2018 · 2020-07-05 · Cascavel é um município brasileiro, localizado na região Oeste do estado...
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2018
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1673/11/2018
Imóvel composto por terreno de área com 19.678,0m², com
benfeitorias em Cascavel/PR. Matrícula do º 14.328 do 1ºCRI de
Cascavel /PR
1ª Vara Cível da Comarca de Cascavel
AUTOS: 0020070-76.2008.8.16.0021
Promovente: Banco do Brasil S/A
Promovido: Grão Fértil Comércio Importação e Exportação Ltda.
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
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ÍNDICE.................................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03
3. OBJETO...................................................................................................04
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................05
5. OBJETIVO.................................................................................................10
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................11
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................11
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS....................12
9. PESQUISA DE VALORES.............................................................................13
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................13
11. ENCERRAMENTO.....................................................................................14
Anexos;
Anexos memória de cálculo
Anexo Pesquisa de mercado
Anexo Documentos
Anexo Fotos
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Vara Cível da Comarca de Cascavel
OBJETO: FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: novembro de 2018
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO
89,15%
10,85%
Terreno
Benfeitoria
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 9.630.000,00
(Nove milhões, seiscentos e trinta mil reais).
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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Todas as informações foram obtidas junto aos autos, visita técnica ao local e auxílio do
Google Earth.
Consideramos neste trabalho o terreno e as benfeitorias imóveis, já máquinas e
equipamentos passíveis de serem vendidos em separado, passíveis de serem removidos,
foram avaliados em laudo distinto.
Justificamos o critério de avaliação voltada à aptidão comercial do terreno, por ser o
terreno o item de mais valia. A inclusão de máquinas e equipamento, da atual utilização
econômica ao imóvel na avaliação do terreno, restringiria, pelo custo, o uso do terreno
para outras atividades econômicas, reduzindo, desta forma, o interesse por outros, de
outras atividades econômicas.
Neste trabalho consideramos a avaliamos 3 moegas, ainda que, se arrematado o imóvel
para utilização em outra atividade que não de cerealista, estas poderão consistir em
despesa, ao invés de agregar valor ao imóvel.
Para o cálculo do valor do terreno, utilizamos amostras de terrenos contemporâneos e
próximos ao imóvel avaliado. Quando as diferenças de áreas, esta foram saneadas pelo
fator de homogeneização área.
2.1. Limitações e Premissas futuras
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se
apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por
parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto
que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse
defeito). Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é
entregue no estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa
caracterizar conflito de interesses.
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões
contidas no mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
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Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo
contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e
coerentes os dados e informações obtidos para a realização deste trabalho, e não tem
qualquer responsabilidade com a relação de sua veracidade
2.2. Normativas
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) NBR 14.653.
3. OBJETO
3.1. Tipo do bem: Imóvel urbano industrial
3.2. Descrição sumária do bem
Imóvel comporto por terreno de área com 19.678,0m², com benfeitorias: Edificações
2.338,00m², Cobertura de balança 105,00m², 3 moegas, calçamento em pedra arrumada com
6.125m², poço artesiano e sistema de coleta de água pluvial em Cascavel/PR. Matrícula do º
14.328 do 1ºCRI de Cascavel
Código do imóvel: 10.070.009
Localização: Marginal BR 467, nº 8.000 – Bairro Canadá Lat. -24.925898° Long. -53.459007°
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4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Município de Cascavel
"Capital do Oeste" "Metrópole do Mercosul"
Área central da cidade, a partir do Bairro Country
Bandeira Brasão
Hino
Aniversário 14 de novembro
Fundação 14 de novembro de 1951 (66 anos)
Gentílico cascavelense
Prefeito(a) Leonaldo Paranhos (PSC)
(2017 – 2020)
Localização
Localização de Cascavel no Paraná
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Cascavel
Localização de Cascavel no Brasil
24° 57' 21" S 53° 27' 18" O
Unidade federativa
Paraná
Mesorregião Oeste Paranaense IBGE/2008[1]
Microrregião Cascavel IBGE/2008[1]
Região metropolitana
Cascavel
Municípios limítrofes
Santa Tereza do
Oeste, Tupãssi, Toledo, Cafelândia, Corbélia, Braganey, Campo
Bonito, Catanduvas, Três Barras do Paraná, Boa Vista da
Aparecida e Lindoeste.[2]
Distância até a capital
estadual: 491 km federal: 1 457 km
Características geográficas
Área 2 100,831 km² (BR: 711º)[3]
População 324 476 hab. (PR: 5º) – EstimativaIBGE/2018[4]
Densidade 154,45 hab./km²
Altitude 781 [5] m
Clima Subtropical Cfa
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,782 (PR: 4º) – elevado PNUD/2010[6]
PIB R$ 9 203 923 000 (BR:90º ) – IBGE/2014[7]
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PIB per capita
R$ 29 761 00 IBGE/2014[
Cascavel é um município brasileiro, localizado na região Oeste do estado do Paraná, do qual
é o quinto mais populoso, com 324 476 habitantes, conforme estimativa do IBGE, publicada
em agosto de 2018. A distância rodoviária até Curitiba, capital administrativa estadual, é de
491 quilômetros, e de Brasília, capital federal, de 1 457 quilômetros.
