3_economia Urbana e Dos Recursos Iii_renda Fundiaria

ESAP - Curso de Arquitectura - Disciplina de Economia Urbana Docente: Paolo Marcolin

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RENDA FUNDIÁRIA

Na economia clássica existem várias formas de renda

Dentre elas, a única que adquiriu uma importância relevante no âmbito do modelo capitalista actual é a RENDA FUNDIÁRIA URBANA

De facto, na repartição do rendimento nacional, uma boa parte da renda fundiária urbana é absorvida a partir da idoneidade edificatória (natural ou regulamentada) dos solos urbanos

Existe uma diferença quantitativa e qualitativa substancial entre renda agrícola e renda urbana:

1.O rendimento efectivo de um terreno agrícola não é comensurável com o rendimento dos solos urbanos

2.A renda fundiária agrícola é suscetível de incrementos relativos, ao passo que a renda urbana tem um incremento muito maior

3.A renda fundiária urbana é sancionável pelo poder público (em contextos urbanisticamente regulamentados)

4.A renda fundiária agrícola nunca será sancionável ao nível regulamentar e o seu incremento depende das condições do mercado ou da natureza do terreno

RENDA FUNDIÁRIA

O “PESO” da renda fundiária urbana corresponde ao diferencial entre - valor de mercado dos terrenos edificáveis e - valor alternativo que estes mesmos solos possuem para uso agrícola

Este diferencial de valor é normalmente definido como MAIS-VALIA

Daí que o incremento do valor dos solos, que passam do uso agrícola para aquele edificatório, depende da colectividade (sanção jurídica; investimento de capital público)

Os ÓNUS que a propriedade tem que suportar para transformar um terreno agrícola numa área edificável são: - custos de URBANIZAÇÃO PRIMÁRIA (vias, infra-estruturas básicas, etc.)- custos de URBANIZAÇÃO SECUNDÁRIA (escolas, hospitais, parques, etc.)-- JUROS relativos ao capital utilizado para urbanizar

O DIFERENCIAL entre o valor normal do terreno (valor do solo agrícola e valor das urbanizações) e o valor que o terreno edificável adquire no mercado corresponde à RENDA FUNDIÁRIA URBANA


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RENDA FUNDIÁRIA

Em suma, a RENDA FUNDIÁRIA surge quando O PREÇO SUPERA O SUMATÓRIO DOS CUSTOS

Porque é que o PREÇO DE MERCADO se forma para além dos custos?

As pessoas tendem a atribuir “valor” ás coisas. Este valor pode ser real ou simulado

O VALOR é um CONCEITO SOCIAL!O PREÇO é o resultado do mercado,

é determinado socialmente em função do valor atribuído!Exemplo: Quando um objecto simples torna-se algo que confere estatuto, vale mais!

No caso de um terreno: quando este muda de uso aumenta o seu valor;quando o valor atingido supera os custos necessários, dá origem à RENDA FUNDIÁRIA

RENDA FUNDIÁRIA

QUATRO COMPONENTES FUNDAMENTAIS DO CUSTO:

CUSTO DA CONSTRUÇÃO: 1. TERRENO2. MATERIAIS3. PROJECTO E LICENÇAS4. MOBILIZAÇÃO FINANCEIRA

Contudo, o PREÇO é formado socialmente!Há duas formas de formar e fazer subir o preço:

1. LOCALIZAÇÃO (prestígio, densidade, zona “in”, vistas)2. INVESTIMENTO NO OBJECTO CONSTRUÍDO (qualidades extras)


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RENDA FUNDIÁRIA

SOBRE LUCRO DIFERENCIAL (MAIS-VALIA) NA RENDA FUNDIÁRIA AGRÍCOLA

TAXA DE LUCRO NORMAL: remuneração da capacidade empresarial do indivíduo:o que no sector se ganha e sem o qual “não vou ao mercado”, não invisto...Se desce a taxa de juro bancário é mais fácil investir, logo desce a taxa de lucro normalEsta taxa é um CUSTO para quem vende, é o seu SALÁRIO + REMUNERAÇÃO DE OUTROS ASSALARIADOS

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TERRENOS PRODUÇÕES INVESTIMENTOTAXA LUCRO

NORMALCUSTO TOTAL

CUSTO UNITÁRIO

PREÇO UNITÁRIO

PREÇO TOTAL

SOBRE LUCRO

DIFERENCIAL

25% 4=2+3 5=4:1 7=6x1 8=7-4

A 450 t 3200 800 4000 8,88 12,5 5625 1625

B 400 t 3200 800 4000 10 12,5 5000 2200

C 320 t 3200 800 4000 12,5 12,5 4000 -

D 300 t 3200 800 4000 13,33 12,5 - -

RENDA FUNDIÁRIA


O PREÇO é aferido pelo pior do terreno explorado no mercado:À medida que aumenta a procura exploram-se terrenos cada vez piores.

