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A importância da obrigatoriedade da inspeção predial para que se tenha edificações mais seguras e com um melhor desempenho Dezembro/2016

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ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 12ª Edição nº 012 Vol.01/2016 Dezembro/2016

A importância da obrigatoriedade da inspeção predial para que se tenha edificações mais seguras e com um melhor desempenho

Rodrigo Parissenti - [email protected] Curso de Pós-Graduação do IPOG - Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia

Instituto de Pós-Graduação – IPOG Porto Alegre, RS, 5 de Fevereiro de 2016

Resumo Este trabalho busca despertar nas autoridades e na sociedade em geral a importância da inspeção predial, enfatizando a necessidade de divulgar os resultados benéficos que essa inspeção proporciona, como, por exemplo, poder planejar e elaborar um plano de manutenção, evitando os desastres. Para estruturar este estudo, fez-se uma pesquisa documental em livros, sites e trabalhos acadêmicos. No decorrer deste artigo, apresentam-se vários conceitos e informações pertinentes sobre inspeção: a inspeção em si; as normas; a criação; a manutenção preventiva e a preditiva; a engenharia diagnóstica – conjunto de sistemas integrados, que são projetados e executados para cumprirem funções de desempenho, segurança, conforto e padrão de qualidade técnica. Também são mostrados alguns acidentes que ocorreram em prédios, no Brasil, e as causas apontadas. Após todos esses estudos, verificou-se a necessidade de tornar a inspeção predial obrigatória em todo o país, buscando, desse modo, alcançar uma nova realidade, capaz de igualar o Brasil aos parâmetros já estabelecidos nos lugares mais avançados nessa área, tais como: Hong Kong, Madrid, New Jersey, Canadá, entre outros, que contam com leis de inspeção predial obrigatória. Cabe ressaltar que os países mencionados apresentam percentuais de acidentes e de custos de manutenção bem menores, quando comparados a outros países. Palavras-chave: Importância da Inspeção Predial. Desastres. Manutenção Preventiva. Obrigatoriedade da Inspeção Predial 1. Introdução Os sistemas e os elementos construtivos necessitam de atividade de manutenção ao longo de sua vida útil, para garantirem condições de segurança, confiabilidade e o desempenho para os quais foram criados. É grande a lista de problemas que podem ocorrer em uma edificação, tanto no momento da concepção como no decorrer da sua vida útil. Os problemas podem nascer na prancheta, em um erro de concepção, na execução da obra; por causas extrínsecas; por inexistência ou falhas no plano de manutenção; por mau uso; entre outras possibilidades. Dessa forma, entende-se que a inspeção predial se configura como um instrumento essencial para a detecção, o monitoramento e a correção desses problemas, os quais vêm ocorrendo com frequência. Compreende-se também que a referida inspeção é um instrumento fundamental para a criação de um Plano de Manutenção, que, por sua vez, é capaz de


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antecipar e identificar inconformidades que possam vir a existir; tornando, assim, a edificação mais protegida.

As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores de danos pessoais e materiais significativos... vêm causando mortes, prejuízos injustificáveis... Desabamentos, incêndios, quedas de marquises... Tantas outras mazelas provenientes de descuidos com a edificação podem ser evitados com medidas preventivas, simples, de longo prazo, pelo planejamento que inicia com a Inspeção Predial, para posterior implantação do plano de manutenção, que garante a boa performance do prédio, a segurança e o conforto de seus usuários (IBAPE/SP, 2012:20).

Verifica-se, então, que além da edificação ficar mais protegida, também há a questão econômica, pois os custos com serviços de manutenção acabam por ser menores, quando comparados a possíveis soluções necessárias decorrentes do não plano de manutenção. É pertinente mencionar que a inspeção predial chegou ao Brasil em 1999, através de um trabalho técnico apresentado no X Congresso de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP. A partir daí foram desenvolvidas técnicas preventivas e os estudos foram aprofundados. Em 2001, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Estado de São Paulo – IBAP/SP desenvolveu a primeira norma técnica oficial. Em 2011, o IBAPE/SP revisou essa norma, a qual enquadra a Inspeção Predial como ferramenta da gestão predial, a fim de realizar a avaliação da qualidade de manutenção empregada. No Brasil, na ainda curta caminhada até aqui, a Inspeção Predial já consegue demonstrar que a prevenção é o melhor caminho, pois é mais barato e mais seguro. Assim sendo, aos poucos, a administração predial passa do abandono ao gerenciamento de ações eficazes, enxergando a manutenção preditiva e a preventiva como um investimento, na medida em que proporciona segurança, preservação da qualidade, sustentabilidade e valorização das edificações. Apresentado no XV COBREAP, pela Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, no ano de 2009, o estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos faz uma relação entre “causa/efeito” dos acidentes e a forte relação com a Manutenção Predial. O estudo evidencia que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes estão diretamente relacionadas à deficiência ou à ausência de manutenção, à perda precoce de desempenho e à deterioração acentuada; e 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionadas a vícios construtivos, denominados “anomalias endógenas”, conforme o gráfico exibido a seguir na Figura 1.


