1

2

A Urban Systems BrasilCom oito anos de mercado, a Urban Systems Brasil reúne competências profissionais e empresariais para realizar um trabalho diferenciado, visando oferecer serviços de suporte às decisões estratégicas de empresas de diferentes segmentos de mercado.

Para organizar suas atividades, desenvolveu três núcleos que contribuem de maneira sinérgica para responder às necessidades de seus clientes.

URBAN SYSTEMS

A Urban Systems é a empresa que conversa com o mercado. Reúne toda a inteligência analítica e éresponsável pelo acervo dos dados e informações que são a base dos estudos realizados.

URBAN MIND

Unidade de negócios especializada em desenvolver mecanismos de coleta e armazenamento de dados, permanentemente atualizados, com ajuda da tecnologia da informação.

URBAN MAP

O Urban Map desenvolve os sistemas de análise geográfica sobre a plataforma do Google

Enterprise, com interfaces corporativas exclusivas para os clientes da Urban Systems.

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A Urban Systems BrasilA Urban Systems tem como objetivo construir leituras de mercados e demandas que possibilitem o entendimento e o posicionamento estratégico de negócios e produtos, de forma a minimizar riscos de atuação e dos investimentos do empreendedor.

A metodologia e os conceitos exclusivos desenvolvidos pela Urban Systems orientam todas as conclusões, resultando em cenários da Lógica Urbana que explicam as influências e as correlações entre o mercado, as instituições e os indivíduos.

Análise relacional dos dados e comportamentos pesquisados, baseada no conceito de que a cidade é um agente ativo na definição das decisões de consumo.

NOSSO DIFERENCIAL:

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MetodologiaA Urban Systems trabalha com a contextualização de dados, mapas e comportamentos, integrando os instrumentos Pesquisa de Mercado e Geoprocessamento para analisar a Lógica Urbana.

GEOPROCESSAMENTO

Todos os dados pesquisados são apresentadas em mapas digitais para análise das informações sobre o tecido urbano. Possibilita identificar e desenhar cenários das tendências do mercado.

LÓGICA URBANA

A cidade é um agente ativo na definição do ciclo mercadológico dos equipamentos urbanos. A Lógica Urbana traduz a relação de uso da cidade, diante dos anseios e comportamentos da demanda.

PESQUISA DE MERCADO

Orientada para obter informações consistentes sobre o comportamento e hábitos da demanda. O objetivo

é entender também os desejos do cliente potencial e sua relação com a cidade.

5

MetodologiaOs planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana:

6

MetodologiaPLANO SÓCIO-ECONÔMICO

O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade.

PLANO COMPORTAMENTAL

É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos, necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de consumo.

PLANO DO NEGÓCIO

A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público, orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.

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Análise de RiscosComo resultado da investigação dos planos anteriores, realizamos a Análise de Riscos potencialmente associados ao empreendimento, a partir da combinação de fatores restritivos e indutores à demanda e ao produto:

Taxa de Captura Média

Taxa de Efetividade

Risco de ProdutoAs vendas dependerão do alinhamento e da aceitação

do produto, preço e condiçõesde pagamento.

Risco de DemandaO investimento em Comunicação e Marketing para

atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa de Captura.

Público Target

Taxa de Conversão

MédiaImpactados Clientes

Total

8

Matriz SWOTA Urban Systems Brasil apóia as decisões de seus clientes oferecendo uma Matriz SWOT que apresenta um amplo panorama sobre o empreendimento e seu mercado, facilitando a tomada de decisões que possam fortalecer e explorar as potencialidades, reduzir as fragilidades, aproveitar as oportunidades e se defender das ameaças, sempre em favor do sucesso dos investimentos.

EXÓGENOSOPORTUNIDADES AMEAÇAS

END

ÓG

ENO

S

PO

TEN

CIA

LID

AD

ESFR

AG

ILID

AD

DES

Onde concentrar ações para que

as potencialidades explorem as

oportunidades, de modo a

construir o sucesso do negócio.

Onde concentrar as ações para

que as potencialidades possam

neutralizar as ameaças,

aumentando as oportunidades de

sucesso do negócio.