Consideravelmente novo e com topografia privilegiada, teve seu desenvolvimento planejado,
o que lhe deu ruas largas e bairros bem distribuídos.
Com área de 2.100,831 km², conta com a décima segunda maior população da Região Sul, é
sede da Região Metropolitana de Cascavel, capital regional do Oeste do Paraná e polo
estratégico do Mercosul.
Desenvolvimento
Encerrado o ciclo da madeira, no final da década de 1970, a industrialização teve um impulso,
concomitantemente com o aumento da atividade agropecuária, do comércio e da prestação
de serviços.
Em menos de seis décadas, Cascavel passou de um ponto de parada e descanso de viajantes
e tropeiros para o maior município do Oeste do Paraná e um dos maiores polos econômicos
da região Sul do Brasil.
Geografia
Geografia física
Situa-se no Terceiro Planalto do estado, na região Oeste Paranaense, com uma altitude
variando em torno dos 781 metros e uma área de 2.100,831 km². O clima é subtropical úmido,
com temperatura média anual em torno de 19 °C. A temperatura máxima média em janeiro é
de 28,6 °C, e em julho a mínima média é de 11,2 °C, com ocorrência de geadas. Há registro
de neve em 1975, 1979, 1982, 2000 e 2013.
De acordo com a classificação climática de Köppen-Geiger, Cascavel situa-se na região
climática Cfa, com verão quente e temperaturas superiores a 22ºC nesta estação, com mais
de 30 mm de chuva no mês mais seco.
As temperaturas extremas foram registradas em 17 de julho de 1975 (máxima de 3,4 °C e
mínima de -4,2 °C) e 15 de outubro de 2014 (39,2 °C).
Demografia
De acordo com o IBGE, a base populacional de Cascavel é formada pelas seguintes etnias:
Etnia Percentual Branca 70,15% Negra 2,59% Parda 26,25% Amarela 0,88% Indígena 0,27%
Evolução da população
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O município experimentou um crescimento populacional significativo desde a sua fundação,
principalmente nas primeiras décadas. Por outro lado, vários municípios foram
desmembrados a partir de seu território original, o que desacelerou sua expansão
demográfica. Em agosto de 2018, a população estimada foi de 324 476 habitantes, o que
significou um acréscimo de 1,52% em relação ao ano anterior e 13,38% ao Censo de 2010.
Divisão territorial
Divisão administrativa.
De acordo com a Lei Municipal nº 3.765 de 09.12.2003, o município de Cascavel está dividido
em oito distritos administrativos:
Distritos administrativos Distrito sede: 142,09 km² Sede Alvorada: 193,03 km² Juvinópolis: 275,28 km² Rio do Salto: 265,05 km² São João do Oeste : 477,10 km² Espigão Azul: 282,64 km² Distrito Sete: 246,53 km² São Salvador: 231,01 km²
Transporte
Conhecida em seus primórdios como
Encruzilhada, Cascavel garantiu o seu
desenvolvimento pela estratégica posição
geográfica e por ser um grande
entroncamento rodoviário que o faz
passagem obrigatória para vários
destinos, como a capital Curitiba, a região
Norte do Paraná, os estados de Santa Catarina, Rio Grande do Sul, São Paulo, Mato Grosso
do Sul, Mato Grosso, portos do litoral e os países vizinhos Paraguai e Argentina.