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Figura 1 – Gráfico sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos por tipo e origem Fonte: IBAPE/SP (2012:12)

Analisando os dados apresentados na Figura 1, é possível constatar que é necessário implementar um sistema de manutenção predial, que realize avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios, no intuito de diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações. Essa avaliação da edificação é denominada inspeção predial ou vistoria, a qual não só visa à diminuição dos riscos de acidentes prediais, como também auxilia na manutenção preventiva, no direcionamento de investimentos na edificação e nas adequações do plano de manutenção. Cabe ressaltar que a inspeção predial é uma atividade que possui norma e método próprios. Essa inspeção classifica as deficiências constatadas na edificação com visão sistêmica; aponta o grau de risco observado para cada uma delas; gera uma lista de prioridades técnicas com orientações ou recomendações para sua correção. Sabe-se que já ocorreram muitos acidentes com graves consequências. Alguns deles serão aqui relembrados e relatados, por ilustrarem bem o quanto é necessária a inspeção Predial. Em Capão da Canoa-RS, a lei que obriga que a inspeção predial seja feita por um profissional habilitado, veio somente após um gravíssimo acidente em obras de reparos estruturais no edifício Santa Fé, as quais foram realizadas por uma pessoa não habilitada (leiga). Esse acidente aconteceu devido ao desabamento parcial do prédio e gerou a morte de quatro pessoas. A seguir, a Figura 2, exibe esse acidente.


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Figura 2 – Desabamento ocasionado por obras mal feitas de reparo estrutural no prédio Fonte: Parte... (2009)

Após essa tragédia, como já citado, foi criada, na cidade em questão, a Lei Nº 2678, de 24 de dezembro de 2009 (CAPÃO DA CANOA, 2009), estabelecendo a obrigatoriedade das vistorias periódicas, para detecção de patologias na parte física do imóvel, que devem ser registradas em um Parecer Técnico, acompanhado do Certificado de Inspeção Predial e da Ficha Técnica da Edificação. Nessa Lei, devem-se observar os seguintes limites de periodicidade:

LIMITES MÁXIMOS DE PERIODICIDADE A PARTIR DA PRIMEIRA VISTORIA: a) Edificações construídas e entregues com até seis anos Prazo: 06 anos - após a primeira vistoria. b) Edificações construídas e entregues entre 06 anos até 11 anos Prazo: 05 anos após a primeira vistoria. c) Edificações construídas e entregues entre 11 anos até 15 anos Prazo: 04 anos após a primeira vistoria. d) Edificações construídas e entregues há mais de 15 anos Prazo: 03 anos (CAPÃO DA CANOA, 2009).

Outro caso, que foi bastante divulgado na mídia nacional, foi o Desabamento de Três Prédios na Cinelândia, no Rio de Janeiro – RJ, em janeiro de 2012. Nesse acidente, muitas partes do Edifício Liberdade, de 20 andares, caíram em cima dos prédios vizinhos: Colombo, de dez


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pavimentos, e 13 de maio, de quatro. Isso provocou a morte de 17 pessoas e deixou 6 feridos. A provável causa do desabamento foi uma reforma que havia sido feita e que pode ter provocado um colapso estrutural, pois houve a retirada de várias paredes de algumas salas do Edifício Liberdade. A Figura 3 dá uma ideia geral de como ficou o local do ocorrido.

Figura 3 – Desabamento do Edifício Liberdade Fonte: Dantas et al. (2012)

No mais recente acidente, também ocorrido no Rio de Janeiro, no dia 5 de abril de 2016, pelo menos cinco pessoas morreram e outras nove ficaram feridas, devido a uma explosão dentro de um prédio, em um conjunto habitacional, em Fazenda Botafogo. De acordo com a Defesa Civil, a explosão pode ter sido provocada por um vazamento de gás. O condomínio é ligado à tubulação da Companhia Estadual de Gás (CEG). Segundo Cristiane Delarte, gerente de gestão de rede da concessionária, dos 40 apartamentos, só 19 utilizavam o gás canalizado pela empresa. A Figura 4 mostra o atendimento de primeiros-socorros às vítimas do acidente.


