AS NOVIDADES EM MATÉRIA DE RRENDAMENTO · de trabalho Promoção da poupança interna...

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AS NOVIDADES EM MATÉRIA

DE ARRENDAMENTO

OBJECTIVOS DAS ALTERAÇÕES À

LEI DO ARRENDAMENTO URBANO

O Programa do XIX consagrou o objectivo de proceder à revisão do regime do

arrendamento urbano no sentido de criar um mercado de arrendamento

eficiente.

Para além da dinamização do sector imobiliário, o aparecimento de um

verdadeiro mercado de arrendamento é um factor crítico para promover a

mobilidade das pessoas, a redução do desemprego e a diminuição do

endividamento das famílias.

A par do regime jurídico da reabilitação urbana, que o Governo simplifica e

estimula, a revisão do regime do arrendamento é condição essencial para criar

melhores condições de vida nas cidades, nomeadamente nos seus centros, e

promover a mobilidade dos cidadãos, animando a economia e gerando maior

equilíbrio e justiça social.

1. Enquadramento

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� Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: centros das cidadesestão degradados, sem população e envelhecidos; as periferias estão sobrelotadas, comconsequente acréscimo de custos de deslocação para os particulares.

� Nos últimos 30 anos, o investimento do sector da habitação esteve concentrado na construçãode novos edifícios:

� Mercado de arrendamento desceu drasticamente; mensalidades por compra de habitaçãosão inferiores às correspondentes ao arrendamento de imóveis;

� Florescente mercado de compra de habitação própria: 76% dos portugueses são donos dasua habitação (INE, Censos 2011 – em 1981, essa percentagem era de apenas 57%) ��

massificação do acesso ao crédito.

� O elevado custo e o difícil acesso ao crédito vão impedir milhares de famílias de terem casaprópria. O arrendamento será a opção natural. A não existência de casas no mercado emquantidade e com preços acessíveis poderá constituir um grave problema.

� A reforma do regime do arrendamento de 2006 não logrou atingir os resultados pretendidosquanto aos contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitaçãourbana: desde 2006, de um universo de 255 mil imóveis com rendas antigas congeladas(Censos 2011), apenas 3.052 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAUentre 23/10/2006 e 18/04/2012).

� A revisão dos regimes da reabilitação urbana e do arrendamento urbano é um compromissoassumido no Programa do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando deEntendimento assinado com a Troica.

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REFORMA DO REGIME DO

ARRENDAMENTO URBANO

Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro

Alteração consagrada na Proposta de Lei n.º 38/XII, de 30 de dezembro de 2011

5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 vs. 2001

2001 2011

Arrendados

Total

720.878 772.700

5.054.922 5.877.991

Var. %

7,2%

16,3%

Arrendados/Tota

l14,3% 13,1%

* Em 2011, do total de alojamentos vagos foram indicados como estando “paraarrendar” um total de 110.207 alojamentos (±1,9% do total de alojamentos) .

Fonte: INE, Censos 2001 e 2011.

Vagos * 543.927 734.846 35,1%

Arrendamento no total de alojamento – 2001/2011Arrendamento no total de alojamento – 2001/2011

Imóveis

Vagos/Total 10,8% 12,5%

440.410

255.536

720.878772.700

2001 2011

Contratos até 1990 Total de contratos

Evolução dos contratos antigos – 2001/2011Evolução dos contratos antigos – 2001/2011

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� Procura crescente de arrendamento� Aumento de fogos vagos� Gradual diminuição dos contratos antigos� Elevado potencial de crescimento do mercado de arrendamento

-42%

5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011

Antes 1990

1991-2005

2006-2011

Contratos por antiguidade *- 2011 (%)Contratos por antiguidade *- 2011 (%)

* Ano de celebração do contrato de arrendamento.Fonte: INE, Censos 2011.

Contratos por faixa etária do inquilino (anos)Contratos por faixa etária do inquilino (anos)

Antes 1990 1991-2005 2006-2011

Contratos por renda (€/mês)Contratos por renda (€/mês)

Antes 1990 1991-2005 2006-2011

0-393% 40-49

6%

50-6431%

0%

+6560%

0-3920% 40-49

27%

50-6434%0%

+6519%

<50

50-100

100-200

200-300

300-400

400-500 >500

<50

50-100100-200

200-300

300-400

400-500

>500

<5050-100

100-200

200-300

300-400

400-500

>500

33%255.536

20%154.559

44%

26%

16%

6%7%

15%

11%22%

23%18%

6%5%

10%

22%31%

13%19%

3%2%

47%362.605

0-3950% 40-49

21%

50-6418%0%

+6511%

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� Contratos pré-RAU – com regime vinculístico - têm ainda peso significativo (33% do total)� Contratos pré-RAU têm rendas baixas (70% abaixo dos € 100 - 44% abaixo do € 50)� Contratos novos têm rendas elevadas (32% acima dos € 400)

6. Diagnóstico

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• Procura crescente dearrendamento

• Ausência de oferta dearrendamento a preços acessíveis

A REFORMA DO ARRENDAMENTO

URBANO É PRIORITÁRIA

7. Reforma do regime do arrendamento urbano

REFORMA DO

ARRENDAMENTO

URBANO

+

Reabilitação

Urbana

Mobilidade do mercado de trabalho

Promoção da poupança interna

Dinamização económica (revitalização das cidades)

Objetivos

Flexibilização do regime do contrato de arrendamento

Promoção de mecanismos expeditos

de cessação do contrato e desocupação da

habitação

Conjugação do regime do arrendamento com a

reabilitação urbana

Impactos

Dinamização do mercado de

arrendamento

Renovação das cidades (em conjunto com

reabilitação)

Aumento da oferta de habitações a preços

acessíveis

Aumento da segurança jurídica para senhorios

Vetores da Reforma

A.Alteração ao regime

substantivo

B.Revisão do sistema de

transição dos contratos antigos para o novo regime

C.Agilização do procedimento

de despejo

D.Melhoria do enquadramento

fiscal

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7. Reforma do regime do arrendamento urbano (cont.)