Rodoviário
Rodovia Tipo Início Término BR 277 Federal Paraná Paranaguá Paraná Foz do Iguaçu BR 467 Paraná Marechal Cândido Rondon Paraná Cascavel BR 369 Minas Gerais Oliveira Paraná Cascavel BR 163 Pará Santarém Rio Grande do Sul Tenente Portela PR 180 Estadual São Paulo Euclides da Cunha Paulista Santa Catarina Campo Erê PR 182 São Paulo Rosana Santa Catarina Palma Sola
Ferroviário
Ferroeste - Ferrovia Paraná Oeste, construída na década de 1980, liga o município até
Guarapuava, onde se integra à malha ferroviária brasileira. É o principal modal de escoamento
da produção agropecuária da região ao Porto de Paranaguá. Em novembro de 2015 dobrou
a capacidade de transporte com a aquisição de novos equipamentos, entre locomotivas e
vagões, fechando o ano com um acréscimo de 143% no volume transportado. Em outubro de
2016 foi aprovada pela Comissão de Orçamento do Senado Federal, a destinação de
trezentos milhões de reais para a expansão da Ferroeste até Maracaju, no Mato Grosso do
Sul.
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
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Porto Seco, que consiste em um terminal alfandegado de uso público, sendo um importante
instrumento de desembaraço aduaneiro de produtos importados e exportados do Brasil,
Argentina, Paraguai e Chile, além de um facilitador do comércio exterior das indústrias e
agroindústrias da região, via Porto de Paranaguá e Aeroporto Afonso Pena.
Ferrovia Norte-Sul - O traçado da ferrovia estatal federal, construída e administrada pela Valec
e que ligará o país de um extremo ao outro, tem como objetivo passar por Cascavel,
integrando-se com a Ferroeste, que tem ligação com a capital, litoral e portos do estado.
Aéreo
Aeroporto de Cascavel, com pista de 1.800 metros, está em processo de ampliação e
modernização. Atende parte da Mesorregião Oeste, notadamente as microrregiões de
Cascavel e Toledo.
Executivo, aeródromo privado que atende à aviação executiva.
Urbano
O transporte coletivo urbano de Cascavel é gerenciado e fiscalizado pela CETTRANS,
autarquia municipal. Sua estrutura compreende duas empresas, 54 linhas, frota de 154
ônibus, quatro terminais de transbordo e mais de mil pontos. Todos os veículos são adaptados
com elevador para cadeira de rodas.
Os quatro terminais (Terminal Oeste, Terminal Leste, Terminal Nordeste e Terminal Sul)
fazem a integração entre as linhas pagando-se uma passagem. O Terminal Oeste, inaugurado
em 4 de abril de 1992, possui uma área de 2,938 m². O novo Terminal Leste, inaugurado em
30 de agosto de 2018, tem 2.006,84 m², além da área de estacionamento. Já o Terminal
Nordeste, inaugurado em 31 de agosto de 2018, possui uma área de 1.955,00 m², mais área
anexa, com quadra de futebol, academia ao ar livre, estacionamento e bicicletários. . O
Terminal Sul, inaugurado em 14 de dezembro de 2000, possui área de 3.270 m². Os novos
terminais Oeste e Sudoeste estão em construção, seguindo o PDI - Programa de
Desenvolvimento Integrado.
Terminal Rodoviário
O Terminal Rodoviário de Cascavel está localizado na Avenida Assunção, bairro Alto Alegre.
Com uma área de 10.860 m², movimenta mais de 11.000 ônibus e mais de 200.000
passageiros a cada mês.
Economia
O principal setor econômico de Cascavel é o agronegócio, com mais de 4.000
estabelecimentos agropecuários. Ainda há cerca de 14.458 estabelecimentos comerciais,
industriais e de serviços.
O município tem o 6° maior PIB do Paraná e o 90° do Brasil.
Pela sua localização, o município prosperou no comércio e na prestação de serviços, com
destaque para o setor atacadista, de saúde e de ensino superior.
Outros ramos que têm experimentado forte crescimento são os de metalurgia e confecção.
Em 2014 ficou em 68° lugar entre os municípios brasileiros (6° do Paraná) no IFDM - Índice
Firjan de Desenvolvimento Municipal estudo do Sistema FIRJAN que acompanha anualmente
o desenvolvimento socioeconômico de todos os mais de 5 mil municípios brasileiros em três
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áreas de atuação: Emprego e renda, Educação e Saúde, criado em 2008 e baseado em
estatísticas públicas oficiais dos ministérios do Trabalho, Educação e Saúde.
Ensino superior
O município é o polo universitário do oeste em face do número de instituições de ensino
superior e de alunos.
