual feita pelo Lucro Presumido, porm alm de constituir um dever
do contador em demonstrar sempre as possibilidades que acercam em torno da empresa no
tocante a tributao, desejo tambm dos proprietrios da Incorporando Empreendimentos
Imobilirios Ltda saber o quanto recolheriam a mais ou a menos caso optassem por outras
formas de tributao possveis para a empresa. Na data da concluso deste trabalho a empresa
possua 153 colaboradores.
3.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA.
A seguir faz-se a abordagem relativa s demonstraes contbeis da Incorporando
Empreendimentos Imobilirios Ltda, como o Balano Patrimonial, Demonstrao do
Resultado do Exerccio, Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados, Demonstrao das
Mutaes do Patrimnio Lquido e Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos,
todas em consonncia com a Lei n 6.404-76 e seguindo os Princpios Fundamentais da
Contabilidade bem como as Normas Brasileiras de Contabilidade.
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3.2.1 BALANO PATRIMONIAL
Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Levantou os seguintes balanos
patrimoniais em dezembro de 2005 e dezembro de 2006 apresentados no quadro a seguir:
INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE
Valores expressos em Reais
ATIVO 2006 2005
CIRCULANTE 21.185.880,41 21.011.123,62DISPONIBILIDADES 4.319.581,92 1.913.301,46
Caixa 264.820,73 196.442,28
Bancos Conta Movimento 521.734,20 104.131,39
Aplicaes Liquidez Imediata 3.533.026,99 1.612.727,79
DIREITOS REALIZVEIS 16.866.298,49 19.097.822,16
Clientes Venda de Imveis 1.234.196,48 2.183.589,67
Imveis a Comercializar 15.540.806,94 10.005.950,57
Obras em Andamento - 6.874.872,26Adiantamentos de Funcionrios - 2.667,19
Impostos a Recuperar 91.295,07 30.742,47
REALIZVEL A L.P. 1.818.982,24 2.153.614,41
DIREITOS REALIZVEIS 1.818.982,24 2.153.614,41
Santos Credit Yeld 219.360,52 227.030,91
Clientes Venda de Imveis 1.599.621,72 1.926.583,50
PERMANENTE 1.483.856,95 47.300,01
INVESTIMENTO 1.004.000,00 -Imveis 1.004.000,00 -
IMOBILIZADO 479.856,95 47.300,01
Custo Histrico Corrigido 647.866,58 214.294,97
(-) Depreciaes Acumuladas (168.009,63) (166.994,96)
TOTAL DO ATIVO 24.488.719,60 23.212.038,04
QUADRO 2 BALANO PATRIMONIAL / ATIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE
alores expressos em Reais
PASSIVO 2006 2005
CIRCULANTE 612.558,15 1.081.806,73
Fornecedores 28.119,31 161.716,75
Outros Credores 85.000,00 -
Obrigaes Trabalhistas 51.723,87 138.532,93
Obrigaes Sociais 18.158,71 45.706,79
Obrigaes Tributrias 185.718,08 124.166,36
Financiamento Capital Giro 243.838,18 611.683,90EXIGVEL A L.P. 661.839,42 1.143.521,30
Financiamento Capital Giro - 238.515,16
Lucros a Pagar 661.839,42 905.006,14
RESULTADOS
EXERCCIOS FUTUROS
1.738.670,03 3.279.664,91
Receita Diferida 2.833.818,20 4.110,173,17
(-) Custos Diferidos (1.095.148,17) (830.508,26)
PATRIMNIO LQUIDO 21.475.652,00 17.707.045,10Capital Social 3.000.000,00 3.000.000,00
Lucros Acumulados 18.475.652,00 14.707.045,10
TOTAL DO PASSIVO 24.488.719,60 23.212.038,04
QUADRO 3 BALANO PATRIMONIAL / PASSIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Com base nos Balanos Patrimoniais apresentados acima, seguem-se os
esclarecimentos acerca de cada conta integrante dos mesmos.
O Ativo Circulante da empresa composto pelas Disponibilidades, que compreende o
caixa; contas correntes bancrias e aplicaes de liquidez imediata, sendo esta ltima uma
garantia monetria caso surja uma oportunidade nova de adquirir um terreno para construo;
Direitos Realizveis que compreendem os clientes de venda de imveis decorrentes de
contratos de compra e venda assinados, imveis ou estoques a comercializar que compreende
todas as unidades disponveis para venda alm de alguns terrenos, obras em andamento que
corresponde ao estoque de produtos no acabados, adiantamento a funcionrios representados
por adiantamentos de frias e impostos a recuperar como os IRRF sobre aplicao financeira eoutros recolhidos a maior.