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Figura 4 – Explosão em um conjunto habitacional – Fazenda Botafogo – Subúrbio do Rio de Janeiro Fonte: Mendonça e Rouvenat (2016)

No Estado do Rio de Janeiro, através da Lei Nº 6400, de 05 de março de 2013, ficou determinada a realização periódica de vistoria, que deve ser efetivada pelos proprietários dos prédios residenciais e/ou comerciais. Já as vistorias em prédios públicos devem ser feitas pelo Poder Público (RIO DE JANEIRO, 2013). Nessas inspeções, precisam ser avaliadas as estruturas, as fachadas, as empenas, as marquises, os telhados e as obras de contenção de encostas, bem como todas as suas instalações. Os resultados dessas avaliações devem estar relatados no laudo técnico de vistoria predial (LTVP). Na Figura 5, exibida a seguir, consta o histórico de alguns dos principais acidentes ocorridos no Brasil.


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Figura 5 – Histórico dos Principais Acidentes Ocorridos no Brasil Fonte: Saldanha (2013:16)

Em países que estão mais desenvolvidos na área da inspeção predial – como os Estados Unidos da América e o Canadá – para qualquer transação imobiliária, o Laudo de Inspeção é um documento obrigatório para a assinatura dos contratos. Esses laudos, nos prédios públicos, são fixados bem à vista, em murais. Nas edificações residenciais, são colocados atrás da porta. Isso é para que, em ambos os casos, as pessoas possam ter conhecimento do estado em que se encontra o imóvel que elas estão comprando ou frequentando. É importante relatar, a seguir, alguns exemplos de exigências e de controle de inspeção, em alguns lugares do mundo: Em New Jersey (GOMIDE; SALDANHA; GOMIDE, 2015): a) hotéis e prédios; b) periodicidade 5 anos; c) certificado de inspeção; d) condomínio, associação é responsável pela área comum; e) programa estadual de inspeção local e aderência do município. Em Madrid (GOMIDE; SALDANHA; GOMIDE, 2015): a) imóveis acima de 30 anos; b) inspetor habilitado; c) anomalias e causas, bem como recomendações; d) exibição dos informes. Em Hong Kong (GOMIDE; SALDANHA; GOMIDE, 2015): a) inspeção obrigatória janelas; b) idade superior a 30 anos e periodicidade 10 anos; c) profissionais habilitados; d) multa de 50 mil dólares e prisão de 1 ano. Enquanto isso, no Brasil, em pleno terceiro milênio, vivendo a era da tecnologia e da informação, poucas cidades brasileiras têm uma Lei obrigando a obtenção da Certificação de


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Inspeção Predial. Conforme o novo Código Civil, no inc. V do art. 1348: “é responsabilidade civil dos síndicos diligenciarem a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (BRASIL, 2002). Entretanto, os síndicos, muitas vezes, desconhecem ou negligenciam a verdadeira responsabilidade do assunto. Algumas cidades que adotaram leis para efetivar a obrigatoriedade da inspeção são: Belo Horizonte – MG; Capão da Canoa – RS; Jundiaí – SP; Rio de Janeiro – RJ; Santo André – SP; Santos – SP; São Paulo – SP. Na cidade de São Paulo, a Lei PL 386/02, diz que as edificações são obrigadas a obterem a Certificação de Inspeção Predial de acordo com a idade construtiva do imóvel. As condições de estabilidade, segurança e salubridade, através de um Laudo Técnico de Certificação de Inspeção Predial, deverão obedecer aos seguintes prazos:

I – A cada 5 anos para edificações com até 15 anos; II – A cada 3 anos para edificações acima de 15 anos e até 30 anos; III – A cada 2 anos para edificações acima de 30 anos e até 45 anos; IV – A cada ano para edificações construídas há mais de 45 anos (AABIC, 2012).

Em relação à Inspeção Predial e às normas, dois projetos de lei ainda se encontram parados, um no Senado e outro na Câmara dos Deputados. LEI DA INSPEÇÃO PREDIAL NACIONAL - PROJETO DE LEI DO SENADO Nº 491/2011 (CRIVELLA, 2011). Determina a realização periódica de inspeções em edificações e cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE). Essa Lei estabelece a exigência da inspeção prévia e periódica em edificações, destinada a verificar as condições de estabilidade, segurança construtiva e manutenção. Abrange todas as edificações, exceto Barragens (Port. 416/12 DNPM) e Estádios de Futebol (Port. 238/10 ME). O referido projeto é do Senador Marcelo Crivella e o relator é o Senador Zezé Perella. Situação Atual: tramitação encerrada Decisão: aprovada por Comissão em decisão terminativa Destino: à Câmara dos Deputados Último local: 18/07/2013 - Secretaria de Expediente Último estado: 18/07/2013 - Remetida à Câmara dos Deputados. PROJETO DE LEI DA CÂMARA Nº 3.370/2012 (COUTINHO, 2012). Dispõe sobre a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções periódicas nas Edificações constituídas por unidades autônomas, públicas ou privadas, em todo o território nacional; e dá outras providências. As vistorias de que trata essa Lei serão realizadas por iniciativa do condomínio ou pelo responsável pela administração da edificação, por meio de


