23 de Outubro 2008

O GOLFCOMO ÂNCORA PARA A

REQUALIFICAÇÃO DA REGIÃO CENTRO

2

Índice

• O Golf na Europa

• O Projecto

• Historial e localizações consideradas

• Situação Actual

• Valorização

• Proposta de implementação

• Estratégia a seguir

3

Criação de uma zona do tipo Evian

4

Criação de uma zona do tipo Evian (2)

5

O Golf na Europa

6

Crescimento do mercado do Golfe

Nos passados 10 anos o número de jogadores na Europa cresceu uma média de 7% enquanto o número de campos de golfe aumentou uma média de 5% por ano. As estatísticas comparáveis para a Alemanha mostra um aumento anual médio de 11% para golfistas e 8% para campos de golfe. Esta comparação mostra que a procura cresce mais rápido que a oferta.

7

O Projecto

O Projecto

Promoção da região da Bairrada de um empreendimento âncora de qualidade, incluindo um campo de golfe de 27 buracos e a construção de um Hotel, que permita revitalizar o parque turístico existente, lutar contra a sazonalidade e criar uma marca forte regional.

8

Historial

Em 1981 o Senhor Joaquim Paredes Alves, hoteleiro e proprietário do Hotel Eduardo VII em Lisboa entre outros, propôs-me, enquanto Chefe de Gabinete do Ministro das Obras Publicas que se estudasse a possibilidade da construção de um campo de golfe na zona da Mealhada.

Contactei com a Sociedade das Águas do Luso e com a Câmara Municipal da Mealhada e iniciámos diligências no sentido de se encontrar uma localização adequada.

Levei ao local o Arqtº Duarte Sottomayor, conhecido projectista de campos de golfe e iniciaram-se os estudos necessários.

Em 1984 efectuou-se uma reunião com as Câmaras da Mealhada e de Anadia, na Comissão da Coordenação da Região do Centro, com a presença do respectivo Presidente, Prof. Manuel Porto, e do Director-Geral do Desenvolvimento Regional, Dr. Madureira Pires.

Apenas em 1990, já com a Presidência do Dr. Rui Marqueiro se iniciaram os estudos para o actual local, que se prosseguiram com o actual Presidente, Eng.º Carlos Cabral.

9

Historial (2)

Após a discussão publica do primeiro projecto se constatou uma certa resistência ao desenvolvimento do projecto por parte de alguns proprietários dos terrenos, com o receio de que a eventual valorização dos terrenos em causa escapasse totalmente do seu controlo.

Nessa altura foi iniciado um processo de construção de uma arquitectura para a realização do empreendimento com os seguintes pressupostos:

1. Os proprietários teriam acesso à valorização expectável dos terrenos pela execução do Plano de Pormenor previsto, quer através de uma participação Societária proporcional ao valor que detinham inicialmente, quer através da alienação da sua parcela em favor de uma Sociedade Promotora, que assegurasse o desenvolvimento do conjunto com a suficiente qualidade, bem como de todas as infrastruturas da parte imobiliária.

2. A Câmara receberia a área necessária para a construção de um campo de golfe de 27 buracos, de que ficaria proprietária, submetendo a financiamento comunitário a sua execução.

3. A exploração do Campo seria feita depois por concessão a Sociedade a constituir preferencialmente através da associação dos hoteleiros interessados.

10

Localizações consideradas

12

3

4

5

6

11

Situação Actual

• Os terrenos em que se pretende desenvolver o Projecto (“Terrenos”):

Têm uma área correspondente a 125 hectares

São prédios rústicos, alguns localizados na reserva agrícola e na reserva ecológica

Actualmente têm um valor reduzido

São propriedade de aproximadamente 400 pessoas singulares (“Proprietários”)

O Projecto está aprovado na Câmara Municipal, mas aguarda aposição da CCRC

12

Plano Geral da Urbanização

13

Valorização

Sociedade Promotora – Fica proprietária de 60% da área urbanizável

Sociedade Fundiária – Fica proprietária de 40 % da área urbanizável

Descrição: Valores € €/ A Const.

