Analise concorrência Fevereiro 2015

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Análise da

Concorrência

Bairro da

Encarnação

SABE QUAIS OS IMÓVEIS QUE ESTÃO A COMPETIR DIRECTAMENTE COM A VENDA DO SEU?

O preço do seu imóvel é o factor mais importante que irá definir se este será vendido ou não, durante quanto tempo

estará em venda e que tipo de propostas irá receber.

Antes de se colocar um preço, existem várias variáveis que terão de ser tomadas em consideração e que irão influ-

enciar o valor final, mas, antes de as analisar, a primeira consideração que deverá ser feita é a de que todas as ca-

sas têm mais de que um preço: o que o proprietário quer, o que o comprador está disposto a oferecer e o que resulta-

rá da negociação entre estes dois, mas esta negociação só acontecerá se o imóvel estiver colocado dentro de um

valor que o comprador considere adequado à localização e às características do mesmo - Valor de Mercado.

OS PRINCIPAIS FACTORES QUE INFLUENCIAM A DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO SÃO:

A quantidade da oferta de imóveis similares na mesma localização

O estado de conservação

A área bruta e útil do imóvel.

O preço dos imóveis vendidos na mesma zona, nos últimos 6 meses.


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IMÓVEIS EM VENDA

Os imóveis usados nesta análise foram obtidos através do levantamento no terreno e nos diversos sites de promoção imobiliária.

Os valores reportam a 28 de Fevereiro de 2015.

Para uma melhor interpretação, os dados foram ordenados por preço crescente.