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pessoas físicas ou jurídicas, habilitadas na forma da Lei, devidamente registradas no CREA e no CAU, com base nas normas da ABNT, para operação, uso e manutenção das edificações. Continuando a abordagem e no intuito de compreender ainda mais a temática principal deste trabalho, na próxima seção, apresenta-se o conceito e os procedimentos técnicos que devem ser feitos ao se realizar uma inspeção predial, bem como sobre a Engenharia Diagnóstica. 2. Conceito A Inspeção Predial é uma vistoria para se avaliar e identificar o estado geral da edificação e seus sistemas construtivos, bem como o estado de conformidade e o comportamento sintomático de um conjunto de sistemas integrados, que devem exercer suas funções a que foi projetada, observando os aspectos de segurança, desempenho, funcionalidade, conservação, manutenção e operação – considerando as expectativas dos usuários mediante aspectos de desempenho, exposição ambiental, utilização e operação. A vistoria deve ser conduzida por profissionais habilitados, tecnicamente preparados para desempenharem essa complexa e polivalente tarefa, identificando e organizando as questões com suas respectivas ordens de prioridade. O método dessa avaliação técnica está descrito na Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2012) e consiste, resumidamente, em: Principais Etapas para a Realização de uma Inspeção Predial 1ª Etapa: Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e operação (plano, relatórios, históricos...). 2ª Etapa: Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação; histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas. 3ª Etapa: Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependendo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. O número de profissionais envolvidos na Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a ser realizada, que pode ser classificada em: Nível 1: para edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpões, edifícios até três pavimentos, lojas... Nível 2: para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem sistemas construtivos mais complexos, como climatização, automação... Normalmente, envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis ou arquitetos, mais engenheiros eletricistas. Nível 3: para edificações complexas, nas quais há um sistema de manutenção implantado, conforme a ABNT NBR 5674 (1999). Sempre realizada por equipe multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro eletricista e engenheiro mecânico. 4ª Etapa: Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, conforme sua origem. Elas podem ser classificadas em: a) anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da construção

ou projeto do prédio);


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b) anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil – envelhecimento natural);

c) falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas). todas as deficiências são cadastradas por fotografias, que devem constar no laudo de inspeção predial.

5ª Etapa: Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com o grau de risco. Essa classificação consiste na análise do grau de risco, considerados: fatores de conservação, rotinas de manutenção previstas, agentes de deterioração precoce, depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento de vida útil. Os graus de risco são definidos como crítico, regular e mínimo. 6ª Etapa: Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico. 7ª Etapa: Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção ou aos reparos e reformas para a solução de anomalias. 8ª Etapa: Avaliação da qualidade de manutenção. Ela pode ser classificada em: atende, não atente ou atende parcialmente. Resumidamente, para essa classificação, consideram-se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e a execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos. 9ª Etapa: Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular. Observam-se as condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas. Cumpridas as etapas do trabalho, é gerado o Laudo de Inspeção Predial. Conceitos Normativos da ABNT NBR 5674 (1999) - Manutenção de edificações Procedimento: a) desempenho: capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da edificação; b) inspeção: avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para

orientar as atividades de manutenção; c) manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a

capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários;

d) sistema de manutenção: conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção;

e) serviço de manutenção: intervenção realizada sobre a edificação e suas partes constituintes.

A manutenção predial deve iniciar-se na fase de implantação do projeto arquitetônico. Manutenção preventiva e manutenção corretiva (pós-construção) guardam estreita vinculação com a manutenção preditiva (pré-construção). A manutenção preditiva origina-se, como as demais, na prancheta e destina-se a incorporar à edificação requisitos arquitetônicos, construtivos, de instalação e de funcionamento, capazes de facilitar e tornar econômica a futura manutenção


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(SALDANHA, 2013:44). Entende-se, portanto, que todas as etapas da pré-construção e do pós-construção são igualmente relevantes em termos de medidas de prevenção. Além dessas questões conceituais e normativas, também é importante abordar os aspectos voltados para a Engenharia Diagnóstica, uma vez que esta executa ações proativas, através dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando à qualidade total da edificação. A Figura 6, exibida a seguir, ilustra bem as competências não só da Engenharia Diagnóstica, como também da Engenharia de Avaliações.

