Tarley Max

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• As convenções de condomínio segundo oatual código civil

• As leis na prática: o que está no texto e comoos tribunais tem interpretado

Convenção de Condomínio

O objetivo da convenção de condomínio éregular os direitos e deveres dos condôminos eocupantes do edifício ou conjunto de edifícios.Trata-se de lei básica do condomínio. É atonormativo imposto a todos os condôminospresentes e futuros.

Legislação

• Lei 4.591/64 - Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

• Código Civil – artigo 1.331 e seguintes

Lei 4591/64

Art. 9º Os proprietários, promitentescompradores, cessionários ou promitentescessionários dos direitos pertinentes à aquisiçãode unidades autônomas, em edificações a seremconstruídas, em construção ou já construídas,elaborarão, por escrito, a Convenção decondomínio, e deverão, também, por contratoou por deliberação em assembléia, aprovar oRegimento Interno da edificação ou conjunto deedificações.

Código Civil

Art. 1.333. A convenção que constitui ocondomínio edilício deve ser subscrita pelostitulares de, no mínimo, dois terços das fraçõesideais e torna-se, desde logo, obrigatória para ostitulares de direito sobre as unidades, ou paraquantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Quórum

Lei 4591/64Art. 9º. (...)§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores,cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convençãoque reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideaisque compõem o condomínio.

Art. 24 (...)Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléiageral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Código CivilArt. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, nomínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direitosobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração daconvenção;

Forma

Código Civil

Art. 1334 (...)

§ 1o A convenção poderá ser feita por escriturapública ou por instrumento particular.

Averbação no Registro Imobiliário

Lei 4591/64Art. 9º (...)§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro deImóveis, bem como a averbação das suas eventuaisalterações.

Código CivilArt. 1.333. (...)Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, aconvenção do condomínio deverá ser registrada noCartório de Registro de Imóveis.

Cláusulas obrigatórias

Lei 4591/64

Art. 9º. (...)§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações dasdiferentes áreas;b) o destino das diferentes partes;c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para asextraordinárias;e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;f) as atribuições do síndico, além das legais;g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;i) o quorum para os diversos tipos de votações;j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própriaConvenção.

Cláusulas obrigatórias

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório deRegistro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma dasoutras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bemestipular, a convenção determinará:I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender àsdespesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II - sua forma de administração;III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;V - o regimento interno.

Cláusulas facultativas

A convenção pode incluir quaisquer outrasdisposições não conflitantes com a lei ou seuespírito.

Alienação de garagens

Código CivilArt. 1.334 (...)§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, taiscomo apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas,com as respectivas frações ideais no solo e nas outraspartes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,podendo ser alienadas e gravadas livremente por seusproprietários, exceto os abrigos para veículos, que nãopoderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhasao condomínio, salvo autorização expressa na convençãode condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de2012)

Rateio de despesas

Lei 4591/64Art. 12 (...)§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, afixação da quota no rateio corresponderá à fração idealde terreno de cada unidade.

Código CivilArt. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio naproporção das suas frações ideais, salvo disposição emcontrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº10.931, de 2004)

Voto - Peso

Lei 4591/64Art. 24 (...)§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais àsfrações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes acada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

Código CivilArt. 1.352 (...)Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às fraçõesideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cadacondômino, salvo disposição diversa da convenção deconstituição do condomínio.

Administração por terceiros

Lei 4591/64

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoafísica ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada aremuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvose a Convenção dispuser diferentemente.

Código Civil

Art. 1.348 (...)

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ouparcialmente, os poderes de representação ou as funçõesadministrativas, mediante aprovação da assembléia, salvodisposição em contrário da convenção.

Recurso

Lei 4591/64

Art. 22 (...)

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atosdo síndico caiba recurso para a assembléia,convocada pelo interessado.

Destituição de síndico - quórum

Lei 4591/64Art. 22 (...)§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob ascondições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelovoto de dois têrços dos condôminos, presentes, emassembléia-geral especialmente convocada.

Código CivilArt. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fimestabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo votoda maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico quepraticar irregularidades, não prestar contas, ou nãoadministrar convenientemente o condomínio.

Subsíndicos

Lei 4591/64

Art. 22 (...)

