Julho,2018

1 Distrato e incertezas Osprojetosde leiPLn°1.220/2015,aprovadopelaCâmaradosDeputados,e

PLS n° 288/2017, em discussão no Senado Federal, ambos regulando o distrato nosempreendimentos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano(loteamento),têmcomoobjetivoareduçãodalitigiosidadenoscontratosdecompraevendadeimóveise,concomitantemente,adiminuiçãonovolumededistratos.

Contratos de compra e venda de imóveis usualmente preveem airrevogabilidade e a irretratabilidade do contrato, de tal sorte a que o seudescumprimentoleveàresoluçãocontratualporperdasedanosemaçãojudicial.Ostribunais,emreiteradasdecisões, têm,noentanto,permitidoodistrato,mediantearetençãopelovendedordefraçãodosvalorespagosearestituiçãoaocompradordaquase integralidade dos valores já pagos. Apesar de a jurisprudência assegurar adevoluçãoaocompradordepartesubstancialdosvalorespagos,nãoháuniformidadequantoaoquinhãoaserreembolsadoemcasodedistrato,dificultandoamensuraçãode riscos e custos potenciais incorridos tanto pelos demais adquirentes – que nãosabemqualprobabilidadedeo imóvel ser entregue,ouquandoele seráentregue -,quantopelosinvestidoresdosetor.

O distrato gera instabilidade no fluxo de caixa das construtoras e dosincorporadores,oqueaumentaachancedeatrasonasobras,prejudicandoosdemaiscompradores de outras unidades no mesmo empreendimento. Isso ocorre, emparticular,quando,emfunçãodeaçãojudicial,oJudiciáriogarantequeoadquirentereceba de volta a integralidade dos valores pagos, ou outro valor que imponhaexclusivamente à incorporadora adimplente arcar com toda a despesa comercial eadministrativa incorrida para a assinatura do contrato, inclusive os custos decorretagem.

Emoutraspalavras,aproteçãojudicialaodistratolevouaquesepriorizasseointeresse individual dos compradores inadimplentes em detrimento do interessecoletivo dos consumidores adimplentes. Mais do que isso, como o distratoconsubstancia, não raras vezes, apostas na valorização do imóvel para ulteriorrevenda,asdecisõesjudiciaisacabamporincentivarapostasdecaráterfinanceiroemdetrimentodamissãosocialdaincorporaçãoimobiliária,queéapromoçãodepolíticashabitacionais que visam atender a quem queira comprar o imóvel para morar. Porderradeiro,aproteçãoaessecomprador-investidor,aoinstitucionalizarapresençademais um intermediário na cadeia imobiliária – que conta com o incorporador, ocorretoreoinvestidor/revendedor-,favoreceaaltadospreçosdosimóveis.

Asincertezasdecorrentesdaimprevisibilidadequantoaquandoumcompradorirá distratar e à proteção que o empreendimento receberá no Judiciário elevam oprópriocustodofinanciamentodosincorporadoresjuntoaosbancoseorepassedessecustoaosconsumidores.Comoas incertezas impedemaprecificaçãomaisadequadadoscustos,osfinanciadorestendemaagirconservadoramenteeacobrar jurosmaisaltos, reduzindooexcedentedoconsumidoreoacessodapopulaçãodemaisbaixarenda ao imóvel próprio. Esse quadro de incertezas para consumidores eempreendedores tem gerado, como esperado, consequências negativas para oinvestimentoeoempregonosetorimobiliário.

Certamente, a crise econômica e o desemprego reduziram a capacidade depagamentodemuitoscompradoresdeimóveis,levandoaoaumentodasdevoluções.Porisso,éprecisoencontrarumasaídaequilibradaparaaspartes,tantoatendendoocomprador que teve queda brusca de renda, quanto dando margem de segurançaoperacionalàsempresas.Oequilíbrioéaindamaisimportanteporque,sealegislaçãovier a ser excessivamente favorável aos adquirentesde imóveis, estimulará comprascomo investimento (quando a compra der lucro, o comprador-investidormantém oimóvel;quandoderprejuízo,eledevolvecombaixocustoaoincorporador).Emsendoa solução excessivamente favorável às empresas, não será possível solucionar odesequilíbrio financeiro dos compradores que se propõem a devolver o imóvel emdecorrênciadefatoresalheiosàsuavontade.Maisdoque isso,aaprovaçãodeumalegislação muito favorável aos incorporadores elevaria o risco de que decisõesjudiciais, ao tentar reequilibrar a relação contratual, reintroduzam a insegurançajurídicaqueanormatentarasanar.

