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MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA EM ESPECIAL A SECcedilAtildeO ldquoFATORES DE RISCOrdquo Dezembro de 2012
Coordenador Liacuteder
ldquoO prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuteriordquo
R$ 6000000000
Oferta Puacuteblica de Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da
13ordf seacuterie da 1ordf Emissatildeo da Polo Capital Securitizadora SA
Lastreados em Creacuteditos Imobiliaacuterios oriundos de Contrato de Financiamento de responsabilidade da KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA (ldquoDevedorrdquo)
Participantes Subcontratados
Coordenadores Contratados
2 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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1 Observaccedilotildees ao Material Publicitaacuterio
2 Visatildeo Geral do Mercado de CRI
3 Caracteriacutesticas da Oferta
4 Perfil do Empreendimento
5 Perfil da Devedora
6 Informaccedilotildees Financeiras da Devedora e do Empreendimento
7 Fatores de Risco
8 Cronograma da Oferta
9 Dados de Contato
Sumaacuterio
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Este material (ldquoApresentaccedilatildeordquo) foi preparado pela Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo) exclusivamente como material publicitaacuterio relacionado agrave oferta puacuteblica dos certificados de recebiacuteveis imobiliaacuterios (ldquoCRIrdquo) da 13ordf Seacuterie da sua 1ordf Emissatildeo (ldquoOfertardquo) com valor nominal unitaacuterio de R$ 30000000 na data de emissatildeo perfazendo o valor total de ateacute R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) Esta Apresentaccedilatildeo natildeo deve ser considerada como recomendaccedilatildeo de investimento nos CRI Esta Apresentaccedilatildeo possui informaccedilotildees resumidas sobre a Oferta e natildeo eacute um documento completo de modo que investidores interessados devem ler o prospecto preliminar da Oferta (ldquoProspecto Preliminarrdquo) (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) em especial a seccedilatildeo ldquoFatores de Riscordquo antes de decidir investir nos CRI Qualquer decisatildeo de investimento por tais investidores deveraacute basear-se uacutenica e exclusivamente nas informaccedilotildees contidas no Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) que conteraacute informaccedilotildees detalhadas a respeito da Oferta do CRI do Devedor suas atividades situaccedilatildeo econocircmico-financeira e demonstraccedilotildees financeiras e dos riscos relacionados a fatores macroeconocircmicos ao setor imobiliaacuterio brasileiro agraves atividades do Devedor e aos CRI O Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) poderaacute ser obtido junto agrave Emissora agrave Comissatildeo de Valores Mobiliaacuterios (ldquoCVMrdquo) agrave CETIP SA ndash Mercados Organizados agrave BMampFBOVESPA SA - Bolsa de Valores Mercadorias e Futuros e agrave SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda (ldquoSLWrdquo ou ldquoCoordenadora Liacutederrdquo) nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores (1) httpwwwpoloseccom (neste site acessar ldquoEntrarrdquo clicar em ldquoEntrar janela normalrdquo acessar ldquoEmissotildeesrdquo e entatildeo localizar o Prospecto da 13 ordf Seacuterie da
1 ordf Emissatildeo da Polo Capital Securitizadora SA) (2) httpwwwslwcombr (neste site clicar em ldquoOfertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEntatildeo Confira Algumas Ofertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEm Andamentordquo e
selecionar ldquoProspecto Preliminarrdquo) (3) httpwwwcvmgovbr (neste site acessar ldquoCias abertas e estrangeirasrdquo clicar em ldquoITR DFP IAN IPE e outras informaccedilotildeesrdquo buscar por ldquoPolo Capital
Securitizadora SArdquo e selecionar ldquoProspecto de Distribuiccedilatildeo Puacuteblicardquo) (4) httpwwwcetipcombr (neste site acessar ldquoInformaccedilotildees Teacutecnicasrdquo no canto esquerdo clicar no subitem ldquoProspectordquo na proacutexima paacutegina clicar em
ldquoProspectos de CRIrdquo e ldquoPolo Capital Securitizadora SA ndash 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeordquo) e (5) httpwwwbmfbovespacombrrenda-fixarendafixaaspxidioma=pt-br A Oferta encontra-se em anaacutelise pela CVM para obtenccedilatildeo do registro da Oferta Portanto os termos e condiccedilotildees da Oferta e as informaccedilotildees contidas neste material e no Prospecto Preliminar estatildeo sujeitos a complementaccedilatildeo correccedilatildeo ou modificaccedilatildeo em virtude de exigecircncias da CVM O Coordenador Liacuteder e seus representantes natildeo prestam qualquer declaraccedilatildeo ou garantia com relaccedilatildeo agraves informaccedilotildees contidas nesse documento ou julgamento sobre a qualidade do Devedor e dos CRI e natildeo teratildeo quaisquer responsabilidades relativas a quaisquer perdas ou danos que possam advir como resultado de decisatildeo de investimento tomada com base nas informaccedilotildees contidas neste documento A decisatildeo de investimento dos potenciais investidores nos CRI eacute de sua exclusiva responsabilidade podendo recorrer a assessores em mateacuterias legais regulatoacuterias tributaacuterias negociais de investimentos financeiras ateacute a extensatildeo que julgarem necessaacuteria para formarem seu julgamento para o investimento nos CRI
Observaccedilotildees ao Material Publicitaacuterio O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio Para maiores informaccedilotildees vide capa e paacutegina 5 do Prospecto
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Seccedilatildeo 2
Visatildeo Geral do Mercado de CRI
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Visatildeo Geral dos CRI Criados pela Lei nordm 951497 os CRI satildeo tiacutetulos de creacutedito de livre negociaccedilatildeo os quais devem ter como
lastro obrigatoriamente creacuteditos de natureza imobiliaacuteria
Os CRIs satildeo de oferta exclusiva das companhias securitizadoras de creacutedito imobiliaacuterio dentre as quais a Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo)
Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Principais Benefiacutecios dos CRI Os CRI contam com isenccedilatildeo de imposto de renda para pessoas fiacutesicas sobre a remuneraccedilatildeo dos CRIs
conforme disposto pela Lei 1103304
Os CRI possuem ampla flexibilidade na sua estruturaccedilatildeo de grau e tipo de garantias imobiliaacuterias bem como de horizonte de prazo e caracteriacutesticas de remuneraccedilatildeo e atualizaccedilatildeo monetaacuteria podendo ser facilmente ldquocustomizadosrdquo para atender tanto as necessidades dos investidores como as necessidades dos tomadores de recursos
Os CRI ajudam na diversificaccedilatildeo dos investimentos dos investidores agregando ao seu portfoacutelio de investimentos um componente imobiliaacuterio de maior liquidez do que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais tais como renda de alugueacuteis
bull Adicionalmente os investidores natildeo se sujeitam agraves demandas tiacutepicas que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais costumam demandar dos seus respectivos proprietaacuterios tais como gerenciar contratos de aluguel inquilinos e cuidar de reformas de imoacutevel
Os CRI satildeo na maior parte das vezes corrigidos monetariamente pelos iacutendices de inflaccedilatildeo tais como o IPCA ou o IGP-M
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 21 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 21 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 41 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
12 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
14 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
20 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
21 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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Material Publicitaacuterio
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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1 Observaccedilotildees ao Material Publicitaacuterio
2 Visatildeo Geral do Mercado de CRI
3 Caracteriacutesticas da Oferta
4 Perfil do Empreendimento
5 Perfil da Devedora
6 Informaccedilotildees Financeiras da Devedora e do Empreendimento
7 Fatores de Risco
8 Cronograma da Oferta
9 Dados de Contato
Sumaacuterio