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição desubsíndicos, definindo-lhes atribuições efixando-lhes o mandato, que não poderáexceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Conselho Consultivo

Lei 4591/64

Art. 23. Será eleito, na forma prevista naConvenção, um Conselho Consultivo, constituído detrês condôminos, com mandatos que não poderãoexceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgãoconsultivo do síndico, para assessorá-lo na soluçãodos problemas que digam respeito ao condomínio,podendo a Convenção definir suas atribuiçõesespecíficas.

Conselho Fiscal

Código Civil

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio umconselho fiscal, composto de três membros,eleitos pela assembléia, por prazo não superiora dois anos, ao qual compete dar parecer sobreas contas do síndico.

Regimento Interno - Quórum

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dosvotos dos condôminos a alteração da convenção e doregimento interno; a mudança da destinação do edifício,ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pelaunanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços)dos votos dos condôminos a alteração da convenção; amudança da destinação do edifício, ou da unidadeimobiliária, depende da aprovação pela unanimidade doscondôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Juros e multa

Lei 4591/64Art. 12 (...)§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado naConvenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção,com a aplicação dos índices de correção monetária levantados peloConselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ousuperior a seis meses.

Código CivilArt. 1.335 (...)§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aosjuros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de umpor cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A favor do desconto pontualidade(TJDFT. 2011 01 1 082259-8 APC. 1ª T. LEILA ARLANCH)

2. NO TOCANTE AO DESCONTO PONTUALIDADE,TRATA-SE DE UM BENEFÍCIO CONCEDIDO AOCONDÔMINO QUE PAGA AS TAXAS EM DIA, NÃO SECONFUNDINDO COM MULTA MORATÓRIA, QUETEM CARÁTER DE SANÇÃO. SOBRE O TEMA, JÁDECIDIU O COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DEJUSTIÇA SOBRE SUA LEGALIDADE.

Contra o desconto pontualidade(TJDFT. 2010 00 2 017915-4 AGI. 1ª T. FLAVIO ROSTIROLA)

2.A DOUTRINA APONTA QUE, APÓS O DISCIPLINAMENTO DA MATÉRIA, O SISTEMA

DAS ADMINISTRAÇÕES CONDOMINIAIS CRIOU A CHAMADA "CLÁUSULA PENAL AO

INVERSO", A QUE SE REFERE SÍLVIO DE SALVO VENOSA. HELDER MARTINEZ DAL

COL: "A CONCESSÃO DO ' DESCONTO' DE PONTUALIDADE É, EM VERDADE,

PENA DISFARÇADA, MULTA EXORBITANTE CAMUFLADA, POSTO QUE O VALOR

NORMAL DA DESPESA DE CONDOMÍNIO (OU DO ALUGUEL, NO QUE PERTINE ÀS

RELAÇÕES LOCATÍCIAS) REALMENTE PACTUADO É, NA GENERALIDADE DOS

CASOS, AQUELE PREVISTO PARA PAGAMENTO PONTUAL COMDESCONTO E NÃO

O VALOR CHEIO". SE A LEI, EM NORMA DE ORDEM PÚBLICA, LIMITOU A 2%

(DOIS POR CENTO) O VALOR DA MULTA MORATÓRIA, NÃO É LÍCITO O

AGRAVAMENTO DO ENCARGO.

NegativaçãoTJSP. 9211379-54.2007.8.26.0000 . 30ª C. Lino Machado)

Despesas condominiais Ação declaratóriacumulada com indenização de danos morais. Ainclusão do nome do condômino inadimplentenos cadastros de inadimplentes somente podeocorrer se prevista na convenção condominial.Do contrário, incorre o condomínio em ato ilícitopassível de indenização por danos morais.Apelação provida em parte.

Taxas condominiais

Lei 4591/64Art. 4º (...)Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo

dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivocondomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)

Código CivilArt. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessadoshouverem por bem estipular, a convenção determinará:I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminospara atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição emcontrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos àsunidades autônomas.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relaçãoao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Taxa – propter rem(TJDFT. 2011 01 1 092193-9 APC. 3ª T. JOÃO MARIOSI)

EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DADÍVIDA CONDOMINIAL, O PAGAMENTO DASTAXAS RECAI SOBRE AQUELE QUE FIGURA NOREGISTRO IMOBILIÁRIO COMO TITULAR DE UMDIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL.

Taxa – propter rem(TJDFT. 2010 01 1 081784-4 APC. 1ª T. LÉCIO RESENDE)

EM RAZÃO DE SUA NATUREZA PROPTER REM,AS TAXAS CONDOMINIAIS AGREGAM-SE ÀCOISA, SEM QUE DELA SE APARTE, RECAINDO AOBRIGAÇÃO DE QUITÁ-LAS TANTO SOBRE OTITULAR DO DOMÍNIO COMO DO CESSIONÁRIOOU DO PROMITENTE COMPRADOR.

