A EXPERIÊNCIA DE SÃO PAULO NO CUMPRIMENTO DA...
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A EXPERIÊNCIA DE SÃO PAULO NO CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
APLICAÇÃO DO PEUC E OUTROS INSTRUMENTOS
I Seminário da Área de Domínio Público, Urbanismo e Meio Ambiente
Procuradoria-Geral do Município de Porto Alegre
SETEMBRO 2016
INSTRUMENTOS INDUTORES DA FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE NO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO
• Direito de Preempção (Art. 103 e ss.);
• Arrecadação de Bens Abandonados (Art. 108 e ss.)
• Cota de Solidariedade (Art. 111 e ss.);
• Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (Art. 96 e ss.)
– Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo
– Desapropriação Mediante Pagamento em Títulos da Dívida Pública
– Consórcio Imobiliário
Constituição Federal 1988 Art. 182
Estatuto da Cidade Lei Federal nº 10.257/2001
Institui os instrumentos da FSP Lei Municipal nº 15.234/2010
Criação do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade (DCFSP) - SMDU Lei Municipal nº 15.764/2013
Plano Diretor Estratégico (PDE) Lei Municipal nº 16.050/2014
Parcelamento, Edificação, Utilização Compulsórios (PEUC) Decreto Municipal nº 55.638/2014
IPTU Progressivo no Tempo Decreto Municipal nº 56.589/2015
Consórcio Imobiliário Lei Municipal nº 16.377/2016
2010
NÍVEL MUNICIPAL
2013
2014
2015
2016
NÍVEL FEDERAL
1988
2001
PEUC - REGULAMENTAÇÃO
AÇÕES DESENVOLVIDAS PELO DCFSP
• Estruturação do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade – DCFSP/SMDU;
• Aperfeiçoamento dos marcos regulatórios para proporcionar sua operacionalização;
• Estabelecimento de termos de cooperação com empresas concessionárias de serviços públicos, Cartórios de Registros de Imóveis e outros órgãos da administração pública;
• Desenvolvimento de um cadastro de imóveis passíveis de aplicação dos instrumentos da Função Social;
• Consolidação de mecanismos de transparência, controle social e monitoramento sobre os imóveis notificados;
– Publicação mensal de listagem dos imóveis – Produção de material didático e explicativo – Atendimento ao público – Inserção da camada de imóveis notificados na plataforma do Geosampa – Criação de mapa colaborativo na plataforma Gestãourbana
INOVAÇÕES DO PDE (Lei Municipal 16.050/2014)
• Mudança da tipologia:
– Não edificados e subutilizados: Ampliação de 250m² para 500m² / Lotes contíguos e inferiores a 500m² de mesmo proprietário
– Não utilizados: antes 80% de área desocupada por 5 anos - agora: 60% de desocupação por 1 ano
• Prazo em dobro para coop. habitacionais, associações sem fins
lucrativos e imóveis no qual o proprietário
• Opção pela demolição
• Possibilidade de notificação de estacionamento rotativo de veículos
• Aprimoramento no procedimento de notificação e no controle das obrigações
• Suspensão de isenções ou outros benefícios aos imóveis notificados.
EXCEÇÕES AO PEUC (Decreto 55.638/2014)
• Imóveis subutilizados ou não edificados que estejam:
- Tombados - Classificados como ZEPEC ou ZEPAM - Incluídos no Sistema Municipal de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e
Espaços Livres - Abriguem atividades que não necessitam de edificação para sua
finalidade, tais como:
• Impossibilidades jurídicas momentaneamente insanáveis pela simples conduta
do proprietário (DIS e DUP)
Posto de combustível Áreas de lazer Depósito de material de construção a céu aberto
Depósito de reciclagem
TIPOLOGIAS DE IMÓVEIS E OBRIGAÇÕES DO PEUC
IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
Após
CONSEQUÊNCIAS DO DESCUMPRIMETO
1
DESAPROPRIAÇÃO* – PAGAMENTO EM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA 2
*INVERSÃO DA JUSTIFICATIVA
FLUXO DE ANÁLISE DOS IMÓVEIS
PROSPECÇÃO DE IMÓVEIS CADASTRAMENTO DO IMÓVEL
Vistoria ao local Consulta às bases de outras secretarias e órgãos públicos
CONSULTA SITUAÇÃO CARTORIAL
DECISÃO/DESPACHO NOTIFICAÇÃO
ANÁLISES E DILIGÊNCIAS SOBRE INDÍCIOS DE OCIOSIDADE
Concessionárias de serviços essenciais
Consulta sobre
consumo mínimo ou suspenso (Eletropaulo,
Comgás)
Secretaria de Licenciamento
Verificação de
alvarás e projetos
existentes para o imóvel
Secretaria de Negócios Jurídicos
Consulta sobre Desapropriação
de Interesse Social e
Desapropriação de Utilidade
Pública
Imóveis não edificados e subutilizados: Sec. de Finanças
Croqui da localização e implantação do
imóvel
ETAPA 2 ETAPA 3
Controle de prazos: cumprimentos das obrigações
Pessoal (3 tentativas)
ou AR ou EDITAL
MONITORAMENTO
Publicação dos imóveis notificados no site
Atualização da condição verificada do imóvel
Encaminhamento de irregularidades aos órgãos competentes (SEL, SMC etc.)