Figura 6 – Engenharia Legal – Engenharia Diagnóstica e Engenharia de Avaliações Fonte: Saldanha (2013:39)

Vistoria A Engenharia Diagnóstica conta com um conjunto de ferramentas: a) VISTORIA – é a constatação técnica de determinado fato, mediante verificação “in loco”; b) INSPEÇÃO – é a análise técnica do fato, com base na interpretação e na experiência

profissional; c) AUDITORIA – é o testamento técnico, ou não, de conformidade do fato; d) PERÍCIA – é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação do fato; e) CONSULTORIA – é a prescrição técnica a respeito do fato.


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Essas ferramentas juntas colaboram para que a inspeção seja mais eficiente. Na Engenharia Diagnóstica usam-se algumas terminologias específicas, tais como: a) ANAMNESE – dados coletados sobre o início e a evolução da anomalia construtiva ou

falha de manutenção, desde o projeto ate à vistoria ou inspeção; b) DIAGNÓSTICO – determinação e indicação das anomalias construtivas e falhas de

manutenção, mediante auditorias, ensaios e perícias; c) PROGNÓSTICO – indicação das ocorrências nas anomalias construtivas e falhas de

manutenção, à prescrição da consultoria; d) PRESCRIÇÃO – estudos das reparações das anomalias construtivas e falhas de

manutenção, resultado da consultoria. Para melhor compreensão, é válido traçar aqui uma analogia, utilizando a Medicina e a Engenharia. Nessa perspectiva, considera-se a edificação como sendo o paciente a ser atendido. Então, a edificação, assim como o corpo humano, apresenta sinais ou sintomas, sendo que o profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto – fazendo a figura do médico – é quem pode identificá-los corretamente. Dando continuidade à analogia, surgem outros termos relacionados: a) SINTOMATOLOGIA – constatações e análises dos sintomas e condições físicas das

anomalias construtivas e falhas de manutenção; b) ETIOLOGIA – determinação dos efeitos, das origens, das causas, dos mecanismos de

ação, dos agentes e dos fatores de agravamento das anomalias construtivas e das falhas de manutenção;

c) TERAPÊUTICA – estudos das reparações das anomalias construtivas e falhas de manutenção;

d) PATOLOGIA – estudo das condições físicas ou funcionais produzidas pelas anomalias construtivas ou falhas.

Desse modo, podendo contar com essa Engenharia Diagnóstica, os síndicos, os proprietários e os usuários terão uma série de vantagens, uma vez que terão acesso a uma visão ampla e detalhada do estado de conservação e manutenção da edificação, conhecendo os pontos críticos a serem corrigidos e sabendo quais são as prioridades técnicas. Na gestão predial, dentre as aplicabilidades da inspeção e suas vantagens, algumas se destacam: a) fornece subsídios técnicos e o “estado real” da edificação para estudos preliminares para

retrofit; b) verifica o estado de conservação da edificação, informando as condições gerais da mesma,

além de estudos de valorização e modernização; c) auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando contratada na época da

assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la; d) preserva a garantia da construção, quando aliada ao manual do síndico e do proprietário,

para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendadas pela construtora;

e) auxilia em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis e locação), informando o estado de conservação e alertando para eventuais necessidades de reparos importantes;


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f) auxilia na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do imóvel, além de ajudar na boa manutenção;

g) reduz o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação e manutenção. A Figura 7 demonstra um acompanhamento, por meio de gráficos, do desempenho de uma edificação ao longo do tempo.

Figura 7 – Gráfico demonstrando o desempenho de uma edificação ao longo do tempo Fonte: Saldanha (2013:39)

Segundo a ABNT, no momento:

[...] o setor está vivendo uma tomada de consciência mais ampla sobre seu conteúdo e se adequando às suas especificidades. E nesse cenário surgem muitas dúvidas inclusive no que tange aos limites da responsabilidade profissional. Torna-se imperativo que os arquitetos nesse contexto e com sua atividade projetual exerçam o papel determinante para que seja garantido o cumprimento da ABNT NBR 15.575, pois desde os primeiros traços os conceitos da norma devem estar incorporados ao projeto (ABNT NBR 15575, 2008).

É fundamental que os engenheiros, os arquitetos e os responsáveis pelas edificações saibam da relevância de fazer inspeções regulares e tenham também conhecimento a respeito das normas e das vantagens de realizá-las, afinal, como publicado na Revista Infra, as vistorias são necessárias para evitar mais custos e os recursos tecnológicos estão aí para somar e para serem bem aproveitados.

