0_201

I N S T I T U T O D E P E S Q U I S A E S T A T Í S T I C A & Q U A L I D A D E

Rua Fernando Simas, 705 cj 21-22 CEP 80430 190 Bigorrilho Curitiba-PR tel/fax 41 3336.8283 www.ipeq.com.br [email protected]

LAUDO DE AVALIAÇÃO USO RESTRITO(*)

OBJETIVO

AVALIAÇÃO PATRIMONIAL

CONTRATANTE

DTCOM DIRECT TO COMPANY S.A

(Segundo a norma N.B.R. 14653-2 DA A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas, observada

subseção 9.2.3 e 9.2.4).

RESUMO DE VALORES

DESCRIÇÃO TOTAIS (R$)

Terreno: 439.463,00

Benfeitorias: 924.739,00

Equipamentos/Móveis: 6.458.316,00

Bens Intangíveis: 738.095,00

TOTAL (R$): 8.560.613,00

DATA

CURITIBA, 03 DE DEZEMBRO DE 2007.

Nota: O presente Laudo de Avaliação é composto de 57 páginas, todas devidamente rubricadas, sendo a página de Resumo de Valores assinada.

(*) O presente Laudo de Avaliação é de Uso Restrito para fins patrimoniais e sua exibição para terceiros ou emissão de cópias é prerrogativa do Contratante.



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ÍNDICE pág.

I – ASPECTOS GERAIS ................................................................................ 03

I.1 – OBJETIVO ........................................................................................... 03

I.2 – PRESSUPOSTOS BÁSICOS............................................................... 03

I.3 – INDIVIDUALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO .................................................. 05

I.4 – MEMORIAL DESCRITIVO DA AVALIAÇÃO ........................................ 07

I.5 – METODOLOGIA .................................................................................. 08

I.5.1 – NA AVALIAÇÃO DO TERRENO................................................. 08

I.5.2 – NA AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS ...................................... 12

I.5.3 – NA AVALIAÇÃO DOS EQUIPAMENTOS/MÓVEIS .................... 15

I.5.4 – NA AVALIAÇÃO DOS BENS INTANGÍVEIS............................... 34

I.6 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO.............................................. 38

I.7 – JUSTIFICATIVA DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA............................. 38

II. – RESUMO DE VALORES ........................................................................ 39

III. – ANEXOS

ANEXO 1 – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.................................................. 40

ANEXO 2 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA...................... 47

ANEXO 3 – DOCUMENTAÇÃO................................................................... 55



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LAUDO DE AVALIAÇÃO

I – ASPECTOS GERAIS

I.1 – OBJETIVO

O presente laudo de avaliação tem por objetivo, determinar o

valor atual de um imóvel comercial constituído de terreno mais benfeitorias, mais

equipamentos e bens intangíveis, pertencentes à empresa DTCOM DIRECT TO

COMPANY S.A., localizada na Avenida Dom Pedro II nº.1.720 e Rua Nilo Favaro,

geograficamente no bairro Itapira no Município de Quatro Barras, Estado do Paraná, a

pedido da empresa.

I.2 – PRESSUPOSTOS BÁSICOS

A presente avaliação foi executada dentro dos seguintes

parâmetros:

a) O valor estimado é válido para pagamento à vista.

b) O valor estimado é válido para a presente data.

c) O valor resultante foi calculado pelo Método Evolutivo, que trata

do somatório do valor do terreno pelo Método Comparativo de

Dados de Mercado, e das benfeitorias e equipamentos pelo

Método do Custo de Reprodução, conforme as determinações das

Normas N.B.R.14653-1, 14653-2 e 8977 DA A.B.N.T. –

Associação Brasileira de Normas Técnicas.

d) O valor estimado é válido para a situação e estado em que se

encontra o imóvel na presente data.

e) Todas as medidas e quantidades citadas e utilizadas nesta

avaliação foram obtidas da documentação fornecida pelo

Contratante, sendo portando de sua responsabilidade.