Estima-se uma população de aproximadamente 21 mil estudantes universitários, dos quais
uma parcela significativa vinda de outras regiões e estados.
Centros de ensino
Centro Universitário Fundação Assis Gurgacz (FAG) Centro Universitário de Cascavel - Univel Faculdade Alfa Brasil (FAAB) Faculdade de Tecnologia SENAI Faculdade Itecne Famipar - Faculdade Missioneira do Paraná IFPR - Instituto Federal do Paraná - Campus Cascavel UniACIC - incubadora de empresas Universidade Estadual do Oeste do Paraná (UNIOESTE) Universidade Norte do Paraná (UNOPAR CASCAVEL) ( mantida pela Kroton Educacional) Universidade Paranaense (UNIPAR)
Em 2017, a consultoria Urban Systems, especializada em pesquisas sobre o
desenvolvimento, indicou Cascavel como a quarta melhor cidade do Paraná e quadragésima
do Brasil para se fazer negócios, conforme matéria da Revista Exame.
Em 2018, o município na 12ª colocação no ranking nacional do Índice dos Desafios da Gestão
Municipal, que apresenta uma análise da evolução recente das 100 maiores cidades
brasileiras com mais de 273.000 habitantes, e que respondem por mais da metade de tudo
que é produzido no Brasil. O índice reúne 15 indicadores em quatro áreas críticas para a
gestão pública: (1) Educação, (2) Saúde, (3) Segurança e (4) Saneamento e Sustentabilidade.
A pesquisa que é feita pela empresa de consultoria Marcoplan, que analisa os principais
desafios das cidades brasileiras avaliando suas receitas e despesas.
5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
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6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
Parte destacada do Lote 27, denominado Chácara B da Gleba Cascavel, com área de
19.678,00m², situado no Perímetro Urbano da Cidade de Cascavel, lote este com área inicial
de 24.518,00m², com benfeitorias, com as divisas e confrontações constates na matrícula nº
14.328 do 1º CRI Ofício da Comarca de Cascavel
Benfeitorias
6.1. Galpão sementeiro: Galpão de 1.275,00m², com estrutura em concreto armado, piso
concreto simples, fechamento em alvenaria, sem forro, com portas de ferro, com cobertura
em estrutura metálica, telhas em aço galvanizado, com energia elétrica.
6.2. Moega1 : Moega para 1.500 sacas – dentro do galpão sementeiro
6.3. Salão de festas – cassa caseiro: Com área de 160,00m² estrutura em concreto armado,
fechamento em alvenaria, revestimento externo em reboco acrílico sem massa, cozinha
com piso cerâmico, parede reboco látex sem massa, forro reboco látex sem massa, sala
com piso cerâmico, parede reboco látex sem massa, forro reboco látex sem massa, quarto
com piso cerâmico, parede reboco látex sem massa, forro reboco látex sem massa,
banheiro com piso cerâmico, parede reboco látex sem massa, forro reboco látex sem
massa, portas em madeira, janelas em ferro, com energia elétrica, com instalações
hidráulicas
6.4. Escritório: Com área de 303,00m², com estrutura de concreto armado, fechamento em
alvenaria, revestimento externo reboco acrílico/massa, piso taco, parede reboco látex com
massa, forro reboco látex com massa, banheiro cerâmica normal, azulejo sem pintura forro
reboco látex com massa, portas de madeira, janelas de ferro. Com instalação elétrica, com
instalação hidráulica, com aterramento, com instalação telefônica.
6.5. Cobertura balança: Com área de 105,00m² em estrutura e telhas metálicas
6.6. Cobertura Moegas: Com área de 600,00m², com estrutura de concreto armado,
fechamento em alvenaria, piso de concreto rústico, sem forro. Com instalação elétrica,
com aterramento, sem combate a incêndio
6.7. Moega 2: Moega pra 2.500 sacas. Dentro da Cobertura das Moegas
6.8. Moega 3: Moega para 2.500 sacas. Dentro da Cobertura das Moegas
6.9. Calçamento: 6.125,00m² de calçamento em pedra arrumada
6.10. Poço artesiano: 110,00 metros
6.11. Rede de captação de água Pluvial
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Regular
7.2. Desempenho de mercado: Regular.
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7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com
a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor do
imóvel Grau (2) de Fundamentação, conforme Tabela 12 de enquadramento e definições
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto de custo,
conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas
Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos
semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais
do método comparativo direto de dados de mercado.
