Allan Cain - Financiamento das Novas Centralidades em Luanda e Addis Ababa DW Debate 06/03/2015

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Financiamento das Novas Centralidades em Luanda e Addis Ababa apresentado por Allan Cain na Debate da Sexta Feira no dia 6 de Março de 2015 no Escritório Sede de Development Workshop Luanda, Angola

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Financiamento

das Novas Centralidades em

Luanda e Addis Ababa

apresentado por

Allan Cain

na Debate da Sexta Feira no dia 6 de Março de 2015

no Escritório Sede de Development Workshop

Luanda, Angola

Novas Centralidades em Luanda e Addis Ababa

O diretor da DW participou de um Workshop Técnico em Financeiro da Habitação convocada pelo Banco Africano de Desenvolvimento e da ONU Habitat em 18 de fevereiro de 2015, na Etiópia. A missão visitou sites do Programa de Desenvolvimento Integrado de Habitação em Addis Abeba.

WORKSHOP DE PERITOS SOBRE A

DINÂMICA DO MERCADO HABITACIONAL

NA ÁFRICA SUB-SAARIANAAddis Ababa, Ethiopia, 17 - 18 February, 2015

Varios instrumentos de Financeiro da Habitação

• Os orçamentos públicos: a maior fonte em Angola

• Títulos dedicados: apenas alguns exemplos (Nigéria, Quénia, RSA e Etiópia)

• Fundos de investimento – ações e equidade: uma classe de ativos para um número crescente

• Parcerias-Público-Privado PPP: relativamente pouco usado relativamente pouco usado

Existe a necessidade de desenvolver novas ferramentas:

Condições críticas para atrair fundos: são a transparência dos projectos, a confiabilidade da estrutura de alocação de fluxos de receita para os investidores, aumento de crédito (especialmente se as autoridades locais responsáveis pelos projectos)

Mercados financeiros são ainda fraca na África

Tamanho do mercado africano de títulos em% do PIB

Financimento dos orçamentos públicos (Angola)

• 2013, a Programa de Desenvolvimento Habitacional foram alocados cerca cerca de 3,94% do Orçamento do

Estado.

• Programa Nacional de Habitação visou construir um total de cerca de 152.000 unidades habitacionais

• O sector privado é responsável pela entrega de quase um terço (30,2%) das casas

• 26,4% por Kora Angola (uma empresa israelita)

• 3,8% pela CIF (empresa chinesa).

• Os municípios serão responsáveis por um total de 26.000 casas

Financiamento com títulos municipais (Etiópia)

• O programa foi financiado por conta do próprio governo municipal Addis Abeba atraves dos empréstimos por parte do público.

• As administrações municipais comprar títulos do Banco Comercial da Etiópia (CBE)

• Garantidos no âmbito de um acordo de “Bond” e pagá-las ao longo de cinco anos

• Até esta data, o programa de habitação não tinha recebido qualquer financiamento internacional ou do doador.

• O programa de habitação é exclusivamente financiado por ligações CBE e orçamento próprio da administração da cidade.

Custos de construção em África

• Custos de construção variam muito entre cidades africanas

• como consequência da eficácia e eficiência da produção de matéria-prima, a construção de moradias e os ecossistemas de finanças

• Ele custa 3 vezes mais para construir um apartamento em Luanda que em Nairobi e 9 vezes do que em Addis

Residências

Custo de construção

(taxa / m2)

Médio edifícios altos multi-unit -

Unidades de luxo high-rise -

Casas de prestígio individuais -

US$ por m2

154

Etiopia

Addis

Escolha de materiais de construção e tecnologias

• A produção em grande escala utiliza tecnologia avançada. Mecanizadas, plantas automatizadas. Fabricação é de capital intensivo e altamente dependentes do capital estrangeiro, matérias-primas importadas e fatores de produção.

• Pequena e média escala de produção: consistem de 10 a 100 pessoas, às vezes com a tecnologia automatizada e parcialmente mecanizada. Trabalhoso, não requer grandes investimentos de capital, empresários que empregam mão de obra indígena local. A maioria dos materiais e equipamentos são de origem local.