Página 4 de 57

f) O presente Laudo de Avaliação é de Uso Restrito para fins

patrimoniais e sua exibição para terceiros ou emissão de cópias é

prerrogativa do Contratante.

g) O termo VALOR nesta avaliação significa:

“A expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação,

numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades

de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas

à negociação”, ou seja, um mercado de concorrência perfeita,

caracterizado pelas seguintes exigências:

o Homogeneidade do bem levado a mercado;

o Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que

não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;

o Inexistência de influências externas;

o Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de

todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências;

o Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo

liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.



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I.3 – INDIVIDUALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO

Lote de Terreno nº.AB-2BA1-B: com formato irregular,

topografia plana, no nível da rua, com área total de 15.000,00 m², com frente para

Avenida Dom Pedro II nº.1.720 e Rua Nilo Favaro, geograficamente no bairro Itapira no

Município de Quatro Barras, Estado do Paraná, contendo benfeitorias em alvenaria em

bom estado de conservação com área total construída de 615,75 m². Suas descrições,

limites e confrontações estão na cópia da Matrícula nº.4.414 do Cartório de Registro de

Imóveis da Comarca de Campina Grande do Sul.

Topograficamente o terreno é plano, e o solo seco, silte-

argiloso aparentemente bom, não apresenta problemas à implantação de obras pelos

meios tradicionais. O local dispõe dos principais melhoramentos e serviços públicos

existentes, tais como: rede de abastecimento de água potável, rede de energia elétrica,

telefonia, transporte público, coleta de lixo, etc.

Demais características do imóvel avaliando se encontram na

“Ficha de Descrição” a seguir, no “Relatório Fotográfico” no ANEXO 1 e na

“Documentação” no ANEXO 3.



Imóvel:

Endereço:

Bairro: Cidade:

Documentação:

Contratante:

Proprietário:

II.1. CARACTERÍSTICAS: II.2. EQUIPAMENTOS URBANOS:

Zoneamento

Topografia

Nível em Relação à Rua

Solo:

Pavimentação

Outros:

Formato:

II.3. DIMENSÕES: Frente (mts.): 111,80

Fundos (mts.): 115,50

Área Total (m²): 15.000,00

II.4. OBSERVAÇÕES:

III.1. LOCAL DE SITUAÇÃO:Topografia do Trecho: Plano ( x ) Aclive ( ) Declive ( )

Tráfego no Trecho: Local ( ) Expresso ( ) Misto ( x )III.2. CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO

ACABAMENTO DEMOGRÁFICO LOCALIZAÇÃO

Alto ( ) Alto ( ) Residencial ( x )Médio ( ) Médio ( ) Comercial ( )Baixo ( x ) Baixo ( x ) Indústria ( x )

III.3. INFRA ESTRUTURA URBANA:Polo Comercial ( C ) Escola 1º/ 2º ( C ) Hospital ( C )

Shopping Center ( C ) Escola Superior ( C ) Polícia ( C )Recreação ( C ) Correio ( C ) Bombeiro ( C )

Tipo: Estrutura:

Padrão: Paredes:

Área Total Averbada (m²): Esquadrias:

Área Total Não Averbada (m²): 615,75 Pisos:

Área Global Construída (m²): 615,75 Forros:

Idade Média Aparente (anos) 05 Cobertura:

Idade Remanescente (anos) 55

Estado de Conservação: *(Conforme Critério Ross-Heidecke)

Observações:

FICHA DE DESCRIÇÃOI. INDIVIDUALIZAÇÃO

II. TERRENO:

Itapira

Avenida Dom Pedro II nº.1.720 e Rua Nilo Favaro

"DTCOM"

DTCOM DIRECT TO COMPANY S.A.

Matrícula nº.4.414 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande do Sul/PR.

Quatro Barras/PR.

DTCOM DIRECT TO COMPANY S.A.