8.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1. Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
8.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa =
(Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
8.1.3. Testada. Variando de acordo com relação da testada do imóvel avaliado, com
a testada das amostras. Ft=(ta/tp)^(1/4) Para ta>2tp, adotado ft=1,1892 para
ta<tp/2 adotado ft=0,8409.
8.1.4. Fator Oferta/Comercialização FO =100% - FV – FA FO = 0,75
Onde:
FV = Fator venda forçada= 23%
18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação
(desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições
de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada
FA = Fator Aluguel* = 2 %
0,5 x Valor do terreno x 4
Valor do terreno
Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída
uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno
8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação de Custo é
utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo
ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento. Valores
depreciados pelo Método Ross-Heideck, conforme memórias de cálculos em anexo.
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8.3. Para o cálculo do Poço artesiano foi utilizado o método de depreciação de Hélio
Roberto Caires.
8.4. Para a obtenção do valor dos bens, foi utilizado o método evolutivo, onde, a
composição do valor do bem avaliado é obtida através da conjugação de métodos, e
somatória dos valores, do terreno e das benfeitorias.
V = (VT + VB) x FO V= valor dos bens VT = valor do terreno VB = Valor das benfeitorias FO= Fator Oferta/comercialização
9. PESQUISA DE VALORES
9.1 Valores das cotações de imóvel similar
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor de mercado do imóvel: R$ 12.837.775,36 (Doze milhões, oitocentos
e trinta e sete mil, setecentos e setenta e cinco reais e trinta e seis centavos)
10.1.1. Valor de Mercado do Terreno: R$ 11.444.921,58 (Onze milhões,
quatrocentos e quarenta e quatro mil, novecentos e vinte e um reais e cinquenta
e oito centavos)
10.1.2. Valor de Mercado da Benfeitorias: R$ 1.392.853,78 (Um milhã, trezentos e
noventa e dois mil, oitocentos e cinquenta e três reais e setenta e oito centavos).
10.1.2.1. Valor Galpão Sementeiro: R$ R$ 485.744,74 (Quatrocentos e oitenta e
cinco mil, setecentos e quarenta e quatro reais e setenta e quatro centavos).
10.1.2.2. Valor Moega (1) 1.500 sacas: R$ 5.161,87 (Cinco mil, cento e sessenta
e um reais e oitenta e sete centavos).
10.1.2.3. Valor casa caseiro: R$ 178.689,48 (Cento e setenta e oito mil,
seiscentos e oitenta e nove reais e quarenta e oito centavos).
10.1.2.4. Valor do escritório: R$ 293.421,71 (Duzentos e noventa e três mil,
quatrocentos e vinte e um reais e setenta e um centavos).
10.1.2.5. Valor cobertura balança: R$ 5.971,03 (Cinco mil, novecentos e setenta
e um reais e três centavos)
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Testada Oferta
1 1.200.000,00 1.891,00 634,58 1,15 0,75 1,19 0,75
2 350.000,00 525,00 666,67 1,15 0,65 1,19 0,75
3 1.500.000,00 2.806,00 534,57 1,10 0,78 1,19 0,75
4 400.000,00 525,00 761,90 1,15 0,64 1,19 0,75
5 400.000,00 862,00 464,04 1,20 0,68 1,19 0,75
Médias 770.000,00R$ 1.321,80R$ 612,35R$
Fatores de Homogeneização
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10.1.2.6. Valor Cobertura Moegas: R$ 224.189,88 (Duzentos e vinte e quatro mil,
cento e oitenta e nove reais e oitenta e oito centavos).
10.1.2.7. Valor Moega (2) 2.500 sacas: R$ 6.675,63 (Seis mil, seiscentos e
setenta e cinco reais e sessenta e três centavos).
10.1.2.8. Valor da Moega (3) 2.500 sacas: R$ 6.675,63 (Seis mil, seiscentos e
setenta e cinco reais e sessenta e três centavos).
10.1.2.9. Valor do calçamento: R$ 69.093,47 (Sessenta e nove mil, noventa e três
reais e quarenta e sete centavos).