Taxa – alienação(TJDFT. 2010 06 1 004853-6 APC. 5ª T. ROMEU GONZAGA NEIVA)

ALIENADO O IMÓVEL PELA EMPRESAINCORPORADORA, O PROMITENTECOMPRADOR RESPONDE PELOS DÉBITOSRELATIVOS ÀS TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDASAPÓS A ENTREGA DAS CHAVES, AINDA QUE ODOCUMENTO AQUISITIVO NÃO TENHA SIDOLEVADO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO, NÃOPODENDO O CONDOMÍNIO COBRÁ-LAS DAVENDEDORA.

Taxa – alienação(TJDFT. 2006 01 1 059927-4 APC. 2ª T. WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR)

RESPONDE O PROPRIETÁRIO PELAS TAXAS DOCONDOMÍNIO QUANDO SÃO DESCONHECIDOSO PROMISSÁRIO COMPRADOR, O CESSIONÁRIOOU O POSSUIDOR DA UNIDADE CONDOMINIAL.

Taxa – cessão(TJDFT. 2008 01 1 075877-7 APC. 2ª T. SÉRGIO ROCHA)

1. AS TAXAS CONDOMINIAIS SÃOOBRIGAÇÕES PROPTER REM, E, POR TAL RAZÃO,VINCULAM O PROPRIETÁRIO À RESPONSABILIDADEPELO PAGAMENTO DAS MESMAS.

2.ENQUANTO O CONDOMÍNIO NÃO TIVER CIÊNCIAINEQUÍVOCA DA CESSÃO DE DIREITOS FEITA PORINSTRUMENTO PARTICULAR, O PROPRIETÁRIO DOIMÓVEL É PARTE LEGÍTIMA NA AÇÃO DECOBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS.

Instituição do Condomínio

Código Civil

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício porato entre vivos ou testamento, registrado noCartório de Registro de Imóveis, devendoconstar daquele ato, além do disposto em leiespecial:

Condomínio irregular

O CONDOMÍNIO IRREGULAR POSSUI CAPACIDADE DEESTAR EM JUÍZO PARA PLEITEAR O CUMPRIMENTO DASOBRIGAÇÕES ACORDADAS EM SEU ESTATUTO SOCIAL.

A IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO NÃO OBSTA,COMPROVADA A INADIMPLÊNCIA DOS ASSOCIADOS NOPAGAMENTO DAS TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO EBENFEITORIAS ERIGIDAS NA ÁREA COMUM, OAJUIZAMENTO DA AÇÃO DE COBRANÇA.

Alteração de fachada

Lei 4591/64Art. 10. É defeso a qualquer condômino:I - alterar a forma externa da fachada;§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazerobra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência daunanimidade dos condôminos.

Código CivilArt. 1.336. São deveres do condômino:III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar pormaioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Quórum – unanimidade(TJDFT. 2003 01 1 085083-5 APC. 1ª T. NÍVIO GERALDO GONÇALVES)

I - É DEFESO AO CONDÔMINO ALTERARA FACHADA DO EDIFÍCIO SE NÃO OBTIVER AAQUIESCÊNCIA DA UNANIMIDADE DOS DEMAISCONDÔMINOS EM ASSEMBLÉIA.

Quórum – maioria(TJDFT. 2000 07 1 004252-5 APC. 5ª T. HAYDEVALDA SAMPAIO)

A ALTERAÇÃO DA FACHADA DE UM PRÉDIONECESSITA DE APROVAÇÃO, NÃO SÓ DOPROJETO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA,COMO TAMBÉM DA MAIORIA DOSCONDÔMINOS.

Grades – fachada interna(TJDFT. 2002 01 1 072494-2 APC. 2ª T. CARMELITA BRASIL)

O HALL DE ENTRADA DOS APARTAMENTOS ÉÁREA COMUM E A COLOCAÇÃO DE ESTRUTURAMETÁLICA NA PORTA DO APARTAMENTOALTERA A ESTÉTICA DESTA ÁREA, SENDOPORTANTO VEDADA, A NÃO SER COMANUÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS,CONFORME PREVÊ A CONVENÇÃO.

