Post on 14-Nov-2018
O Sistema de Financiamento Habitacional no Brasil:
Potencial para atender o déficit e a demanda
Claudia Magalhães Eloy Rio de Janeiro, setembro de 2015
IUHF, UNIAPRAVI
Estoque de financiamento habitacional no Brasil:
2,3% do PIB em dez/2008
8,2% do PIB em dez/2013.
Potencial Estratégico do SFH:
Potencial de captação de depósitos;
Captação a taxas de juros reguladas abaixo do mercado;
Taxas de juros de financiamento X capacidade de pagamento da população brasileira.
Financiamento Habitacional no Brasil
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Breve retrospectiva;
SFH: taxas; volumes de captação e financiamento; desafios atuais;
Déficit e demanda habitacionais;
Capacidade de pagamento e de contrair financiamento;
Sensibilidade às taxas de juros - simulações;
Considerações finais.
Estrutura da apresentação
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Retrospectiva:
IAPs e FCP (1937-1964): 150 mil unidades habitacionais;
Criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 1964
SFH/BNH (1964-1986): 4,5 milhões de unidades habitacionais;
Extinção do Banco Nacional de Habitação (1986)
Revitalização do SFH (2005)
SFH (2000-2014): 9,1 milhões de unidades habitacionais
FGTS: depósitos compulsórios; SBPE: depósitos voluntários;
SFH/BNH (1964-1986):
Taxas de juros de captação:
Alta inflação: supera 200% a.a. entre 1983 e 1985
Descasamento de juros: prestações e saldos
Diferenças absorvidas pelo FCVS
Insustentabilidade do modelo
FGTS: 3% a.a. + correção monetária SBPE: 6% a.a. + correção monetária
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
SFH (1991...):
Criação da Taxa Referencial de Juros (TR): compõe remuneração dos depósitos e a taxa de juros dos financiamentos habitacionais (prestações e saldos);
Taxas de juros de captação:
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil
FGTS: 3% a.a. + TR; SBPE: 6% a.a. + TR, ou 70% da SELIC, quando SELIC ≤ 8,5%a.a. (2012);
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Taxas de juros no crédito habitacional SFH: 5,16% a 10,5% a.a. + TR
Mercado: a partir de 11% a.a. + TR
FGTS: 5,16% até 8,16% a.a. + TR; SBPE: 8,5% a 10,5% a.a. + TR;
Selic: 14,25%
Volume de recursos captados:
SFH (2015): R$932,7 bi (dez/2014)
Direcionamento para o crédito habitacional SFH:
SFI (2015): R$338,3 bi (jul/2015)
Sistemas de Financiamento Habitacional no Brasil
FGTS: R$ 410,4 bi (dez/2014); SBPE: R$ 522,3 bi (dez/2014), R$504,6 bi (jul/2015);
LCIs: 182 bi (jul/2015); CCIs: R$ 96,4 bi (jul/2015); CRIs: 58,8 bi (jul/2015);
FGTS: 43,5 % (dez/2014); SBPE: 52 ,2% (dez/2014), 56,7 % (abr/2015);
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com dados da CETIP. Valores inflacionados para jul/15 pelo IPCA.
0,0
20.000,0
40.000,0
60.000,0
80.000,0
100.000,0
120.000,0
140.000,0
160.000,0
180.000,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Estoque títulos setor imobiliário
Letra Hipotecária CRI CCI LCI
Poupança: em média 7,6% do PIB entre 1995 e 2014
SFH: SBPE
Elaboração própria com dados do Banco Central e IPEADATA.
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
7,28 6,69
8,38 8,90 8,37 7,61 7,38 7,54
6,70 6,48 6,24 6,25 6,96 6,93
7,62 7,72 7,56 7,80 9,05 9,46
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
%
Selic e SBPE X PIB
SBPE/PIB
Selic
TR
FGTS: em média 7,8% do PIB entre 2001 e 2014
SFH: FGTS
Elaboração própria com dados das Demonstrações Financeiras do FGTS e IPEADATA.