Vectores da Reforma


substantivo

D.Melhoria do

enquadramento fiscal

B.Revisão do sistema

de transição dos contratos antigos

para o novo regime

C.Agilização do

procedimento de despejo

Descrição

- Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duraçãovariada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do inquilino e dosenhorio

- Pretende-se evitar situações prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhoriopode pôr fim ao contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso no pagamento da renda,comunicando-o ao inquilino.

Enquadramento programático da tributação das rendas de prédios urbanos em sede deIRS - regime fiscal objeto de diploma próprio

- Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime num curto período,através de um mecanismo de negociação da renda. Regras especiais:� Carência económica - período transitório de 5 anos� Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade

superior a 60% - pode existir atualização de renda, mas inquilinos mantêm ocontrato

- Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem àdesocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ousuperior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar arealojamento em condições análogas

É criado um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível,por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito doinquilino que se oponha ou quando seja necessária autorização para entrada forçadana habitação

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8. Principais alterações

A. Alteração ao regime

substantivo

Contratos para fins

habitacionais

Antes

Duração dos contratos:- Regra geral: As partes podem acordar

prazo entre 5 e 30 anos; se nadaestipularem, os contratosconsideram-se celebrados por duraçãoindeterminada

- Excepção: Os contratos a prazo certosó podem ter duração inferior a 5anos quando celebrados parahabitação não permanente ou parafins transitórios especiais

Nota: Na prática os contratos são,informalmente, celebrados com duração inferior

à exigida na Lei.

Depois

Duração dos contratos :�Não existe um prazo mínimo para

os contratos;�Se as partes nada estipularem,

consideram-se celebrados comprazo certo pelo período de 2 anos

Mora (atraso no pagamento):- O senhorio pode pôr fim ao contrato

após 3 meses de não pagamento ouatraso. Nos 3 meses seguintes, oinquilino pode pagar, caso em que aresolução do contrato fica sem efeito.

- Na prática, o despejo só é possível aofim de 6 meses (3+3)

Mora (atraso no pagamento):- O senhorio pode pôr fim ao contrato

após 2 meses de não pagamento ouatraso. No mês seguinte, e apenas poruma vez em cada contrato, o inquilinopode pagar, caso em que a resoluçãodo contrato fica sem efeito.

- Na prática, o despejo é possível ao fimde 3 meses (2+1) ou, após novoatraso, de 2 meses.

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8. Principais alterações (cont.)


substantivo

Contratos para fins

habitacionais

Antes Depois

Denúncia para demolição ou obrasprofundas (contratos de duraçãoindeterminada):- A denúncia é feita em ação judicial;- A indemnização é fixada de acordo

com despesas e danos suportadaspelo inquilino, não podendo serinferior a 2 anos de renda;

- Na falta de acordo quanto aopagamento de indemnização ou aorealojamento do inquilino, há lugar aindemnização, mas não se prevêqualquer prazo para o acordo.

Denúncia para demolição ou obrasprofundas (contratos de duraçãoindeterminada):- Denúncia por mera comunicação ao

inquilino;- Prazo de 30 dias para acordo; na falta

de acordo, há lugar a indemnização- Indemnização fixada em 1 ano de

renda;- A não execução das obras, salvo

motivo não imputável ao senhorio, dálugar ao pagamento por este de umaindemnização correspondente a 10anos de renda.

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substantivo

Contratos

para fins não

habitacionais

Antes Depois

Duração:- As partes podem livremente

estabelecer regras quanto à duraçãodo contrato, mas se as partes nadaestipularem, considera-se celebradopor 10 anos

Duração:- Mantém-se a liberdade das partes na

determinação da duração do contrato,mas se as partes nada estipularem,considera-se celebrado por 5 anos

Regime de transição e atualização derendas:- Contratos anteriores a 1990 celebrados

por duração indeterminada não podemser cessados por livre vontade dosenhorio (“contratos para a vida”)

- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel: (i)

estiver avaliado fiscalmente há menosde 3 anos; e (ii) estiver em estado pelomenos médio de conservação.

- Atualização faseada (2/5/10 anos) até4% do valor da habitação.

Regime de transição e atualização derendas:- Estabelecimento de um mecanismo de

negociação da renda, que assenta nodiálogo entre as partes.

- Duas exceções:� Carência económica� Idade igual ou superior a 65 anos ou

deficiência com grau deincapacidade superior a 60%


transição dos contratos antigos

para o novo regime

Contratos para fins

habitacionais

celebrados antes da

vigência do RAU

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Mecanismo de negociação da renda

Senhorio propõe:- Atualização de renda;- Tipo de contrato: prazo

certo / duração indeterminada

- Duração do contrato.

Aceita

Contrapõe com nova renda, tipo e duração

Denuncia o contrato

Invoca circunstâncias de carência económica

Invoca idade ≥65 anosou deficiência comgrau de incapacidade> 60%

Senhorio Inquilino

Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).

- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contratocom prazo certo de 5 anos (salvo acordo quantoa outro tipo/duração).

- Senhorio não aceita. Senhorio pode:� Denunciar o contrato, com pagamento deindemnização equivalente a 5 anos derenda (valor médio das duas propostas);� Atualizar renda de acordo com o valor dahabitação; contrato com prazo certo de 5anos.

Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitação; não há atualização da renda.

Período transitório de 5 anos em que a atualizaçãoda renda está limitada, de acordo com uma taxade esforço referente ao rendimento do agregadofamiliar, com tecto de 1/15 do valor da habitação:� 10% - rendimento inferior a € 500� 17% - rendimento inferior a € 1500� 25% - rendimento igual ou superior a € 1500.