Onde concentrar as ações para

superar as fragilidades que

inibem a exploração das

oportunidades, colaborando para

o sucesso do negócio.

Onde concentrar ações para

superar os fragilidades que

tornam o negócio vulnerável às

ameaças, inibindo os fatores de

risco do projeto.

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Indicadores MercadológicosNo aprimoramento da nossa metodologia, foram desenvolvidas ferramentas próprias de análise, como os Indicadores Mercadológicos Urban Systems, que são qualificadores das regiões, bairros e cidades, sempre do ponto de vista da demanda.

IQM®

O Índice de Qualidade Mercadológica qualifica as áreas urbanas a partir de fatores indutores e restritivos ao negócio em estudo. Sua análise responde quais as áreas com maior potencial de mercado. O IQM® é um produto que permite uma análise preliminar dos mercados.

IQM® – Índice de Qualidade MercadológicaIQM® – Índice de Qualidade Mercadológica

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Indicadores MercadológicosIMA

O Índice Mercadológico de Atratividade analisa a capacidade de atração mercadológica que um negócio ou local exerce sobre determinada demanda, identificando a origem do público potencial. Com base em um ponto geográfico, considera os acessos e todas as intervenções urbanas que trazem impacto ao negócio.

A partir da determinação do perfil do consumidor, o resultado é decorrente das áreas de influência delimitadas, avaliando o posicionamento da concorrência e a dispersão da atual demanda do cliente. É uma ferramenta de análise para alguns dos produtos da Urban Systems.

IMA – Índice Mercadológico de AtratividadeIMA - Índice Mercadológico de Atratividade

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Urban MapFerramenta de análise mercadológica baseada na observação de mapas digitais em plataforma web, o Urban Map integra recursos de geoprocessamento, bancos de dados e navegação de internet sobre os mapas do Google Maps, possibilitando a emissão online de relatórios sobre o mercado em qualquer cidade brasileira.

A visualização de dados estatísticos, vetores de tendências e outras informações, inclusive o desempenho de produtos, auxiliam a compreensão geográfica das oportunidades e facilitam a tomada de decisão empresarial, orientando os processos de expansão, correção ou ampliação de atividades, ou mesmo o desenvolvimento de novos negócios e mercados.

O Urban Map é também um produto Urban Systems, que coloca instrumentos de análise diretamente na mão de seus usuários. Pode ser adquirido em forma de assinaturas periódicas ou pacotes de dados, conforme o período de interesse do cliente e a necessidade de visualização de informações especiais.

Urban Map Urban Map

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Produtos Urban SystemsCada cliente possui uma necessidade específica e exige atendimento personalizado. A equipe da Urban Systems está preparada para identificar as melhores soluções e propor estudos, pesquisas e produtos de consultoria que garantem respostas aos desejos de informações e aos objetivos estratégicos de empresas nos mais diversos mercados.

Soluções:

• Flash de Mercado

• Potencial de Mercado

• IQM®

• Vocação Imobiliária

• Estruturação de Produto

• Gestão do Patrimônio Imobiliário

• Diretrizes de Comunicação e Marketing

• Gestão de Marketing para Remanescentes

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Flash de MercadoO Flash de Mercado é de rápida elaboração, adequado a situações em que o cliente tem necessidade de informações globais sobre determinada área geográfica ou segmento de negócio, geralmente em estágios preliminares de estudos e prospecção de oportunidades.

Processo:

•Levantamento de dados e análise de todos os segmentos e cadeias produtivas presentes na região, bem como seus dados demográficos e macroeconômicos. Com apoio do Urban Map, permite a localização das centralidades que norteiam o consumo de comércio e serviços.

•O produto também analisa o segmento específico de negócios em estudo. Aprofunda dados, avaliando toda a concorrência e relacionando-a aos fatores urbanos, demográficos e macroeconômicos mais relevantes.