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Este material (ldquoApresentaccedilatildeordquo) foi preparado pela Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo) exclusivamente como material publicitaacuterio relacionado agrave oferta puacuteblica dos certificados de recebiacuteveis imobiliaacuterios (ldquoCRIrdquo) da 13ordf Seacuterie da sua 1ordf Emissatildeo (ldquoOfertardquo) com valor nominal unitaacuterio de R$ 30000000 na data de emissatildeo perfazendo o valor total de ateacute R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) Esta Apresentaccedilatildeo natildeo deve ser considerada como recomendaccedilatildeo de investimento nos CRI Esta Apresentaccedilatildeo possui informaccedilotildees resumidas sobre a Oferta e natildeo eacute um documento completo de modo que investidores interessados devem ler o prospecto preliminar da Oferta (ldquoProspecto Preliminarrdquo) (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) em especial a seccedilatildeo ldquoFatores de Riscordquo antes de decidir investir nos CRI Qualquer decisatildeo de investimento por tais investidores deveraacute basear-se uacutenica e exclusivamente nas informaccedilotildees contidas no Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) que conteraacute informaccedilotildees detalhadas a respeito da Oferta do CRI do Devedor suas atividades situaccedilatildeo econocircmico-financeira e demonstraccedilotildees financeiras e dos riscos relacionados a fatores macroeconocircmicos ao setor imobiliaacuterio brasileiro agraves atividades do Devedor e aos CRI O Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) poderaacute ser obtido junto agrave Emissora agrave Comissatildeo de Valores Mobiliaacuterios (ldquoCVMrdquo) agrave CETIP SA ndash Mercados Organizados agrave BMampFBOVESPA SA - Bolsa de Valores Mercadorias e Futuros e agrave SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda (ldquoSLWrdquo ou ldquoCoordenadora Liacutederrdquo) nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores (1) httpwwwpoloseccom (neste site acessar ldquoEntrarrdquo clicar em ldquoEntrar janela normalrdquo acessar ldquoEmissotildeesrdquo e entatildeo localizar o Prospecto da 13 ordf Seacuterie da
1 ordf Emissatildeo da Polo Capital Securitizadora SA) (2) httpwwwslwcombr (neste site clicar em ldquoOfertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEntatildeo Confira Algumas Ofertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEm Andamentordquo e
selecionar ldquoProspecto Preliminarrdquo) (3) httpwwwcvmgovbr (neste site acessar ldquoCias abertas e estrangeirasrdquo clicar em ldquoITR DFP IAN IPE e outras informaccedilotildeesrdquo buscar por ldquoPolo Capital
Securitizadora SArdquo e selecionar ldquoProspecto de Distribuiccedilatildeo Puacuteblicardquo) (4) httpwwwcetipcombr (neste site acessar ldquoInformaccedilotildees Teacutecnicasrdquo no canto esquerdo clicar no subitem ldquoProspectordquo na proacutexima paacutegina clicar em
ldquoProspectos de CRIrdquo e ldquoPolo Capital Securitizadora SA ndash 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeordquo) e (5) httpwwwbmfbovespacombrrenda-fixarendafixaaspxidioma=pt-br A Oferta encontra-se em anaacutelise pela CVM para obtenccedilatildeo do registro da Oferta Portanto os termos e condiccedilotildees da Oferta e as informaccedilotildees contidas neste material e no Prospecto Preliminar estatildeo sujeitos a complementaccedilatildeo correccedilatildeo ou modificaccedilatildeo em virtude de exigecircncias da CVM O Coordenador Liacuteder e seus representantes natildeo prestam qualquer declaraccedilatildeo ou garantia com relaccedilatildeo agraves informaccedilotildees contidas nesse documento ou julgamento sobre a qualidade do Devedor e dos CRI e natildeo teratildeo quaisquer responsabilidades relativas a quaisquer perdas ou danos que possam advir como resultado de decisatildeo de investimento tomada com base nas informaccedilotildees contidas neste documento A decisatildeo de investimento dos potenciais investidores nos CRI eacute de sua exclusiva responsabilidade podendo recorrer a assessores em mateacuterias legais regulatoacuterias tributaacuterias negociais de investimentos financeiras ateacute a extensatildeo que julgarem necessaacuteria para formarem seu julgamento para o investimento nos CRI
Observaccedilotildees ao Material Publicitaacuterio O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio Para maiores informaccedilotildees vide capa e paacutegina 5 do Prospecto
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Seccedilatildeo 2
Visatildeo Geral do Mercado de CRI
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Visatildeo Geral dos CRI Criados pela Lei nordm 951497 os CRI satildeo tiacutetulos de creacutedito de livre negociaccedilatildeo os quais devem ter como
lastro obrigatoriamente creacuteditos de natureza imobiliaacuteria
Os CRIs satildeo de oferta exclusiva das companhias securitizadoras de creacutedito imobiliaacuterio dentre as quais a Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo)
Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Principais Benefiacutecios dos CRI Os CRI contam com isenccedilatildeo de imposto de renda para pessoas fiacutesicas sobre a remuneraccedilatildeo dos CRIs
conforme disposto pela Lei 1103304
Os CRI possuem ampla flexibilidade na sua estruturaccedilatildeo de grau e tipo de garantias imobiliaacuterias bem como de horizonte de prazo e caracteriacutesticas de remuneraccedilatildeo e atualizaccedilatildeo monetaacuteria podendo ser facilmente ldquocustomizadosrdquo para atender tanto as necessidades dos investidores como as necessidades dos tomadores de recursos
Os CRI ajudam na diversificaccedilatildeo dos investimentos dos investidores agregando ao seu portfoacutelio de investimentos um componente imobiliaacuterio de maior liquidez do que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais tais como renda de alugueacuteis
bull Adicionalmente os investidores natildeo se sujeitam agraves demandas tiacutepicas que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais costumam demandar dos seus respectivos proprietaacuterios tais como gerenciar contratos de aluguel inquilinos e cuidar de reformas de imoacutevel
Os CRI satildeo na maior parte das vezes corrigidos monetariamente pelos iacutendices de inflaccedilatildeo tais como o IPCA ou o IGP-M
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
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Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
12 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
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O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
20 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Este material (ldquoApresentaccedilatildeordquo) foi preparado pela Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo) exclusivamente como material publicitaacuterio relacionado agrave oferta puacuteblica dos certificados de recebiacuteveis imobiliaacuterios (ldquoCRIrdquo) da 13ordf Seacuterie da sua 1ordf Emissatildeo (ldquoOfertardquo) com valor nominal unitaacuterio de R$ 30000000 na data de emissatildeo perfazendo o valor total de ateacute R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) Esta Apresentaccedilatildeo natildeo deve ser considerada como recomendaccedilatildeo de investimento nos CRI Esta Apresentaccedilatildeo possui informaccedilotildees resumidas sobre a Oferta e natildeo eacute um documento completo de modo que investidores interessados devem ler o prospecto preliminar da Oferta (ldquoProspecto Preliminarrdquo) (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) em especial a seccedilatildeo ldquoFatores de Riscordquo antes de decidir investir nos CRI Qualquer decisatildeo de investimento por tais investidores deveraacute basear-se uacutenica e exclusivamente nas informaccedilotildees contidas no Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) que conteraacute informaccedilotildees detalhadas a respeito da Oferta do CRI do Devedor suas atividades situaccedilatildeo econocircmico-financeira e demonstraccedilotildees financeiras e dos riscos relacionados a fatores macroeconocircmicos ao setor imobiliaacuterio brasileiro agraves atividades do Devedor e aos CRI O Prospecto Preliminar (assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) poderaacute ser obtido junto agrave Emissora agrave Comissatildeo de Valores Mobiliaacuterios (ldquoCVMrdquo) agrave CETIP SA ndash Mercados Organizados agrave BMampFBOVESPA SA - Bolsa de Valores Mercadorias e Futuros e agrave SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda (ldquoSLWrdquo ou ldquoCoordenadora Liacutederrdquo) nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores (1) httpwwwpoloseccom (neste site acessar ldquoEntrarrdquo clicar em ldquoEntrar janela normalrdquo acessar ldquoEmissotildeesrdquo e entatildeo localizar o Prospecto da 13 ordf Seacuterie da
1 ordf Emissatildeo da Polo Capital Securitizadora SA) (2) httpwwwslwcombr (neste site clicar em ldquoOfertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEntatildeo Confira Algumas Ofertas Puacuteblicasrdquo clicar em ldquoEm Andamentordquo e