Após 5 anos, a renda pode ser atualizada a valoresde mercado, competindo à Segurança Socialencontrar resposta para a situação de carência, sese mantiver.

- Aplicação das regras da negociação, salvo sehouver situação de carência económica.

- Em qualquer caso, não há alteração do tipo oucessação do contrato sem acordo do inquilino.

Resultado


Antes Depois



para o novo regime

Contratos para fins

habitacionais

celebrados antes da

vigência do RAU

Denúncia para demolição ou obrasprofundas:- Denúncia em ação judicial;- O senhorio é obrigado a realojar o

inquilino independentemente da suaidade.

Denúncia para demolição ou obrasprofundas:- Senhorio pode denunciar o contrato

por mera comunicação.- O senhorio é obrigado a realojar, no

mesmo concelho em condiçõesanálogas, o inquilino com idade ≥ 65anos ou deficiência com incapacidade> 60%.


Antes Depois

Transmissão por morte:

- Há transmissão por morte paraqualquer ascendente;

- Há transmissão sucessiva entre pais,ascendentes e filhos.

Transmissão por morte:- Limita-se a transmissão por morte para

ascendentes em 1º grau (pais);- Elimina-se a possibilidade de transmissões

sucessivas;- Impede-se a transmissão para pessoa com

outra casa própria ou arrendada no mesmoconcelho

- Transmissão dá lugar à transição do contratopara o novo regime (contrato com prazo de 2anos) quando ocorra:

� para ascendente que viva com oinquilino e tenha idade inferior a 65anos; ou

� para descendente quando este fizer 18anos ou, estando ainda a estudar, 26anos.



para o novo regime

Contratos para fins

habitacionais

celebrados antes da

vigência do RAU

Regime de transição e atualização de rendas:- Contratos anteriores a 1995 celebrados

por duração indeterminada não podem sercessados por livre vontade do senhorio,salvo ocorrendo trespasse ou alteração demais de 50% da composição societária;

- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel estiveravaliado fiscalmente há menos de 3 anos.

- Atualização faseada (5/10 anos) até 4% dovalor da habitação.

Regime de transição e atualização derendas:- Estabelecimento de um mecanismo de

negociação da renda, que privilegia odiálogo entre as partes;

- Exceção: microentidades (entre outros,volume de negócios líquido nãosuperior a 500 mil euros) - períodotransitório de 5 anos 16

Contratos não

habitacionais antes

da vigência do DL

n.º 257/95


Antes Depois

Regime de transição:

Não há livre denúncia pelo senhorio.Regime de transição:- O senhorio pode denunciar livremente

o contrato com uma antecedência nãoinferior a 2 anos;

- Exclui-se a possibilidade da livredenúncia nas situações de inquilinoscom:

� Idade igual ou superior a 65 anos;ou

� Deficiência com grau deincapacidade superior a 60%.



para o novo regime

Contratos para fins

habitacionais

celebrados na

vigência do RAU

(pós 1990)

Contratos não

habitacionais

celebrados na

vigência do DL n.º

257/95

Regime de transição:Há livre denúncia pelo senhorio quandose verifique:

� Trespasse ou locação doestabelecimento; ou

� Alteração de mais de 50% dacomposição societária.

Regime de transição:O senhorio pode denunciar livremente ocontrato com uma antecedência nãoinferior a 2 anos.

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9. Conclusões

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ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS E TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTIGOS PARA

O NOVO REGIME

� Maior confiança dosproprietários

� Maior investimento dosparticulares –Promoção dareabilitação urbana

� Mais oferta dearrendamento a preçosacessíveis

DESPEJOS MAIS RÁPIDOS E MAIS SEGUROS

REFORÇO DA LIBERDADE DAS PARTES

BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

Memorandum of understanding on specific economic policy

conditionality (MoU)

6.1.

Prever um procedimento de despejo extrajudicial por

violação de contrato, com o objectivo de encurtar o

prazo de despejo para três meses.

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO

O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se

destina a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente

do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o

locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre

as partes.

(Artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)

BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

1 - É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o

Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a

tramitação do procedimento especial de despejo.

2 – O BNA tem competência em todo o território nacional para a

tramitação do procedimento especial de despejo.

(Artigo 15.º-A da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)


Antes Depois

Procedimento de despejo:

- Constituindo-se o título executivo o

senhorio pode instaurar ação executiva

para a entrega da habitação – Há

sempre processo judicial.

Procedimento de despejo:

- É criado um mecanismo especial de

despejo, que corre, tanto quanto

possível, por via extrajudicial, e que

assegure meios de reação mais céleres

e eficazes para efetivar a desocupação

da habitação, v.g., no caso de

incumprimento do contrato por parte

do inquilino.

Procedimento de despejo

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Procedimento especial de despejo

Verificado o fundamento do despejo, o senhorio pode apresentar um pedido de

despejo no Balcão Nacional do Arrendamento(BNA);

Inquilino não deduz oposição ao pedido de

despejo

Inquilino deduz oposição ao pedido de

despejo

Senhorio Inquilino

BNA notifica o inquilino

- BNA emite um título de desocupação,podendo o agente de execução ou notáriopromover a efetivação do mesmo;

- Apenas há intervenção do tribunal se fornecessário autorizar a entrada nodomicilio do inquilino - carácter urgente.

- Dá lugar à abertura de um processoespecial e urgente;

- Inquilino paga caução e deposita rendasdevidas no decurso do processo;

- Se alguma das partes utilizarabusivamente este procedimento, incorreem multa igual a 10 vezes a taxa de justiçadevida.

Outras entidades (BNA, Tribunal)

O BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO terá a natureza de

secretaria judicial, nos termos e com a estrutura a definir em decreto-

lei (DGAJ + DGPJ)

Secretaria do Balcão Nacional do ArrendamentoPessoal:Secretário de justiça …………….1;Escrivão de direito ………………..1;Escrivão-adjunto ……………………1;Escrivão auxiliar …………………… 8.