Como mencionado, atualmente a lei não estipula parâmetros de multa, deretenção de valores pagos, ou de prazos para restituição de valores. As decisõesjudiciais são tomadas caso a caso e, portanto, sujeitas a grande margem dediscricionariedade. Ambos os projetos conferem previsibilidade a incorporadores econsumidores,aodefiniremovalormáximodamultaemcasodedistrato,oudefaltadepagamento,assimcomooprazoparadevoluçãoaosadquirentesdosrecursospelosincorporadoreseconstrutoras.Ficatambémdefinidaapuniçãoaos incorporadoreseàsconstrutorasemcasodeatrasonaentregadoimóvel.

Acredita-se, por fim, que a previsibilidade possa também ser aumentada pormeiodemaiortransparênciadostermosedascondiçõescontratuaisnomomentodaassinatura do contrato. Para o consumidor, a previsão, de forma resumida e emtermosclaroseobjetivos,doscustoscomosquaisterádearcarrepresentamaisumamedida voltada para evitar o seu sobre-endividamento e reduzir os níveis deinadimplência.

Com regras bem estabelecidas, tanto compradores, quanto vendedoressaberão exatamente os riscos que correm no momento de assinatura do contrato.Conhecendoorisco,poderãotraçarsuasestratégiasdeproteçãoeseguro.Oquesebuscasãoregrasclarasesegurançajurídica,evitando-seajudicializaçãoaposteriorieaincertezaparainvestidoreseconsumidores.

Em suma, os projetos, ao completarem uma lacuna legal, podem reduzir a

incerteza para consumidores e construtores em caso de distrato, ou deinadimplência.

2 Por que os compradores distratam? Hádoismotivosprincipaisparacomprarumimóvelnaplanta:parausopróprio,

oucomoinversão,sejaparafruiraluguel,ouparaaproveitar-sedeganhosdecapitalnovalordoimóvel.Épossívelqueaummesmocompradorlhemotivemambasasrazões.

Odistrato,porsuavez,ocorre,essencialmente,portrêsrazões:1) dificuldades financeiras supervenientes dos compradores (perda de

emprego,porexemplo);2) dificuldade de obtenção de financiamento para quitar o saldo devedor na

entradadoimóvel;3)perdadevalordemercadodo imóvel.Astrêsrazõesseacentuamdurante

períodosdecrise,comoaqueviveuaeconomiabrasileiraentre2014e2016.Asduasprimeirasrazõessãomaiscomunsquandoamotivaçãoparaacompra

do imóvel na planta é seu uso. A terceira razão émais comum quando o imóvel écompradocomoinvestimento.

Odistratoporperdadevalordoimóvelocorrequando,nasuaaquisição,estáembutida uma opção de desistência do comprador, ou de revenda (do comprador)para o incorporador, ou para o construtor, a custo zero para o seu beneficiário (ocomprador).Essaopçãoderevendaemergiu,duranteacrise,pelaaçãodoJudiciárioque, com a intenção legítima de proteger consumidores, passou a decidir que osconstrutores e os incorporadores devolvessem uma fração significativa dos valorespagosaoconsumidor,muitasvezesincluindoosrecursosdespendidoscomosserviçosdevenda(ataxadecorretagem).

Imaginemos que o comprador tenha adquirido o imóvel por R$100 mil em2013.Tipicamente,ocompradordesembolsa25%dovalordoimóvelatéaentregadaschaves (o que, no presente caso, equivale a R$25mil). Suponha-se que, no ato daentregadachave,ovalordoimóveltenhacaído15%emtermosreais,umadiminuiçãonão raraentreosanos2013e2016.Para facilitaroexemplo, vamosconsiderarquenãohouveinflaçãoduranteoperíodo.OimóvelagoravaleR$85mil.Seocompradordecidir ir em frente com a compra, ele terá que pagar R$75mil adicionais por umimóvel que vale 85.000, com perda de R$15mil (o equivalente à desvalorização doimóvel).