selecionar ldquoProspecto Preliminarrdquo) (3) httpwwwcvmgovbr (neste site acessar ldquoCias abertas e estrangeirasrdquo clicar em ldquoITR DFP IAN IPE e outras informaccedilotildeesrdquo buscar por ldquoPolo Capital
Securitizadora SArdquo e selecionar ldquoProspecto de Distribuiccedilatildeo Puacuteblicardquo) (4) httpwwwcetipcombr (neste site acessar ldquoInformaccedilotildees Teacutecnicasrdquo no canto esquerdo clicar no subitem ldquoProspectordquo na proacutexima paacutegina clicar em
ldquoProspectos de CRIrdquo e ldquoPolo Capital Securitizadora SA ndash 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeordquo) e (5) httpwwwbmfbovespacombrrenda-fixarendafixaaspxidioma=pt-br A Oferta encontra-se em anaacutelise pela CVM para obtenccedilatildeo do registro da Oferta Portanto os termos e condiccedilotildees da Oferta e as informaccedilotildees contidas neste material e no Prospecto Preliminar estatildeo sujeitos a complementaccedilatildeo correccedilatildeo ou modificaccedilatildeo em virtude de exigecircncias da CVM O Coordenador Liacuteder e seus representantes natildeo prestam qualquer declaraccedilatildeo ou garantia com relaccedilatildeo agraves informaccedilotildees contidas nesse documento ou julgamento sobre a qualidade do Devedor e dos CRI e natildeo teratildeo quaisquer responsabilidades relativas a quaisquer perdas ou danos que possam advir como resultado de decisatildeo de investimento tomada com base nas informaccedilotildees contidas neste documento A decisatildeo de investimento dos potenciais investidores nos CRI eacute de sua exclusiva responsabilidade podendo recorrer a assessores em mateacuterias legais regulatoacuterias tributaacuterias negociais de investimentos financeiras ateacute a extensatildeo que julgarem necessaacuteria para formarem seu julgamento para o investimento nos CRI
Observaccedilotildees ao Material Publicitaacuterio O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio Para maiores informaccedilotildees vide capa e paacutegina 5 do Prospecto
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Seccedilatildeo 2
Visatildeo Geral do Mercado de CRI
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Visatildeo Geral dos CRI Criados pela Lei nordm 951497 os CRI satildeo tiacutetulos de creacutedito de livre negociaccedilatildeo os quais devem ter como
lastro obrigatoriamente creacuteditos de natureza imobiliaacuteria
Os CRIs satildeo de oferta exclusiva das companhias securitizadoras de creacutedito imobiliaacuterio dentre as quais a Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo)
Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Principais Benefiacutecios dos CRI Os CRI contam com isenccedilatildeo de imposto de renda para pessoas fiacutesicas sobre a remuneraccedilatildeo dos CRIs
conforme disposto pela Lei 1103304
Os CRI possuem ampla flexibilidade na sua estruturaccedilatildeo de grau e tipo de garantias imobiliaacuterias bem como de horizonte de prazo e caracteriacutesticas de remuneraccedilatildeo e atualizaccedilatildeo monetaacuteria podendo ser facilmente ldquocustomizadosrdquo para atender tanto as necessidades dos investidores como as necessidades dos tomadores de recursos
Os CRI ajudam na diversificaccedilatildeo dos investimentos dos investidores agregando ao seu portfoacutelio de investimentos um componente imobiliaacuterio de maior liquidez do que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais tais como renda de alugueacuteis
bull Adicionalmente os investidores natildeo se sujeitam agraves demandas tiacutepicas que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais costumam demandar dos seus respectivos proprietaacuterios tais como gerenciar contratos de aluguel inquilinos e cuidar de reformas de imoacutevel
Os CRI satildeo na maior parte das vezes corrigidos monetariamente pelos iacutendices de inflaccedilatildeo tais como o IPCA ou o IGP-M
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
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Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
12 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
20 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Seccedilatildeo 2
Visatildeo Geral do Mercado de CRI
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Visatildeo Geral dos CRI Criados pela Lei nordm 951497 os CRI satildeo tiacutetulos de creacutedito de livre negociaccedilatildeo os quais devem ter como
lastro obrigatoriamente creacuteditos de natureza imobiliaacuteria
Os CRIs satildeo de oferta exclusiva das companhias securitizadoras de creacutedito imobiliaacuterio dentre as quais a Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo)
Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Principais Benefiacutecios dos CRI Os CRI contam com isenccedilatildeo de imposto de renda para pessoas fiacutesicas sobre a remuneraccedilatildeo dos CRIs
conforme disposto pela Lei 1103304
Os CRI possuem ampla flexibilidade na sua estruturaccedilatildeo de grau e tipo de garantias imobiliaacuterias bem como de horizonte de prazo e caracteriacutesticas de remuneraccedilatildeo e atualizaccedilatildeo monetaacuteria podendo ser facilmente ldquocustomizadosrdquo para atender tanto as necessidades dos investidores como as necessidades dos tomadores de recursos
Os CRI ajudam na diversificaccedilatildeo dos investimentos dos investidores agregando ao seu portfoacutelio de investimentos um componente imobiliaacuterio de maior liquidez do que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais tais como renda de alugueacuteis
bull Adicionalmente os investidores natildeo se sujeitam agraves demandas tiacutepicas que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais costumam demandar dos seus respectivos proprietaacuterios tais como gerenciar contratos de aluguel inquilinos e cuidar de reformas de imoacutevel
Os CRI satildeo na maior parte das vezes corrigidos monetariamente pelos iacutendices de inflaccedilatildeo tais como o IPCA ou o IGP-M
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
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Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
12 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
20 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Visatildeo Geral dos CRI Criados pela Lei nordm 951497 os CRI satildeo tiacutetulos de creacutedito de livre negociaccedilatildeo os quais devem ter como
lastro obrigatoriamente creacuteditos de natureza imobiliaacuteria
Os CRIs satildeo de oferta exclusiva das companhias securitizadoras de creacutedito imobiliaacuterio dentre as quais a Polo Capital Securitizadora SA (ldquoEmissorardquo)
Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Principais Benefiacutecios dos CRI Os CRI contam com isenccedilatildeo de imposto de renda para pessoas fiacutesicas sobre a remuneraccedilatildeo dos CRIs
conforme disposto pela Lei 1103304
Os CRI possuem ampla flexibilidade na sua estruturaccedilatildeo de grau e tipo de garantias imobiliaacuterias bem como de horizonte de prazo e caracteriacutesticas de remuneraccedilatildeo e atualizaccedilatildeo monetaacuteria podendo ser facilmente ldquocustomizadosrdquo para atender tanto as necessidades dos investidores como as necessidades dos tomadores de recursos
Os CRI ajudam na diversificaccedilatildeo dos investimentos dos investidores agregando ao seu portfoacutelio de investimentos um componente imobiliaacuterio de maior liquidez do que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais tais como renda de alugueacuteis
bull Adicionalmente os investidores natildeo se sujeitam agraves demandas tiacutepicas que os investimentos imobiliaacuterios tradicionais costumam demandar dos seus respectivos proprietaacuterios tais como gerenciar contratos de aluguel inquilinos e cuidar de reformas de imoacutevel
Os CRI satildeo na maior parte das vezes corrigidos monetariamente pelos iacutendices de inflaccedilatildeo tais como o IPCA ou o IGP-M
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
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Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
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A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
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O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
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Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Certificados de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios
Estoque de CRIs Custodiados na CETIP
O estoque de CRI no mercado tem crescido de maneira substancial evidenciando o grande interesse dos investidores na classe de ativos alcanccedilando um estoque de R$ 282 bilhotildees em janeiro de 2012 de acordo com dados da CETIP
