AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

AVALIAÇÃO DE IMÓVEISAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: :

a)a) PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO;PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO;b)b) NORMA NBR 14.653;NORMA NBR 14.653;

c)c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);

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BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);d)d) INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA;INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA;

e)e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS.SITUAÇÕES ENCONTRADAS.

OUTROS ASPECTOS:OUTROS ASPECTOS:LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO;LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO;

RESSALVA: FOCO DA APRESENTAÇÃO É “VALOR PAGO” (PAPEL DO RESSALVA: FOCO DA APRESENTAÇÃO É “VALOR PAGO” (PAPEL DO ENGENHEIRO)ENGENHEIRO)

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS:

a)a) PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADOPROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO

LEI FEDERAL Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966LEI FEDERAL Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências.Atribuições profissionais e coordenação de suas atividades

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Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

RESOLUÇÃO Nº 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973RESOLUÇÃO Nº 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia

Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:

...Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico;...Art. 7º - Compete ao ENGENHEIRO CIVIL ou ao ENGENHEIRO DE FORTIFICAÇÃO e CONSTRUÇÃO:I - o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução, referentes a edificações, estradas, pistas de

rolamentos e aeroportos; sistema de transportes, de abastecimento de água e de saneamento; portos, rios, canais, barragens e diques; drenagem e irrigação; pontes e grandes estruturas; seus serviços afins e correlatos


b) NORMA NBR 14.653;b) NORMA NBR 14.653;

Para avaliação de bens imóveis devem ser utilizadas as recomendações e os preceitos dispostos na Norma Brasileira ABNT NBR 14.653–2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, instrumento técnico

hábil a regulamentar nas avaliações de imóveis urbanos, onde estão apresentados os métodos de avaliação que devem ser utilizados pelo engenheiro em seu trabalho

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que devem ser utilizados pelo engenheiro em seu trabalho

Resumidamente, os métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pela referida Norma consistem em:

Método Comparativo de Dados de Mercado Método Comparativo de Dados de Mercado Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus

preços; a homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística

Método Método InvolutivoInvolutivoDeve ser empregado quando não houver as mínimas condições de utilização do método comparativo direto; trata-se de um critério

indireto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-lo em outro empreendimento;


b) NORMA NBR 14.653;b) NORMA NBR 14.653;

Método EvolutivoMétodo EvolutivoÉ analítico e consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao

total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio

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total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização; para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação

com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias; este fator de

comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado

Método da capitalização da rendaMétodo da capitalização da rendaUtilizado nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros); também pode ser utilizado na

determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico.

TERRENOS URBANOS: Método Comparativo de Dados de MercadoEDIFICAÇÕES: Método Evolutivo GLEBAS: Método Involutivo


c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE c) CUIDADOS NA ADOÇÃO DE PARÂMETROS (REEDIÇÃO DE BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);BENFEITORIAS, IDADE APARENTE, % EXECUTADOS);

Tabela de Distribuição percentual de Serviços em Construção de Edifícios

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Tabela de Distribuição percentual de Serviços em Construção de Edifícios



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Tabela de Composições de Serviços em Construção de Edifícios



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Depreciação física (idade aparente e estado de conservação)


d) INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA;d) INDISPENSÁVEL JUSTIFICATIVA;

Despesa pública deve ser justificadaDespesa pública deve ser justificada

Motivação dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965);Motivação dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965);

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Motivação dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965);Motivação dos atos administrativos (Lei 4.717, de 29 de junho de 1965);

Não basta “escolher”, deveNão basta “escolher”, deve--se justificar (impessoalidade, moralidade, legalidade, se justificar (impessoalidade, moralidade, legalidade, probidade)probidade)


e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;

-- Escolha injustificada de imóvel para aquisição (dados estatísticos de oferta x Escolha injustificada de imóvel para aquisição (dados estatísticos de oferta x demanda, inexistência de outros imóveis e impossibilidade de licitar, análise de valor de demanda, inexistência de outros imóveis e impossibilidade de licitar, análise de valor de

imóveis disponíveis que atendam a necessidade);imóveis disponíveis que atendam a necessidade);