10.1.2.10. Valor do poço artesiano: 8.662,04 (Oito mil seiscentos e sessenta e dois
reais e quatro centavos)
10.1.2.11. Valor galerias pluviais: R$ 108.568,30 (Cento e oito mil, quinhentos e
sessenta e oito reais e trinta centavos)
10.1.3. Fator Oferta: 0,75
10.2. Valor De Venda Forçada do Imóvel: R$ R$ 9.628.331,52 (Nove milhões,
seiscentos e vinte e oito mil, trezentos e trinta e um reais e cinquenta e dois
centavos
10.3. Valor arredondado: R$ 9.630.000,00 (Nove milhões, seiscentos e trinta mil
reais).
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 14 (quatorze) folhas escritas só de um lado.
Curitiba, 04 de novembro de 2018 HELCIO KRONBERG
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ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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Helcio Kronberg1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 1.200.000,00 1.891,00 634,58 1,15 0,75 1,19 651,32
2 350.000,00 525,00 666,67 1,15 0,65 1,19 593,02
3 1.500.000,00 2.806,00 534,57 1,10 0,78 1,19 545,81
4 400.000,00 525,00 761,90 1,15 0,64 1,19 667,31
5 400.000,00 862,00 464,04 1,20 0,68 1,19 450,60
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Testada
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: xxx Tipo: Laudo completo Solicitante: xxx
Lograd.: xxx x Complemento:
xxxBairro: Cidade: xxx Estado: Paraná
Nº:
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
450,60
667,31
2.908,05
4
54,18
216,71
581,61
593,02
66,726296
87,720798
7.694,938480
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
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Helcio Kronberg3/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor =
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =
1,65
0,9769
1,4935
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 15,08
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
2 1/222 2 2
2 2 2 2 2
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg4/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) =
521,47
641,75
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
19.678,00
581,61
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
10,34
10,34
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 581,61
11.444.921,58
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
onze milhões, quatrocentos e quarenta e quatro mil, novecentos e vinte e um reais e cinquenta e oito centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =
Estimativa de tendência central (R$/m2) =
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________
494,37
581,61
668,85
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg5/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Classe
1
2
3
4
De:
450,60
504,78
558,95
613,13
INTERVALO
Até
504,78
558,95
613,13
667,31
Freq.
1
1
1
2
---------------------------------------------------------___________I
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
F
15
10
5
0 1 2 3 4 5 6 C
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg6/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
0 Po
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4
x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
634,58
666,67
534,57
761,90
464,04
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
651,32
593,02
545,81
667,31
450,60
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
1,03
0,89
1,02
0,88
0,97
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
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Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
|
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg7/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4
x3
x2x1
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
634,58
666,67
534,57
761,90
464,04
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
22,232
54,314
77,784
149,552
148,315
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
3,63
8,87
12,70
24,42
24,22
Q66
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Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Do = Dispersão em relação a média.
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 612,35
Po = Preços observados.
|
Mo
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg8/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6
x5
x4
x3
x2
x1
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
651,32
593,02
545,81
667,31
450,60
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
69,712
11,407
35,804
85,697
131,011
Q46
Q47
Q48
Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
11,99
1,96
6,16
14,73
22,53
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Dh = Dispersão em relação a média.
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 581,61
Vh = Valores Homogeneizados.
|
Data: / / ___________________________________
Mh
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO BENFEITORIA(S)
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO BARRACÃO SEMENTEIRO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------
---------------------
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---------------------
---------------------
---------------------
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---------------------
------------------------
------------------------
------------------------
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------------------------
------------------------
------------------------
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------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
------------------
------
------
------
------
------
------
------
------
------
i
1
2
3
4
5
6
7
8
9
8,00
15,00
4,00
17,00
25,00
60,00
41,67
Sinduscom/PR
30/10/2018
Normal / Baixo
1.275,00
814,89
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
52,60
66,59
Onde C = Reparos Importantes
0,3341
Ident: Sementiero Tipo: Laudo completo Solicitante: asasd
Lograd.: asdasd asdasd Complemento:
sadasdBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
1.275,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 485.744,74
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
quatrocentos e oitenta e cinco mil, setecentos e quarenta e quatro reais e setenta e quatro centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
71,46
10,72
3,29
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO CASA CASEIRO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
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17,00
18,00
60,00
30,00
Sinduscom/PR
30/10/2018
Normal / Baixo
160,00
1.498,60
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
33,20
46,23
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,5377
Ident: B2 Salão de Festas Tipo: Laudo completo Solicitante: asasd
Lograd.: asdasd asdasd Complemento:
sadasdBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
160,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
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9
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----------------------
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---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
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12
13
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---------------------------
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---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 178.689,48
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
cento e setenta e oito mil, seiscentos e oitenta e nove reais e quarenta e oito centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
72,16
10,82
2,49
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONBERG
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO ESCRITÓRIO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
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25,00
60,00
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Sinduscom/PR
