AU815 - TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO V

GERENCIAMENTOO empreendimento pelo ponto O empreendimento pelo ponto

de vista do incorporador

Prof. Ariovaldo Dênis Granja Dr. Prof. Flávio Augusto Picchi Dr.

Tópicos da aula

� Conceitos de áreas da NBR 12.721

NBR 12.721/92 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

� NBR 12.721 (antiga NB-140): estabelece nomenclatura de áreas para registro de incorporações, conforme “Lei dos condomínios e Incorporações” (Lei condomínios e Incorporações” (Lei Federal N. 4.591, de 16/12/1964)

Principais definições de áreas da NBR 12.721

� Área privativa� Área privativa total� Área de uso comumÁrea de uso comum� Área real� Área equivalente

ÁREA PRIVATIVA

� Área privativa: da unidade autônoma (ex. apartamento), garagem (em alguns casos)

� Definição: somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do apartamento, cobertas e paredes externas do apartamento, cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum; e medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento dos de seu vizinho.

ÁREA PRIVATIVA (CONT.) E ÁREA PRIVATIVA TOTAL

� Observações – área privativa� Obs1: são considerados área privativa do

apartamento: os poços de iluminação, os shafts visitáveis privativos, os dutos de fumaça.

� Obs2: garagem pode ser área privativa (unidade autônoma – registro de imóvel e IPTU independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional (menores custos para o incorporador)

� Área privativa total: somatório das áreas privativas das unidades

ÁREA DE USO COMUM

� Área de uso comum

� Hall de entrada, circulação do pavimento tipo, circulação de garagens, play-ground, etc.

� Definição: somatório de áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum que contorna a dependência de uso comum (coberta ou descoberta, aberta ou fechada), medidas das faces externas das paredes externas da edificação e medidas das paredes internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos)

� Obs: inclui: dutos de fumaça e shafts de uso comum, poços de elevador (computados somente no pavimento onde nascem)

ÁREA REAL

� Área real

� Somatório das áreas de quaisquer dependências, cobertas ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação e iluminação, taludes, pérgulas, jardins e quaisquer áreas que sofreram qualquer ação de construção, urbanização ou paisagismo.

� Área Real Total = Área Privativa Total + Área de uso comum total

ÁREA EQUIVALENTE - objetivo

� Objetivo: possibilitar comparações de custo/m2, contornando o problema de que os pavimentos têm custo diferente, ex.:

� Edifício 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo � Edifício 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo médio de R$ 500,00/m2, e 1000 m2 de garagem, a custo médio de R$ 350,00/m2. � Custo total: 2.500.000+350.000=R$2.850.000� Área: 6.000 m2� Custo/m2: 2.850.000/6.000 = R$475,00/m2

ÁREA EQUIVALENTE – objetivo (cont.)

� Edifício 2 (mesmo padrão): 4500 m2 de pavimento tipo, a custo médio de R$ 500,00/m2, e 1500 m2 de garagem, a custo médio de R$ 350,00/m2. � Custo total: 2.250,000+525.000=R$2.775.000� Área: 6.000 m2� Área: 6.000 m2� Custo/m2: 2.775.000/6.000 = R$462,50/m2

� Ficaria difícil comparar custos de empreendimentos, baseado na área total, fazer estimativas por custos históricos ou de referência, etc.

� As áreas (pavimentos) de custos diferentes podem ser em grande número, dificultando manter histórico de custo para cada uma, considerando ainda diferentes padrões de acabamento

ÁREA EQUIVALENTE – conceito� Busca obter uma somatória de áreas do

empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”

� Área padrão – é a que predomina na edificação (em geral o pavimento tipo) (obs: inclui área comum e privativa que está no tipo, independe dessas definições anteriores)definições anteriores)

� Área de padrão diferente: todas as demais áreas diferentes da área padrão (tipo), ex. garagens, térreo, casa de máquinas

� As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente (quanto de área padrão daria o mesmo custo que esta área de padrão diferente)