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imóveis disponíveis que atendam a necessidade);imóveis disponíveis que atendam a necessidade);

-- Laudos de avaliação (assinados por engenheiros) fora dos padrões estabelecidos pela Laudos de avaliação (assinados por engenheiros) fora dos padrões estabelecidos pela NBR 14.653 (por vezes indispondo de memória de cálculo que permita apurar as NBR 14.653 (por vezes indispondo de memória de cálculo que permita apurar as

quantidades e custos unitários adotados. Ex.: valor total da edificação, sem referência quantidades e custos unitários adotados. Ex.: valor total da edificação, sem referência da área e do custo unitário adotado; descrição da edificação e da vegetação sem da área e do custo unitário adotado; descrição da edificação e da vegetação sem quantidades e valores adotados; deduções por valores de muros, piscinas, áreas quantidades e valores adotados; deduções por valores de muros, piscinas, áreas

cobertas, sem memórias de cálculos);cobertas, sem memórias de cálculos);

-- Método “Expedito”;Método “Expedito”;


e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;

-- Adoção de Custo Unitário de construção não tabelados (CUB R$ 600,00 e adotado Adoção de Custo Unitário de construção não tabelados (CUB R$ 600,00 e adotado R$ 800,00, sem justificativa);R$ 800,00, sem justificativa);

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-- Fator vantagem da coisa feita, quando na verdade trataFator vantagem da coisa feita, quando na verdade trata--se de desvantagem;se de desvantagem;

--Adoção equivocada de % executados. Ex.: Reboco externo e interno executados e Adoção equivocada de % executados. Ex.: Reboco externo e interno executados e admitido 100% do revestimento);admitido 100% do revestimento);

-- Aquisição de edificação para finalidade diversa da original, sem análise do custo de Aquisição de edificação para finalidade diversa da original, sem análise do custo de adequações, que durante auditoria verificouadequações, que durante auditoria verificou--se prejudicial. Ex.: hotel para construção de se prejudicial. Ex.: hotel para construção de

escola);escola);


e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;e) SITUAÇÕES ENCONTRADAS;-- Utilização injustificada do campo de arbítrio (15% superior a estimativa pontual Utilização injustificada do campo de arbítrio (15% superior a estimativa pontual adotada). A Norma exige justificativa que leve em consideração se (a) variáveis adotada). A Norma exige justificativa que leve em consideração se (a) variáveis

relevantes para a avaliação do imóvel não foram contempladas no modelo ou (b) essas relevantes para a avaliação do imóvel não foram contempladas no modelo ou (b) essas

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relevantes para a avaliação do imóvel não foram contempladas no modelo ou (b) essas relevantes para a avaliação do imóvel não foram contempladas no modelo ou (b) essas variáveis não se mostraram estatisticamente significantes no modelo de regressão ou variáveis não se mostraram estatisticamente significantes no modelo de regressão ou

(c) escassez de dados de mercado(c) escassez de dados de mercado ;;

-- Imóveis inadimplentes junto à fazenda;Imóveis inadimplentes junto à fazenda;

-- Aquisição de imóveis sem o devido processo licitatório.Aquisição de imóveis sem o devido processo licitatório.

LICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃOLICITAÇÃO X DESAPROPRIAÇÃO

•• OBRIGATORIEDADE EM LICITAR;OBRIGATORIEDADE EM LICITAR;

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•• OBRIGATORIEDADE EM LICITAR;OBRIGATORIEDADE EM LICITAR;•• EXCEPCIONALIDADE DA AQUISIÇÃO DIRETA;EXCEPCIONALIDADE DA AQUISIÇÃO DIRETA;

•• NECESSIDADE DA JUSTIFICATIVA;NECESSIDADE DA JUSTIFICATIVA;•• COMPROVAÇÃO DO PREÇOS;COMPROVAÇÃO DO PREÇOS;

LEI FEDERAL 8.666/93LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 1º Esta Lei estabelece normas gerais sobre licitações e contratos administrativos pertinentes a obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações e locações no âmbito dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito

Federal e dos Municípios.