Registros fotográficos e depoimentos
Preenchimento de ficha de vistoria in
loco
Análise da matrícula do imóvel
Verificação de impedimentos jurídicos
Identificação do proprietário constante na
matrícula
Consulta às bases de dados Verificação de imóveis nas
áreas de abrangência
Imóveis não utilizados: Estudo COHAB/FUPAM e
checagens in loco
Outras checagens
Situação do SQL - filiações
Imagem de Google Street view
Boletim dados Técnicos
GEOSampa Imagem aérea Quadra fiscal
ETAPA 4 ETAPA 5
Cruzamentos com outras bases
INÍCIO ETAPA 1
IMÓVEIS NOTIFICÁVEIS E NÃO NOTIFICÁVEIS
obs.: nos meses de janeiro e fevereiro de 2015 a proporção entre imóveis notificáveis e não notificáveis foi atípica, pois foram arquivados diversos PAs referentes ao Chamamento Prévio de 2011.
Fonte: Cadastro da Função Social da Propriedade, julho de 2016.
ÁREAS PREVISTAS PARA APLICAÇÃO
ÁREAS ATUAIS DE APLICAÇÃO
• Em outubro de 2014, o Decreto 55.638/14 definiu como etapa inicial
para implementação do PEUC as seguintes áreas:
– ZEIS 2, 3 e 5;
– Perímetro da Operação Urbana Centro; e,
– Perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Branca.
• Em dezembro de 2015, de acordo com § 2º do referido decreto, o CMPU
foi consultado sobre ampliação dos perímetros, aprovando a abrangência também para os perímetros da:
– Subprefeituras da Sé e Mooca;
– Área de influência do Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – Corredor Santo Amaro; e,
– Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí (se e quando aprovado o PL respectivo).
ÁREAS ATUAIS DE APLICAÇÃO
IMÓVEIS CADASTRADOS (JUL/2016)
EVOLUÇÃO DA APLICAÇÃO DO PEUC (JUL/2016)
• INÍCIO DAS NOTIFICAÇÕES OCORREU EM OUTUBRO DE 2014
• ATÉ O MOMENTO FORAM CADASTRADOS 2.092 IMÓVEIS
• DESTES, FORAM COMPLETADAS AS ANÁLISES DE 1.726 IMÓVEIS
• DOS QUAIS, 1.086 IMÓVEIS FORAM NOTIFICADOS PARA CUMPRIMENTOS DAS OBRIGAÇÕES
Fonte: Cadastro da Função Social da Propriedade, julho de 2016.
MAPA DA APLICAÇÃO DO PEUC NA ÁREA CENTRAL
Município de São Paulo
MAPA DA APLICAÇÃO DO PEUC NA OUCAB
Município de São Paulo
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS
2010 2013 2015
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
2014 2016
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
ANTES
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
DEPOIS
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
ANTES
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
DEPOIS
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
Ação do Proprietário: Cumpriu com a obrigação exigida pelo PEUC, alugando todas as unidades condominiais.
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
Ação do proprietário: Apresentou projeto (atualmente em análise) para construção de HIS e HMP.
EXEMPLOS DE IMÓVEIS NOTIFICADOS QUE DERAM USO
DISTRIBUIÇÃO POR TIPOLOGIA (JUL/2016)
obs.: os dados sobre imóveis não utilizados contabilizam as unidades condominiais.
Fonte: Cadastro da Função Social da Propriedade, julho de 2016.