Grades – fachada externa(TJSP. 9188999-71.2006.8.26.0000 . 1ª C. Claudio Godoy)

Condomínio. Levantamento do gradil davaranda. Utilização do mesmo material da gradeoriginal, preservada a harmonia da fachada.Modificação de difícil percepção. Art. 1.336, inc.III, do CC, e disposição da Convenção deCondomínio que objetivam impedir ocomprometimento da harmonia arquitetônicado conjunto. Ausência de prejuízo.

Telas de proteção(TJSP. 9027921-83.1997.8.26.0000 .1ª C. Alexandre Moreira Germano)

Colocação de tela de proteção na fachada -Proibição pela assembléia do condomínio.

Telas de proteção(TJSP. 9146969-84.2007.8.26.0000 . Lucas Tambor Bueno)

CONDOMÍNIO - Desnecessidade de aprovaçãoem assembléia para a colocação de telasde proteção nas unidades condominiais.

Fechamento de sacada - vidros(TJDFT. APC 5097198. 3ª T. FERNANDO HABIBE)

1. O ENVIDRAÇAMENTO DE VARANDA DEAPARTAMENTO, POR INTERFERIRNA FACHADA DO EDIFÍCIO, DEVE CONTAR COMA ANUÊNCIA DA ASSEMBLÉIA E OBEDECER AOPADRÃO POR ELA ESTABELECIDO.

Fechamento de sacada-vidros(TJSP - 9112544-31.2007.8.26.0000. 9ª C. Antonio Vilenilson)

AÇÃO COMINATÓRIA FECHAMENTO DE SACADAQUE NÃOIMPLICOU ALTERAÇÃO DA FACHADA DOEDIFÍCIO USO DE VIDROS TRANSPARENTES EESQUADRIAS FINAS APLICAÇÃO DO ART. 252 DOREGIMENTO INTERNO DESTE E. TRIBUNAL DEJUSTIÇA. SENTENÇA CONFIRMADA.

Revitalização(TJDFT. 2010 01 1 228417-6 APC. 5ª T. LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS)

1)- A REVITALIZAÇÃO DA FACHADA DO PRÉDIONÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA PARTECOMUM DO EDIFÍCIO, POIS MANTIDA A SUAESTRUTURA ORIGINAL.

Pequenos exaustores(TJDFT. 2001 01 1 053996-9 APC. 3ª T. LÉCIO RESENDE)

A INSTALAÇÃO DE EXAUSTORES DE PEQUENASDIMENSÕES, NÃO É SUFICIENTE PARACARACTERIZAR A ALTERAÇÃO DA FORMAEXTERNA DA FACHADA DO IMÓVEL.

Película de propaganda(TJDFT. 1999 01 1 007066-4 APC. 1ª T. MARIA BEATRIZ PARRILHA)

1. A COLOCAÇÃO DE PELÍCULA, NA PARTE INTERNADA JANELA, COM PROPAGANDA DO NEGÓCIOEXERCIDO PELO CONDÔMINO CARACTERIZA-SECOMO ALTERAÇÃO DE FACHADA E, EMDECORRÊNCIA, ANTE A AFRONTA AO ESTABELECIDONA CONVENÇÃO E NO REGIMENTO INTERNO DOCONDOMÍNIO, CORRETA A SENTENÇA QUE JULGOUPROCEDENTE O PEDIDO COMINATÓRIO, PARA OFIM DE SE DETERMINAR AO RÉU A RETIRADA DAPROPAGANDA, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA.

Toldo(TJDFT. 2008 01 1 024166-5 APC. 6ª T. JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA)

I - A NORMA CONDOMINIAL QUE PROÍBE A INSTALAÇÃO DE TOLDOS EM VARANDA DE EDIFÍCIOS NÃO VIOLA O DIREITO DE PROPRIEDADE OU DE MORADIA, POIS NENHUM DIREITO É ABSOLUTO, SOBRETUDO QUANDO EM CONFLITO COM OUTROS DE ÍNDOLE IGUALMENTE CONSTITUCIONAL.

II - É DEFESO AO CONDÔMINO ALTERAR A FACHADA EXTERNA DO EDIFÍCIO, CONFORME INTELIGÊNCIA DO ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL, E DO ART. 10, I E II, DA LEI 4.591/64.