ZS

plana

IV. BENFEITORIAS:

Rede Elétrica:

Rede de Água:

Galeria de Água Fluvial:

Passeio:

( A ) Até 1.000 metros - ( B ) 1.000 à 2.000 metros - ( C ) + 2.000 metros

silte-argiloso

duas testadas

irregular Transporte Coletivo:

Lado Esquerdo (mts.):

comercial

Lado Direito (mts.):

III. PADRÃO DA REGIÃO:

Lote de Terreno nº.AB-2BA1-B

138,50

superior

149,50

entre novo e regular

sim

sim

não

não

no nível Rede de Esgoto:

Iluminação Pública:com beneficiamento sim

sim

sim

metálica duplas c/isolamento

PVC, Erkulit

granito, cerâmico, carpet, vinílico, elevado metálico

alumínio

bloco de cimento

concreto armado



Página 7 de 57

I.4 – MEMORIAL DESCRITIVO DA AVALIAÇÃO

A seqüência das atividades desenvolvidas nesta avaliação foi a seguinte:

a) Vistoria ao imóvel avaliando e análise documental, para completa

individualização dos seus aspectos físicos.

b) Pesquisa na região do imóvel avaliando em busca de ofertas e

reconhecimento da região imobiliária.

c) Pesquisa na Prefeitura Municipal quanto ao enquadramento fiscal

do imóvel e restrições ao seu aproveitamento (legislação e

planejamento municipal).

d) Consulta às imobiliárias atuantes nas Cidades, em busca de

ofertas ou compra e venda recentes, ou não existindo, coletando

opiniões quanto a valores na região.

e) Pesquisa em cartórios sobre transações recentes de compra e

venda de imóveis comparáveis.

f) Seleção e vistoria dos elementos amostrais coletadas nas

atividades acima descritas, classificando e descrevendo-as no

ANEXO 2.

g) Determinação dos fatores de transposição de cada elemento

amostral, ao local do imóvel avaliando.

h) Análise estatística sobre os valores unitários transpostos do

imóvel, conforme planilha de cálculo.

i) Determinação do valor final do imóvel, somando o valor

encontrado para o terreno com o valor atribuído às benfeitorias e

equipamentos e outros componentes do preço de mercado.



Página 8 de 57

I.5 – METODOLOGIA

I.5.1 – NA AVALIAÇÃO DO TERRENO:

O valor do terreno como um todo, foi obtido pelo Método

Direto (Comparativo de Dados de Mercado), que define o valor através da comparação

com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e

extrínsecas.

No caso em questão consiste em selecionar amostras cujos

valores unitários são devidamente homogeneizados e ponderados em relação ao terreno

avaliando.

Foram utilizados os fatores: de “oferta” (fonte), corrigindo a

informação com relação à elasticidade no preço ofertado quando do fechamento do

negócio, sendo um fator diretamente proporcional; de “forma”, corrigindo distorções da

relação frente/fundos, esquina e topografia (plani-altimétricas) da amostra, sendo um fator

inversamente proporcional; de “melhoria”, corrigindo diferenças entre eventuais

benfeitorias de infra-estrutura existentes na amostra, tais como: terraplanagem, cercas,

muros, paisagismo, pavimentação interna, etc., sendo um fator inversamente

proporcional; de “área”, corrigindo distorções entre os elementos amostrais, com relação à

área total do terreno avaliando, sendo um fator inversamente proporcional; e de

“localização”, o qual homogeneíza os valores em termos de sua localização e

zoneamento, sendo um fator inversamente proporcional.

De posse dos valores unitários transpostos ao local do imóvel

avaliando é possível portanto o cálculo da média, medida esta de tendência central mais

comumente usada para descrever resumidamente uma distribuição de freqüências, com a

seguinte representação genérica: n

XX

n

ii∑

== 1 , onde Xi é o valor genérico de cada

elemento da amostra e n é o número total de elementos na amostragem e o cálculo do



Página 9 de 57

Desvio Padrão medida esta de dispersão mais usada que tem sua representação

genérica: ( )

11

−

−=∑=

n

XXS

n

ii

.

Com o tratamento estatístico através do estudo de pequenas

amostras (distribuição “t” de Student), podemos calcular o intervalo de confiança, genérico

igual a: αµ αα −=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛+<<− 1

22SaSa n

StXnStXp , onde ⎟

⎠⎞⎜

⎝⎛

2αt é o valor tabelado da

distribuição para 80% de confiança e n-1 graus de liberdade, e ( )San é o número total de

elementos na amostragem saneada.