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0
O Ativo Realizvel a Longo Prazo compreende duas contas, uma destinada a
recuperao parcial de prejuzo decorrente da falncia do Banco Santos em 2004 e outra
destinada ao complemento dos contratos de compra e venda alocados no Ativo Circulante.
Note-se que o somatrio da conta clientes de curto e longo prazo deve igual ao valor de
Receita Diferida no Resultado de Exerccios Futuros.
J no Ativo Permanente encontram-se registrados alguns terrenos para investimento,
mquinas, equipamentos, veculos e suas respectivas depreciaes.
A segunda parte do Balano Patrimonial referente ao Passivo destaca o Passivo
Circulante como obrigaes com os fornecedores de bens e materiais aplicados nas obras;
outros credores que correspondem a compras parceladas espordicas; obrigaes trabalhistas,
sociais e tributrias correspondentes aos impostos e contribuies sociais devidas pelaempresa ao fisco e financiamento de capital de giro de curto prazo.
O Exigvel a Longo Prazo composto pela parte devida superior a 12 meses do
financiamento de capital de giro, alm de uma conta em particular chamada lucros a pagar,
que refere-se aquilo que se deve aos scios que no retiraram lucros em anos anteriores, sendo
este valor correspondente a participao dos mesmos nas cota de capital da empresa.
A conta de Resultado de Exerccios Futuros contempla toda a receita correspondente
venda de unidades imobilirias a prazo, em construo ou no. Nosso objetivo no encontrarerro na apurao do custo diferido nem interferir na contabilizao dos mesmos, mas o que foi
apresentado pelo setor contbil da empresa est demonstrado nessa conta.
Finalizando, no Patrimnio Lquido destaca-se o valor do Capital Social e os Lucros
Acumulados at as datas de encerramento do Balano Patrimonial.
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1
3.2.2 DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO
Na Demonstrao do Resultado do Exerccio D.R.E. da Incorporando
Empreendimentos Imobilirios verifica-se que 100% da receita auferida proveniente da
venda de imveis. Nos quadros 4 e 5 abaixo temos a discriminao mensal da receita auferida
dos anos de 2005 e 2006.
2005
COMPETNCIA RECEITA DE IMVEIS RECEITA FINANCEIRA
Janeiro 599.391,94 12.500,00
Fevereiro959.926,07 20.262,84
Maro 868.325,81 20.969,80
TOTAL 1 TRIMESTRE 2.427.643,82 53.732,64
Abril 526.302,40 23.697,60
Maio 526.200,00 23.800,00
Junho 723.583,47 46.545,46
TOTAL 2 TRIMESTRE 1.776.085,87 94.043,06
Julho 408.979,64 30.118,48Agosto 580.339,03 39.660,97
Setembro 633.127,56 35.966,90
TOTAL 3 TRIMESTRE 1.622.446,23 105.746,35
Outubro 1.056.997,53 29.502,47
Novembro 548.060,30 33.939,70
Dezembro 609.593,22 23.954,63
TOTAL 4 TRIMESTRE 2.214.651,05 87.396,80TOTAL ANO 2005 8.040.826,97 340.918,85
QUADRO 4 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/05 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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2
2006
COMPETNCIA RECEITA DE IMVEIS RECEITA FINANCEIRA
Janeiro 485.839,54 23.128,95Fevereiro 689.206,61 16.340,90
Maro 729.474,84 20.525.16
TOTAL 1 TRIMESTRE 1.904.520,99 59.995,01
Abril 750.774,86 19.225,14
Maio 795.221,68 24.778,32
Junho 1.135.411,88 25.000,00
TOTAL 2 TRIMESTRE 2.681.408,42 69.003,46Julho 1.034.374,23 26.395,44
Agosto 1.041.619,66 29.830,75
Setembro 1.180.021,62 31.250,00
TOTAL 3 TRIMESTRE 3.256.015,51 87.476,19
Outubro 1.196.940,80 43.770,77
Novembro 1.275.870,03 41.305,50
Dezembro 1.156.115,56 36.034,44TOTAL 4 TRIMESTRE 3.628.926,39 121.110,71
TOTAL ANO 2006 11.470.871,31 337.585,37
QUADRO 5 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
Com base nos quadros de faturamento acima e balancetes de verificao da
Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, segue a seguir a Demonstrao doResultado do Exerccio D.R.E dos anos de 2005 e 2006.