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Federal e dos Municípios.

Art. 2º As obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações, concessões, permissões e locações da Administração Pública, quando contratadas com

terceiros, serão necessariamente precedidas de licitação, ressalvadas as hipóteses previstas nesta Lei.

Art. 3º A licitação destina-se a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia, a seleção da proposta mais vantajosa para a administração e a

promoção do desenvolvimento nacional sustentável e será processada e julgada em estrita conformidade com os princípios básicos da legalidade, da impessoalidade, da

moralidade, da igualdade, da publicidade, da probidade administrativa, da vinculação ao instrumento convocatório, do julgamento objetivo e dos que lhes são correlatos.

LEI FEDERAL 8.666/93:LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 6º Para os fins desta Lei, considera-se:III - Compra - toda aquisição remunerada de bens para fornecimento de uma só vez ou

parceladamente;

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Art. 23 As modalidades de licitação a que se referem os incisos I a III do artigo anterior serão determinadas em função dos seguintes limites, tendo em vista o valor

estimado da contratação:§ 3º - A concorrência é a modalidade de licitação cabível, qualquer que seja o valor de seu objeto, tanto na compra ou alienação de bens imóveis, ressalvado o disposto no

art. 19, como nas concessões de direito real de uso e nas licitações internacionais, admitindo-se neste último caso, observados os limites deste artigo, a tomada de preços, quando o órgão ou entidade dispuser de cadastro internacional de fornecedores, ou o

convite, quando não houver fornecedor do bem ou serviço no País.

LEI FEDERAL 8.666/93LEI FEDERAL 8.666/93:

Art. 24 É dispensável a licitação:

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização

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precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;


Art. 26 As dispensas previstas nos §§ 2º e 4º do art. 17 e no inciso III e seguintes do art. 24, as situações de inexigibilidade referidas no art. 25, necessariamente justificadas, e o retardamento previsto no final do parágrafo único do art. 8º desta Lei deverão ser comunicados, dentro de 3 (três) dias, à autoridade superior, para ratificação

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deverão ser comunicados, dentro de 3 (três) dias, à autoridade superior, para ratificação e publicação na imprensa oficial, no prazo de 5 (cinco) dias, como condição para a eficácia dos atos.

Parágrafo único - O processo de dispensa, de inexigibilidade ou de retardamento, previsto neste artigo, será instruído, no que couber, com os seguintes elementos:I - caracterização da situação emergencial ou calamitosa que justifique a dispensa, quando for o caso;II - razão da escolha do fornecedor ou executante;III - justificativa do preço.IV - documento de aprovação dos projetos de pesquisa aos quais os bens serão alocados.


Art. 60 Os contratos e seus aditamentos serão lavrados nas repartições interessadas, as quais manterão arquivo cronológico dos seus autógrafos e registro sistemático do seu extrato, salvo os relativos a direitos reais sobre imóveis, que se formalizam por instrumento lavrado em cartório de notas, de tudo juntando-se cópia no

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formalizam por instrumento lavrado em cartório de notas, de tudo juntando-se cópia no processo que lhe deu origem.

DECRETODECRETO--LEI 3.365/1941:LEI 3.365/1941:

Dispõe sobre desapropriações por utilidade pública

Art. 5o Consideram-se casos de utilidade pública:

a) a segurança nacional;

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a) a segurança nacional;

b) a defesa do Estado;

c) o socorro público em caso de calamidade;

d) a salubridade pública;

e) a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de subsistência;

DECRETODECRETO--LEI 3.365/1941: LEI 3.365/1941:

f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica;

g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saúde, clínicas,

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g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saúde, clínicas, estações de clima e fontes medicinais;

h) a exploração ou a conservação dos serviços públicos;

i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais;

j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;

DECRETODECRETO--LEI 3.365/1941: LEI 3.365/1941:

k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;

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l) a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor histórico ou artístico;

m) a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios;

n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;

o) a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária;

p) os demais casos previstos por leis especiais.

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