67 - Instituto Superior Politécnico Sol Nascente · venda poderá não ficar concluído, caso...
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A “Breve referência à Filosofia da Venda Executiva mediante Negociação particular”
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O capítulo segundo foi epigrafado com o título “Ontologia da venda executiva por
negociação particular”. Fizemos uma projecção filosófica no primeiro ponto, neste,
1 Venda Executiva
A venda executiva é a operação prevista no Código do Processo Civil, (art. 882º e
seguintes), destinada a promover a alienação dos bens penhorados para com o seu
produto, se efectuar o pagamento ao credor ou credores quando haja lugar a reclamação
de créditos. O que significa que é ela na verdade «um meio funcionalmente direccionado
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para satisfazer de forma coerciva, se tal se afigurar como necessário em casos de ausência
de colaboração por parte do devedor, o crédito do exequente»68
As modalidades mais utilizadas na venda executiva são: a proposta em carta fechada e a
venda por negociação particular.
A venda por proposta em carta fechada é feita ou pelo Tribunal ou pelo Agente de
execução e constitui a forma normal de venda de bens imóveis (art.886º CPC) ou de
estabelecimentos comerciais de valor consideravelmente elevado (art.901- A nº 1)
superior a 500 UC. Nestes casos, as propostas são, em regra, sempre abertas perante o
Juiz.
O preço total é depositado pelo proponente à ordem do Agente de Execução no prazo de
15 dias após a abertura de propostas. Após o depósito do preço, sendo caso disso, há que
liquidar as obrigações fiscais e fazer o respectivo registo predial.
Já venda por negociação particular (art. 904º CPC) pode ser utilizada desde logo, mas,
geralmente, é utilizada no caso de a venda mediante propostas em carta fechada não
resultar. O agente de execução é normalmente o encarregado da venda, mas, tratando-se
de imóvel, faz mais sentido a designação de um mediador oficial. O preço é depositado
numa instituição de crédito à ordem do agente de execução. Depois de depositado o preço
é transferida a propriedade.
Na venda executiva o bem é vendido sem ónus e sem encargos, livre e devoluto de pessoas
e bens como decorre expressamente do art. 824º do Código Civil. Assim, se depois da
venda o adquirente encontrar algum impedimento à total disponibilidade do bem, tem o
direito de requerer ao Tribunal para que ordene (ao agente de execução) a sua
desocupação ou que promova a remoção de quaisquer bens que se encontrem no seu
interior.
68 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», 1ª ed., Coimbra Editora, Coimbra-Portugal, 2013, p.502.
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Uma venda executiva destina-se, antes de mais, a assegurar ao credor o direito de ser pago
pelo património do devedor, no fundo desempenha uma função adjectiva ou instrumental.
Daí dizer-se que «é um mero instrumento para se alcançar o fim da execução»70. Quando
nesse património se inclui um bem imóvel e este é penhorado no âmbito de uma acção
executiva, após a reclamação dos créditos, segue-se a face da venda. Qualquer pessoa
pode adquirir o bem, incluindo o credor/exequente.
O exequente, tem em especial ao seu alcance duas possibilidades para adquirir o bem: a
venda mediante proposta em carta fechada - comum a todos os outros interessados, que
«constitui a forma normal de venda executiva de bens imóveis» (art. 889º nº 1) - e a venda
mediante requerimento de adjudicação - comum a todos os reclamantes.
Na venda mediante proposta em carta fechada, o exequente poderá, tal como qualquer
interessado, entregar um envelope com respectiva proposta na secretaria do tribunal,
podendo beneficiar do regime de dispensa de depósito. A venda mediante proposta em
carta fechada oferece ainda a vantagem de só se tornar conhecida no acto de abertura de
todas as outras propostas, o que permitirá ao exequente melhor garantir a aquisição por
menor preço e a sua oferta. Esta modalidade tem sido a mais utilizada quando a exequente
é uma Instituição de Crédito.
Contrariamente ao que acontece numa compra e venda normal, na venda executiva «a
transmissão da propriedade só ocorre depois de emitido o título de transmissão pelo
agente de execução. E este, por sua vez, só é emitido depois do pagamento do preço e da
prova de cumprimento das obrigações fiscais» (IMT e Imposto de Selo).
Mas, ainda que tal não ocorra, existe a possibilidade, desde que se encontrem preenchidos
os respectivos requisitos legais, de a venda poder ser anulada a pedido de algum
interessado, com fundamento em omissão de formalidades essenciais, exercício de direito
de preferência ou remição. Ou seja, para além da possibilidade de nulidade, o acto da
venda poderá não ficar concluído, caso ocorra o exercício do direito de remição ou de
69 Umberto PADOVANI/Luis CASTAGNOLA, História da Filosofia, 12ªed., Bras, S. Paulo, Brasil, 1978. Pp. 55-56. 70 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo
Civil», op.cit., p.502
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preferência. Tal interpretação é que pode resultar dos artigos 908º e 909º respectivamente,
ambos do CPC.
