Marcelo RodriguesMarcelo RodriguesMarcelo RodriguesMarcelo RodriguesDesembargador TJMGmarcelo@tjmg.jus.brmarcelo@tjmg.jus.brmarcelo@tjmg.jus.brmarcelo@tjmg.jus.br

� Enumera exaustivamente todas as necessidades existentes para o desenvolvimento econômico e social, especificamente no que concerne à propriedade imobiliária e ao mercado imobiliário, apontando as soluções que representam o sistema de publicidade registral

� José Poveda Díaz, decano do Colégio de Registradores da Espanha, em importante trabalho, comenta referido estudo e conclui:

1) Redução dos custos de transação2) Aumento da segurança de domínio e

direitos reais3) Proporciona mecanismos diferenciados e

econômicos para resolução de conflitos4) Provê garantia creditória5) Desenvolvimento do mercado imobiliário

6) Marco regulatório e suporte às políticas fiscais

7) Proteção às terras públicas

8) Facilita a reforma agrária

9) Desempenha importante papel no urbanismo

10) Apoia a gestão do meio-ambiente

(http://www.irib.org.br/rdi/rdi39-005.asp - RDI 39/5, setembro/dezembro de 1996)

� O WB conclui que a administração eficiente do solo, particularmente a titularidade inscrita é requisito institucional para um pleno funcionamento do mercado da propriedade imobiliária

� O Registro de Imóveis proporciona redução de custos nas operações de transmissão, faz segura e transparente a propriedade imobiliária, cria um marco para implantação de políticas fiscais baseadas na propriedade imobiliária, além de apoiar políticas de utilização sustentável do solo

Para ler em espanhol: EC4N - nota 2 de Política Agrária. Proyectos de titulación e inscripción de fincas en paises de la ECA

� É por meio da publicidadepublicidadepublicidadepublicidade que os registradores conferem forma e eficácia modificadora à causa jurídica já existente; seja ela:

1) constitutiva, ou 2) requisito de mais ampla eficácia, se é

declarativa ou de mera notícia

Questão intriganteQuestão intriganteQuestão intriganteQuestão intrigante

O mistério do capital

-Por que o capitalismo dá certo nos países desenvolvidos e fracassa no resto do mundo?

Hernando de Soto

� Fragilidade das políticas socioeconômicas na gestão da propriedade imobiliária:

1) população tem casas construídas em terras cujos direitos de propriedade não estão adequadamente registrados

2) empresas sem constituição legal e sem obrigações definidas

3) indústrias localizadas onde financistas e investidores não as podem ver

� O estudo identifica na falta de um registro imobiliário eficiente a dissipação de ativos que não podem se transformar em capital, não podem ser trocados fora dos estreitos círculos locais onde as pessoas se conhecem e confiam umas nas outras, nem servir como garantia a empréstimos e participação em investimentos

� A maioria das abordagens conceituais investiga os efeitos do Registro de Imóveis em um único setor

� No estudo apontado, o registro predial é observado afetando não só outros setores, mas a economia como um todo, baseado na interação bem testada entre propriedade propriedade propriedade propriedade imobiliária segura imobiliária segura imobiliária segura imobiliária segura e produtividade agráriaprodutividade agráriaprodutividade agráriaprodutividade agrária, destacando a importância da informação positiva em relação aos custos de transação

A relação entre A relação entre A relação entre A relação entre registro imobiliário registro imobiliário registro imobiliário registro imobiliário , , , , desenvolvimento desenvolvimento desenvolvimento desenvolvimento financeiro financeiro financeiro financeiro e e e e crescimento econômicocrescimento econômicocrescimento econômicocrescimento econômico, é construída sob , é construída sob , é construída sob , é construída sob as seguintes as seguintes as seguintes as seguintes premissas, confirmadas em caso premissas, confirmadas em caso premissas, confirmadas em caso premissas, confirmadas em caso concreto cuja metodologia foi submetida ao crivo concreto cuja metodologia foi submetida ao crivo concreto cuja metodologia foi submetida ao crivo concreto cuja metodologia foi submetida ao crivo científico: científico: científico: científico:

1) segurança de posse de Terra e incentivos de investimento

2) título de propriedade que fomenta o crédito3) mercados imobiliários, transações, e eficiência4) mobilidade da mão-de-obra e eficiência5) liquidez imobiliária, mobilização de depósito, e

investimento

� O autor analisa neste texto que a contribuição dos sistemas registrais de segurança jurídica é decisiva ao crescimento econômico

� Enfatiza a importância da segurança jurídica cautelar em geral e dos sistemas registrais, em particular

� Demonstra que quanto mais eficientemente um sistema de Registro de Imóveis desempenhar suas atividades, é essencial ao crescimento econômico