No processo avaliatório foi desenvolvida uma Planilha para

determinação dos Valores Unitários dos terrenos e intervalo de confiança, apresentados a

seguir. Também foi realizada pesquisa (amostragem), as quais estão descritas no ANEXO

2, consequentemente, a planilha de cálculo dos valores unitários dos terrenos avaliando

mencionam, as referências dos elementos amostrais considerados.

Valor do Terreno: O valor final do terreno (calculado na

planilha adiante), resultou igual a:

R$ 439.463,00 (quatrocentos e trinta e nove mil

quatrocentos e sessenta e três reais).



110712001 15,00 0,90 0,65 1,00 0,80 0,85 36,96 110712002 15,00 0,90 0,90 1,00 0,80 0,85 26,69 110712003 10,94 0,90 0,90 1,00 1,05 0,60 21,01 110712004 25,00 0,90 0,88 1,00 1,00 1,00 30,94 110712005 57,34 0,90 1,10 1,00 1,60 1,00 35,48 110712006 9,52 0,90 0,50 1,00 0,80 0,85 30,49 110712007 5,83 0,90 0,60 1,00 0,60 0,75 23,51

07 Valor Unitário Médio da Amostra ( ) = 29,30

38,0920,51

Número de Elementos Saneado(s) na Amostra (*) = 00

Valor Unitário Médio da Amostragem Saneada ( ) = 29,30Desvio Padrão da Amostragem Saneada ( ) = 5,91

Valor Tabelado de Graus de Liberdade para (80%; n sa-1) = 1,440Número Total de Elementos na Amostragem Saneada = 07

-11% 26,0811% 32,52

R$/m² 32,52 R$/m² 29,30 R$/m² 26,08

15.000,0029,30

439.463

RESUMO DOS VALORES UNITÁRIOS FINAIS DO TERRENO AVALIANDO:

Valor Unitário Mínimo (R$/m²) do Intervalo de Confiança =

VALOR TOTAL DE MERCADO DO TERRENO AVALIANDO:

=............................=............................

Área Total (m²) =Valor Unitário Adotado (R$/m²) =

Valor Total Final do TERRENO Avaliando (R$) =

VALOR UNITÁRIO MÉDIO

Número Total de Elementos na Amostragem (n) =

Saneamento na Amostra em Relação a Média (Limite Máximo > 30%) =Saneamento na Amostra em Relação a Média (Limite Mínimo < 30%) =

VALOR UNITÁRIO MÁXIMO

Valor Unitário Máximo (R$/m²) do Intervalo de Confiança =

=............................

DETERMINAÇÃO DO INTERVALO DE CONFIANÇA (Distribuição "t" de Student):

PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENOIMÓVEL: Avenida Dom Pedro II nº.1.720 - Itapira - Quatro Barras/PR.CONTRATANTE: DTCOM DIRECT TO COMPANY S.A.

Fator de

Melhoria

Fator de

Localização

Valor Unitário à vista (Xi)

(R$/m²)

Elementos Amostrais

Valor Unitário

Homogeneizado

Fator de

Fonte

Fator de

Área

Fator de

Forma

ANÁLISE ESTATÍSTICA:

VALOR UNITÁRIO MÍNIMO

X

XS

⎟⎠⎞⎜

⎝⎛

2αt

( )San

αµ αα −=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛+<<− 1

22SaSa n

StXnStXp



1,10

1,10

1,00

1,00

OBSERVAÇÕES E SITUAÇÃO PARADIGMA:

b. Fator de Forma corrige distorções da relação frente/fundos, esquina e topografia da amostra. Sendo parao terreno avaliando igual a:

d. Fator de Área procura corrigir distorções entre a amostra, com relação à área total do terreno. Sendo

de elementos na amostragem e nSa = número total de elementos naonde Xi= valor genérico de cada elemento da amostra e n= número total

f. Medida de tendência central mais comumente usada para descrever resumidamente uma distribuição defrequências é a Média Aritmética, com a seguinte representação genérica:

a. Fator de Fonte corrige a informação com relação à elasticidade no preço ofertado quando do fechamentodo negócio. (Fator diretamente proporcional)

amostragem saneada.g. Medida de dispersão mais usada o desvio padrão tem representação genérica igual a:

(inclusive no zoneamento). Sendo para o terreno avaliando igual a

para o terreno avaliando igual a:

(Fator inversamente proporcional)




c. Fator de Melhoria corrigindo diferenças entre eventuais benfeitorias públicas ou não existentes na

e. Fator de Localização homogeneíza os valores unitários dos elementos amostrais em termos de localização.

amostra. Sendo para o terreno avaliando igual a:

n

XX

n

ii∑

== 1

( )1

1

−

−=∑=

n

XXS

n

ii



Página 12 de 57

I.5.2 – NA AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:

A metodologia aplicada na avaliação das benfeitorias é a dos

preços de custo de reprodução, na qual como a própria denominação indica, o avaliador

trabalha exclusivamente com os custos de reprodução das benfeitorias acrescidas ao

valor do terreno, o qual é avaliado separadamente pelo método comparativo de dados de

mercado.

Para as construções adotamos como valores unitários básicos

(VuB) os “Custos Unitários Básicos de Edificações (R$/m²)” publicados na revista

CONSTRUÇÃO MERCADO – PINI, ou nos casos específicos orçamentos junto a

construtoras e empreiteiras do ramo. Para cada edificação, depois de selecionado o valor

unitário mais adequado, foram aplicados os fatores corretivos de praxe, quais sejam:

Fator de Atualização (At): Corrige o valor unitário com a mesma

variação do CUB-SINDUSCON/PR. no período entre a determinação do valor básico e a

data da avaliação.

Custos Não Considerados (CNC): Agrega ao valor básico os

custos não considerados em sua determinação tais como fundações especiais,

elevadores, instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, aquecedores,

playground, equipamentos de garagem, etc., obras complementares de terraplanagem,

urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos etc., despesas com

instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros serviços

especiais; impostos e taxas, projetos incluindo despesas com honorários profissionais e

material de desenho, incorporador, conforme obras. Para as áreas não averbadas,

consideramos os custos referente sua regularização (averbação) e retiramos tais custos

do valor total da benfeitoria não averbadas.

Fator de Acabamento (Fa): Corrige o valor básico em termos

do acabamento da construção em relação ao imóvel avaliando.

Fator de Depreciação (Fd): Deprecia o valor básico em função

da idade aparente, vida útil e o estado de conservação do imóvel avaliando.



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Adotamos para depreciação física das edificações o Critério de

Ross-Heidecke, cuja equação algébrica é a seguinte:

( )[ ]caaFd *11 −+−= , onde ⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛+=

VuIa

VuIaa 2

2

21 , sendo

Vu = Vida Útil;

Ia = Idade Aparente;

C = Coeficiente de Heidecke.

Vantagem da Coisa Pronta (Vcp): Incorpora ao valor de custo

das benfeitorias à vantagem da mesma estar pronta e disponível, sendo função do prazo

de construção e taxas financeiras vigentes.

Valor das Benfeitorias: O valor final das benfeitorias

(calculado na planilha adiante), resultou igual a:

R$ 924.739,00 (novecentos e vinte e quatro mil setecentos

e trinta e nove reais).



AtC

VuB

IdVu

At

CN

CFa

EsC

HFd

(1)

Vcp

VuH

VTB

615,

751.

024,

6805

551,

001,

301,

151,

50,

0032

0,95

18

1,03

1.50

1,81

924.

739

R$

Valo

r Glo

bal B

ENFE

ITO

RIA

S :

924.

739

R$

A

tC =

Áre

a To

tal C

onst

ruíd

a (m

²)Vu

B =

Val

or U

nitá

rio B

ásic

o (R

$/m

²)Id

=Id

ade

Apa

rent

e (a

nos)

Vu =

Vid

a Ú

til (a

nos)

At =

Fato

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Atu

aliz

ação

CN

C =

Cus

tos

Não

Con

side

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=Fa

tor d

e A

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CH

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: (1) O

Fat

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Crit

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cke.