Suponha, o que não foi incomum nos últimos anos, que, ao distratar, ocomprador recebe 80% dos valores pagos como devolução. Caso, portanto, essecompradordecidadistratarnaentregadaschaves,elereceberiaR$20milepoderiarecompraromesmoimóvelporR$85.000,emcujocasoteriareduzidooprincipalda

suadívidaemR$10mil(R15milpagosamenosapósadesvalorização,descontadosos20%deretençãopelaconstrutorapelodistrato).Note-seque,comoopagamentodoresíduo costuma ser financiado pelo comprador junto a uma instituição financeira,com remuneração do banco por meio de juros que incidem sobre o principal, adiferençafinalseriaaindamaior.

Mesmonocenárionoqualoadquirentevejaaaquisiçãocomoumaapostanafutura valorização do imóvel, a devolução para futura recompra pode valer a penaparaocompradormenosavessoarisco.Nessecaso,seolucroesperadoantesdacrisepoderiaserexpressocomoL=P-100,ondePcorrespondeàvalorizaçãoesperadanocenáriopré-crise,emcasodedistratooretornoparao investidorseriarepresentadaporL’=P–(85+5),onde5correspondeaos20%deretençãopelaconstrutora.Nessecaso,odeltaL’–L,queépositivo,representaocustodeoportunidadedocomprador-investidornasituaçãodedistratodescritaacima.

Soba lógicaeconômica,aopçãodedesistirnãoé,porém,umacaracterísticacondizentecomonegócioqueenvolvaimóveisnaplanta.Nenhumagenteeconômicoalocaria recursosemativosbastante ilíquidos como imóveisaindaemconstrução setivessequeconceder,gratuitamente,umaopçãoderevenda.Essaopçãoacustozerofoi dada, a posteriori, pela atuação do Judiciário, que, sendo generoso com oconsumidorquedistrata,acabasendoimplacávelcomocrescimentodosetor,comoemprego, com o coletivo dos consumidores adimplentes que compraram oempreendimento e não distrataram e com os potenciais consumidores futuros deimóveisnaplanta.

3 A crise e o setor imobiliário Acrisede2014-2016atingiutodosossetoresdaeconomia.Aconstruçãocivil

foi,delonge,osetorquemaissofreu.Ográfico1abaixomostracomoototaldeempregosformaisvariouporsetorentre2012e2016.

Gráfico1:TotaldeEmpregosFormaisporSetor(2012=100)

Fonte:Rais-MTEElaboraçãoSeprac/MFEspecificamente,ográfico1mostracomooestoquetotaldetrabalhadoresem

um determinado setor variou no período entre 2013 e 2016 em relação ao ano de2012. De acordo com as informações apresentadas no gráfico 1, a relação entre onúmerodetrabalhadoresformaisvinculadosaosetor“ConstruçãoCivil”em2016eonúmero de trabalhadores formais vinculados ao setor “Construção Civil” no ano de2012foide70,3.Logo,areduçãonoestoquedetrabalhadoresformaisnosetorentre2012 e 2016 foi de quase 30%. O desempenho do setor “Construção Civil” éconsideravelmente mais desfavorável que desempenho dos demais setoreseconômicos. Especificamente, no período entre 2012 e 2016, o número detrabalhadores vinculados ao setor de “Serviços” cresceu cerca de 3,5% e no setor“Comércio” 0,5%. Já o número de trabalhadores vinculados ao setor “Industria deTransformação” diminuiu cerca de 13% entre 2012 e 2016. Considerando a médiasimples de todos os setores, a redução no estoque de trabalhadores formaisfoide6,7%.