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
%
Selic e FGTS X PIB
Demais componentes passivo/PIB
Depósitos FGTS/PIB
Selic
-
100.000.000,00
200.000.000,00
300.000.000,00
400.000.000,00
500.000.000,00
600.000.000,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Financiamentos Habitacionais SBPE
Estoque depósitos SBPE Financiam Hab SBPE
Estoque de depósitos X carteira de financiamento habitacional (SFH)
SFH: SBPE e FGTS
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
-
50.000.000,00
100.000.000,00
150.000.000,00
200.000.000,00
250.000.000,00
300.000.000,00
350.000.000,00
400.000.000,00
450.000.000,00
500.000.000,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Financiamentos Habitacionais FGTS
Ativos totais Carteira Emp Habitacionais
Elaboração própria com dados do Banco Central e DFs do FGTS. Valores R$ atualizados para jul/2015 pelo IPCA.
Momento Atual:
SBPE - captação líquida positiva recorde = R$54,3 bi em 2013 - captação líquida negativa = R$ 47,4 bi em 2015
Res.4410/2015, eleva o compulsório de 20% para 24,5% (passível de dedução com saldo dos financiamentos habitacionais);
FGTS
cenário macroeconômico;
aplicações financeiras X demanda por recursos para crédito;
elevação da rentabilidade dos depósitos.
SFH: SBPE e FGTS
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Déficit e Demanda Habitacionais no Brasil:
Déficit 2012: 5,8 milhões de unidades (FJP, 2014)
Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab, 2009):
2012 a 2015: 5,2 milhões de unidades
2016 a 2019: 5,9 milhões de unidades
2020 a 2023: 7,2 milhões de unidades
Total 2012 a 2023: 18,3 milhões de unidades
Déficit e Demanda Habitacionais
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Distribuição das famílias em situação de deficit por renda em SMs
Déficit Habitacional no Brasil (2013)
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e Salário Mínimo de 2013 (R$678,00).
18%
17%
23%
14%
10%
7%
% das famílias no Déficit por renda familiar
≤ 0,5
0,5 a 1
1 a 1,5
1,5 a 2
2 a 2,5
2,5 a 3
3 a 3,5
3,5 a 4
4 a 5
> 5
ND
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Situação de ocupação dos chefes das famílias no Déficit Habitacional
Déficit Habitacional no Brasil (2013)
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
≤ 0,5 0,5 a 1 1 a 1,5 1,5 a 2 2 a 2,5 2,5 a 3 3 a 3,5 3,5 a 4 4 a 5 > 5
Situação Famílias (chefe) do Déficit Habitacional (Brasil/PNAD 2013)
Ativos e Ocupados Ativos e Desocupados Inativos
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013.
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Introdução de critérios mais restritivos de avaliação da capacidade de pagamento (Resolução CMN Nº 4.271/2013): II - em relação à capacidade de pagamento do pretendente ao crédito:
a) avaliação da suficiência da renda com base demonstrações de despesas e os rendimentos mensais com verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários;
b) avaliação da capacidade de pagamento considerando o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como com as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e,
c) comprometimento de renda apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.
Capacidade de pagamento/Comprometimento de renda
Schor, Magalhães Eloy e Rosalino, 2013, com base nos dados da POF 2008/2009.
Faixas de renda Comprometimento médio Desvio Padrão
Até R$1.600,00 22% 0,184
De R$1.600,01 a R$3.100,00 12% 0,108
De R$3.100,01 a R$5.400,00 10% 0,087
Pesquisa de Orçamento Familiar (POF/IBGE):
Levantamento CAIXA, 2013, percentuais médios: FGTS: 15% SBPE: 16%
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Parâmetros:
Capacidade de contrair financiamento
Simulações de Financiamento conforme renda familiar
Prazo de Financiamento de 360 meses
Taxas de juros: 5% a 11% (acrescida da TR)
Taxa de adm: zero ou R$25,00
Comprometimento de renda: entre 15 e 25%
Sistema de amortização SAC e PRICE
PNAD/IBGE (2013):
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Total de famílias no Brasil 68.419.581
Total de famílias com renda até R$5.400,00 58.371.494 85%
Famílias cuja renda declarada é ZERO 1.673.527 2%
Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS e SBPE:
Capacidade de contrair financiamento
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV.