Vendas Terreno Moradias 14.444.693

Moradias Geminadas 4.946.210

Apartamentos 1.200.000

TOTAL RECEITAS 20.590.903 81,0

RECEITAS PROPRIETÁRIOS 8.236.361

RECEITAS SOCIEDADE PROMOTORA 12.354.542

CUSTOS SOC. PROMOTORA

Terreno Moradias

Moradias Geminadas

Apartamentos

Infarstruturas 7.327.602Projecto 73.276Fiscalização 219.828SISA (%)SAV (%) 256.466Escrituras e RegistosEnc. Administrativos (1% V.V.) 617.727Taxas, Licenças (% s/ Construção)Mediação (%V.V) 617.727

TOTAL CUSTOS 9.112.627 35,9

IVA a pagar 1.565.302 6,2IVA a receberIVA a devolver

Resultado Antes de E.F. e Impostos 1.676.613 6,6

14

Proposta de Implementação

Esquema

Área a lotear (60% dos Terrenos)

A Sociedade Promotora pode vir a ser chamada a promover igualmente a construção do Campo de Golfe, no caso de não disponibilidade de financiamento comunitário Municipal (Cenário B)

Sociedade Promotora

Sociedade Fundiária

Proprietários

Obrigação de realizar as infra-estruturas

Sociedade Imobiliária

Câmara Municipal

Cede 90 ha dos terrenos

Promove a construção do campo de golfe

15

Proposta de Implementação (2)

A Sociedade Fundiária:

•Agrupa a totalidade das parcelas na área de intervenção (125 ha)

•Cede à Câmara Municipal a área correspondente à implantação do Campo de Golfe, terreno de prática de equitação e de cultura biológica experimental e área de expansão (90 ha) contra a aprovação do Plano de Urbanização

•Cede à Sociedade Promotora a área correspondente à execução das infra-estruturas contra a obrigação da sua execução

A Sociedade Promotora:

•Assume a obrigação de construir as infra-estruturas

•Recebe a área correspondente (60 % dos lotes de construção)

•Presta garantias a favor da CMM

A Sociedade Imobiliária

•Promove a comercialização da totalidade do empreendimento através da celebração de um contrato de comercialização entre as sociedades Promotora e Fundiária.

16

Cenário

A construção do campo de Golfe e outros equipamentos é suportada por financiamento comunitário ao abrigo do QREN

A Câmara submete a candidatura do equipamento a financiamento comunitário da totalidade do equipamento, incluindo o custo dos terrenos

O projecto é comparticipado em 70%, o que equivale ao valor necessário para a construção, sendo o remanescente correspondente ao valor dos terrenos.

É criada uma Sociedade entre os hoteleiros da zona que queiram participar na exploração do campo de golfe com o objectivo de a fazer por concessão da Câmara contra o pagamento de uma renda e a obrigação de manter o campo como estrutura aberta ao fomento da sua prática à população da zona.

17

Características do Local

• O Projecto do Golf do Cruzeiro tem como filosofia o desenvolvimento de uma infra-estrutura de qualidade numa área de inúmeras riquezas, onde existe uma clara oportunidade de investimento pelo facto de ser o primeiro empreendimento de dimensão, garantindo-se uma elevada procura pelas características socioeconómicas e culturais locais.

• Encontramo-nos num dos mais prestigiadas locais do pais, quer em termos vinícolas, quer em termos gastronómicos, quer pela beleza característica da mata do Buçaco, mata essa que serve de pano de fundo a este empreendimento. Não será demais referir a existência de uma enorme oferta de termas como as do Luso ou Curia serviços cada vez mais procurados em todo o mundo pela crescente necessidade e culto de todos aspectos relacionados com a saúde.

• Existe também uma infra-estrutura hoteleira que embora consolidada padece da sazonalidade característica, razão pela qual alguns hoteleiros já estão a desenvolver projectos ligados á pratica do Golf mas de pequena dimensão.

• Existe a excepcional vantagem de estar relativamente perto de campos de elevada qualidade (Ex: Viseu, Leiria, Porto) o que levará a um fluxo constante de visitantes, não existindo a ameaça resultante da concorrência directa desses projectos imobiliários similares, visto existir uma enorme procura na zona por parte de pessoas de elevado poder de compra .

18

Proposta de estudo turistíco-hoteleiro

19

Estudo de mercado imobiliário

20

Caracterização da oferta hoteleira na Região

21

Conclusões sobre a viabilidade hoteleira

A região Centro é responsável por cerca de 9,3% do total de dormidas realizadas em Portugal em 2006, registando uma taxa de crescimento médio anual de 6,9% entre 1993 e 2006, bastante acima da média nacional (3,6%);

O Distrito de Coimbra regista uma taxa de crescimento médio anual da procura de alojamento turístico, entre 1996 e 2006, de 3,5%;

Cerca de ¾ da procura registada no distrito está concentrada em hotéis, face a 12% de pensões e 9% dos hotéis apartamento; e

A procura de alojamento turístico regista crescimentos superiores à oferta, o que permite indiciar a existência de espaço no mercado para a abertura de novas unidades.

22

Golfe do Cruzeiro

Acesso à IP3

23

Campos de golfe previstos na Zona Centro

Há cerca de 8 campos de golfe de 18 buracos ou mais pevistos na área, o que permite criar um destino de golfe.

O campo da Mealhada e o de Coimbra serão geridos de forma integrada de forma a cobrir toda a gama de jogadores