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 21 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Fonte CETIP
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 41 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 3
Caracteriacutesticas da Oferta
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 41 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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11 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Estrutura da Oferta
Descriccedilatildeo
(1) A Devedora contrata o Financiamento no valor de R$ 6000000000 para fins de desenvolvimento do Empreendimento com a CHB nos termos do Contrato de Financiamento (2) Simultaneamente agrave etapa (1) a CHB emite a CCI representativa do Creacutedito Imobiliaacuterio (3) A CCI eacute cedida agrave Emissora nos termos do Contrato de Cessatildeo (4) A Emissora (i) emite os CRI vinculados agrave CCI e (ii) institui o Regime Fiduciaacuterio e o Patrimocircnio Separado sobre o Creacutedito Imobiliaacuterio representado pela CCI e as Garantias conforme o Termo de Securitizaccedilatildeo (5) De forma a garantir o cumprimento das Obrigaccedilotildees Garantidas os Acionistas alienam fiduciariamente a totalidade das Accedilotildees em favor do Patrimocircnio Separado nos termos do Contrato de Alienaccedilatildeo Fiduciaacuteria (6) A Emissora oferta os CRI aos investidores por intermeacutedio do Coordenador Liacuteder recebendo os recursos que satildeo repassados diretamente agrave CHB em contrapartida agrave aquisiccedilatildeo do Creacutedito Imobiliaacuterio a CHB por sua vez repassa os recursos agrave Devedora nos termos do Contrato de Financiamento (7) Apoacutes o Periacuteodo de Carecircncia da CCI a Devedora paga as parcelas do empreacutestimo diretamente agrave Emissora na Conta Centralizadora a qual faz parte do Patrimocircnio Separado da Emissora (8) A Emissora efetua o pagamento dos devidos fluxos aos detentores do CRI observados os procedimentos da CETIP ou da BMampF Bovespa e (9) Qualquer pagamento de dividendos efetuado pela Devedora eacute feita diretamente na Conta Vinculada
Emissora CHB
Recursos
1
Titulares dos CRIs
5
Devedora (KPFR)
CCI
2
4
Recursos CRI
7
Recursos Recursos
Recursos
8
Cetip BMF
Bovespa
CRI
9 Conta Vinculada
3
6
6
6
8
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 41 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
9 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
10 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
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11 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
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Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
15 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
16 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
18 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
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Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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34 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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35 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Coordenador Liacuteder SLW Corretora de Valores e Cacircmbio Ltda
Quantidade de CRI 200 (duzentos) CRI
Juros Remuneratoacuterios e Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria
Valor Total dos CRI R$ 6000000000 (sessenta milhotildees de reais) na Data de Emissatildeo
Agente de Conta Vinculada BNY Mellon Serviccedilos Financeiros Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios SA
Valor Nominal Unitaacuterio dos CRI
R$ 30000000 (trezentos mil reais) na Data de Emissatildeo
Prazo de Amortizaccedilatildeo O Saldo Devedor dos CRI seraacute amortizado em 12 amortizaccedilotildees mensais e consecutivas apoacutes um Prazo de
Carecircncia de 36 meses Durante o Prazo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios seratildeo incorporados ao Saldo Devedor dos CRI
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (1)
Devedora
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA a qual eacute uma SPE com o propoacutesito especiacutefico de desenvolver o empreendimento imobiliaacuterio denominado ldquoCondomiacutenio Fraderdquo tendo como acionistas (i) SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA uma empresa controlada pelo Polo Real Estate Fundo de Investimento em Participaccedilotildees e gerida pela Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda e (ii) Kara Joseacute Incorporaccedilatildeo de Imoacuteveis e Vendas Ltda
Seacuterie e Emissatildeo dos CRI 13ordf Seacuterie da 1ordf Emissatildeo de Certificado de Recebiacuteveis Imobiliaacuterios da Emissora
Emissora Polo Capital Securitizadora SA
Os CRI faratildeo jus a Juros Remuneratoacuterios prefixados correspondentes a um percentual ao ano a ser definido no Procedimento de Bookbuilding e em qualquer caso limitado a 140 (quatorze por cento) ao ano calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por Dias Uacuteteis decorridos desde a Data de Emissatildeo e Integralizaccedilatildeo ou a data anterior de pagamento dos Juros Remuneratoacuterios conforme o caso ateacute a data de seu efetivo pagamento O saldo devedor e as amortizaccedilotildees seratildeo atualizados monetariamente pela variaccedilatildeo mensal acumulada do IPCA
Agente Fiduciaacuterio Pentaacutegono SA Distribuidora de Tiacutetulos e Valores Mobiliaacuterios
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Data de Emissatildeo Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Data de Vencimento Conforme paacutegina 42 do Prospecto
Distribuiccedilatildeo Primaacuteria Negociaccedilatildeo Secundaria e Liquidaccedilatildeo Financeira
CETIP eou BovespaFix
Creacuteditos Imobiliaacuterios
Todos os recebiacuteveis originados nos termos do Contrato de Financiamento onde a Devedora estaacute obrigada de forma irrevogaacutevel e irretrataacutevel a realizar o pagamento do valor do principal da diacutevida atualizado monetariamente pela variaccedilatildeo acumulada do iacutendice previsto no Contrato de Financiamento na periodicidade ali estabelecida bem como a arcar com todos e quaisquer outros valores devidos por forccedila do Financiamento incluindo os acessoacuterios tais como juros remuneratoacuterios encargos moratoacuterios multas penalidades indenizaccedilotildees despesas custas e demais encargos contratuais e legais previstos no Contrato de Financiamento Natildeo estaacute incluiacuteda no conceito de Creacutedito Imobiliaacuterio a tarifa de anaacutelise de creacutedito equivalente a 025 (vinte e cinco centeacutesimos por cento) do Valor de Emissatildeo (conforme definido no Contrato de Financiamento) efetivamente desembolsado a ser deduzida de cada Desembolso (conforme definido no Contrato de Financiamento) e a ser paga pela Devedora agrave CHB (ldquoTACrdquo)
Garantias
Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da totalidade das accedilotildees da Devedora Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria de todos os valores pagos pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas incluindo mas
sem se limitar frutos dividendos rendimentos juros sobre capital proacuteprio etc e Alienaccedilatildeo fiduciaacuteria da Conta Vinculada pela qual transitaratildeo obrigatoriamente todos os valores pagos
pela Devedora relativos agraves accedilotildees alienadas e de todos os recursos depositados ou que venham a ser depositados nesta
Preacute-pagamento A Emissora poderaacute a seu exclusivo criteacuterio e apoacutes 6 (seis) meses contados da Data de Emissatildeo
independentemente de preacute-pagamentos parciais ou totais do Creacutedito Imobiliaacuterio realizar preacute-pagamento parcial ou total do CRI utilizando como taxa de desconto a taxa de 110 (onze por cento) ao ano
Fundo de Reserva
Constituiacutedo na Data de Emissatildeo no valor fixo de R$ 10000000 (cem mil reais) para custear as despesas do Patrimocircnio Separado do CRI A Emissora iraacute notificar a Devedora para que esta reconstitua o Fundo de Reserva caso este se encontre abaixo do valor de R$ 5000000 (cinquenta mil reais ) (ldquoLimite Miacutenimordquo)
Sumaacuterio dos Termos e Condiccedilotildees (2) Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 23 a 29 e paacuteginas 42 a 56 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Evoluccedilatildeo do saldo devedor (ldquoVNardquo) durante o Periacuteodo de Carecircncia (36 meses)
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Periacuteodo de Carecircncia Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Durante o Periacuteodo de Carecircncia os Juros Remuneratoacuterios e a Atualizaccedilatildeo Monetaacuteria satildeo incorporados ao Vna Desta forma o VNa aumenta de R$ 6000000000 na Data de Emissatildeo para R$ 88892640 ao fim do Periacuteodo de Carecircncia (36 meses) Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 46 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