• Micro-escala ou produção artesanal: alguns funcionários, aplicando habilidades tradicionais. Requisitos mínimos de capital e todos os materiais que entram no processo de produção do local na origem. Coletivamente produzir uma parte significativa da produção local.

• Auto-construção: Tais atividades envolvem a produção de elementos de construção e uso de blocos solo-cemento, pedra e madeira.

• O sector de material de construção mais rentável com tecnologias de pequena escala

Tecnologia da Construção em Luanda e Addis

Capital e grua intensivo Mão de obra intensiva

Estratégias de redução de custos de Habitação

• O custo de construção de uma unidade de alojamento condomínio (em 2011) no mercado privado é estimada em USD 154 / m².

• O custo do projeto-piloto, foi de US $ 68 / m².

• 12 por cento desta redução de custos de construção foi devido ao tipo de tecnologia utilizada,

• 38 por cento desta redução deveu-se à gestão e nível de acabamentos internos

• As estratégias de faseamento no realização de acabamentos através de auto-construção

• Por exemplo a ausência de piso, o acabamento betonilha e ausência de reboco e portas internas, contribuíram para aumentar a acessibilidade do regime de reduzir os custos unitários.

A redução dos custos de construtores

• Pequenas empresas não necessariamente equivale a ineficiência no

entanto

• Pequenos promotores empresarias, conhecendo bem os pequenos

mercados locais pode oferecer unidades de habitação a preços

acessíveis,

• mas pode não ter acesso de crédito

Promoção do uso de material local

Estratégias para o desenvolvimento do setor de material

de construção local deve incluir:

• investigação para melhorar a gestão, qualidade e produtividade

• Promoção do uso de material local dentro de edificios públicos (escolas, hospitais, etc.) e projetos de habitação piloto (não apenas "baixo custo" habitação)

• Avaliação (incluindo residentes como membro do júri)

• Implementação de projetos de grande escala

• Incentivos e ligação com o setor privado para o crescimento do mercado

Estratégia de substituição de importações utilizando materiais

locais pode ver uma economia de 20% e criar emprego local.

O uso de materiais locais na construção

Tecnologia a empregar a mão de obra intensiva

• A tecnologia de construção usa quadros simples de betão reforçado com paredes e pisos de blocos.

• Centenas de pequenos e médios empreiteiros locais foram treinados

• 60 mil postos de trabalho locais foram criados em Addis Ababa só.

• A tecnologia é simples e local, utilizando madeira pólos andaimes, gruas não são utilizados.

• Estradas são construídas utilizando métodos de trabalho intensivo de tradicional coble-pedra empregando 33% de mulheres na construção.

Financiamento para usuário final

• O Banco Comercial da Etiópia também oferece um serviço de empréstimo para todos os beneficiários do condomínio,

• Através do qual o banco paga 60, 80 ou 90 por cento (dependendo do nível econômico do comprador) do preço de unidade em nome do beneficiário, aquando da entrega da propriedade

• As famílias entram em um contrato de empréstimo com o CBE para pagar este montante sujeito a juros de 9%.

• O programa está estruturado para ser 100 por cento custo-recuperável.

• Beneficiários acabará por pagar o custo de construção total de seus condomínios e ao custo do terreno e infra-estrutura será recuperado através da venda de unidades comerciais.

Grupos econômicos mistos em cada edifício

Modalidade de pagamento dependerá da capacidade da família cliente

• Famílias mais pobres - 10% pagamento em numerário e 90% ao longo de 20 anos de hipoteca a juros de 9% para um estúdio ou unidades dum quarto 25-40 m.2.

• Famílias de renda média - pagamento em numerário de 20% de possuir até 15 anos de hipoteca para unidades de dois quartos de 60 m.2.

• Famílias com posses - 40% pagamento em numerário de 60% de hipotecas mais de 10 anos por unidades de três quartos de 100 m. 2.

Transito Urbano em Addis nas novas centralidades

Novo metro ligeiro em Addis AbebaRuas mão-construído de pedra de calçada

Obrigado