� Destaque para o sistema de publicidade registral de sistema de publicidade registral de sistema de publicidade registral de sistema de publicidade registral de segurança jurídica preventivasegurança jurídica preventivasegurança jurídica preventivasegurança jurídica preventiva. Alude às razões pelas quais os registros de direitos são superiores aos registros de documentos

(RDI 53, ago./dez, 2002, São Paulo : RT/Irib, tradução de Ramon de Barros Leonel, ramonleonel@terra.com.br e revisão de Sérgio Jacomino - jacomino@registral.com.br)

� O Direito brasileiro adotou sistema jurídico pautado na segurança preventiva segurança preventiva segurança preventiva segurança preventiva (Civil Law), herdado da longa tradição do direito romano-germânico

� A prevenção de possíveis conflitos e litígios se dá com a atuação inicial do notário, para intermediar o interesse dos contratantes, fazendo incidir regras gerais que concretizam objetivamente a boa-fé, substrato do postulado constitucional da solidariedade (art. 3º, I CR)

� ≠ da Common Law que admite completa liberdade de forma e, por isto, incrementa o custo das transações e mesmo do Judiciário

� Adotado no Brasil (CR, art. 236, §§ 1. a 3.)

� Nos países do Notariado Latino, a lei atribui ao documento notarial um especial grau de eficácia, muito superior ao do documento particular

Evitar que a lide e o processo se produza:

• A lide cria embaraço no tráfico econômico do Direito

• Bloqueia a circulação e a geração de riqueza

• Fomenta a insegurança jurídica

• Incrementa o custo das transações

• Significa uma patologia jurídica

• Representa alto custo para o Estado, para as partesenvolvidas no litígio e a sociedade

• Atuação imparcial na esfera da realização voluntária do

Direito

• Profissional do Direito que goza de independência; delegação

outorgada por concurso público de provas e títulos

• Pacificação da sociedade, pois previne o conflito de

interesses

• Redução dos custos das transações

• Evita os litígios, pois implica intervenção preventiva,

acautelatória, precavida

• Produz segurança e certeza jurídicas por meio de

instrumentos jurídicos válidos e eficazes, seja no

aconselhamento, orientação ou no planejamento

jurídico nas mais diversas áreas do direito

• O instrumento notarial tem poder certificante, dado

que munido de fé pública, servindo como prova plena,

em juízo e fora dele

� Sabe-se que, em média, o custo do Judiciário nos países que

não adotam o Sistema do Notariado Latino é sete vezes

maior: 3,5% do PIB contra 0,5% nos países que o adotam,

como o Brasil

� Nos EUA, eleva-se tal custo 7 vezes mais: 3,5% PIB

� O sistema do notariado latino, adotado pelo Brasil, é seguido

por dezenas de países e se tornou modelo de segurança

jurídica para a América Latina, Europa Continental e países

asiáticos. Foi indicado pelo Banco Mundial como referência

para o Leste Europeu e despertou o interesse da China,

cujos representantes vieram ao Brasil para conhecer seu

funcionamento, além da Rússia e Haiti-ONU

� apenas 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% dos instrumentos públicos são objeto de questionamento judicial

� adotado em cerca de 80 países = 60% da população mundial

� ≠≠ Sistema do Notariado Anglossaxão 30%30%30%30% das atas são objeto de litígio judicial ou arbitral

� diferença de 600% 600% 600% 600% a mais!

Organismos internacionais como o Banco

Mundial e o Banco Interamericano de

Desenvolvimento consideram prioridade

protegerprotegerprotegerproteger instituições que fortaleçam a

segurança jurídica, financiando em importantes

regiões do planeta projetos para a implantação

de registros públicos seguros e confiáveis

A ONU e a Comissão Econômica para a Europa das Nações Unidas (CEE) têm buscado implementar pelo mundo sistemas cadastrais, gênero do que conhecemos por sistemas de registro de imóveis

Na Declaração de Bogor (Indonésia), de 1996, a ONU reconhece que sistemas cadastrais eficientes e eficazes são essenciais para o desenvolvimento econômico, gestão ambiental, estabilidade social em países desenvolvidos e em desenvolvimento

(FÉDÉRATION INTERNATIONALE DES GÉOMÈTRES (FIG) The The The The Bogor Bogor Bogor Bogor DeclarationDeclarationDeclarationDeclaration: United Nations Interregional Meeting of Experts on the Cadastre. Bogor, 18-22 mar. 1996. http://www.fig.net/commission7/reports/bogor/BogorDeclaration.html>. Acesso em: 22 fev. 2009)

Indagações da ordem:

- QQQQuem uem uem uem é o proprietário? é o proprietário? é o proprietário? é o proprietário? - Que ônus recaem sobre o imóvel?Que ônus recaem sobre o imóvel?Que ônus recaem sobre o imóvel?Que ônus recaem sobre o imóvel?