Isonomia(TJDFT. 2011 00 2 016242-8 AGI. 6ª T. ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO)

A REALIZAÇÃO DE OBRAS EM PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO, ALTERANDO A FACHADA INTERNA DO PRÉDIO, NÃO É PERMITIDA PELO CÓDIGO CIVIL, BEM COMO PELO REGIMENTO INTERNO E PELA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

O DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS DO CONDOMÍNIO POR ALGUNS DOS CONDÔMINOS NÃO PODE SERVIR DE FUNDAMENTO PARA A VIOLAÇÃO DA REGRA DOS DEMAIS, PORQUANTO O PRINCÍPIO DA ISONOMIA NÃO PODE SER INVOCADO PARA ESCUDAR COMPORTAMENTO ILÍCITO, MUITO MENOS PARA LIBERAR O INDIVÍDUO DAS SANÇÕES PREVISTAS PELAS NORMAS INTERNAS DO EDIFÍCIO.

Cobertura de garagem(TJDFT. 2000 01 1 064651-0 APC. 2ª T. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA)

SE A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIOESTABELECE QUE É VEDADO AOS CONDÔMINOSALTERAREM A FACHADA DO PRÉDIO SEM AAUTORIZAÇÃO CONDOMINIAL, MERECEPROVIMENTO O PEDIDO DE RETIRADA DACOBERTURA SOBRE A VAGA DA GARAGEM.

Animais(TJDFT. 2008 01 1 114687-8 APC. 3ª T. MARIO-ZAM BELMIRO)

1.HAVENDO NO REGIMENTO INTERNO DOCONDOMÍNIO VEDAÇÃO À PERMANÊNCIA DEANIMAIS DOMÉSTICOS NAS ÁREAS COMUNS ENAS UNIDADES AUTÔNOMAS, NÃO MERECEPROSPERAR A PRETENSÃO DO AUTOR EMRESIDIR NA COMPANHIA DE SEU CÃO, AINDAQUE HAJA RECOMENDAÇÃO MÉDICA NESSESENTIDO.

Animais(TJDFT. 2011 09 1 010388-4 APC. 2ª T. WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR)

CONDOMÍNIO VERTICAL. ANIMAL DE PEQUENO PORTE.TOLERÂNCIA. 1. EMBORA REMANESÇA NAJURISPRUDÊNCIA ALGUMA DIVERGÊNCIA A RESPEITO DAPROIBIÇÃO DE ANIMAIS EM APARTAMENTOS EMCONDOMÍNIOS VERTICAIS, A QUESTÃO TEM SIDOFLEXIBILIZADA, SOBRETUDO QUANTO AOS ANIMAIS DEPEQUENO PORTE QUE NÃO TRAGAM TRANSTORNOS AOSDEMAIS CONDÔMINOS E PERTUBEM O SOSSEGO ALHEIO.A PRESENÇA DE CACHORRO DE PEQUENO PORTE NOINTERIOR DA UNIDADE AUTÔNOMA DE PROPRIEDADE DACONDÔMINA NÃO TRAZ INCONVENIENTE QUEJUSTIFIQUE A INADMISSIBILIDADE DO ANIMAL NA ÁREAPRIVATIVA DO EDIFÍCIO.

Código Civil

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suasunidades;

Garagem – 2 veículos(TJDFT. APC3403594. 3ª T. VASQUEZ CRUXÊN)

SALVO PERMISSÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃODO CONDOMÍNIO OU ATA DE ASSEMBLÉIA,NÃO PODE O CONDÔMINIO GUARDAR MAIS DEUM VEÍCULO NUMA ÚNICA VAGADE GARAGEM QUE LHE CORRESPONDE,QUANDO TAL CONDUTA IMPÕE EVIDENTESLIMITAÇÕES À UTILIZAÇÃO DAS VAGASCONTÍGUAS E CRIA PRIVILÉGIO NÃO EXTENSIVOAOS DEMAIS CONDÔMINOS.

Garagem – 2 veículos(TJDFT. EIC3403595. 2ª C. VALTENIO MENDES CARDOSO)

Não havendo violação a espaço de

área de estacionamento contígua, na garagem do edifício, nem

perturbação aos demais usuários, o titular da unidade imobiliária,

desde que a vaga que lhe é destinada, comporte dois veículos, não

pode ser privado de fruir direito seu de uso da coisa. A vedação

importa em usurpação e subtração a direito do proprietário,

assegurado pela Lei Fundamental.

