PREÇO??

TAMANHO??

MATERIAL??

DURABILIDADE??

FORMA DE PAGAMENTO??

COMPRAR IMÓVEIS É TÃO SIMPLES

COMO COMPRAR SAPATOS??

DÉFICIT HABITACIONAL – 8 MILHÕES DE MORADIAS

Fonte: http://www.sae.gov.br/site/?p=10601

MUITOS NUNCA COMPRARÃO….

OUTROS COMPRARÃO NO MÁXIMO UM EM TODA A VIDA….

DIFERENTE DOS SAPATOS, NÃO????

CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

1) AVALIAÇÃO DO RISCO

2) CONTRATO DE COMPRA E VENDA

3) PAPEL DO INTERMEDIADOR

4) RESPONSABILIDADE CIVIL

INSEGURANÇA JURÍDICA

DOCUMENTOS:

1.1. Do Imóvel

1.2. Dos Vendedores

IMÓVEL

* IMÓVEIS PRONTOS

*DOCUMENTO MAIS IMPORTANTE : MATRÍCULA DO IMÓVEL (CHECAR SITUACAO REGISTRÁRIA)

*FINALIDADE DO IMÓVEL, IMPORTANTE PARA OUTROS ESTUDOS

O QUE E A MATRICULA??

AVALIACAO DO RISCODOCUMENTOSIMOVEL

1.1. DO IMÓVEL

A) Cópias autenticadas dos títulos de propriedade;

B) Certidão original da Matrícula do Imóvel, com negativa de ônus e alienaçõesacompanhada da certidão de filiação vintenária;

Deverão estar regularizados na matrícula:

*dados atualizados dos Vendedores ou antecessores;

*demolições e/ou construções existentes no imóvel;

*averbação do nº de contribuinte próprio na matrícula do imóvel;

*denominação do logradouro;

* ônus e alienaçōes.

C) Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários expedida pela Prefeitura doMunicípio onde está localizado o imóvel, até o exercício em curso;

D) IPTU;

E) Certidão de quitação ou 03 (três) últimos comprovantes de pagamento dastaxas e contribuições que incidam sobre o Imóvel (originais), dentre elas, asrelativas a água, esgoto, energia e gás (se instalados);

F) Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo Síndico e acompanhadada ata de eleição correspondente e ainda as últimas atas de AGEs realizadas;

G) UNICAI, plantas, AVCB;

H) Eventual opção, contrato de locação, comodato, cessão, ou declaração de uso, ocupação ou qualquer outra restrição do

Imóvel, sendo que, no caso de locação, deverá ser apresentada a correspondência formal dos VENDEDORES, outorgando a

preferência na aquisição do Imóvel ao locatário, instruída da renúncia expressa deste, na forma da lei 8.245/91 (artigo 27 e

seguintes).

1.2. DOS VENDEDORES

*INTERVENIENTES ANUENTES

*ANTECESSOR

*PROCURADOR

* SÓCIO E ADMINISTRADOR DE PESSOA JURÍDICA - ÚLTIMOS 20 ANOS

A) Documentos pessoais:

- RG, CPF (cópia autenticada);- comprovante de residência;- certidão de Casamento ou Nascimento atualizada;- no caso dos falecidos, certidão de óbito, certidão de

inventariante, alvarás.

B) Certidões de Distribuições Cíveis e de Família;

C) Certidões de Executivos Fiscais Municipais e estaduais e de Falência, Concordata e Recuperação Judicial e Extrajudicial;

D) Certidões de Distribuiçōes Criminais e de Execuções Criminais;

E) Certidão da Justiça do Trabalho e CNDT;

F) Certidão da Justiça Federal;

G) Certidão dos Cartórios de Protestos;

H) Se produtor rural, empregador, sendo contribuinte obrigatório do INSS, apresentar Certidão original Negativa de Débitos (CND/INSS);

I) Certidão Conjunta Negativa da Receita Federal;

J) Certidão da Dívida Ativa Municipal;

L) Declaração Negativa de Indisponibilidade de Bens.

M) Certidão da Junta do Comércio (participação societária ou administração de sociedade empresária).