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IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO FINDOS EM 31 DE
DEZEMBRO DEalores expressos em Reais
CONTAS 2006 2005
RECEITA BRUTA 11.470.871,69 8.040.826,97
Receita de Imveis 11.470.871,69 8.040.826,97
(-) DEDUES (431.008,70) (305.933,73)
Pis s/ Faturamento (76.754., 99) (54.481,34)
Cofins s/ Faturamento (354.253,71) (251.452,39)
(-) CUSTOS IMVEIS (3.111.283,82) (2.108.924,80)
Custo Inc. Imveis (3.111.283,82) (2.108.924,80)
(=) RESULTADO BRUTO 7.928.579,17 5.625.968,44
(-) DESPESAS OPERAC. (751.630,89) (586.327,26)
Despesas Administrativas (532.135,41) (281.636,45)
Despesas Comerciais (169.394,50) (237.688,64)
Despesas Tributrias (50.100,98) (67.002,17)
(+/-) RESULTADOFINANC.
208.635,54 101.390,10
Receitas Financeiras 337.585,37 340.918,85
Despesas Financeiras (128.949,83) (239.528,75)
(=) RESULTADO ANTES
IRPJ E CSLL
7.385.583,82 5.141.031,28
(-) PROVISO PARA IRPJ
E CSLL
(444.081,86) (339.569,83)
Proviso p/ Imposto de
Renda
(289.813,77) (222.046,24)
Proviso p/ Contribuio
Social s/ Lucro Lquido
(154.268,09) (117.523,59)
(=) RESULTADO LQUIDO
DO EXERCCIO
6.941.501,96 4.801.461,45
QUADRO 6 Demonstrao do Resultado do Exerccio/05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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nalisando a Demonstrao do Resultado do Exerccio - D.R.E dos anos de 2005 e
2006, concluiu-se que a receita de vendas proveniente das vendas de imveis a vista e a
prazo de unidades acabadas e em construo.
Como a tributao feita pelo Lucro Presumido, as dedues da receita bruta que
engloba os tributos federais PIS e COFINS envolvem as alquotas de 0,65% e 3% sobre o
faturamento mensal das vendas dos imveis e a receita sobre as aplicaes financeiras.
Como j dito anteriormente, no objeto deste estudo de caso a verificao da
veracidade dos valores apresentados quanto aos custos de incorporaes de imveis, mas faz-
se necessrio saber que quando um imvel pronto vendido vista, todo seu custo baixado
do estoque, j quando esse imvel pronto vendido a prazo, baixa-se o custo
proporcionalmente receita recebida. Quando envolve unidades em construo, baixa-se docusto o total auferido at a data da venda, sendo posteriormente acompanhado atravs de
planilhas separadas medida que a evoluo da obra progride com o tempo.
O resultado lquido do exerccio da empresa obtido com a deduo do resultado
operacional bruto das despesas operacionais, resultado financeiro e proviso do Imposto de
Renda Pessoa Jurdica I.R.P.J e Contribuio Social sobre o Lucro Lquido C.S.L.L.
3.2.3 DEMONSTRAO DE LUCROS E PREJUZOS ACUMULADOS
Esta demonstrao contbil demonstra as oscilaes que ocorrem na conta de lucros
acumulados da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Nota-se um saldo
voluptuoso nesta conta, isto devido ao fato do interesse dos scios em abrirem outras
incorporadoras imobilirias com base no aporte de capital oriundo da empresa analisada neste
estudo de caso.
O quadro a seguir apresenta a Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados dosanos de 2005 e 2006.
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IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DOS LUCROS E PREJUZOS ACUMULADOS DOS
EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006.
Valores expressos em Reais
SALDO EM 01.01.2005 10.681.256,89
Incorporao de Ajuste de Exerccios
anteriores aos Lucros Acumulados
2.965.200,03
Lucro Lquido 2005 4.801.461,45
Lucro Distribudo aos Scios 2005 (3.740.873,27)SALDO EM 31.12.2005 14.707.045,10
Lucro Lquido 2006 6.941.501,96
Lucro Distribudo aos Scios 2006 (3.172.895,06)
SALDO EM 31.12.2006 18.475.652,00
QUADRO 7 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
Cabe ressaltar que os valores incorporados ao lucro lquido de 2005 referente a ajustesde exerccios anteriores so provenientes da poca da mudana da opo de lucro real para o
lucro presumido feito pela empresa em 2002.