ÁREA EQUIVALENTE – exemplo

� Área equivalente = área real da área de padrão diferente x Ce� Ce = (custo da área de padrão diferente/custo da área padrão) (coeficiente

de equivalência)

� Edifício 1:� Área padrão: é o pavimento tipo; sua área equivalente é igual à área real,

ou seja, 5000 m2.� Área de padrão diferente: é a garagem; seu custo é R$ 350/m2, dividido

pelo custo da área padrão (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7� Área equivalente da garagem = 1000 x 0,7 = 700m2� Área equivalente total: 5.700 m2� Custo/m2 de AE: R$ 2.850.000/5.700 = R$ 500,00/m2 de AE� (equivale ao custo do pavimento tipo, uma vez que todas as áreas foram

“reduzidas” a área de pavimento tipo)

ÁREA EQUIVALENTE – exemplo

� Edifício 2:� Área padrão: é o pavimento tipo; sua área equivalente é igual

à área real, ou seja, 5000 m2.� Área de padrão diferente: é a garagem; seu custo é R$

350/m2, dividido pelo custo da área padrão (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7

� Área equivalente da garagem = 1500 x 0,7 = 1.050m2� Área equivalente da garagem = 1500 x 0,7 = 1.050m2� Área equivalente total: 5.550 m2� Custo/m2 de AE: R$ 2.775.000/5.550 = R$ 500,00/m2 de AE � Portanto os dois prédios, de mesmo padrão, têm mesmo

custo por m2 de área equivalente, facilitando estimativas e comparações

Coeficientes de equivalência estimados para cálculo simplificado de área equivalente

� Exemplos� Cobertura

� Caixa d’água e casa de máquinas: 0,70� Privativo interna e fechada: 1,00

� TérreoInterna e fechada (hall): 1,10� Interna e fechada (hall): 1,10

� Aberta e descoberta (garagem): 0,40� Externa, aberta e descoberta (ex. play ground, jardim, piscina):

0,40

� Sub-solo� Garagem enterrada 1o piso: 0,70� Garagem enterrada 2o piso: 0,70

� Obs: este cálculo simplificado não serve para a NBR 12.721

AU815 - TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO V

GERENCIAMENTONBR 12 721 - Explicação de NBR 12 721 - Explicação de

Quadros

Prof. Ariovaldo Dênis Granja Dr. Prof. Flávio Augusto Picchi Dr.

NBR 12.721� A NBR-12.721 (ANTIGA NB140) constitui-se de

tabelas que fornecem informações gerais sobre áreas, custos, acabamentos e equipamentos de construção.

� Estes dados deverão ser arquivados no registo de � Estes dados deverão ser arquivados no registo de imóveis, sendo imprescindível para venda de imóveis antes do Habite-se, o registo no RGI da NBR 12.721, pois esta servirá de garantia ao consumidor da plena realização dos itens ali descritos.

� Para facilidade do aluno descrevemos, a seguir os quadros da NBR.

NBR 12.721

� O Quadro I serve de auxílio para o cálculo da área global e da área de construção global, permitindo o conhecimento em toda a edificação das áreas reais, de construção privativas e de uso comum.

� O Quadro II auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das reais de construção levado-se em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional.

NBR 12.721� A estimativa dos custos de construção são

realizados com o suporte dos Quadros III e IV e a partir dos custos unitários básicos correspondentes ao projeto-padrão definidos na NBR 12.721. Estes custos unitários básicos são calculados aos preços vigentes na data de orçamento. Sendo que o Quadro vigentes na data de orçamento. Sendo que o Quadro III avalia o custo da construção e o preço por metro quadrado de construção, e o Quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade autônoma.

NBR 12.721� No Quadro V são anotadas as informações gerais,

tais como: tipo de edificação, localização, incorporador, proprietário do terreno, autor do projeto arquitetônico, autor do projeto estrutural, autor dos projetos de instalações, responsável pela execução da obra, número de pavimentos, número de da obra, número de pavimentos, número de unidades autônomas habitacionais por pavimento, número de unidades autônomas comerciais por pavimento, pavimentos especiais com situação e descrição, data de aprovação do projeto e repartição competente, acabamento das fachadas e empenas, complementação artística e paisagismo, prazo da obra, padrão da edificação e outras edificações.