Despesas - contribuição

Lei 4591/64

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas docondomínio, recolhendo, nos prazos previstos naConvenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio naproporção das suas frações ideais, salvo disposição emcontrário na convenção;

Inadimplência – corte de água(TJDFT. 2007 01 1 048415-4 APC. 5ª T. LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS)

CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - INADIMPLÊNCIA - CORTE DOFORNECIMENTO DE ÁGUA - LEGALIDADE - SENTENÇA REFORMADA.

1)- ESTANDO PREVISTO NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO OCORTE DO FORNECIMENTO DE ÁGUA DO CONDÔMINO INADIMPLENTE,NÃO HÁ ILEGALIDADE NO ATO DA SUSPENSÃO DE SEU FORNECIMENTOQUANDO O BEM NÃO É FORNECIDO PELA CONCESSIONÁRIA E SIM PELOPRÓPRIO CONDOMÍNIO.

2)- A ÁGUA É UM BEM IMPRESCINDÍVEL PARA A SOBREVIVÊNCIA DIGNA DOSER HUMANO, SENDO ESTA DIGNIDADE CONSTITUCIONALMENTE PROTEGIDA(ART. 1º, III, DA CF/88). ENTRETANTO, ESSE PRINCÍPIO NÃO É ABSOLUTO EHAVENDO CONFLITO ENTRE A DIGNIDADE DE UM E A DE UMA COLETIVIDADE,AQUELA DEVE CEDER EM FAVOR DESTA, DE MODO QUE NÃO SE JUSTIFICAPRIVILEGIAR A INADIMPLENTE EM DETRIMENTO DOS DEMAISCONTRIBUINTES.

Inadimplência – corte de água(TJDFT. 9133521-10.2008.8.26.0000 . 7ª C. Gilberto de Souza Moreira)

Corte no fornecimento de água aoscondôminos inadimplentes - inadmissível sobqualquer fundamento - Água é bem essencial -Existindo meios legais para a cobrança da dívidanão pode ter sua execução forçada por umaespécie de coação.

Direito de uso

Art. 1.335. São direitos do condômino:

II - usar das partes comuns, conforme a suadestinação, e contanto que não exclua autilização dos demais compossuidores;

Inadimplência - Restrição de uso(TJSP. 0112567-33.2007.8.26.0000 . 4ª C. Francisco Loureiro)

Despesas de condomínio em atraso -Restrição indevida ao uso de áreas comunsdo condomínio edilício - Impossibilidade dediscriminação entre os condôminos adimplentese os inadimplentes.

Inadimplência - Restrição de uso(TJSP. 9058401-29.2006.8.26.0000. 5ª C. A.C.Mathias Coltro)

Aviso AFIXADO NA PORTARIA DE CONDOMÍNIO,PROIBINDO A ENTRADA E USO DAS ÁREAS DELAZER POR CONDÔMINOS INADIMPLENTES.AUSÊNCIA DE MENÇÃO AO NOME DOSINADIMPLENTES OU AO NÚMERO DE SEUAPARTAMENTO. CONDUTA DA SÍNDICA QUE SEREVELA LÍCITA E LEGÍTIMA, ATÉ PARA NÃOONERAR AINDA MAIS OS OUTROS MORADORES.

Código CivilArt. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quandoa lei não lhe haja fixado prazo menor.

Art. 206. Prescreve:§ 1o Em um ano:(...)§ 5o Em cinco anos:I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidasconstantes de instrumento público ou particular;

Taxa – prescrição(TJDFT. 2011 01 1 056875-6 APC . 3ª T. MARIO-ZAM BELMIRO)

NÃO SE ENQUADRANDO EM NENHUMA DASHIPÓTESES LEGAIS ESPECÍFICAS, À COBRANÇADAS TAXAS CONDOMINIAIS APLICA-SE O PRAZOGERAL DE PRESCRIÇÃO DO ART. 205 DO CÓDIGOCIVIL, 10 ANOS.

Taxa-Prescição(STJ. REsp 1139030. 3ª T. NANCY ANDRIGHI)

Com a entrada em vigor do novo Código Civil, oprazo prescricional aplicável à pretensão decobrança das quotas condominiais passou a serde cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, doCC/02

Lei 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias decondomínio.

Locatário-taxas(TJDFT. 2008 01 1 086423-5 APC. 4ª T. FERNANDO HABIBE)

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. RITO SUMÁRIO.TAXA CONDOMINIAL. LOCATÁRIO.ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.

A LEGITIMAÇÃO PARA RESPONDER PORDESPESAS CONDOMINIAIS É DO PROPRIETÁRIO,PROMITENTE COMPRADOR OU CESSIONÁRIO.