30/10/2018
Normal / Baixo
303,00
1.498,60
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
33,20
52,92
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,4708
Ident: B3 Escritório Tipo: Laudo completo Solicitante: asasd
Lograd.: asdasd asdasd Complemento:
sadasdBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
303,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 -------------------- --------------------------
2 -------------------- --------------------------
3 -------------------- --------------------------
4 -------------------- --------------------------
5 -------------------- --------------------------
6 -------------------- --------------------------
7
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--------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
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12
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--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 293.421,71
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
duzentos e noventa e três mil, quatrocentos e vinte e um reais e setenta e um centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
72,86
10,93
1,68
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONBERG
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO COBERTURA BALANÇA
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
--------------------
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0,50
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25,00
60,00
41,67
Arbitrado
30/10/2018
Normal / Baixo
105,00
95,00
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
33,20
52,92
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,4708
Ident: B4 cO. BALANÇA Tipo: Laudo completo Solicitante: asasd
Lograd.: asdasd asdasd Complemento:
sadasdBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
105,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 -------------------- --------------------------
2 -------------------- --------------------------
3 -------------------- --------------------------
4 -------------------- --------------------------
5 -------------------- --------------------------
6 -------------------- --------------------------
7
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9
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--------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
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--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
--------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 5.971,03
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
cinco mil, novecentos e setenta e um reais e três centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
78,66
7,87
0,43
13,04
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONGERG
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO COBERTURA MOEGAS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
--------------------
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1
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4,00
15,00
2,00
17,00
25,00
60,00
41,67
Sinduscom/PR
30/10/2018
Normal / Baixo
600,00
814,89
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
52,60
66,59
Onde C = Reparos Importantes
0,3341
Ident: B5 COB. MOEGAS Tipo: Laudo completo Solicitante: asasd
Lograd.: asdasd asdasd Complemento:
sadasdBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
600,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 -------------------- --------------------------
2 -------------------- --------------------------
3 -------------------- --------------------------
4 -------------------- --------------------------
5 -------------------- --------------------------
6 -------------------- --------------------------
7
8
9
--------------------
--------------------
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--------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
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12
13
14
15
16
17
18
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--------------------------
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--------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 224.189,88
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
duzentos e vinte e quatro mil, cento e oitenta e nove reais e oitenta e oito centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
72,86
10,93
1,68
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONBERG
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO CALÇAMENTO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
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4,00
15,00
2,00
17,00
25,00
40,00
62,50
Arbitrado
30/10/2018
Normal / Baixo
6.125,00
25,00
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
33,20
67,12
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,3288
Ident: B6 CALÇAMENTO Tipo: Laudo completo Solicitante: ASA
Lograd.: SAS ASAS Complemento:
ASBairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
6.125,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
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9
----------------------
----------------------
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---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
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12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
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---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 69.093,47
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
sessenta e nove mil, noventa e três reais e quarenta e sete centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
72,86
10,93
1,68
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 30/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONBERG
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA COLETA DE ÁGUAS PLUVIAIS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
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------
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------
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------
------
------
i
1
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3
4
5
6
7
8
9
4,00
15,00
2,00
17,00
25,00
50,00
50,00
Arbitrado
04/01/2018
Normal
19.678,00
13,57
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB á rea padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
52,60
70,38
Onde C = Reparos Importantes
0,2963
Ident: B7 G. PLUVIAIS Tipo: Laudo completo Solicitante: AA
Lograd.: AAAA AA Complemento:
AABairro: Cidade: Cascavel Estado: Paraná
Nº:
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO D O CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
19.678,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 108.568,30
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
cento e oito mil, quinhentos e sessenta e oito reais e trinta centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
72,86
10,93
1,68
14,53
(considerando a depreciação):
Data: 04/10/2018 ___________________________________
HELCIO KRONBERG
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO MOEGA 1.500 SACAS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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PROJUDI - Processo: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. mov. 218.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
MOEGA 1.500 SACAS
62,50
d = 67,1219 67,12
Ross
d = t 25,00 idade aparente (anos)n 40,00 vida útil (anos)r - valor residual (%)
Depreciação Opção Depreciaçãoa novo - F 33,20b entre novo e regular 0,03 c regular 2,52 d entre regular e reparos simples 8,09 VN = 15.700,00 e reparos simples 18,10 VA = 5.161,87 f entre reparos simples e importantes 33,20 g reparos importantes 51,60 h entre reparos importantes e sem valor 75,20 i sem valor 100,00
r = valor residual (decimal).