Vcp

=V

anta

gem

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Coi

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ront

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H =

Val

or U

nitá

rio H

omog

eniz

ado

(R$/

m²)

VTB

=V

alor

Tot

al B

enfe

itoria

(R$)

VG =

Val

or G

loba

l

PLA

NIL

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ÇÃ

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AS

BE

NFE

ITO

RIA

S

Des

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ão d

os Im

óvei

s

Ben

feito

rias:



Página 15 de 57

I.5.3 – NA AVALIAÇÃO DOS EQUIPAMENTOS/MÓVEIS

I.5.3.1 – NÍVEL DE RIGOR

Ao presente trabalho de avaliação imprimiu-se o nível de rigor

de uma “Avaliação Normal", conforme definição contida na Norma Brasileira N.B.R. 8977

– Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais da

Associação Brasileira de Normas Técnicas – A.B.N.T..

I.5.3.2 – OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente trabalho objetiva determinar o Valor de Mercado, para

fins patrimoniais, de diversos equipamentos e móveis.

I.5.3.3 – VISTORIA DOS BENS

Procedemos à vistoria dos bens, com o objetivo de efetuar:

a) o levantamento físico dos itens a serem avaliados, os quais foram

privilegiados conforme a relação fornecida pela contratante e constatada a existência

física dos bens in-loco;

b) a apreciação do estado de conservação e manutenção dos

mesmos;

Constatamos que se encontram em ótimo estado de conservação e

a manutenção aparenta ser realizada de acordo com as recomendações dos fabricantes.

I.5.3.4 – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Para obtenção do valor final, baseamo-nos em critérios técnicos

consagrados, tradicionalmente aceitos (método do custo), atribuindo valores aos bens

relacionados a partir dos seus valores de reposição, por consulta no mercado, aos

antecedentes registrados e a pesquisa realizada junto a fornecedores.



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Sua depreciação tem por base o uso que a máquina e/ou

equipamento ou outro bem avaliando tiveram até a data do laudo e levando em conta os

aspectos físicos e funcionais; vida econômica útil; idade aparente; estado geral de

conservação e de manutenção.

I.5.3.5 – CRITÉRIO DE CLASSIFICAÇÃO DOS EQUIPAMENTOS

Para efeito de avaliação, procedemos à classificação das máquinas

e/ou equipamentos em quatro categorias, como se segue:

a) Ótimo: Bem novo;

b) Bom: Bem novo ou mesmo usado, desde que mantendo todas as

características de valor econômico;

c) Regular: Bem usado, mesmo com evidência de desgaste ou

acidentes, devidamente reparados;

d) Mau: Quando por desgaste, ausência de componentes, perda de

produtividade, precisão e demais tarefas compatíveis a seu

cargo, quebrados, tornem-se economicamente justificável

sua substituição.

I.5.3.6 – ROTEIRO DE CÁLCULO:

O Valor de Mercado de cada bem foi obtido partindo-se do Valor de

Reposição (Valor de Novo), utilizado formulação (*) e tabelas abaixo extraídas do livro

"Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações".

(*) ( )( ) VNVRDVRVM ×+×−= 1 , onde

VM = Valor de Mercado;

VMA = Valor de Mercado Atual (Comparativo);

VN = Valor de reposição;

VR = Valor Residual;



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IR = Idade Real ou Idade aparente dependendo do caso;

VU = Vida Útil Média;

CM = Coeficiente de Manutenção;

CT = Coeficiente de Trabalho.

FA = Fator de Ajuste = f(CM, CT);

K = Função de Ajuste, ( ) FAVUIRK ×= , e por sua vez:

D = Função Depreciação = f(K), sendo;

Tabela n°.01 – Coeficiente de Manutenção (CM)

Tipo de Manutenção Valor

Inexistente Sofrível Normal

Rigorosa Perfeita

0 5 10 15 20

Tabela n°.02 – Coeficiente de Trabalho (CT) Tipo de

Trabalho Valor

Nulo Leve Normal

Pesado Extremo

0 5 10 15 20



Página 18 de 57

Tabela n°.03 – Fator de Ajuste (FA)

CM CT FA (CM, CT)