REQUISITOS PARA ACEDER AO BNA1) Em caso de revogação - o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do

artigo 1082.º do Código Civil;

2) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável – o contrato

escrito do qual conste a fixação desse prazo;

3) Em caso de cessação por oposição à renovação - o contrato de arrendamento acompanhado do

comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código

Civil;

4) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio – o contrato de arrendamento,

acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do

artigo 1103.º do Código Civil;

5) Em caso de resolução por comunicação – o contrato de arrendamento, acompanhado do

comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando

aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;

6) Em caso de denúncia pelo arrendatário – nos termos dos n.os 3 e 4 do artigo 1098.º do Código

Civil e dos artigos 34.º e 53.º da presente lei, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e

o documento de resposta do arrendatário.

COMUNICAÇÃO PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO

Possibilidade de o senhorio proceder à comunicação destinada à cessação do

contrato mediante escrito assinado remetido por carta com aviso de recepção, nos

casos de contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o

domicílio.

A comunicação considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a

ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;

b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do

destinatário.

(Artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)

Exmo.º Sr.

António Laranjeira

R. Alexandre Herculano, n.º 75

3130-219 SOURE

Coimbra, 13 de Abril de 2011

Ex.mª Senhor,

Venho expor e a final notificar V. Ex.ª para o seguinte:

1. A nossa constituinte, Teresa de Albuquerque Pereira, é dona e legítima possuidora da fracção autónomadesignada pela letra "D", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Rua AlexandreHerculano, n.º 75, freguesia e concelho de Soure, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 5812 - Doc.n.º 1.

2. Em 01.11.2009 foi celebrado contrato de arrendamento para habitação entre a nossa constituinte e V. Ex.ª,respeitante à fracção acima identificada - Doc. n.º 2.

EXEMPLO DE COMUNICAÇÃO

3. Com a celebração de tal contrato ficou V. Ex.ª obrigado a pagar a renda mensalde 230 €, montante este sujeito a renovações nos termos legais - Doc. n.º 2.

4. Sucede que, a partir do mês de Setembro de 2010, V. Ex.ª deixou de pagar as rendas devidas até ao momento,

5. encontrando-se na presente data em dívida oito rendas no montante total de 1.840,00 € (mil oitocentos e quarenta euros).

6. Pelo que, tendo decorrido mais de três meses sobre a data em que V. Ex.ªomitiu o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à nossa constituinte amanutenção do contrato de arrendamento supra mencionado, assistindo-lhes, portal fundamento, o direito à sua resolução (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil).

7. Sendo que a dita resolução carece de ser efectuada por um dos meios referidosno art. 9.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entre os quais o orautilizado, e com observância do disposto no art. 1084.º, n.º 1 do Código Civil.

8. Assim, a nossa constituintes declara resolvido o contrato de arrendamentoem apreço, devendo a fracção ser – lhe entregue livre e devoluta de pessoas ebens até ao final do terceiro mês seguinte à presente resolução, sob pena deexecução judicial (art. 1087.º do Código Civil).

JUNTAM-SE: 2 documentos, cópias e procuração

O Advogado

Carlos Matias

REQUERIMENTO DE DESPEJOO requerimento é apresentado em modelo próprio, no BNA, devendo o requerente:

a) identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios, bem como os respetivos números de identificação civil;

b) Indicar o seu endereço de correio eletrónico se pretender receber comunicações por meios eletrónicos;

c) Indicar o tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição;

d) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local

arrendado;

e) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º;

f) Indicar o valor da renda;

g) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital,

juros vencidos e outras quantias devidas;

h) Juntar comprovativo do pagamento do imposto do selo;

i) Indicar que pretende proceder ao pagamento da taxa devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio

judiciário concedido, bem como juntar documento comprovativo da respetiva concessão;

j) Designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado;

k)Designar agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas em

atraso, nos casos em que seja designado notário para proceder à desocupação do locado ou este venha a ser

competente;

l) Assinar o requerimento.

Entre os documentos que o requerido tem que apresentar, sob pena de

a aplicação não permitir o envio do requerimento para o BNA, está

o comprovativo de pagamento de imposto do selo. Há situações de

isenção do imposto do selo em que o requerente pode indicar que

está isento.

O REQUERIMENTO DE DESPEJO PODE SER APRESENTADO PELAS SEGUINTES VIAS:

1) Pelo Citius, quando entregue por mandatário;

2) Através da aplicação do BNA, quando o cidadão tenha cartão do cidadão, juntando digitalização dos documentos

relevantes;

3) Através de uma secretaria judicial, quando o cidadão não tenha cartão do cidadão:

a) Poderá preencher o requerimento na aplicação do BNA mas não poderá concluir a sua entrega, devendo, após

preencher todos os campos, dirigir-se a uma secretaria judicial, com o n.º de referência do requerimento, entretanto

gerada, e com os documentos que devem acompanhar o requerimento. A secretaria “recuperará” a informação do

requerimento com base no n.º de referência apresentada pelo cidadão, digitalizará (caso ainda não venham digitalizados)

os restantes documentos, e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o processo para o BNA via a

aplicação informática deste;

b) Poderá preencher o modelo do requerimento em papel, e entrega-lo, juntamente com os restantes

documentos, numa das secretarias judiciais competentes para a sua receção. Aí um funcionário preencherá o

requerimento na aplicação do BNA com base nas informações constantes do requerimento em papel, digitalizará os

restantes documentos e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o requerimento para o BNA.

c) Nos casos em que não haja digitalizador deve o secretário preencher via informática o requerimento e enviar

por correio os documentos/cópias dos originais.