estado
d = fator de depreciação;
Combina o estado de conservação com a idade em percentual da vida útil
d = (1 - r)/2 x [(t / n)2 + t / n]
d=(100-K)/100
Ross-Heidecke
50,7813
% de vida útil =
k = Tabelado
t = idade aparente (anos); n = vida útil (anos);
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO MOEGAS 2.500 SACAS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401, – Champagnat - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
MOEGA 2.500 SACAS
62,50
d = 67,1219 67,12
Ross
d = t 25,00 idade aparente (anos)n 40,00 vida útil (anos)r - valor residual (%)
Depreciação Opção Depreciaçãoa novo - F 33,20b entre novo e regular 0,03 c regular 2,52 d entre regular e reparos simples 8,09 VN = 20.000,00 e reparos simples 18,10 VA = 6.575,63 f entre reparos simples e importantes 33,20 g reparos importantes 51,60 h entre reparos importantes e sem valor 75,20 i sem valor 100,00
r = valor residual (decimal).
estado
d = fator de depreciação;
Combina o estado de conservação com a idade em percentual da vida útil
d = (1 - r)/2 x [(t / n)2 + t / n]
d=(100-K)/100
Ross-Heidecke
50,7813
% de vida útil =
k = Tabelado
t = idade aparente (anos); n = vida útil (anos);
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
IMÓVEL X COTAÇÕES
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJLZK 8TPVU JPGLA C6EGY
PR
OJU
DI - P
rocesso: 0020070-76.2008.8.16.0021 - Ref. m
ov. 218.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
05/11/2018: JUN
TA
DA
DE
PE
TIÇ
ÃO
DE
OU
TR
OS
. Arq: Laudo de avaliação im
óvel
COTAÇÃO 1
VALOR: R$ 1.200.000,00
Área: 1.891,00 m² R$/m: R$ 634,58
DESCRIÇÃO:. São 04 terrenos juntos totalizando 1891 m².
01 Terreno de Esquina + 03 terrenos um do lado do outro.
URL: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-canada-2936423754.html
Localização: SALGADO FILHO 4816, Canadá, Cascavel
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 350.000,00
Área: 525,00 m² R$/m: R$ 666,67
DESCRIÇÃO:. Áreas Área total: 525,00 m² Dimensões Largura: 17,50m Comprimento: 30,00 m
Informações sobre o terreno Nível: Regular.
URL: http://www.sub100.com.br/imoveis/62410003390/venda/terreno-em-cascavel-
pr/canada/presenca-imoveis#.W9h9VpOj_IU
Localização: Rua Itaqui, 165 Bairro Canadá Cidade Cascavel, P
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 1.500.000,00
Área: 2.806,00 m² R$/m: R$ 534,57
DESCRIÇÃO:. Excelente terreno de esquina, em região privilegiada, com 2.806,00m² planos 46x61
URL: http://www.imobiliariavalencia.com.br/imovel/terreno-residencial-a-venda-brasmadeira-
cascavel/TE0072-VALL
Localização: Rua Gandhi Cascavel
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 400.000,00
Área: 525,00 m² R$/m²: R$ 761,90
DESCRIÇÃO O lote/terreno de 525 metros quadrados no bairro Canadá. A alguns minutos de
restaurantes, estacionamentos, escolas, padarias, hospitais, supermercados e shoppings.
Excelente investimento para construtor.
URL: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-canada-bairros-cascavel-525m2-venda-
RS400000-id-88631093/?__vt=afs:b
Localização: Rua Dom Pedrito, 710 - Canadá, Cascavel - PR
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 400.000,00
Área: 862,00 m² R$/m: R$ 464,04
DESCRIÇÃO: Terreno muito bom em um bairro tranquilo e nobre da cidade, podendo te possibilitar
a construção de casas ou até mesmo um edifício residencial, terreno de 15x57.5 totalizando 862.5
m²,
URL: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-canada-bairros-cascavel-862m2-venda-
RS400000-id-88630675/?__vt=afs:b
Localização: Rua Vicente Machado, 3406 - Canadá, Cascavel - PR
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05/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação imóvel
ANEXO DOCUMENTOS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
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