Locatário-Taxas(TJDFT. 2000 01 1 025580-2 APC. 3ª T. MARIO-ZAM BELMIRO)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXASCONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. CONTRATO DEALUGUEL. DESINFLUÊNCIA.

1. O PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ESTÁDIRECIONADO AO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, HAJAVISTA TRATAR-SE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM,MESMO QUE O IMÓVEL TENHA SIDO ALUGADO E QUE OLOCATÁRIO TENHA SE RESPONSABILIZADO PELASATISFAÇÃO DESSES ENCARGOS.

Utilização do imóvel

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV - dar às suas partes a mesma destinação quetem a edificação, e não as utilizar de maneiraprejudicial ao sossego, salubridade e segurançados possuidores, ou aos bons costumes.

Utilização do imóvelTJSP. 9178075-06.2003.8.26.0000. 9ª C. Antonio Vilenilson)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ADMITE-SE QUE CASALDE EDITORES UTILIZE A UNIDADE AUTÔNOMADO CONDOMÍNIO ONDE MORAM TAMBÉMPARA O TRABALHO, UMA VEZ QUE ISSO NÃOALTERA A ROTINA DO CONDOMÍNIO E NÃOPREJUDICA OS DEMAIS CONDÔMINOS.

Utilização do imóvel(TJDFT. 2006 08 1 004799-7 APC 4ª T. SÉRGIO BITTENCOURT)

NÃO HÁ QUE SE FALAR EM VIOLAÇÃO DOS DIREITOS DE VIZINHANÇASE O EMPREENDIMENTO COMERCIAL DO CONDÔMINO, CONSISTENTENO MINISTÉRIO DE AULAS COLETIVAS DE EDUCAÇÃO FÍSICA EM SUARESIDÊNCIA, EM HORÁRIO COMERCIAL, ALÉM DE NÃO SER VEDADOPELO ESTATUTO DO CONDOMÍNIO, NÃO PRODUZ BARULHOQUESUPERE OS DECIBÉIS TOLERÁVEIS PARA A LEGISLAÇÃO. ADEMAIS, ACIRCULAÇÃO DE ALGUNS ALUNOS EM HORÁRIO COMERCIAL NÃO TEMO CONDÃO DE AFETAR, DE MANEIRA DRÁSTICA, O SOSSEGO DOSMORADORES DO CONDOMÍNIO.

O DIREITO AO TRABALHO E À LIVRE INICIATIVA, INSCULPIDOS NOCAPUT DO ART. 170 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL APENAS PODE SERLIMITADO MEDIANTE PREVISÃO LEGAL OU QUANDO EM LEGÍTIMOCONFLITO COM OUTRO DIREITO FUNDAMENTAL.

Côndomino anti-social

Código Civil

Art. 1.337 (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que,por seu reiterado comportamento anti-social,gerar incompatibilidade de convivência com osdemais condôminos ou possuidores, poderá serconstrangido a pagar multa correspondente aodécuplo do valor atribuído à contribuição para asdespesas condominiais, até ulterior deliberação daassembléia.

Expulsão de condômino(TJSP. 0318734-14.2009.8.26.0000 . 4ª C. Maia da Cunha)

Expulsão de condômino por comportamentoantissocial. Impossibilidade. Ausência deprevisão legal. O Código Civil permite no art.1.337 a aplicação de multas que podem serelevadas ao décuplo em caso deincompatibilidade de convivência com osdemais condôminos.

Expulsão - Doutrina

“(...) a permanência abusiva ou potencialmenteperigosa de qualquer pessoa no condomíniodeve possibilitar sua exclusão mediante decisãoassemblear (...) A decisão de proibição nãoatinge todo o direito de propriedade docondômino em questão, como se poderiaobjetar, ele apenas limita, tolhendo seu direitode habitar e usar da coisa em prol de toda umacoletividade.” Venosa

Furto – indenização(TJDFT. 2009 01 1 130759-2 ACJ. 2ª T.JEC. ASIEL HENRIQUE)

CONQUANTO A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIONÃO ESTIPULE OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR DANOSDECORRENTES DE FURTO DE VEÍCULOS OU PARTEDELES, NA CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS, EM QUE APESSOA APONTADA COMO AUTORA DO ILÍCITO FOIFILMADA PELO CFTV NA GARAGEM DO PRÉDIO, EMDIREÇÃO À SAÍDA DA PRUMADA, PORTANDO OSOBJETOS FURTADOS, RESPONDE O CONDOMÍNIOPORQUE DOTADO DE SERVIÇO DE PORTARIA QUEEXERCE O CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DEPESSOAS, O QUE REVELA CULPA DO PREPOSTO NAMODALIDADE NEGLIGÊNCIA.