Em todas as comarcas deverá haver secretarias competentes para receber os requerimentos de despejo. Os funcionários

terão que se autenticar (nome de utilizador e password).

Quando o requerente pretende cumular com o pedido de despejo o pedido de pagamento

de rendas, encargos ou despesas, terá que preencher um conjunto de campos adicionais,

que correspondem aos campos do requerimento executivo que sejam relevantes para a

execução para pagamento de quantia certa e que não tenham correspondência nos

campos já existentes no requerimento de despejo.

Em termos práticos, sendo o requerimento de despejo apresentado por via informática, e

após o requerente indicar que pretende pedir o pagamento de renda, encargos ou

despesas, o requerimento deverá “expandir-se”, no momento inicial do requerimento, de

modo a surgirem esses campos.

Quando o requerimento de despejo seja apresentado em papel, os campos específicos para

o pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverão constar de um anexo próprio.

RECUSA DO REQUERIMENTO DE DESPEJO – ARTIGO 15.º - C

O requerimento só pode ser recusado se:

a) Não estiver endereçado ao BNA;

b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no

n.º 2 do

artigo 15.º;

c) Não estiver indicado o valor da renda;

d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não

estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do benefício do apoio

judiciário;

e) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil ou

o lugar da notificação do requerido;

f) Não estiver assinado;

g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior;

h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;

i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.

Nos casos de recusa do requerimento em que o requerente apresente novo

requerimento no prazo de 10 dias (n.º 2 do art. 15.º-C), considera-se que este

requerimento dá entrada no mesmo processo, não havendo lugar à criação de

um novo processo.

Torna-se assim necessário que a aplicação do BNA para entrega dos

requerimentos consiga identificar estas situações.

PARTES PROCESSUAIS

Desde logo o n.º3 do artigo 15.º-B prevê a pluralidade de partes Assim,

como partes principais temos o senhorio/senhorios e

arrendatário/arrendatários.

Caso especial do cônjuge do arrendatário

Nos casos em que esteja em causa casa de morada de família, o cônjuge

que não seja arrendatário será notificada para a casa de morada de família

nos mesmo termos dos outros requeridos (seguindo as regras do domicílio

convencionado), sendo tratado a partir daí como um requerido normal –

isto implica que se poderá opor, e que poderá por ex. ter um mandatário

distinto do outro cônjuge.

Fiador – O procedimento do BNA só poderá ser aplicado a fiadores que

tenham domicílio convencionado. Deste modo o fiador será um requerido

normal, efetuando-se a notificação nos mesmos termos que para os

restantes requeridos.

Esta solução implica no entanto que possam surgir casos em que o

requerido/arrendatário não apresenta oposição mas o requerido/fiador

apresenta.

Esta oposição do fiador não poderá no entanto dizer respeito ao despejo

mas apenas ao pagamento de rendas, encargos e despesas (porque só

relativamente a este é que o fiador poderá estar obrigado). De qualquer

modo, mesmo só havendo oposição do fiador, o BNA deve aguardar a

decisão do tribunal, e não emitir o título de despejo.

Se o tribunal concluir que a dívida não existe (por ex. não há rendas em

atraso), o BNA não deve emitir título de despejo no caso de essa dívida ser o

fundamento do despejo.

Se o tribunal decidir a favor do requerente/senhorio, então essa decisão será o

título executivo em que se baseará a ação executiva para pagamento de quantia

certa mas só relativamente ao fiador.

Nesses casos, o BNA deverá emitir título de despejo, que será título executivo

contra o arrendatário relativamente ao despejo e ao pagamento das rendas,

encargos e despesas.

Isto implica que o processo do BNA terá dois títulos executivos, e que quando

o BNA remete o processo para um tribunal para iniciar a ação executiva de

pagamento de quantia certa, o requerimento de execução que criará nesse

momento será acompanhado pelos 2 títulos executivos.

NOTIFICAÇÃO DO REQUERIMENTO DE DESPEJO

A notificação do requerido para desocupar o locado e, sendo o caso, pagar ao

requerente a quantia das rendas em atraso e para deduzir oposição à pretensão é

expedida para o local indicado no requerimento de despejo, mediante carta

registada com aviso de recepção, considerando-se efectuada:

a) Quando o citando recuse a assinatura do aviso de recepção;

b) Na data certificada pelo distribuidor do serviço postal ou, no caso de

ter sido deixado aviso por não ter sido possível efectuar o depósito na

caixa do correio, no 8.º dia posterior a essa data, presumindo-se que o

destinatário teve oportuno conhecimento dos elementos que lhe foram

deixados.

(Art. 15.º-D da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e n.ºs 3 a 5 do art. 237.º-A do C.P.C.)

OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO DE DESPEJO

1 – O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação.

2 – A oposição não carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA apenas por via eletrónica, sob

pena de pagamento imediato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais.

3 – Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de

justiça devida e, nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao pagamento de uma

caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis

rendas, salvo nos casos de apoio judiciário.

4 – Não se mostrando paga a taxa ou a caução previstas no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida.

5 – A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida

no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de

apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o

processo.

A oposição seguirá automaticamente para o tribunal, pelo que a análise à validade da mesma

(nomeadamente se foi paga a taxa de justiça ou a caução – art. 15.º-F n.º 4) será efetuada já no

tribunal.

Uma vez que a constituição de mandatário é sempre obrigatória

para a dedução de oposição, nos termos do n.º 3 do art. 15.º-S, a

multa de 2 unidades de conta prevista no n.º 2 do art. 15.º-F é

aplicável quando a oposição tenha sido entregue em papel (e não

quando não tenha a menção da existência do mandato e do

domicílio profissional do mandatário).

O pagamento da caução no valor das rendas, encargos ou despesas em

atraso previsto no n.º 3 do art. 15.º-F é efetuado através da emissão de

DUC no sistema do IGFIJ, com a designação de “depósito autónomo”.