---- Qual a hierarquia dos direitos? Qual a hierarquia dos direitos? Qual a hierarquia dos direitos? Qual a hierarquia dos direitos? ---- Com quem se pode contratar sem o risco de perder oCom quem se pode contratar sem o risco de perder oCom quem se pode contratar sem o risco de perder oCom quem se pode contratar sem o risco de perder o

bem adquirido? bem adquirido? bem adquirido? bem adquirido?

São questões cruciais de ontem e de hoje cujas respostas o cidadão que simplesmente deseja adquirir um imóvel, e não uma demanda judicial, encontra no Registro Imobiliário

� O registro imobiliário é a melhor solução para diminuir os custos na aquisição da propriedade

� O álbum imobiliário possibilita que o futuro adquirenteavalie a situação jurídica em que se encontra o imóvel e o valor real do bem será melhor aferido

� Um dos 8 fatores que no Word Economic Forum são identificados e considerados determinantes para o desenvolvimento é precisamente o das ‘instituições civis’ tidas como as de natureza legal e civil, de modo a assegurar ‘uma economia de mercado competitiva’

= Neste ponto destaca-se o papel da lei e das ofertas de proteção dos direitos de propriedade

Vale dizer, “os sistemas que visem assegurar a protecção dos property rights”

“Ora, tais sistemas são, evidentemente, os que têm por objecto o registro da propriedade imobiliária”.

(GUERREIRO, José Augusto Guimarães Mouteira. Registro Imobiliário. Necessário Instrumento do Progresso Econômico-social. Palestra proferida no XIII Encontro do Cinder em Punta del Este, Uruguai. 2001Disponível em: <http://www.irib.org.br/biblio/guerreiro.asp>. Acesso em: 24 fev. 2009)

Exemplos Exemplos Exemplos Exemplos a serem a serem a serem a serem evitados:evitados:evitados:evitados:

Nicolas Nogueroles, registrador imobiliário de Barcelona e

Prof. da Universidade local (Ramon Llull-Esade), noticia que

ao tentar adquirir imóvel em Moscou para instalação da

futura sede do Instituto Cervantes, a Espanha tentou sem

êxito saber com segurança a identidade do verdadeiro

proprietário. Impossibilitada de concluir a operação, ao

final, optou por adquirir outro imóvel, não sem incorrer em

elevados custos para investigar a propriedade imobiliária

� Empresas hoteleiras que operam na América Latina se vêem obrigadas a pagar várias vezes o valor de uma mesma propriedade para diferentes pessoas que alegam possuir títulos contraditórios de propriedade

� Mesmo na Europa, suspendeu a União Europeia financiamento destinado a construção da Corte de Apelação da Albania, pela impossibilidade de se determinar com segurança quem fosse o titular da propriedade

� Dificilmente haverá propriedade se não puder ser comprovada e validada perante todos, pois não basta ter um documento, é necessário que ele reflita um direito garantido e que assim seja reconhecido pela comunidade

� Dessa forma, mais do que um simples ativo físico, se converterá a propriedade em um ativo econômico, pelo qual é possível obter crédito e financiamento

� Exemplo: MP 656, de 7/10/14, artigos 10 a 17

� Os sistemas de publicidade imobiliária, sejam nos países da Civil Law, sejam naqueles que seguem a

Commom Law, foram considerados como instituições que favorecem a democracia (Keefer, Alstom), visto

que não há democracia em que os direitos de propriedade não são seguros (Olson)

� Assim é que, a partir dos idos de 1990, insistiu-se fortemente na universalização do direito de

propriedadecomo eficaz instrumento de luta contra a pobreza

"Toda a restrição à publicidade importa, Toda a restrição à publicidade importa, Toda a restrição à publicidade importa, Toda a restrição à publicidade importa,

logo, em embaraço de circulação. Dela logo, em embaraço de circulação. Dela logo, em embaraço de circulação. Dela logo, em embaraço de circulação. Dela

depende inteiramente a higiene dos depende inteiramente a higiene dos depende inteiramente a higiene dos depende inteiramente a higiene dos

povos e o saneamento dos governos." povos e o saneamento dos governos." povos e o saneamento dos governos." povos e o saneamento dos governos."

Rui Barbosa

�Muito obrigado

Marcelo RodriguesMarcelo RodriguesMarcelo RodriguesMarcelo RodriguesDesembargador TJMGmarcelo@tjmg.jus.bmarcelo@tjmg.jus.bmarcelo@tjmg.jus.bmarcelo@tjmg.jus.brrrr