Valor Financiável R$
Mín 10.007,02
Médio 49.024,87
p25 27.643,70
Mediano 44.395,78
p75 66.322,99
Máx 109.886,78
N famílias 54,2 milhões
Amort.: Price Tx juros: 8,5%aa+TR Tx adm: R$25,00
Comp Renda: 17%
Amort.: Price Tx juros: 5%/8,16%+TR Tx adm: zero Comp Renda: 15%
SBPE FGTS Valor Financiável R$
Mín 10.038
Médio 40.261
p25 20.738
Mediano 33.850
p75 54.589
Máx 110.000
N famílias 51,2 milhões
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
Até 50.000 + de 50.000 até100.000
+ de 100.000 até150.000
70,46%
27,76%
1,78%
Valor de Financiamento
% das Famílias
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
Até 50.000 + de 50.000 até100.000
+ de 100.000 até150.000
55,68%
40,40%
3,92%
Valor de Financiamento
% das Famílias
Capacidade de contrair financiamento
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV.
0
500
00
100
00
0
VF
0 2000 4000 6000RENDA DA FAMÍLIA
FGTS: Renda Familiar e Taxa de Juros
≤2455,00 5% aa + TR 2455,00<x≤3275,00 6% aa + TR
3275,00<x≤5000,00 7,16%aa+ TR
5000,00<x≤5400,00 8,16% aa+ TR Prazo: 360 meses
Amortização: Price
Comprometimento de renda: 15%
Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo FGTS:
Famílias Brasileiras e o Déficit Habitacional:
Capacidade de contrair financiamento
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento FGTS/PMCMV.
Valor Financiável R$
Mín 10.007,02
Médio 49.024,87
p25 27.643,70
Mediano 44.395,78
p75 66.322,99
Máx 109.886,78
N famílias 54,2 milhões
Valor Financiável R$
Mín 10.007,02
Médio 33.482,82
p25 20.124,61
Mediano 27.643,70
p75 41.465,55
Máx 109.886,78
N famílias 4,8 milhões
Famílias sem rendimento mensal:
2%
Famílias sem rendimento mensal:
9%
Brasil Déficit
0,00%10,00%20,00%30,00%40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%
Até 50.000 + de 50.000 até100.000
+ de 100.000até 150.000
83,79%
15,67%
0,55%
Faixa de Valor de Financiamento
% das Famílias
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
Até 50.000 + de 50.000 até100.000
+ de 100.000até 150.000
55,68%
40,40%
3,92%
Faixa de Valor de Financiamento
% das Famílias
Famílias Brasileiras e o Financiamento pelo SBPE:
Capacidade de contrair financiamento
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
Elaboração própria com base nos dados da PNAD/IBGE 2013 e condições financiamento SBPE/SFH CAIXA.
0
5.0
e-0
61
.0e-0
51
.5e-0
52
.0e-0
5
Den
sity
0 200000 400000 600000VF
Valor Financiável R$ Mín 10.001
Médio 69.073 p25 27.346 Mediano 46.306
p75 80.631
Máx 599.004
N famílias 59,7 milhões
Valor Financiável R$
Mín 10.018
Médio 65.025
p25 26.087
Mediano 43.026
p75 75.017
Máx 597.718
N famílias 59,3 milhões
Valor Financiável R$ Mín 10.033
Médio 59.282 p25 23.887 Mediano 39.067
p75 67.319 Máx 599.355
N famílias 59,1 milhões
Tx juros: 8,5% +TR Tx juros: 9,45% +TR Tx juros: 11% +TR
CR: 25% Prazo: 360 meses Amortização: SAC Taxa de Adm: R$25,00
LTV: Regulamentar: máx 80% (Price) ou 90% (SAC) LTV médio de concessão: 70,1% LTV médio do estoque s/ correção garantias: 66,3% LTV médio do estoque c/ correção garantias: 54,8% (dez/2013, Banco Central, 2014)
Price x SAC
Outras condições da oferta de crédito
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015
O crédito habitacional em condições de mercado ainda não é acessível para boa parte das famílias brasileiras;
O SFH – FGTS e SBPE – ao prover crédito relativamente barato torna-se estratégico para ampliar o acesso;
Uma parte das famílias, em especial no conjunto do déficit, não é capaz de contrair crédito para adquirir uma unidade pronta, mesmo com taxas de juros reduzidas.
Considerações Finais
IUHF/UNIAPRAVI, Claudia Magalhães Eloy, Rio, set/2015