Por que o setor da construção civil sofreu muito mais do que os outros? Ográfico sugere que a explicação não tem relação com um suposto aquecimentoextravaganteantesde2014.Apesardehavermúltiplosfatores,odistratocertamentecontribuiu muito para o mau desempenho do setor relativamente a outros setoreseconômicos.Apróximaseçãomostraporquê.

60

70

80

90

100

110

2012 2013 2014 2015 2016

AdministraçãoPública Agropecuária

Comércio ConstruçãoCivil

ExtraqvaMineral IndústriadeTransformação

Serv.Indust.DeUql.Pública Serviços

4 O efeito dos distratos sobre o setor imobilário

No Brasil, o financiamento da construção de novos imóveis é feito

majoritariamentepelospróprioscompradores.1Defato,desdeoadventodoinstitutodopatrimôniodeafetação-queseparaosrecursosdaobradosrecursosdaempresa-omecanismodeauto-financiamentoprevalece.

Acaracterísticadeauto-financiamentofazcomodistratoprejudiqueofluxodecaixaque financia aobra.Obras cujo financiamento fica comprometidoatrasamporfalta de recursos. Portanto, o distrato tem efeitos deletérios não só para osincorporadoreseosempregosnosetor,mas tambémospróprioscompradoresquenãodistrataram.

Atabela1eosgráfico2e3mostramarelevânciadosrecursosdistratadosparaalgunsincorporadoresdecapitalaberto.2

Tabela1:CancelamentosdeVendas(milhõesdeR$)

Incorporadora 2013 2014 2015 2016*

EmpresaA 915 1254 2055 2329

EmpresaB 1088 1448 1641 1233

EmpresaC 456 436 513 509

EmpresaD 599 523 192 276

EmpresaE 327 420 505 622

EmpresaF 500 513 686 653

EmpresaG 172 233 333 552

EmpresaH 343 385 587 650

EmpresaI 231 333 259 255

Fonte:BTGPactualElaboração:Seprac/MF*Estimativa

1Descreverasrazõesparaissovaialémdoescopodestanota.Bastanotarqueohistóricoderepressãofinanceira,instabilidademacroeconômica,altastaxasdejurose,principalmente,insegurançajurídicadificultamofinanciamentodosetorimobiliárioemgeraledaconstruçãoemparticular.2CancellationLaw?Ifso,whataretheimpacts?EquityResearch,BTGPactual,29/01/2017.3Oestudofoielaboradocombaseemdadosde17empresasassociadasàAbrainc.Asinformaçõescoletadascontemplamempreendimentosresidenciais,incluindounidadesdoprogramaMinhaCasa2CancellationLaw?Ifso,whataretheimpacts?EquityResearch,BTGPactual,29/01/2017.

Gráfico2:CancelamentodeVendascomoProporçãodeRecebíveis

Fonte:BTGPactual*EstimativaElaboração:Seprac/MFObs.:AempresaDapresentoucomportamentodiscrepanteemrelaçãoàsdemais.

Emalgunscasos,osdistratoschegaramarepresentar,em2016,quase50%dos

recebíveis dos incorporadoresde capital aberto, o queevidencia seu impactobrutalsobrenãosóasreceitasdasempresas,mastambémsobreofinanciamentodasobras.

Omovimentodospreçosdosimóveiséumelementoimportanteparaexplicaraelevaçãonovolumededistratos.Osgráficosabaixomostramumforteaumentodospreços dos imóveis entre 2012 e 2014, seguido de uma correção acentuada, queprovocouquedasnominaisdepreço.Asfortesaltasentre2012e2013talveztenhamdeixado a impressão nos compradores de que eventos de queda de preços nãoocorrem.AssimcomoocorreunoEUAeemoutrospaísesduranteagranderecessão,acorreçãopodeserdramática.