NBR 12.721� No Quadro VI é apresentado o memorial descritivo

dos equipamentos empregados na obra

� No Quadro VII é apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas.das unidades autônomas.

� No Quadro VIII é apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

Exercício – Aplicação da NBR 12721

DÚVIDAS MAIS FREQUENTES...

NBR 12721 - “Avaliação de custos unitários e preparo deorçamento de construção para incorporação de edifício emcondomínio”.

Objetivos:

� Atender à lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam.”

� “implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação: unidade autônoma e a edificação que a contém.”transação: unidade autônoma e a edificação que a contém.”

� Definir um mecanismo de comparação entre os preços da transação e os valores de custo da construção (CUB).

estabelece parâmetros para definição do padrão do empreendimento e de seu custo, e principalmente, oferece garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto.

Assim...

�A NBR 12721 é aplicada para condomínios, ou seja, quando oempreendimento é vendido em diferentes proporções, antes dofinal da obra!

�Os quadros apresentados são preenchidos após aprovação doprojeto de prefeitura, de acordo com o que se pretende para oempreendimento, e é feita a incorporação no cartório, a partir daíempreendimento, e é feita a incorporação no cartório, a partir daío empreendimento pode ser vendido.

�Concluída a obra, obtido o Habite-se e todos os documentosque legalizam o empreendimento na prefeitura e demais órgãos,é feita a Averbação e Instituição do empreendimento, queconsiste em confirmar o que foi registrado na incorporação, oucorrigir o que tiver sido alterado, e definir a área de direito decada proprietário (matrículas).

Projetos-Padrão: são os projetos considerados na norma, selecionados pararepresentar os tipos de edificações usualmente empregados nas incorporações, quesão definidos segundo os números de pavimentos, dependências por unidade, áreas deconstrução privativa das unidades autônomas e o padrão de construção.(NBR12.721:1999). Exemplo:

Projetos-Padrão:

NBR 12.721:2006)..

Projetos-Padrão:

NBR 12.721:2006.

(Exemplo: comercial)

Resolução do Exercício...

QUADRO I: Vamos destacar as diversas áreas do empreendimento, totalizando-as por PAVIMENTO...

2. O Térreo tem o hall, portaria, escadas eo depósito como áreas de divisãoproporcional , ou seja, que terão os custosde suas áreas subdivididos aosproprietários proporcionalmente à área desuas unidades.O estacionamento (que também faz partedo térreo) é área de divisão não-proporcional , pois as vagas serão

1. Nomeamos cada pavimento

proporcional , pois as vagas serãodistribuídas de forma independente darelação entre as áreas de cada unidade, etodo o térreo é constituído de áreas de usocomum.OBS: para o pav. Tipo, criar para cada itemuma linha para as áreas unitárias (ex. 1apto) e abaixo para o total (ex. x6)

QUADRO I:3. Os Pilotis, o telhado e as partescomuns dos pavimentos tipo sãoáreas de divisão proporcional , ouseja, que terão os custos de suasáreas subdivididos aos proprietáriosproporcionalmente à área de suasunidades.Os apartamentos são áreas dedivisão não-proporcional .

4. Área Coberta-padrão : é a área REAL, ou seja, medidada superfície da dependência em questão, incluindo-seas superfícies das projeções de paredes, pilares edemais elementos construtivos, e ainda de acabamentosemelhante ao do tipo escolhido dentre ospadronizados pela norma.

QUADRO I:

5. Área Coberta de padrão diferente ou descoberta– REAL: é a medida da superfície, incluindo-se assuperfícies das projeções de paredes, pilares edemais elementos construtivos, da dependênciaque possui acabamento substancialmente inferiorou superior ao do tipo escolhido dentre ospadronizados pela norma.