19 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
20 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
21 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
22 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
23 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
24 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Mecircs36
Mecircs37
Mecircs38
Mecircs39
Mecircs40
Mecircs41
Mecircs42
Mecircs43
Mecircs44
Mecircs45
Mecircs46
Mecircs47
Mecircs48
Fonte graacutefico produzido pela Emissora
Periacuteodo de amortizaccedilatildeo = 12 parcelas mensais e consecutivas
Fluxo de Amortizaccedilatildeo do CRI
VNa ao final do Periacuteodo de Carecircncia = R$ 88892640 Se considerada a taxa maacutexima de juros de 1400 (quatorze por cento) ao ano sendo certo que taxa inferior poderaacute ser definida apoacutes o Procedimento de Bookbuilding
Refletem doze pagamentos de Valor
Principal e Juros Remuneratoacuterios incluindo os Juros Remuneratoacuterios
incorporados ao VNa durante o Periacuteodo de
Carecircncia
Nota os valores demostrados no graacutefico acima estatildeo em moeda atual sem refletir a correccedilatildeo pelo IPCA
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
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A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
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O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
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Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
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O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 4
Perfil do Empreendimento
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Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
23 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
24 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Localizaccedilatildeo
Angra dos Reis (Costa Verde) ndash RJ
169270 habitantes 365 ilhas 2000 praias
157 km do Rio de Janeiro - RJ Terreno alvo do desenvolvimento
396 km de Satildeo Paulo - SP
Satildeo Paulo
Rio de Janeiro
Angra dos Reis
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A aacuterea do Frade eacute o maior destino naacuteutico de Paulistas e Cariocas contando com aprox 750 casas construiacutedas
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Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
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Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
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O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
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Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral do Empreendimento
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2 Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto
O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Visatildeo Geral dos Sub-Condomiacutenios Residenciais
Vila Maris
Empreendimento imobiliaacuterio de alto padratildeo com 153 unidades O projeto ocupa uma aacuterea de 74573msup2
Vila Acqua
Vila Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 81 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
21 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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35 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Caracteriacutesticas ndash Sub-Condomiacutenios Residenciais
153 unidades no total divididas conforme quadro abaixo
VGV total estimado de R$ 4475 milhotildees
Imagem ainda natildeo disponiacutevel
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
24 6
R$ 1028MM R$ 554MM
Vila Maris
Vila Acqua
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
44 11
R$ 1131MM R$ 495MM
VGV
Nordm total de unidades
Tipo Cobertura
48 12
R$ 724 MM R$ 343MM
VGV
Nordm total de unidades
Casa
8
R$ 200 MM
Total
R$ 1522MM
1626MM
Total
1067MM
Total
30
55
60
Vila Natura
Peniacutensula
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 76 e 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O projeto residencial divide-se em Vilas (tipo e cobertura) e em casas na peniacutensula
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Vendas ateacute novembro2012 38 unidades com VGV de R$ 948 MM
Imagem natildeo disponiacutevel
Cobertura
Tipo
Unidades Vendido
(unidades)
24 8
6 1
Vila Maris
Vila Acqua
Cobertura
Tipo 44 6
11 2
Cobertura
Tipo 48 17
12 4
Casas 8 -
Vila Natura
Peniacutensula
Total 153 38
Unidades Vendido
(unidades)
Vendido (VGV)
R$ 302 MM
R$ 84 MM
R$ 144 MM
R$ 82 MM
R$ 240 MM
R$ 97 MM
R$ 0 MM
R$ 948 MM
Vendido (VGV)
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 77 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenios Residenciais
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
21 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
22 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
23 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
24 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
Material Publicitaacuterio
Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Plano de Trabalho do Empreendimento
Iniacutecio da Construccedilatildeo
Teacutermino da Construccedilatildeo
Tipo de Projetos
Hotel e lojas Fase 1 Fase 2 Fase 3
Fase 1 Fase 2 Fase 3
Maio2012 Novembro2012 Maio2013
Maio2014 Novembro2014 Maio2015
Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura Maris Acqua Natura
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 74 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
O plano de trabalho estaacute dividido em fases
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
23 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
24 MATERIAL PUBLICITAacuteRIO LEIA O PROSPECTO ANTES DE ACEITAR A OFERTA
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 89 a 91 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Campo de Golfe e Morro do Frade
Vista Marina Praia do Frade Spa e Fitness Center
Marina Lazer Infantil Hotel FRADE Lojas
Infra-estrutura do Sub-Condomiacutenio Comercial
Imagem natildeo disponiacutevel
Visatildeo Geral do Sub-Condomiacutenio Comercial
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
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Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Material Publicitaacuterio Sobre o FRADE
Hotel FRADE
Hotel-boutique com 56 unidades no total sendo 4 coberturas
Hotel FRADE o Empreendimento conta com um hotel no conceito ldquoboutiquerdquo com trecircs pavimentos oferecendo 56 (cinquenta e seis) unidades incluindo 4 (quatro) coberturas piscina exclusiva dois restaurantes espaccedilo de estacionamento com 110 (cento e dez) vagas aleacutem de oferecer uma gama completa de serviccedilos para seus hoacutespedes e para os condocircminos residenciais no sistema ldquopay-per userdquo o qual a Devedora espera que ofereccedila os seguintes serviccedilos incluindo concierge lavanderia room service brinquedoteca assessoria para preparaccedilatildeo de eventos no espaccedilo do Hotel FRADE e assessoria turiacutestica para agendamento de passeios de barcos e helicoacutepteros
Aacuterea Comercial oferecendo 27 (vinte e sete) lojas na qual a KPFR espera que seja oferecida espaccedilo de showroom para venda de barcos lojas de artigos naacuteuticos lojas de vestuaacuterio lojas de acessoacuterios lojas de conveniecircncia e lojas de serviccedilos variados
Aacuterea Comercial
27 unidades no total
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 73 a 75 e paacuteginas 735 e seguintes do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Sub-Condomiacutenio Comercial (Hotel e Lojas)
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 5
Perfil da Devedora
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA
5000
SPE Yogo Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios
SA (ldquoSPE Yogordquo)
Polo Real Estate FIP
99999996
Polo Capital Real Estate Gestatildeo de Recursos Ltda
0000004
Gestora
5000
HF Grupo Hoteleiro Ltda
9999
0001
Organograma Societaacuterio
A KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos Imobiliaacuterios SA eacute uma joint venture sob o controle da Kara Joseacute e a SPE Yogo constituiacuteda em 10 de junho de 2011 sob a forma de sociedade anocircnima de capital fechado no formato de ldquosociedade de propoacutesito especiacuteficordquo com o objeto especiacutefico de desenvolver todas as etapas do Empreendimento incluindo os Sub-Condomiacutenios Residenciais o Sub-Condomiacutenio Comercial e as demais partes de infra-estrutura de serviccedilos esporte e de lazer englobando as atividades de aquisiccedilatildeo de terrenos planejamento desenvolvimento de projetos construccedilatildeo e vendas das unidades residenciais