Gráfico3:ÍndiceFipeZapAmpliado–Total

Fonte:FipeZapElaboração:SEPRAC/MF

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2013 2014 2015 2016*

EmpresaA EmpresaB EmpresaC EmpresaE

EmpresaF EmpresaG EmpresaH EmpresaI

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

jun/12

set/12

dez/12

mar/13

jun/13

set/13

dez/13

mar/14

jun/14

set/14

dez/14

mar/15

jun/15

set/15

dez/15

mar/16

jun/16

set/16

dez/16

mar/17

jun/17

set/17

dez/17

mar/18

Gráfico4:ÍndiceFipeZap–VariaçãoÚltimos12Meses(%)

Fonte:FipeZapElaboração:SEPRAC/MF

Umciclovicioso instalou-senosetor,oqueexplicaseumaudesempenhoem

relaçãoàeconomia,que teveelamesmaumdesempenho sofrível no triênio2014 -2016. Como se pode depreender da figura, ao longo desse período – no qual aeconomiacomoumtodotambémentraemrecessão-,ospreçosdosimóveisdeixamdesubirecomeçamacair.Aquelesquehaviamcompradoimóveiscomoinvestimento,incentivadosadistratarpelasdecisõesjudiciaisgenerosas,distratam.Paragerarcaixanuma situação de retração de crédito, construtoras e incorporadores vendem osimóveismuitas vezes ainda inacabados. Isso força os preços aindamais para baixo,induzindoatémesmoaquelesquehaviamcompradoparausoadistratar.

4 Quanto do distrato é de imóveis adquiridos para investimento?

Não é possível responder essa pergunta com precisão. O aumento do

desemprego e a queda da atividade econômica, assim como a retração de créditobancário - que deixou compradores sem o financiamento necessário para quitar oimóvelnaentregadaschaves-contribuírammuitoparaacrisenosetorimobiliário.Háevidências, no entanto, de que o distrato pelo comprador-investidor tem um papelbastanterelevante.

Os gráficos abaixo, baseados em estudo da Fipe elaborado a pedido daAbrainc3,mostramaparticipaçãodo segmentodemédioealtopadrão4nodistrato,emcomparaçãocomoprogramaMinhaCasa,MinhaVida.3Oestudofoielaboradocombaseemdadosde17empresasassociadasàAbrainc.Asinformaçõescoletadascontemplamempreendimentosresidenciais,incluindounidadesdoprogramaMinhaCasaMinhaVida(Faixa2eFaixa3).

-2,00%0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%

10,00%12,00%14,00%16,00%

Gráfico5:Participaçãodosegmentodemédioealtopadrãonovolumeresidencialdistratado(atéfevereirode2017)

Fonte:FIPEeAbraincElaboração:SEPRAC/MF

Gráfico6:RelaçãoDistratos/Venda–Média12meses(fev/2016-fev/2017)

Fonte:FIPEeAbraincElaboração:SEPRAC/MF

4EmpreendimentossãoclassificadoscomodemédiooualtopadrãodeacordocomacategorizaçãoadotadaporcadaempresaassociadaàAbrainc.Emgeral,empreendimentosresidenciaisquenãoestãoassociadosaoMinhaCasaMinhaVidasãoclassificadoscomoempreendimentosdemédiooualtopadrão.Portanto,nãosãoclassificadoscomodemédioealtopadrão–alémdosempreendimentosvinculadosaoMinhaCasaMinhaVida-empreendimentoscomerciais,dedesenvolvimentourbanoeempreendimentosnãoclassificadospelasempresasassociadas.

53,10%

57,90% 57,00%

40,00%42,00%44,00%46,00%48,00%50,00%52,00%54,00%56,00%58,00%60,00%

2017(atéfevereiro) Úlqmos12meses Úlqmos24meses

33,90%

24,00%

48,80%

51,00%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00%

jan/16

jan/17

EmpreendimentosMAP EmpreendimentosMCMV

Vê-seclaramentequeogrossododistratoocorrenosetordepadrãomédioealto,equehápoucodistratonoMCMV.Intuitivamente,éparaessepúblicodepadrãomédio e alto, para o qual as vendas forammais afetadas, que as quedas de preçoforammaisfortes.Àprimeiravista,umnúmeromaiordedistratosnasfaixasderendamaisaltasestariaassociadotantoàrecessãoeconômica,quantoumamaiorincidênciadecomprasparainvestimento.Nosegundocaso,ocomprador-investidorrespondeaoaumentodonúmerodedistratos–e,portanto, àdesvalorizaçãodo imóvel– comaantecipação do próprio distrato, a fim de amenizar as perdas. Com o aumentoexponencial do número de devoluções e, em particular, e dada a necessidade doincorporador em revender mais imóveis em prazo mais curto, o valor do imóveldespenca.