O documento comprovativo do pagamento deverá ser entregue com a

oposição e registado na aplicação das custas apenas no tribunal, associado

em processo que corra no tribunal.

Não obstante, em virtude do n.º 1 do art. 15.º-H, o BNA terá que notificar

o requerente que foi apresentada oposição, remeter-lhe cópia da mesma e

informar que foi remetida para tribunal.

Sempre que seja necessária intervenção do tribunal – nos casos de oposição,

pedido de diferimento da desocupação do imóvel, pedido de suspensão do

despejo, autorização para entrada no domicílio ou impugnação – a peça

processual que determina essa intervenção dará entrada no BNA (seja através da

sua aplicação informática, seja, eventualmente, em papel) e é este que remete o

processo para tribunal (sendo que quando a peça dê entrada via aplicação

informática, esse envio pode acontecer de modo automático).

Tendo em consideração o disposto nos artigos 15.º - H, n.º4, 15.º S, n.º 6, e

209.º e ss. do C.P.C., há que garantir a realização da distribuição em todas

as situações ali previstas.

A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição.

A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata.

Tendo sido requerida a intervenção do tribunal, a respectiva decisão judicial é

enviada do tribunal para o BNA e, em função do conteúdo da decisão, extingue-

se o procedimento especial de despejo ou dá-se início ou prossegue-se com o

despejo - neste caso informa-se o agente de execução/notário/oficial de justiça

do conteúdo da decisão.

Tendo em consideração que o recurso da decisão tem efeito meramente

devolutivo (artigo 15.º Q) o tribunal comunica a decisão ao BNA no momento

em que dá conhecimento da mesma às partes. O tribunal deve igualmente dar

conhecimento de todos os recursos entretanto instaurados.

DA SENTENÇA

Nos casos de oposição ao despejo em que o tribunal dê razão ao

senhorio, a decisão do tribunal é o título executivo necessário para a

efetivação do despejo.

O despejo, no entanto, é “tramitado” no BNA, sendo este quem

remete a decisão judicial ao agente de execução/notário/oficial

de justiça.

Artigo 15.º, n.º 5 e artigo 15.º- J, n.º 5

Tendo sido deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no

momento em que é emitido o título de despejo (ou que o BNA é notificado da

decisão judicial relativa à oposição), o BNA terá que remeter o título (ou a decisão

judicial) para o agente de execução/notário/oficial de justiça, apenas para efeitos do

despejo.

Em simultâneo, notificará o senhorio, não só da emissão do título, mas também de

que deverá proceder, no prazo de 10 dias, ao envio do comprovativo da taxa de

justiça referente à ação executiva para o pagamento das rendas, encargos ou

despesas.

PEDIDO DE PAGAMENTO DE RENDAS

Caso o senhorio não remeta tal comprovativo, considera-se que desistiu

de intentar a ação executiva e o procedimento, no que respeita ao

pagamento das rendas, termina aí.

Caso o senhorio remeta o comprovativo, então o BNA recuperará a

informação que consta do requerimento de despejo e criará um

requerimento executivo, ao qual juntará o título de despejo (ou a decisão

judicial) e o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, e remeterá

para tribunal, dando início por essa via a uma ação executiva para

pagamento de rendas, encargos ou despesas.

Nos casos em que seja o senhorio a indicar o seu advogado é necessário que essa

indicação, quando seja realizada na aplicação do BNA, seja efetuada através de

formulário próprio que permita que os dados do advogado sejam apresentados de

forma estruturada e, nomeadamente, introduzidos de forma automática no

requerimento executivo que o BNA criará para enviar para tribunal, juntando a

procuração.

Nos casos em que foi deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou

despesas e quando senhorio não tenha ainda constituído advogado no

procedimento especial de despejo, a notificação que se realiza após a emissão do

título de despejo servirá também para que o senhorio indique qual o seu

advogado (cuja constituição pode até ser obrigatória na ação executiva para

pagamento de rendas), juntando a respetiva procuração (ou permitindo que o

advogado se associe ao processo através do Citius).

Quando o BNA, nos casos de execução para pagamento de rendas,

encargos ou despesas, remete para o tribunal o requerimento

executivo, o que seguirá em PDF é o requerimento de despejo que

deu início ao processo no BNA, assinado eletronicamente pelo

requerente ou pelo seu advogado.

Nos casos em que o requerimento foi entregue em papel, o original

assinado pelo requerente ficará arquivado na secretaria em que foi

entregue.

Caso o senhorio deduza cumulativamente com o pedido de despejo, o

pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, pode nomear

um notário para o despejo e um agente de execução para o pagamento

de rendas, encargos ou despesas.

Nos casos em que há cumulação de pedido de despejo e de execução

de rendas, encargos ou despesas, e o senhorio pretenda nomear um

agente de execução para o despejo (e não um notário) deve ser esse

mesmo agente de execução a realizar a execução para pagamento de

renda.

A análise da validade do requerimento executivo no caso de execução

para pagamento de rendas, encargos ou despesas, incluindo a validade

da nomeação do agente de execução, é efetuada pelo tribunal, no

momento em que o requerimento der entrada no tribunal.

A taxa de justiça é paga por referência multibanco.

Quando, no requerimento de despejo, o senhorio indica que apresentou um

pedido de apoio judiciário mas que este ainda não foi decidido, é necessário

estabelecer um link com a Segurança Social por forma a que BNA tenha

conhecimento da decisão.

Para cumprimento do disposto no n.º 7 do art. 15.º-B deverá existir um campo

específico no requerimento para o requerente justificar a urgência.

Caso o pedido seja indeferido deve o requerente proceder ao pagamento da

taxa, no prazo de 5 dias após do respectivo conheicmento, também por

referência multibanco.