Contudo, oferecem LUCRO!

Só o terreno “D” não presta a ser cultivado...O terreno “C” é lucrativo se apoiado por subsídios do estado... Senão não tem sobre lucro!

Quando os preços sobem , plantam todos, até os “desgraçadinhos”...Se os preços descem, apenas se safam os “tubarões”!

C 320 t 3200 800 4000 12,5 12,5 4000 -

D 300 t 3200 800 4000 13,33 12,5 - -


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RENDA FUNDIÁRIA


O fenómeno de SOBREVALORIZAÇÃO dos preços é gerado pela SOBREVALORIZAÇÃO do pior que o mercado tem!

Custam mais, contudo, são os piores na mesma

O PREÇO DE MERCADO FAZ-SE SEMPRE A PARTIR DO PIOR QUE O MERCADO OFERECE

Na sociedade actual a SOBREVALORIZAÇÃO é considerada LUCRO NORMALHá trinta anos seria considerado um ROUBO!

Chegou-se à conclusão que é um conceito ético e variável no tempo

ESPECULAÇÃO = SOBRE LUCROFronteira entre o “louco” e o “lorpa”

RENDA FUNDIÁRIA

SOBRE LUCRO DIFERENCIAL

No sector imobiliário, o fenómeno complica-se:

1. Se o processo não for levado a cabo pelo proprietário do terreno, gera novos sobre lucros correspondentes a cada intermediário

2. Se o intermediário é alguém de renome o promotor venderá por valores/preços jamais sonhados pelo proprietário (sobre lucros mal distribuídos)

Por oposição a este mecanismo, o proprietário resiste à venda...Quanto mais resiste mais o preço sobe...Contudo, a tendência é para excluir o proprietário cada vez mais cedo!

O SOBRE LUCRO é sempre pago pelo comprador e dividido pelo proprietário e pelo promotor:

Luta pela RENDA FUNDIÁRIA entre promotor e proprietário!


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RENDA FUNDIÁRIA

LUCRO e ESPECULAÇÃO«A renda de um proprietário fundiário e o lucro de agente negociante imobiliário podem desdobrar-se em duas parcelas:

1ª Remuneração de capital:

valor que a procura está disposta a pagar numa situação de livre concorrência perfeita e de equilíbrio entre oferta e procura;

2ª Parcela especulativa:

margem de renda suplementar, resultante de desequilíbrios introduzidos intencionalmente no mercado (refreando a oferta ou aumentando artificialmente a

procura), com vista a fazer subir os preços»

COMPORTAMENTOS ESPECULATIVOS:1. Verificam-se quando os preços dos terrenos excedem muito o valor

económico actual2. Tornam-se desenfreados quando provocam o surgimento de preços

superiores aos valores actuais do solos em função do seu rendimento médio potencial

CLIMA ENGANADOR AJUDADO PELA PRÁTICA DO ENTESOURAMENTO

RENDA FUNDIÁRIA

LUCRO e ESPECULAÇÃO

COMPORTAMENTOS ESPECULATIVOS:1. Verificam-se por toda a área urbana e áreas não urbanas periféricas 2. Existem, contudo, duas localizações preferenciais:

a) as áreas urbanas centrais: Pelas suas condições privilegiadas de acessibilidade e prestígio, os preços de terrenos são maios elevados e as pressões para a renovação urbana mais intensas face à oferta: alteração de uso ou aumento da intensidade

b) a periferia:A produção de solo urbano e de novas construções está no seu início

ESTES SÃO OS TIPOS DE LOCALIZAÇÃO QUE REQUEREM UMA MAIOR ATENÇÃO DE ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA!