SITUAÇÃO DAS DECISÕES RELATIVAS
ÀS IMPUGNAÇÕES (JUL/2016)
Fonte: Cadastro da Função Social da Propriedade, julho de 2016.
SITUAÇÃO DAS AÇÕES JUDICIAIS RELATIVAS
AO PEUC (SET/2016)
1ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA PROCESSO Nº 1045268-76.2015.8.26.0053 - AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS • SITUAÇÃO: LIMINAR DEFERIDA PARA SUSPENDER OS EFEITOS DA NOTIFICAÇÃO E EVITANDO O LANÇAMENTO
MAJORADO DO IPTU. AGUARDA-SE A CONTESTAÇÃO DA MUNICIPALIDADE.
6ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA PROCESSO N° 1017726-49.2016.8.26.0053 - AÇÃO ANULATÓRIA • SITUAÇÃO: LIMINAR INDEFERIDA. PROCESSO ENCONTRA-SE EM FASE DE PRODUÇÃO DE PROVAS.
8ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA PROCESSO Nº 1021021-94.2016.8.26.0053 - AÇÃO ANULTÓRIA • SITUAÇÃO: LIMINAR INDEFERIDA. AGUARDA-SE A RÉPLICA À CONTESTAÇÃO APRESENTADA PELA MUNICPALIDADE. PMSP:
12ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA PROCESSO Nº 1020990-74.2016.8.26.0053 - AÇÃO ANULATÓRIA • SITUAÇÃO: LIMINAR INDEFERIDA. AGUARDA-SE A RÉPLICA À CONTESTAÇÃO APRESENTADA PELA MUNICIPALIDADE.
Dos 2092 processos abertos para a aplicação do PEUC na Cidade de São Paulo, 04 estão sendo discutidos judicialmente
OBRIGADO
OBRIGADO!
Departamento de Controle da Função Social da Propriedade - DCFSP http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/funcao_social_da_propriedade/
Contato [email protected]
Plataforma Colaborativa http://mapacolaborativo.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/funcao-social/
Localização – Jabaquara Rua Carlos Carra, S/N ZEIS 3
¹ o valor venal dos bens ou direitos transmitidos disponível em http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx; ²Quadro 14. Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa Anexo à Lei nº16.050 - PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – disponível em http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-da-lei/; ³ O valor venal do imóvel é utilizado como base de Cálculo do IPTU , disponível em http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/iptu/; 4www.zapimoveis.com.br e www.123i.com.br ; pesquisas realizadas de 1 a 8 de outubro de 2015.
SQL 089 178 0025 4 089 178 0026 2
Área de ter. (m²) 1.276 2.599 3.875
VVL ITBI 795.854 1.719.369 2.515.223
m² OO 655 655
VR OUTORGA 835.780 1.702.345 2.538.125
V Venal 538.950 1.164.352 1.703.302
Valor de Mercado 3.510.000
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
Av. Vereador João de Luca Rua Carlo Carra
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
Área de terreno (m²) 3.875
Área Remanescente (m²) APP 15m 2.300
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
Empreendimento 2
Alegria ou Biquinha 200 Domicílios
Canto da Saudade ou Divinéia 162 Domicílios
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
Empreendimento HIS
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
COMERCIAL
Térreo comercial possível
(1.830 m2)
RESIDENCIAL
2 torres
13 e 14 pavimentos
computáveis
244 Uhs
CASO DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADES
ARRECADAÇÃO DE BENS ABANDONADOS
Imóveis analisados:
ARRECADAÇÃO DE BENS ABANDONADOS
• O Plano Diretor coloca como condição a inadimplência com o
pagamento dos tributos municipais incidentes sobre a
propriedade abandonada.
• Filtros utilizados pelo banco de dados do DCFSP para
prospecção de imóveis passíveis arrecadação (89 lotes):
1) Notificação para fins de PEUC realizada via edital (proprietário
não localizado);
2) Ausência de manifestação do proprietário.
ARRECADAÇÃO DE BENS ABANDONADOS
• Diligências para apurar a situação de abandono: vistoria;
coleta de informações de terceiros (vizinhos ou frequentadores
da área); verificação do consumo de serviços essenciais.
• Destinação: produção de HIS, regularização fundiária e
equipamentos públicos.
– Caso não seja possível, o imóvel será alienado e o valor
arrecadado destinado ao Fundo Municipal de Habitação.