DOS NOTÁRIOS

Conforme tivemos oportunidade de verificar, o notário é designado ao abrigo do

disposto na alínea j) do n.º2 do artigo 15.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

No entanto, para ser designado o notário tem previamente que se inscrever na lista do

BNA, por forma a que o sistema informático o possa reconhecer automaticamente.

Nos casos em que o notário se inscreva na lista poderá recusar a realização de despejos

com base no disposto nos artigos 7.º (territorialidade) e 14.º (extensão de

impedimentos).

Uma vez indicado o notário este receberá o título ou a decisão judicial, devendo aquele

dar início à desocupação do locado – artigo 15.º - J.

Artigo 15.º - J

Desocupação do locado e pagamento de rendas em atraso

Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução, notário ou oficial

de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomada de posse do imóvel, lavrando auto da

diligência.

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o auxílio das

autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da

fechadura para efetivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no

n.º 5 do artigo 840.º do Código de Processo Civil.

Quando a desocupação do locado deva efetuar–se em domicílio, a mesma só pode realizar -se entre as 7

e as

21 horas, devendo o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça entregar cópia do título ou

decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligência se realiza, o qual pode assistir

à diligência e fazer–se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se

apresente no local.

O senhorio indica o agente de execução ou notário que pretende que realize o

despejo no requerimento mas a validade dessa nomeação só é confirmada no

momento de emissão do título de despejo (ou quando o BNA é notificado da

decisão judicial referente à oposição).

Caso nesse momento a nomeação não seja válida, por ex. porque o agente de

execução/notário está suspenso, o sistema automaticamente designará um novo

responsável pelo despejo, não sendo solicitado ao senhorio que indique novo

agente de execução/notário.

O sorteio respeita o princípio da territorialidade previsto nos Estatuto do

Notariado

Artigo 15.º -K

Destino dos bens

1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede

ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

2 — O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da

posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de

estes serem considerados abandonados.

OCORRÊNCIAS POSSÍVEIS NO ÂMBITO DA DESOCUPAÇÃO DO

LOCADO:

A) Acordo entre senhorio e arrendatário

B) Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

C) Suspensão da desocupação do locado

D) Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

A)

Artigo 15.º -J

O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a

desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo

lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.

A – ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

Artigo 15.º -L

Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

1 – Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no

n.º 2 do artigo 15.º -J e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente

de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do

locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio.

2 — O requerimento previsto no número anterior assume caráter de urgência e deve ser instruído com:

a) O título para desocupação do locado;

b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida.

Só há lugar a este requerimento nos casos em que não houve oposição, já que, nos termos do n.º7 do

artigo 15.º, sempre que os autos sejam distribuídos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões

suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio.

B – AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ENTRADA NO DOMICÍLIO

O agente de execução/notário/oficial de justiça apenas deverá apresentar o

requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio, após pagamento

efetuado pelo senhorio no valor da taxa de justiça.

Nos casos em que o senhorio beneficia de apoio judiciário, e o despejo é realizado

por oficial de justiça, logo não é necessário pagamento da taxa de justiça.

Nos restantes casos aplicar-se-á a taxa de justiça que deverá constar da

regulamentação, nos termos do disposto no artigo 15.º - S, n.º 9, alínea i).

O n.º 4 do art. 15.º-L prevê que é motivo de recusa do requerimento de autorização para

entrada no domicílio a violação do disposto no arts. 9.º, 10.º e 15.º-D, ou seja as normas

relativas às comunicações entre senhorio e arrendatário antes do procedimento especial

de despejo e as normas de notificação ao arrendatário do requerimento de despejo.

Sendo que:

- O requerimento de autorização é apresentado pelo agente de execução/notário/oficial

de justiça;

- Este não terá em sua posse esses documentos;

- Os documentos constam do processo no BNA,

será possível, na plataforma informática, ao agente de execução/notário/oficial de justiça

“anexar” ao seu requerimento documentos do processo de modo expedito.

Tal situação constará da regulamentação.

C)

Artigo 15.º -M

Suspensão da desocupação do locado

1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências

para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido

dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum

dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento:

a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do

senhorio;

b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado

do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15

dias a respetiva notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado

subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou

cessionário como tal.

2 — Tratando -se de arrendamento para habitação, o agente de execução, o notário ou

o oficial de justiça suspende as diligências executórias quando se mostre, por atestado

médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a

execução.

3 — Nos casos referidos nos números anteriores, o agente de execução, o notário ou o

oficial de justiça lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte

o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligências para a

desocupação do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz do

tribunal judicial da situação do locado a confirmação da suspensão, juntando ao

requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao

senhorio ou ao seu representante.

4 — Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de

cinco dias, decide manter suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o

levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas.

D)

Artigo 15.º - N

Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

1 — No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial

de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento

da desocupação por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as

testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio

do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário

não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a

sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só

podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

a) Que, tratando -se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de

meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de

valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;

b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

3 — No caso de diferimento decidido com base na alínea a) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro

Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao

período de diferimento, ficando aquele sub -rogado nos direitos deste.

Artigo 15.º -OTermos do diferimento da desocupação

1 — O requerimento de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente

quando:

a) Tiver sido apresentado fora do prazo;

b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;

c) For manifestamente improcedente.

2 — Se o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias,

devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

3 — O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20

dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, a decisão

oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão

Financeira da Segurança Social.

4 — O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da

decisão que o conceder.

Nos casos de diferimento do despejo o tribunal envia a decisão para o

BNA que, por sua vez, remete para o agente de execução/notário/oficial

de justiça.

Nos casos de diferimento em que não tenha havido oposição, o BNA emite

o título assim que se esgotar o prazo para a oposição, sendo que o título

de desocupação e a decisão de diferimento devem ser enviados para o

agente de execução/notário/oficial de justiça em conjunto e em

simultâneo.