26,0%

5,6%

21,0%15,4%

3,8%

-14,7%

32,5%

3,9%9,0%

-3,3%

11,7%

-30,8%-40%-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

Indú

stri

a

Com

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o

Serv

iços

Con

stru

ção

Civ

il

Agr

icul

tura

Tota

l

Cidade A Cidade B

Taxa de Crescimento (TGCA)

nº % nº % nº % nº %

Serviços 2.736 46,9% 118.109 62,5% 2.072 60,2% 36.692 62,1%Indústria 800 13,7% 32.884 17,4% 450 13,1% 12.228 20,7%Comércio 2.012 34,5% 32.390 17,1% 781 22,7% 8.790 14,9%Construção Civil 268 4,6% 5.607 3,0% 127 3,7% 1.376 2,3%Agropecuária 14 0,2% 122 0,1% 13 0,4% 45 0,1%

Total 5.830 100% 189.112 100% 3.443 100% 59.131 100%

Cidade B

Empresas Vínculos Empregatícios

Cidade ASetor Economico Empresas Vínculos Empregatícios

RAIS

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Potencial de MercadoO Potencial de Mercado incorpora o produto Flash de Mercado e, ao analisar os movimentos da demanda com o perfil da oferta existente, indica as melhores oportunidades de negócio.

Processo:

•Inicia-se com o Flash de Mercado.

•A partir de Pesquisas de Mercado, faz uma leitura do público potencial para identificar demandas. Ao analisar necessidades, aspirações e expectativas desse público, é capaz de dimensionar os negócios com maior probabilidade de sucesso.

Centralidades Lançamentos Residenciais Verticais

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IQM®

O IQM®, Índice de Qualidade Mercadológica, permite de forma ampla entender a dinâmica das cidades para um determinado setor. Relativiza e hierarquiza regiões em uma área de abrangência definida, identificando as áreas urbanas com maior potencial.

Processo:

•As regiões definidas na área de abrangência são qualificadas pelas características e ponderações de fatores indutores e restritivos que determinam a qualidade do mercado.

•O IQM® é resultante de uma equação ponderada, em que são consideradas variáveis demográficas, econômicas e urbanísticas de cada área potencial, direcionada ao perfil de mercado e do cliente.

IQM® - Índice de Qualidade MercadológicaCategoria Pesos Fontes

1 IBGE/USB 20082 IBGE/USB 20085 IBGE/USB 20083 IBGE/USB 20083 IBGE/USB 2008

Mercado Imobiliário 5 USB 2007

Alimentação Supermercado 3 USB 2007Hospitais 2 USB 2007Posto de Saúde 3 USB 2007Escolas 3 USB 2007Faculdades 3 USB 2007Escolas 5 USB 2007Faculdades 3 USB 2007

Serviços Bancos 4 USB 20075 USB 2007

Demográficos

Domicílios Verticais

Infra-estrutura Urbana

Saúde

Shopping

Número de Unidades Lançadas m 2007 (Valores entre R$ 80.000 e R$ 100.000)

Educação Pública

Educação Particular

Domicílios Alugados

VariavelPopulaçãoRenda Média DomicíliarPoúblico Target (5 a 10SM)

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Vocação ImobiliáriaA Vocação Imobiliária recomenda as melhores alternativas de investimento para determinado local. Por meio de uma Matriz de Possibilidades, revela as chances de êxito de vários produtos imobiliários. É indicada tanto para pequenos pontos comerciais quanto para grandes áreas urbanas.

Processo:

•O perfil da área, sua dimensão e localização irão determinar a abrangência dos levantamentos e variáveis a serem estudadas.

•Flash Urbano, Pesquisas de Mercado, Urban Map, IQM® e IMA, Matriz SWOT compõe o processo, para dimensionar a área de influência, a qualificação da oferta, a demanda existente e a Matriz de Possibilidades para melhor ocupação do terreno.