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RENDA FUNDIÁRIA

RENDA ABSOLUTA E RENDA DIFERENCIAL

Como já referido inicialmente, O DIFERENCIAL entre o valor normal do terreno (valor do solo agrícola e valor das urbanizações) e o valor que o terreno edificável adquire no mercado corresponde à RENDA FUNDIÁRIA URBANA

RFU= Preço de Mercado (ou Preço Total) – Preço de Produção (ou Custo Total)

Preço de Mercado = preço de mercado de um imóvel ou de um terreno potencialmente edificável ou idóneo para o desenvolvimento de actividades remuneratórias

Preço de Produção = valore agrícola + custo de urbanização e construção imóveis + rendimento imprenditorial

No entanto, para entender melhor a formação da RENDA esta pode ser

subdividida em RENDA ABSOLUTA e RENDA DIFERENCIAL

RENDA FUNDIÁRIA


Renda absoluta: Surge e aumenta à medida que se vai reduzindo a disponibilidade da

terra numa determinda área. Neste sentido, pode dizer-se que este tipo

de renda é uma forma de rendimento que decorre da escassez daquele

bem

Renda diferencial: Decorre essencialmente das diferenças que existem entre terrenos e do

tipo de utilização que se pretende atribuir-lhes


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RENDA FUNDIÁRIA


Do mesmo modo, a RENDA FUNDIÁRIA URBANA pode ser subdividida em

Renda fundiária urbana absoluta:Decorre do facto de os terrenos, independentemente da sua localização,

serem edificáveis (por exemplo, serem destinados ao acolhimento de uma obra

pública ou estarem sujeitos a previsões edificatórias) e escassos em relação às

necessidades da procura.

Renda fundiária urbana diferencial: Decorre do facto de os terrenos apresentarem vantagens e requisitos

que os tornam mais apetecíveis: maior ou menor distância em relação

ao centro, a presença de factores históricos-panorâmicos,

metereológicos, climáticos, afectivos ou de serviços e equipamentos

RENDA FUNDIÁRIA

CONTRADIÇÃO típica do actual regime imobiliário:

Desenvolvimento desigual entre habitação e serviços, devido ao facto de a renda fundiária urbana conseguir lucrar apenas nas áreas destinadas à construção de habitações

O regime imobiliário condiciona a expansão da cidade procurando aumentar as previsões para a habitação e diminuir aquelas relativas aos serviços.

As áreas habitacionais, industriais e direccionais permitem uma boa margem de lucro porque os compradores são privados!

No caso das áreas para serviços e equipamentos a margem de lucro é bastante baixa, pois, quem compra é a colectividade! (entidades públicas)

É por esta razão que muitas cidades cresceram com uma forte concentração de habitações, escritórios e indústrias e desprovidas de serviços e equipamentos básicos!


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RENDA FUNDIÁRIA

Área interna genérica do agregado urbano

VALOR DA ÁREADISTÂNCIA CENTRORENDA AGRÍCOLAPREÇO DE PRODUÇÃORENDA ABSOLUTARENDA DIFERENCIAL

DISTÂNCIA DO CENTRO

VALORES DAS ÁREAS

RENDA FUNDIÁRIA

TIPOLOGIAS DE RENDA DIFERENCIAL

Renda diferencial de TIPO I:

sobre lucro diferencial =

Preço de Mercado (ou total) – Preço de Produção (ou Custo total)

Resulta da urbanização primária (acessos, infra-estruturas básicas, etc.)

Renda diferencial de TIPO II:

Resulta do de investimentos adicionais para elevar o sobre-lucro

Exemplo:

Urbanização secundária, equipamentos serviços, componentes da casa

Aumenta o custo unitário, aumenta o risco!


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RENDA FUNDIÁRIA


LÓGICA da Renda diferencial de TIPO I:Existe o pressuposto de que é o mercado que “manda”...

Antes conhecia-se o cliente, o mercado...construindo de acordo com o que era pedido em termos dos níveis de preço, imagem qualidade...

LÓGICA da Renda diferencial de TIPO II:Actualmente, não importa conhecer o mercado:

Constrói-se algo de tão aliciante que o cliente vai ter com os promotores...

1. Hoje, a produção é independente da procura, do mercado...Substitui-se a lógica do “de baixo para cima”: interessa definir uma grande IMAGEM de qualidade partindo de um nível de preço arbitrário

2. Carrega-se na despesa o mais possível, até ao limite de risco que posso assumir: quanto mais gasto... maior será o lucro!!!

3. O SOBRE-LUCRO não é calculado em função dos gastos, dos investimentos, mas do VOLUME DE FACTURAÇÃO que está em causa (“política” dos grandes construtores, grupos financeiros...)