N) Documentação pessoa jurídica

- cópia autenticada do Contrato Social e alterações posteriores ou a última alteração com consolidação societária, tudo devidamente registrado no órgão competente;

- original ou cópia autenticada da Certidão da Junta Comercial (última alteração contratual e quadro societário atual);

- cópia autenticada do CNPJ e do certificado de regularidade do mesmo e inscrição estadual (esta última, se houver);

- original ou cópia autenticada da CND/INSS - Certidão Negativa de Débitos junto ao Instituto Nacional de Seguridade Social;

- certidão original conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (Procuradoria da Fazenda Nacional);

- Certidão de Regularidade como o FGTS, emitida pela Caixa Econômica Federal;

- Último balanço realizado/publicado;

- Certidão da Dívida Ativa Estadual e Municipal;

- Certidão da Junta do Comércio informando eventual outro NIRE a que eventualmente o CNPJ do VENDEDORES esteja vinculado;

OBSERVAÇÕES

- Apontamentos (certidão de “objeto e pé”, peças processuais, valor, andamento e garantia de liquidação);

- Os documentos dos VENDEDORES e antecessores deverão ser expedidos pela Comarca da situação do imóvel e dos respectivos domicílios e, caso estes exerçam ou tenham exercido atividades fora do Município e Comarca dessas localidades, deverão apresentar as certidões de tais locais;

- Validade - 30 (trinta) dias;

- Identidade de Grafia.

FRAUDE À EXECUÇÃO

FRAUDE CONTRA CREDORES

BOA FÉ

A) PARTES

B) OBJETO

C) PREÇO

D) DOCUMENTOS

E) POSSE

F) ESCRITURA

G) HERDEIROS

H) IRREVOGABILIDADE

I) IRRETRATABILIDADE

J) DECLARAÇÕES

L) COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO

M) ELEIÇÃO DE FORO

1) DEFINIÇÃO – art. 722 do Código Civil

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

• oneroso – remuneração

• bilateral

• aleatório - obrigação de resultado – art. 725 CC

• sem forma prescrita em lei

O QUE É RESULTADO ÚTIL????

ARTIGO 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez quetenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimentodas partes.

- instrumento particular assinado

- escritura

- pagamento de arras com opc ao de venda ou aceite da proposta

- desiste ncia anterior ao aperfeic oamento X arrependimento posterior

- excec ao (arrependimento motivado)

“CIVIL.CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMOVEL. RECIBO DE SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO CELEBRADO ENTRE AS PARTES, COM VEDAC AO DE ARREPENDIMENTO. CC, ART. 1.094. INTERMEDIACAO. RESULTADO UTIL CONFIGURADO, DISTRATO POSTERIOR. COMISSA O DEVIDA.

Resp 71708/SP(1995/0038932-0), Rel.Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, 4a TURMA, j.09/11/1999.

“CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMOVEL. PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR. DESISTENCIA POSTERIOR. INTERMEDIAC AO. RESULTADO U TIL NAO CONFIGURADO. COMISSAO INDEVIDA.

Resp. 317503/SP(2001/0042560-7), Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, 4a TURMA, j.07/06/2001

Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Comissão de Corretagem. NegócioImobiliário. Celebração de contrato de cessão e transferência de imóvel.Pagamento de sinal. Posterior arrependimento do comprador. Rescisão docontrato. Ausência de culpa da corretora. Comissão devida. Recurso nãoprovido.

STJ – Resp 1228180/RS – 4. Turma – Relator Min. Raul Araújo – julg.17/03/2011

Contrato. Rescindido compromisso de compra e venda por arrependimento dacompromissária adquirente. Pretendido o reconhecimento de inexigibilidade dedébito decorrente de serviço de corretagem. Sentença de procedência.Inconformismo que procede. O mero arrependimento do contrato principal, nãoretira o aperfeiçoamento do contrato de corretagem. Observância da previsãocontida no artigo 725 do Código Civil. Débito regular. Afastado o cancelamentode protestos. Recurso provido.