De acordo com o último Documento Nacional divulgado pela Abraman, o custo da manutenção em relação ao faturamento bruto das empresas era de 4,26% em 1995, número superior aos 3,95% de 2011. Como a manutenção cresce e os custos diminuem? O uso de equipamentos e sistemas mais eficientes é um dos fatores


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importantes nessa questão. “Qualquer plataforma tecnológica hoje desenvolvida só pode ter um objetivo: reduzir custos”, afirma Rodrigues. Para ele, as empresas devem ver a tecnologia como um investimento e não como uma despesa, pois traz benefícios ao longo do tempo (WECZOREK, 2016:3).

Dados de 2009, da Associação Brasileira de Manutenção (ABRAMAN, 2009), indicam que, por ano, esse setor movimenta, no Brasil, cerca de US$ 25 bilhões. Já nos EUA a realidade é outra, pois lá são destinados U$ 300 bilhões/ano. A construção civil, no Brasil, é o segundo maior setor econômico do país. O primeiro é a agroindústria, que representa, aproximadamente, 16% do PIB brasileiro. Devido ao crescente aumento dos investimentos e da complexidade dos edifícios, as dificuldades em gerir esses sistemas aumentaram, tornando obrigatório um controle mais rígido e o planejamento das atividades de manutenção. Dessa maneira, faz-se necessário um sistema de manutenção, que permita não somente reduzir e planejar os custos, mas também melhorar o controle dos trabalhos, visando atender às necessidades dos usuários e manter a capacidade dos edifícios. Gradativamente, o mercado de manutenção vem se fortalecendo no país. Em 2011, 82,14% das empresas pesquisadas afirmaram que devem manter ou até aumentar o nível de contratação de serviços. Número superior aos 78,86% de 2009, confirmando o crescimento do setor de manutenção industrial e predial, conforme a pesquisa do Documento Nacional, realizada pela Associação Brasileira de Manutenção e Gestão de Ativos (ABRAMAN). Na Figura 8, abaixo, consta um demonstrativo referente às tendências dos recursos investidos na manutenção.

Aplicação dos Recursos na Manutenção %

ANO Manutenção Manutenção Manutenção

Outros Corretiva Preventiva Preditiva

2013 30,86 36,55 18,82 13,77

2011 27,40 37,17 18,51 16,92

2009 26,69 40,41 17,81 15,09

2007 25,61 38,78 17,09 18,51

2005 32,11 39,03 16,48 12,38

2003 29,98 35,49 17,76 16,77

2001 28,05 35,67 18,87 17,41

1999 27,85 35,84 17,17 19.14

1997 25,83 28,75 18,54 27,18

1995 32,80 35,00 18,67 13,56

Figura 8 – Gráfico mostrando a tendência dos recursos investidos na área da manutenção


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Fonte: Weczorek (2016:2)

Nessa tendência, pode-se constatar que o investimento em prevenção também vem ganhando força. Esse mesmo estudo ouviu 145 empresas de 20 setores do mercado e mostra uma diminuição da manutenção corretiva: em 1995, ela era responsável por 32,8% do total de horas investidas; já em 2013, o valor caiu para 30,86%. Enquanto que a manutenção preventiva representa 36,55% e a preditiva, 18,82%. Os 16,92% de horas restantes são destinados a outros serviços. Ter conhecimento sobre as normas que regem a inspeção predial também é fundamental. Assim sendo, na próxima seção, dando continuidade à explanação, apresentam-se algumas informações e considerações sobre as normas que regem esse tipo de inspeção. 3. Normas A norma de desempenho (ABNT NBR 15575, 2008) – partes 1 a 5 – veio contribuir para a determinação de requisitos mínimos de desempenho às edificações. Essas normas definem as exigências dos usuários como sendo um: “conjunto de necessidades do usuário do edifício habitacional a serem satisfeitas por este (e seus sistemas), de modo a cumprir com suas funções” (ABNT NBR 15575, 2008). A Figura 09, demonstrada abaixo, mostra um esquema sobre essa norma.

Figura 09 – Resumo esquemático da estrutura da norma Fonte: Mereb (2015:5)

Já a ABNT NBR 5674, que discorre sobre a manutenção de edificações, define as necessidades dos usuários como sendo as: “exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para a realização das atividades previstas em projeto” (ABNT NBR 5674, 1999). Percebe-se que a “NBR 5674” determina, de forma mais específica, os itens mínimos de satisfação dos usuários.