0

0 5 10 15 20

0,85 1,19 1,67 2,34 3,28

5

0 5 10 15 20

0,69 0,95 1,29 1,76 2,40

10

0 5 10 15 20

0,56 0,75 1,00 1,32 1,76

15

0 5 10 15 20

0,46 0,59 0,77 1,00 1,29

20

0 5 10 15 20

0,37 0,47 0,59 0,75 0,95



Página 19 de 57

Tabela n°.04 – Valores da Função de Ajuste e Função Depreciação

K D K D K D K D

0,00 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 0,15 0,16 0,17 0,18 0,19 0,20 0,21 0,22 0,23 0,24 0,25 0,26 0,27 0,28 0,29 0,30 0,31 0,32 0,33 0,34 0,35 0,36 0,37 0,38 0,39 0,40 0,41 0,42 0,43 0,44 0,45 0,46 0,47 0,48 0,49 0,50

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2,04 2,05 2,06 2,07 2,08 2,09 2,10 2,11 2,12 2,13 2,14 2,15 2,16 2,17 2,18 2,19 2,20

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I.5.3.7 – VALOR DOS EQUIPAMENTOS/MÓVEIS AVALIADOS:

O valor final obtido, conforme as planilhas localizadas a seguir,

após aplicação dos fatores é o seguinte:

R$ 6.458.316,00 (seis milhões quatrocentos e cinqüenta e

oito mil trezentos e dezesseis reais).

01/1

2/20

07

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Página 34 de 57

I.5.4 – NA AVALIAÇÃO DOS INTANGÍVEIS

Os bens intangíveis que foram avaliados são os Cursos que

integram o ativo da empresa, os quais tiveram seus valores atribuídos de acordo com os

custos de origem, devidamente contabilizados.

O valor total dos Bens Intangíveis, discriminados na planilha a

seguir, resultou igual a:

R$ 738.095,00 (setecentos e trinta e oito mil e noventa e

cinco reais).



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Página 38 de 57

I.6 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

O imóvel avaliando tem a função típica para a qual foi

construído, podendo-se afirmar, entretanto que as edificações estão sub-utilizando o

terreno, o qual poderia ter melhor aproveitamento, podendo abrigar também outras

atividades, tais como industrias, comércio ou edificações residenciais.

Pode-se considerar como boa à liquidez do imóvel, devido às

suas dimensões e características próprias (fato de duas frentes).

Muito embora os valores avaliados refiram-se a "pagamento à

vista", o prazo de comercialização dependerá de diversos fatores inerentes ao mercado

imobiliário, tendo em vista as características próprias do mercado de imóveis destinados à

logística.

I.7 – JUSTIFICATIVA DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA

Os elementos amostrais foram selecionados de forma que

possibilitassem comparação com o imóvel avaliando, em fontes de informações

confiáveis, recentes, e preferencialmente na mesma região imobiliária.

Na inexistência de número de elementos amostrais confiáveis

na localidade do imóvel avaliando a amostragem estendeu-se por regiões as mais

similares possíveis em termos de ocupação.



Página 39 de 57

II – RESUMO DE VALORES

II.1 – VALORES TOTAIS

Os valores finais do imóvel são os seguintes:

DESCRIÇÃO VALOR TOTAL (R$)

Terreno: 439.463,00

Benfeitorias: 924.739,00

Equipamentos/Móveis: 6.458.316,00

Bens Intangíveis: 738.095,00

II.2 – VALOR TOTAL1

Totaliza portanto a avaliação dos ativos da empresa DTCOM

DIRECT TO COMPANY S.A., de conformidade com a metodologia e condições

explicitadas no item I, a quantia de:

_________________

= R$ 8.560.613,00 = _________________

(oito milhões quinhentos e sessenta mil, seiscentos e treze reais)

Curitiba, 03 de dezembro de 2007.

1 Considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou desapropriações que pesem sobre o mesmo e para a finalidade especifica para a qual foi destinada esta avaliação.



Página 40 de 57

ANEXO 1: – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO



Imagem aérea do imóvel avaliando.

Detalhe do acesso principal do imóvel. Detalhe da testada principal do imóvel, voltada para Av.Dom Pedro II.