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 89 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Sobre as Empresas Realizadoras Principais Destaques da Kara Joseacute
SP RJ
SC
A Incorporadora Kara Joseacute foi criada haacute mais de 10 anos com o objetivo de desenvolver empreendimentos de segunda residecircncia de alto padratildeo
Os primeiros projetos foram realizados no litoral norte de Satildeo Paulo com projetos em Maresias Juquehy Camburi Baleia
Expandiram depois para o Sul do Rio de Janeiro e de Santa Cantarina
A Kara Joseacute foca em empreendimentos de luxo e em regiotildees de alto poder aquisitivo
Os projetos arquitetocircnicos dos empreendimentos levam em consideraccedilatildeo a Mata Nativa gerando soluccedilotildees inovadoras de baixo impacto ambiental
Em 1999 a Kara Joseacute criou a construtora Construgar para atender exclusivamente seus projetos com processo focado na sustentabilidade (reuso de aacutegua captaccedilatildeo de energia solar utilizaccedilatildeo de madeiras de reflorestamento entre outros)
Empreendimento Estaacutegio Municiacutepio Local VGV (Total) VGV (Kara Joseacute) VGV (Vendido) Vendas LanccediltoEntrega
Prevista
Cond Atlacircntida Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 27300000 R$ 27300000 R$ 27300000 100 jun-01 nov-02
Res Tangaraacute Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Camburi R$ 22560000 R$ 22560000 R$ 22560000 100 out-03 dez-04
Vera Cruz Entregue Satildeo Paulo Satildeo Paulo Alto de Pinheiros R$ 35000000 R$ 35000000 R$ 35000000 100 fev-04 jul-07
Villa de Anoman Entregue Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 36000000 100 jul-05 dez-08
Kaluana Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Maresias R$ 36000000 R$ 36000000 R$ 12000000 33 nov-08 dez-13
Raiacutezes Juquehy Em Obras Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia de Juquehy R$ 140000000 R$ 35000000 R$ 140000000 100 nov-07 nov-11
Villa do Cedro Em Obras Palhoccedila Palhoccedila Praia do Cedro R$ 158000000 R$ 120080000 R$ 25280000 16 mai-09 dez-13
Casas da Baleia Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia da Baleia R$ 150000000 R$ 75000000 R$ - A Lanccedilar jan-13 out-14
Villa do Una Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Barra do Una R$ 90000000 R$ 72000000 R$ - A Lanccedilar nov-13 ago-15
Engenho Lanccedilamento Satildeo Sebastiatildeo Satildeo Sebastiatildeo Praia do Engenho R$ 100000000 R$ 50000000 R$ - A Lanccedilar out-13 abr-16
Vilas do Sissial Lanccedilamento Gov Celso Ramos Gov Celso Ramos Sissial R$ 500000000 R$ 0 R$ - A lanccedilar dez-13 abr-18
FRADE Em Obras Angra dos Reis Angra dos Reis Praia do Frade R$ 447449561 R$ 184572944 R$ 94847538 23 dez-11 mai-15
Total R$ 1742309561 R$ 693512944 392987538R$
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Sobre as Empresas Realizadoras
Grupo Polo Capital
A Polo Capital eacute uma gestora de recursos independente fundada em 2002 tendo lanccedilado seu primeiro fundo em maio de 2003
Atualmente a Polo Capital possui um patrimocircnio sob gestatildeo de aproximadamente R$ 26 bilhotildees distribuiacutedos em estrateacutegias liacutequidas e iliacutequidas
Liquidas Macro (Polo Macro FIM) Quantitativa (Polo Latitude 84 FIA) e ldquoEvent Drivenrdquo (Polo FIA e Polo Norte FIM)
Iliacutequidas Creacutedito (Polo Creacutedito Privado FIM Polo FII e outros) e Real Estate (Polo Real Estate FIP Polo Real Estate II FIP Polo Real Estate III FIP)
A Polo Capital conta com uma equipe de 49 profissionais distribuiacutedos nas aacutereas de gestatildeo anaacutelise operaccedilotildeessuporte e comercial
A Polo Capital possui 8 soacutecios atualmente
Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Sobre as Empresas Realizadoras
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Polo Real Estate
A Polo Real Estate foi criada em 2009 para desenvolver a atividade de investimento em desenvolvimento imobiliaacuterio do grupo Polo Capital
Conta com uma equipe totalmente dedicada e com comprovada experiecircncia na aacuterea imobiliaacuteria sendo capaz de atuar em todas as fases do ciclo imobiliaacuterio originaccedilatildeo seleccedilatildeo e gestatildeo de investimentos imobiliaacuterios
O objetivo da Polo Real Estate eacute obter rendimentos atrativos de meacutedio e longo prazo por meio da participaccedilatildeo em projetos imobiliaacuterios em parceria com incorporadoras e construtoras selecionadas
Aleacutem do FRADE a Polo Real Estate jaacute lanccedilou 6 empreendimentos imobiliaacuterios com VGV estimado agregado superior a R$ 200 milhotildees
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Sobre as Empresas Realizadoras Grupo Polo Capital ndash Soacutecios
Claudio Andrade CFA Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Banco Garantia 1993-98 CSFB 1998-2002 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-SP
Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
Rogeacuterio Bimbi Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2007 Lloyds and HSBC 1998-2007 divisatildeo de consumer finance Graduado em Economia UFRJ
Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Marcos Duarte Soacutecio co-fundador da Polo Capital 2002 Bankers Trust 1993-97 CSFB 1997-98 Family office 2000-02 Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo UFRJ
Carlos Eduardo Alves Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2003 UBS 2000-2003 analista de empresas Graduado em Engenharia de Produccedilatildeo PUC-Rio
Andreacute Pines Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2005 Cindam 1992-98 UBS 1998-2000 Degussa 2001 Fiducia 2002-05 Graduado em Engenharia de Computaccedilatildeo PUC-Rio Poacutes-graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FGV-Rio
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Rodrigo Carvalho Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Mauaacute Investimentos soacutecio co fundador 2005-09 Bankers Trust 1993-96 CSFB 1996-2005 Graduado em Economia UFRJ
Joatildeo Paulo Rossi CFA Soacutecio da Polo Capitalingressou na companhia em 2009 Icatu 1996-2004 Rossi Residencial 2004-06 Membro do conselho da Rossi Residencial 2006-09 Graduado em Engenharia Eleacutetrica PUC-Rio
Stephan de Sabrit Soacutecio da Polo Capital ingressou na companhia em 2009 Planner IB 2007-2009 Latour Capital 2006-2007 Bulltick Capital Markets 2000-2006 Unibanco 1999-2000 Graduado em Administraccedilatildeo de Empresas FAAP-SP
Polo Real Estate ndash Equipe
Joatildeo Paulo Rossi CFA Desde 2009 Polo Capital ndash Soacutecio responsaacutevel pela gestatildeo de fundos e projetos imobiliaacuterios 2004 a 2009 Rossi Residencial ndash Membro do Conselho de Administraccedilatildeo e gerente de incorporaccedilotildees 1996 a 2004 Banco Icatu ndash Analista de fusotildees e aquisiccedilotildees e associado de renda variaacutevel
Debora Petroni Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de incorporaccedilatildeo e acompanhamento de projetos 2008-2010 Joatildeo Fortes 2007-2008 Inpar 2005-2007 DBI Empreendimentos ndash Anaacutelise de empreendimentos e acompanhamento de projetos 2003 a 2005 BNDES ndash Anaacutelise de projetos de investimento Graduaccedilatildeo em engenharia de Produccedilatildeo e Engenharia Civil (PUC-Rio) MBA Executivo (COPPEAD-UFRJ) Mestrado em Financcedilas (PUC-Rio)
Rafael Vasconcelos Desde 2010 Polo Capital ndash Responsaacutevel pela aacuterea de novos negoacutecios e compra de terrenos 2007 a 2010 CR2 ndash Gerente de incorporaccedilatildeo responsaacutevel por projetos nos estados do RJ e SP 2006 Banco CR2 ndash Analista imobiliaacuterio Graduaccedilatildeo em Engenharia Mecacircnica (UFRJ) MBA em Gestatildeo de Negoacutecios Imobiliaacuterios e da Construccedilatildeo Civil (FGV-RJ)
Flaacutevio Victorio Desde 2012 Polo Capital ndash Responsaacutevel pelo acompanhamento de obras 2006 a 2012 Meacutetodo Engenharia ndash Coordenador de obras e gerente de obras 2003 a 2006 Planejamento e execuccedilatildeo de obras nas empresas Envic Instalaccedilotildees e Construccedilotildees TV Globo e Fundaccedilatildeo Coppetec Graduaccedilatildeo em Engenharia Civil (UFRJ) Poacutes-graduaccedilatildeo em Engenharia de custos e Gerenciamento de Projetos (UFFIBEC) Mestrado em Geotecnia natildeo concluiacutedo (COPPEUFRJ) + 1 pessoa juacutenior na equipe de engenharia + 1 pessoa plena na equipe de contabilidade
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 91 a 93 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Seccedilatildeo 6
Informaccedilotildees financeiras da Devedora e do Empreendimento
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Demonstraccedilotildees Financeiras da KPFR