Morada: Rua 19, Nº3

Preço: 165.000€

Estado de Conservação: Renovar

Dias no Mercado: 116

Área Útil: 60m2

Valor m2: 2750€

Morada: Rua 6, Nº4

Preço: 180.000€



Área Útil: 90m2

Valor m2: 2000€


Preço: 185.000€



Área Útil: 75m2

Valor m2: 2466€

Morada: Rua dos Lojistas, Nº30

Preço: 199.000€



Área Útil: 65m2

Valor m2: 3061€

IMÓVEIS EM VENDA


Preço: 200.000€


Dias no Mercado: 86

Área Útil: 90m2

Valor m2: 2222€


Preço: 230.000€



Área Útil: 120m2

Valor m2: 1916€

Morada: Rua dos Lojistas, 110

Preço: 250.000€

Estado de Conservação: Usada


Área Útil: 90m2

Valor m2: 2778€

Morada: Rua dos Lojistas, 74

Preço: 270.000€

Estado de Conservação: Renovada


Área Útil: 90m2

Valor m2: 3000€


Preço: 280.000€

Estado de Conservação: Usado


Área Útil: 75m2

Valor m2: 3733€

IMÓVEIS EM VENDA

Morada: Rua 7, 18

Preço: 285.000€

Estado de Conservação: Nova


Área Útil: 85m2

Valor m2: 3353€

Morada: Rua da Quinta de Santa Maria, Nº17

Preço: 290.000€



Área Útil: 60m2

Valor m2: 4666€

Morada: Rua da Quinta da Fonte, 13

Preço: 300.000€

Estado de Conservação: Usada - Renovar

Dias no Mercado: 96

Área Útil: 80m2

Valor m2: 3750€

Morada: Rua 21, 26

Preço: 310.000€



Área Útil: 103m2

Valor m2: 3010€

Morada: Rua 13, 4

Preço: 315.000€



Área Útil: 96m2

Valor m2: 3281€

IMÓVEIS EM VENDA


Preço: 350.000€

Estado de Conservação: Renovado

Dias no Mercado: 68

Área Útil: 85m2

Valor m2: 4117€

Morada: Rua 26, 11

Preço: 330.000€

Estado de Conservação: Renovada - Estrear

Dias no Mercado: 90

Área Útil: 125m2

Valor m2: 2640€


Preço: 370.000€



Área Útil: 165m2

Valor m2: 2242€

Morada: Rua 20, 40

Preço: 390.000€


Dias no Mercado: 90

Área Útil: 118m2

Valor m2: 3305€

Morada: Rua 22, 4

Preço: 420.000€

Estado de Conservação: Renovada - Usada

Dias no Mercado: 90

Área Útil: 125m2

Valor m2: 3360€

IMÓVEIS EM VENDA

Morada: Rua 2,12

Preço: 429.000€



Área Útil: 255m2

Valor m2: 1682€


Preço: 420.000€



Área Útil: 150m2

Valor m2: 2763€

Morada: Rua Circular Norte, Nº3

Preço: 420.000€



Área Útil: 65m2

Valor m2: 6461€


Preço: 430.000€

Estado de Conservação: Nova


Área Útil: 184m2

Valor m2: 2336€


Preço: 490.000€



Área Útil: 190m2

Valor m2: 2578€

IMÓVEIS EM VENDA

Lista com outros imóveis em venda na Encarnação:

Rua 19, Nº43 - 560.000€ - 160m2 (Útil) - 120 dias em venda - Renovação Recente

Rua 18, Nº34 - 705.000€ - 165m2 (Útil) - 290 dias em venda - Renovação Recente

Rua 5, Nº36 - 747.000€ - 350m2 (Útil) - 188 dias em venda - Renovada a Estrear

Rua 5, Nº40 - 750.000€ - 330m2 (Útil) - 188 dias em venda - Renovada a Estrear

Alameda da Encarnação, Nº72 - 750.000€ (Útil) - 1100 dias em venda - Usada

Existem mais 8 moradias em promoção, mas sem indicação de preço ou sem fotos que permi-

tam identificar a morada.

Total de Moradias em Venda: 38

Foram identificadas 4 moradias vendidas

Foram retiradas de venda 2 moradias

Em resumo, a 28 de Fevereiro existiam cerca de 40 moradias em venda, das quais oito estão a ser promovidas sem indi-

cação de preço, ou morada.

Em função do número elevado de oferta, podemos caracterizar o mercado imobiliário do Bairro da Encarnação como sendo

um “mercado de compradores”, ou seja, existe um número maior de oferta do que de compradores, pelo que as casas têm

que competir de forma mais agressiva em preço e promoção.

É totalmente errado não apresentar o preço num mercado com estas características.

Quanto aos preços da oferta, existem imóveis com valores por m2 bastante díspares dentro da mesma gama de conserva-

ção, por exemplo:

Nas moradias a necessitar de renovação total, a variação é de 193%, sendo o valor mais baixo por m2 de 1682€ e o mais

alto de 3247€

Nas moradias usadas que apresentam condições de habitabilidade, a variação é de 165% (o preço por m2 pedido oscila

entre 2272€ e 3750€), existindo mesmo muitos imóveis com preços por m2 superiores aos dos que precisam de renovação

total.

Nas moradias com renovação feita nos últimos 5 anos, a variação é de 203% (de 2134 a 4333€)

O preço dos imóveis que estão em venda, pela sua grande variação, serve apenas para informar sobre o que se

passa com as outras casas que estão em venda, não devendo ser usado como critério de definição do preço do

nosso próprio imóvel.

A forma mais correcta para conhecer o valor de mercado de um imóvel é através da análise dos preços e da

comparação das características dos que foram vendidos nos últimos seis meses na mesma área habitacional.

IMÓVEIS EM VENDA

PERCENTAGEM DE IMÓVEIS EM VENDA POR ÁREA ÚTIL

PERCENTAGEM DE IMÓVEIS EM VENDA POR ESTADO DE CONSERVAÇÃO

IMÓVEIS EM VENDA

IMÓVEIS EM VENDA POR TIPOLOGIAS

PERCENTAGEM DE IMÓVEIS EM VENDA POR VALOR DE M2

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