Quanto ao direito de remição, este define-se doutrinalmente por ser um direito de
preferência qualificado, ou uma preferência legal de formação processual «que tem por
finalidade a protecção do património familiar, evitando a saída dos bens familiares do
âmbito da família do executado»71.
Mediante o exercício do direito de remição, o cônjuge, descendente ou ascendente do
executado têm, sem dependência de qualquer notificação, o direito de adquirir os bens
adjudicados ou vendidos pelo preço oferecido pelo adjudicatário ou pelo comprador
aceite. O exercício do direito de remição é no entanto limitado temporalmente: só poderá
ser exercido até ser proferido o despacho de adjudicação de bens.
Já o exercício do direito de preferência, pode ter lugar mesmo depois deste momento,
colocando em causa a aquisição do bem, mesmo que já tenha sido registada.
Existem três tipos de preferências: as legais, as convencionais com eficácia real e as
convencionais com eficácia meramente obrigacional. Apenas as preferências legais e
reais são susceptíveis de serem oponíveis à execução “ex vi” art. 422 cc. «Exemplo de
uma preferência convencional dotada de eficácia real: existência de um contrato promessa
de compra e venda com eficácia real. Exemplo de preferências legais: existência de
arrendatário do prédio urbano, do comproprietário, ou do proprietário do prédio rústico
confinante ou serviente»72. O dever de notificar os preferentes determina que a sua
omissão ou frustração lhes permita a possibilidade de avançar com uma acção de
preferência. Tal significa que a aquisição feita por adjudicação ou por venda pode ser
impugnada por acção de preferência proposta no prazo de 6 meses sobre a data do
conhecimento dos elementos essenciais daquela alienação executiva.
O direito do exequente/credor estará no entanto assegurado na medida em que é requisito
da acção de preferência o depósito prévio do preço e das despesas da compra. Caso o
preferente vença a acção de preferência, substituir-se-á ao exequente/credor, sendo a este
pago o valor que despendeu. Ou seja, o exequente perderá o bem, mas ser-lhe-á pago o
valor por que o adquiriu.
71 José Lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, 5ª ed., Coimbra editora, Coimbra-Portugal, 2012, p. 332.
72 José Lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, op. Cit., p.333.
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A competência para a prática dos actos relativos à venda executiva pertence ao agente de
execução uma vez que com a criação desta figura houve uma espécie de desjudicialização
de muitos actos, passando a ter natureza administrativa e não judicial. Entre outras, neste
âmbito da venda, são as seguintes as suas funções: escolher a modalidade de venda; fixar
o valor base dos bens a vender e fixar lotes deles; publicitar a venda; notificar os
preferentes, os executados, o exequente e os credores reclamantes; lavrar o auto de
abertura e aceitação de propostas; adjudicar bens ao proponente ou preferente; liquidar a
responsabilidade do proponente ou preferente que não deposite o preço; comunicar a
venda dos bens ao conservador do registo predial competente e comunicar a extinção da
execução.
A venda poderá ser anulada com fundamento em acções ou omissões do agente de
execução, que se mostrem essenciais à transparência da venda. Uma dessas situações, e a
mais comum, é a omissão de notificação dos preferentes ou omissão de publicidade do
acto.
Na venda executiva existem regras próprias para a abertura, licitação, sorteio, e aceitação
das propostas. A fiscalização do cumprimento dessas regras pressupõe a presença no acto
por parte dos interessados. Por isso, o direito de assistência é conferido ao exequente,
executado, reclamantes com garantia sobre os bens a vender e a todos os proponentes.
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1.
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n
73 Paulo Ferreira da CUNHA, Filosofia do Direito, edições Almedinas, Coimbra-Portugal, 2006, p.3574 Ibidem
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2
75.
–
3
75 José lebres de FREITAS, Acção Executiva depois da Reforma, op.cit.,p.324
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2
d
C).
76.
–
–
1
76 José Lebre de FREITAS, Idem, p.326
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.
77 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», op.cit., p.505.
78 Art. 824º CC.
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1.
grego, “gnosis + Logia” vindo a significar «tratado sobre o conhecimento».80
,
rigorosamente falando, o conhecimento “a priori “não é conhecimento é apenas condição
só nos é dado alcançar no “juízo sintético “, quando afirmamos a existência de uma
–
2.
79 José Lebre de FREITAS, Idem, p.346
80 Nicola ABBAGNANO, Gnosiologia, in «Dicionário de Filosofia», edições Revista, São Paulo-Brasil, 2007, p.565.
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81 José Lebre de FREITAS, Acção Executiva, op. Cit. P.343
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ariamente um “valor” Visto que o mundo das
em forma de “juízo de valor” e de “valoração.”
82
doutro lado, está um ente revestido de “ius imprii” isto é, uma venda com algum carácter
– –
82 Pedro Barramba SANTOS, Contrato de Compra e Venda vs Venda Executiva in «Colectânea de Estudos de Processo Civil», op.cit., p.521.
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vida social e na história. Não há só o “valer “ em abstracto; há também os valores e as
ctivados nas normas num certo tempo e espaço,” hi et nunc”, apreendendo
FI
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, 1999.
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2009.
2013.