RENDA FUNDIÁRIA


A VALORIZAÇÃO DEPENDE DA TRANSFORMAÇÃO:

- por mudança de uso- por reconversão

0 = A ideia – momento em que se decide a construção pouco valor

P = Define o programa o valor começa a subir

C = período de construção momento alto da valorização (o ideal é vender no papel)

SEM USO = permite a mudança de uso

0 P C Tempo

valor

Sem Uso


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RENDA FUNDIÁRIA


Existem vários factores de valorização: positivos e negativos

As novas formas de apresentar o projecto: o MARKETING, a PUBLICIDADE

- Salienta-se a qualidade formal do projecto, incentiva-se o PROJECTO DE AUTOR- Cria-se uma IMAGEM à custa da capacidade simbólica, do STATUS do empreendimento (Pinhais da Foz, Quinta do Lago, etc.)

A ideia é de que “não se pode vender gato por lebre, sem que de lebre exista pelo menos a cauda”!

No entanto, o grande proveito da renda urbana fundiária provém do facto de não existirem dois terrenos iguais.

O processo fundiário tem sempre um carácter MONOPOLISTA!“Compre terra! Já não se fabrica mais!”

RENDA FUNDIÁRIA


Renda diferencial de TIPO I:Depende da INFRA-ESTRUTURAÇÃO PRIMÁRIA

A localização tem: capacidade de integração no aglomerado urbanocapacidade de mudança de uso

Renda diferencial de TIPO II:Depende da INFRA-ESTRUTURAÇÃO SECUNDÁRIA

O terreno valoriza-se com a proximidade de alguns equipamentos

Exemplo disto é o que se está a verificar nos centros urbanos de pequena/média dimensão:

Criam-se condições de segunda ordem para que as pessoas venham passar o fim de semana. Alem de ter acessibilidade têm também INFRA-ESTRUTUTRAS CULTURAIS (Museu, biblioteca interactiva...)


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RENDA FUNDIÁRIA


1. À medida que nos aproximamos do centro

as referidas infra-estruturas tendem a perder valor:

- constituem-se como um factor adquirido...

- dadas como certas...

Aparecem então os factores relativos à

- QUALIDADE FORMAL - CONFORTO

- IMAGEM - ETC.

- PROJECTO DE AUTOR

2. À medida que nos aproximamos do centro

desaparece a renda diferencial de tipo I

e mal subsiste a renda diferencial de tipo II

RENDA FUNDIÁRIA


A urbanidade, por definição, prevê o maior número de funções e equipamentos concentrados no menor espaço

Na cidade consolidada, prevalece a questão do MONOPÓLIO:

O terreno está à venda e é o único com certas características

O carácter monopolista deste mercado é exacerbado por questões de imagem: levanta-se problema do CONSUMO SOCIAL!

CONSUMO SOCIAL: domínio integrante do projecto imobiliário

Encontra-se associado muito menos ao “lugar”/”sítio” em si

e muito mais à imagem

“Venha morar no Candal! Ou na Afurada...” Dá má imagem, não vende!


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RENDA FUNDIÁRIA


O carácter monopolista do mercado é reforçado através de formas de CONSUMO SOCIAL, valorizando-se o terreno através das expectativas criadas

NA CIDADE CONSOLIDADA A RENDA DIFERENCIAL É

RENDA DE MONOPÓLIO

A tendência no mercado é para criar situações de monopólio

“ o meu terreno/empreendimento é único,

...é o único a resolver os seus problemas!”

RENDA FUNDIÁRIA


CASO DO PORTO E SUA ÁREA METROPOLITANAPrevalece o ponto de vista do proprietário sobre o ponto de vista do empreiteiro.

A lógica do proprietário é de que só se vende uma vez! E desconfiado, tenta não se desligar do processo, agravando ainda mais o CUSTO FINAL

O promotor luta pela capacidade construtiva e pela função: são estes os factores que lhe permitem um maior lucro com o mesmo terreno

No Porto, a propriedade ainda é considerada enquanto forma de entesouramento!

Existe (?) um OLIGOPÓLIO dos terrenos: Igreja, Misericórdia, Câmara e alguns grandes proprietários.Todos estão de acordo, de forma a não vender em simultâneo, fazendo cair os preços...Cada decisão de compra e venda é decidida em função do conjunto:

OLIGOPÓLIO DE MERCADO

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