A KPFR foi constituiacuteda em 10 de junho de 2011 encontrando-se em fase preacute-operacional em 31 de dezembro de 2011 natildeo apresentando portanto resultado para o exerciacutecio findo em 31 de dezembro de 2011 A tabela abaixo demonstra a demonstraccedilatildeo do balanccedilo patrimonial da KPFR devidamente auditado e encerrado em 31 de dezembro de 2011
KPFR Participaccedilotildees e Empreendimentos SA
Balanccedilo Patrimonial em 31 de dezembro de 2011 (em Reais)
Ativo Circulante Passivo Circulante
Disponibilidades R$ 938000 Fornecedores R$ 1555000
Contas a Receber de Clientes R$ 2776000 Adiantamento de Clientes R$ 6159000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 0 Tributos a Apropriar R$ 4182000
Demais Ativos Circulantes R$ 546000 Demais Passivos Circulantes R$ 593000
Total do Ativo Circulante R$ 4260000 Total do Passivo Circulante R$ 12489000
Ativo Natildeo-Circulante Passivo Natildeo-Circulante
Contas a Receber de Clientes R$ 3382000 Adiantamento p Futuro Aumento de Capital R$ 1000
Imoacuteveis a Comercializar R$ 118849000 Permuta com Credores R$ 77303000
Empreacutestimos e Financiamentos R$ 36697000
Total do Passivo Natildeo-Circulante R$ 114001000
Patrimocircnio Liacutequido
Capital Social R$ 1000
Lucros Retidos R$ 0
Total do Ativo Natildeo-Circulante R$ 122231000 Total do Patrimocircnio Liacutequido R$ 1000
Total do Ativo R$ 126491000 Total do Passivo R$ 126491000
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 94 a 96 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Fluxo de Caixa Previstos da KPFR
Previsatildeo de Fluxos de Caixa (em R$ milhotildees)
PeriacuteodoReceitas
Liacutequidas
Custos de
Construccedilatildeo
amp Terreno
Despesas TributosEmpreacutestim
o PonteCRI
Financiame
nto agrave
Produccedilatildeo
Adicional
Equity Fluxo TotalSaldos de
Caixa
2 semestre 2011 R$ 10 -R$ 230 -R$ 33 R$ 00 R$ 359 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 106
1 semestre 2012 R$ 155 -R$ 63 -R$ 109 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 22 R$ 85
2 semestre 2012 R$ 118 -R$ 202 -R$ 71 -R$ 03 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 100 -R$ 59 R$ 26
1 semestre 2013 R$ 201 -R$ 360 -R$ 52 -R$ 06 -R$ 480 R$ 600 R$ 154 R$ 100 R$ 157 R$ 183
2 semestre 2013 R$ 166 -R$ 442 -R$ 44 -R$ 05 R$ 00 R$ 00 R$ 294 R$ 00 -R$ 33 R$ 151
1 semestre 2014 R$ 349 -R$ 385 -R$ 43 -R$ 10 R$ 00 R$ 00 R$ 186 R$ 00 R$ 97 R$ 247
2 semestre 2014 R$ 954 -R$ 294 -R$ 67 -R$ 30 R$ 00 R$ 00 R$ 16 R$ 00 R$ 579 R$ 826
1 semestre 2015 R$ 998 -R$ 200 -R$ 61 -R$ 31 R$ 00 R$ 00 -R$ 31 R$ 00 R$ 675 R$ 1501
2 semestre 2015 R$ 1380 -R$ 240 -R$ 45 -R$ 43 R$ 00 R$ 00 -R$ 806 R$ 00 R$ 246 R$ 1747
1 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 330 R$ 00 R$ 00 -R$ 326 R$ 1422
2 semestre 2016 R$ 06 -R$ 01 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 471 R$ 00 R$ 00 -R$ 467 R$ 955
1 semestre 2017 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 00 R$ 00 -R$ 151 R$ 804
Total R$ 4343 -R$ 2418 -R$ 526 -R$ 134 -R$ 121 -R$ 352 -R$ 187 R$ 200 R$ 804
A Devedora espera que o seu investimento no Empreendimento possibilitaraacute uma taxa interna de retorno liacutequida real de 1500 (quinze por cento) sobre o seu capital investido jaacute deduzindo os pagamentos relacionados as diacutevidas financiamentos e valores mobiliaacuterios tais como os CRI da presente Oferta a qual a Devedora acredita ser superior do que o retorno que poderia ser obtido em empreendimentos imobiliaacuterios deste tipo
A tabela a seguir demonstra a previsatildeo de fluxos de caixa oriundos do Empreendimento elaborado pela Devedora
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 81 e 82 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
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Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 23 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 7
Fatores de Risco
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Fatores de Risco (disclaimer)
Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
Para maiores informaccedilotildees vide paacuteginas 103 a 120 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
Para maiores informaccedilotildees vide paacutegina 54 do Prospecto O Prospecto estaacute disponiacutevel nas paacuteginas da internet indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Antes de tomar qualquer decisatildeo de investimento nos CRI os potenciais investidores deveratildeo considerar cuidadosamente agrave luz de suas proacuteprias situaccedilotildees financeiras e respectivos objetivos de investimento a presente seccedilatildeo de Fatores de Risco bem como as demais informaccedilotildees contidas neste Prospecto e em outros documentos da Oferta devidamente assessorados por seus consultores juriacutedicos eou financeiros bem como realizar uma anaacutelise detida (i) do Estatuto Social da Emissora e da Devedora (ii) do Formulaacuterio de Referecircncia da Emissora (iii) das Demonstraccedilotildees Financeiras da Emissora e da Devedora e (iv) das informaccedilotildees relativas ao Empreendimento contidas no Prospecto Preliminar
Os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais da Emissora e da Devedora podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos abaixo relacionados Caso qualquer dos riscos e incertezas aqui mencionados se concretize os negoacutecios a situaccedilatildeo financeira os resultados operacionais e portanto a capacidade da Devedora de efetuar os pagamentos da CCI e por consequecircncia a capacidade da Emissora efetuar o pagamento dos CRI poderatildeo ser afetados de forma adversa
Para uma descriccedilatildeo completa dos Fatores de Risco da Oferta os potenciais investidores devem ler o Prospecto Preliminar assim como sua versatildeo definitiva quando disponiacutevel) antes de decidir investir nos CRI disponiacutevel para consulta nas seguintes paacuteginas da rede mundial de computadores indicadas na paacutegina 3 deste Material Publicitaacuterio
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
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Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Ambiente Macroeconocircmico
O Governo Federal exerceu e continua exercendo influecircncia significativa sobre a economia brasileira Essa influecircncia bem como as condiccedilotildees poliacuteticas e econocircmicas brasileiras poderiam afetar adversamente as atividades da Emissora e ou da KPFR e portanto o desempenho financeiro dos CRI
A inflaccedilatildeo e os esforccedilos do Governo Federal de combate agrave inflaccedilatildeo podem contribuir significativamente para a incerteza econocircmica no
Brasil podendo prejudicar as atividades da Emissora eou da KPFR e portanto o desempenho financeiro eou a negociaccedilatildeo dos CRI A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como os negoacutecios da Emissora e da KPFR resultando em impacto
negativo no desempenho financeiro e no preccedilo de mercado dos CRI Acontecimentos e a percepccedilatildeo de riscos em outros paiacuteses sobretudo em paiacuteses de economia emergente nos Estados Unidos e na
Europa podem prejudicar o preccedilo de mercado dos valores mobiliaacuterios brasileiros inclusive da negociaccedilatildeo dos CRI e causar um impacto negativo nos resultados e condiccedilotildees financeira da Emissora e da KPFR
Efeitos da Retraccedilatildeo no Niacutevel da Atividade Econocircmica
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Creacutedito Imobiliaacuterio
Inadimplecircncia do Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade do Patrimocircnio Separado em honrar as obrigaccedilotildees decorrentes da emissatildeo de CRI depende do pagamento pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio Tal Creacutedito Imobiliaacuterio corresponde ao direito de recebimento dos valores devidos pela KPFR sob o Contrato de Financiamento e compreende aleacutem dos respectivos valores de principal os juros e demais encargos contratuais ou legais bem como os respectivos acessoacuterios O Patrimocircnio Separado constituiacutedo em favor dos Titulares dos CRI natildeo conta com qualquer garantia ou coobrigaccedilatildeo da Emissora Assim o recebimento integral e tempestivo pelos Titulares dos CRI dos montantes devidos dependeraacute do adimplemento do Creacutedito Imobiliaacuterio em tempo haacutebil para o pagamento dos valores devidos aos Titulares dos CRI Portanto a ocorrecircncia de eventos que afetem a situaccedilatildeo econocircmico-financeira da KPFR poderaacute afetar negativamente a capacidade do Patrimocircnio Separado de honrar suas obrigaccedilotildees estabelecidas no Termo de Securitizaccedilatildeo