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De forma ainda mais específica, o CIB (Conseil International du Bâtiment/Conselho Internacional de Construção), já em 1983, listou requisitos de desempenho com base nas necessidades e exigências dos usuários, os quais estão mencionados na ABNT NBR 15575 (2008), conforme o exposto a seguir: Segurança: a) segurança estrutural; b) segurança contra o fogo; c) segurança no uso e na operação. Habitabilidade: a) estanqueidade; b) conforto higrotérmico; c) conforto acústico; d) conforto lumínico; e) saúde, higiene e qualidade do ar; f) funcionalidade e acessibilidade; g) conforto tátil. Sustentabilidade: a) durabilidade; b) manutenabilidade; c) adequação ambiental. A ABNT NBR 6118 (2003) – Projeto de Estrutura de Concreto – na parte que discorre sobre o Procedimento, no item 16.4., que se refere ao requisito Durabilidade, observa que: "para que a segurança verificada, conforme descrita em 16.2.3 e 16.2.4, subsista ao longo de toda a vida útil prevista para a estrutura, é fundamental que sejam respeitadas as exigências de durabilidade que limitam a deterioração da estrutura provocada pela agressão do meio ambiente em que está inserida". A limitação sobre a deterioração estrutural, explicitada nesse item da norma, relaciona-se, também, às atividades de manutenção periódicas necessárias à estrutura, dentre outros aspectos construtivos e de projeto, os quais não são foco neste estudo. Um exemplo de aplicação de normas – no entanto, cabe salientar que não é no Brasil, mas, sim, no Canadá – é o que foi e está sendo feito no Edifício Water Centre, em Calgary. Os responsáveis pelo prédio adotaram um conjunto de medidas positivas e fizeram melhorias no sistema de manutenção e na operação predial de forma responsável. O prédio tem o selo LEED Gold, fornecido pelo US Green Building Council (USGBC). Ao adotarem algumas medidas sustentáveis na operação, economizaram 1.250.000 kWh de energia e, com isso, evitaram a emissão de 1.100 toneladas de gases poluentes por ano. Também utilizaram soluções criativas, como o uso de painéis removíveis no piso, cobertos por carpetes, auxiliando na manutenção. O empreendimento tem um payback – indicador de análise – estimado em 15 anos, por conta das economias obtidas. O exemplo dado anteriormente não é no Brasil, mas, se houvesse maior preocupação e seriedade com as questões de regularização, de planejamento, de acompanhamento e de funcionalidade, que envolvem todas as etapas da construção predial, talvez pudesse ser um exemplo de construção brasileira. Na próxima seção, consta a parte conclusiva deste trabalho,


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apresentando as considerações finais em relação a tudo que foi estudado, seguidas das referências que estruturaram as informações explanadas. 4. Conclusão Nos últimos anos, o governo viu, na construção civil, um importante instrumento de fomentação da economia e de geração de empregos, por isso vem adotando uma política de investimento mais incisiva no setor, o que gerou um crescimento acelerado. Consequentemente, o referido setor acabou absorvendo boa parte da mão de obra que apareceu, sem qualificação alguma, pois a especialização, nessa área, não acompanhou o ritmo, dentro de um cenário econômico agressivo e competitivo. Essa situação acabou dando origem, muitas vezes, à construção de edificações com problemas – que vão desde questões simples e fáceis de resolver a questões complexas e que são capazes de causar acidentes gravíssimos em termos de prejuízos financeiros e/ou, pior ainda, capazes de colocar em risco a vida de muitas pessoas. Assim sendo, é fundamental poder contar com uma política de geração de leis que consigam – por meio de seus representantes competentes – reger, fiscalizar e obrigar a efetivação das vistorias nas edificações, que, incontestavelmente, carecem de um olhar mais atento e, acima de tudo, técnico e profissional. As patologias da construção civil, frequentemente, podem passar despercebidas aos olhos da maioria dos usuários de um edifício, mas, nem por isso e de forma alguma, perdem a sua importância. Muito pelo contrário, a manutenção e a operação predial são cruciais, quando se quer atingir um bom desempenho, oferecendo segurança, a custos honestos e sem desonerar gestores. Esse panorama no setor é o favorável, é o que se busca, por ser mais eficaz e eficiente, na medida em que os profissionais da área da construção acabam por dedicar menos tempo de serviço e, em contrapartida, atingem um grau maior de eficiência, ao trocarem a manutenção corretiva pela preventiva. Além do mais, uma edificação bem cuidada é sinônimo de mais conforto para as pessoas que a habitam e a frequentam; é sinônimo também de valorização patrimonial. A área da construção civil brasileira, mesmo que a passos ainda vagarosos – considerando o ritmo de crescimento dinâmico da tecnologia e seus avanços – vem caminhando e mostrando alguns sinais de preocupação e de investimento na inspeção predial e nas iniciativas de prevenção. Um exemplo disso é o que foi feito no Plaza JK, situado em uma das regiões imobiliárias mais valorizadas de São Paulo, que adotou um conjunto de medidas, as quais visam à segurança e ao conforto de seus usuários. Não se trata apenas de questões estéticas e de luxo, mas, sim, de ações eficazes e de sustentação, que de fato garantem a boa estrutura, bem como o bom desempenho e uso da edificação. Dessa forma, a iniciativa privada, aos poucos, vai descobrindo os benefícios das manutenções preventiva e preditiva, no entanto, é preciso muito mais que isso, pois muito além da preocupação com o financeiro e com o conforto, está a preocupação com a segurança das pessoas, cabendo, então, ao Poder Público oferecer e efetivar uma maior fiscalização, tornando-a obrigatória – estabelecendo prazos e normas de vistoria, que realmente sejam acompanhados no dia a dia das construções prediais. É preciso perder o hábito de tomar providências sérias só após acontecer grandes desastres e calamidades. Lamentavelmente, o Poder Público ainda se apresenta ineficiente, incapaz de fiscalizar e de efetivar uma legislação adequada. Enquanto isso não acontece como deveria ser, os