Contudo, é também correto afirmar que, diversamente do destinatário doMCMV, para quem a crise não impactou na falta de financiamento nas chaves, oconsumidorqueseauto-financiasujeita-seaumgraumaiordeincertezas,justificandooaumentodonúmerodedistratos.Ográficoabaixorevelaque,defato,houveumaqueda no número de financiamentos imobiliários concedidos. Vale ressaltar,entretanto,queessaqueda,alémdeterrelaçãocomareduçãonopreçomédiodosimóveisdisponíveis,éprovavelmenteresultadodacombinaçãodeumefeitooferta–retraçãodomercadodecréditoimobiliáriopeloaumentonapercepçãoderiscopelasinstituições financeiras–eumefeitodemanda–a reduçãono interesseporadquirirumnovoimóvel.

Gráfico 7: Concessões de crédito com recursos direcionados - Pessoas físicas -Financiamentoimobiliáriototal-R$(milhões)

Fonte:BancoCentraldoBrasilElaboração:SEPRAC/MF

Podemosconcluir,portanto,quetantoarestriçãoaocrédito,quantoaqueda

no preço dos imóveis são importantes fatores para o distrato. É a diferença entreambososefeitosqueexplicaoquantododistratodeve-seaocomprador-investidor.

0

2

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12

14

5 Distrato: experiência internacional

Atabela2abaixoresumeaexperiência internacional.OBrasiléumaexceçãoem alguns aspectos. Em todos os países pesquisados -- lista que inclui paísesemergentes e desenvolvidos -, os compradores perdem 100% do que pagaram, sedistratarem.Emtodososcasoshápenalidadesadicionais.

Tabela2:ExperiênciaInternacional

País

Entrada(Proporçãodo

ValordoImóvel)

FraçãodoValorPagoRetidoemCasodeDistrato

DemaisPenalidadesemCasodeDistrato

Brasil 10-30% 0-50% Nãohá

México 5-30% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

Argentina 20-30% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

EUA 2-30% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

Canadá 10% 100%

Compradorpodeserprocessadoepodeterderepararovendedorporsuasdespesas

ReinoUnido 5-10% 100%

Compradorpodeserprocessadoepodeterderepararovendedorporsuasdespesasoueventuaisdesvalorizações

França 5-10% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

Itália 10-30% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

Espanha 5-10% 100%Compradorpodeserprocessadoeforçadoaadquiriroimóvel

Portugal 15-30% 100%

Compradorpodeserprocessadoepodeterderepararovendedorporsuasdespesasoueventuaisdesvalorizações

Austrália 5-10% 100%

Compradorpodeserprocessadoepodeterderepararovendedorporsuasdespesas

Fonte:BTGPactual

Aexperiênciainternacionalrevelaaimportânciadesemanteraprevisibilidadecontratual em transações de compra e venda de imóveis. Das informaçõesapresentadas até aqui, resta um questionamento: quais mecanismos outros paísesutilizam para resguardar compradores. Em primeiro lugar, em diversos países, alegislação determina um período específico durante o qual compradores podemdesistirdacompradeumimóvelsemônus.Éochamado“cooling-offperiod”.Assim,ao adquirir um imóvel na Espanha, o comprador tem até 14 dias para desistir datransação,noCanadáaté10diasenaAustráliaatédoisdiasúteis.Emsegundolugar,éusual–apesardenãoser,namaiorpartedoscasos,obrigatório–quecontratosdecompra e venda de imóveis possam ser cancelados sob algumas condições. Ocondicionante utilizado com maior frequência diz respeito às condições definanciamento para aquisição do imóvel. Especificamente, é usual que o contratopreveja o cancelamento da venda caso o comprador não seja capaz de obter umempréstimohipotecárionumperíododeterminadodetempo.