O risco de creacutedito da KPFR pode afetar adversamente os CRI O pagamento das remuneraccedilotildees dos CRI depende do pagamento integral e tempestivo pela KPFR do respectivo Creacutedito Imobiliaacuterio A capacidade de pagamento da KPFR poderaacute ser afetada em funccedilatildeo de sua situaccedilatildeo econocircmico-financeira em decorrecircncia de fatores internos eou externos o que poderaacute afetar o fluxo de pagamentos dos CRI
Riscos decorrentes dos criteacuterios adotados pela CHB para concessatildeo do creacutedito O pagamento dos CRI estaacute sujeito aos riscos normalmente associados agrave concessatildeo de empreacutestimos incluindo mas natildeo se limitando a tanto deficiecircncias na anaacutelise de risco da KPFR aumento de custos de outros recursos que venham a ser captados pela KPFR e que possam afetar seu fluxos de caixa bem como riscos decorrentes da ausecircncia de garantia quanto ao pagamento pontual ou total do principal e juros pela KPFR Adicionalmente os recursos decorrentes da execuccedilatildeo das Garantias podem natildeo ser suficientes para satisfazer a integralidade das diacutevidas constantes dos instrumentos que lastreiam os CRI Portanto a inadimplecircncia da KPFR pode ter um efeito material adverso no pagamento dos CRI
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Devedora
O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
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Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
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Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
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O descasamento entre as taxas utilizadas na indexaccedilatildeo das receitas da KPFR e aquelas utilizadas na indexaccedilatildeo de sua despesa poderaacute afetar sua situaccedilatildeo financeira e resultados operacionais de maneira adversa
A KPFR eacute companhia cujo resultado depende dos resultados do Empreendimento Problemas com o Empreendimento que escapem do controle da KPFR poderatildeo vir a prejudicar sua reputaccedilatildeo bem como sujeita-la agrave
eventual imposiccedilatildeo de indenizaccedilatildeo por responsabilidade civil A perda de membros da alta administraccedilatildeo da KPFR a incapacidade de atrair e manter pessoal qualificado para integraacute-la ou manter
sua cultura organizacional pode ter um efeito adverso relevante sobre a KPFR A utilizaccedilatildeo de matildeo de obra terceirizada pode implicar a assunccedilatildeo de obrigaccedilotildees de natureza trabalhista e previdenciaacuteria Decisotildees desfavoraacuteveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos para a KPFR Risco de desvalorizaccedilatildeo das Accedilotildees em caso de perda de ativos da KPFR
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Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
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Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Seccedilatildeo 9
Dados de Contato
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Dados de Contato
Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Empreendimento
Risco da Resoluccedilatildeo do Contrato de Parceria
Prioridade Secundaacuteria no Direito a Recebimento de Fluxos de Caixa e no Direito a Garantias Reais Imobiliaacuterias
Risco de Distrato dos Compromissos de Compra e Venda
Risco de Atraso na Previsatildeo de Recebimento de Caixa Oriundo de Atraso no Repasse e Desligamento da Carteira
Risco de Inexistecircncia de Financiamento Complementar agrave Obra
Risco de Atraso na Entrega do Empreendimento
Risco de Natildeo Obtenccedilatildeo de ldquoHabite-serdquo
Risco de Engenharia e Construccedilatildeo
Risco de Desapropriaccedilatildeo dos Imoacuteveis
Risco de Deterioraccedilatildeo dos Imoacuteveis e do Empreendimento
Risco de Alteraccedilatildeo nas Leis de Zoneamento
Riscos Ambientais
Risco Decorrentes de Sinistro
Risco Decorrentes da Falta da Capacidade de Pagamento de Empresa Seguradora
Risco de Contingecircncias Fiscais
Risco na Gestatildeo Administrativa e Financeira do Empreendimento
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Oferta
A capacidade da Emissora de honrar suas obrigaccedilotildees decorrentes dos CRI depende do pagamento pela Devedora dos Creacuteditos Imobiliaacuterios
Risco do Quoacuterum de deliberaccedilatildeo em assembleia geral de Titulares dos CRI
Natildeo seraacute emitida Carta de Conforto no acircmbito desta Oferta
Baixa Liquidez no Mercado Secundaacuterio
Ausecircncia de Amortizaccedilatildeo do Valor do Principal eou Pagamento de Juros Remuneratoacuterios durante o Periacuteodo de Carecircncia dos CRI
Ausecircncia de Averbaccedilatildeo das Garantias em Favor dos Titulares dos CRI
Vencimento antecipado dos CRI
Restriccedilatildeo de Negociaccedilatildeo ateacute o Encerramento da Oferta
Risco de Credores Privilegiados em relaccedilatildeo aos Titulares dos CRIs
Risco de contestaccedilatildeo da estrutura
Ausecircncia de Classificaccedilatildeo de Risco da Oferta
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Lei Tributaacuteria
Atualmente os rendimentos auferidos por pessoas fiacutesicas residentes no paiacutes Titulares dos CRI estatildeo isentos de IRRF ndash Imposto de Renda Retido na Fonte e de declaraccedilatildeo de ajuste anual de pessoas fiacutesicas Poreacutem tal tratamento tributaacuterio tem o intuito de fomentar o mercado de CRI e pode ser alterado ao longo do tempo Eventuais alteraccedilotildees na legislaccedilatildeo tributaacuteria eliminando tal isenccedilatildeo criando ou elevando aliacutequotas do imposto de renda incidente sobre os CRI ou ainda a criaccedilatildeo de novos tributos aplicaacuteveis aos CRI poderatildeo afetar negativamente o rendimento liacutequido dos CRI esperado pelos investidores
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Sumaacuterio dos Fatores de Risco Setor e Emissora
Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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Seccedilatildeo 8
Cronograma da Oferta
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
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2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Recente Desenvolvimento do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria no Brasil Capacidade da Emissora de Aquisiccedilatildeo de Creacuteditos Imobiliaacuterios Riscos Associados aos Prestadores de Serviccedilos da Emissora Riscos Adicionais da Emissora e do Setor de Securitizaccedilatildeo Imobiliaacuteria
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3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
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15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
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9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
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(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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Emissora POLO CAPITAL SECURITIZADORA SA Avenida Ataulfo de Paiva nordm 204 10ordm andar Leblon CEP 22440-033 Rio de Janeiro ndash RJ At Sr Stephan Renaux Chamagne de Sabrit Telefone (21) 3205-9800 Fac-siacutemile (21) 3205-9899 E-mail ri-securitizadorapolocapitalcom ou securitizadorapolocapitalcom Website wwwpolosecuritizadoracombr
Coordenador Liacuteder
SLW CORRETORA DE VALORES E CAcircMBIO LTDA Rua Dr Renato Paes de Barros nordm 717 10ordm andar Itaim Bibi CEP 04530-001 Satildeo Paulo ndash SP At Sr Nelson Santucci Torres Telefone (11) 3048-9943 Fac-siacutemile (11) 3048-9910 E-mail nelsontorresslwcombr Website httpwwwslwcombr
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Cronograma da Oferta
A tabela a seguir demonstra o cronograma indicativo da Oferta
Eventos Datas Previstas (1)
1 Protocolo na CVM do Pedido de Registro da Oferta 14 de dezembro de 2012
2 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Preliminar 17 de dezembro de 2012
3 Publicaccedilatildeo do Aviso ao Mercado 18 de dezembro de 2012
4 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Vinculadas)
15 de fevereiro de 2013
5 Conclusatildeo do Procedimento de Bookbuilding (Pessoas Natildeo Vinculadas)
26 de fevereiro de 2013
6 Disponibilizaccedilatildeo do Prospecto Definitivo 26 de fevereiro de 2013
7 Obtenccedilatildeo do Registro da Oferta na CVM 12 de marccedilo de 2013
8 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Iniacutecio 13 de marccedilo de 2013
9 Data da Primeira Liquidaccedilatildeo 14 de marccedilo de 2013
10 Publicaccedilatildeo do Anuacutencio de Encerramento 15 de marccedilo de 2013
(1) Nota todas as datas futuras previstas satildeo meramente indicativas e estatildeo sujeitas a alteraccedilotildees antecipaccedilotildees suspensotildees ou prorrogaccedilotildees sem aviso preacutevio a criteacuterio da Emissora eou do Coordenador Liacuteder
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