Matriz de Possibilidades

Residencial Vertical 1 DormResidencial Vertical 2 DormsResidencial Vertical 3 DormsResidencial Vertical 4 Dorms

Residencial HorizontalComercial Vertical - Escritórios

Imobiliário

CompatívelNeutro

Incompatível

Lógica Urbana

Educação ComplementarEscolas Educação BásicaFaculdades/Universidades

Educação

Segmento Estabelecimento 1ª FaseDemais Fases

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Estruturação de ProdutoA Estruturação de Produto é um exame aprofundado das verdadeiras chances de sucesso para umempreendimento em perspectiva. Serve a produtos em todas as etapas de formatação, pois utiliza um processo de Re-Ratificação para apontar os pontos a serem mantidos e alterados, visando indicar o maior potencial, com o menor risco.

Processo:

•A partir de cruzamentos seqüenciais, com o uso de todas as ferramentas e análises, Flash Urbano, Pesquisas de Mercado, Urban Map, IQM® e IMA, Matriz SWOT é gerado um diagnóstico detalhado da situação do produto em relação ao mercado e à demanda.

•Esses estudos são determinantes para a confecção de cenários de taxas de captura, conversão e captação externa que indicam o risco do empreendimento.

O projeto proposto juntamente com os investimentos previstos para área do XXXXX deve valorizar ainda mais a

região.Tendência Urbana

Existência de concorrência local.Produtos com metragem semelhante para diversos tipos de público, concorrência com novas áreas residenciais de alto

padrão, como XXXXX.

Concorrência

Há percepção de falta de empreendimentos que atenda os desejos do XXXXX, tanto no aspecto de segurança como de

lazer, fazendo com que o mesmo migre para XXXXX.

Entorno consolidado, com poucas áreas disponíveis para verticalização. Há lançamentos residenciais próximos ao

Museu XXXXX.

Região de fácil acesso, viários da região convergem para o XXXXX. Facilidade de transporte público para moradores e

funcionários.

Boa demanda, público exigente.

Residencial vertical para público de alto padrão, com aptos de 2 e 3 dorms, com 85 e 100 m² útil.

ObservaçõesPotencial

Demanda

Acesso

Perfil Urbano

Opinião F. O.

Produto

O projeto proposto juntamente com os investimentos previstos para área do XXXXX deve valorizar ainda mais a

região.Tendência Urbana

Existência de concorrência local.Produtos com metragem semelhante para diversos tipos de público, concorrência com novas áreas residenciais de alto

padrão, como XXXXX.

Concorrência

Há percepção de falta de empreendimentos que atenda os desejos do XXXXX, tanto no aspecto de segurança como de

lazer, fazendo com que o mesmo migre para XXXXX.

Entorno consolidado, com poucas áreas disponíveis para verticalização. Há lançamentos residenciais próximos ao

Museu XXXXX.

Região de fácil acesso, viários da região convergem para o XXXXX. Facilidade de transporte público para moradores e

funcionários.

Boa demanda, público exigente.

Residencial vertical para público de alto padrão, com aptos de 2 e 3 dorms, com 85 e 100 m² útil.

ObservaçõesPotencial

Demanda

Acesso

Perfil Urbano

Opinião F. O.

Produto

Matriz de Potencial de Produto Cenário de Vendas

504495478

440

391

320

282

239

145

97

37 1%

2%

4%

1%

3%

6%

2%

4%

6%

8%

10%

-

100

200

300

400

500

600

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20170%

5%

10%

15%

Venda Acumulada Vendas Unidades Mês Velocidade Vendas

50%

90%

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Gestão do Patrimônio ImobiliárioA Gestão do Patrimônio Imobiliário realiza a avaliação sistemática do desempenho financeiro dos investimentos em imóveis e permite o acompanhamento permanente através do Urban Map, configurando-se como um serviço completo para que os investidores atinjam a melhor performance de seus ativos.

Processo:

•Com base no portfólio existente e quadros referenciais, a Urban Systems oferece informações confiáveis sobre a evolução da rentabilidade dos ativos, permitindo a gestão da carteira de investimentos imobiliários, com a mesma atenção dada aos investimentos financeiros e carteiras de ações e fundos.

•Por meio de metodologia específica desenvolvida para a gestão, o sistema orienta a tomada de decisão dos investidores.