TJSP – Apel. 0015908-83.2010.8.26.0152 – 10. Cam. Dir. Privado – RelatorDes. Coelho Mendes – julg. 02/10/2012

Civil. Corretagem. Comissão. Compra e Venda de Imóvel.Negócio não concluído. Resultado útil. Inexistência.Desistência do comprador. Comissão indevida. Hipótesediversa do arrependimento.

STJ – Resp 1183324/SP – 3. Turma – Relatora Min. NacyAndrighi – Julg. 18/10/2011

OBRIGAÇÕES DO CORRETOR

ART. 723. O CORRETOR E OBRIGADO A EXECUTAR A MEDIAC A O COM DILIGE NCIA E PRUDE NCIA, E A PRESTAR AO CLIENTE, ESPONTANEAMENTE, TODAS AS INFORMAC O ES SOBRE O ANDAMENTO DO NEGO CIO.

PARA GRAFO U NICO. SOB PENA DE RESPONDER POR PERDAS E DANOS, O CORRETOR PRESTARA AO CLIENTE TODOS OS ESCLARECIMENTOS ACERCA DA SEGURANC AOU DO RISCO DO NEGO CIO, DAS ALTERAC O ES DE VALORES E DE OUTROS FATORES QUE POSSAM INFLUIR NOS RESULTADOS DA INCUMBÊNCIA.

- INFORMAR A DOCUMENTAÇÃO

- INFORMAR OS RISCOS EXISTENTES NO NEGÓCIO

- OPINAR SOBRE O VALOR DO BEM

- APROXIMAR AS PARTES

- CONCILIAR INTERESSES

- PRESTAR INFORMAÇÕES IRRESTRITAS QUE POSSUIR ACERCA DO NEGÓCIO

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA- Responsabilidade subjetiva

- Dolo- Culpa

- Imperícia- Negligência- Imprudência

CONTRATO DE CORRETAGEM- Responsabilidade objetiva – porém

mitigada- Aplicabilidade CDC em relação ao

comitente- Defeito na prestação do serviço

(descumprimento das obrigações do artigo 723)

CASES

RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES

INDENIZAÇÃO. Venda de imóvel objeto de penhora em execuçãotrabalhista. Hipótese de fraude. Induvidosos prejuízos dacompradora. Sentença que condenou os vendedores e os titularesda dÍvida trabalhista, vendedores originários, no pagamento deindenização por danos materiais. Recurso desprovidos.

TJSP – Apel. 0219779-36.2009.8.26.0100 – 4. Cam. – Relator Des.Teixeira Leite – Julg. 30/08/2012

BOA-FÉ

PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 185, DO CTN. BEM ALIENADO APÓS A CITAÇÃO VÁLIDA E ANTES DO REGISTRO DA PENHORA. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO DA SÚMULA N. 375, DO STJ. RESSALVADA DO PONTO DE VISTA DO RELATOR.

STJ – Resp 726323 / SP – 2. Turma – Relator Min. Mauro Campbell Marques –Julg. 04/08/2009

EMBARGOS DE TERCEIRO. Bem alienado antes da penhora. Ausência deprovas da ciëncia dos adquirentes acerca da ação em curso. Não configurada afraude ã execução. O MP, embora sucumbente, é isento do pagamento dascustas. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.

TJSP – Apel. 0005664-42.2011.8.26.0223 – Cam. Meio Ambiente – Rela. Des.Ruy Alberto Leme Cavalheiro

RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES

APELAÇÃO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – Alegação de atoilícito cometido pelo corretor imobiliário e empresa consubstanciado em negligênciana obtenção de certidões pessoais dos vendedores na realização do negócio -Falta de diligência dos compradores – A responsabilidade para a análise dascertidões é do comprador e não do corretor de imóveis – Valor do imóvel que,ademais, requeria a realização de escritura pública, na qual se mostra obrigatória aapresentação de certidão atualizadade eventuais débitos em nome do vendedor –ausência de precauções mínimas na aquisição de imóvel que não pode sercarreada a terceiros – Falta de prova robusta de atuação ilícita dos requeridos –Sentença mantida por seus próprios fundamentos – Negado provimento aorecurso.