Detalhes externos da testada principal (face norte). Detalhes externos das benfeitorias.

Detalhes do terreno e benfeitorias. Detalhes externos da edificação (testada sul).

Detalhes da sala de recepção. Detalhes internos da edficiação.



Detalhes internos da edificação.

Detalhe do piso elevado no setor técnico.

Detalhes internos da sala técnica. Detalhes externos da casa de máquinas (gerador e no-break).

Detalhe dos fundos do terreno (lado sul). Detalhe da divisa lateral oeste do terreno.



Detalhes do terreno e benfeitorias. Detalhe da testada secundária do imóvel, voltada para Rua Nilo Favaro.



Detalhe dos equipamentos para Digitalização de Vídeos.

Vista geral da Master Control Room.

Detalhe da Master Control Room – Vídeo Servidores.

Detalhe dos equipamentos para Distribuição Satelital e Storage de Conteúdos.

Detalhe da Ilha de Conversão de Vídeo. Detalhe da Sala de Transmissão – Compressão Digital e Acesso Condicional.



Detalhe da Sala de Transmissão – Conexões Ópticas. Detalhe da Sala de Trasmissão - Transmissores.

Detalhe da Fitoteca.

Detalhe da Cabine Primária – Grupo Motor Gerador.

Detalhe da Cabine Primária – No-Break. Detalhe da Antena de Transmissão Principal.



Página 47 de 57

ANEXO 2: – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA

Da amostragem realizada foram selecionados imóveis denominados

“Imóveis de Referência”, os quais pela sua semelhança de características com o imóvel

avaliando serviram de base à avaliação.

A seguir a sua identificação:



DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA

Referência nº. 110712001

Zoneamento .

Endereço Rua Prefeito Domingos Mocelin Neto

Complemento próximo a Indústria Trevis

Bairro ND

Cidade Quatro Barras/PR

Fonte RS Imóveis (41) 3672-1262 (César)

Tipo de Oferta Placa no Local

Preço Total R$ 917.713,65

Preço Unitário 15,00

Área Total 61.180,91

Forma de PGTO. estuda-se proposta

Observações área sem benfeitorias, contendo um pequeno bosque, infraestrutura com rede de água, energia elétrica e telefone, com pavimentação.

Forma irregular

Frente 212,00

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização

Características do Terreno

Informações Complementares

m².

Topografia declive acentuado

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .


Complemento próximo a Indústria Copo

Bairro ND


Fonte RS Imóveis (41) 3672-1262 (César)

Tipo de Oferta Oferta Imobiliária/Corretor





Observações área sem benfeitorias, infraestrutura com rede de água, energia elétrica e telefone, com pavimentação.

Forma irregular

Frente 85,00

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia plano

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .

Endereço Rua do Contorno

Complemento esquina com Rua Prefeito Domingos Mocelin Neto

Bairro ND


Fonte Particular (11) 4196-6906 (Luiz)







Forma irregular

Frente 41,00

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia plano

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .

Endereço Rua D.Pedro II

Complemento próximo a Dtcom

Bairro ND


Fonte Sbrissia Imóveis (41) 3672-3073 (Vagner)







Forma irregular

Frente

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia plano

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .

Endereço Rua D.Pedro II

Complemento próximo a Dtcom

Bairro ND






Área Total 436,00



Forma regular

Frente

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia plano

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .


Complemento próximo as indústrias

Bairro ND








Observações área sem benfeitorias, contendo um bosque, infraestrutura com rede de água, energia elétrica e telefone, com pavimentação.

Forma irregular

Frente

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia acidentado

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:





Zoneamento .


Complemento esquina com Contorno Leste

Bairro ND


Fonte ASA Imóveis (41) 3013-3070

Tipo de Oferta Oferta de Jornal






Forma irregular

Frente 750,00

Lado Direito

Lado Esquerdo

Fundos

Data 26/11/2007

Localização



m².

Topografia acidentado

Dimensão mts.

mts.

mts.

mts.

Laudo nº. 1801

/m².

Foto:



Página 55 de 57

ANEXO 3: – DOCUMENTAÇÃO

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