Os lucros distribudos aos scios visam principalmente a cobertura de suas operaes
de pessoas fsicas, bem como participao de outras empresas, sendo ajustadas na Declarao
de Imposto de Renda Pessoa Fsica D.I.R.P.F. de cada um.
3.2.4 DEMONSTRAES DAS MUTAES DO PATRIMNIO LQUIDO
Esta demonstrao contbil visa demonstrar asa causas das variaes de saldo e
formao do valor no final do perodo do Patrimnio Lquido da empresa, no caso da
Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda envolver somente a incorporao do lucro
do exerccio aos lucros acumulados e a distribuio feita aos scios durante o decorrer do
exerccio, tendo em vista que o valor no Capital Social permaneceu inalterado, segue abaixo a
demonstrao.
7/30/2019 incorporadoras e imobiliarias.pdf
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6
IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DAS MUTAES DO PATRIMNIO LQUIDO DOS
EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006Valores expressos em Reais
MUTAES DAS
CONTAS
CAPITAL
REALIZADO
ADTO P/
FUTURO
AUMENTO
DE
CAPITAL
LUCROS OU
PREJUZOS
ACUMULADOS
AJUSTE DE
EXERCCIOS
ANTERIORES
TOTAL
Saldos em 01.01.2005 3.000.000,00 - 10.681.256,89 2.965.200,03 16.646.456,92
Incorporao aos
Lucros Acumulados
- - 2.965.200,03 (2.965.200,03) -
Lucro Lquido do
Exerccio
- - 4.801.461,45 - 4.801.461,45
Lucro Distribudo aos
Scios
- - (3.740.873,27) - (3.740.873,27)
Saldos em 31.12.2005 3.000.000,00 - 14.707.045,10 - 17.707.045,10
Lucro Lquido doExerccio
- - 6.941.501,96 - 6.941.501,96
Lucro Distribudo aos
Scios
- - (3.172.895,06) - (3.172.895,06)
Saldos em 31.12.2006 3.000.000,00 - 18.475.652,00 - 21.475.652,00
QUADRO 8 Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
3.2.5 DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS
A Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos D.O.A.R destina a
evidenciar, num determinado perodo, as modificaes que originaram as variaes no capital
circulante lquido da empresa.
Os financiamentos representam as origens dos recursos e os investimentos, as
aplicaes desses recursos. Segue abaixo a Demonstrao das Origens e Aplicaes de
Recursos da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda.
7/30/2019 incorporadoras e imobiliarias.pdf
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IORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.
CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS DOS
EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE
alores expressos em Reais
ORIGENS DE RECURSOS 2006 2005
Resultado Lquido do
Exerccio
6.941.501,96 4.801.461,45
Depreciaes e Amortizaes 29.814,67 20.653,79
Acrscimo no Resultado
Exerccios Futuros
- 3.064.637,95
Reduo do Realizvel a
Longo Prazo
334.632,17 -
Aumento do Exigvel a Longo
Prazo
- 1.143.521,30
TOTAL DAS ORIGENS 7.305.948,80 9.030.274,49
APLICAS DE
RECURSOS
2006 2005
Aquisio de bens do
Imobilizado
462.371,61 9.348,23
Aquisio de Investimento 1.004.000,00 -
Reduo Resultado Exerccios
Futuros
1.540.994,88 -
Reduo do Exigvel a Longo
Prazo
481.681,88 -
Aumento no Realizvel a
Longo Prazo
- 2.153.614,41
Lucro Distribudo aos Scios 3.172.895,06 3.740.873,27
TOTAL DAS APLICAES 6.661.943,43 5.903.835,91
(+/-) CAPITAL
CIRCULANTE LQUIDO
644.005,37 3.126.438,58
QUADRO 9 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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egue agora a demonstrao da variao do capital circulante lquido da Incorporando
Empreendimentos Imobilirios Ltda.