TJSP – Apel. 9178940-53.2008.8.26.0000 – 25. Cam. – Relator Des. Hugo Crepaldi– Julg. 26/09/2012

RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR, DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTES DOS VALORES PELO VENDEDOR.INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS.SEPARAÇÃO.

STJ – RESP 1224921 / PR – 3. Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi – Julg.26/04/2011

AÇÕES DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA EVENDA DE IMÓVEL E DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. VÍCIOREDIBITÓRIO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PAGAMENTO DEALUGUEL PELO COMPRADOR. CABIMENTO.

STJ – Resp 845247 / PR – 3. Turma – Rel. Min. Sidnei Beneti – Julg.01/06/2010

DEFINIÇÃO DA RELAÇÃO INTERMEDIADOR X CLIENTE

TJSP – Apel. Com rev. 9199014-94.209.8.26.0000 – 27. Cam. – Rel. Des. Gilberto Leme – Julg. 25/09/2012

RESPONSABILIDADE CIVIL CORRETOR

CORRETAGEM. INDENIZAÇÃO. Se a ré figurou apenas como intermediadora do negócio, não pode ser responsabilizada pela ausência da certidão da Justiça do Trabalho, que acarretou a penhora do imóvel em virtude da existência de açõestrabalhistas em nome do vendedor. Sentença reformada. Recurso da ré provido, improvido o da autora.

TJSP – Apel. 990.10.160300-4 – 26. Cam. – Rel. Des. Felipe Ferreira – Julg. 12/05/2010

RESPONSABILIDADE CIVIL CORRETOR

APELAÇÃO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – Alegação de ato ilícito cometidopelo corretor imobiliário e empresa consubstanciado em negligência na obtenção de certidõespessoais dos vendedores na realização do negócio – Falta de diligência dos compraores – A responsabilidade para a análise das certidões dos vendedores é do comprador e não do corretorde imóveis – Valor do imóvel que, ademais, requeria a realização de escruitura pública, na qual se mostra obrigatória a apresentação de certidão atualizada de eventuais débitos em nome do vendedor – Ausência de precauções mínimas na aquisição de imóvel que não pode ser carreada a terceiros – Falta de prova robusta de atuação ilícita dos requeridos – Sentença mantida por seuspróprios fundamentos – Negado provimento ao recurso.

TJSP – Apel. 9178940-53.2008.8.26.0000 – 25. Cam. – Rel. Des. Hugo Crepaldi – Julg. 26/09/2012

Indenização por danos morais e materiais. Contrato de corretagem imobiliária. Procedência. Apeloda ré. Infringe os deveres de diligência e prudência, ínsitos à prestação de serviços de intermediação, o não rastreamento, possível, de irregularidades preexistentes sobre a pessoa do vendedor do imóvel, geradoras de obstáculo à conclusão do negócio principal. Responsabilidadepelo ressarcimento dos danos materiais configurada. Dano moral não caracterizado. Não ofensa àesfera psicológica da autora. Margem de relativa previsibilidade de inexecução dos negóciosjurídicos. Decretada sucumbência recíproca. Recurso provido em parte.

TJSP A l 994 05 012076 5 9 C R l D Pi R d i J l 14/12/2010

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSOESPECIAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTODE TESE. IMPRESCINDIBILIDADE. CORRETORA QUE INTERMEDEIA ACELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE,DESDE A ORIGEM, MOSTRAVA-SE NULO, VISTO QUE A VENDEDORA TIVERA AFALÊNCIA DECRETADA CERCA DE UM ANO ANTES E O BEM IMÓVELENCONTRAVA-SE PENHORADO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.POSSIBILIDADE.

STJ – Resp 1266937 / MG – 4. Turma – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Julg.06/12/2011

“O MELHOR NEGÓCIO, É O FEITO COM A MAIOR SEGURANÇA

POSSÍVEL, E NÃO AQUELE NÃO EFETUADO.”

Marcelo Terra

OBRIGADA PELA ATENÇÃO

CAROLINA RAFAELLA FERREIRAcferreira@fmmadv.com.br

MOIRA REGINA DE TOLEDO ALKESSUANImoira@toledorocca.com.br