QUADRO I:

6. Área Coberta de padrão diferente oudescoberta – EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:sendo a dependência com acabamentosubstancialmente inferior ou superior ao do tipoescolhido dentre os padronizados pela norma,será uma área estimada, fictícia, que multiplicadapelo CUB, para o projeto-padrão adotado, tenhao mesmo valor em Reais estimado para a áreareal da dependência em questão, de acordo comos acabamentos que serão efetivamente

QUADRO I:

os acabamentos que serão efetivamenteutilizados.

QUADRO I:

EXEMPLO:

Estacionamento do exercício...

É uma área coberta de padrão diferente, pois seu custo efetiv o ésubstancialmente inferior ao custo adotado pela norma para o cálculo do CUB,em virtude da redução do número e das quantidades de serviços necessários àsua construção.

Sua área REAL é 185.00 m2, mas você estima que o custo será de apenas 50% doSua área REAL é 185.00 m , mas você estima que o custo será de apenas 50% docusto unitário básico, daí:

Área equivalente = 185 x 0.5 = 92.50 m 2

NO NOSSO EXERCÍCIO AS ÁREAS EQUIVALENTES JÁ SÃO DADAS, NÃO PRECISAMOS FAZER ESSES

CÁLCULOS!!!

Área Total EQUIVALENTE de cada pavimento (é a que pode ser

multiplicada pelo CUB se quisermos saber o custo desse pavimento!)

QUADRO I:

NÃO ESQUECER DE

Área Total REAL de cada pavimento

NÃO ESQUECER DE MULTIPLICAR A ÁREA DOS PAV. TIPO POR 6

EM TODOS OS QUADROS!!!

QUADRO II: Vamos calcular as áreas de cada unidade autônoma, ou seja, asoma das áreas privativas e de uso comum que serão de responsabilidadede cada proprietário.

Coeficiente de proporcionalidade = 30/ ∑30

Ou seja, é a média ponderada da área de cada apartamento.

As áreas de divisão proporcional (coluna 12 à 14) são proporcionais

ao tamanho do apartamento.

Unidades: Pav. Tipo 1, Pav. Tipo 2, Cobertura e Vagas (Obs: são 14 vagas, cada vaga tem área unitária =

área estac./14

QUADRO III: Vamos finalmente calcular o custo do m 2 da construção.

Projeto-Padrão adotado: conforme a tipologia do edifício

Valores retirados dos quadros anteriores.

Parcelas adicionais não consideradas Parcelas adicionais não consideradas no projeto-padrão: considerar os valores do enunciado do exerc.

Preço por m 2 da construção será o valor obtido para o custo global dividido pela área de construção global (item 13 / item 4).

QUADRO III:Parcelas adicionais não consideradas no projeto-pad rão:Fundações especiais = R$ 25.200,00-Elevadores = R$88.000,00-Aquecedores = R$6.000,00-Bombas de Recalque = R$950,00-Ventilação e Exaustão = R$ 22.000,00-Honorário do autor dos Projetos Arquitetônicos = R$ 19.000,00-Honorário do autor dos Projetos Estruturais = R$6.0 00,00-Honorário do autor dos Projetos Estruturais = R$6.0 00,00-Honorário do autor dos Projetos de Instalações = 5. 000,00-Remuneração do Construtor = 15% do custo da constru ção

ATENÇÃO: No quadro III de vocês, montado no Excel, não estão c laras as indicações para ocálculo das áreas globais (no lugar do símbolo ∑ está aparecendo E, portanto, siga asinstruções abaixo:

QUADRO IV: Vamos definir o custo de construção de cada unidade .

Custo da Unidade = área (coluna 40) x preço por m 2 da construção calculado no quadro III

Coeficiente de construção da unidade =40/∑40Ou seja, é a média ponderada da área decada unidade, e inclui a área das vagas!Esse coeficiente será usado para montarEsse coeficiente será usado para montaro quadro de áreas no quadro V, que nãomontaremos nesse exercício!

Nesse exercício não existem áreas sub-rogadas : área da construção a

ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.