Gestão do Patrimônio Imobiliário

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Diretrizes de Comunicação e MarketingAs Diretrizes de Comunicação e Marketing apóiam as ações para alcançar os anseios do cliente e definir as melhores estratégias de divulgação. Determina, com base em Pesquisas de Mercado, os argumentos de marketing mais coerentes com o perfil do público potencial e as ações mais eficazes.

Processo:

•São realizadas Pesquisas de Mercado para entender comportamento de compra, aspirações, desejos e expectativas em relação aos produtos a serem oferecidos.

•Após análise das informações, definem-se as diretrizes de Marketing e Comunicação, para gerar maior atratividade de público, diminuindo custos com mídia de massa e agregando esforços para ações dirigidas ao público potencial.

4

46

1014

1617

OutrosVagas de garagem

Área de lazerPlanta

Localização, mapaValores e forma

Dados do imóvel

Informação que não pode faltar em uma propaganda

“Se eu recebesse um folder que mostrasse realmente um benefício, não simplesmente chegasse, só aqueles quadradinhos, isso eu não vou mais, eu não perco mais tempo.” Entrevistado

Depende; 3

Financiamento; 18

Não sabe; 1

À vista; 9

Forma de pagamento

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Gestão de Marketing para RemanescentesA Gestão de Marketing para Remanescentes foi um serviço especialmente desenvolvido para acompanhar o desempenho dos empreendimentos imobiliários. Sua função é auxiliar o empreendedor a otimizar e gerir o processo de vendas de unidades remanescentes.

Processo:

•É complementar ao desenvolvimento das Diretrizes de Comunicação e Marketing, atuando no desenvolvimento e ajuste das estratégias de marketing de produtos imobiliários em estoque.

•A Gestão de Marketing estabelece uma nova estratégia de comercialização B2B e monitora todos os processos de vendas por meio de sistemas de acompanhamento diretamente no Urban Map – Gestão de Performance, reavaliando as ações em tempo real, para alcançar os resultados esperados, com o menor custo.

Gestão de Performance Gestão de Performance

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Clientes Urban Systems BrasilSetores: Construção Civil, Educação, Lazer, Saúde, Telecomunicações, Turismo, Varejo.

•Prosperitas•Queiroz Galvão•Rabbit•Recep Engenharia•REP•Rossi•Sader Engenharia•Secretaria de Turismo de Goiânia•SENAC Rio•SESI•Supermercados Mambo•Tecnisa•Telefônica•Terras de Canaã•Thá•Tok&Stok•Uberlândia Top Center•UCI Cinemas•Ughini•UNICID•Unisinos•Univ. Anhembi Morumbi•Univ. Mackenzie•Urbia•Vésper•WTorre

•Ipiranga RS•Itaú•JHSF•João Fortes Engenharia•Jones Lang Lasalle•K3 Empreendimentos•Lange&Gehling•Light RJ•Lucio Engenharia•Maiojama•Melhoramentos•Microsoft•Nestlé•Norcon•OJC•Palácio Real•Pan•Partilha•Patrimônio•Pirelli•Pizza Hut•Plural Brasil•Porto Ferraz•Prefeitura de Santo André•Prefeitura de São Bernardo do Campo•Premium Rubim

•Euro América•Famcorp•Fecomércio – RJ•Ferramentas Gerais•FGR Urbanismo•FIT•Fleury Análises Clínicas•Funcef•Fundação Petros•Gafisa•General Motors•Geoklock•Golf Partners•Grupo Balboa•Grupo Fernandez Mera•Guanandi•Habiarte•Habitasul Empreendimentos Imob.•HAMC•Hines•Hospital Albert Einstein•HSM•IFF•IIES•Inpar

•Açougues RJ•Ajax Treplan•Antônio Sampaio•Augusto Velloso•Bairro Novo•Banco do Nordeste•Barbara•Binswanger•BKO•Bracor•Calfat Laredo•Canajure•Cascavel•Cimentos Cauê•Colégio Rio Branco•Construtora Norberto Odebrecht•Construtora Takaoka•Construtora Terra Simão•Cyrela•Cytec•Deloitte•DMO•EBM•Editora Abril Portal Casa•Escola da Vila•Ecoesfera•Esso