2006 2005
VARIAO CAPITAL CIRCULANTE 644.005,37 3.126.438,58
ATIVO CIRCULANTE
Saldo Inicial 21.011.123,62 17.676.631,71
Saldo Final 21.185.880,41 21.011.123,62
VARIAO 174.756,79 3.334.491,91
PASSIVO CIRCULANTESaldo Inicial 1.081.806,73 873.753,40
Saldo Final 612.558,15 1.081.806,73
VARIAO (469.248,58) 208.053,33
QUADRO 10 Variao do Capital Circulante Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
3.3 APURAO DOS TRIBUTOS LUCRO PRESUMIDO
3.3.1 PIS e COFINS REGIME CUMULATIVO
Na pgina seguinte est demonstrado o que foi apurado do PIS e COFINS da
Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, nos anos de 2005 e 2006. Lembrando que
as alquotas para os tributos so 0,65% e 3% respectivamente, sobre a receita bruta auferida
no ms adicionada a receita financeira do perodo.
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OMPETNCIA RECEITA
IMVEL
RECEITA
FINANCEIRA
PIS 0,65% COFINS 3%
Janeiro / 2005 599.391,94 12.500,00 3.977,30 18.356,76
Fevereiro / 2005 959.926,07 20.262,84 6.371,23 29.405,67Maro / 2005 868.325,81 20.969,80 5.780,42 26.678,87
Abril / 2005 526.302,40 23.697,60 3.575,00 16.500,00
Maio / 2005 526.200,00 23.800,00 3.575,00 16.500,00
Junho / 2005 723.583,47 46.545,46 5.005,84 23.103,87
Julho / 2005 408.979,64 30.118,48 2.854,14 13.172,94
Agosto / 2005 580.339,03 39.660,97 4.030,00 18.600,00
Setembro / 2005 633.127,56 35.966,90 4.349,11 20.072,83
Outubro / 2005 1.056.997,53 29.502,47 7.062,25 32.595,00
Novembro / 2005 548.060,30 33.939,70 3.783,00 17.460,00
Dezembro / 2005 609.593,22 23.954,63 4.118,06 19.006,44
TOTAL 2005 8.040.826,97 340.918,85 54.481,35 251.452,37
QUADRO 11 Receitas de Imveis, Financeira 2005 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
COMPETNCIA RECEITA
IMVEL
RECEITA
FINANCEIRA
PIS 0,65% COFINS 3%
Janeiro / 2006 485.839,54 23.128,05 3.308,30 15.269,05
Fevereiro / 2006 689.206,61 16.340,90 4.586,06 21.166,43
Maro / 2006 729.474,84 20.525,16 4.875,00 22.500,00
Abril / 2006 750.774,86 19.225,14 5.005,00 23.100,00
Maio / 2006 795.221,68 24.778,22 5.330,00 24.600,00
Junho / 2006 1.135.411,88 25.000,00 7.542,68 34.812,36
Julho / 2006 1.034.374,23 26.395,44 6.895,00 31.823,09
Agosto / 2006 1.041.619,66 29.830,75 6.964,43 32.143,51
Setembro / 2006 1.180.021,62 31.250,00 7.873,27 36.338,15
Outubro / 2006 1.196.940,80 43.770,77 8.064,63 37.221,35
Novembro / 2006 1.275.870,03 41.305,50 8.561,64 39.515,27
Dezembro / 2006 1.156.115,56 36.034,44 7.748,98 35.764,50
TOTAL 2006 11.470.871,31 337.585,37 76.754,97 354.253,70
QUADRO 12 Receitas de Imveis, Financeira 2006 INCORPORANDO EMP. IMOB. LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
7/30/2019 incorporadoras e imobiliarias.pdf
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Com base nos demonstrativos acima,o valor recolhido em 2005 de PIS e OFINS
foram respectivamente de R$ 54.481,35 e R$ 251.452,37 e em 2006 foram R$ 76.754,97 e
R$354.253,70. Resumidamente temos que:
IMPOSTO 2005 2006 TOTAL
PIS 0,65% 54.481,35 76.754,97 131.236,32
COFINS 3% 251.452,37 354.253,70 605.706,07
TOTAL 305.933,72 431.008,67 736.942,39
QUADRO 13 Comparao PIS e COFINS INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA.
FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
No perodo 2005 e 2006 foram recolhidos de PIS e COFINS o montante de R$
736.942,39, sendo R$ 131.236,32 de PIS e R$ 605.706,07 de COFINS.
3.3.1 IRPJ e CSLL
O IRPJ da empresa calculado da seguinte maneira, de forma trimestral, utilizando
8% para a base de clculo, que compreende a receita de imveis, ao resultado encontrado
soma-se receita financeira e aplica-se a alquota de 15%, sempre observado os adicionais e o
IRRF a recuperar.
A CSLL tambm recolhida de forma trimestral, sendo que 12% sobre a base de
clculo e ao valor