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profissionais da área da construção têm o dever de propagar a conscientização em relação às medidas preventivas e de inspeção – mesmo sabendo que essa postura deveria partir do Poder Público, em primeiro lugar. Diante desse cenário, é importante perseverar e investir em iniciativas que levem à conscientização dos cidadãos; à elaboração de projetos de lei que possam, por exemplo, assegurar a obrigatoriedade do Laudo Técnico de Certificação Predial – de acordo com a idade do imóvel, para a verificação das condições de estabilidade, segurança e salubridade; buscando obedecer às normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a ser elaborado e fornecido por engenheiros e empresas habilitadas, que tenham registro junto aos órgãos da classe técnica, devidamente acompanhada da Anotação ou do Registro de Responsabilidade Técnica. Afinal, as edificações permanentemente seguras, a manutenção do patrimônio e, o mais importante de tudo, a proteção da vida dos indivíduos são valores primordiais e indiscutíveis, em termos de segurança pública. Cabe mencionar ainda que a transformação necessária é possível, principalmente através da união de entidades, como o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), que já vêm trabalhando de forma contundente, no intuito de concretizar essa transformação, fomentando a implantação da obrigatoriedade da inspeção predial, entre tantas outras ações cabíveis e necessárias. No intuito de evoluir a passos largos, rumo a uma situação mais ideal, é crucial reconhecer que um dos fatores limitantes que mais vem influenciando no cenário da construção civil, é, sem dúvida alguma, o fator cultural, o qual, muitas vezes e de maneira equivocada, considera a prevenção como um custo e não como um investimento. É preciso, então, modificar esse paradigma, criando mecanismos para mudar essa visão. Entretanto, para que isso realmente aconteça, primeiramente, é necessário estabelecer a prevenção como obrigatoriedade. Paralelamente, também é necessário fazer campanhas que possibilitem o desenvolvimento de uma verdadeira conscientização, por parte da população e dos profissionais que lidam com esse setor, no que se refere à importância da inspeção predial. Nesse sentido, tornam-se relevantes estudos futuros voltados para essa questão, ou seja, trabalhos que pesquisem e que proponham formas eficientes de desenvolver, junto à população em geral, essa conscientização que se faz tão imprescindível, por ser capaz, entre tantos outros benefícios, de diminuir o número de acidentes nas construções. Outro possível estudo consiste em procurar explicitar e analisar o que vem, de fato, impedindo que a inspeção predial se efetive, enquanto obrigatoriedade. Por fim, considera-se pertinente encerrar este estudo com as palavras do Engenheiro Luiz Alcides Capoani, Presidente do CREA-RS, na gestão de 2009/2011 e 2012/2014: “É com pequenas medidas que chegaremos aos grandes resultados para uma vida melhor da nossa sociedade, com atitudes proativas que fazem a verdadeira cidadania”. Referências AABIC, ASSOCIAÇÃO DAS ADMINISTRADORAS DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS. Prevenir é o melhor remédio. 30 jan. 2012. Disponível em: <http://aabic.com.br/informacoes/noticias/exibir/?id=247>. Acesso em:14 fev. 2016.


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A importância da obrigatoriedade da inspeção … acidentes que ocorreram em prédios, no Brasil,...

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