Vale fazer um comentário em relação à experiência espanhola. Tal comoexplicitado anteriormente, a legislação do país não prevê a possibilidade decancelamentodecontratodecompraevendadeimóvel.Entretanto,nosúltimosanos,alguns compradores conseguiram rever seus contratos pormeio de decisão judicial.Essefenômenoéresultadodiretodacriseeconômicaenfrentadapelopaís.Namaiorpartedoscasos,oscancelamentossãorealizadossobaclausula“rebussicstantibus”.O argumento utilizado é que, emalgumas situações, a crise econômica resultou emmudanças extraordinárias e não previsíveis que alteraram o significativamente oequilíbrio contratual entre as partes. Vale ressaltar, entretanto, que essas decisõesjudiciaislevamemcontacasosespecíficosetendemaconsiderarumasériedefatores–quevãoalémdacrise.Dentreosfatoresanalisadosestãoopropósitodecompradoimóvel – para constituir residência ou investimento – as condições econômicas docompradornomomentodaassinaturadocontrato,aincapacidadeouimpossibilidadedeocompradorcumprircomasobrigaçõesfinanceirasestabelecidascontratualmenteeboa-fédaspartes.

OdesincentivoeconômicoaodistratotambémfazbastantesentidonoBrasil.Além de seguir a lógica do brocardo pacta sunt servanda, que rege as relaçõescontratuais no Brasil, ela é mais condizente com o tratamento que é dado, após aentrega das chaves, ao financiamento para a aquisição dessemesmo imóvel. Nessecaso, se o comprador financiado estiver inadimplente, o imóvel alienadofidejussoriamentedeve ser executadoparao pagamentodadívida, não cabendo aoadquirentequeresilirocontratoreteraquaseintegralidadedosjurosquehaviapagopeloempréstimo.Note-seque,damesmaformaqueháumcustodeoportunidadedocapitalemprestado,háumcustodeoportunidadedocapitalempregadoemumaobraparada,ounãoconcluída.

6 Distrato e segurança jurídica

Osprojetosde leiPLn°1.220/2015,aprovadopelaCâmaradosDeputados,ePLS n° 288/2017, em discussão no Senado Federal, propõem, na figura das“retenções”, penalizações ao distrato, com o objetivo de reduzir os incentivos aodesfazimentodoscontratosealinharosinteressesdoscontratantescomosucessodoempreendimento.OsPLsaindapreveemanãodevoluçãodataxadecorretagem,que,afinal,foiumserviçoprestado.

Apesar de serem baixos na comparação internacional, os níveis de retençãoparecemsersuficientesparadesencorajaracompraparainvestimento,queseescoranaopçãodedesistênciaembutidanoscontratosdecompraevendadeimóveis.Note-seque,paraessefim,utilizou-sedeumaretençãoprogressivamentemaior,àmedidaqueseaproximadadatadeentregadaschaves–momentoemqueodistratoémaiscrítico para o incorporador. Entre outas razões, distratos tardios elevamo descontoque o incorporador precisa dar para revender prontamente o imóvel, seja com oobjetivodecapitalizar-seprontamenteparaaconclusãotempestivadaobra,sejaemrazão de o novo comprador contar com cada vez menos tempo para financiar aentrada.

Parece-nos que, mais importante do que o desestimulo à compra parainvestimento,aspropostastrazemsegurançajurídica.Emoutraspalavras,piordoqueas devoluções altas são as incertezas quanto ao nível da devolução. Eliminadas asincertezas,omercadoécapazajustar-se,precificandoorisco.Aregulamentaçãoporleidodistratotrarásegurançaeajudaráarecuperaçãodeumsetorimportante,assimcomo assentará bases sólidas para evitar novos desastres como vimos entre 2014 e2016.Ademais,ajudaráapriorizarointeressecoletivodosconsumidoresadimplentesvis-à-visosinteressesindividuaisdoscompradoresinadimplentes.

Ressalte-se,porfim,queaprevisibilidadepode,ainda,seraumentadapormeiodemaior transparência dos termos e das condições contratuais para o consumidor,contribuindo para evitar o seu sobre-endividamento e reduzir os níveis deinadimplênciadaeconomia.