Furto – indenização(TJDFT. 2009 01 1 156972-9 ACJ. 2ª T. JEC. ISABEL PINTO)

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA JÁ PACIFICOUENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE MESMO EMSE TRATANDO DE CONDOMÍNIO ESTE APENAS SERÁRESPONSABILIZADO PELA REPARAÇÃO DOSPREJUÍZOS EXPERIMENTADOS PELOS CONDÔMINOSEM DECORRÊNCIA DE FURTOS PRATICADOS NASÁREAS COMUNS E AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIOQUANDO HOUVER CLÁUSULA EXPRESSA NARESPECTIVA CONVENÇÃO.

Garantia 5 anos

Art. 618. Nos contratos de empreitada deedifícios ou outras construções consideráveis, oempreiteiro de materiais e execuçãoresponderá, durante o prazo irredutível de cincoanos, pela solidez e segurança do trabalho,assim em razão dos materiais, como do solo.

Súmula 194 STJ

PRESCREVE EM VINTE ANOS A AÇÃO PARAOBTER, DO CONSTRUTOR, INDENIZAÇÃO PORDEFEITOS DA OBRA.

PrescriçãoSTJ - AgRg no Ag 991883/SP

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DEINSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DAOBRA. CAPACIDADE PROCESSUAL. PERSONALIDADE JURÍDICA.SÚMULA N. 7/STJ. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO. 618/CC.SÚMULA N. 194/STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOSFUNDAMENTOS. IMPROVIMENTO. I. Na linha da jurisprudênciasumulada desta Corte (Enunciado 194), 'prescreve em vinte anos aação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'. II. Oprazo estabelecido no art. 618 do Código Civil vigente é de garantia, e,não, prescricional ou decadencial. III. O evento danoso, paracaracterizar a responsabilidade da construtora, deve ocorrer dentrodos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil. Uma vezcaracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazoprescricional de vinte (20) anos. Precedentes. IV. Agravo regimentalimprovido.

PrescriçãoSTJ - AgRg no Ag 1208663/DF

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADEDO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA CONSTRUÇÃO. PRAZOS DE GARANTIA E DEPRESCRIÇÃO. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.IMPROVIMENTO.I. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar

imprópria para os fins a que se destina, sendo considerados graves osdefeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltrações evazamentos, e não apenas aqueles que apresentam o risco de ruína doimóvel.

II. Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte (Enunciado 194),'prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenizaçãopor defeitos na obra'. Com a redução do prazo prescricional realizadapelo novo Código Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez) anos.Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 doCódigo Civil, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricionalacima referido. Precedentes.

III. Agravo Regimental improvido.

LegitimidadeSTJ - AgRg no AREsp 93530 / SP

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUALCIVIL. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DAQUESTÃO FEDERAL. SÚMULA 284/STF. CONDOMÍNIO. DANOS. ÁREASCOMUNS E UNIDADES AUTÔNOMAS. LEGITIMIDADE. PRECEDENTES. ART. 70,III, DO CPC. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO.SÚMULAS 283 E 284/STF. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVOREGIMENTAL DESPROVIDO. 1. Ausência de demonstração da questão federalatinente aos aos arts. 295, parágrafo único, II, e 267, IV, do Código deProcesso Civil, não se tendo particularizado, de forma específica, o modo peloqual o acórdão recorrido os teria contrariado. Aplicação da Súmula 284/STF.2. Legitimidade ativa do condomínio, na pessoa do síndico, para açãovoltada à reparação de vícios de construção nas partes comuns e emunidades autônomas. Precedentes. 3. Ausência de impugnação, no tocante àdenunciação da lide, ao fundamento do acórdão recorrido. Incidência dasSúmulas 283 e 284/STF. 4. Decisão agravada mantida. 5. AGRAVOREGIMENTAL DESPROVIDO.

Legitimidade

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, umsíndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de2 anos, permitida a reeleição.§ 1º Compete ao síndico:a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízoou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêssescomuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei oupela Convenção;

Art. 1.348. Compete ao síndico:II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesados interesses comuns;

Tarley Max

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