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E AUTORIZAÇÃO JUDICIAL

Nos casos em que o imóvel arrendado não constitua domicílio, a entrada imediata no mesmo para

tomar posse, ainda que haja resistência em desocupar o imóvel, não carece de prévia autorização

judicial.

Constituindo o imóvel arrendado domicílio:

- Havendo resistência em desocupar o imóvel, é sempre necessário autorização judicial para a

entrada;

- Não havendo pessoas no local:

a)Existindo indícios de que o imóvel se encontra abandonado, o agente de execução afixa no

local aviso com dia e hora para entrada no domicílio, não carecendo de autorização judicial para

entrada;

b)Não existindo indícios de abandono, a tomada de posse do locado carece de autorização

judicial.

ENTREGA DO IMÓVEL

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça designado, investe o senhorio na

posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os arrendatários

e quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do senhorio.

Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o senhorio é investido na

posse da sua quota-parte.

Tratando-se da casa de habitação principal do executado, sempre que se suscitem sérias

dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de

justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais

competentes.

Intervenientes - Senhorio

Intervenientes - Arrendatário

Documentos

Requerimento - Resumo

CITIUS - Mandatários

Entrega de Peças Processuais para o Balcão Nacional do Arrendamento

CITIUS – Entregas Eletrónicas

BNA – Envio de peças processuais

BNA - Formulário – Caracterização do pedido

BNA - Formulação do pedido

BNA - Situação do Locado

BNA - Registo de Requerente

BNA - Registo de Requerido

BNA - Intervenientes

BNA – Desocupação do locado

BNA – Pedido de pagamento de rendas – Agente de Execução

BNA – Pedido de pagamento de rendas – Liquidação da obrigação

BNA – Documentos

• Após 2 meses de renda em atraso (ou em caso de qualquer situação que importe a cessação do contrato previstas

no n.º2 do artigo 15.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) o senhorio comunica a resolução do contrato, devendo o

arrendatário abandonar o locado no prazo de 30 dias (artigos 1081.º e 1087.º do Código Civil)

• Não tendo o arrendatário abandonado o locado o senhorio dá início ao PROCEDIMENTO DE DESPEJO mediante

requerimento a apresentar no BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO.

• O arrendatário é notificado para em 15 dias desocupar o locado e pagar as rendas em atraso ou deduzir oposição,

prestando caução no valor máximo correspondente a 6 rendas.

• Não tendo sido deduzida oposição, não tendo sido prestada caução ou não tendo sido efectuado o pagamentoo

das rendas entretanto vencidas é constituído automaticamente TÍTULO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO.

• Em caso de dedução de oposição com prestação da caução e pagamento da taxa de justiça há lugar a ACÇÃO

ESPECIAL DECLARATIVA, devendo a audiência realizar-se no prazo de 20 a contar da distribuição.

• O Balcão do Arrendamento envia automaticamente ao Agente de Execução/Notário o título de desocupação do

locado e este deve deslocar-se ao locado imediatamente para o desocupar, podendo solicitar o auxílio das

autoridades judiciais para o arrombamento e a substituição da fechadura.

• Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para

entrada forçada e pedido de auxilio de forças policias, que deve der proferida em 10 dias.

EXEMPLO CONCRETO

2 meses em falta de pagamento de rendas há lugar à comunicação para resolução do contrato e para a desocupação do

locado em 30 dias

Requerimento e notificação via Balcão do Arrendamento para, em

15 dias, desocupar o locado e pagar as rendas

ou deduzir oposição.

(Dentro deste prazo o arrendatário pode provar que as rendas já tinham

sido pagas ou depositadas)

Não tendo havido oposição do arrendatário considera-se o contrato resolvido TÍTULO PARA

DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

Em caso de oposição, com prestação de caução, haverá lugar a ACÇÃO

ESPECIAL DECLARATIVA

Envio do título para o Agente de execução / Notário via BNA para

que este tome posse imediatamente do imóvel.

Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve

efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para entrada imediata no locado.

A autorização judicial terá de ser proferida em 5 dias.

Obtida autorização judicial, o Agente de execução / notário deverá executar o despejo

imediatamente

FIM DO PROCEDIMENTO

Desocupação do imóvelArtigo 1087.ºº do C.C.Rendas em atraso

Artigo 1083.º C.C., n.º3Pagamento da rendaArtigo 1084.º do C.C.,

n.º 3Comunicação obrigação incumprida

Artigo 1084.º, n.º1 do C.C.Título Executivo

Artigo 15.º, n.º1, al. e) do NRAU

3 meses 3 meses 10 meses (tempo médio actual)

ACÇÃO EXECUTIVA DE DESPEJO

• Competência do Agente de Execução (art.808.º do C.P.C.)

• Oposição à execução no prazo de 20 dias(artigo 813.º e 816.º do C.P.C.)

R

E

G

A

C

T

U

A

L

2 meses

Rendas em atraso

Artigo 1083.º C.C., n.º3

1 mês

PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO

• Competência dos Agentes de Execução e Notários

Proposta

Comunicação obrigação incumprida

Desocupação

do locado

BNA

15 d

TÍTULO

DESOCUPAÇÃO DO

LOCADO

O

p

o

s

i

ç

ã

o

Desocupação imediata

VANTAGENS INFORMÁTICAS DO BNA

A criação do BNA permiti criar um melhor sistema de fluxo de informação

previsto legalmente. No âmbito do Plano de Acção para a Justiça na Sociedade

de Informação, o Balcão Nacional de Arrendamento pode, por via informática,

optimizar o tempo despendido na troca de comunicações, notificações,

requerimentos e demais documentação.

Por esta via pretende-se colocr a informática ao serviço da justiça com ganhos

substanciais de simplicidade, celeridade e eficácia no procedimento do despejo.

AS NOVIDADES EM MATÉRIA DE RRENDAMENTO · de trabalho Promoção da poupança interna...

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